物權(quán)法與國有土地上房屋征收與補(bǔ)償問題匯總2014年

1、物權(quán)法與房地產(chǎn)管理法問題匯總1 、 設(shè)有抵押權(quán)的不動產(chǎn)征收補(bǔ)償如何進(jìn)行？ 條規(guī)定： “擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等， 物權(quán)法第174 被擔(dān)保債務(wù)的賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、 履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。 ”被征收房存在抵押的，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的， 應(yīng)當(dāng)將安置房屋辦理轉(zhuǎn)移登記的同時(shí)一并辦理抵押登記。 如果安置房是期房的，可以辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。物權(quán)法第191 規(guī)定： “抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。 轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債

2、務(wù)人清償。抵押期間， 抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意， 不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)， 但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。 ”城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第 26 條規(guī)定： “對拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的， 由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。 抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的， 由拆遷人參照本條例第二十五條的規(guī)定實(shí)施拆遷。拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，由抵押?quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)后，方可給予補(bǔ)償?！痹诎徇w前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項(xiàng)；然后，經(jīng)與抵押權(quán)人、被征收人協(xié)商， 能夠解除抵押權(quán)的可以達(dá)成一致意見后， 將征收補(bǔ)償款交付應(yīng)當(dāng)辦理

3、新的抵押登記或者辦理抵押權(quán)預(yù)告登進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，給相關(guān)權(quán)利人。 記。如何補(bǔ)償？?2 、未登記房屋的所有權(quán)人如何界定未登記房產(chǎn)如是本人購買的要提供購買時(shí)的交易合同， 購房發(fā)票， 或其他能 證明你擁有房屋的證明，如法院的裁決書、贈予合同和公證書、遺囑等。自繼承或者受遺贈第物權(quán)法29 條規(guī)定： “因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的， ”首先，可根據(jù)繼承關(guān)系予以確認(rèn)權(quán)利人； 其次， 由于房屋所有開始時(shí)發(fā)生效力。 房屋的所有權(quán)人存在不權(quán)尚未從被繼承人名下辦理到繼承人 （受遺贈人） 名下， 提供其合法享有該房屋物權(quán)的確定因素， 征收部門應(yīng)當(dāng)要求繼承人 （受遺贈人） 證明材料， 以免日后發(fā)生糾紛?，F(xiàn)實(shí)中因買賣、贈與

4、、繼承、強(qiáng)制征收、法院判決等及其他法律上當(dāng)然產(chǎn)生物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果作為兩個(gè)的物權(quán)變動，其在發(fā)生物權(quán)變動時(shí)， “當(dāng)法律事實(shí)，其成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)。 物權(quán)法第15 條的明確規(guī)定：除法律另有規(guī)定事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、 變更、 轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同， ”或者合同另有約定外， 不影響合同效力。 自合同成立時(shí)生效； 未辦理物權(quán)登記的，這條法律規(guī)定本質(zhì)上就對基于合同契約在法律上當(dāng)然產(chǎn)生的物權(quán)變動的所有權(quán)但已簽進(jìn)行了確認(rèn)。這就意味著在房屋買賣的環(huán)節(jié)中，雖然沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，并且開發(fā)商基于售房合同已經(jīng)客觀上將房屋實(shí)際交付給了房屋購買署售房合同，作為房屋購買者仍然是房屋所有權(quán)人。同理，當(dāng)

5、事人因買賣、贈與、繼承、者,根據(jù)當(dāng)事人基于合同公用征收、法院判決等及其他法律上當(dāng)然產(chǎn)生的物權(quán)變動，合同一方當(dāng)事人客觀上已經(jīng)將物權(quán)之所有權(quán)依法交付于合同另一方當(dāng)意思表示，合同另一方使合同另一方當(dāng)事人已經(jīng)合法占有該物權(quán)之所有權(quán)，那么，事人時(shí)，但合同另一方當(dāng)事人當(dāng)然取得物權(quán)之所當(dāng)事人理所應(yīng)當(dāng)合法獲得物權(quán)之所有權(quán)。則首先必須進(jìn)行變更登如果要對其取得的物權(quán)之所有權(quán)作進(jìn)一步處分，有權(quán)后，記，未經(jīng)過變更登記則其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押、不得對抗善意的第三人。 不妨采用占有的權(quán)利推定規(guī)在仍然無法確定未登記房屋的所有人的情況下， 則。 對于房屋的建筑情況， 實(shí)際占有人的使用情況只有當(dāng)?shù)卮澹?/p>

6、居）民、基層組但絕大多數(shù)都是經(jīng)織最為了解，有些房屋的建設(shè)并未得到行政部門的認(rèn)可批準(zhǔn)，從而使基層組織在證明該房實(shí)際占有者的情況上具有先天的過基層組織的同意，因此基層組織所出具的證明并不能起到房屋所有權(quán)證的優(yōu)勢和不可替代的地位。 效力，但其對于房屋的占有使用情況的證明作用，還是應(yīng)該采信、認(rèn)可的。 “市、縣級人民國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第二十四條第二款規(guī)定： 應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑政府作出房屋征收決定前， 應(yīng)對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的， 認(rèn)定和處理。進(jìn)行調(diào)查、當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。 ”3、共同共有的不動產(chǎn)（房屋

7、）征收時(shí)如果共有人補(bǔ)償意愿不一致如何進(jìn)行補(bǔ)償？物權(quán)法第93 條規(guī)定： “不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。 ”第 94 條規(guī)定： “按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照份額享有所有權(quán)。”第95 條規(guī)定： “共同共有人對共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 ”第 97 條規(guī)定： “處分共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人的同意，但共有人之間另有約定的除外。 ”因此， 政府在征收設(shè)有共有關(guān)系的房屋時(shí)， 應(yīng)當(dāng)與全體共同共有人簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議，切忌漏列當(dāng)事人。 4 、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合法程

