商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施管理【初稿】.ppt

1、主講題目商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施管理主要內(nèi)容商業(yè)物業(yè)工程管理的前期介入1商業(yè)物業(yè)工程新建項(xiàng)目的接管與驗(yàn)收2商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng)5商業(yè)物業(yè)工程問題的整改與完善3商業(yè)建筑和設(shè)備設(shè)施管理的基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用4商業(yè)物業(yè)工程采購(gòu)管理9商業(yè)物業(yè)工程資本性支出管理10商業(yè)物業(yè)工程合格供應(yīng)商管理8商業(yè)物業(yè)工程的設(shè)備間管理7商業(yè)物業(yè)工程能源管理6商業(yè)物業(yè)工程管理的前期介入1.商業(yè)物業(yè)工程管理前期介入的劃分及作用商業(yè)物業(yè)工程管理前期介入自開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段到商戶大批入住裝修完畢轉(zhuǎn)入正常管理，應(yīng)包括兩個(gè)階段：早期介入和前期管理。早期介入是指商業(yè)物業(yè)工程的有關(guān)人員參與項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售和

2、竣工驗(yàn)收的過程，商業(yè)物業(yè)工程人員從商業(yè)物業(yè)工程管理的專業(yè)角度提出意見和建議，以便減少建成后的商業(yè)物業(yè)在使用、運(yùn)行、維修上的不足，最大限度滿足業(yè)主和使用人的需求。前期管理是指在物業(yè)承接查驗(yàn)、商戶入住裝修中商業(yè)物業(yè)工程管理人員的介入。這一階段的工作主要是商業(yè)工程正常使用期所需的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)、商戶入住裝修管理、工程質(zhì)量保修處理及工程有關(guān)方面管理機(jī)構(gòu)和人員的配置、工程管理規(guī)章制度的制定、商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收與接管、主力店、次主力店設(shè)備設(shè)施的進(jìn)入管理、房屋裝修管理以及檔案資料的建立。 2.商業(yè)工程管理前期介入的必要性在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)工作早期，商業(yè)物業(yè)工程管理人員通過早期介入活動(dòng)，將

3、長(zhǎng)期積累的商業(yè)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目的可行性提出意見和建議；就原設(shè)計(jì)圖紙的缺欠或不足，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局及功能使用、設(shè)備設(shè)施的選型、配置、運(yùn)行、維修及管理方面的改進(jìn)建議；監(jiān)管在施工程的質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)和檢查不合格、不合理、不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程問題提出整改建議；在承接查驗(yàn)對(duì)工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行測(cè)試、檢驗(yàn)、調(diào)整、試車和指出前期工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施的缺陷，就改進(jìn)方案的可能性和費(fèi)用提出建議并總結(jié)工程前期介入發(fā)現(xiàn)的問題作為案例；在招商出租階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助項(xiàng)目公司及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理存在的問題，從源頭上堵住漏洞，避免和減少上述階段的問題發(fā)生，而且在項(xiàng)目開發(fā)初期把不利于商業(yè)管理、損害商戶利益的因素盡可能消除或減少

4、，以保障物業(yè)正常投入使用后的正常運(yùn)行。 3.商業(yè)工程管理前期介入意義的作用優(yōu)化設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施投資配置及環(huán)境布置往往受限于許多客觀因素的影響或主觀因素的認(rèn)識(shí)，由于這些原因所造成的缺欠都直接影響著日后的商業(yè)使用環(huán)境、條件和功能等，而商業(yè)物業(yè)工程管理人員由于參與了許多商業(yè)物業(yè)工程管理項(xiàng)目的前期介入和日后工程管理工作，積累了豐富的商業(yè)物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也因角色的不同，看問題的視野不同，對(duì)商業(yè)物業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施選型、配置和建造質(zhì)量缺陷往往比較敏感，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)指出，這樣就能確保商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量。 例如：某商業(yè)物業(yè)管理公司工程人員每年匯集運(yùn)行中新

5、發(fā)現(xiàn)的問題，定期更新商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)條件，從源頭上保證所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)符合市場(chǎng)需求，便于日后的運(yùn)行管理。 有助于提高工程質(zhì)量在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中，商業(yè)物業(yè)工程管理人員利用自身優(yōu)勢(shì)協(xié)助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工過程中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問題在施工過程中及時(shí)得到解決，避免日后使用中再投入額外資金和精力，從而減少浪費(fèi)，提升商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)。例如：在某項(xiàng)目建設(shè)中，商業(yè)物業(yè)工程管理人員在商業(yè)購(gòu)物中心裝修期間發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心商鋪內(nèi)許多風(fēng)機(jī)盤管出風(fēng)口安裝在格柵吊頂之上，且格柵吊頂不能上人，由此將可能產(chǎn)生兩個(gè)問題：（1） 空調(diào)的無效負(fù)荷增加，吊頂之上的部分也將成為空調(diào)的負(fù)荷區(qū)域，

6、無形中加大了能耗。（2）格柵吊頂無法承重，增加了更換回風(fēng)過濾網(wǎng)的難度，甚至導(dǎo)致過濾網(wǎng)無法更換。為此，必須將出風(fēng)口下引到格柵之下，經(jīng)過多方面努力，終于項(xiàng)目公司同意安排下引，并在開業(yè)前完成了風(fēng)管下引工作。方便了日后空調(diào)的運(yùn)行管理。 有利于了解商業(yè)地產(chǎn)的情況商業(yè)物業(yè)工程管理人員通過前期介入可以熟悉建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況，對(duì)于圖紙的改動(dòng)部分做好記錄，對(duì)隱蔽工程狀況全過程跟蹤，充分了解所管商業(yè)物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到心中有數(shù)，“對(duì)癥下藥”。為日后商業(yè)管理作充分準(zhǔn)備可利用前期介入的機(jī)會(huì)，逐步開展修訂工程管理方案和各項(xiàng)管理制度、進(jìn)行人員招聘、崗前培訓(xùn)、業(yè)戶入住裝修管理等準(zhǔn)備工作。同時(shí)通

7、過前期介入過程中與各方磨合，理順與環(huán)衛(wèi)、水電、通信治安、綠化等部門之間的關(guān)系，建立暢通的溝通渠道，為日后商業(yè)物業(yè)工程的使用和管理打下良好的基礎(chǔ)。 4.項(xiàng)目立項(xiàng)決策可行性研究階段的介入要點(diǎn)可行性研究階段的介入 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)首先進(jìn)行的是可行性研究。其涉及到商業(yè)物業(yè)工程管理的所有建筑物的功能、結(jié)構(gòu)、供電、供水、供氣等設(shè)備的選型等一系列工程項(xiàng)目。工程項(xiàng)目是商業(yè)物業(yè)工程管理人員參與立項(xiàng)決策的主要內(nèi)容，工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容能否滿足今后商業(yè)運(yùn)行后商業(yè)工程管理的要求，是商業(yè)物業(yè)工程管理要考慮的首要問題?？尚行匝芯侩A段的介入要點(diǎn)：1、提供已運(yùn)行的商業(yè)物業(yè)在工程配套方面的成功與缺欠。2、就日后的商業(yè)工程管理內(nèi)容、商業(yè)工程

8、管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、設(shè)備設(shè)施維修支出等方面提供有參考價(jià)值的意見。正確的建議和重要的信息可對(duì)項(xiàng)目的可行性分析、降低決策的風(fēng)險(xiǎn)起著重要的作用。 5.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入要點(diǎn)由于對(duì)商業(yè)建筑特別是城市綜合體類型的大型商業(yè)中心或綜合性商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)及商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的選型配置有其具體的要求，因此在設(shè)計(jì)上對(duì)商業(yè)樓宇的功能、結(jié)構(gòu)及工程設(shè)備設(shè)施的的整體布局，對(duì)商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的選型配置及不同業(yè)態(tài)對(duì)工程方面的需求是設(shè)計(jì)介入時(shí)要考慮的主要問題。工程設(shè)備既要能滿足整體樓宇商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需求又能滿足不同的業(yè)態(tài)具體需求，更要便于商業(yè)物業(yè)工程管理。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入要點(diǎn)：1、就結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；2、設(shè)備設(shè)施配套和

