武漢市2008年3月市場(chǎng)形勢(shì)報(bào)告_secret

1、2008年3月市場(chǎng)形勢(shì)報(bào)告 第 PAGE 17 頁(yè) 共 NUMPAGES 17 頁(yè)2008年3月市場(chǎng)形勢(shì)報(bào)告 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc195332985 一、3月國(guó)家宏觀形勢(shì) HYPERLINK l _Toc195332986 金融政策： HYPERLINK l _Toc195332987 1、兩會(huì)確定全年金融政策基調(diào)：繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策 HYPERLINK l _Toc195332988 2、繼續(xù)貫徹落實(shí)從緊貨幣政策：央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) HYPERLINK l _Toc195332989 土地政策 HYPERLI

2、NK l _Toc195332990 1、堅(jiān)持嚴(yán)把土地關(guān)，從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地 HYPERLINK l _Toc195332991 2、“三防”成為今年土地調(diào)控的工作重點(diǎn) HYPERLINK l _Toc195332992 交易政策 HYPERLINK l _Toc195332993 1、房貸松動(dòng)武漢銀行微調(diào)二套房貸標(biāo)準(zhǔn) HYPERLINK l _Toc195332994 2、財(cái)政部、國(guó)稅總局公布廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和住房租賃稅收優(yōu)惠政策 HYPERLINK l _Toc195332995 二、新政下，一線(xiàn)城市樓市動(dòng)態(tài) HYPERLINK l _Toc195332996 一線(xiàn)城市樓市新動(dòng)態(tài) HY

3、PERLINK l _Toc195332997 三、全市月度樓市概況 HYPERLINK l _Toc195332998 （一）全市月度商品房銷(xiāo)售監(jiān)測(cè) HYPERLINK l _Toc195332999 1、3月樓市銷(xiāo)售傳統(tǒng)起跳點(diǎn)，全市商品房三大成交指標(biāo)環(huán)比增幅均在一倍以上 HYPERLINK l _Toc195333000 2、樓市價(jià)格在逐步“探底”過(guò)程中呈波浪式震蕩，本月成交均價(jià)較2月上漲85元/ HYPERLINK l _Toc195333001 3、各區(qū)域供求關(guān)系分析 HYPERLINK l _Toc195333003 4、區(qū)域成交情況江岸區(qū)以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)高居全市首位 HYPERLINK

4、l _Toc195333005 （二）、3月全市新盤(pán)備案監(jiān)測(cè)（3月13月31日） HYPERLINK l _Toc195333006 （三）、3月全市14片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)測(cè)（3月13月31日） HYPERLINK l _Toc195333007 1、分區(qū)域重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目概覽 HYPERLINK l _Toc195333008 2、典型監(jiān)測(cè)項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài) HYPERLINK l _Toc195333009 （1）欣隆紫陽(yáng)苑 HYPERLINK l _Toc195333010 （2）十里華府 HYPERLINK l _Toc195333011 （四）、3月全市土地成交監(jiān)測(cè)（3月13月31日） HYPER

5、LINK l _Toc195333012 3月土地成交情況監(jiān)測(cè) HYPERLINK l _Toc195333013 （五）、3月全市廣告監(jiān)測(cè)（3月13月31日） HYPERLINK l _Toc195333014 1、全月廣告投放總量 HYPERLINK l _Toc195333015 2、各報(bào)媒投放比例及三鎮(zhèn)地產(chǎn)廣告媒體投放偏好度 HYPERLINK l _Toc195333016 3、全月廣告投放量TOP5 HYPERLINK l _Toc195333017 四、2008年樓市趨勢(shì)預(yù)判 HYPERLINK l _Toc195333018 1、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)將回歸專(zhuān)業(yè)創(chuàng)新的本質(zhì) HYPERLINK

6、 l _Toc195333019 2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由產(chǎn)品回歸到客戶(hù)：“請(qǐng)消費(fèi)者注意”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢?qǐng)注意消費(fèi)者” HYPERLINK l _Toc195333020 3、面對(duì)市場(chǎng)變化主動(dòng)調(diào)整預(yù)期 HYPERLINK l _Toc195333021 4、有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，選擇最佳入市時(shí)機(jī) HYPERLINK l _Toc195333022 5、長(zhǎng)期堅(jiān)定看好，短期預(yù)警：預(yù)期下降對(duì)價(jià)格的影響值得警惕一、3月國(guó)家宏觀形勢(shì)縱觀2004年以來(lái)的歷年調(diào)控政策，似乎有一個(gè)不成文的規(guī)律即大部分的重大政策莫不是集中于3-5月出臺(tái)。如：被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為第一次土地風(fēng)暴的“8.31大限”即于2004年的3月底出臺(tái)；而至今耳熟能詳?shù)摹皣?guó)