8、序有哪些？什么情況下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不合法？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列 第 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 7 條規(guī)定： “ 程序辦理：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；日內(nèi)將房地產(chǎn)權(quán)屬證30（ 2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門當(dāng)事人的合法證明、 書、 提出申請，并中報(bào)成交價(jià)格；日內(nèi)做出是否15 （3）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在受理申請的書面答復(fù)； 并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn) 房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，（4）行現(xiàn)場查勘和評估； （5 ）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)； 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人憑過戶單辦理產(chǎn)權(quán)過房地產(chǎn)管理部

9、門核發(fā)過戶單。（6） ”戶手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第 6 條規(guī)定： “下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；（二） 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定， 決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第 37 條的規(guī)定： “公民的下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，沒有按約定支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書，或者沒有按照出讓

10、合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)的。、 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、 決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。3、依法收回土地使用權(quán)的。4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。5、權(quán)屬有爭議的。6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。 ”房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有上述情形之一的，一律認(rèn)定為無效。5、產(chǎn)權(quán)人去世或下落不明等特殊情況，征收補(bǔ)償如何處理？房屋拆遷補(bǔ)償時(shí)， 原產(chǎn)權(quán)人去世的情況有兩種情況， 登記機(jī)關(guān)在為其辦理權(quán)屬登記時(shí)的處理方法也不同。原房屋所有權(quán)人在實(shí)施拆遷前已死亡的， 因所有權(quán)的權(quán)利主體滅失， 所有權(quán)也不復(fù)存在。 按繼承法規(guī)定， 繼承已從被繼承人死亡時(shí)開始， 此時(shí)應(yīng)先由繼承

11、人辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)， 由繼承人與拆遷單位簽訂補(bǔ)償協(xié)議， 再憑該協(xié)議辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如果原房屋所有權(quán)人在實(shí)施拆遷時(shí)尚未死亡， 而是在簽訂了補(bǔ)償協(xié)議以后死亡的，則情況有所不同，雙方雖簽訂了協(xié)議，協(xié)議也真實(shí)有效，但其效力是一種“債”的效力， 在進(jìn)行權(quán)屬登記前， 因補(bǔ)償所得的房屋尚未取得物權(quán)的效力。 但是按原協(xié)議辦理權(quán)屬登記顯然又不可能， 因?yàn)樵a(chǎn)權(quán)人已不能作為房屋所有權(quán)的權(quán)利主體。拆遷當(dāng)事人簽訂的補(bǔ)償協(xié)議產(chǎn)生的是債權(quán)， 而債權(quán)也是財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種， 同樣可以作為繼承的標(biāo)的。 因而， 可由原房屋所有權(quán)人的繼承人憑有效的繼承證明和拆遷補(bǔ)償協(xié)議等要件直接申請權(quán)屬登記。對產(chǎn)權(quán)人下落不明的房屋， 在拆遷公告發(fā)布

12、后， 不論其合法代理人或合法繼承人能否在規(guī)定期限內(nèi)聯(lián)系商談有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置事宜， 拆遷人均應(yīng)申請辦理證據(jù)保全， 并將補(bǔ)償、 安置方案報(bào)拆遷主管部門批準(zhǔn)。 房屋補(bǔ)償應(yīng)按拆遷法規(guī)的相關(guān)條款計(jì)算， 計(jì)算后的房屋及其附屬物補(bǔ)償款， 拆遷人應(yīng)以原房屋所有權(quán)人的姓名辦理提存公證。同時(shí)拆遷人還應(yīng)將應(yīng)償還的安置房，交房屋主管部門代管，直至合法產(chǎn)權(quán)人出現(xiàn)，再由拆遷當(dāng)事人雙方進(jìn)行結(jié)算。 、小區(qū)內(nèi)公共車位，物業(yè)公司出售是否合理？如不合理，作為業(yè)主 6應(yīng)當(dāng)向什么部門反映？ “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)：74 物權(quán)法第條規(guī)定 當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人

13、通過出售、 附贈或者出租等方式約定。 ”占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 “物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車： 15 條規(guī)定山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位， 下同） 的歸屬， 由建設(shè)單位與物業(yè)約定屬于買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。 出建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、建設(shè)單位所有的， 售或者出租給業(yè)主。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位， 屬于全體業(yè)主共 ”有，建設(shè)單位不得銷售。按照物權(quán)法及山東省物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定， 小區(qū)內(nèi)的公共道路屬于全體業(yè)主共有， 物業(yè)管理公司無

14、權(quán)處分。 在未經(jīng)業(yè)委會或業(yè)主同意的前提下，物業(yè)公司出售小區(qū)內(nèi)的公共車位是不妥的。5 條規(guī)定： “國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活 ”動的監(jiān)督管理工作。 山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第 5 條規(guī)定： “省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門） ，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。城管執(zhí)法、房地產(chǎn)開發(fā)、財(cái)政、民政、價(jià)格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)

15、管理有關(guān)的工作。 ”山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第 6 條規(guī)定： “街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、 指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作， 監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)， 調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。 社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、 監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。 ”因此，如果物業(yè)公司出售小區(qū)內(nèi)公共車位，作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)向市、縣（市、區(qū)）政府房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門反映。物業(yè)公司如果與業(yè)主產(chǎn)生糾紛，可由小區(qū)所在的社區(qū)居委會進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。7、業(yè)主對建筑物內(nèi)的專有部分享有所有權(quán)，他人無償利用屋頂以及