9、水電氣等供應(yīng)容量合理性、適應(yīng)性；3、設(shè)備設(shè)施、裝修材料的設(shè)置、選型等。 例如：大型的零售商業(yè)與一般規(guī)模的娛樂公司同在一個(gè)樓宇時(shí)，在設(shè)計(jì)時(shí)就要考慮兩個(gè)不同的業(yè)態(tài)在空調(diào)及其他設(shè)備上的使用問題。由于兩種業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)時(shí)間不同，要求的環(huán)境溫度也不同，應(yīng)根據(jù)兩個(gè)不同的業(yè)態(tài)在設(shè)備配置方面的需求實(shí)際情況，提供設(shè)備設(shè)施配置的具體設(shè)計(jì)方案。6.施工建設(shè)階段的介入要點(diǎn)商業(yè)工程管理施工建設(shè)階段的介入要點(diǎn)： 1、配合監(jiān)理公司檢查監(jiān)督施工工程中批量較大的各種建材、裝飾材料和建筑配套設(shè)備設(shè)施是否與設(shè)計(jì)圖紙規(guī)定的品牌、型號(hào)、規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)相符合，以及施工安裝的質(zhì)量。2、配合監(jiān)理公司重點(diǎn)對(duì)建筑的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材

10、料的使用安裝過程中的監(jiān)督檢查。3、熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別是那些在設(shè)計(jì)資料和常規(guī)竣工資料中無法反映的內(nèi)容。4、在項(xiàng)目公司、監(jiān)理公司的配合下將參與所有土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位等就設(shè)備設(shè)施的保質(zhì)(修)期的保質(zhì)(修)內(nèi)容、保質(zhì)(修)期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，以便運(yùn)行后的工作聯(lián)系。5、重要的土建要確保一定的抽檢合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，且要有商業(yè)物業(yè)管理人員參加。尤其是防水工程的各工序驗(yàn)收。 7.設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點(diǎn)設(shè)備安裝調(diào)試階段的介入要點(diǎn)：1、參與重要的大型配套設(shè)備(包括電

11、梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話通訊交換系統(tǒng)等)安裝調(diào)試工作，要求施工單位對(duì)商業(yè)工程管理人員及相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。2、通過詳細(xì)查看各專業(yè)設(shè)備技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸、動(dòng)力電纜連接等技術(shù)要求。3、在詳細(xì)研讀設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)場(chǎng)檢查建筑空間位置及外形尺寸的基礎(chǔ)上，在符合設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利、易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容易調(diào)節(jié)匹配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于經(jīng)濟(jì)合理，各系統(tǒng)的動(dòng)能、功能流量輸出應(yīng)便于計(jì)量管理，便于經(jīng)濟(jì)核算。4、參加設(shè)備安裝工程分布、分項(xiàng)工程驗(yàn)收

12、、隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收，從設(shè)備運(yùn)行管理方面提出整改意見和建議。 8.竣工驗(yàn)收的介入要點(diǎn)竣工驗(yàn)收是最后的驗(yàn)收，其介入要點(diǎn)：商業(yè)物業(yè)工程管理人員應(yīng)會(huì)同項(xiàng)目公司、監(jiān)理公司及有關(guān)人員參與項(xiàng)目的整體竣工驗(yàn)收，應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過程，主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為商業(yè)工程管理的接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備。對(duì)不符合商業(yè)工程管理要求的工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容及缺欠要記錄在案，并提交項(xiàng)目公司整改。9.裝修裝飾階段的介入 1、熟悉經(jīng)項(xiàng)目公司審核的主力店二次裝修圖紙。2、審核小商鋪裝修設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，施工圖紙應(yīng)包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平

13、面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所有主材明細(xì)等。3、審核施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工許可證明、電工上崗證，如需動(dòng)用電焊等特殊設(shè)備的須審核操作人員的上崗證明。 商業(yè)物業(yè)工程新建項(xiàng)目的接管與驗(yàn)收接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 1驗(yàn)收的性質(zhì)不同竣工驗(yàn)收是政府行為，是對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量和建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行的全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是商業(yè)物業(yè)管理公司從確保項(xiàng)目日后正常使用和維護(hù)角度出發(fā)，進(jìn)行質(zhì)量查驗(yàn)。2.驗(yàn)收目的不同 竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到了設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，也是開發(fā)商為了使物業(yè)取得進(jìn)入市場(chǎng)的資格，對(duì)物業(yè)是否合格所進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收

14、合格的基礎(chǔ)上，以滿足使用功能和物業(yè)現(xiàn)狀條件為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，是為了分清管理責(zé)任，對(duì)即將管理的物業(yè)質(zhì)量和物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行的驗(yàn)收。3.驗(yàn)收條件不同竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用功能。接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用。房屋地址編號(hào)已經(jīng)由有關(guān)部門確認(rèn)。 4交接對(duì)象不同竣工驗(yàn)收是由開發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)，竣工驗(yàn)收合格后，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。接管驗(yàn)收是由商業(yè)管理公司承接開發(fā)商移交的物業(yè)，接管驗(yàn)收一旦完成，則標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段或新的管理階段。5商業(yè)管理公司參與的職責(zé)不同竣工驗(yàn)收時(shí)，商業(yè)物業(yè)管

15、理公司只是參與者，無直接的責(zé)任關(guān)系。接管驗(yàn)收中，商業(yè)物業(yè)管理公司與開發(fā)商是直接的責(zé)任關(guān)系。 商業(yè)項(xiàng)目工程驗(yàn)收工作要點(diǎn) 8.2.1建筑結(jié)構(gòu)、空間尺寸及設(shè)備設(shè)施整體布局、配套是否符合設(shè)計(jì)規(guī)定。主要驗(yàn)收部分：變配電設(shè)備系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)、消防設(shè)備系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備系統(tǒng)、電梯設(shè)備系統(tǒng)、供暖設(shè)備系統(tǒng)、燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)以及智能化監(jiān)控管理設(shè)備系統(tǒng)。8.2.2檢查驗(yàn)收各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)，安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸、動(dòng)力電纜連接等是否符合設(shè)備（機(jī)組）的技術(shù)要求。8.2.3對(duì)設(shè)備安裝工程的分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收，對(duì)隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程質(zhì)量的綜合驗(yàn)收。8.2.4對(duì)所

16、有的建筑技術(shù)資料、產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)備前期工程技術(shù)資料以及設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收時(shí)有關(guān)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的評(píng)價(jià)報(bào)告進(jìn)行驗(yàn)收。要求收集整理的文件資料主要有：1、設(shè)備選型報(bào)告及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；2、設(shè)備購(gòu)置合同；3、設(shè)備安裝合同；4、設(shè)備隨機(jī)文件（說明書、合格證、裝箱單等）；5、進(jìn)口設(shè)備商檢證明文件；6、設(shè)備安裝調(diào)試記錄；7、設(shè)備性能檢測(cè)和驗(yàn)收移交書；8、設(shè)備安裝現(xiàn)場(chǎng)更改單和設(shè)計(jì)更改單；9、技術(shù)管理業(yè)務(wù)往來文件、批件等。這些文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙資料一起歸入設(shè)備前期技術(shù)資料檔案。新建項(xiàng)目的工程設(shè)備驗(yàn)收工作內(nèi)容 新建商業(yè)項(xiàng)目一般體量均較大、業(yè)態(tài)復(fù)雜，由于各種客觀因素往往不會(huì)同時(shí)竣工，為保證資金

17、迅速回收，往往是商業(yè)部分先竣工開業(yè)，因此新項(xiàng)目的接管與驗(yàn)收工作比較復(fù)雜也非常重要。新建項(xiàng)目的接管驗(yàn)收重點(diǎn)在于樓宇的隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。與通常意義上的竣工驗(yàn)收有所不同，下面介紹作為商業(yè)物業(yè)工程管理部門的工作。 商業(yè)物業(yè)工程管理部門，要掌握新項(xiàng)目各類工程設(shè)備設(shè)施的第一手技術(shù)資料，同時(shí)保證開業(yè)第一時(shí)間即進(jìn)入正常工作狀態(tài)，在新項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前即派相關(guān)工程技術(shù)人員進(jìn)行合署辦公。 正式接管時(shí)應(yīng)注意的主要問題 1、對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核。對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求項(xiàng)目公司提出補(bǔ)救和解決措施并備案。 2、項(xiàng)目公司應(yīng)將所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程等主要配套工程的