7、八條”、 “國(guó)六條”也分別于2005年3月下旬、2006年5月出臺(tái)。那么，在遭遇政策調(diào)整，又恰逢兩會(huì)召開(kāi)的2008年3月，市場(chǎng)將會(huì)有哪些新的動(dòng)向，對(duì)至今仍不明朗的樓市會(huì)有哪些影響、后續(xù)調(diào)控政策方向何在？以下將針對(duì)上述問(wèn)題，從金融、土地、財(cái)政等三個(gè)方面著手，對(duì)本月形勢(shì)予以分析：金融政策：1、兩會(huì)確定全年金融政策基調(diào)：繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策2008年3月，吸引各方關(guān)注的“兩會(huì)”終于召開(kāi)了，僅管從目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到了許多新的困難和矛盾，除了經(jīng)濟(jì)本身，還有國(guó)際形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等諸多不確定的因素：如受去年價(jià)格上漲的翹尾因素及雪災(zāi)的影響，控制物價(jià)上漲的難度加大、美國(guó)次貸危機(jī)影響繼續(xù)擴(kuò)

8、大，全球油價(jià)高攀、糧價(jià)飆升態(tài)勢(shì)短期內(nèi)難以改變、美元還將持續(xù)走低、貿(mào)易保護(hù)主義和投資保護(hù)主義加劇等，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，多種不確定因素和潛在風(fēng)險(xiǎn)的增加，使得金融改革與創(chuàng)新也被提到了前所未有的高度。可以說(shuō)08年將是歷任政府在經(jīng)濟(jì)上所面臨困難最大的一年。對(duì)此，溫家寶總理3月5日在十一屆全國(guó)人大一次會(huì)次上作政府工作報(bào)告時(shí)特別指出，2008年將實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策；國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)8%左右；居民消費(fèi)價(jià)格總水平漲幅控制在4.8%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬(wàn)人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%左右；國(guó)際收支狀況有所改善。從中我們可以看出國(guó)家新一屆政府對(duì)穩(wěn)定社會(huì)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)

9、的決定與魄力。其中，通過(guò)繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策，實(shí)現(xiàn)有保有壓，解決結(jié)構(gòu)調(diào)整等急需解決的問(wèn)題；而實(shí)施從緊的貨幣政策，主要是考慮當(dāng)前固定資產(chǎn)投資反彈的壓力較大，貨幣信貸投放仍然偏多，流動(dòng)性過(guò)剩矛盾尚未緩解，價(jià)格上漲的壓力明顯，需要加強(qiáng)金融調(diào)控，控制貨幣供應(yīng)量和信貸的過(guò)快增長(zhǎng)。2008年兩會(huì)明確定調(diào)從緊的貨幣政策，意味著央行貨幣政策工具將在今年被更加頻繁和主動(dòng)地使用2、繼續(xù)貫徹落實(shí)從緊貨幣政策：央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)分點(diǎn)為落實(shí)從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長(zhǎng)，央行決定從2008年3月25日起上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這也是至20

10、07年以來(lái)的第十二次、本年度以來(lái)的第二次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，至此，我國(guó)的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到15.5%的歷史高點(diǎn)，凍結(jié)資金2025億元。此次提高準(zhǔn)備金率的目的是抑制國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱發(fā)展和由此引發(fā)的通貨膨脹。國(guó)務(wù)院總理溫家寶將物價(jià)上漲視為當(dāng)前最大的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，把控制物價(jià)和抑制通貨膨脹作為今年政府工作的首要任務(wù)，并提出了4.8%的年控制目標(biāo)，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)則為8%。按照這樣的預(yù)期，那么，加息極有可能作為下一個(gè)調(diào)控工具，因?yàn)槟壳暗哪昀蕿?.18%，離4.8%的可控通脹率還有一到兩次的小幅加息空間。以8%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)來(lái)看，繼續(xù)壓縮貨幣規(guī)模也是必然的選擇。土地政策1、堅(jiān)持嚴(yán)把土地關(guān)，從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地國(guó)

