某地產顧問公司編制2009年10月昆明市場報告_secret

1、2009年10月份昆明房地產市場分析報告新政解析 正當業(yè)界認為今年房地產市場的“金九銀十”即將不復存在時，10月下旬，各大城市的一、二手房成交量卻如雨后春筍般，從量價齊跌向上逆轉，出乎市場意料地恢復到了6月份的高峰水平，原本已顯疲軟的樓市再次勃發(fā)出傲人的動力。究其原因主要是由于國家2008年出臺的關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見中部分優(yōu)惠政策即將到期,時間節(jié)點指向2009年12月31日,而對于明年這一優(yōu)惠政策是否繼續(xù)實行，業(yè)內人士無人知曉，面對國家優(yōu)惠政策的即將結束，不少購房者怕錯過優(yōu)惠政策的“末班車”。因此，投資需求者和剛性需求者紛紛加快了購房的步伐。其次，隨著今年經濟形勢的逐漸穩(wěn)定，全

2、國的地價水平都呈上漲的趨勢。今年一線城市和二線城市的開發(fā)商拿地熱情高漲，“地王”頻現(xiàn)。地價水平的上漲直接導致房價的成本上漲，在開發(fā)商保持利潤不變的情況下，房價上漲后勁依舊強勁。市場聚焦 據昆明市房產信息網統(tǒng)計數(shù)據顯示，10月1日至31日，昆明主城四區(qū)共成交各類商品房7061套，日均成交約228套，成交面積為79.07683萬，成交金額為36.04304億元，成交均價為4557.977元/。這一數(shù)據終止了自今年3月份以來成交量連續(xù)7個月持續(xù)攀升的態(tài)勢。 本月商品房除成交面積與上月相比有所上升之外，成交金額、成交量及成交均價均呈現(xiàn)一定程度的降幅，其中，成交金額環(huán)比下降15.56%，成交均價和成交量

3、環(huán)比分別下降19.7%和19.4%。本月成交情況環(huán)比出現(xiàn)了一定程度的降幅，成交面積同比呈增長趨勢，但是成交金額同比有所下降。昆明樓市在經歷了十一國慶長假冷清之后,隨著優(yōu)惠活動的增多,以及售后服務的加強,房地產市場迅速的活躍起來,成交量強力反彈，隨之而來的是漲價成潮,樓市一路飄紅，十月的量價齊漲成為了樓市主旋律。加之，10月末召開的2009昆明秋季房交會，也為昆明市房地產市場打了一注興奮劑。究其原因主要受目前寬松的貨幣政策導致流動性過剩、通貨預期、地價上漲的影響，開發(fā)商擁有足夠的資金，加之經過半年的市場大熱，不少開發(fā)商已經收回了大量銷售資金，在短期內通過降價以回籠資金的壓力并不大，因此，開發(fā)商對

4、未來持樂觀態(tài)度，而消費者卻對房價的繼續(xù)上漲產生恐慌,頻頻出手購房，剛性需求得到進一步的釋放。 近期昆明城中村改造正在加緊進行，大批的新盤即將面市，供給量將大幅增加。如果開發(fā)商盲目漲價，一旦超過了消費者的承受能力，那昆明樓市無疑將會呈現(xiàn)出供需雙方僵持的局面。因此,開發(fā)商應該慎重考慮樓盤的定價策略,房價的漲幅既要能體現(xiàn)項目的價值，又要考慮購房者的承受能力。一、土地市場交易分析 數(shù)據來源：昆明市土地和礦業(yè)權交易中心10月份昆明僅有高新區(qū)一塊土地成交，規(guī)劃用途為工業(yè)用地。相比于今年前3季度活躍的土地交易市場，10月的土地交易顯得較為冷清。面對陸續(xù)涌現(xiàn)的新項目，開發(fā)商們也許正在考慮適當減緩開發(fā)步驟，適時

