某房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示范案例_secret

1、市區(qū)廣場號(hào)大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：位于 市 區(qū) 廣場號(hào)的大廈 委 托 人：大廈酒店有限公司 估價(jià)機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)估價(jià)公司 估價(jià)人員： 估價(jià)作業(yè)日期： 二四年十月二十九日至 二年十一月六日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 目 錄一、致委托人函第頁 二、估價(jià)師聲明第頁 三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件第頁 四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告第頁 五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告第頁 六、附件第頁 致委托人函 大廈酒店有限公司： 受貴公司委托，本估價(jià)機(jī)構(gòu)秉著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對(duì)位于 市 區(qū) 廣場號(hào)大廈房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開市場價(jià)格，估價(jià)目的是為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價(jià)格參考。 在本報(bào)告中已

2、說明的假設(shè)與限制條件下，要估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定價(jià)對(duì)象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格總值為人民幣 ( 大寫 ) 玖億貳仟萬圓整。 房地產(chǎn)估價(jià)公司 法定代表人： 二 四年十一月六日 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。有關(guān)假設(shè)限制條件見“估價(jià)假設(shè)和限制條件”以及估價(jià)

3、報(bào)告正文中相關(guān)說明。 我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-1999) 進(jìn)行分析， 形成意見和結(jié)論， 撰寫本估價(jià)報(bào)告。 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估。 我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。 沒有其他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，對(duì)

4、因忽視本估價(jià)報(bào)告提示的相關(guān)事實(shí)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 本估價(jià)報(bào)告是本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素時(shí)行分析，為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價(jià)格目的而出具的，但受本估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的職業(yè)水平和能力的影響。 本估價(jià)報(bào)告中采用的專業(yè)術(shù)語的解釋及定義適用房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 (GB/T50291-1999) 相關(guān)規(guī)定。 未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時(shí)需全面考慮。 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)

5、師 簽名 蓋章 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二四年十一月六日 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制： 合法性前提。合法性是指估價(jià)對(duì)象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下： 估價(jià)對(duì)象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象合法開發(fā)為所設(shè)前提。 估價(jià)對(duì)象為在建工程，尚未進(jìn)行竣工測(cè)繪及產(chǎn)權(quán)登記。故本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計(jì)變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。 估價(jià)對(duì)象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年， 至 2038 年 9 月 1

6、9 日結(jié)束， 報(bào)告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。 最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可靠，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象按設(shè)計(jì)文件中的設(shè)計(jì)方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)假設(shè)。即要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象當(dāng)前狀態(tài)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)市場狀況下形成的客觀合理價(jià)格。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，估價(jià)對(duì)象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化，均會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)對(duì)本估價(jià)結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。 公開市場假設(shè)。即估價(jià)結(jié)果是在公開市場條

7、件下形成的價(jià)格。公開市場是指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開且不具有排他性。 報(bào)告使用限制條件如下： 本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅為委托人在本估價(jià)目的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。 本估價(jià)報(bào)告不作為估價(jià)對(duì)象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期不超過半年。 其他假設(shè)與限制條件。對(duì)估價(jià)對(duì)象公開市場價(jià)格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下： 估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)

8、評(píng)估結(jié)論的影響。 本次評(píng)估未考慮特殊交易方式對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場號(hào) 大廈的估價(jià)結(jié)果報(bào)告 ( 編號(hào)： ) 委托人： 大廈酒店有限公司，法定代表人為，住所為市區(qū)廣場號(hào)。 估價(jià)機(jī)構(gòu)： 房地產(chǎn)估價(jià)公司，法定代表人為，住所為市區(qū)街號(hào)， 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格等級(jí)為一級(jí)， 證書編號(hào)為 “建房估證字 2003 號(hào)”。 估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象為位于 市 區(qū) 廣場號(hào)的大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車場、 設(shè)備用房、 酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房， 地上由裙房及 A 、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層 51 層，

9、設(shè)計(jì)功能為五星級(jí)酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫字間。 估價(jià)對(duì)象總建筑面積為 140274.34 ，占用土地面積為7593.66 ， 土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)， 土地使用權(quán)歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場。 估價(jià)目的： 為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價(jià)格參考。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 2004 年 10 月 29 日。 價(jià)值定義： 根據(jù) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 第 6.2.2 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”