18、施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修內(nèi)容、保修期限等內(nèi)容列出清單交給商業(yè)物業(yè)管理公司。3、將項(xiàng)目公司施工未用完的建材，包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用，以減少以后維修費(fèi)用。4、凡工程施工采用的非市面上常見的建材、設(shè)備和設(shè)施，應(yīng)由項(xiàng)目公司或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。5、驗(yàn)收時(shí)注意和工程管理密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無并按要求做好。 6、設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明。 7、能源計(jì)量的確認(rèn)主力店的能量計(jì)量從進(jìn)場(chǎng)日開始，如果項(xiàng)目公司所屬的施工隊(duì)伍在進(jìn)場(chǎng)日后主力店內(nèi)仍有收尾工程而產(chǎn)生能耗，則此部分能耗由施工單位與該主力店直接

19、結(jié)算。同時(shí)明確交接日后能源計(jì)量的責(zé)任點(diǎn)，如交接日后仍需完善的施工及調(diào)試能耗需按表計(jì)量，產(chǎn)生的費(fèi)用由施工單位承擔(dān)。8、遺留工程問題的確認(rèn)商業(yè)物業(yè)工程管理的相關(guān)工程人員必須仔細(xì)閱讀施工合同，深入現(xiàn)場(chǎng)查找充分發(fā)現(xiàn)問題，收集整理、同時(shí)要有依據(jù)日后實(shí)際運(yùn)行條件的變化有預(yù)見性做出合理推斷并及時(shí)拍照取證。在收集整理基礎(chǔ)上組織項(xiàng)目公司、施工單位到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)、簽字確認(rèn)。所有工程遺留問題要進(jìn)行歸類劃分：工程質(zhì)量問題、規(guī)劃設(shè)計(jì)問題及商業(yè)工程優(yōu)化需求等。9、在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務(wù)的，請(qǐng)項(xiàng)目公司（或項(xiàng)目公司委托管理公司）發(fā)函給施工單位要求其進(jìn)場(chǎng)維修。如施工單位拒不履行維保責(zé)任，則上報(bào)項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)解決，或

20、直接扣除施工方的相應(yīng)維?？钣枰孕迯?fù)。商業(yè)物業(yè)工程問題的整改與完善1.工程遺留問題的一般處理方案 開業(yè)30天內(nèi)，工程管理人員應(yīng)充分查找、收集、整理工程質(zhì)量問題，也可依據(jù)日后實(shí)際運(yùn)行條件預(yù)見性做出合理推斷并拍照取證，對(duì)所有工程遺留問題進(jìn)行分設(shè)三類分別處理：規(guī)劃設(shè)計(jì)問題、商業(yè)優(yōu)化需求、施工質(zhì)量問題。 規(guī)劃設(shè)計(jì)中未涉及成本預(yù)算中未考慮的項(xiàng)目 工程管理部門要集中整理各項(xiàng)工程遺留問題，并在充分聽取其他部門意見的基礎(chǔ)上，對(duì)于影響商業(yè)活動(dòng)和工程質(zhì)量及品質(zhì)的問題及項(xiàng)目，形成“工程質(zhì)量問題處理報(bào)告”，闡明情況，明確整改方案及費(fèi)用測(cè)算上報(bào)項(xiàng)目公司，得到處理批復(fù)后組織整改實(shí)施。商業(yè)物業(yè)需要優(yōu)化的項(xiàng)目購(gòu)物中心開業(yè)后，由

21、經(jīng)營(yíng)部門提出商業(yè)物業(yè)條件或商業(yè)設(shè)備不能滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要和影響正常經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，工程人員整理分析后，立冊(cè)、分項(xiàng)形成書面文檔清晰闡明原因及費(fèi)用估算，由項(xiàng)目公司或商業(yè)物業(yè)管理公司工程部門在項(xiàng)目保證金中或維修基金中支出費(fèi)用進(jìn)行整改。 施工單位施工質(zhì)量問題的項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)公司工程管理人員應(yīng)將收集的工程質(zhì)量問題列出清單及要求整改期限，上報(bào)項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)施工承包方盡快解決。要求項(xiàng)目公司支付工程質(zhì)保金時(shí)，應(yīng)經(jīng)商業(yè)物業(yè)管理公司審批。如施工單位同一問題維修三次后仍未解決，商業(yè)物業(yè)管理公司可在書面通知項(xiàng)目公司和責(zé)任施工單位的前提下，另行委托其他單位處理，相關(guān)費(fèi)用從其質(zhì)保金中扣除，如質(zhì)保金不足，欠缺金額由責(zé)任施工單位承

22、擔(dān)。 在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務(wù)的，由商業(yè)物業(yè)工程管理部門發(fā)函給施工單位，同時(shí)抄報(bào)項(xiàng)目公司要求其進(jìn)場(chǎng)維修，如對(duì)施工單位兩次發(fā)函催促仍不履行維保責(zé)任的，7日內(nèi)由商物業(yè)業(yè)管理公司負(fù)責(zé)估算維保金額向施工單位致函（抄報(bào)項(xiàng)目公司），由項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部直接代扣施工單位相應(yīng)維?？畎胃兜缴虡I(yè)物業(yè)管理公司，商業(yè)物業(yè)工程管理部門可按制度對(duì)上述維保項(xiàng)目做招投標(biāo)，選定外委施工單位完成維修。 2.工程問題、缺陷產(chǎn)生的原因可行性研究階段考慮不周商業(yè)項(xiàng)目工程問題、缺陷有因可行性研究階段考慮不周而產(chǎn)生遺留問題，如層高、設(shè)施設(shè)備的配置、特種業(yè)態(tài)的配置（如餐飲、電玩、影院、KTV等）等。因可行性研究階段從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度

23、考慮及論證不充分，造成決策項(xiàng)目存在問題，導(dǎo)致開業(yè)后不適應(yīng)市場(chǎng)要求，不能滿足經(jīng)營(yíng)需要而造成工程問題。 1、空調(diào)的配置不足例如：某購(gòu)物中心屬組合店，其當(dāng)時(shí)業(yè)態(tài)的配置為首層統(tǒng)一定位為服裝、服飾為主的精品店，空調(diào)冷量及供熱的設(shè)計(jì)就根據(jù)這種業(yè)態(tài)進(jìn)行，為節(jié)省成本減少了公共通道的風(fēng)柜機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管，其余區(qū)域也采用比標(biāo)準(zhǔn)配置少三分之一的設(shè)計(jì)方案。開業(yè)后就發(fā)現(xiàn)空調(diào)余量不足，造成有的區(qū)域一個(gè)風(fēng)柜機(jī)所帶空調(diào)風(fēng)口多達(dá)19個(gè)，從而導(dǎo)致空調(diào)制冷（制熱）高峰期滿負(fù)荷運(yùn)行也難以保證效果。同時(shí)空調(diào)主機(jī)的選型也沒有給增加餐飲、電玩、影院、KTV等特種業(yè)態(tài)留出余量。業(yè)態(tài)調(diào)整后空調(diào)不足的問題更加突出。2、排煙、排污設(shè)施的設(shè)置不足由于項(xiàng)

24、目前期決策對(duì)餐飲業(yè)態(tài)估計(jì)不足，沒有設(shè)計(jì)充足的排煙、排污設(shè)施，導(dǎo)致后期改造難度很大、成本增加，同時(shí)也存在安全隱患。例如：某購(gòu)物中心首層餐飲戶從開業(yè)時(shí)的9戶，開業(yè)后三年內(nèi)增加到70戶，雖然先后經(jīng)過三次較大的排煙、排污改造，但受原設(shè)計(jì)的限制，難以從根本上解決排煙、排污問題，給購(gòu)物中心提升品質(zhì)帶來很大困難。設(shè)計(jì)方面的不足由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)考慮不足及設(shè)計(jì)理念、采用技術(shù)的不當(dāng)選擇，都會(huì)導(dǎo)致后期工程問題的產(chǎn)生，從而制約商業(yè)物業(yè)在降低成本管理、提升購(gòu)物中心品質(zhì)的運(yùn)作。1、外墻廣告位的不足組合店在外墻廣告位設(shè)計(jì)上存在對(duì)經(jīng)營(yíng)效益、美化、亮化考慮不足的缺陷。例如：某購(gòu)物中心外墻廣告原設(shè)計(jì)數(shù)量多、面積小，廣告布