16、其專有部分相對應(yīng)的外墻等共有部分的，是否為侵權(quán)？最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第 4 條規(guī)定： “業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要， 無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的， 不應(yīng) 認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。但其利用必須是合理的。 合理的標(biāo)準(zhǔn)有一是無償利用， 一是不得違反法律、 法規(guī)、 管理規(guī)約或者損害他人合法權(quán)益。8、業(yè)主專有部分以外的共有部分建筑物包括哪些？物權(quán)法第七十條規(guī)定： “業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同

17、管理的權(quán)利。 ”業(yè)主的共有部分是指， 建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)， 專有部分以外的建筑物部分， 以及建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的其他公共場所、 公用設(shè)施等。 業(yè)主共有部分， 因供給所有者共用， 其權(quán)利應(yīng)歸屬于全體或一部分所有者共有。 共有部分中， 有些在性質(zhì)上或構(gòu)造上屬于當(dāng)然共用，例如地基、公用樓梯等，稱為“法定共用部分” 。有些屬契約上的共用部分，如停車場、娛樂室、小區(qū)配套服務(wù)樓、人防設(shè)施、幼兒園、 會所等等， 其構(gòu)造和利用上雖有獨(dú)立性， 但依所有人的契約而成為共用部分。約定共用部分本來具有結(jié)構(gòu)上和使用上的獨(dú)立性， 只是根據(jù)區(qū)分所有權(quán)人之間的自愿約定將其變?yōu)楣灿貌糠郑?當(dāng)然， 這種約定不得損害其他

18、區(qū)分所有權(quán)人的利益。因此， 業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)， 即每個(gè)業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以 及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。 9、怎樣理解用益物權(quán)、地役權(quán)、物權(quán)客體？用益物權(quán)定義：中華人民共和國物權(quán)法第 117 條規(guī)定： “用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。 ”具體特性：用益物權(quán)作為物權(quán)之一種， 著眼于財(cái)產(chǎn)的使用價(jià)值。 用益物權(quán)除了具備物權(quán)的一般屬性和他物權(quán)的基本屬性之外，它與擔(dān)保物權(quán)相比，具

19、有以下特征：1 目的的用益性。 用益物權(quán)是他物權(quán)， 是對所有物的利用。 從物權(quán)的分類來看，他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)， 與擔(dān)保物權(quán)相對應(yīng)， 設(shè)立用益物權(quán)的目的就是對他人所有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行使用、 收益， 即為了追求物的使用價(jià)值而對他人的物在一定范圍內(nèi)進(jìn)行支配。 與此相應(yīng)， 用益物權(quán)的內(nèi)容也主要是行使使用、 收益的權(quán)能。2地位的獨(dú)立性。用益物權(quán)為獨(dú)立物權(quán)，是對所有權(quán)的限制。用益物權(quán)是非所有人對所有人的物在法律規(guī)定的限度內(nèi)獨(dú)立支配的排他性權(quán)利， 是一種獨(dú)立的權(quán)利。 用益物權(quán)人在法律規(guī)定或合同約定的某種權(quán)利的具體支配范圍內(nèi)， 可以對抗一切人，包括所有權(quán)人，從而形成對所有權(quán)的限制。例如，建設(shè)用地使用權(quán)人依

20、法享有對國家所有的土地占有、 使用和收益的權(quán)利， 有權(quán)自主利用該土地建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。3客體的限制性。用益物權(quán)客體的限制性有三個(gè)方面：一是用益物權(quán)的客體必須具有使用價(jià)值， 客體的存在形態(tài)或使用形態(tài)發(fā)生變化， 會對用益物權(quán)人的利益產(chǎn)生直接影響，甚至喪失。例如：設(shè)定土地承包經(jīng)營權(quán)，必須是可耕種、種植、 養(yǎng)殖的土地， 如該土已經(jīng)成為沙漠， 無法耕種， 則不能設(shè)定土地承包經(jīng)營權(quán)。而擔(dān)保物權(quán)則要求擔(dān)保物具有交換價(jià)值； 二是用益物權(quán)的客體以不動產(chǎn)作為主導(dǎo)，在法制史上，用益物權(quán)的范圍一般較為廣泛，可以擴(kuò)及一切法律上的物，法國、瑞士法上的用益物權(quán)至今仍然可以在動產(chǎn)和不動產(chǎn)上設(shè)立， 但德國、

21、 日本及中國臺灣地區(qū)的用益物權(quán)主要以不動產(chǎn)為標(biāo)的物而不適用于動產(chǎn)， 一些國家法律甚至直接規(guī)定，在動產(chǎn)上不能設(shè)定用益物權(quán)，只能設(shè)定債權(quán)關(guān)系，如租賃權(quán)。中國物權(quán)法草案也把用益物權(quán)的客體限制在不動產(chǎn)。 而擔(dān)保物權(quán)則既可以在動產(chǎn)上設(shè)立，也可以在不動產(chǎn)上設(shè)立； 三是用益物權(quán)的享有和行使必須以對客體的實(shí)際占有為前提， 否則使用和收益無從談起。 而擔(dān)保物權(quán)則不必要求權(quán)利人一定要直接占有標(biāo)的物，如在抵押權(quán)中，抵押權(quán)人就不直接占有抵押物。與所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)相比，用益物權(quán)具有以下特征：1 用益物權(quán)以對標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，即注重對物的使用價(jià)值，并以對物的占有為前提。這區(qū)別于擔(dān)保物權(quán)注重物的交換價(jià)值的特點(diǎn)。