5、調整，觀望市場，避免出現(xiàn)2007年熱潮引發(fā)的市場低迷情況再次發(fā)生。 二、規(guī)劃信息公示 數(shù)據來源：昆明市規(guī)劃局10月份規(guī)劃局批前公示了14個項目，其中居住項目和商業(yè)項目的占比均為14%。居住項目的數(shù)量與上月持平，但比重有所下降，商業(yè)項目的的數(shù)量較上月有所增加。而市政配套項目隨城市的發(fā)展建設也有所增加。三、昆明樓市在售樓盤情況分析 1、在售樓盤項目類型 黃金十月秋季房交會順利閉幕，昆明市房地產依舊火熱，在各方面政策沒有變動的情況下，昆明樓市繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。10月，昆明市在售樓盤主要以混合項目物業(yè)類型為主，占到總銷售樓盤的46%，其次是普通住宅項目，所占比例為30%，別墅占16%，單純的商業(yè)

6、和寫字樓類型的樓盤所占比例較小，分別為5%和3%。各項目類型幾個月以來總體保持穩(wěn)定。 數(shù)據來源：FMC房地產研究中心在售混合項目中，普通住宅和商業(yè)混合的項目所占比例仍是最大，達到71%，其次為普通住宅和別墅混合項目，占19%，其他類型物業(yè)混合的項目所占比例都較小，均未超過10%。近幾個月以來昆明市開發(fā)的主流主要是普通住宅和商業(yè)混合，這種局面相對穩(wěn)定，反應了目前昆明樓市開發(fā)的物業(yè)主流趨勢。 2、銷售均價分析（銷售報價分析） 普通住宅 單純的普通住宅在本月在售樓盤中所占比例為30%，此外，混合物業(yè)中普通住宅和商業(yè)混合占到混合物業(yè)的71%。普通住宅主要分布在市中心板塊、次中心板塊、北市板塊和高新板塊

7、。其中又以市中心板塊和次中心板塊的普通住宅項目最為密集。 十月份的普通住宅銷售均價相較于上月的4799元/上升幅度較小，為4815.28元/。近幾個月來，昆明普通商品住宅的均價格延續(xù)了小幅的上升的穩(wěn)定階段，但是隨著住宅項目數(shù)量的大幅增加，住宅供應量也許會大大超出需求量，預計未來幾個月住宅銷售價格將出現(xiàn)調整局面，中止價格持續(xù)上升的趨勢。 商業(yè) 商業(yè)占在售樓盤的比例較小，僅為5%，均價為15291.69元/。本月的商業(yè)較有小幅的上升，主要是商業(yè)地產不同于普通住宅的銷售情況，它受到位置不同的影響較大，地理位置好的地方價格就要高一些，而位置差的地方價格相對較低，本月商業(yè)價格的下降跟商業(yè)開盤的位置有一定

8、的關系。 商業(yè)項目主要分布于南市區(qū)廣福路和彩云北路沿線，南市區(qū)作為連接主城與呈貢新城( HYPERLINK /web?query=site%3A%20%D0%C2%B3%C7%20%B2%A9%BF%CD t _blank 新城博客, HYPERLINK /news?query=site%3A%20%D0%C2%B3%C7 t _blank 新城新聞, HYPERLINK /say?md=listTopics&query=&mode=0&name=%D0%C2%B3%C7 t _blank 新城說吧)的銜接帶，大規(guī)模的住宅開發(fā)帶來了大量人群，奠定了商業(yè)發(fā)展的基礎，許多開發(fā)商都嗅到南市區(qū)的商機，

9、紛紛拿地打造商業(yè)項目。 別墅 純別墅項目占到總在售樓盤項目的16%，在混合物業(yè)中別墅項目和普通住宅、商業(yè)項目均占有一定比例。別墅項目主要分布在滇池板塊、世博板塊和東市板塊，其中以滇池板塊的別墅項目分布最為密集。 別墅項目在價格方面的表現(xiàn)較為穩(wěn)定，均價為8285.14元/，但就目前形勢而言，別墅作為稀缺型資源，其價格的穩(wěn)步攀升是大勢所趨。 寫字樓 寫字樓占在售樓盤的3%，僅占很小比例，在物業(yè)中所占比例也基本變化不大。寫字樓項目一般都是混合商業(yè)項目及普通住宅項目出現(xiàn)在城市的CBD和城市南北發(fā)展主軸上，目前數(shù)量不多，比例偏小。隨著城市經濟的快速發(fā)展，服務型商業(yè)的逐漸增多，寫字樓的數(shù)量也會隨之增加。

