01第一節(jié)產(chǎn)品設(shè)計基本規(guī)則

1、大連新東昌置地有限公司產(chǎn)品制度產(chǎn)品設(shè)計基本規(guī)則 15/15產(chǎn) 品 第一章 產(chǎn)品設(shè)計大連新東昌置地有限公司 第一節(jié) 基本規(guī)則編制人：馮樹奎 審核人：才冠華 批準(zhǔn)人：陳亞東 日 期： 2013年8月 日 修 改 記 錄序號修改日期修改條款內(nèi)容修改人審批人生效日期第一條 目的1.1 保證公司所開發(fā)的項目在設(shè)計過程中，建筑產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、建筑單體設(shè)計、景觀環(huán)境設(shè)計、室內(nèi)裝飾設(shè)計的方案和施工圖設(shè)計的組織及管理工作，均能夠滿足國家及地方建筑標(biāo)準(zhǔn)與行業(yè)規(guī)范和公司精品戰(zhàn)略要求。實現(xiàn)項目設(shè)計管理目標(biāo)。1.2 實現(xiàn)和確保公司產(chǎn)品設(shè)計的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。第二條 適用范圍2.1 適用于公司及下屬分公司、子公司房地產(chǎn)開發(fā)項

2、目產(chǎn)品設(shè)計全過程。2.2 代理房地產(chǎn)開發(fā)項目參考執(zhí)行。定義3.1 設(shè)計管理：是指從制定和執(zhí)行公司開發(fā)項目的設(shè)計計劃開始，至完成設(shè)計的全部實物設(shè)計量，具備施工的圖紙設(shè)計文件成稿為止，所發(fā)生的全部設(shè)計管理活動。3.2 控制性規(guī)劃設(shè)計：以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃設(shè)計；3.3 修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計：根據(jù)城市及區(qū)域總體控制性規(guī)劃，在概念方案得到確認(rèn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)規(guī)劃局提供的建設(shè)方案設(shè)計要點或詳規(guī)要點（即規(guī)劃設(shè)計條件），而進(jìn)行的用以指導(dǎo)各類建筑和工程設(shè)施的設(shè)計、施工圖設(shè)計的規(guī)劃方案深化設(shè)計過程，并最終得到確認(rèn)

3、的設(shè)計方案。3.4 建筑單體方案設(shè)計：根據(jù)規(guī)劃方案對區(qū)內(nèi)地上地下建筑物的平面功能、空間布局、立面造型、豎向高度、剖面關(guān)系等指標(biāo)的設(shè)計，并最終得到確認(rèn)的過程。3.5 初步設(shè)計：根據(jù)單體方案對建筑物的平面功能、空間布局、立面造型、豎向高度、剖面關(guān)系等指標(biāo)所采用的技術(shù)解決方案以及為滿足使用功能要求，采用的配套建筑設(shè)備設(shè)計方案。并最終得到確認(rèn)的過程。3.6 施工圖設(shè)計：是指建設(shè)項目室內(nèi)外各專業(yè)施工圖設(shè)計，含建筑單體結(jié)構(gòu)及設(shè)備施工圖設(shè)計。3.7 配套管網(wǎng)設(shè)計是指建設(shè)項目中除建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)以外各設(shè)備配套專業(yè)，室內(nèi)外的施工圖設(shè)計。含相關(guān)建筑、結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計；其中包括：給水（自來水、中水、熱水）排水、消防、人

4、防、電力、通訊、有線電視、煤氣、空調(diào)通風(fēng)、供暖、智能化等。3.8 景觀環(huán)境設(shè)計依據(jù)規(guī)劃方案結(jié)合區(qū)內(nèi)建筑物的平面功能、空間布局及單體方案的豎向高度、立面造型等，配合進(jìn)行的室外綠化、燈具、硬覆蓋、小品等，集景觀與功能為一體的綜合設(shè)計，并最終得到確認(rèn)的過程。3.9 裝修設(shè)計根據(jù)單體方案對平面功能的基本空間布局形態(tài)，功能劃分、裝修、裝飾材料選用、空間形態(tài)的細(xì)化設(shè)計，并最終得到確認(rèn)的過程?；疽?guī)則 4.1 市場調(diào)研原則4.1.1 市場需求的定位要建立在對市場的充分了解上，在設(shè)計之前，必須對項目的區(qū)域環(huán)境、民俗、民風(fēng)、居住習(xí)慣、客群對象、同期可類比項目的價位/戶型/面積/銷售情況及優(yōu)劣性進(jìn)行調(diào)研和分析，要

