福建晉江某商業(yè)廣場招商前期調(diào)查報告

1、*廣場（二期）招商前期調(diào)查報告 應(yīng)*公司要求，做招商前期調(diào)查工作報告，考慮到招商規(guī)劃的專業(yè)性，我們將手上的資料與市場的部分信息相結(jié)合做一些大致的描述，特別是業(yè)態(tài)規(guī)劃部分，供參考。 前言一、市場環(huán)境分析 自831大限之后，房地產(chǎn)的各種宏觀調(diào)控政策相繼出臺，房地產(chǎn)政策越來越嚴苛，需求緊縮； 8月24日建設(shè)部公布暫不取消期房預(yù)售制，房地產(chǎn)業(yè)迎來了轉(zhuǎn)機迎來了春天。大環(huán)境分析 項目環(huán)境分析 顧客對商業(yè)大盤的擔(dān)憂，對晉江能否消受得起20多萬平的商業(yè)大盤深感疑惑？ 塘岸街因結(jié)構(gòu)規(guī)劃等先天不足，加上業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營成本虛高等后天不良，使塘岸街的生意呈現(xiàn)繁榮地段不繁榮，由此及彼的心態(tài)使顧客對*廣場也持觀望與懷疑態(tài)

2、度； 市政府換屆、市政府搬遷，上屆政府的政績工程本屆政府是否一如既往地支持？店鋪的升值空間是否會因此受阻？一、市場環(huán)境分析 優(yōu)勢 地段優(yōu)勢：市中心絕版大盤商業(yè)配套，商圈成熟穩(wěn)定不必養(yǎng)鋪即開即賺錢，交通便利廣納四方財源； 晉江首席購物休閑廣場：引進目前最有競爭力的國際流行Shopping mall運作模式，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)； 建筑規(guī)劃：多出入口保證客流通暢，休閑景觀及連廊走道促進重復(fù)消費； 業(yè)態(tài)規(guī)劃：以“同種業(yè)態(tài)不重設(shè)，不同的業(yè)態(tài)相互補”為主要原則，形成每鋪均好，鋪鋪繁榮！二、項目優(yōu)劣勢分析 劣勢 二期與一期交房時間間隔長達一年，二期的招商直接影響客戶的購買信心與銷售； 地下廣場層對晉江乃至泉州

3、都是新事物，周邊又缺乏成功案例，客戶持觀望態(tài)度； 晉江因種種歷史、客觀原因，之前招商情況顯示，客戶跑單幾率很高。 二、項目優(yōu)劣勢分析2,941,665 35626.27 519總合計 244,819 4727.16 50政府預(yù)留 471,097 5852.86 65鞋業(yè)一條街 1,029,943 10178.65 157 未售店面 1,195,806 14877.6 247 已售店面 月租金總價合計（元） 總面積（） 間數(shù) 三、二期店鋪數(shù)量、租金及現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)圖（以銷售表價計算，回報率以8%計算）項目內(nèi)容 見下表四、泉州招商項目調(diào)查分析1、泉州部分商業(yè)項目（附廈門明發(fā)商業(yè)廣場）四、泉州招商項目調(diào)查

4、分析2、晉江部分商業(yè)項目四、泉州招商項目調(diào)查分析2、晉江部分商業(yè)項目四、泉州招商項目調(diào)查分析2、晉江部分商業(yè)項目四、泉州招商項目調(diào)查分析1、免租裝修期：裝修期間免租金3個月起（根據(jù)面積浮動，最長不超過5個月）；2、在規(guī)定時間內(nèi)開業(yè)的獎勵：獎勵每間店面5001000元；3、一次性簽約5年獎勵：免租12個月（第一年免租6個月，第二年免租3個月，第三年免租3個月）； 4、主商家在同等條件下?lián)碛猩啼伒膬?yōu)先續(xù)簽權(quán)和購買權(quán)。 五、優(yōu)惠政策1、未售店鋪以一個月的租金作為招商相關(guān)人員的傭金；2、已售出的店鋪由開發(fā)商支付一定比例的代租費用；3、已售、未售店鋪招商傭金由開發(fā)商支付，商家及業(yè)主雙免，如此既不會發(fā)生商

