某地產(chǎn)集團舟山公司工程營造交流

1、舟山桂花城工程營造交流舟山公司毛岳軍各位領(lǐng)導(dǎo)、同仁： 大家好！ 舟山公司成立以來，在集團公司領(lǐng)導(dǎo)和各職能部門的關(guān)心幫助下先后完成丁香綠苑、丹桂園、桂花城、酒店和玫瑰園五個項目，通過這幾個項目的營造，我們雖然積累了一些品質(zhì)把控能力，但我們也深深的認識到我們工程營造水平和能力與其他項目公司以及集團在打造精品戰(zhàn)略要求的差距，今天有機會對我們的桂花城工程營造過程進行解剖和交流，我們深感榮幸，同時又倍感壓力的重大?，F(xiàn)對營造過程中的一些體會匯報如下： 一、工程概況工程概況 桂花城項目位于舟山臨城新區(qū)港島路東側(cè)，總占地面積為25萬平方，總建筑面積為35萬平方，容積率1.15，建筑密度為22.8%。整個小區(qū)由

2、排屋、小獨棟別墅（南屏苑組團），多層公寓（春曉苑組團），高層、小高層公寓（聞鶯苑組團），沿街商鋪及會所和幼兒園組成。 整個項目開發(fā)建設(shè)分兩期進行：一期項目于2004年8月底陸續(xù)開工，總建筑面積為15萬平方，范圍包括春曉苑組團（11.5萬平方)含幼兒園和會所，南屏苑組團（3.2萬平方）和沿街商鋪（0.7萬平方），已分別于2006年12月底和2007年6月底交付；二期項目聞鶯苑組團于2006年5月底陸續(xù)開工，總建筑面積為21萬平方，已于2008年12月底交付。桂 花 城 總 平 圖南屏苑聞鶯苑春曉苑商鋪南屏苑聞鶯苑春曉苑商鋪二 期一 期二 期一 期工程概況： 春曉苑組團實景工程概況： 春曉苑組團實

3、景工程概況： 春曉苑組團實景工程概況： 春曉苑組團實景工程概況： 春曉苑組團實景工程概況： 春曉苑組團實景工程概況： 春曉苑組團實景工程概況： 春曉苑組團實景工程概況： 南屏苑組團實景工程概況： 南屏苑組團實景工程概況： 南屏苑組團實景工程概況： 南屏苑組團實景工程概況： 南屏苑組團實景工程概況： 南屏苑組團實景工程概況： 南屏苑組團實景工程概況： 幼兒園實景工程概況： 幼兒園實景工程概況： 幼兒園實景工程概況： 會所實景工程概況： 會所實景工程概況： 會所實景工程概況： 會所實景工程概況： 商鋪實景工程概況： 商鋪實景工程概況： 商鋪實景工程概況： 聞鶯苑組團實景工程概況： 聞鶯苑組團實景工

4、程概況： 聞鶯苑組團實景工程概況： 聞鶯苑組團實景工程概況： 聞鶯苑組團實景二、工程中自認為做的還可以的幾方面 （一）外墻面磚、石材的處理和保護 1為防止挑架預(yù)留孔洞處外墻面磚和大墻面面磚有色差，在大墻面面磚鋪貼時，把孔洞處需鋪貼的面磚預(yù)留下來，避免了不同批號面磚造成預(yù)留孔處外墻面磚存在色差現(xiàn)象。工程中自認為做的還可以的幾方面 工程中自認為做的還可以的幾方面 2.由于建筑立面線條豐富，陽臺設(shè)計的翻邊寬度多在300以上，最寬的達400左右，超過了強制性規(guī)范可踏面寬度（220mm）的要求。據(jù)此，我們在翻邊上增設(shè)一道寬180厚30的小翻邊，問題迎刃而解。3春曉苑外墻面磚鋪貼前，先做兩糙粉刷，再彈線排

5、版，然后用1：1水泥砂漿鋪貼面磚，待鋪貼砂漿干透后用勾縫劑勾縫，勾縫劑干透后再用外墻涂料描縫，最后用憎水劑噴涂面磚。由于采用一丁一游鋪法，排版時對陽角處的面磚長度最小控制在9。雨天時，禁止施工。勾縫后，工程人員對每一堵外墻面磚進行勾縫飽滿度和空鼓檢查，避免留下一絲隱患。外墻涂料施工時，用塑料薄膜把面磚層覆蓋起來，防止涂料污染面磚。通過這些措施，較好的解決了面磚層的滲漏和觀感問題。工程中自認為做的還可以的幾方面工程中自認為做的還可以的幾方面4一二層圓弧陽臺花崗巖線條原設(shè)計要求采用弧形板，但考慮到成本和采用平板的相差一倍多，經(jīng)過同設(shè)計的深入溝通，在盡量保證外立面的前提下，合理分割板塊大小采用了平板