5、求結(jié)論清晰、定位準(zhǔn)確。4.2 遵守規(guī)范的原則4.2.1 要認(rèn)真遵守規(guī)劃局對項目下達(dá)的詳規(guī)條件或設(shè)計要點，對其中硬性技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不應(yīng)突破，避免后期報批和驗收工作增加太多工作量和麻煩。4.2.2 嚴(yán)格遵守國家及當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)要求。4.3 精細(xì)化設(shè)計原則4.3.1 從方案設(shè)計、初步設(shè)計到施工圖設(shè)計，深度要達(dá)到相關(guān)規(guī)定的要求；施工圖設(shè)計的詳圖、結(jié)點要詳盡；各專業(yè)之間相關(guān)交接要清晰。4.3.2 精裝房的裝修設(shè)計要提早、及時，各用水點、開關(guān)、插座等設(shè)置要標(biāo)注定位尺寸、統(tǒng)一施工、標(biāo)準(zhǔn)化布置。4.4 領(lǐng)先原則4.4.1 采用低碳、綠色、環(huán)保技術(shù)打造精品的原則：打造精品，建造低碳、綠色、環(huán)保建筑是

6、公司的產(chǎn)品戰(zhàn)略，亦是產(chǎn)品設(shè)計的基本原則。4.4.2 掌握時代的先進(jìn)設(shè)計理念、設(shè)計思想原則：跟進(jìn)時代步伐，學(xué)習(xí)掌握先進(jìn)的設(shè)計理念和“四新技術(shù)”，不斷地集成創(chuàng)新，建造宜居精品。4.5 設(shè)計先行的原則4.5.1 避免“邊施工、邊設(shè)計、邊報批”的工程，造成計劃不周，變更頻繁，增加管理難度，避免造成浪費，應(yīng)盡量做到設(shè)計先行，計劃上要留有充分余地。職責(zé)5.1 董事長（會）5.1.1 批準(zhǔn)產(chǎn)品設(shè)計方案。5.2 總經(jīng)理5.2.1 審批項目設(shè)計總體進(jìn)度計劃。5.2.2 審定設(shè)計方案，報董事會批準(zhǔn)。5.3 總工程師5.3.1 填寫產(chǎn)品定位建議，并在討論會上講解。5.3.2 審核產(chǎn)品定位報告初稿。5.3.3 審核項

7、目設(shè)計總體進(jìn)度計劃。5.3.4 各項設(shè)計實施過程中對相關(guān)部門及各崗位進(jìn)行績效考核。5.3.5 負(fù)責(zé)設(shè)計實施過程中的各項設(shè)計管理工作。5.3.6 設(shè)計項目過程中和完成后，部署產(chǎn)品交接的各項工作。5.3.7 協(xié)調(diào)解決設(shè)計階段及實施過程中的各項設(shè)計及技術(shù)問題。5.3.8 審核設(shè)計方案。5.4 開發(fā)總監(jiān)、開發(fā)部5.4.1 負(fù)責(zé)設(shè)計方案報批工作、過程中設(shè)計要點/設(shè)計詳規(guī)條件及各配套專業(yè)工程設(shè)計條件、手續(xù)辦理工作。5.5 招投標(biāo)委員會5.5.1 設(shè)計單位的考察、選擇。5.6 工程技術(shù)部5.6.1 負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行公司開發(fā)項目的設(shè)計計劃。5.6.2 負(fù)責(zé)開發(fā)項目的設(shè)計定位及設(shè)計策劃，配合編制項目策劃書。5.6