5、家私自找業(yè)主聯(lián)系的“跑單”事件，又可讓業(yè)主、商家皆大歡喜，提高競爭優(yōu)勢。 六、激勵機制 針對大中型休閑購物廣場，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認同零售：餐飲：娛樂52：18：30的這個業(yè)態(tài)規(guī)劃黃金比例！ 主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)： 威蘭超市（已定） 鞋業(yè)一條街（已定） 著名品牌專區(qū) 生活用品專區(qū) 高檔商品專區(qū) 休閑娛樂專區(qū) 商務(wù)區(qū) 特色商品區(qū)七、業(yè)態(tài)規(guī)劃比例 （一）規(guī)劃依據(jù)： 以店面所處的位置好與次跟業(yè)態(tài)經(jīng)營利潤掛鉤，即租金貴的租給利潤高的行業(yè)； 已定的業(yè)態(tài)周邊擬相關(guān)行業(yè)來互補、兼容； 依據(jù)周邊實際情況來加以配合，如實驗小學(xué)附近設(shè)學(xué)生用品，靠近住宅處高生活用品相關(guān)等等。 考慮所設(shè)業(yè)態(tài)與一期、三期的預(yù)期項目不可以相矛

6、盾。 八、二期業(yè)態(tài)規(guī)劃 主力店：以廣場層的威蘭超市和一層靠廣場沿街的鞋業(yè)一條街，主力店主業(yè)態(tài)為大型商超和成行成市的本地知名品牌薈萃； 次主力店：較大的本地名牌專賣店、品牌旗艦店。 擬招業(yè)態(tài)：一層主要面對較高端的客戶，以鞋服、休閑運動名品，時裝皮具，中高檔百貨等等為主。 廣場層沿廣場的鋪面以經(jīng)營利潤較高的如眼鏡、珠寶、醫(yī)藥等為主，外沿街面以生活精品、電子通訊、冷飲食品、家居、等為主。 （二）業(yè)態(tài)項目八、二期業(yè)態(tài)規(guī)劃1、一看形象：三分長相，七分裝扮，項目包裝很重要；2、二看內(nèi)容：業(yè)態(tài)規(guī)劃能自圓其說，讓客戶覺得考慮很周到，前景很明朗；3、三看溝通：把項目遠景描繪得欣欣向榮，給客戶一個來*立足的理由；

7、4、四看促銷：心動的理由，優(yōu)惠政策落到實處，讓客戶看了馬上就有投資的欲望。九、消費心理分析 要一炮而紅，不能細火慢烤 主流媒介要廣而告之，自主媒體、現(xiàn)場廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、推廣活動等齊上陣，泉州區(qū)域內(nèi)以立體環(huán)繞廣告，在工作、購物和娛樂時都能看到*招商的訊息，形成非我莫屬的氣氛。 要有連貫進行，不能打打停停 正如燒開水，要一次性旺火燒開，燒燒停停耗時耗力，而且永遠燒不開。 先搶占心理占有率，再搶占市場占有率 從來不缺招商項目，只缺少心動的投資理由，站在客戶的角度和他交流，圍繞傳播核心層次分明，展示*廣場輝煌的商業(yè)前景。 十、傳播策略 第一階段：招商前期工作 招商前期工作包括考察研究工作、策劃方案的討

8、論定稿、招商工作人員、招商辦公室的厘定、招商合同文本的厘定、宣傳推廣資料、現(xiàn)場包裝、戶外廣告設(shè)計及定稿、商戶邀請、招商資料派送、商戶座談會準備事項（座談資料、座談地點）、商戶座談會、公開招商日等等項目；十一、預(yù)算規(guī)劃 考察費用預(yù)算：610人招商考察團差旅考察費用1215萬 。十一、預(yù)算規(guī)劃招商激勵費用：項目傭金即未售店鋪一個月的租金102萬，以及已售出的店鋪成功招租一個月租金的一定比例作為代租傭金。 2,941,665 35626.27 519總合計 244,819 4727.16 50政府預(yù)留 471,097 5852.86 65鞋業(yè)一條街 1,029,943 10178.65 157 未售