11、務(wù)院總理溫家寶3月5日在十一屆全國(guó)人大一次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)說(shuō)，堅(jiān)持嚴(yán)把土地關(guān)，從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地特別是工業(yè)用地，今年土地利用計(jì)劃總規(guī)?？刂圃谌ツ晁健?jiān)持嚴(yán)把土地、信貸閘門(mén)和市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，特別是要加強(qiáng)和規(guī)范新開(kāi)工項(xiàng)目管理，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目新開(kāi)工條件。堅(jiān)決控制高耗能、高排放和產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)盲目投資和重復(fù)建設(shè)，提高限制發(fā)展行業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目資本金比例。2、“三防”成為今年土地調(diào)控的工作重點(diǎn)防過(guò)熱、防通脹、防換屆效應(yīng)，已成為今年土地調(diào)控的工作重點(diǎn)。對(duì)土地違規(guī)行為要狠打猛打，保持高壓態(tài)勢(shì)。2008年1月1日以后發(fā)生的違規(guī)違法用地的重大典型案件，一經(jīng)查實(shí)，將公開(kāi)曝光。對(duì)土地執(zhí)法百日行動(dòng)整頓后又出現(xiàn)重

12、大違法案件、造成嚴(yán)重影響的地區(qū)，對(duì)當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行問(wèn)責(zé)，并由有關(guān)督察局發(fā)出整改意見(jiàn)書(shū)。交易政策1、房貸松動(dòng)武漢銀行微調(diào)二套房貸標(biāo)準(zhǔn)在一些央行沒(méi)有明令禁止的細(xì)節(jié)上，各地銀行對(duì)二套房貸政策已開(kāi)始靈活處理。目前武漢針對(duì)成年子女買(mǎi)房，視作首次貸款。父母已貸款購(gòu)房，再以年滿(mǎn)18歲的孩子名義買(mǎi)房，可享受首套房貸“低首付、利率下浮15”的優(yōu)惠。家庭人均居住面積低于城市平均水平，購(gòu)買(mǎi)第二套房可享優(yōu)惠政策。同時(shí)北京地區(qū)已有建行、工行與深發(fā)展等銀行在確定第二套房 HYPERLINK /process/loan-insurance.html t _blank 貸款優(yōu)惠政策時(shí)，將“建筑面積26.65平方米”作為人均住

13、房面積標(biāo)準(zhǔn)。而在公積金貸款上對(duì)二套房管制力度相對(duì)較小，仍可享受優(yōu)惠政策。2、財(cái)政部、國(guó)稅總局公布廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和住房租賃稅收優(yōu)惠政策3月3日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)出關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知，該通知規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減征10%的個(gè)人所得稅。 根據(jù)該通知，廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、個(gè)人等主體在符合相關(guān)條件的情況下，可以獲得營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅以及所得稅等方面的優(yōu)惠。 其中：定向開(kāi)發(fā)可免征土地使用稅：通知規(guī)

14、定，對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地以及廉租房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。個(gè)人出租收入減稅10%：通知規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房收入減征10%的個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減征4%的房產(chǎn)稅?；谏鲜稣呒皩?duì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的分析，大家顧問(wèn)認(rèn)為：今年“兩會(huì)”明確從緊的貨幣政策，傳達(dá)出兩個(gè)重要信息，對(duì)于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金流提出了更加嚴(yán)竣的考驗(yàn)二、

15、新政下，一線(xiàn)城市樓市動(dòng)態(tài)一線(xiàn)城市樓市新動(dòng)態(tài)： 2月成交量環(huán)比減半，3月有所回升2月，由于春節(jié)的影響，再加上國(guó)家一系列的宏觀調(diào)控手段，全國(guó)各地樓市均不容樂(lè)觀，其中一線(xiàn)城市尤為突出，成交量較1月均減少了50%以上，成交價(jià)格也出現(xiàn)小幅下降3月，作為樓市銷(xiāo)售的傳統(tǒng)起跳點(diǎn)，在經(jīng)歷近半年的低迷后，首次出現(xiàn)回升跡象，其中北京以及上海的成交量出現(xiàn)激增，而深圳雖然價(jià)格下跌，但成交量增幅明顯三、全市月度樓市概況（一）月度全市商品房銷(xiāo)售監(jiān)測(cè)3月全市及各區(qū)域銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)表一、表二3月全市商品房銷(xiāo)售監(jiān)測(cè)分析：1、3月樓市銷(xiāo)售傳統(tǒng)起跳點(diǎn)，全市商品房三大成交指標(biāo)環(huán)比增幅均在一倍以上成交總套數(shù)：3月共成交商品住房4752套，