22、2用益物權(quán)除地役權(quán)外，均為主物權(quán)；擔(dān)保物權(quán)為從物權(quán)。3用益物權(quán)雖然也可以在動產(chǎn)上設(shè)立，但是從用益物權(quán)的具體類型來看，用益物權(quán)主要以不動產(chǎn)為客體，這主要是便于通過登記公示。4用益物權(quán)是直接支配他人的物的權(quán)利。用益物權(quán)人可以直接支配標(biāo)的物，不需要他人行為的介入。地役權(quán)定義：“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以條： 156 第物權(quán)法提高自己的不動產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。 ”第 157 條： “設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。 ” 地役權(quán)合同一般包括下列條款： （一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所； （二）供役地和需役地的位置； （三）利

23、用目的和方法； （四）利用期限； （五）費(fèi)用及其支付方式； （六）解決爭議的方法。地役權(quán)， 是指為使用自己不動產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不 動產(chǎn)的權(quán)利。其一，地役權(quán)是按照當(dāng)事人的約定設(shè)立的用益物權(quán)。其二，地役權(quán) 是存在于他人不動產(chǎn)上的用益物權(quán)。其三，地役權(quán)是為了需役地的便利而設(shè) 的用益物權(quán)。特征： （一）地役權(quán)是存在于他人不動產(chǎn)之上的物權(quán)（二）地役權(quán)是以他人不動產(chǎn)供自己的不動產(chǎn)便利之用的權(quán)利（三）地役權(quán)具有從屬性1 、地役權(quán)不得與需役地分離而為讓與2、地役權(quán)不得由需役地分離而為其他權(quán)利的標(biāo)的、地役權(quán)隨需役地所有權(quán)或使用權(quán)的消滅而消滅3 （四）地役權(quán)具有不可分性1 、分生上的不可

24、分性2、消滅上的不可分性3、享有與負(fù)擔(dān)上的不可分性物權(quán)客體：定義：物權(quán)作為一種支配權(quán)， 必須以特定物作為其支配的客體。 因此只有那些能夠?yàn)闄?quán)利人所能支配和控制的物， 才能成為物權(quán)的客體。 現(xiàn)代社會中物權(quán)的客體的范圍是十分廣泛的， 因?yàn)槿魏挝镌诜缮隙季哂凶约旱臍w屬， 即使是無主物， 最終也會找到其歸屬。因此不管是生產(chǎn)資料，還是消費(fèi)資料；無論是自然物，還是勞動產(chǎn)物；不管是流通物，還是限制流通物，都可以作為物權(quán)的客體。作為物權(quán)的客體，必須滿足作為權(quán)利客體所應(yīng)具有的一般特征。這些特征是指，凡是存在于人身之外， 能夠?yàn)槿肆λ浜涂刂疲?能夠滿足人們的某種需要的物。首先，作為物權(quán)客體的物，必須是存在于

25、人身之外。因?yàn)槿吮旧聿荒茏鳛榭腕w， 而附屬于人體的各個(gè)器官和組織等， 在于人體發(fā)生分離之前， 本身不能成為物權(quán)的客體。其次，作為物權(quán)客體的物，必須能夠?yàn)槿肆λ?。如果無法為人力所支配或者控制，就無法有效確定權(quán)利歸屬和范圍，自然也無法成為物權(quán)的客體。例如空氣、云彩、天體等，無法為人所控制和支配，談?wù)撈錃w屬和利用關(guān)系是沒有意義的，因而他們都不能成為物權(quán)的客體。最后，作為物權(quán)的客體的物，應(yīng)當(dāng)具有價(jià)值（包括使用價(jià)值和交換價(jià)值） ，能滿足人類一定的生產(chǎn)生活需要。那么賦予對對其占有和利用便無法形成一定的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，如果物本身沒有價(jià)值，于無價(jià)值的物以財(cái)產(chǎn)權(quán)利，就毫無意義。物權(quán)客體的特征：1 、物權(quán)的客體應(yīng)當(dāng)

26、是特定物2、物權(quán)的客體主要是單一物。物權(quán)的客體原則應(yīng)當(dāng)是單一物。 所謂單一物， 是指在形態(tài)上能夠單獨(dú)地、 個(gè)別地存在的物。如一棟房屋，一個(gè)茶杯等，這些是人為的單一物；而樹木、牛馬為天然的單一物。 單一物是相對于集合物而言的， 集合物通常分為兩種， 一是事實(shí)上的集合物， 又稱物件集合， 指因?yàn)楫?dāng)事人的意思或經(jīng)濟(jì)上的目的， 多數(shù)單一物或合成物集合成一體， 如商店內(nèi)的全部商品， 圖書館的全部書籍。 二是法律上的集合物， 又稱為權(quán)利義務(wù)的集合， 指多數(shù)物和權(quán)利在法律上被視為一體， 也有人將其稱為集合財(cái)產(chǎn)， 如夫妻共有財(cái)產(chǎn)。 隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 各類物和權(quán)利都進(jìn)入了交易領(lǐng)域， 而以集合物作為交易的對象

27、， 可以減少交易成本， 使交易更為簡便、迅速。 既然集合物在交易觀念上可以獨(dú)立存在， 則只要適當(dāng)改進(jìn)公示方法， 應(yīng)當(dāng)可以作為物權(quán)的客體存在。 從實(shí)踐開看， 許多成為集合財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)， 如失蹤人的財(cái)產(chǎn)， 企業(yè)財(cái)產(chǎn)， 營業(yè)財(cái)產(chǎn)等都可以作為一個(gè)整體的財(cái)產(chǎn)而為交易或抵押的對象，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求在其上設(shè)立一個(gè)物權(quán)。 因此集合物在特殊情況下可以成為物權(quán)的客體。 物權(quán)法第 2 條第 2 款規(guī)定： “本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。 ”因此在法律上有特別規(guī)定的情況下， 集合物也可以成為物權(quán)的客體。 例如物權(quán)法規(guī)定浮動擔(dān)保制度， 這就承認(rèn)了集合物在例外情況下可以成為物權(quán)的客

