綜合體中商務(wù)公寓與寫字樓合棟設(shè)計研究

1、綜合體中商務(wù)公寓與寫字樓分合棟設(shè)計案例研究2008.12.5關(guān)鍵字：綜合體 商務(wù)公寓與寫字樓分合棟設(shè)計 簡介：本報告通過對深圳若干綜合體案例中，寫字樓與商務(wù)公寓分合棟設(shè)計特點(diǎn)分析，并跟蹤調(diào)查各功能物業(yè)在二、三級市場的表現(xiàn)，從而得出綜合體中，商務(wù)公寓與寫字樓分合棟設(shè)計的注意要點(diǎn)。2案例選取建筑形式組合在形體上的區(qū)分分棟設(shè)計：有較好的功能分區(qū)，獨(dú)立的大堂，品質(zhì)感較 強(qiáng).適用較大基地面積的項(xiàng)目代表樓盤：中國鳳凰大廈、世界金融中心合棟設(shè)計：需要不同功能的大堂設(shè)計，人流設(shè)計，人流 干擾較大. 適用較小基地面積的項(xiàng)目代表樓盤：金中環(huán)大廈、星河世紀(jì)（分中有合）3總用地面積11038結(jié)構(gòu)層數(shù)1棟地上25層，2

2、棟地上29層寫字樓面積約35000總建筑面積106436.21棟1525F純寫字樓商務(wù)公寓面積約300001棟1-14F商務(wù)公寓建筑高度1102棟8-29F商務(wù)公寓商業(yè)面積約15000中國鳳凰大廈基本信息分棟設(shè)計寫字樓售價 25000元/寫字樓租金120-140元/商務(wù)公寓售價23000元/ 商務(wù)公寓租金110-140元/由于商務(wù)公寓自裝分體空調(diào)，辦公運(yùn)營成本較低，小型企業(yè)多租賃辦公，商務(wù)公寓租金水平基本與寫字樓持平。4中國鳳凰大廈案例分析：雙塔樓設(shè)計，物業(yè)形態(tài)互補(bǔ)，滿足兩種物業(yè)形態(tài)的不同客戶需求，客戶覆蓋面廣獨(dú)立設(shè)置寫字樓和商務(wù)公寓，確保了項(xiàng)目各功能定位的純粹性項(xiàng)目高檔寫字樓為商務(wù)公寓帶來極

3、大的形象附加值，商務(wù)公寓為寫字樓人群提供的完善的配套服務(wù)中國鳳凰大廈分棟設(shè)計，保證了各功能的純粹性，相得益彰分棟設(shè)計5世界金融中心基本信息產(chǎn)品建筑面積單位面積建筑高度A棟寫字樓71995.061800 207米54層B棟酒店式公寓19943.3439-6423層C棟私產(chǎn)酒店14601.4739-6423層分棟設(shè)計運(yùn)營模式：寫字樓單一業(yè)權(quán)，只租不賣。B棟酒店式商務(wù)公寓對外發(fā)售，由業(yè)主對外出租。C棟原為產(chǎn)權(quán)酒店，后因市場需求轉(zhuǎn)為酒店式公寓進(jìn)行銷售。業(yè)主擁有運(yùn)營決策權(quán)、自主經(jīng)營權(quán)，可做寫字樓、招待、自住 租戶組成：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士，短期或長期辦公需求酒店式公寓租金：4500-600

4、0元/月酒店式公寓售價：22000元/寫字樓租金：120-130元/6分棟設(shè)計戶型結(jié)構(gòu)：凈層高4.7米，做成結(jié)構(gòu)復(fù)式，實(shí)用率140%配置配備：進(jìn)口三菱電梯衛(wèi)生潔具全部采用德國“高域”系統(tǒng)，24小時中央熱水供應(yīng)中央空調(diào)衛(wèi)星電視接收寬帶網(wǎng)絡(luò)接口物管服務(wù)：圣庭苑酒店管理 裝修標(biāo)準(zhǔn)：五星級酒店裝修，low-e玻璃、進(jìn)口墻紙由于產(chǎn)權(quán)單位全套精裝修，限制了產(chǎn)品使用功能的靈活轉(zhuǎn)化，如小型企業(yè)單套或多套拼合購買，作為企業(yè)宜辦公宜居住的場所。限制了客戶群。此外項(xiàng)目交通通達(dá)性較弱，片區(qū)高檔公寓或酒店可替代產(chǎn)品較多均導(dǎo)致銷售狀況不佳。世界金融中心酒店式商務(wù)公寓產(chǎn)品配置高，全套精裝修，功能轉(zhuǎn)換靈活度不高。導(dǎo)致銷售狀況