10、的規(guī)定，本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的公開市場價(jià)格。 估價(jià)依據(jù)： 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托協(xié)議書； 國有土地使用權(quán)證證書編號(hào)：； 施工許可證，證書編號(hào)：； 中華人民共和國土地管理法； 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； 國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)； 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 (GB/T50291-1999) ； 估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料； 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。 估價(jià)原則： 本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 合法原則。遵循合法原則，

11、應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。 替代原則。遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 估價(jià)方法： 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本報(bào)告將采用假設(shè)開發(fā)法和成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。 估價(jià)結(jié)果： 本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場價(jià)值因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在符合報(bào)告中的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，

12、在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)格總值為人民幣 ( 大寫 ) 玖億貳仟萬圓整。 ( 十一 ) 估 價(jià)人員： ( 十二 ) 估 價(jià)作業(yè)日期： 二四年十月二十九日 至二年十一月六日 ( 十三 ) 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期應(yīng)為半年。 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二 四年十一月六日 關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場號(hào) 大廈的估價(jià)技術(shù)報(bào)告 估價(jià)對(duì)象為位于 市 區(qū) 廣場號(hào)的大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車場、 設(shè)備用房、 酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房

13、， 地上由裙房及 A 、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場、餐飲、娛樂、服務(wù)用房； A 座地上 7 層 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級(jí)酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫字間。 估價(jià)對(duì)象總建筑面積為 140274.34 ，占用土地面積為7593.66 ， 土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)， 土地使用權(quán)歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場。 根據(jù)委托人要求的估價(jià)目的，本報(bào)告評(píng)估大廈于二 四年十月二十九日估價(jià)時(shí)點(diǎn)停止施 工

14、狀態(tài)的公開市場價(jià)格。因此，需要對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下，影響估價(jià)對(duì) 象價(jià)格形成的各種因素進(jìn)行分析。針對(duì) 大廈的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點(diǎn)， 分析影響其價(jià)格形成的因素主要有以下方面。 實(shí)物狀況分析 大廈主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明 根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準(zhǔn)的大廈施工圖紙，該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明如下： 總用地面積 7593.66 其中：酒店部分用地面積 3963.87 寫字間部分用地面積 3629.79 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 建筑占地面積 5300.83 總建筑面積 140274.34 建筑層數(shù)：地下部分 -4F-1F寫字間部分 A 座 7F13FB 座 7F

15、29F酒店客房部分 A 座 14F51F 建筑容積率 1:18.47 建筑覆蓋率 69.81% 綠化率 9.22% 建筑總高 A 座總高 200.80mB 座總高 112.45m 總用水量 2162m3/ 日復(fù)用水量 310 m3/ 日實(shí)際用水量 1852 m3/ 日 空調(diào)冷量 3715RT 過熱蒸汽量 12.209MW 設(shè)備總?cè)萘?10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA發(fā)電機(jī) 1120KVA 和 400KV A 各一臺(tái) 大廈整體設(shè)計(jì)方案說明 依據(jù)“大廈整體設(shè)計(jì)方案”，建成后的大廈要達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)： 總平面布置 大廈依原地勢(shì)設(shè)計(jì)，充分利用有效的用地面積，保證退后路道路紅線 10m 、

16、 廣場 12m 的規(guī)劃要求。 根據(jù)用地形狀，建筑物長軸與街平行，且沿街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級(jí)酒店和智能型寫字間則正對(duì)廣場。 建筑立面造型 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)裙房的細(xì)部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強(qiáng)調(diào)建筑輪廓線條完美。對(duì)酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與廣場有機(jī)地融合起來；智能型寫字間入口設(shè)計(jì)為半開敞的大臺(tái)階，與酒店入口相映襯，街一側(cè)的商場入口布置廣告燈飾。 綠化及景觀 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，建筑用地紅線內(nèi)，臨廣場一側(cè)及沿街、街一側(cè)盡量