28、體。310 、天然孳息與法定孳息怎樣理解？法定孳息是指，銀行的利息、房屋的租金等。 物權(quán)法第116 條： “法定孳息，當(dāng)事人有約定的， 按照約定取得； 沒有約定或者約定不明確的， 按照交易習(xí)慣取得。 ”法定孳息指因法律關(guān)系所獲得的收益， 如出租人根據(jù)租賃合同收取的租金、貸款人根據(jù)貸款合同取得的利息等。定義法定孳息一般按持續(xù)的時(shí)間來收取。如日本民法典在第 89 條中規(guī)定： “法定孳息，于收取權(quán)利存續(xù)期間，以日計(jì)算取得。 ”我國臺灣民法典第 70 條第 2 項(xiàng)規(guī)定： “有收取法定孳息權(quán)利之人，按其權(quán)利存續(xù)期間內(nèi)之日數(shù)，取得其孳息。 ”不過，用益權(quán)人取得天然孳息的，相對人向其收取的法定孳息的數(shù)量，還

29、要考慮天然孳息的數(shù)量和質(zhì)量。以法定孳息換取天然孳息，是對價(jià)表現(xiàn)之一。例如，某甲將一頭牛租給某乙用于繁殖（用益租賃） ，僅以租賃持續(xù)的時(shí)間計(jì)算法定孳息有明顯的不足。法定孳息的物質(zhì)表現(xiàn)形式原則上是貨幣貨幣為一般等價(jià)物， 不但財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值用貨幣衡量， 用益價(jià)值也適宜用貨幣衡量。 法定孳息的物質(zhì)形式是可以有例外的。 瑞士債法典 第 275 條第 2 款規(guī)定：（用益租賃）“租金可以由現(xiàn)金支付，也可以是果實(shí)一部分或者出租人參與收益分配。 ”用益租賃的承租人對收取的果實(shí)，取得了所有權(quán)，即用益?zhèn)鶛?quán)人依債權(quán)取得了天然孳息的所有權(quán)。 承租人用一部分果實(shí)向出租人支付， 出租人取得的是法定孳息，但不是貨幣。法定孳息

30、既然原則上是貨幣， 宜應(yīng)統(tǒng)一對法定孳息請求的訴訟時(shí)效。 我國 民訴訟時(shí)效期間為一年。在我，條中規(guī)定“延付或者拒付租金的” 136 法通則在第國，對其他用益收入（法定孳息）都是二年的訴訟時(shí)效。筆者認(rèn)為，不支付租金和拒絕支付租金的訴訟時(shí)間太短， 不利于保護(hù)出租人的合法權(quán)益。 應(yīng)當(dāng)將收取法定孳息的訴訟時(shí)效統(tǒng)一規(guī)定為二年或者統(tǒng)一規(guī)定為二年以上。利益天然孳息與原物是兩個(gè)物之間的關(guān)系， 而物的增值是一物的交換價(jià)值的增加， 不涉及兩個(gè)物的關(guān)系。 法定孳息是用益的對價(jià)， 需有他人用益的法律事實(shí)， 而增值利益是該物本身的交換價(jià)值增加， 并不要求有他人用益的法律事實(shí)。 所以， 增值利益既不是天然孳息，也不是法定孳

31、息。注 :婚姻法司法解釋（三）第 5 條規(guī)定： “夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。 ”這也表明孳息和自然增值不存在包含關(guān)系，而是相互區(qū)別的獨(dú)立概念。區(qū)別法定孳息與天然孳息都有孳息之名， 從世界各國和地區(qū)現(xiàn)有的立法例看， 多將其并列規(guī)定，但它們本質(zhì)并不相同，而且分屬不同領(lǐng)域。兩者區(qū)分的基礎(chǔ)，在于法定孳息是交易之物。天然孳息是派生之物。（一）物質(zhì)形式不同法定孳息因?yàn)槭怯靡妫ㄓ靡嫖餀?quán)和用益?zhèn)鶛?quán)）對價(jià)，因此原則上用一般等價(jià)物來衡量。即法定孳息的物質(zhì)形式原則上是貨幣、是種類物。天然孳息可以是種類物，也可以是特定物。 前者如收獲的小麥， 后者如產(chǎn)下的一只熊貓。

32、但天然孳息進(jìn)入交易狀態(tài)后， 才有區(qū)分種類物和特定物的法律意義。 天然孳息都是動產(chǎn)， 法但筆者并未發(fā)現(xiàn)實(shí)故在邏輯上也可以是不動產(chǎn)，定孳息因允許當(dāng)事人自由約定，務(wù)中有這樣的例子。因?yàn)?，不動產(chǎn)的價(jià)值一般較高，作為用益的對價(jià)，一般是得不償失的。（二）“收取”的性質(zhì)不同“就一般言，天然孳息之收取，應(yīng)依物權(quán)法之規(guī)定，法定孳息之收取，應(yīng)依債法之規(guī)定。 ” 法定孳息在取得前，是債權(quán)請求權(quán);取得后（貨幣或其他動產(chǎn)占有后）是物權(quán)。對天然孳息的收取是（直接）取得物權(quán)。天然孳息，是原始取得;法定孳息，是傳來取得。或者進(jìn)一步說，天然孳息作為產(chǎn)出，是原始取得;法定孳息，作為對價(jià)是傳來取得。天然孳息的法律規(guī)范，主要是靜態(tài)歸