10、本月寫字樓均價為7202.88元/平米，主要分布于城市南北和東西發(fā)展主軸附近。寫字樓價格在保持總體穩(wěn)定的前提下有小幅度的下降，下降比例相對較小。預計隨著中國經濟的逐漸見好，在未來幾年內，寫字樓項目將逐漸增多，競爭將更為激烈。 3、普通住宅價格分析 鑒于普通住宅市場與廣大住房消費者息息相關，故而專門對普通住宅均價進行計算分析，利用專用的統(tǒng)計軟件，以在售樓盤中的高層、多層均價為樣本，樣本樓盤為市場上的純普通住宅以及混合型物業(yè)中普通住宅的均價，共計54個樣本。核算方法與上月相同，對樣本商品房的均價進行頻率分析的同時，為了使樣本數(shù)據更好地反映昆明市在售普通住宅的整體價格水平，保留了價格在15000元/

11、平米以下以及2000元/平米以上的樓盤，力求反映昆明市在售樓盤價格的真實價位水平。數(shù)據的處理結果如下： 數(shù)據來源：FMC房地產研究中心從圖上數(shù)據顯示來看，10月份昆明市在售的普通商品房均價為5552.96元/，相較于上月的統(tǒng)計數(shù)據5539.46元/，基本穩(wěn)定?？傮w而言，昆明樓市普通住宅市場處于穩(wěn)定狀態(tài)，價格變動幅度不大。近幾個月來在售樓盤普通商品房報價基本保持在5000元/的左右。其均方差為2090.745，即昆明樓市普通住宅目前的主流價格大約分布在3000-7000元/之間，較上月的波動范圍略有小幅縮小，價格更為集中。從上面均價頻率分布圖上看，普通住宅的均價分布在4000-6000元/之間的

12、樓盤數(shù)量仍然居多，為40個，該價格區(qū)間的樓盤總共占到74.07%（樣本N=54），該部分樓盤代表了昆明市房地產市場的主流市場四、成交情況分析： 1、昆明市在售樓盤銷售率情況 數(shù)據來源：FMC房地產研究中心銷售率是指房地產開發(fā)實際銷售商品房面積與竣工面積之比，用于反映房地產開發(fā)企業(yè)經營目標的實現(xiàn)程度。10月，昆明市在售樓盤平均銷售率為91.6%，比上月的樓盤平均銷售率92.42%有近0.8個百分點的下降，近幾個月來看，昆明樓市的銷售率一直處于一個較高位置，基本都維持在90%左右。本月在售樓盤中銷售率在90%以上區(qū)間的樓盤所占比例最大，達到73.08%，較上月的77.27%有近4個百分點的下降；而

13、銷售率在70%90%區(qū)間的樓盤所占比例位居第二位，所占比例達到19.23%，其他各區(qū)間的銷售率與上月基本持平?？傮w而言，本月昆明市各樓盤銷售自上月的頂峰階段有一定程度的回落，反映出目前剛性需求的階段性釋放已完成，并且近幾個月來房價的“飛漲”態(tài)勢在某種程度上對剛性需求形成了一定抑制。 2、目前昆明市各板塊平均銷售率情況比較 數(shù)據來源：FMC房地產研究中心據統(tǒng)計數(shù)據顯示，10月份，官南板塊與北市板塊分別以99.00%和97.5%的高銷售率位居前兩名，高新板塊本月銷售情況良好，以95.2%的高銷售率擠進前三甲。總體而言，本月昆明市各板塊的總體銷售率與上月相比出現(xiàn)了小幅下降，但各板塊之間的銷售情況較為

14、平均，板塊間未呈現(xiàn)較大的銷售差距。在經過了九月樓市銷售的黃金季節(jié)之后，10月的銷售情況雖有小幅萎縮，但總體仍然處于高位，就連銷售率最低的東南板塊也以84.22%的銷售率比上月銷售率最低的世博板塊（銷售率為83.11%）高1個百分點。 目前教場板塊一直處于沉睡狀態(tài)，幾乎沒有項目開發(fā)，因此其在板塊銷售情況示意圖上未曾出現(xiàn)。市中心板塊由于其較高的價位抑制了一定程度的剛性需求，從而使得銷售率一直在中間位置徘徊，并且相較于上月93.59%的銷售率有一定程度下降，可見，本月主力成交區(qū)域有所轉移。而北市板塊由于開發(fā)較早較為成熟，延續(xù)了近十年來的開發(fā)熱潮，在銷售率方面一直表現(xiàn)良好。官南板塊由于開發(fā)項目較多，樓