17、布置綠化面積，綠化風(fēng)格與大廈的歐洲新古典風(fēng)格相適應(yīng)。 酒店入口軸線正對(duì)的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標(biāo)志，環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿， 夜間輔以立面泛光照明， 形成鮮明、 生動(dòng)、清新的外部空間環(huán)境。 建筑功能分布 地下部分 估價(jià)對(duì)象地下部分設(shè)四層地下室， 主要為地下停車場 (22 7 個(gè)車位 ) 、機(jī)電設(shè)備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設(shè)計(jì)，地下一層設(shè)計(jì)有舞廳、保齡球室等娛樂服務(wù)設(shè)施，地下二層至地下四層為地下停車場。 裙房 估價(jià)對(duì)象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務(wù)等以及酒店的公共部分。街一側(cè)裙房的一層至四層設(shè)商場，面對(duì)廣場的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設(shè)總服

18、務(wù)臺(tái)、電梯廳、瀑布流水，并設(shè)自動(dòng)扶梯聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂設(shè)施和地上一層至五層裙房的餐飲、會(huì)議等公共空間，五層的多功能廳設(shè)有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設(shè)桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設(shè)施。 A 座塔樓 A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 9910.64 。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層 ( 兼設(shè)備層 ) ， 四十九層至五十一層為設(shè)備層、 機(jī)房，屋頂設(shè)直升飛機(jī)停機(jī)坪。 B 座塔樓 B 座塔樓的設(shè)計(jì)功能為半智能型寫字間。建筑面積為29016.44 。 七層為會(huì)議中心， 六層及八

19、層至二十六層為寫字間， 二十七層至二十九層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)冷卻塔。 裝修 外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框， 淺灰色隔熱中空玻璃。 酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質(zhì)墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。 公共衛(wèi)生間：高級(jí)防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺(tái)，進(jìn)口衛(wèi)生潔具。 高級(jí)寫字間：地面鋪高級(jí)地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。 普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。 會(huì)議室：地面鋪高級(jí)地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。 餐廳：地面石材或地毯

20、、地磚，木質(zhì)鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。 客房：地面鋪地毯，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。 設(shè)備用房、庫房等：細(xì)石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。 其他：特殊要求的會(huì)議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計(jì)，有振動(dòng)和噪音的機(jī)房做減振和防噪處理。 設(shè)備及設(shè)施配置 中央空調(diào)系統(tǒng) 大廈采購美國“開利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對(duì)不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，地下室設(shè) 4 臺(tái) 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機(jī)組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設(shè) 2 臺(tái)進(jìn)口蒸汽發(fā)生器。 電梯 大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“

21、E411-VVVF ”型電梯 18 部。 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進(jìn)行語音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。 通訊系統(tǒng)： 半智能型寫字間設(shè) 400 對(duì)市話直通線路； 智能型寫字間設(shè) 410 對(duì)市話直通線路和一臺(tái) 450 門程控交換機(jī)， 45 條中繼線；酒店設(shè) 110 對(duì)市話直通線路和一臺(tái) 1750 門程控交換機(jī)， 175條中繼線。 A 座屋頂平臺(tái)設(shè)各種天線，接收設(shè)備在 A 座十三層。 機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)： 采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行分散控制和集中管理。 酒店管理系統(tǒng)：前臺(tái)和后臺(tái)酒店管理系統(tǒng)、俱樂部管理系統(tǒng)、會(huì)議及宴會(huì)管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務(wù)系統(tǒng)。 智能型

22、會(huì)議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會(huì)議系統(tǒng)。 廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務(wù)廣播系統(tǒng)、火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)。 保安系統(tǒng)：包括報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。 車庫管理系統(tǒng)：自動(dòng)驗(yàn)卡、計(jì)費(fèi)、卷閘、信息顯示等設(shè)備。 智能型二總線火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。 給排水系統(tǒng) 包括給水、排水、熱水及開水供應(yīng)、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。 動(dòng)力系統(tǒng) 包括熱力站、 鍋爐房、 柴油發(fā)電機(jī)、 油罐、 油泵和泠庫等設(shè)備。 供配電系統(tǒng) 10KVA 雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設(shè)備。 其它實(shí)物狀況說明 用地面積及形狀 估價(jià)對(duì)象用地面積 7593.66 ， 為國有出讓性質(zhì)， 使用

