精簡(jiǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告格式_secret

1、項(xiàng)目可行性報(bào)告項(xiàng)目概況一、宗地位置。應(yīng)包括：宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。二、宗地現(xiàn)狀。應(yīng)包括：（1）四至范圍；（詳細(xì)考察，并進(jìn)行分析，有沒(méi)有退線(xiàn)）（2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；（3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線(xiàn)等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；（4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶(hù)數(shù)，工廠(chǎng)數(shù)量、規(guī)模

2、、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；（如有拆遷要核算成本，把拆遷量把握好）（5）地下情況，包括管線(xiàn)、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；（拿地前與當(dāng)?shù)厝嗽敿?xì)了解）（6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)。（7）宗地歷史情況、人文背景、在地方居住格局中的檔次和位置、升值潛力等。（拿地前與當(dāng)?shù)厝嗽敿?xì)了解，詳細(xì)了解民風(fēng)民俗）三、規(guī)劃控制要點(diǎn)。應(yīng)包括：總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積、住宅建筑

3、面積、公建建筑面積（公建的內(nèi)容并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積）、綜合容積率、住宅容積率、建筑密度、綠化率、控高等。（詳細(xì)了解項(xiàng)目可售多少）四、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套。（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套。應(yīng)包括：交通狀況、教育、醫(yī)療、購(gòu)物中心、文體娛樂(lè)設(shè)施、公園、銀行、郵局等。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。（重要事項(xiàng)，必須要認(rèn)真分析，考慮怎么好變現(xiàn)）五、項(xiàng)目周邊環(huán)境應(yīng)包括：治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況（化工廠(chǎng)、河流湖泊污染等）、危險(xiǎn)源情況（如高壓線(xiàn)、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）、周邊景觀(guān)、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化（如道路的拓寬、工廠(chǎng)的搬遷、大

4、型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等），以及風(fēng)水情況等。（最好遠(yuǎn)離有危險(xiǎn)的地方）法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、現(xiàn)行國(guó)家政策。列舉涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的國(guó)家及地方法律法規(guī)。二、其它政策性因素。由于本地塊是政府整理規(guī)劃后通過(guò)“招拍掛”正式出讓的，因此不會(huì)存在土地性質(zhì)變更、歸屬爭(zhēng)議，或者城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府及政策因素。但還應(yīng)包括國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策及走向，以及對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能造成的影響。三、合作方式及條件（有合作方的前提）。應(yīng)包括：合作方基本情況、合作方式、利益分成方式及比例、付款進(jìn)度及與拿地程序的配合、其他合作的主要條件，以及與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定。市場(chǎng)分析一、地方房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。應(yīng)包

5、括：（1）近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，如開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、主要居住局格局、近期熱點(diǎn)區(qū)域等；（2）近三到五年商品住宅土地市場(chǎng)供應(yīng)量情況等，并分為各個(gè)區(qū)縣，以圖表形式體現(xiàn)；（3）其它地方房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及分析。二、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況。應(yīng)包括：居住區(qū)形成時(shí)間、各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況、購(gòu)買(mǎi)人群變化、近3-5年區(qū)域住宅市場(chǎng)開(kāi)工量及竣工量、銷(xiāo)售量/供需比、平均售價(jià)等，以及區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)。三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特點(diǎn)。應(yīng)包括：（1）各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況及集合特征，如平均售價(jià)、開(kāi)發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式、平均消化率、平均容積率、物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征等；（2）區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案

6、狀況，及較詳盡原因分析；（3）未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型；（4）分析本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。四、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究。應(yīng)包括：各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上），并對(duì)本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買(mǎi)方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)作結(jié)論分析。五、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位。應(yīng)包括：市場(chǎng)定位、目標(biāo)人群特征/來(lái)源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品建議等。規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。應(yīng)包括：（1）設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)；（2）主要產(chǎn)品類(lèi)型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等

7、其他類(lèi)型，及不同類(lèi)型產(chǎn)品的比例；（3）節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮；（4）在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性；（5）如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析。應(yīng)包括：（1）在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類(lèi)型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和公司追尋的各種檔次品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。（2）容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類(lèi)型和特征的影響。（3）土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽

8、谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線(xiàn)暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。（4）周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。（5）周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。（6）周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開(kāi)通業(yè)主班車(chē)有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀

9、行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。（7）市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類(lèi)型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一、土地升值潛力初步評(píng)估。應(yīng)包括：地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等，對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。二、工程計(jì)劃。應(yīng)包括：工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積、竣工計(jì)劃、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。三、銷(xiāo)售計(jì)劃。各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售各期的市場(chǎng)占有率，銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。投資收益分析一、成本預(yù)測(cè)。應(yīng)包括：說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，

10、如產(chǎn)品類(lèi)型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。對(duì)稅務(wù)的分析應(yīng)該說(shuō)明項(xiàng)目是否能夠享受一些地方政府稅收優(yōu)惠政策，以及具體的操作的過(guò)程。二、經(jīng)濟(jì)效益分析。應(yīng)包括：銷(xiāo)售收入、直接成本、總投資、毛利率、稅前利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)、銷(xiāo)售凈利率、投資回報(bào)率、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)等。三、敏感性分析。應(yīng)包括：（1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或百分比來(lái)比較總投資、毛利率、稅前利潤(rùn)、稅后凈利、銷(xiāo)售凈利率、總投資回報(bào)率等的變化。（2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或百分比來(lái)比較營(yíng)業(yè)額、毛利率、稅

11、前利潤(rùn)、稅后凈利、銷(xiāo)售凈利率、總投資回報(bào)率等的變化。（3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化對(duì)多高層比、營(yíng)業(yè)額、總投資、毛利率、稅后利潤(rùn)、稅后凈利率、總投資回報(bào)率等的變化。四、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)。應(yīng)包括：（1）資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排；（2）資金回款計(jì)劃：各期銷(xiāo)售回款計(jì)劃；（3）資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。綜合分析與建議（SWOT分析）一、優(yōu)勢(shì)。二、劣勢(shì)。三、機(jī)會(huì)。四、挑戰(zhàn)。五、結(jié)論和建議。竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問(wèn)題1、主要指標(biāo)測(cè)算。應(yīng)列舉出每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值（例如100萬(wàn)元），直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)、投資收益分析等發(fā)生的變動(dòng)。2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。應(yīng)包括主要背景、控股