25、無法長(zhǎng)時(shí)間固定（一個(gè)月后即脫落），且沒有采用當(dāng)時(shí)已經(jīng)成熟的節(jié)能光源技術(shù)，因而導(dǎo)致廣告位租不出去，維護(hù)成本高等問題，不得不進(jìn)行二次改造。從經(jīng)營(yíng)角度講：一些背街面的廣告位可能永遠(yuǎn)沒有經(jīng)營(yíng)價(jià)值，如長(zhǎng)時(shí)間空置又影響廣告形象。因此在廣告位設(shè)計(jì)上要從廣告市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)出發(fā)，請(qǐng)廣告公司參與設(shè)計(jì)，同時(shí)盡可能采取最新的光源及先進(jìn)成熟技術(shù)。 2、節(jié)能技術(shù)使用較少大型購(gòu)物中心在前期設(shè)計(jì)理念上缺乏節(jié)能和環(huán)保理念，從而導(dǎo)致各項(xiàng)目開業(yè)后運(yùn)行成本高、環(huán)保污染大，不得不進(jìn)行二次改造、重新植入節(jié)能技術(shù)。水泵變頻技術(shù)、照明節(jié)能技術(shù)、智能化控制技術(shù)、保溫技術(shù)等，均已成熟，應(yīng)在設(shè)計(jì)時(shí)一步到位，直接采用，不應(yīng)等竣工后再去二次改造加裝。雖然一

26、步到位造成前期投入大，但綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益還是劃算的，同時(shí)采取節(jié)能技術(shù)對(duì)改善租賃經(jīng)營(yíng)條件，減少市場(chǎng)培育周期，對(duì)社會(huì)做出貢獻(xiàn)都有更大的意義。施工過程的缺陷因工期緊和施工監(jiān)理的疏忽等導(dǎo)致工程缺陷，主要有偷工減料、不按技術(shù)規(guī)范施工所致。例1：某商業(yè)外廣場(chǎng)面積達(dá)18000平方米，據(jù)前期施工人員證實(shí)為了搶工期，采取擺積木的方法，將磚擺好后再灑水泥、澆水一夜成型，從而導(dǎo)致基礎(chǔ)未打牢，未留伸縮縫，開業(yè)后大面積脫落、起鼓，給日后廣場(chǎng)的使用維修帶來了很大困難。例2：某購(gòu)物中心屋面保溫防水層施工正值雨季，為了搶工期，導(dǎo)致珍珠巖保溫層大量含水，出氣孔及虹吸雨排排水孔防水層未做到位，導(dǎo)致開業(yè)后頂層大面積漏水，屋面保溫層

27、將會(huì)長(zhǎng)期大量含水，更換維修困難，長(zhǎng)期存在安全隱患。 運(yùn)行管理模式方面問題單體店和組合店商業(yè)項(xiàng)目，由于采取訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式，在給主力店提供了其獨(dú)立使用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理界面，均約定由其自行負(fù)責(zé)。這樣從責(zé)任角度比較分明，但由于其產(chǎn)權(quán)不屬于主力店，所以其在運(yùn)行中不會(huì)考慮設(shè)施設(shè)備的使用壽命，往往是野蠻使用，不規(guī)范使用，導(dǎo)致出現(xiàn)問題，或提前出現(xiàn)大、中、小維修。例如：某購(gòu)物中心沃爾瑪獨(dú)立使用的電梯、卸貨通道、空調(diào)主機(jī)等就出現(xiàn)了此類問題。建議在租賃時(shí)按設(shè)備折舊逐年收取成本押金或租賃方支付運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，轉(zhuǎn)由商業(yè)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)設(shè)備的運(yùn)行管理。3.商業(yè)工程整改與完善的重要意義由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的模式?jīng)Q定了商

28、場(chǎng)要盡快建成營(yíng)業(yè)，回籠資金，產(chǎn)生效益。所以在商場(chǎng)開業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，還有部分在建工程尚未完成，而完工工程由于趕工或交叉施工等原因可能留下缺陷，還有開業(yè)后出于經(jīng)營(yíng)性需要要對(duì)物業(yè)設(shè)施進(jìn)行完善，以上原因構(gòu)成了工程的整改和完善。進(jìn)一步提高和完善商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的物質(zhì)質(zhì)量及環(huán)境基礎(chǔ)是商業(yè)工程整改與完善的主要內(nèi)容。工程設(shè)備設(shè)施整改要按照工程管理的經(jīng)濟(jì)規(guī)律和組織程序，做好整改經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作，推進(jìn)整改的步伐，保障商業(yè)物業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基本條件，提升安全運(yùn)行、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及滿足商業(yè)業(yè)態(tài)的需求是商業(yè)工程整改與完善的主要意義。從購(gòu)物中心全壽命周期費(fèi)用的角度來看，整改的經(jīng)濟(jì)效益是巨大的： 積極推廣和采用新技術(shù)的重要意義空調(diào)冷水機(jī)組能耗在

29、商業(yè)項(xiàng)目能耗中占較大比重。案例：某購(gòu)物中心的冷水機(jī)組每年耗電費(fèi)為170萬(wàn)元，占總能耗比例的62%。如果采用某樓宇科技有限公司生產(chǎn)的中央空調(diào)BKS系列能源控制系統(tǒng)（計(jì)算機(jī)技術(shù)、模糊控制技術(shù)、系統(tǒng)集成技術(shù)和變頻調(diào)速技術(shù)集合 ），采用獨(dú)創(chuàng)的模糊控制模型和現(xiàn)代變頻技術(shù)，可以根據(jù)環(huán)境及負(fù)荷的變化擇優(yōu)選擇空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)，實(shí)現(xiàn)運(yùn)行參數(shù)的動(dòng)態(tài)檢測(cè)和在線調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)中央空調(diào)的智能控制和高效運(yùn)行，綜合節(jié)能率可達(dá)到25%35%，每年可節(jié)約能源費(fèi)42.5萬(wàn)60萬(wàn)元，4年收回投資，余下36年可節(jié)約1512萬(wàn)2160萬(wàn)。技術(shù)整改的重要意義1、合理采用技術(shù)措施減少地下停車場(chǎng)照明能耗案例：某購(gòu)物中心地下停車場(chǎng)照明總功率10

30、1KW，如果實(shí)行分區(qū)域和間隙亮燈，在保證安全的基礎(chǔ)上減低照度，每月可節(jié)電48480KW.h約4.65萬(wàn)元，合計(jì)每年節(jié)省54.72萬(wàn)元。 2、選用光控變頻調(diào)速扶梯在人流量較少時(shí)能夠大幅度節(jié)約電能案例1：某購(gòu)物中心如果采用變頻調(diào)速扶梯，在周一至周五，人流量較少時(shí)可以節(jié)約30以上的能耗。 案例2：某商業(yè)中庭設(shè)計(jì)為全玻璃頂結(jié)構(gòu)，夏季空調(diào)能耗浪費(fèi)巨大，商業(yè)工程管理人員建議安裝遮陽(yáng)簾，夏天能夠阻隔7080的熱輻射，理論上可以降低空調(diào)能耗2030，尤其在長(zhǎng)江流域以南，空調(diào)能耗的節(jié)約更為可觀。 能源（水、電、氣等）計(jì)量完善的重要意義公共能耗計(jì)量的完善是能耗有效管控的基礎(chǔ)，商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)過程中往往只對(duì)參與計(jì)費(fèi)計(jì)