23、權(quán)人為大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。 建造年代 估價(jià)對(duì)象于 2000 年 8 月開工建設(shè)， 2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。 建筑結(jié)構(gòu) 估價(jià)對(duì)象為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 建筑面積 本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店 ( 含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等 ) ： 建筑面積 93584.80 商場： 建筑面積 7763.46 寫字間： A 座 ( 智能型 ) 建筑面積 9910.64 B 座 ( 半智能型 ) 建筑面積 29016.44

24、 地形及地質(zhì)條件 估價(jià)對(duì)象所處地形由東南向西北傾斜， 高差約 5 米， 地質(zhì)條件良好。 臨街狀態(tài) 估價(jià)對(duì)象三側(cè)臨街。南側(cè)與寬約 30m 的街等高相接，臨街寬度約 50m ，西側(cè)與寬約 20m 的街等高相接，臨街寬度約120m ， 北側(cè)與寬約 50m 的路等高相接， 臨街寬度約 50m ，東側(cè)臨寬約 6m 的巷道。 區(qū)位狀況分析 區(qū)域范圍 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)橐怨纼r(jià)對(duì)象為中心， 向東 50m 至街，向西 300m 至街， 向北 300m 至街所圍成的區(qū)域。 該區(qū)域按市城市類區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)屬一類一級(jí)區(qū)域，估價(jià)對(duì)象建設(shè)用地按市土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)屬一級(jí)地一類區(qū)。估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域景觀條件良好，整個(gè)區(qū)域地勢(shì)略向西北傾

25、斜。 街路配置 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域南接寬約 30m 的街， 西接寬約 20m 的街，北接寬約 50m 的路。路、路等城市主、次干道通過該區(qū)域， 以廣場為樞紐形成東連廣場、 廣場、廣場，西連廣場、廣場廣場，南接路，北接路的完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通達(dá)條件較好。整個(gè)區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好。 交通設(shè)施與接近條件 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域距火車站約 0.5km ，距 海 港 約 2km ， 距國際機(jī)構(gòu)約 8km 。 經(jīng)過該區(qū)域的 15 路、 23 路、 702 路、 703 路等十余條公交聯(lián)營線路，可通達(dá)市內(nèi)各個(gè)區(qū)域，形成輻射能力極強(qiáng)的公共交通網(wǎng)絡(luò)。 該區(qū)域東接廣場商貿(mào)金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。

26、 基礎(chǔ)設(shè)施 在估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全， 市政主管網(wǎng)可由街、 街一側(cè)接入，距離較近。 商服設(shè)施配置 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)有廣場大廈、 大酒店、 大廈、大廈等中高檔酒店、辦公服務(wù)設(shè)施，電影城、影劇院等娛樂設(shè)施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂文化場所。 區(qū)域特征及變動(dòng)趨勢(shì) 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域是市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務(wù)設(shè)施為主，混雜少量居民住宅。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進(jìn)行拆遷改造。根據(jù)市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢(shì)是集聚程度更高的城市商貿(mào)娛樂中心區(qū)，

27、建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。 其他影響設(shè)施 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)無污染、危險(xiǎn)及其他使人心理上產(chǎn)生嫌惡感的設(shè)施。 市場背景分析 市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國東北地區(qū)對(duì)外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。改革開放以來，特別是近十多年來，市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。 2003 年，經(jīng)濟(jì)總量增速躍上 15% 的新臺(tái)階，成為近年來增長量最快的年份。初步核算，全市生產(chǎn)總值 1632.6 億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計(jì)算為 29206 元， 按年末匯率測(cè)算縱約合3529 美元。市已經(jīng)在國內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。 近十年來，市政府始終致力于加強(qiáng)城市建設(shè)與管