33、屬規(guī)則;法定孳息的法律規(guī)范，都是動態(tài)的交易規(guī)則。法規(guī)物權(quán)法第 197 條： “債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形， 致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的， 自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息， 但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先沖抵收取孳息的費(fèi)用。 ”物權(quán)法第 213 條： “質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的孳息，但合同另有約定的除外?！鼻翱钜?guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先沖抵收取孳息的費(fèi)用。 11 、集體土地該如何征收，保證村民的權(quán)益不受侵害？一、辦理用地申請基本工作流程在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用土地

34、的，用地單位應(yīng)按規(guī)定辦理征用集體土地的各項(xiàng)手續(xù)。. 征用集體土地申請：用地單位需要征用土地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的區(qū)、縣級國土房管局提交相關(guān)文件、資料，提出用地申請。.征用集體土地受理：區(qū)、縣級國土房管局接受用地單位提出的征用集體土地申請，經(jīng)審查對提交文件、資料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請予以受理。申請內(nèi)容用地單位提出用地申請時(shí)， 應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項(xiàng)目用地申請書， 申請書中應(yīng)包括以下各項(xiàng)主要內(nèi)容：. 申請單位名稱;.項(xiàng)目的基本情況，包括立項(xiàng)、規(guī)劃選址等情況;.建設(shè)用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等。二、擬定征地方案基本工作流程日內(nèi)擬 30 行政主管部門收到用地單位提出的

35、征用申請后，應(yīng)自申請之日起定各項(xiàng)征地方面方案，征地方案包括以下各項(xiàng)主要內(nèi)容：1.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案， 2.補(bǔ)充耕地方案3.征用土地方案， 4.供地方案，行政主管部門可根據(jù)以下要求，根據(jù)不同情況擬定征地所需相關(guān)方案：. 建設(shè)只占用國有農(nóng)用地的，區(qū)、縣國土房管局只需擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和供地方案。.建設(shè)只占用農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的，區(qū)、縣國土房管局只需擬訂征用土地方案和供地方案。.建設(shè)只占用國有未利用地，按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)由國務(wù)院批準(zhǔn)的，區(qū)、縣國土房管局只需擬訂供地方案。中報(bào)文件 TOC o 1-5 h z . 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案;.補(bǔ)充耕地方案;.征用土地方案;.供地方案。三、征地審查基本工作流

36、程1. 編制呈報(bào)說明書：國土房管局根據(jù)各項(xiàng)征地相關(guān)方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書。同級人民政府審核：國土房管局將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用 2.土地方案、供地方案及建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書一并報(bào)送同級人民政府審核。3.上一級土地行政主管部門審查：同級人民政府對上報(bào)的文件、資料審核同意后，報(bào)上一級土地行政主管部門審查。主要內(nèi)容行政主管部門報(bào)送的建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書，應(yīng)當(dāng)包括以下各項(xiàng)主要內(nèi)容：1. 項(xiàng)目用地安排情況;.擬使用土地情況;.其他應(yīng)說明的呈報(bào)內(nèi)容。申報(bào)文件行政主管部門報(bào)送建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書時(shí)，應(yīng)附具以下各項(xiàng)文件、資料：經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本

37、農(nóng)田的，還應(yīng)當(dāng)提供鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃圖 ;由用地單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術(shù)報(bào)告書;地籍資料或者其他土地權(quán)屬證明材料;以有償方式供地的，還應(yīng)當(dāng)提供草簽的土地有償使用合同及說明和有關(guān)文件;為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、 集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的， 還應(yīng)當(dāng)提供城市規(guī)劃圖和 村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。 四、征地審核與批復(fù)基本工作流程. 征用土地的審核： 有關(guān)土地行政主管部門收到上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說明書和有關(guān)方案后，對文件、資料齊全、符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5 日內(nèi)報(bào)經(jīng)同級人民政府審核。.征用土地的審查： 同級人民政府審核同意后， 逐級上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，并將審查所需的文件、資料及時(shí)送該級土地行政

38、主管部門審查。.征用土地的審定： 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、 補(bǔ)充耕地方案、 征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見后 30 日內(nèi)審查完畢。.征用土地的批復(fù)：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后 5 日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。中報(bào)文件. 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案;.補(bǔ)充耕地方案;.征用土地方案;.供地方案 ;建設(shè)項(xiàng)目呈報(bào)說明書。 5.五、征用土地方案的公告基本工作流程. 征地方案公告：征用農(nóng)民集體所有土地的，征用土地方案應(yīng)當(dāng)在被征用土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告，其中征用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民

39、集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進(jìn)行公告。.公告的實(shí)施： 被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批準(zhǔn)文件之日起 10 個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行征用土公告，該人民政府的國土房管部門負(fù)責(zé)具體實(shí)施征用土地方案的公告。.征地補(bǔ)償?shù)怯洠罕徽鞯剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)在征用土地公告規(guī)定規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書到指定地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。.補(bǔ)償內(nèi)容調(diào)查：被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人未如期辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補(bǔ)償內(nèi)容以有關(guān)國土房管部門的調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)。申報(bào)文件. 征用土地方案批準(zhǔn)文件;.征用土地方案公告。六、制定征地補(bǔ)償安置方案基本工作流程經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)