31、量部分安裝了計(jì)量表，而對(duì)不參與計(jì)費(fèi)的公共區(qū)域能耗部分很少安裝計(jì)量裝置。項(xiàng)目開業(yè)運(yùn)行后，由于管理需要商業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)各使用部位安裝二、三級(jí)計(jì)量表進(jìn)行能源計(jì)量方面的完善，使之各功能區(qū)域的能源消耗得以有效的控管和統(tǒng)計(jì)。 4.商業(yè)管理工程客服體系的人員組成 1、項(xiàng)目開發(fā)單位工程部門的主要領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)工程人員；2、建筑施工單位的主要領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)工程人員；3、購(gòu)物中心主要設(shè)備設(shè)施的生產(chǎn)、安裝、調(diào)試單位的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)技術(shù)人員；4、商業(yè)物業(yè)管理公司工程部門的主要領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員。 商業(yè)建筑和設(shè)備設(shè)施管理的基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用常見的建筑材料 1、石材、燒結(jié)磚與砌塊（1）天然石材 （2）建筑陶瓷 （3）砌塊2、無機(jī)氣硬性膠凝

32、材料（1）石膏（2） 建筑石灰（3）水泥（4）建筑砂漿（5）普通混凝土（6）建筑鋼材（7）防水材料（8）保溫絕熱材料（9）吸音隔聲材料中央空調(diào)系統(tǒng)： 1、制冷機(jī)組（換熱器機(jī)組）及能源系統(tǒng)：2、冷凍水（熱水）循環(huán)系統(tǒng)：3、冷卻塔及冷卻水循環(huán)系統(tǒng)：4、空氣輸送與分配系統(tǒng)：各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)給水系統(tǒng) 1、引水管； 2、水表結(jié)點(diǎn)；3、給水管網(wǎng)； 4、給水附件；5、配水點(diǎn)； 6、升壓和儲(chǔ)水設(shè)備。 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)排水系統(tǒng)1、衛(wèi)生器具 2、排水管道系統(tǒng)3、通氣管系統(tǒng) 4、清掃設(shè)備5、室外排水管系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)中央消防系統(tǒng)1、火災(zāi)消防報(bào)警系統(tǒng) 2、消防控制中心3、消火栓水系統(tǒng) 4、自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)5、防排煙系統(tǒng)

33、 6、安全疏散和防火隔離系統(tǒng)7、手提滅火器 8、其它滅火系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)供配電系統(tǒng)1、高低壓配電線路：2、變配電所3、低壓配電柜 4、保護(hù)和控制裝置5、電能表各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)弱電及監(jiān)控系統(tǒng)1、保安監(jiān)控系統(tǒng)（1）出入口控制系統(tǒng) （2）防盜報(bào)警系統(tǒng) (3）閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) (4）巡更管理系統(tǒng)2、停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)（1）工作區(qū)子系統(tǒng) （2） 水平區(qū)子系統(tǒng)（3） 管理子系統(tǒng) （4） 垂直干線子系統(tǒng)（5）設(shè)備間子系統(tǒng) （6） 建筑群子系統(tǒng)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)廣播音響系統(tǒng)（1）節(jié)目源設(shè)備； （2）信號(hào)放大和處理 設(shè)備；（3）傳輸線路； （4）揚(yáng)聲器系統(tǒng)： 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)電梯系統(tǒng)1、曳引系

34、統(tǒng)： 2、導(dǎo)向系統(tǒng)：3、轎廂： 4、門系統(tǒng)：5、重量平衡系統(tǒng)： 6、電力拖動(dòng)系統(tǒng)：7、電氣控制系統(tǒng)： 8、安全保護(hù)系統(tǒng) 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備管理的主要目的和任務(wù) 商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備管理的目的和任務(wù)就是采用科學(xué)的管理理念和方法，保障設(shè)備設(shè)施高效率、長(zhǎng)周期、安全、經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行，并盡量避免他們的使用價(jià)值下降，以獲得最好的經(jīng)濟(jì)效益。具體有如下幾點(diǎn)：1、 做好設(shè)備管理的綜合規(guī)劃對(duì)在用和備用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃合理配置，根據(jù)具體情況進(jìn)行綜合平衡，制定科學(xué)合理的設(shè)備使用、配置、調(diào)整、維修、改造、更新等綜合性計(jì)劃。2、為商業(yè)物業(yè)工程活動(dòng)提供最優(yōu)的技術(shù)裝備應(yīng)用技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的原則，為商業(yè)物業(yè)工程活動(dòng)提

35、供最優(yōu)的技術(shù)裝備。3、制定和推行先進(jìn)的設(shè)備管理和維修制度制定和推行先進(jìn)的設(shè)備管理和維修制度，以合理的費(fèi)用保證設(shè)備處于最佳技術(shù)狀態(tài)，提高和完善設(shè)備完好率和設(shè)備利用率。 4、研究和掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)規(guī)律運(yùn)用先進(jìn)的監(jiān)控、檢測(cè)、維修手段和方法，靈活有效地采取各種維修方式和措施，搞好設(shè)備設(shè)施的維修，保證設(shè)備設(shè)施的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)按照設(shè)備管理的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，組織商業(yè)工程管理經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作，有效地采取行政、經(jīng)濟(jì)手段和技術(shù)管理相結(jié)合的辦法，降低能源消耗費(fèi)用和維修費(fèi)用的支出，降低設(shè)備使用的周期費(fèi)用。5、強(qiáng)化技術(shù)培訓(xùn)和素質(zhì)教育，培養(yǎng)綜合素質(zhì)高技術(shù)隊(duì)伍。專業(yè)技術(shù)人員的技術(shù)狀態(tài)不但在本行業(yè)內(nèi)要精，而

36、且要一專多能，要具有綜合技術(shù)能力。培養(yǎng)和造就能熟練掌握自動(dòng)化和機(jī)電一體化多功能技術(shù)的人才，是商業(yè)工程管理的需要和發(fā)展的必由之路。商業(yè)工程設(shè)備管理的內(nèi)容 系統(tǒng)工程理論：設(shè)備管理系統(tǒng)工程理論把設(shè)備管理分解成時(shí)間維、資源維和功能維上的三維立體圖形，時(shí)間維上的任何一點(diǎn)，均可分解為資源維或功能維上的循環(huán)過程。例如，時(shí)間維上的一個(gè)點(diǎn)“安裝”，投影到資源維上，比如包含“人力、信息、資金、材料、能源”等要素；而投影到功能維上，也離不開“認(rèn)識(shí)計(jì)劃組織實(shí)施檢查反饋”這些過程。也就是說，當(dāng)我們要進(jìn)行設(shè)備的安裝時(shí)，就要從資源上作好“人力、信息、資金、材料、能源”等方面的準(zhǔn)備。從管理上和組織上，首先要認(rèn)識(shí)和了解安裝的特

37、性，然后制定計(jì)劃，落實(shí)組織和實(shí)施，對(duì)安裝質(zhì)量進(jìn)行檢查，最后評(píng)估和反饋。了解了設(shè)備管理的系統(tǒng)三維結(jié)構(gòu)，有助于我們從系統(tǒng)空間的角度思考問題。 商業(yè)工程設(shè)備固定資產(chǎn)管理 商業(yè)工程設(shè)備資產(chǎn)種類復(fù)雜、數(shù)量繁多，所占比重較大，已經(jīng)占固定資產(chǎn)投資的80%以上，是商業(yè)管理公司賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。設(shè)備資產(chǎn)管理的不僅是商業(yè)活動(dòng)的主要因素之一，更會(huì)影響到商業(yè)物業(yè)管理公司的根本目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備資產(chǎn)的管理，重視對(duì)資產(chǎn)管理與成本的研究，是提高固定資金的使用效益，降低管理成本費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化目標(biāo)的必由之路。固定資產(chǎn)是指公司所擁有的資產(chǎn)中，單位價(jià)值較高，使用期限較長(zhǎng)，并在使用過程中基本上保持其原有

38、實(shí)物形態(tài)的勞動(dòng)工具、勞動(dòng)設(shè)施和其他物質(zhì)資料。如機(jī)器設(shè)備、工具、房屋、建筑物和車輛等。按我國(guó)財(cái)務(wù)部門規(guī)定，固定資產(chǎn)一般應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)條件：（1）使用年限在一年以上；（2）單項(xiàng)價(jià)值在規(guī)定限額以上。否則，列為低值易耗品，屬于流動(dòng)資產(chǎn)。商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的檔案管理 設(shè)備檔案是指設(shè)備從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、更新直至報(bào)廢的全過程所形成的圖紙、文字說明、憑證和記錄等文件資料，通過收集、整理、鑒定等工作歸檔建立起來的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)資料。設(shè)備檔案是設(shè)備制造、使用、修理等項(xiàng)工作的一種信息方式，是設(shè)備管理與維修過程中不可缺少的基本資料。 工程部應(yīng)為每臺(tái)設(shè)備建立設(shè)備檔案，對(duì)電梯、鍋爐等特種設(shè)備，大型

