北京市石景山區(qū)西部地區(qū)總體開(kāi)發(fā)策劃報(bào)告

1、石景山區(qū)西部地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)研究策劃-策劃報(bào)告PAGE PAGE 15目 錄第一章 項(xiàng)目背景 一、項(xiàng)目區(qū)范圍1二、石景山西部地區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀2自然資源稟賦及結(jié)構(gòu)2經(jīng)濟(jì)資源與經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀4人力資本積累與社會(huì)資源6政府與政策資源7三、石景山西部地區(qū)面臨的主要問(wèn)題7矯正畸形的城市化進(jìn)程7次生環(huán)境問(wèn)題突出，治理投入不足8土地資源價(jià)值提升起步艱難8區(qū)內(nèi)人口的就業(yè)技能與意愿之間的落差加劇了就業(yè)安置的難度9新興產(chǎn)業(yè)的植入與人口置換9四、石景山西部地區(qū)開(kāi)發(fā)意義9第二章 石景山西部地區(qū)發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)分析（SWOT分析） 一、石景山西部地區(qū)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)11毗鄰首都市場(chǎng)的信息優(yōu)勢(shì)時(shí)間差11首都龐大市場(chǎng)提供足夠的市場(chǎng)門檻規(guī)模差11

2、區(qū)位、地形、地貌共同決定的區(qū)域特色優(yōu)勢(shì)壟斷力12開(kāi)發(fā)程度低，自由雕琢的空間廣闊后發(fā)力12符合北京西部發(fā)展帶開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略規(guī)劃?rùn)C(jī)遇力12二、石景山西部地區(qū)開(kāi)發(fā)的劣勢(shì)12邊緣地帶城市化過(guò)程中的歷史欠賬多12倚輕倚重的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)未能真正發(fā)揮區(qū)域資源比較優(yōu)勢(shì)，無(wú)法支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展13受原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，區(qū)域人力資本的積累難以適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的需要13區(qū)域微觀經(jīng)濟(jì)主體活力不足，既無(wú)法起到繁榮經(jīng)濟(jì)，又無(wú)法實(shí)現(xiàn)提供就業(yè)崗位的雙重功效13西部相對(duì)封閉的地形，與外界溝通的入口過(guò)于單一，不利于大量人流在區(qū)內(nèi)的聚集14長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，導(dǎo)致區(qū)域政府的運(yùn)作能力有限，迫切需要走出積重難返的泥潭14三、石景山西部地區(qū)

3、開(kāi)發(fā)的機(jī)遇14石景山西部與門頭溝的門城共同構(gòu)成西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)空間戰(zhàn)略機(jī)遇15西部開(kāi)發(fā)是伴隨首鋼搬遷實(shí)現(xiàn)石景山全區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要組成部分，也是一個(gè)潛在的區(qū)域經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑者15科學(xué)發(fā)展觀，綠色GDP核算和考核機(jī)制有利于縮小西部與東部發(fā)展在質(zhì)量上的差距，從而為西部贏得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)和政策傾斜16把握奧運(yùn)商機(jī)進(jìn)一步吸引世界的眼球16四、石景山西部地區(qū)開(kāi)發(fā)的挑戰(zhàn)16自我超越的觀念挑戰(zhàn)16短期效應(yīng)與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)之間的艱難取舍生存與發(fā)展的挑戰(zhàn)17畸形肥胖和健康增肥之間的取舍政績(jī)與和諧發(fā)展的挑戰(zhàn)17辨析特色經(jīng)濟(jì)的真正內(nèi)涵異軍突起的現(xiàn)實(shí)與虛幻兩條道路的挑戰(zhàn)17放水養(yǎng)魚與竭澤而漁之間的挑戰(zhàn)開(kāi)發(fā)利益的分享機(jī)制1