28、理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強(qiáng)。良好的城市環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時(shí)投資領(lǐng)域也不斷拓寬，市始終是中國北方的投資熱點(diǎn)城市之一。幾年來， 市對(duì)外貿(mào)易持續(xù)快速增長。 全市新批外商投資企業(yè) 879家， 比上年增長 5.6% ； 合同外資金額 45.75 億美元， 增長 51.6% ；實(shí)際使用外商直接投資 22.11 億美元， 增長 37.9% 。 在新批外商投資企業(yè)項(xiàng)目中，總投資超 1000 萬美元的大項(xiàng)目有 118 項(xiàng)，趨超5000 萬美的有 14 項(xiàng)。 全市外商投資企業(yè)共完成產(chǎn)值 790.6 億元。目前，市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來市投資的

29、國家和地區(qū) 50 多個(gè)，境外企業(yè)駐市的代表機(jī)構(gòu) 2000 多家。 國內(nèi)外商家的不斷進(jìn)入，對(duì)高檔商務(wù)用房產(chǎn)生了大量需求。同時(shí)整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風(fēng)光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間， 市內(nèi)的星級(jí)酒店入住率超過 80% ， 五星級(jí)酒店時(shí)常爆滿。 因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務(wù)金融區(qū)域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好?？梢灶A(yù)見，隨著國家振興東北老工業(yè)基地相關(guān)政策的落實(shí)與實(shí)施，作為東北亞航運(yùn)中心以及國際航運(yùn)中心的建設(shè)、東北亞金融中心、物流集散地的建設(shè)，會(huì)使市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開放的步伐進(jìn)一步加快，國內(nèi)外進(jìn)入市的投資、經(jīng)商、旅游等活動(dòng)將會(huì)持

30、續(xù)增長。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務(wù)區(qū)域投資興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業(yè)價(jià)格將保持在較高水平。 最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計(jì)方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。 估價(jià)方法選用 根據(jù)委托人的估價(jià)目的和要求，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象為在建工程這一特點(diǎn)，本估價(jià)報(bào)告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進(jìn)行評(píng)估。 估價(jià)測(cè)算過程 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)過程 具體技術(shù)

31、思路為：在合理估計(jì)建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運(yùn)用市場比較法、收益法估算估價(jià)對(duì)象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費(fèi)，配套費(fèi)以及管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)等得出估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)下的市場價(jià)格。由于估價(jià)對(duì)象建筑面積及建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)模較大， 比較市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開發(fā)期為 18 個(gè)月。本報(bào)告在測(cè)算中考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進(jìn)行折現(xiàn)： 所有投資均在各期期中一次性實(shí)現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。 報(bào)酬率確定為 7.55%( 詳情見后 ) 。 故本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行測(cè)算。 基本計(jì)算公式為： P=P

32、-(A+B+C+D) 其中 ( 以下各個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用均為折現(xiàn)值 ) ： P ：估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)價(jià)格 P ： 項(xiàng)目全部建成后銷售價(jià)格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費(fèi)用 C ：銷售稅費(fèi) D ：買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi) 具體分項(xiàng)核算如下： 項(xiàng)目全部建成后的市場價(jià)格： 根據(jù)委托人的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象功能上的特點(diǎn)，本報(bào)告采用不同的評(píng)估方法，分別對(duì)估價(jià)對(duì)象大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定大廈目前狀態(tài)的市場總值。本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店 ( 含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等 ) ： 建筑面積 93584.80 商場： 建

33、筑面積 7763.46 寫字間： A 座 ( 智能型 ) 建筑面積 9910.64 B 座 ( 半智能型 ) 建筑面積 29016.44 關(guān)于大廈酒店部分的評(píng)估 大廈的酒店部分按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實(shí)際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。故本報(bào)告采用收益法評(píng)估其市場價(jià)格。 收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本次評(píng)估采用收益法當(dāng)中的報(bào)酬資本化法。即根據(jù)估價(jià)對(duì)象在未來可

34、使用年限 ( 經(jīng)濟(jì)收益年限 ) 內(nèi)的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率 ( 折現(xiàn)率 ) 將估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限 ( 經(jīng)濟(jì)收益年限 ) 內(nèi)各年的凈收益進(jìn)折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。 采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟： 估算估價(jià)對(duì)象未來各年的潛在毛收入。即假設(shè)估價(jià)對(duì)象在充分利用、無空置時(shí)的年總收入。 估算估價(jià)對(duì)象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩谩⑼锨纷饨鸬葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收入。 估算估價(jià)對(duì)象未來各年的運(yùn)營費(fèi)用。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費(fèi)的各種費(fèi)用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費(fèi)

