碩士論文開題報告-中國房地產稅制改革研究

1、碩 士 研 究 生 開 題 報 告 題 目： 中國房地產稅制改革研究 作 者： 專 業(yè)： 研究方向： 工 程 管 理 指導老師： 二八年十二月1 課題來源 自選2 研究背景 政策背景 稅收作為房地產調控的有效杠桿的作用沒有很好 的顯現(xiàn)出來3 研究的目的及意義本文想從稅收的角度對房地產稅制的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題進行重點分析，以期提出有針對性的對策和建議。分析稅收對房地產市場的影響，通過建立公平、有效合理的房地產稅制體系，充分發(fā)揮稅收對房地產業(yè)的宏觀調控功能，為房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和國民經濟的穩(wěn)定運行營造良好的稅收政策環(huán)境。4 中國現(xiàn)行房地產稅制現(xiàn)狀 新中國成立以來，作為稅收體系的重要組成部分，

2、我國的房地產稅制經過了多次改革和完善。其中以1994年為標志的稅制改革在構建適應社會主義市場經濟體制要求的新型房地產稅制體系方面進行了積極有益的嘗試。 我國房地產業(yè)涉及的稅種共計12個，其中直接以房地產為課稅對象的稅種7個，與房地產緊密相關的稅種個。 直接以房地產為課稅對象的稅種 土地增值稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 耕地占用稅 房產稅 城市房地產稅 固定資產投資方向調節(jié)稅（現(xiàn)暫停征） 契稅 與房地產緊密相關的稅種 營業(yè)稅 企業(yè)所得稅 個人所得稅 印花稅 城市維護建設稅 從房地產的流轉過程來看，可以將其大體劃分為四大類: 與房地產開發(fā)有關的稅收 房地產交易有關的稅收 與房地產保有有關的稅收 與房地產所得

3、有關的稅收 各房地產稅收發(fā)生的具體階段見下圖： 耕地占用稅城鎮(zhèn)土地使用稅土地出讓金契稅印花稅營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加企業(yè)所得稅營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加土地增值稅企業(yè)或個人所得稅收契稅印花稅取得土地階段保有階段開發(fā)建設階段銷售階段城鎮(zhèn)土地使用稅房產稅施工單位納業(yè)主繳納 中國現(xiàn)行房地產稅制的主要問題 稅收的效率原則 我國現(xiàn)行房地產稅制在稅種結構、稅率設置、計稅依據、稅費負擔、土地出讓制度和稅收成本等方面不利于優(yōu)化房地產資源配置，影響了房地產業(yè)的健康發(fā)展。 稅種間重復設置，難以體現(xiàn)稅收中性原則 房地產流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負較重，而在房地產保有環(huán) 節(jié)稅種較少，稅負較輕。 稅率設置不能適應房

4、地產經濟發(fā)展的要求。 部分稅種的計稅依據不合理，不能反映房地產的市場價值。 租稅費體系混亂，稅收負擔偏重，增大了房地產開發(fā)成本。 稅收的公平原則 我國現(xiàn)行稅制存在征收范圍過窄、內外兩套稅制以及稅收政策不統(tǒng)一的問題，妨礙了稅收的橫向公平和縱向公平。 部分稅種的征收范圍過窄，不利于市場主體的公平競爭。 我國房地產稅制采取了“內外有別，兩套稅制并存”的政 策，不符合國民待遇原則。 我國現(xiàn)行房地產政策不統(tǒng)一，導致納稅人之間稅負的不公平。 6 國外房地產稅制現(xiàn)狀 國外房地產稅收體系 美國 房地產稅收在美國政府財政收入中占有很大的比重，更是地方政府的重要財政收入來源。美國的房地產稅收體系主要包括一般財產稅

5、、所得稅、遺產稅和贈與稅等。 英國 英國的房地產稅收體系較為簡單，主要有住房財產稅、營業(yè)房屋稅、遺產稅和贈與稅等稅種。 日本 日本的房地產稅收體系相對較為復雜，對房產和土地分別予以課稅，涉及的稅種較多，主要有遺產稅、贈與稅、地價稅、注冊許可稅、固定資產稅、城市規(guī)劃稅、事業(yè)所稅、不動產購置稅和特別土地所有稅。 世界各國在房地產稅制上，盡管各有不同，但稅種設置主要涉及三個方面：即對房地產的保有、流轉和取得課稅。 房地產保有稅制 對房地產保有征稅，目的在于合理調節(jié)政府與房屋或土地實際占有者之間的收益分配。目前，世界上通行的房地產保有稅種主要有:不動產稅、財產稅、定期不動增值稅、其他稅種。 房地產流轉