16、較2月2466套增加2286套，增幅為92.7%，較去年同期下降了51.3%；成交總面積：3月共成交商品住房48.98萬(wàn)，較2月24.98萬(wàn)增加24萬(wàn)，增幅為96%，較去年同期下降了57%；成交總金額：3月商品房成交金額為24.63億元，較2月12.3億元增加12.33億元，增幅為100%，較去年同期下降了50%；2008年3月，在眾多樓盤(pán)花樣繁多的促銷(xiāo)帶動(dòng)下，樓市較2月出現(xiàn)貌似回暖征兆三大交易指標(biāo)較上月增幅均在一倍以上。使得從2007年10月以來(lái)樓市持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)略有改觀，但與去年同期相比，降幅仍在50%以上，因此單憑本月環(huán)比數(shù)據(jù)判斷樓市回暖尚為時(shí)過(guò)早，作為即將進(jìn)入傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的過(guò)渡階段，接

17、下來(lái)的樓市變化將尚需密切關(guān)注2、樓市價(jià)格在逐步“探底”過(guò)程中呈波浪式震蕩，本月成交均價(jià)較2月上漲85元/3月全市商品房成交均價(jià)為5028元/，較上月上漲85元/，升幅為1.72%，呈現(xiàn)出至2007年10月以來(lái)少見(jiàn)的量?jī)r(jià)齊升現(xiàn)象。究其原因，主要存在于以下兩個(gè)方面：一是受傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的帶動(dòng)作用，市場(chǎng)活躍程度相對(duì)提升；二是開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)力度加強(qiáng)，帶動(dòng)銷(xiāo)量上揚(yáng)。受上述兩方面因素的影響，本月呈現(xiàn)出近期樓市少見(jiàn)的量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。但僅據(jù)此判斷樓市回暖尚為時(shí)過(guò)早，而未來(lái)4-5月擬售項(xiàng)目集中上市后的市場(chǎng)接受程度以交易情況，方是樓市未來(lái)走勢(shì)的重要判斷依據(jù)，而在此期間內(nèi)，樓市價(jià)格的波浪式震動(dòng)將不可避免。3、各區(qū)域供求關(guān)系

18、分析據(jù)我司監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月份各區(qū)域的成交總量均在10萬(wàn)方以下，其中僅江岸區(qū)和硚口區(qū)的成交總量在9萬(wàn)方以上。市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)在【0，50】之間，與2月相比相對(duì)趨于合理，且供需比超過(guò)20以上的區(qū)域數(shù)量較2月減少50%。整體市場(chǎng)由買(mǎi)方觀望而賣(mài)方堅(jiān)守的僵持態(tài)勢(shì)開(kāi)始有所融解。4、各區(qū)域成交情況江岸區(qū)以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)高居全市首位 從成交套數(shù)上看，全市11大行政區(qū)中，位于前三位的分別為江岸區(qū)、硚口區(qū)、東西湖區(qū)；從成交金額上看，全市11大行政區(qū)中，位于前三位的分別為江岸區(qū)、東湖高新、東西湖區(qū)；從成交面積上看，全市11大行政區(qū)中，位于前三位的是江岸區(qū)、硚口區(qū)與東西湖區(qū)；從中可以看出，3月三大交易指標(biāo)中，江岸區(qū)不論在成交

19、套數(shù)上還是在成交面積與金額上均居全市首位。可見(jiàn)，對(duì)于樓市而言，“地段、地段還是地段”仍是不變的真理，一旦高總價(jià)的制約被打破，地段的優(yōu)勢(shì)將成為樓市最為重要的競(jìng)爭(zhēng)砝碼，這也是作為漢口老城區(qū)的江岸區(qū)在此輪樓市盤(pán)整中始終穩(wěn)踞高位的重要因素所在。（二）、3月全市新盤(pán)備案監(jiān)測(cè)（3月13月31日）3月全市備案新盤(pán)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)表3月全市備案新盤(pán)特征分析：備案新盤(pán)增加，各個(gè)主城區(qū)均有涉及3月全市共有備案新盤(pán)20個(gè)，較上月增加7個(gè)。其中主城區(qū)備案新盤(pán)8個(gè)，非主城區(qū)備案新盤(pán)12個(gè)。本月新增備案項(xiàng)目量出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，備案項(xiàng)目在區(qū)域分布上相對(duì)均衡，覆蓋三鎮(zhèn)。截止本月，已累計(jì)發(fā)放預(yù)售許可證57張。據(jù)傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)判斷，此批備案新盤(pán)將