39、、關(guān)鍵、重要的商業(yè)設(shè)備設(shè)施及進(jìn)口設(shè)備等設(shè)備檔案，要重點(diǎn)進(jìn)行管理。 商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng) 商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的基本要求 1、規(guī)范性：規(guī)范性是指在工程設(shè)備設(shè)施的管理、運(yùn)行、維修中要有章可循，規(guī)范管理、規(guī)范操作、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。2、標(biāo)準(zhǔn)性：是指設(shè)備設(shè)施的操作、維修按技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，設(shè)備設(shè)施的管理要標(biāo)準(zhǔn)化。3、統(tǒng)一性:是指設(shè)備設(shè)施的管理標(biāo)準(zhǔn)、維修標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一類型的機(jī)組或設(shè)備的操作、維修按公司要求統(tǒng)一執(zhí)行。4、嚴(yán)、細(xì)、精是指在設(shè)備設(shè)施的管理、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)的過程中，要嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度、嚴(yán)格執(zhí)行工作標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)是指在設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行操作、維修養(yǎng)護(hù)中要細(xì)心細(xì)致，要細(xì)化工作標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)化工作程序、細(xì)化工作要

40、求，精是指在設(shè)備設(shè)施的管理中，要出精品，要精細(xì)工作，精明做事。 維修的類別 1、大修工程大修工程是在房屋和設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴(yán)重下降，必須經(jīng)全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理方式。需要涉及或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程。它是在房屋包括承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面、樓幢間，走廊通道等共用部位及共用上下水管道，空調(diào)、加壓水泵、電梯、共用照明、消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備和公益性文體設(shè)施的大修，更新、改造。 2、中修工程中修工程是指：需涉及或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或少量設(shè)備，需要?jiǎng)佑觅Y金達(dá)到該部件15%的，但保持原房(或設(shè)備)的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的

41、工程，維修后基本保持房屋完好率不降低。中修工作量介于大修和小修之間。在實(shí)際工作中大修與中修的差別不容易界定，一般可以取消中修類別，合并到大修。3、小修工程小修工程是指修復(fù)房屋(或設(shè)備)在使用過程中其構(gòu)部件小的損壞，以保證房屋(或設(shè)備)原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。對(duì)于實(shí)行狀態(tài)（監(jiān)測(cè)）維修的房屋和設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要針對(duì)日常點(diǎn)檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，已恢復(fù)房屋和設(shè)備的正常功能。 對(duì)于實(shí)行定期檢修的設(shè)備，小修內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔內(nèi)失效或即將失效的零件，并進(jìn)行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作能力。小修工程項(xiàng)目主要包括：屋面

42、補(bǔ)漏，修補(bǔ)面層、泛水、屋脊等。鋼、木門窗的整修，拆換五金，配玻璃，換窗紗，油漆等修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。修補(bǔ)內(nèi)外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺(tái)腰線等拆磚挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈、拆換個(gè)別過梁等。 抽換個(gè)別木梁、屋架上下正弦、木柱腳、修補(bǔ)木樓梯等。水、電、暖、氣等設(shè)備的故障排除及零部件的維修等。下水管道、窨井的修補(bǔ)疏通，陰溝、散水、落水管的修補(bǔ)等房屋的檢查，危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固等。其主要特點(diǎn)：量多面廣、零星分散，且突發(fā)性強(qiáng)，時(shí)間要求緊迫，項(xiàng)目技術(shù)簡(jiǎn)單，用工量較少，修復(fù)費(fèi)用較小。 工程維修的資金來源 1、公共區(qū)域內(nèi)的共用部位及共用的房屋或設(shè)備在使用過程中其構(gòu)部件局部小的損壞，且屬于物業(yè)（商業(yè)）管理

43、合同中約定的屬于管理公司維修范圍內(nèi)的部分，維修資金由管理公司承擔(dān)。2、主力店（租戶）獨(dú)立使用、經(jīng)營(yíng)區(qū)域內(nèi)和租賃（物業(yè)管理協(xié)議）約定由（主力店）租戶承擔(dān)的范圍內(nèi)房屋和設(shè)備設(shè)施，由其自行維修。委托管理公司維修的實(shí)行有償原則。3、除以上兩種情況外的維修資金均由業(yè)主承擔(dān)。房屋和設(shè)備維修的方式 修理周期 維修計(jì)劃的種類 維修計(jì)劃的編制依據(jù) 編制計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮的問題 1、 預(yù)防性維修對(duì)影響設(shè)備正常運(yùn)行的故障，采取“預(yù)防為主”、“防患于未然”的措施，以降低停工損失費(fèi)用和維修費(fèi)用。主要做法是定期檢查設(shè)備，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性維修，在故障尚處于萌芽狀態(tài)時(shí)加以控制或采取預(yù)防措施，以避免突發(fā)事故。計(jì)劃性預(yù)防維修：又稱定期

44、維修，具有周期性特點(diǎn)。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修：是按實(shí)際需要進(jìn)行的預(yù)維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測(cè)和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，掌握設(shè)備設(shè)施劣化的發(fā)展情況，在高度預(yù)知情況下，適時(shí)安排的預(yù)防性維修。它主要用于重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備。改善性的預(yù)防維修：為消除設(shè)備設(shè)施先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對(duì)設(shè)備設(shè)施局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造，結(jié)合維修提高其可靠性的維修措施。2、 事后維修對(duì)一些沒有列入預(yù)防性維修計(jì)劃的項(xiàng)目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時(shí)才進(jìn)行修理。 3、 緊急搶修對(duì)意外事故引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的

45、，難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。由于發(fā)生的緊急事件會(huì)對(duì)物業(yè)的正常運(yùn)行或安全造成重大影響，因此通常采取設(shè)計(jì)緊急事件處理程序?qū)o急搶修進(jìn)行準(zhǔn)備。（各種緊急事件預(yù)案）。 房屋和設(shè)備維修前的預(yù)檢 資料準(zhǔn)備 工藝準(zhǔn)備 其他準(zhǔn)備 組織實(shí)施 驗(yàn)收和存檔 1、維修前的預(yù)檢維修前的預(yù)檢是對(duì)房屋、設(shè)施設(shè)備的全面檢查，以掌握修理對(duì)象的技術(shù)狀態(tài)。修前預(yù)檢的一般步驟有（根據(jù)實(shí)際情況可簡(jiǎn)化）：（1）技術(shù)人員首先要閱讀技術(shù)說明書和各類圖紙，熟悉維修對(duì)象的結(jié)構(gòu)、性能和技術(shù)指標(biāo)。其次是查看技術(shù)檔案，了解對(duì)象的故障及其修理的歷史情況；（2）使用和維護(hù)人員介紹維修對(duì)象目前的技術(shù)狀態(tài)和主要缺陷;（3）進(jìn)行外觀檢查，如磨損、油漆及缺損情況等；（4

46、）進(jìn)行運(yùn)行檢查，開動(dòng)設(shè)備，觀察運(yùn)行情況；（5）按部件解體檢查。將有疑問的部件拆開細(xì)看是否有問題，拆前要做好記錄，以便解體時(shí)檢查及裝配復(fù)原之用；（6）預(yù)檢完畢后，將記錄進(jìn)行整理，編制維修工藝準(zhǔn)備資料，如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細(xì)表等。 2、維修前資料準(zhǔn)備維修前預(yù)檢結(jié)束后，工程技術(shù)人員須準(zhǔn)備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其它技術(shù)文件等。3、維修前工藝準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備工作完成后，根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設(shè)計(jì)必要的工藝裝備等。4、其他準(zhǔn)備其他準(zhǔn)備包括對(duì)材料及零備件、專用工、量具和設(shè)備的準(zhǔn)備，以及具體落實(shí)維修日期和時(shí)間、向業(yè)主、租戶和有關(guān)部門發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)等房屋、設(shè)施設(shè)備維修