35、用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金及附加費(fèi)以及經(jīng)營者利潤等。 計(jì)算估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運(yùn)營費(fèi)用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。 確定報(bào)酬率。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報(bào)與所投入的資本的比率。 確定收益年限。即估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲收益的年數(shù)。 選擇報(bào)酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進(jìn)行資本化還原的具體公式。 本報(bào)告中假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來使用年限 ( 有限年 ) 內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報(bào)酬率保持不變，確定報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式為：A 年凈收益； Y 報(bào)酬率； n 收益期限，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可獲得收益時(shí)間。 A 酒店部分凈收益測(cè)算： 預(yù)計(jì)大廈

36、于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價(jià)報(bào)告基于前述基本分析和市高檔酒店的客觀收入和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來預(yù)測(cè)計(jì)算其凈收益。 酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分 ( 車庫、商務(wù)中心、健身及出租柜臺(tái)等 ) 的凈收益構(gòu)成。分別測(cè)算如下： A.1 客房部分凈收益測(cè)算 a 客房年經(jīng)營收入 大廈酒店的客房部分分為： 15 42 層共有標(biāo)準(zhǔn)間 528 套；15 42 層，每層設(shè)兩個(gè)套間，共 54 個(gè)套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據(jù)本公司掌握的市目前五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 并考慮估價(jià)對(duì)象酒店部分的設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)，確定大廈的酒店標(biāo)

37、準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)為 900 元 / 日 ( 人民幣 ) ， 利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日， 利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日， 利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日， 利用率為 35% 。每年按 360 個(gè)營業(yè)日計(jì)算。 客房年經(jīng)營收入為： (900 元 / 日套 528 套 70%+1800 元 / 日套 54 套 65% +2800 元 / 日套 8 套 50%+24500 元 / 日套 1 套 35%) 360 日 14961 萬元 b 客房年運(yùn)營費(fèi)用 營業(yè)成本： 客房營業(yè)成本包括客房的各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定

38、資產(chǎn) ( 除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施 ) 折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，客房年?duì)I業(yè)成本約 3120 萬元。 營業(yè)費(fèi)用： 包括服務(wù)人員工資及福利、 開辦費(fèi)攤銷和廣告、 宣傳、 交際費(fèi)，根據(jù)市同類酒店 2000 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算， 客房年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 625 萬元。 管理費(fèi)用： 包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算客房部分年管理費(fèi)用為 343 萬元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 包括流動(dòng)資金的利息、 籌資成本、 匯兌損益等， 估算為 257 萬元。 營業(yè)稅及附加： 按客房營業(yè)收入的 5.55% 計(jì) 算 ，為 830 萬元

39、。 經(jīng)營者利潤： 根據(jù)調(diào)查和 2003 年市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算年經(jīng)營者利潤為 1496 萬元。 年經(jīng)營費(fèi)用合計(jì)： 6671 萬元。 c 客房部分凈收益 客房部分凈收益年經(jīng)營收入年經(jīng)營費(fèi)用 14961 萬元 6671 萬元 8190 萬元 A.2 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年?duì)I業(yè)收入大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層， 包括程式餐廳、 包間等。 根據(jù)廣場、廣場、路一帶同類餐飲娛樂設(shè)施的經(jīng)營情況，經(jīng)營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營收入為 3650 萬元。 b 餐飲部分年運(yùn)營費(fèi)用 營業(yè)成本 包括原材料和各項(xiàng)服務(wù)成

40、本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定固定資產(chǎn) ( 除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施 ) 折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，餐飲部分年?duì)I業(yè)成本為 1095 萬元。 營業(yè)費(fèi)用： 包括服務(wù)人員工資及福利、 開辦費(fèi)攤銷和廣告、 宣傳、 交際費(fèi)，根據(jù)市同類酒店 2000 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算， 餐飲娛樂部分年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 200 萬元。 管理費(fèi)用： 包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算年管理費(fèi)用為 70 萬元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 包括流動(dòng)資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元。 營業(yè)稅及附加： 按營業(yè)收入的 5.55% 計(jì) 算 ，