40、用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的區(qū)、縣人民政府組織實(shí)施。區(qū)、縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案。七、征地補(bǔ)償、安置方案的公告基本工作流程. 征地補(bǔ)償、安置方案的公告：征用農(nóng)民集體所有土地的，征地補(bǔ)償、安置方案應(yīng)當(dāng)在被征用土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告，其中征用鄉(xiāng) （鎮(zhèn) ）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng) （鎮(zhèn)）人民政府所在地進(jìn)行公告。.征地補(bǔ)償、安置方案公告的實(shí)施：有關(guān)人民政府的國土房管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征用土地方案，在征用土地公告之日起45 日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告。.征地補(bǔ)償、安置方

41、案的意見：被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補(bǔ)償、 安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的， 應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償、安置方案公告之日起10 個(gè)工作日內(nèi)向有關(guān)人民政府國土房管行政主管部門提出。.征地補(bǔ)償、安置方案的確定：有關(guān)人民政府國土房管部門應(yīng)當(dāng)研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補(bǔ)償、安置方案的不同意見。對當(dāng)事人要求聽證的， 應(yīng)當(dāng)舉行聽證會。 確需修改征地補(bǔ)償、 安置方案的， 應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和批準(zhǔn)的征用土地方案進(jìn)行修改。.征地補(bǔ)償、安置方案的審批要求：有關(guān)人民政府國土房管行政主管部門將征地補(bǔ)償、 安置方案報(bào)人民政府審批時(shí)， 應(yīng)當(dāng)附具被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)

42、組織、 農(nóng)村 村民或者其他權(quán)利人的意見及采納情況，舉行聽證會的，還應(yīng)當(dāng)附具聽證筆錄。.征地補(bǔ)償、安置費(fèi)用的管理：有關(guān)人民政府國土房管部門將征地補(bǔ)償、安置費(fèi)用撥付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織后， 有權(quán)要求該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在一定時(shí)限內(nèi)提供支付清單。 人民政府國土房管部門有權(quán)督促有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將征地補(bǔ)償、 安置費(fèi)用收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員予以公布， 以便被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人查詢和監(jiān)督。中報(bào)文件1. 征地補(bǔ)償、安置方案;征地補(bǔ)償、安置方案的公告。 2.12 、怎樣理解利害關(guān)系人可以申請異議登記？物權(quán)法 第 19 條： 權(quán)利人、 利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤

43、的，可以申請更正登記。 不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的， 利害關(guān)系人可以申請異議登記。 登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的， 申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴， 異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。該條第 2 款明確規(guī)定，只有利害關(guān)系人才能申請異議登記。之所以物權(quán)法第19 條第 1 款規(guī)定權(quán)利人和利害關(guān)系人均可申請更正登記，同條第 2 款卻只規(guī)定利害關(guān)系人可以申請異議登記， 理由在于： 異議登記只能針對登記簿上出現(xiàn)權(quán)利事項(xiàng)錯誤時(shí)提出， 而只有物權(quán)未被記載入登記簿、 未

44、被正確的記載、 被不正當(dāng)?shù)淖N或被錯誤的于其物權(quán)上記載了負(fù)擔(dān)的人， 才會與登記簿上的此種權(quán)利錯誤具有法律上的“利害關(guān)系” ，才屬于利害關(guān)系人。作為更正請求權(quán)人，利害關(guān)系人需要申請更正登記。 而在登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時(shí)， 利害關(guān)系人為了避免他人因登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯誤而善意取得不動產(chǎn)物權(quán)導(dǎo)致其權(quán)利消滅， 就需要申請異議登記，以便在更正登記完成之前暫時(shí)切斷登記簿的公信力。例如，甲乙按份共有的房屋被錯誤登記為甲單獨(dú)所有，甲屬于登記權(quán)利人，而乙雖然在實(shí)體法上是房屋的所有權(quán)人之一， 但是并未被正確地記載于不動產(chǎn)登記簿， 故此乙屬于與登記登記簿記載的權(quán)利事項(xiàng)的錯誤具有法律上利害關(guān)系之人。易言之，

45、只有那些會有可能因?yàn)榈谌说纳埔馊〉枚棺约旱奈餀?quán)被消滅或款規(guī)定的利害關(guān)系 2 條第 19 的人，才屬于物權(quán)法第）如抵押權(quán)（被設(shè)置負(fù)擔(dān)人。至于物權(quán)法第 19 條中的“權(quán)利人”是指那些物權(quán)已被正確的記載入登記簿的人。他們雖然也屬于更正登記的申請人，但不是更正請求權(quán)人。作為“權(quán)利人” ，他們申請更正的是登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯誤。這與“利害關(guān)系人”要更正登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯誤是不同的。 既然權(quán)利人只是申請更正登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯誤，而這些事項(xiàng)也沒有公信力， 物權(quán)法第 19 條第 2 款自然就沒有必要 也將他們作為異議登記的申請人加以規(guī)定。 13 、怎樣理解不得對抗善意第三人？所謂善意第三人， 是指

46、該第三人不知道法律關(guān)系雙方的真實(shí)情況， 通常是指合法交易中，不知情的，已經(jīng)辦理了登記的權(quán)利人。善意取得， 是指無權(quán)處分他人動產(chǎn)的占有人， 不法將動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后， 如果受讓人在取得該動產(chǎn)時(shí)出于善意， 就可以依法取得對該動產(chǎn)的所有權(quán)， 受讓人在取得動產(chǎn)的所有權(quán)以后， 原所有人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)， 而只能請求轉(zhuǎn)讓人 （占有人）賠償損失。這里的第三人就是善意第三人。法律依據(jù)：最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見 （試行 ）第89 條指出： “第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。 ”物權(quán)法第106 條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所