20、擬在傳統(tǒng)旺季的四五月推出，集中上市將使現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)大幅增長(zhǎng)。屆時(shí)，買(mǎi)方市場(chǎng)下的僵持態(tài)勢(shì)或?qū)⒂兴淖?。（三）?月全市14片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)測(cè)（3月13月31日）1、分區(qū)域重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目概覽 14片區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)表 樓市動(dòng)態(tài)特征分析僅管目前樓市“打折風(fēng)”盛行，在不同地段與品牌上仍出現(xiàn)明顯分化，其中：具有地段優(yōu)勢(shì)的中心城區(qū)對(duì)價(jià)格波動(dòng)的抗性相對(duì)較高，整體相對(duì)穩(wěn)定；此外，不同品牌開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)力度也有所不同，針對(duì)種類(lèi)繁多的促銷(xiāo)手段，可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)消費(fèi)者而言更傾向于相對(duì)實(shí)惠、可以有效緩解可持續(xù)支付壓力的促銷(xiāo)活動(dòng)相對(duì)青睞，其項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)也高于同區(qū)域其它項(xiàng)目。如：位于二七片的東立國(guó)際推出6500元/的特價(jià)房促進(jìn)

21、銷(xiāo)量上升等2、典型監(jiān)測(cè)項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)目前樓市促銷(xiāo)活動(dòng)花樣頻出，優(yōu)惠折扣、送裝修、限量特價(jià)房層出不窮?？捶克涂系禄?，買(mǎi)房送歐洲游等創(chuàng)新活動(dòng)仍然可以吸引人們的關(guān)注，針對(duì)武漢人的生活特點(diǎn)以較為實(shí)惠的方式實(shí)現(xiàn)聚集人氣以及促進(jìn)銷(xiāo)售。較為典型的如：靜安上城：全城認(rèn)籌、全家看房送肯德基外帶全家桶套。 HYPERLINK /house/2610404062.htm t _blank 中恒云天國(guó)際花園：購(gòu)房?jī)?yōu)惠：一，買(mǎi)房送歐洲游；二，買(mǎi)房送車(chē)首付；三，買(mǎi)房送“全屋供暖設(shè)備”。不論最終的成交情況如何，至少在短期內(nèi)可以聚集大量的人氣，得到多數(shù)購(gòu)房者的認(rèn)知與參與，同時(shí)為項(xiàng)目持續(xù)銷(xiāo)售提供支撐。而對(duì)于新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目基本采用低調(diào)

22、上市，欣隆紫陽(yáng)苑與十里華府在同一天開(kāi)盤(pán)。兩個(gè)項(xiàng)目同屬于武漢內(nèi)環(huán)與二環(huán)之間，雖然欣隆紫陽(yáng)苑具有較好的地段價(jià)值，該項(xiàng)目的購(gòu)房群體十分集中，基本為區(qū)域內(nèi)居民或是在此工作的人群。而十里華府的戶(hù)型相對(duì)偏大以92137平米之間的兩房和三房為主，但是較好的性?xún)r(jià)比依舊吸引了大量的購(gòu)房者，并且在短期內(nèi)取得的良好的成交情況。由此可見(jiàn)以剛性自住為主的市場(chǎng)需求依然存在，在小戶(hù)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)特征下，如何通過(guò)較高的性?xún)r(jià)比贏得購(gòu)房者的認(rèn)可從而實(shí)現(xiàn)良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，成為當(dāng)前各開(kāi)發(fā)商的需要認(rèn)真思考的問(wèn)題。以下將對(duì)本月同時(shí)開(kāi)盤(pán)的欣隆紫陽(yáng)苑、十里華府兩個(gè)項(xiàng)目各自的銷(xiāo)售情況予以詳細(xì)分析：欣隆紫陽(yáng)苑該項(xiàng)目位于紫陽(yáng)路，緊靠武昌火車(chē)站，由一棟小高