5、不佳。7案例分析：設(shè)置獨(dú)棟寫字樓，最大化的保證寫字樓的高端商務(wù)純粹感，樹立整體項(xiàng)目形象, B、C棟公寓物業(yè)在甲級寫字樓的支撐下價格得到較大提升，但由于帶經(jīng)裝修銷售速度相對較慢。世界金融中心寫字樓與公寓物業(yè)分棟設(shè)計，物業(yè)純粹性高，形象高檔分棟設(shè)計N8合棟設(shè)計總用地面積7368.1總建筑面積131012.99可售建筑面積主樓面積61111.33附樓面積14706.57合計75817.9建筑高度200.7結(jié)構(gòu)層數(shù)地上48層，地下3層主樓824F商務(wù)公寓（空中OFFICE）主樓25-48F純寫字樓（金中環(huán)1號）附樓7-15F酒店式公寓（金中環(huán)王座）裙樓 -1-5F商業(yè)酒店式公寓售價20000元/酒店式

6、公寓租金75元/商務(wù)公寓售價22000元/商務(wù)公寓租金80元/寫字樓售價23000-25000元/寫字樓租金120元/金中環(huán)大廈中寫字樓三級市場表現(xiàn)一直遠(yuǎn)高于酒店式公寓及商務(wù)公寓9附樓（715F)酒店式公寓18000元/主樓（2548F)純寫字樓16000元/主樓（824F)商務(wù)公寓16000元/ 右圖是金中環(huán)商務(wù)大廈分區(qū)示意圖：高區(qū)寫字樓由于面積大、總價高而銷售較為緩慢。主樓商務(wù)公寓銷售火爆，分帶裝修及不帶裝修兩種，其中低區(qū)不帶裝修的商務(wù)公寓面積較小，并且易于打通，自行內(nèi)部設(shè)計，受到小公司的青睞而成為小面積寫字樓的補(bǔ)充，銷售速度快，銷售價格與寫字樓基本持平。附樓裝修豪華的五星級酒店式公寓銷售

7、緩慢?？鄢b修，實(shí)現(xiàn)價格與商務(wù)公寓持平。但銷售周期明顯長于商務(wù)公寓及寫字樓。金中環(huán)大廈入市時寫字樓二級市場表現(xiàn)即高于酒店式公寓及商務(wù)公寓合棟設(shè)計10金中環(huán)商務(wù)大廈設(shè)計分戶大堂以分隔人流案例分析：金中環(huán)大廈在底層設(shè)置三個不同的入戶大堂，以此來劃分人流，使之互不干擾。并在裙樓處設(shè)置商業(yè)，將不同功能區(qū)間整合在一起合棟設(shè)計辦 公 大 堂商務(wù)公寓大堂酒店式公寓大堂N11C棟公寓建筑面積：20272.2 m2高度：100m，32層發(fā)售日期：2006.1.610層以下還遷B棟公寓建筑面積34709 m2高度：100m， 32層發(fā)售日期：2005.10.1A棟寫字樓建筑面積：39581m2高度170m 39

8、層標(biāo)準(zhǔn)層面積：1200 m2發(fā)售日期：2005.12.10產(chǎn)品建筑面積配比CBD公寓54981m2 /35%寫字樓39999m2 /25%總建面：156626.21 m2 可售面積：106294 m2容積率：10.423星河世紀(jì)基本信息合棟設(shè)計12A上圖右圖是星河世紀(jì)大廈示意圖：面積范圍在35-75之間，符合中小型企業(yè)公寓辦公需求，戶型結(jié)構(gòu)合理，戶戶落地玻璃，采光面大，滿足辦公及居住需求星河世紀(jì)大廈B、c棟商務(wù)公寓部分銷售速度較A棟寫字樓快。A棟高區(qū)寫字樓銷售速度慢，寫字樓與公寓同棟設(shè)計，未進(jìn)行分隔，導(dǎo)致整棟甲級寫字樓的定位未被客戶認(rèn)可星河世紀(jì)A為合棟設(shè)計，相對混雜，導(dǎo)致整體寫字樓接受度不高，合棟設(shè)計主樓（1639F)寫字樓主樓（615F)商務(wù)公寓13案例分析結(jié)論綜合體中，商務(wù)公寓與寫字樓可以功能互補(bǔ)，滿足不同檔次的客戶需求。分棟設(shè)計：寫字樓與商務(wù)公寓各自獨(dú)立，保持各自物業(yè)的純粹性，但可通過裙樓商業(yè)聯(lián)結(jié)，進(jìn)行有機(jī)整合。借助寫字樓的高端形象拉升整體物業(yè)價值，商務(wù)公寓宜商宜住的靈活性，擴(kuò)大其覆蓋客戶群。市場消化速度更快。合棟設(shè)計寫字樓與商務(wù)公寓整合在一棟樓中，目前深圳市場上多采用寫