4、8五、總結(jié)18第三章 石景山西部地區(qū)發(fā)展定位一、功能定位20（一）定位釋義20二、產(chǎn)業(yè)定位21創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵21產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)22三、功能分區(qū)24功能分區(qū)總體設(shè)想24用地分配25規(guī)劃原則26四、項(xiàng)目設(shè)計(jì)28綜合服務(wù)區(qū)28高尚別墅區(qū)（天泰山上雙泉寺、板凳溝、陳家溝區(qū)域）30創(chuàng)意商務(wù)區(qū)（黑石頭、上下石府）32生態(tài)居住區(qū)（秀府南宮）35水岸經(jīng)濟(jì)區(qū)（廣寧麻峪）37旅游觀光帶39五、備選方案41總體定位41功能分區(qū)41項(xiàng)目設(shè)計(jì)43兩套方案的區(qū)別43六、目標(biāo)市場(chǎng)定位45生態(tài)居住區(qū)45泰斗村高檔別墅區(qū)47酒店、研發(fā)辦公區(qū)48第四章 開(kāi)發(fā)模式 一、投入產(chǎn)出分析50開(kāi)發(fā)成本50地塊分析與盈利思路57二、開(kāi)發(fā)模式選擇61

5、開(kāi)發(fā)模式選擇的原則61開(kāi)發(fā)模式選擇的依據(jù)62開(kāi)發(fā)模式比較分析65三、開(kāi)發(fā)策略優(yōu)化67開(kāi)發(fā)進(jìn)度的最優(yōu)安排67開(kāi)發(fā)程度的最優(yōu)安排67開(kāi)發(fā)成本的控制策略69開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略69開(kāi)發(fā)融資與招商策略71第五章 招商模式一、投資招商策略74投資商目標(biāo)定位74招商合作方式75二、開(kāi)發(fā)招商策略76三、經(jīng)營(yíng)招商策略77酒店經(jīng)營(yíng)商77旅游經(jīng)營(yíng)商80休閑娛樂(lè)類經(jīng)營(yíng)商83物業(yè)服務(wù)商84經(jīng)營(yíng)商退出機(jī)制86四、創(chuàng)意企業(yè)招商策略76協(xié)會(huì)招商87創(chuàng)意企業(yè)招商92五、商業(yè)價(jià)值分析93廣告宣傳效應(yīng)93品牌聲譽(yù)效應(yīng)94地段升值潛力94信息集聚效應(yīng)94經(jīng)營(yíng)收益分析94六、招商管理95招商活動(dòng)總體安排95招商時(shí)間安排95招商組織結(jié)構(gòu)

6、設(shè)計(jì)及人力資源安排96招商活動(dòng)的組織、控制與策略的配合96招商效果評(píng)估與考核97第六章 經(jīng)營(yíng)模式一、經(jīng)營(yíng)體系99一級(jí)經(jīng)濟(jì)主體100二級(jí)經(jīng)營(yíng)主體101三級(jí)經(jīng)營(yíng)主體102二、理念經(jīng)營(yíng)102生態(tài)經(jīng)濟(jì)理念102執(zhí)政理念103地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)理念104營(yíng)銷理念105三、資源聚集107搭建融資平臺(tái)107建立合作聯(lián)盟108推廣示范工程111四、環(huán)境經(jīng)營(yíng)112硬環(huán)境建設(shè)113軟環(huán)境建設(shè)119五、品牌經(jīng)營(yíng)121品牌經(jīng)營(yíng)的主要階段122營(yíng)銷傳播123母子品牌策略128六、實(shí)物經(jīng)營(yíng)128經(jīng)營(yíng)方式分析128經(jīng)營(yíng)方式選擇129第七章 管理模式一、管理目標(biāo)131二、管理模式分析131現(xiàn)有管理模式分析131未來(lái)管理模式分析132三、西部開(kāi)發(fā)建設(shè)辦公室的組織管理134組織職責(zé)134機(jī)構(gòu)設(shè)置及部門職責(zé)134管理考核135四、西部投資開(kāi)發(fā)公司的組織管理136組織職責(zé)136機(jī)構(gòu)設(shè)置及部門職責(zé)137管理考核與激勵(lì)140五、西部地區(qū)管理體系141石景山區(qū)政府的管理141西部地區(qū)派出機(jī)構(gòu)的授權(quán)管理1