15、盤聚集效應明顯，銷售情況頗佳，成為本月成交主力區(qū)域。 3、昆明市商品房成交情況的月度走勢分析 數(shù)據來源：FMC房地產研究中心據昆明市房產信息網統(tǒng)計數(shù)據顯示，10月1日至31日，昆明主城四區(qū)共成交各類商品房7061套，日均成交約228套，成交面積為79.07683萬，成交金額為36.04304億元，成交均價為4557.977元/。這一數(shù)據終止了自今年3月份以來成交量連續(xù)7個月的持續(xù)攀升。 本月商品房除成交面積與上月相比有所上升之外，成交金額、成交量及成交均價均呈現(xiàn)一定程度的降幅。其中，成交金額環(huán)比下降15.56%，成交均價和成交量環(huán)比分別下降19.7%和19.4%。本月成交情況雖環(huán)比出現(xiàn)了一定程

16、度的降幅，但是同比來看，成交面積有大幅提升的。 本月，由于主力成交區(qū)的轉移，官南板塊、高新板塊的商品房頗得消費者青睞，由于主力成交區(qū)的房價水平偏低，所以本月成交均價出現(xiàn)了一定程度的下降。綜合分析本月昆明樓市成交量有所下降原因主要基于以下幾個方面：首先，樓市經過一年多的調整及前幾個月的成交量持續(xù)爆發(fā)，民眾對住房剛性需求的階段性釋放已經一定程度完成；其次，市場流動性的充裕及住房投資性需求的增多推動了近段時間房價的持續(xù)攀升，高位的房價對樓市需求造成了一定程度的抑制；最后，政策方面，二套房貸放松和營業(yè)稅減免政策執(zhí)行期將截止于2009年12月31日，這表明，前三季度“過于寬松”的貨幣政策將難以延續(xù)，這在

17、某種程度上影響到了近期的商品房成交量，當然，10月份還有一些特殊因素值得分析：10月恰逢國慶長假，成交量必然受到一定影響。其次，開發(fā)商的營銷策略也有一定影響。近期不少樓盤已經取消了去年以來的大幅購房優(yōu)惠措施，甚至不少樓盤出現(xiàn)不同程度的提價行為，購房者的買房積極性肯定受挫。五、新開樓盤分析 1、新開樓盤信息 數(shù)據來源：FMC房地產研究中心本月有3個樓盤進行開盤銷售，并未能延續(xù)上個月的開盤熱潮。一方面是受到國慶長假的影響，另一方面，在經過了連續(xù)數(shù)月的上漲之后，市場在逐漸地回歸到一個理性的階段，市場觀望氣氛加重，開發(fā)商有意放緩了推盤的節(jié)奏，但加大了營銷力度。 同時，開發(fā)商們更看重秋季房交會的集中式宣

18、傳作用，紛紛把重點轉向房交會準備工作，所以開盤活動頻率有所減少。 2、典型樓盤分析貴研自然界帝景華庭昆明二環(huán)沿線的樓盤不少，但貴研自然界卻是唯一一個二環(huán)沿線的多層洋房社區(qū)，因此在10月份為數(shù)不多的開盤樓盤里，帝景華庭成了吸引我們眼球的一個亮點。 帝景華庭是貴研自然界的二期，由昆明貴研屋業(yè)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目占地約87544，總建面：15.655萬，其中地上建面13.06萬，地下建面2.402萬，綠化率45.08%，容積率1.5，停車位：1030個（地上300，地下700，專屬30）。 貴研自然界位于二環(huán)北路以北核桃箐，剛好處于北二環(huán)與長蟲山森林公園板塊之間。項目東鄰云南財貿學院、云南師范大學等20多所高校，南面跨越120米距離即可進入二環(huán)北路，周邊的醫(yī)療、教育、超市等配套齊全，既能享受城市的繁華，又擁有絕對性的交通優(yōu)勢，還能享受到長蟲山的山體自然景觀，可謂是擁有一個離塵不離城的區(qū)位優(yōu)勢。 隨著二環(huán)快速交通要道的修通，北二環(huán)以往的灰塵漫天已成為了過去，取而代之的是便捷的交通帶來的便利。而長蟲山森林、周圍濃郁的高校氛圍和家樂福商業(yè)圈使貴研自