8、.3 負(fù)責(zé)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計、建筑單體設(shè)計、景觀環(huán)境設(shè)計及室內(nèi)裝飾設(shè)計的方案設(shè)計組織和管理工作。5.6.4 負(fù)責(zé)組織、審核各專業(yè)的方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等。5.6.5 負(fù)責(zé)各階段設(shè)計方案評審及評價工作。5.6.6 負(fù)責(zé)公司開發(fā)項目的產(chǎn)品研究及設(shè)計任務(wù)書的編制。5.6.7 負(fù)責(zé)配合詳規(guī)及單體手續(xù)辦理工作。 5.6.8 負(fù)責(zé)設(shè)計信息的搜集和整理工作。5.6.9 四新技術(shù)研究、集成。5.6.10設(shè)計完工后，組織安排各項設(shè)計轉(zhuǎn)接工作。5.7 技術(shù)部土建工程師5.7.1 編制和執(zhí)行公司開發(fā)項目的設(shè)計計劃。5.7.2 配合編制設(shè)計任務(wù)書。5.7.3 分析具體設(shè)計項目,協(xié)助并組織運作前期建筑設(shè)計,監(jiān)督

9、開發(fā)過程中的設(shè)計問題。5.7.4 協(xié)助對規(guī)劃設(shè)計方案、單體建筑設(shè)計方案，進(jìn)行方案調(diào)整和項目協(xié)調(diào)。5.7.5 負(fù)責(zé)建筑專業(yè)方案及初步圖紙的審查工作。5.7.6 在項目進(jìn)行期間跟蹤現(xiàn)場，確保項目符合建筑設(shè)計要求。5.7.7 參與工程項目開工前的圖紙會審，協(xié)助并監(jiān)督設(shè)計院對工程項目圖紙的編制工作，使圖紙能夠達(dá)到指導(dǎo)施工的深度和技術(shù)要求。5.7.8 協(xié)助現(xiàn)場對工程實施過程中需要進(jìn)行設(shè)計變更的部位，與設(shè)計院進(jìn)行溝通洽商。5.7.9 解釋和監(jiān)督實施設(shè)計院的圖紙設(shè)計意圖，并對各分部、分項工程中具體施工工序及詳圖進(jìn)行補(bǔ)充、及優(yōu)化設(shè)計。5.8 技術(shù)部水暖工程師5.8.1 負(fù)責(zé)給水、排水、通風(fēng)、空調(diào)等相關(guān)專業(yè)設(shè)計

10、方案、設(shè)備選型的審核，相關(guān)專業(yè)設(shè)計任務(wù)書的編制。5.8.2 負(fù)責(zé)同相關(guān)專業(yè)主管部門的技術(shù)協(xié)調(diào)、溝通。5.8.3負(fù)責(zé)相關(guān)專業(yè)設(shè)計變更的初步審核、審批。5.9 技術(shù)部電氣工程師5.9.1負(fù)責(zé)有關(guān)強(qiáng)、弱電氣等相關(guān)專業(yè)設(shè)計方案、設(shè)備選型的審核，相關(guān)專業(yè)設(shè)計任務(wù)書的編制。5.9.2 負(fù)責(zé)同相關(guān)專業(yè)主管部門的技術(shù)協(xié)調(diào)、溝通。5.9.3 負(fù)責(zé)相關(guān)專業(yè)設(shè)計變更的初步審核。5.10 成本部5.10.1 提供產(chǎn)品部品應(yīng)用建議。5.10.2 提供產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫支持。5.10.3 負(fù)責(zé)編制各項設(shè)計、材料、設(shè)備招標(biāo)的標(biāo)底。5.10.4 負(fù)責(zé)組織設(shè)計項目的概預(yù)算造價編制，提供分項、分部、單項工程造價指標(biāo)。5.10.5 設(shè)

11、計實施過程中對各項設(shè)計、材料、設(shè)備的成本核算。5.10.6 設(shè)計完成轉(zhuǎn)接后進(jìn)行設(shè)計結(jié)算。5.10.87 施工圖設(shè)計轉(zhuǎn)接后進(jìn)行預(yù)算，編制標(biāo)底。 5.11 招采部5.11.1 負(fù)責(zé)設(shè)計單位的考察、招投標(biāo)工作5.11.2提供材料、設(shè)備樣本，技術(shù)參數(shù)等相關(guān)資料5.12 營銷部5.12.1編制提供產(chǎn)品定位分析報告。5.13 成本部5.13.1各階段設(shè)計轉(zhuǎn)接后進(jìn)行設(shè)計費結(jié)算。5.13.2 進(jìn)行項目各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析、概預(yù)算和造價標(biāo)底的編制。5.14產(chǎn)品研發(fā)（技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）委員會5.14.1房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品策劃目標(biāo)，概念定位方案研究，設(shè)計方案定位等；5.14.2新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備及節(jié)能、環(huán)?？沙掷m(xù)建