47、前的準(zhǔn)備工作。 5、組織實(shí)施要嚴(yán)格按照房屋及設(shè)施設(shè)備的維修計(jì)劃實(shí)施，在確保安全的前提下，注意控制以下幾個(gè)因素：（1）質(zhì)量的控制對(duì)維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效控制，并加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收檢查，確保維修養(yǎng)護(hù)工作能夠達(dá)到計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（2）進(jìn)度的控制商業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機(jī)維護(hù)一般都會(huì)給商業(yè)的運(yùn)行造成不便。對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度進(jìn)行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對(duì)商業(yè)運(yùn)行的影響，也有利于降低成本。（3）成本的控制通過對(duì)維修養(yǎng)護(hù)成本的構(gòu)成要素進(jìn)行有效控制，提高維修養(yǎng)護(hù)工作的經(jīng)濟(jì)性。 6、驗(yàn)收和存檔（1）物業(yè)管理公司應(yīng)該根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目實(shí)際情況和工程量，采取適當(dāng)?shù)尿?yàn)收方式

48、。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：維修養(yǎng)護(hù)工作是否按照計(jì)劃全部完成？維修養(yǎng)護(hù)工作是否達(dá)到要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)？維修養(yǎng)護(hù)工作的效率如何？成本控制的效果如何？如果未能滿足計(jì)劃要求，原因是什么？采取何種補(bǔ)救措施？ （2）維修養(yǎng)護(hù)工作的存檔應(yīng)該包括維修養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃、預(yù)算和批準(zhǔn)文件、維修養(yǎng)護(hù)工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗(yàn)收資料等。維修服務(wù)質(zhì)量的管理 及時(shí)掌握故障信息并排除故障購(gòu)物中心的公共區(qū)域較大、設(shè)施設(shè)備很多，分布十分廣泛。有時(shí)候某個(gè)部位、某臺(tái)設(shè)備有了故障，工程部不一定能馬上掌握，等到租戶、顧客投訴或造成明顯故障時(shí)才發(fā)現(xiàn)。因此，工程部必須建立多方面的信息渠道和檢測(cè)機(jī)制，以便能在故障發(fā)生后的最短時(shí)間內(nèi)掌握

49、它和排除它，將租戶、顧客的報(bào)修和投訴降低到最低水平。 1、建立設(shè)備自動(dòng)檢測(cè)系統(tǒng)?，F(xiàn)在購(gòu)物中心大多安裝了設(shè)備的檢測(cè)系統(tǒng)，某處設(shè)備發(fā)生了故障，系統(tǒng)能及時(shí)將信息傳送到監(jiān)控室，監(jiān)控室立即就將情況報(bào)告工程部。例如，空調(diào)、水泵、電梯等重要設(shè)備的自動(dòng)檢測(cè)是十分必要的。2、加強(qiáng)設(shè)備的巡查。自動(dòng)監(jiān)測(cè)是重要的，但是它不能解決全部的設(shè)備故障問題，而且自動(dòng)監(jiān)測(cè)本身也會(huì)發(fā)生故障，因此人工巡視檢查就顯得必不可少。巡查以工程部為主，應(yīng)建立部門、班組多級(jí)巡查制度，同時(shí)還應(yīng)該依靠其他部門的配合，如安保巡視、清潔工檢查中發(fā)現(xiàn)情況也應(yīng)及時(shí)向工程部報(bào)告。 3、一旦發(fā)生設(shè)備的故障，就應(yīng)及早排除。建立房屋設(shè)備報(bào)修及服務(wù)的渠道沒有租戶、顧

50、客的投訴是最理想的，但是任何管理公司都做不到這一點(diǎn)。所以一方面要減少投訴，另一方面又應(yīng)為租戶、顧客提供方便的設(shè)備故障投訴渠道。1、有關(guān)房屋、設(shè)施設(shè)備方面的投訴一般可向服務(wù)總臺(tái)提出。2、有的租戶、顧客也會(huì)將電話打到總機(jī)、辦公室或別的地方。因此，管理公司要建立報(bào)修投訴內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)制度，可以向服務(wù)總臺(tái)提出，也可以向總機(jī)、辦公室或其他任何一個(gè)部門提出。3、任何一個(gè)部門接到報(bào)修或關(guān)于設(shè)施設(shè)備維修的投訴，都應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告服務(wù)總臺(tái)，并記錄備案，認(rèn)為必要時(shí)可將情況向總經(jīng)理報(bào)告。4、一定要杜絕推托現(xiàn)象，如租戶、顧客向某部門提出問題，某部門推給另外一個(gè)部門，讓租戶、顧客轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去解決不了根本問題。5、工程

51、部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在規(guī)定之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，屬一般故障應(yīng)該立即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，由領(lǐng)導(dǎo)組織力量排除。在現(xiàn)實(shí)中，許多租戶有意見并不僅是因?yàn)樵O(shè)備有了故障，而是因?yàn)橛辛斯收喜荒芗皶r(shí)解決。故障總是難免的，但是有了故障無處投訴或投訴多次仍不能解決，這就會(huì)使租戶感到難以接受。商業(yè)物業(yè)工程管理 商業(yè)物業(yè)工程能源管理 商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備能源的管理-設(shè)備效能評(píng)估與節(jié)能空調(diào)系統(tǒng)效能評(píng)估夏季制冷期間，連續(xù)觀察空調(diào)各區(qū)域的溫度、濕度情況，尋找可能的供冷不足或過冷區(qū)域，進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。冬季供暖期間，連續(xù)觀察采暖區(qū)域的溫度，尋找可能的供熱不足或過熱區(qū)域，進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。夏季制冷期間觀察記錄各空調(diào)主機(jī)的最大

52、負(fù)荷量，觀測(cè)、調(diào)整空調(diào)末端與主機(jī)的匹配情況即冷源的分配情況和整體制冷功率的配置、需求狀況。根據(jù)觀察和記錄的結(jié)果，對(duì)購(gòu)物中心空調(diào)運(yùn)行方案、設(shè)備選型（含冷熱源設(shè)備大小、選型）進(jìn)行綜合性、適宜性評(píng)價(jià)。并根據(jù)歷年的數(shù)據(jù)對(duì)比，評(píng)估空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的效率是否仍處于正常狀態(tài)，為是否需要大、中修提供參考意見。 配電系統(tǒng)效能評(píng)估記錄各業(yè)態(tài)供電區(qū)域面積、營(yíng)運(yùn)時(shí)間段、簽約負(fù)荷指標(biāo)、峰值負(fù)荷發(fā)生量和持續(xù)時(shí)間段；記錄各變電所變壓器裝機(jī)容量、變壓器最大、最小、平均負(fù)荷率；全面記錄購(gòu)物中心的用電情況（含設(shè)備安裝容量、峰值負(fù)荷及持續(xù)時(shí)間、月用電量、營(yíng)業(yè)時(shí)間等）基于以上的數(shù)據(jù)分析，對(duì)購(gòu)物中心配電系統(tǒng)的方案、選型進(jìn)行適宜性評(píng)價(jià)，同時(shí)

53、評(píng)估配電系統(tǒng)是否能滿足未來一定時(shí)期內(nèi)的使用要求。 數(shù)據(jù)分析與節(jié)能改造對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、冷卻水、冷凍水、新風(fēng)系統(tǒng)在不同的外部溫度、濕度環(huán)境下，參照人體舒適度標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行綜合調(diào)節(jié)，記錄數(shù)據(jù)，分析、提出在不同季節(jié)下的最佳節(jié)能運(yùn)行方案。在按熱表計(jì)量的城市管網(wǎng)供熱的購(gòu)物中心和采用天然氣鍋爐供熱的購(gòu)物中心，要對(duì)購(gòu)物中心不同區(qū)域進(jìn)行劃分、調(diào)整。如幾種業(yè)態(tài)：停車場(chǎng)、首層、影院、KTV等的不同需求進(jìn)行細(xì)分，進(jìn)行綜合調(diào)節(jié)，記錄數(shù)據(jù)，分析、提出在不同外部溫度、不同業(yè)態(tài)下的最佳節(jié)能運(yùn)行方案。要對(duì)各功能區(qū)域及整體能耗按單位面積平均消耗量進(jìn)行核算與連續(xù)跟蹤，對(duì)比不同年份同期的消耗量，為日常管理、節(jié)能技改等提供數(shù)據(jù)支持。 節(jié)能