41、為 203 萬元。 經(jīng)營者利潤： 根據(jù)調(diào)查和 2003 年市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算餐飲部分年經(jīng)營者利潤為 365 萬元。 年經(jīng)營費(fèi)用合計(jì)： 1986 萬元。 c 餐飲娛樂部分凈收益 餐飲娛樂部分凈收益年經(jīng)營收入年經(jīng)營費(fèi)用 3650 萬元 1986 萬元 1664 萬元 A.3 其他部分凈收益 酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、 商務(wù)中心、 健身、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)獲得的收入，減去相關(guān)費(fèi)用獲得的凈收益。因大廈尚在建設(shè)中，難以將各部分的經(jīng)營收入、經(jīng)營費(fèi)用劃分清楚，故本報(bào)告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營中的一般比例進(jìn)行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確

42、定為其他部分的年凈收益。 其他部分凈收益 (81 9 0 1664) 10% 995 萬元 A.4 酒店部分的凈收益 (a) 以上三部分的凈收益之和，即： 凈收益 a 8290 1664 995 10949 萬元 B 報(bào)酬率的確定 本次評(píng)估采用市場提取法確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率，即投資回報(bào)與所投入的資本的比率。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。根據(jù)本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料，測(cè)算出類似房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 7.55% 。 最終確定報(bào)酬率： Y 7.55% C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定 估價(jià)對(duì)象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至

43、2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 (GB/T50291-1999) 條文說明中的參考值， 對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 60 年。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范第 4.3.8 條規(guī)定：“對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價(jià)對(duì)象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年. D 測(cè)算酒店部分價(jià)格 通過上述分析，將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入公式 其

44、中 A 10949 萬元 Y 7.55% n 32 年 測(cè)算大廈酒店部分價(jià)格為： V 130898 萬元 測(cè)算大廈商場部分的價(jià)格 A 商場凈收益測(cè)算 大廈的商場主要位于大廈 B 、 C 區(qū)，臨街一側(cè)裙房的二層至五層， 建筑面積約為 7763.46 ， 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺(tái)出租水平，并對(duì)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模、 位置等個(gè)別及區(qū)位狀況進(jìn)行修正， 結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì) 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場的年總收入扣除其經(jīng)營成本、 費(fèi)用、 稅金、 利潤等， 確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。 B 確定報(bào)酬率 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定商場部分年凈收益

45、的報(bào)酬率采用與酒店部分相同的報(bào)酬率即 7.55% 的報(bào)酬率。 C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定 商場部分的經(jīng)濟(jì)收益年限按酒店部分經(jīng)濟(jì)收益年限同樣思路確定，本估價(jià)報(bào)告選定商場部分的經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年。 D 商場部分價(jià)格 將凈收益、報(bào)酬率和經(jīng)濟(jì)收益年限代入計(jì)算公式(公式略)Y 7.55% n 32 年 測(cè)算商場部分價(jià)格為： V 17933 萬元 大廈寫字樓部分的價(jià)格評(píng)估 根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。 近幾年，市的廣場、廣場、路兩側(cè)開發(fā)了大量高檔寫字樓，如大廈、大廈、大廈、大廈、大廈等，類似標(biāo)準(zhǔn)檔次寫字樓的實(shí)際交易案例較多，故選

46、用市場比較法評(píng)估其市場價(jià)格。 市場比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價(jià)對(duì)象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時(shí)期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照， 從其既知價(jià)格通過交易日期修正、 交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況修正而得出估價(jià)對(duì)象最有可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。 運(yùn)用市場比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟： 廣泛收集交易實(shí)例； 從中選取可比實(shí)例； 建立價(jià)格比較基礎(chǔ)； 進(jìn)行交易情況修正； 進(jìn)行交易日期修正； 時(shí)行區(qū)位狀況修正； 進(jìn)行實(shí)物狀況修正； 綜合評(píng)估決定估價(jià)額。 A 選擇類似交易案例 實(shí)例一： 位于區(qū)街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈， 19