47、有權(quán)人有權(quán)追回； 除法律另有規(guī)定外， 符合下列情形的， 受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三） 轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記， 不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的， 原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。 物權(quán)法第106 條第 3 款規(guī)定： “當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。 ”可以善意取得的其他物權(quán)，是質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、沒有抵押權(quán)。法律另有規(guī)定的除外。 ,地役權(quán)、宅基地權(quán)、建設(shè)用地使用

48、權(quán)、產(chǎn)權(quán)不明晰的，該如何征收？72 %產(chǎn)權(quán)的。未交完全款的。有糾紛的。由于權(quán)屬存有爭議的房屋屬于產(chǎn)權(quán)不明確的房屋， 應(yīng)當(dāng)由征收部門提出補(bǔ)償安置方案， 報(bào)政府同意后作出補(bǔ)償決定。 搬遷前， 征收部門應(yīng)當(dāng)就被搬遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全， 并且將征收補(bǔ)償資金辦理提存或者提供符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房后方可實(shí)施征收。被征收人不接受補(bǔ)償安置的，可以在提存補(bǔ)償金并辦理證據(jù)保全后搬遷。根據(jù)“物權(quán)法定”的原則，政府無權(quán)解決產(chǎn)權(quán)爭議。產(chǎn)權(quán)爭議應(yīng)另行解決，但這不是政府的職責(zé)。 考慮產(chǎn)權(quán)爭議的解決需要時(shí)間， 但征收工作不等人， 政府征收部門可作好房屋設(shè)施調(diào)查登記， 并辦理公證證據(jù)保全， 在公

49、告安置補(bǔ)償方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)批準(zhǔn)的安置補(bǔ)償方案和調(diào)查核實(shí)的材料作出補(bǔ)償決定，并將補(bǔ)償款額辦理提存手續(xù)，待權(quán)利人產(chǎn)權(quán)爭議解決后辦理分配手續(xù)。 、承租戶與產(chǎn)權(quán)人有矛盾的，該怎么辦？征收導(dǎo)致所有權(quán)喪失， 從法律關(guān)系上講， 給予補(bǔ)償?shù)膽?yīng)當(dāng)是被征收房屋的所有權(quán)人。 實(shí)踐中承租情況較為復(fù)雜。 承租人大致分為公房承租人和私房承租人。 公房分為政府直管公房和單位自管公房。 政府直管公房由于所有權(quán)本就屬于政府， 理應(yīng)不屬于本條例適用范圍。 考慮到實(shí)踐中各地公房情況不同， 形成的歷史原因不同， 各地政府對承租人的保護(hù)政策也不同， 對公房承租人的補(bǔ)償問題難以在全國層面上做出統(tǒng)一規(guī)定， 還是由各地政府根據(jù)實(shí)際情況制定

50、有關(guān)政策為宜。 至于私有房屋所有權(quán)人和承租人之間形成的民事法律關(guān)系， 合同法第94 條規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的， 當(dāng)事人可以解除合同。 國家征收致租賃合同無法履行的， 作為出租人的被征收人對租賃關(guān)系享有法定的單方解除權(quán)， 可以直接根據(jù)合同法第 96 條規(guī)定通知承租人解除合同，自通知到達(dá)承租人時(shí)合同即解除。對承租人如何進(jìn)行補(bǔ)償，可以在租賃合同中約定。 、 “民宅商用”該如何征收？土地及其地上的房屋是緊密結(jié)合的， “民宅商用”并不單純是房屋用途的改變，隨之而來也包括土地用途的改變。 而在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的， 依照國務(wù)院城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 的規(guī)定， 不僅需要征

51、得出讓人的同意，更需要經(jīng)過土地管理部門和城市規(guī)劃部門的批準(zhǔn)。 城市房地產(chǎn)管理法第 43 條也有相同的規(guī)定。建設(shè)部在1993 年對湖北省沙市市房產(chǎn)管理局關(guān)于城市房屋拆遷中有關(guān)問題報(bào)告的復(fù)函 （建房函字 1993 23 號）中明確： “在 拆遷中， 對于私房非住宅， 應(yīng)根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)上登記的房屋使用性質(zhì)確定， 當(dāng)私房的使用性質(zhì)由住宅變更為非住宅或者經(jīng)營房屋， 其房屋所有人應(yīng)在房地產(chǎn)管理局進(jìn)行房屋使用性質(zhì)變更登記。 對私有房屋使用性質(zhì)雖已變更， 但沒有辦理房屋使用性質(zhì)變更登記的， 應(yīng)首先補(bǔ)辦房屋使用性質(zhì)變更登記手續(xù)， 補(bǔ)交國家規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)后，拆遷人則根據(jù)房屋使用性質(zhì)變更的實(shí)際情況與被拆遷人簽訂房屋補(bǔ)

52、償安置合同。”這一答復(fù)適用于征收決定后房屋用途改變的定性。國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)明電（ 2003 ） 42 號關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知第四部分規(guī)定： “各地要本著實(shí)事求是的原則，采取積極有效的措施，切實(shí)解決城市房屋拆遷中久拖不決的歷史遺留問題。 對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償， 各地可根據(jù)其經(jīng)營狀況、 經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。 ”該精神適用于征收決定作出之前 “民宅商用” 問題的處理。 、業(yè)主是否有權(quán)將住宅改為經(jīng)營性用房？物權(quán)法第77 條規(guī)定： “業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的， 除遵守法律、 法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 ”本條是關(guān)于住改商的原則規(guī)定，從本條規(guī)定可以得出以下幾個(gè)結(jié)論：1 、原則上，業(yè)主不可以將住宅用房改為商業(yè)用房。如果相關(guān)法律、法規(guī)