既有老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯難點(diǎn)問題分析及探討

1、既有老舊多層住宅增設(shè)電梯難點(diǎn)問題分析及探討王鋒1,趙亮1,張紅建2（1.水利部機(jī)關(guān)服務(wù)局，北京100053; 2.黃河小浪底水資源投資有限公司，河 南鄭州471000）摘 要：隨著我國老齡化社會的逐步來臨，既有老舊多層住宅由于大部分沒有安裝電梯，已 逐漸難以滿足老年人上下樓的基本生活要求。2008年起，廣東、北京等幾個省市陸續(xù)出臺 了既有老舊住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)性意見，但總體進(jìn)展并不順利。2013年筆者單位擬對1棟 老舊住宅增設(shè)電梯，最終也因住戶意愿等具體原因未能實施。結(jié)合具體實踐，筆者對實施過 程中的主要難點(diǎn)問題進(jìn)行分析和總結(jié)，提出思考和建議，希望對其他地區(qū)或單位增設(shè)電梯工 作提供一定的經(jīng)驗和

2、借鑒。關(guān)鍵詞：老舊小區(qū) 增設(shè)電梯 難點(diǎn)問題 分析一直以來，我國建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定“七層以及七層以上的住宅或住戶入口層樓面距 室外設(shè)計地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯”，對于七層以下則沒有強(qiáng)制性要求。 出于成本等方面的考慮，我國六層及以下的多層住宅普遍沒有安裝電梯。隨著老齡化社會的 逐步來臨，這些沒有安裝電梯的住宅已逐漸難以滿足老年人上下樓的基本生活要求，既有老 舊多層住宅增設(shè)電梯的呼聲日益強(qiáng)烈。2008年起，廣東、北京等幾個省市陸續(xù)出臺了既有 住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)性意見，但由于資金來源、規(guī)劃審批、住戶意愿等一系列問題，總體進(jìn) 展并不順利。2013年筆者單位所在系統(tǒng)組織開展老舊小區(qū)綜合整治

3、，其中包含增設(shè)電梯試點(diǎn)。2015 年筆者單位擬對1棟多層住宅增設(shè)電梯，最終因住戶意愿等具體原因未能實施。本文就該項 目實施過程中遇到的難點(diǎn)問題進(jìn)行分析和探討，并提出思考和建議，希望對其他地區(qū)或單位 增設(shè)電梯工作提供一定的經(jīng)驗和借鑒。一、基本情況該項目位于北京市豐臺區(qū)，為6層住宅，建成于1989年，共有96戶住戶。該樓共有7 個單元，呈L型布置，其中1 -3單元為東西朝向，4-7單元為南北朝向。經(jīng)設(shè)計單位現(xiàn)場勘 查，除拐角處3單元空間不夠外，其余6個單元都具備增設(shè)電梯的條件。二、主要難點(diǎn)問題分析（一）建設(shè)費(fèi)用問題分析該項目單臺電梯建設(shè)費(fèi)用約100萬元，包括：基礎(chǔ)建設(shè)約18萬元；井道制作安裝約22

4、 萬元；井道維護(hù)結(jié)構(gòu)、保溫及裝飾等約9萬元；設(shè)備采購安裝約30萬元；電力增容約11 萬元；其他如設(shè)計、地下管線改移等約10萬元。按照北京市2016年度試點(diǎn)安裝電梯政策，市財政按照增設(shè)電梯購置及安裝費(fèi)用的40%， 且最高不超過24萬元/臺予以補(bǔ)貼，與實際所需費(fèi)用差距較大。該樓各單元公共維修基金最 高也只有11萬余元，住戶也普遍不愿集體出資，因此使用公共維修基金和住戶集資的辦法 顯然不具備可行性。如全部采用財政資金，根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計測算，目前北京可增設(shè)電梯的 老舊及新建多層住宅約1.2億平方米，逾3萬棟1按每棟3個單元計算，北京市多層住宅 增設(shè)電梯的建設(shè)費(fèi)用將達(dá)900億元，筆者認(rèn)為也不具備可行性。