23、、兩棟高層排列而成，主力戶(hù)型為63-95的兩房以及103-127的三房。由于開(kāi)盤(pán)7800元/的定價(jià)超出客戶(hù)預(yù)期，導(dǎo)致開(kāi)盤(pán)轉(zhuǎn)籌率不太理想十里華府該項(xiàng)目位于漢陽(yáng)大道與赫山路交匯處，處于漢陽(yáng)兩大商圈王家灣商圈與鐘家村商圈的中間地段，屬于漢陽(yáng)區(qū)的中心地段，地理優(yōu)勢(shì)較為明顯。該項(xiàng)目本次共推出5棟高層，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為6180元/，同時(shí)享有開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠。較高的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)使該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)（3）對(duì)比分析兩個(gè)不同區(qū)域而同期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，面對(duì)相同的樓市環(huán)境，由于各自定價(jià)預(yù)期的不同，導(dǎo)致銷(xiāo)售結(jié)果截然不同，反差明顯。通過(guò)兩項(xiàng)目的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，與欣隆紫陽(yáng)苑相比，十里華府不但享有地段上的優(yōu)勢(shì)，在定價(jià)上更為理性，從而實(shí)現(xiàn)了

24、銷(xiāo)售價(jià)格與市場(chǎng)接受度的高度一致，較高的性?xún)r(jià)比成為該項(xiàng)目在低迷樓市下成功銷(xiāo)售的決定性因素，而欣隆紫陽(yáng)苑卻剛好與此相反?？梢?jiàn)，在當(dāng)前形勢(shì)下，成功銷(xiāo)售的關(guān)鍵已從以前的“請(qǐng)消費(fèi)者注意”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢?qǐng)注意消費(fèi)者”，樓市已經(jīng)重回更為專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新時(shí)代，面對(duì)樓市金融環(huán)境的根本性變化，開(kāi)發(fā)商的解決之道應(yīng)在于房地產(chǎn)之外（四）、3月全市土地成交監(jiān)測(cè)（3月13月31日）3月土地成交情況監(jiān)測(cè)（交易時(shí)間： 2008年3月12日）3月共掛牌地塊9宗，出讓土地規(guī)模為250.62畝，除一宗流拍外，其余8宗平淡成交，成交地塊規(guī)模共計(jì)215.79畝。在從緊貨幣政策與市場(chǎng)整體觀望氛圍的影響下，地價(jià)的回落趨勢(shì)明顯。其中去年以近7000

25、余元樓面地價(jià)創(chuàng)造“地王”記錄的京漢大道板塊004號(hào)地塊在本次交易中成交價(jià)格僅6100余元，較去年“地王”價(jià)相比降幅達(dá)11%。2008年首次土地掛牌交易的平淡收?qǐng)觯饕芤韵聝蓚€(gè)方面因素的影響：一方面與樓市亢奮期“土地是住宅的期貨”截然不同，在樓市低迷期“住宅則成為了土地的期貨”，面對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的樓市降價(jià)風(fēng)潮，迫使開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地；另一方面在“國(guó)23條” 下圈地沖動(dòng)受抑，面粉終究難攀面包，地價(jià)回落趨勢(shì)明顯?！懊娣邸钡膬r(jià)格松動(dòng)了，而“面包”的價(jià)格是否同步松動(dòng)，則取決于樓市參與各方博弈過(guò)程的長(zhǎng)短（五）、3月全市廣告監(jiān)測(cè)（3月13月31日）1、全月廣告投放總量監(jiān)測(cè)3月份地產(chǎn)廣告投放數(shù)量90個(gè)，版面157版，價(jià)格992.15萬(wàn)元。與二月份相比，三月份的投放廣告數(shù)量增加，投放廣告的項(xiàng)目數(shù)量增加71個(gè)，投放版面增加134版，投放總價(jià)格增加826.2萬(wàn)元。2、各報(bào)媒投放比例及三鎮(zhèn)地產(chǎn)廣告媒體投放偏好度監(jiān)測(cè)從投放媒體看，武漢晚報(bào)占據(jù)投放媒體首位，從四大平面媒體在市場(chǎng)所占份額比例來(lái)看，武漢晚報(bào)和長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)分別以62.5和39.75個(gè)版占據(jù)三月整個(gè)市場(chǎng)的41%和26%，其次是楚天都市報(bào)，武漢晨報(bào)