9、店面 1,195,806 14877.6 247 已售店面 月租金總價合計（元） 總面積（） 間數(shù) 1,029,943 傭金合計（元） 十一、預(yù)算規(guī)劃廣告推廣費用第一階段廣告推廣費用：200萬1、現(xiàn)有媒體：路牌、墻體廣告、售樓處的更新發(fā)布；2、主流媒體：路牌、報紙、電視、電臺，發(fā)布招商形象廣告等；3、印刷廣告：海報、平面廣告物料，發(fā)布招商優(yōu)惠條件及細節(jié)；4、其他。十一、預(yù)算規(guī)劃（一）、路牌廣告自有路牌廣告：一期沿泉安路兩塊（408m）、二期一塊40（408m）共三塊，內(nèi)容全面配合招商進展；計劃新增路牌：1、泉州至?xí)x江路段路牌1塊；2、晉江至石獅路段廣告牌1塊；3、福廈路廣告牌2塊；4、福州至廈

10、門高速路廣告牌2塊；5、泉州至南安路段廣告牌1塊；十一、預(yù)算規(guī)劃（二）、報紙廣告 1、泉州晚報招商形象廣告； 2、東南早報招商形象廣告； 3、海峽都市報招商形象廣告； 4、廈門日報招商形象廣告； 5、其他。十一、預(yù)算規(guī)劃（三）、電視廣告 1、招商專題片制作； 2、招商電視廣告制作； 3、其他。 十一、預(yù)算規(guī)劃（四）、其他媒體 1、車體招商廣告； 2、招商海報； 3、招商手冊 4、其他。十一、預(yù)算規(guī)劃第二階段廣告推廣費用：200萬左右 1、有針對性展開招商攻勢； 2、與媒體聯(lián)合開展活動，穩(wěn)定和吸引招商客戶 3、預(yù)演*繁榮的商業(yè)前景，為將來開業(yè)的紅火做鋪墊。 十一、預(yù)算規(guī)劃十一、預(yù)算規(guī)劃（一）、報

11、紙廣告 1、泉州晚報招商形象廣告； 2、東南早報招商形象廣告； 3、海峽都市報招商形象廣告； 4、其他。十一、預(yù)算規(guī)劃（二）、電視廣告 1、招商專題片制作； 2、招商電視廣告制作； 3、其他。 十一、預(yù)算規(guī)劃（三）、電臺廣告1、福建交通頻道招商廣告；2、泉州交通頻道招商廣告；3、其他。（四）、其他媒體 1、網(wǎng)絡(luò)廣告； 2、羅馬旗廣告； 3、其他。 十一、預(yù)算規(guī)劃 第三階段廣告推廣費用：200萬左右 1、針對*的招商業(yè)態(tài)組合進行推廣； 2、以開業(yè)為契機，把*廣場隆重推向市場，使之成為 晉江人人都想去、去了還想再去的商業(yè)中心。 十一、預(yù)算規(guī)劃（一）、報紙廣告 1、泉州晚報招商廣告； 2、東南早報招商廣告； 3、海峽都市報招商廣告； 4、其他。 十一、預(yù)算規(guī)劃（二）、電視廣告 1、泉州電視臺招商廣告； 2、福建電視臺廣告； 3、其他。 十一、預(yù)算規(guī)劃十一、預(yù)算規(guī)劃（三）、電臺廣告 1、福建交通頻道招商廣告； 2、泉州交通頻道招商廣告； 3、其他。 （四）、其他媒體 1、公關(guān)活動推廣； 2、網(wǎng)絡(luò)廣告； 3、其他。 十一、預(yù)算規(guī)劃十一、預(yù)算規(guī)劃第四階段廣告推廣費用：200萬左右1、配合開業(yè)初期現(xiàn)場活動做廣告推廣來增加人氣；2、為后面（一期）的項目預(yù)熱打鋪墊。（一）、報紙廣告