47、98 年 10 月投入使用。 比較實(shí)例位于該大廈的二十一層， 南向， 成交面積 227 ， 室內(nèi)為初裝修， 鋁合金窗， 采用進(jìn)口高速電梯兩部， 設(shè)有煙霧報(bào)警、 自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)， 水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。 實(shí)例二： 位于區(qū)路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈， 2002 年投入使用， 共計(jì) 29 層。 比較實(shí)例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ， 室內(nèi)為初裝修， 鋁合金窗， 采用 4 部進(jìn)口高速電梯， 設(shè)有煙霧報(bào)警、 自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、 電、 暖等配套

48、設(shè)施齊全。 成交價(jià)格為建筑面積 9000 元 / ， 交易日期為 2004 年 9 月 6 日。 實(shí)例三： 位于區(qū)路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫字樓，設(shè)有進(jìn)口高速電梯， 配套設(shè)施有中央空調(diào)、 消防煙霧報(bào)警及自動(dòng)噴淋、 IDD 電話系統(tǒng)， 2003 年底交付使用。比較實(shí)例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價(jià)格為建筑面積 8800 元 / ，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。 B 比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的比較因素見表 1 ： 比較實(shí)例 一 二 三 （此處未列表）區(qū) 位 狀 況 自然條件 相似 相似 相似 社會(huì)條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似

49、 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設(shè)施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實(shí) 物 狀 況 臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結(jié)構(gòu)形式 相似 相似 相似 平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十 外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期 近期 近期 近期 C 確定修正系數(shù) 交易情況修正 實(shí)例一、二、三均為正常買賣不需進(jìn)行交易情況修正。 交易日期修正 可比實(shí)例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)， 因此可看作

50、 100 。 由 于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場供需的影響，預(yù)計(jì)到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價(jià)格將有5% 的下降幅度。 為簡化分析， 本估價(jià)報(bào)告中假設(shè)在銷售前提下， 全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。因此估價(jià)對(duì)象交易日期修正系數(shù)為 95 。 區(qū)位狀況修正 比較實(shí)例三處于估價(jià)對(duì)象同一區(qū)域，比較實(shí)例一、二處于類似區(qū)域， 根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域進(jìn)行的比較分析， 確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域價(jià)格為 100 ， 則實(shí)例一為 95 ，實(shí)例二為 100 ，實(shí)例三為 98 。 實(shí)物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況進(jìn)行的比較分析， 主要

51、考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進(jìn)行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為 100 ， 則實(shí)例一為 95 ， 實(shí)例二為 95 ，實(shí)例三為 95 。 D 根據(jù)以上各項(xiàng)修正系數(shù)，列表比準(zhǔn)價(jià)格詳見表 2 ： 項(xiàng) 目 一 二 三 成交單價(jià) ( 元/ ) 8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因素修正 實(shí)物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準(zhǔn)價(jià)格 8840 9000 8980 對(duì)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格

52、進(jìn)行綜合平均，估價(jià)對(duì)象的市場單價(jià)為： (8840 9000 8980)/3 8940( 元 / ) E 寫字樓部分的價(jià)格 估價(jià)對(duì)象寫字樓部分的價(jià)格為： (9910.64 29016.44) 8940 34801( 萬元 ) 大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實(shí)現(xiàn)的整體價(jià)值為： 130898 17933 34801 183632( 萬元 ) 本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行計(jì)算測(cè)算。從估價(jià)時(shí)點(diǎn)至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個(gè)月的時(shí)間，即 1.58 年的時(shí)間?？紤]目前行業(yè)報(bào)酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17% 。 則大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為143290萬元 應(yīng)扣除開發(fā)費(fèi)用測(cè)算 尚未完成的建安工程費(fèi)及裝飾裝修工程費(fèi) 根據(jù)估價(jià)對(duì)象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費(fèi)、設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)、智能工程 ( 含設(shè)備 ) 、通訊、變電所等合計(jì)約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設(shè)期為