6、稅制 房地產權益的流轉分為有償和無償兩種。當房地產發(fā)生買賣等有償流轉時，大多數國家（或地區(qū)）都要對轉讓收益即增值部分課稅；當房地產發(fā)生繼承或贈與等無償流轉行為時，各國也一般要根據資產價值征收遺產稅或贈與稅。綜合而言，房地產流轉課稅形式主要有以下幾種：以所得稅形式對房地產轉讓收益課稅、直接征收土地增值稅、對房地產投機中增值課稅 房地產取得稅制 大多數國家對取得房地產的行為都要征收房地產取得稅。主要包括以下幾種：登錄許可稅、印花稅、不動產取得稅、對繼承或受贈行為課征遺產稅或贈與稅。 國外房地產稅制的基本特點 財政隸屬關系 房地產課稅多屬地方稅收，是地方政府的主要收入來源。從稅制設計原則來看，國外房

7、地產稅制堅持了“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。寬稅基，即除對公共、宗教、慈善等機構的不動產實行免稅以外，其余的不動產所有者或占有者均為納稅主體。 稅收分布結構 國外重視對房地產保有環(huán)節(jié)的征稅，而對房地產權屬轉移環(huán)節(jié)實行輕稅政策。 稅費體系構成 “明稅，少費”是國外房地產稅制的一個重要特征。 計稅依據 大多數國家趨向于按房地產的市場價值征收房地產稅，使其具有隨著經濟增長而增長的彈性特征。 稅收優(yōu)惠措施 很多國家在購買、建造和租售住宅方面實行了稅收鼓勵政策，對低收入者的實際困難還采取了更加優(yōu)惠的措施。 征管手段 大部分發(fā)達國家形成一套相對成熟的管理辦法和配套制度。 稅收立法來看 很多發(fā)達國家

8、都建立了比較完善的房地產稅收法律體系。 研究主要內容 對我國現(xiàn)行房地產稅制體系進行介紹，分析其弊端，提出改革的必要性。 對國外房地產稅收情況進行分析，并以美國，日本和我國港臺地區(qū)為案例重點介紹，結合其他國家的稅收制度，從房地產取得,房地產轉讓,房地產保有三階段分類介紹,找出其共同特點，提出可借鑒之處（重保有，重稅輕費）. 比較我國房地產稅收與其他國家之間的差別，分析中國現(xiàn)行房地產稅制的缺陷，然后找出問題存在的原因。 現(xiàn)行房地產稅制的缺陷從以下方面分析 稅負分布 稅種交叉重疊 內外資房地產企業(yè)稅負公平狀況 稅收優(yōu)惠 稅輕費重 問題存在的原因從以下方面分析 稅種設置 課稅范圍 稅率設計 稅收與房地

9、產行業(yè)的相關性研究 研究政府通過稅收政策調控房地產行業(yè)的作用機理, 主要體現(xiàn)在三個環(huán)節(jié): 房地產的開發(fā) 房地產的保有 房地產的轉讓 研究稅收政策對房地產業(yè)的影響 對土地供應模式的影響 對土地價格的影響 對房地產價格的影響 對房地產供求的影響 改革的具體方案的研究，從以下幾方面進行研究 需要改革與完善的稅種 將現(xiàn)行房地產保有環(huán)節(jié)的稅種合并為“物業(yè)稅”,（統(tǒng)一 內外稅制，擴大稅基，確定合理的稅率），取消城鎮(zhèn)土地使 用稅與耕地占用稅，簡化土地增值稅（確定合適稅率，減少 稅率級數），研究設計一種“歧視性土地增值稅”，從而達 到打擊投機，保護正常投資的目的，對投機者重稅，對投資 者輕稅或免稅。 需要新建的稅種研究 地價稅、空地稅、農地收益稅、荒地稅 繼續(xù)保留或擬開征的稅種 契稅（繼續(xù)保留），適時開征遺產稅和贈予稅 通過以上研究,最終形成新的房地產稅體系 配套措施研究 立法 產權登記制度 估價制度8 研究方法主要運用以下幾種研究方法: 文獻檢索、分析 通過檢索相關的國外國內文獻，在我國對房地產稅制改革的建議的基礎上進行了一系列的分析。 理論研究 在借鑒前人相關理論知識的基礎上，對我國稅收及房地產稅收進行了相關的理論研究，同時運用經濟學原理對稅收負擔、稅基、稅率和經濟之間的