12、筑的研究論證；第六條、流程6.1. 董事長（會）批準(zhǔn)立項后進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計6.2 產(chǎn)品設(shè)計內(nèi)容6.2.1 控制性規(guī)劃設(shè)計（概念設(shè)計）6.2.2 修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計（方案設(shè)計）6.2.2.1設(shè)計任務(wù)書6.2.2.2設(shè)計單位選擇（方案設(shè)計、施工圖設(shè)計）6.2.2.3總平面方案設(shè)計6.2.2.4建筑單體方案設(shè)計6.2.2.5設(shè)計評議審核6.2.2.6 設(shè)計成果6.2.2.7考核與評價6.2.3 初步設(shè)計6.2.4 施工圖設(shè)計6.2.4.1建筑設(shè)計6.2.4.2結(jié)構(gòu)設(shè)計6.2.4.3給排水設(shè)計（中水、熱水、自來水、污水、消防）6.2.4.5強(qiáng)電設(shè)計（電氣設(shè)備、照明、消防）6.2.4.6弱電設(shè)計（通訊、有線

13、電視、寬帶、智能化、）6.2.4.7采暖、空調(diào)通風(fēng)設(shè)計6.2.4.8其他（人防、防雷）6.2.5 室外配套管網(wǎng)設(shè)計6.2.5.1給水管網(wǎng)設(shè)計（中水、熱水、自來水、消防）6.2.5.2排水管網(wǎng)設(shè)計6.2.5.3電力管網(wǎng)設(shè)計6.2.5.4弱電管網(wǎng)設(shè)計（通訊、有線電視、寬帶、智能化、）6.2.6 景觀環(huán)境設(shè)計(硬覆蓋、小品、水景、綠化、圍墻、大門、景觀燈)6.2.7 室內(nèi)裝修設(shè)計6.3 設(shè)計項目前期準(zhǔn)備階段6.3.1 技術(shù)部負(fù)責(zé)編制項目設(shè)計階段的設(shè)計計劃。6.3.2 開發(fā)總監(jiān)根據(jù)工程項目實施階段的設(shè)計計劃編制各種配套工程手續(xù)辦理計劃。6.3.3 工程部根據(jù)各部門提供的各種計劃進(jìn)行匯總、編制工程項目總

14、體實施計劃。6.3.4 總工程師審核項目設(shè)計、總體實施計劃。6.3.5 總經(jīng)理審批工程項目總體實施計劃。6.3.6 營銷總監(jiān)提供本項目的市場調(diào)研結(jié)果及產(chǎn)品定位建議書。6.3.7 技術(shù)部編制各項設(shè)計、材料、設(shè)備招標(biāo)的技術(shù)要求。6.3.8 成本部編制設(shè)計招標(biāo)標(biāo)底。6.3.9 招采部編制各項設(shè)計、施工、材料、設(shè)備清單及合約計劃。6.3.10 招投標(biāo)委員會對各項設(shè)計、施工、材料、設(shè)備進(jìn)行招標(biāo)。6.4 產(chǎn)品設(shè)計階段6.4.1 技術(shù)部根據(jù)批準(zhǔn)的產(chǎn)品定位分析報告和規(guī)劃主管部門下發(fā)的規(guī)劃設(shè)計條件或規(guī)劃設(shè)計要點委托設(shè)計院進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計。其中包括：單體方案、總平面方案設(shè)計等。6.4.2 產(chǎn)品研發(fā)（技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