5、（二）后期運(yùn)行管理費(fèi)用問題分析電梯屬于涉及生命安全、危險性較大的特種設(shè)備，國家及各省市對于電梯設(shè)備的生產(chǎn)安 裝、檢驗維保等都有嚴(yán)格的規(guī)定和要求，電梯建成投入使用后的運(yùn)行維護(hù)及大修更新費(fèi)用也 是需要重點(diǎn)考慮的問題。參考“北京市關(guān)于加強(qiáng)北京市住宅電梯報廢管理有關(guān)問題的通知” 中“建筑物僅設(shè)計一部電梯（無備用梯）的、使用時間達(dá)到15年”應(yīng)報廢的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合該 樓剩余產(chǎn)權(quán)年限。經(jīng)測算，單臺電梯三個周期（45年）運(yùn)行維保及大修更新費(fèi)用約180萬 元，包括：電梯維保及檢驗費(fèi)用，約1萬元/年，三個周期共約45萬元；電梯運(yùn)行費(fèi)用約1萬元/ 年，三個周期共約45萬元；電梯大修費(fèi)用，每5年一次，每次約5萬元，三個周

6、期共約30 萬元；電梯更新費(fèi)用，第15年和第30年各更新一次，共約60萬元。根據(jù)上述計算，每臺電梯年均后期運(yùn)行管理費(fèi)用約4萬元，折合二層及以上住戶每戶每 年需分?jǐn)傎M(fèi)用約4000元（一梯兩戶）或約2700元（一梯三戶）。這筆費(fèi)用對于部分生活困 難或?qū)﹄娞轃o剛性需求的住戶來說也是難以接受的。（三）住戶意愿問題分析關(guān)于北京市既有多層住宅增設(shè)電梯的若干指導(dǎo)意見要求，“住宅增設(shè)電梯，應(yīng)當(dāng) 由本樓業(yè)主根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法的規(guī)定共同決定”，即“改建、重建建筑物及其 附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分建筑物總面積三分之二意思的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上同 意”。但同時指導(dǎo)意見還要求增設(shè)電梯應(yīng)征得因增設(shè)電梯后受到采光

7、、通風(fēng)和噪聲直接影響 的本單元業(yè)主的同意。因此在實際實施過程中，如果不能取得本單元100%住戶同意，則很 難推進(jìn)。該項目共有96戶住戶，在設(shè)計工作完成后，筆者單位進(jìn)行了多輪入戶意見調(diào)查，最終 住戶的同意率也僅49%，其中：一層16戶住戶中因?qū)υ鲈O(shè)電梯完全沒有需求，且新增電梯 井道對一層住戶的通風(fēng)、采光等均有影響，僅有2戶同意；2-6層80戶住戶中出于對增設(shè) 電梯沒有剛性需求，并考慮后期維護(hù)管理費(fèi)用等問題，也只有45戶住戶初步同意增設(shè)電梯 并承擔(dān)后期維護(hù)管理費(fèi)用；并且，該樓7個單元中沒有一個滿足100%住戶都同意增設(shè)電梯 的條件。三、思考和建議1、目前，各省市的增設(shè)電梯工作主要以政府主導(dǎo)為主，在

8、政府投入大量資金和人力物 力的情況下，有的小區(qū)還因為增設(shè)電梯產(chǎn)生了鄰里矛盾，這也與我國住房制度和物業(yè)管理制 度的改革方向相背離，違背了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則。從需求和受益角度，筆者認(rèn)為老舊多層住宅增 設(shè)電梯工作應(yīng)該向依法建設(shè)、費(fèi)用自理、產(chǎn)權(quán)歸己的方向發(fā)展，政府則應(yīng)起到引導(dǎo)、推動和 服務(wù)的作用，做好規(guī)劃、審批、制度等方面的配套工作。2、從各地增設(shè)電梯工作的目的來看，主要是為了解決人口老齡化造成的出行不便問題。 但無論從經(jīng)濟(jì)角度還是社會角度來看，增設(shè)電梯受規(guī)劃審批、資金籌集、住戶意愿、管理管 理等各方面的因素制約，具有其自身的局限性。同時，在許多老舊小區(qū)還沒有解決基本的物 業(yè)管理問題的情況下，筆者認(rèn)為增設(shè)電梯工作宜緩行，不能作為解決老齡化問題的主要手段。3、目前，我國多數(shù)多層住宅仍根據(jù)現(xiàn)行的住宅建筑規(guī)范和住宅設(shè)計規(guī)范設(shè)計 和建設(shè)，多數(shù)仍沒有設(shè)置電梯，這些新建設(shè)的多層住宅在將來也會面臨同樣的問題。因此， 筆者認(rèn)為隨著國民