54、降耗實(shí)例某商業(yè)物業(yè)管理公司2010年對(duì)商業(yè)項(xiàng)目全面實(shí)行嚴(yán)格的能耗年度預(yù)算管理，統(tǒng)一下發(fā)公司年度水、電、氣運(yùn)行指標(biāo)，公司按月度分解，并在此基礎(chǔ)上把月度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和管理目標(biāo)落實(shí)到具體責(zé)任人。每季度、半年和年終對(duì)公司指標(biāo)完成情況進(jìn)行考核，這樣從系統(tǒng)上端到最末端，建立起一個(gè)持久有效的壓力傳導(dǎo)模式，實(shí)現(xiàn)了全員參與節(jié)能降耗。經(jīng)過全體員工的努力，10年度系統(tǒng)年度總能耗6000萬(wàn)元，比預(yù)算7300萬(wàn)元節(jié)約1300萬(wàn)元。 利用技術(shù)改造節(jié)能技術(shù)節(jié)能改造也稱為投資型節(jié)能，通過對(duì)設(shè)備或工藝進(jìn)行局部或全面改造，必要時(shí)對(duì)耗能較大設(shè)備進(jìn)行更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平，降低能源消耗。通過科學(xué)的技術(shù)改進(jìn)，解決生產(chǎn)中的技術(shù)問題

55、或提高技術(shù)水平，又會(huì)促進(jìn)能源管理水平的提高。商業(yè)物業(yè)工程管理 商業(yè)物業(yè)工程的設(shè)備間管理 高低壓配電間管理高低壓配電間屬于安全管理的重點(diǎn)，因此，首先要建立明確的安全管理制度，對(duì)于一些需要重點(diǎn)防范的問題要明確指出。 1、對(duì)于出入配電室的人員進(jìn)行嚴(yán)格管控，這是設(shè)備間管理的第一要素。停送電由值班運(yùn)行電工進(jìn)行操作，非值班運(yùn)行電工禁止操作。值班運(yùn)行電工應(yīng)按規(guī)定對(duì)配電裝置定時(shí)巡查，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，不能即時(shí)處理的問題，要及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。2、各線路操作開關(guān)應(yīng)設(shè)明顯標(biāo)志，檢修停電拉閘必須懸掛標(biāo)識(shí)牌,嚴(yán)格按規(guī)范執(zhí)行高壓倒閘及故障停電處理程序。 3、供電線路嚴(yán)禁超載供電，配電房?jī)?nèi)禁止亂拉、亂接線路。

56、4、嚴(yán)禁違規(guī)操作，操作及檢修時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套等。5、保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上應(yīng)配掛溫度計(jì)，室內(nèi)溫度應(yīng)控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。6、配電房每日清掃二次，保持室內(nèi)清潔、干凈，無雜物，無蜘蛛網(wǎng)，無積水。7、做好防護(hù)措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入配電房。8、配電房?jī)?nèi)配備滅火器材，并保護(hù)完好及使用方便。 發(fā)電機(jī)房的管理1、發(fā)電機(jī)房的管理要遵守配電房管理的所有規(guī)定。2、保持發(fā)電機(jī)處于良好狀態(tài)，24小時(shí)隨時(shí)可以應(yīng)急啟動(dòng)。3、定期啟動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī)進(jìn)行測(cè)試，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。4、確保油料儲(chǔ)備處于正常水平，使用后及時(shí)補(bǔ)充。5、按相關(guān)規(guī)程對(duì)發(fā)電機(jī)房專用滅火系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)。 消防水泵房、穩(wěn)壓水箱間和生活水泵

57、房管理1、值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏，并做好巡查記錄。2、每天檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀察停泵時(shí)水泵壓力指示。3、泵房每周由分管負(fù)責(zé)人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔，無灰塵、地面無積水。4、鑰匙由值班人員管理，透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水池。5、水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)。6、保證水泵房的通風(fēng)、照明。7、按國(guó)家和地方規(guī)范對(duì)生活水箱定期清洗和檢測(cè)。電梯機(jī)房管理1、每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。2、保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房溫度不超過40。3、保證機(jī)房照明良好，滅火

58、器和盤車工具掛于顯眼處。4、故障或停電困人救援方法和各種警示牌應(yīng)清晰并掛于機(jī)房顯眼處。5、機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)允許，禁止外人進(jìn)入。6、按維修保養(yǎng)規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)。 空調(diào)機(jī)房和鍋爐房的管理1、運(yùn)行人員嚴(yán)格落實(shí)崗位責(zé)任規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)工作規(guī)章制度，熟練掌握機(jī)站設(shè)備設(shè)施的工作性能，執(zhí)行操作運(yùn)行規(guī)程，做好巡查，檢修各項(xiàng)工作記錄以及值班工作記錄。2、機(jī)房?jī)?nèi)各種設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌要清晰、準(zhǔn)確.各類壓力表、儀表應(yīng)有法定計(jì)量的標(biāo)簽標(biāo)識(shí)，儀表儀器準(zhǔn)確完善，通訊照明暢通、完好，機(jī)房配套設(shè)備設(shè)施保持正常狀態(tài)。3、機(jī)房?jī)?nèi)的消防設(shè)備設(shè)施要保持完善的狀態(tài)，運(yùn)行人員要協(xié)助有關(guān)人員對(duì)其進(jìn)行栓查，保障機(jī)

59、房消防設(shè)施無隱患存在。4、保持機(jī)房清潔衛(wèi)生，設(shè)備設(shè)施無灰塵、無銹蝕、達(dá)到整潔明亮、物品排列整齊，機(jī)房排水暢通。5、空調(diào)機(jī)組、鍋爐實(shí)行定人、定崗負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，按安全技術(shù)規(guī)程、保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行操作，做好日常、月、季保養(yǎng)工作，做好入檔案記錄。嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備維修計(jì)劃，確保設(shè)備設(shè)施處于良好的技術(shù)運(yùn)行狀態(tài)。6、機(jī)房除適當(dāng)放置相關(guān)工具和制冷、鍋爐物品外，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險(xiǎn)品。7、值班人員必須嚴(yán)守崗位，服從指揮、嚴(yán)守操作規(guī)程，不得擅離職守。必須填寫運(yùn)行記錄：設(shè)備開、停時(shí)間，停臺(tái)檢修原因、時(shí)間，恢復(fù)正常狀態(tài)時(shí)間，并在記錄上簽名。 監(jiān)（消）控中心和弱電機(jī)房的管理1、監(jiān)控中心實(shí)行全天值班制度，值班員應(yīng)嚴(yán)格遵守值班崗位

60、職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，不得隨意離開監(jiān)控中心。2、嚴(yán)禁非當(dāng)值人員在監(jiān)控中心內(nèi)逗留，公司其他部門員工，非公司人員需要進(jìn)入監(jiān)控中心，按照規(guī)定進(jìn)行登記。3、監(jiān)控中心的電話屬專用報(bào)警聯(lián)系電話，任何人不得占用。4、出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，監(jiān)控中心值班員必須立即核查報(bào)警信息，通知現(xiàn)場(chǎng)商管員協(xié)助處置。 5、每季度配合消防監(jiān)控（消防部門）對(duì)所屬消防設(shè)備進(jìn)行手動(dòng)、自動(dòng)檢查或模擬試運(yùn)行一次,每月配合維修人員對(duì)消防控制設(shè)備、濕式報(bào)警系統(tǒng)、消防泵結(jié)合器、避震喉檢查保養(yǎng)，每周配合維修人員對(duì)消防監(jiān)控中心的有關(guān)控制、聯(lián)動(dòng)設(shè)備進(jìn)行檢查保養(yǎng)。6、嚴(yán)格遵守“消防系統(tǒng)工程檢查、維護(hù)、保養(yǎng)登記制度”，每次檢查保養(yǎng)維護(hù)后，按照檢修時(shí)間、負(fù)責(zé)人