15、）委員會對各設(shè)計階段成果進(jìn)行審議。6.4.3 總工程師、營銷總監(jiān)對詳細(xì)規(guī)劃、建筑單體方案設(shè)計進(jìn)行審核。6.4.4 總經(jīng)理對詳細(xì)規(guī)劃、建筑單體方案設(shè)計進(jìn)行審批。6.4.5 開發(fā)部通過窗口申報詳細(xì)規(guī)劃方案，進(jìn)行專家預(yù)審。6.4.6 技術(shù)部協(xié)同開發(fā)部報送詳細(xì)規(guī)劃到相關(guān)部門進(jìn)行審批。6.4.7 技術(shù)部根據(jù)專家預(yù)審意見，協(xié)調(diào)設(shè)計院對設(shè)計方案進(jìn)行適當(dāng)修改后再上報規(guī)劃主管部門。6.4.8 詳細(xì)規(guī)劃經(jīng)相關(guān)部門審核批準(zhǔn)后，開發(fā)部在辦理完其他一系列相關(guān)手續(xù)后申請辦理工程規(guī)劃許可證。6.4.9 詳細(xì)規(guī)劃、建筑單體設(shè)計方案經(jīng)相關(guān)部門審核批準(zhǔn)后，技術(shù)部可安排初步設(shè)計或施工圖設(shè)計。6.4.10 工程技術(shù)部對初步設(shè)計/施工

16、圖設(shè)計進(jìn)行審核。6.4.11總工程師對初步設(shè)計/施工圖設(shè)計進(jìn)行審批。6.4.12 建筑單體初步設(shè)計施工圖設(shè)計完成后，成本部根據(jù)初步設(shè)計/施工圖設(shè)計圖紙，進(jìn)行概算或預(yù)算。6.4.13工程部組織相關(guān)單位進(jìn)行施工圖會審工作。6.4.14工程技術(shù)部安排進(jìn)行施工圖設(shè)計審查工作。6.5 設(shè)計管理6.5.1 總工程師、 技術(shù)部負(fù)責(zé)對工程項目各設(shè)計階段的設(shè)計活動全過程進(jìn)行管理及對工程實施過程中需要進(jìn)行設(shè)計變更的工序進(jìn)行審核并確認(rèn)，對施工工序與節(jié)點進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計。6.5.2 現(xiàn)場需要進(jìn)行變更的分部、分項工程，由項目部專業(yè)工程師編制，并確認(rèn)變更性質(zhì)，由技術(shù)部確認(rèn)并審核技術(shù)變更內(nèi)容，總工程師核定后下發(fā)施工單位按照變更

17、內(nèi)容進(jìn)行施工。成本部核算變更費用，成本部總監(jiān)審核，項目部專業(yè)工程師簽字確認(rèn)，報總工程師核定。涉及結(jié)構(gòu)及較復(fù)雜的變更，必須提交設(shè)計單位審核確認(rèn)并編制書面文件存檔。明確設(shè)計變更內(nèi)容性質(zhì)，具體內(nèi)容包括：1.設(shè)計失誤；2.施工工藝改進(jìn)；3.現(xiàn)場管理上的失誤；4.產(chǎn)品品質(zhì)的主動提高；5.現(xiàn)場工程量簽證；6.補(bǔ)充設(shè)計；7.設(shè)計優(yōu)化等等。6.6 項目考核與糾偏6.6.1 總工程師審核項目各階段設(shè)計進(jìn)度計劃的落實情況，在實施進(jìn)度計劃的過程中由技術(shù)部長收集實際進(jìn)度數(shù)據(jù)，將實際數(shù)據(jù)與計劃數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，判斷是否產(chǎn)生偏差。如果有偏差，則采取措施糾正；如果沒有偏差則仍按原計劃實施；如果糾正偏差不能奏效，則應(yīng)對原計劃進(jìn)行調(diào)整。6.6.2 技術(shù)部需對項目的設(shè)計準(zhǔn)備階段、設(shè)計階段、設(shè)計結(jié)束轉(zhuǎn)工程階段進(jìn)行全過程的動態(tài)質(zhì)量控制，審查設(shè)計單位各設(shè)計階段成果的質(zhì)量。對提出的設(shè)計問題協(xié)調(diào)各方進(jìn)行分析，找出原因，制定糾正措施；對已發(fā)生的質(zhì)量問題，由專業(yè)工程師判斷責(zé)任權(quán)屬，責(zé)成責(zé)任人并協(xié)調(diào)各方對問題進(jìn)行解決。6.6.3 技術(shù)部考核建筑工程設(shè)計是否符合國家及地方制定的建筑安全規(guī)程和技術(shù)規(guī)范。6.6.4 成本部通過衡量項目成本的實際狀況，考核設(shè)計項目成本指標(biāo)的完成情況。項目完成后要計算各分項、分部、單位