6、花崗巖折線鋪貼，取得了較好的效果。工程中自認為做的還可以的幾方面5花崗巖墻面返堿情況在以往工程中還普遍存在，故我們在春曉苑外墻花崗巖施工時改進了花崗巖板材的施工及防護工藝，采用奧亞A11表面滲透型防護劑在六面做防護處理，花崗巖板塊固定前用云石膠封邊，有效的杜絕了雨水進入花崗巖墻面，避免了返堿現(xiàn)象的發(fā)生。工程中自認為做的還可以的幾方面濕貼外墻花崗巖墻面實景圖工程中自認為做的還可以的幾方面外立面實景圖工程中自認為做的還可以的幾方面外立面實景圖工程中自認為做的還可以的幾方面外立面實景圖工程中自認為做的還可以的幾方面外立面實景圖工程中自認為做的還可以的幾方面（二）南屏苑外墻質(zhì)感涂料施工的把控南屏苑外墻

7、采用質(zhì)感涂料飾面，為防止后期市政景觀施工時對墻面涂料進行污染及讓設(shè)計有充分時間來推敲顏色搭配，采取先拆除外墻鋼管腳手架進行市政景觀基層施工，然后再搭設(shè)簡易毛竹腳手架進行涂料施工。這樣既很好的避免了質(zhì)感涂料的污染，又有效的促進了施工工期，同時土建施工方也愿意（縮短鋼管腳手架搭設(shè)周期對其經(jīng)濟是有利的）。對這種純西班牙建筑風(fēng)格、外墻采用全質(zhì)感涂料的二層建筑我們認為這種工藝是可行的。工程中自認為做的還可以的幾方面外立面施工實景圖工程中自認為做的還可以的幾方面外立面施工實景圖工程中自認為做的還可以的幾方面外立面施工實景圖工程中自認為做的還可以的幾方面外立面施工實景圖工程中自認為做的還可以的幾方面外立面施

8、工實景圖工程中自認為做的還可以的幾方面外立面施工實景圖工程中自認為做的還可以的幾方面（三）充分發(fā)揮技術(shù)工人的創(chuàng)造力，用粉刷代替GRC 預(yù)制線條。在南屏苑營造中，充分發(fā)揮了施工班組的創(chuàng)造力。對墻面圓弧陽角和線條，粉刷時用PVC管材做專用工具手工粉刷出來，既經(jīng)濟，又減少了GRC 制品的一些開裂、脫落、滲漏等問題。工程中自認為做的還可以的幾方面用粉刷代替GRC 預(yù)制線條工程中自認為做的還可以的幾方面用粉刷代替GRC預(yù)制線條工程中自認為做的還可以的幾方面用粉刷代替GRC 預(yù)制線條工程中自認為做的還可以的幾方面（四）圓弧窗與圓弧粉刷洞口的配合圓弧門窗洞口與圓弧門窗的配合問題，關(guān)鍵在于使用同一套模具施工。

9、在粉刷階段，泥工班組定做專用弧形模具一式多份，其中一份移交給門窗制作單位，要求按照模具定型加工門窗，統(tǒng)一了標準為后續(xù)的施工奠定了基礎(chǔ)。工程中自認為做的還可以的幾方面圓弧窗洞與門窗的銜接工程中自認為做的還可以的幾方面（五）高層地坪與現(xiàn)澆樓板一次成型的應(yīng)用聞鶯苑標段樓層地坪在混凝土澆搗時，由于工期緊（確保08年12月底交付），采用混凝土一次成形不做粉刷的地坪施工工藝。這樣既能避免日后地坪出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象，又能為后期的裝飾施工爭取時間。工程中自認為做的還可以的幾方面（六）部分細部收頭1為防止業(yè)主日后裝修時把陽臺的防水層破壞而引起室內(nèi)及陽臺滲漏，在聞鶯苑施工中全部用地磚進行鋪貼，并在地漏處用瓷碟做了一個收

10、水口，這樣既保證了觀感，又能有效解決日后二次破壞而引起的房間和地漏滲漏問題。 工程中自認為做的還可以的幾方面2、坡屋頂?shù)年庩柦翘幚砉こ讨凶哉J為做的還可以的幾方面3、不同涂料顏色的處理工程中自認為做的還可以的幾方面4、石材的滴水線 工程中自認為做的還可以的幾方面5、花崗巖線條與墻面的處理。工程中自認為做的還可以的幾方面三、工程管理中值得探討的幾方面 （一）土建施工單位的選擇和管理好的施工單位對我們的工程質(zhì)量和進度起到十分重要的作用，相反，差的施工單位會給我們的質(zhì)量和進度管理帶來很大困難和障礙。在我們桂花城多層、高層的營造過程中，這樣的案例有很多，尤其是與我們第一次合的施工單位，由于他們對本地勞動

11、力市場及我們*在品質(zhì)方面的要求了解不夠，同時由于我們的開發(fā)規(guī)模大而不得不引進第一次合作的外地施工單位，在粉刷階段給我們工程管理帶來十分嚴重的困難，工程部管理人員成了他們的施工員和項目經(jīng)理，為他們找粉刷班組、面磚鋪貼班組，給他們交底。工程管理中值得探討的幾方面從桂花城的土建單位管理過程中我們認為：1、像我們*這樣對產(chǎn)品品質(zhì)的要求，最好要求長期合作的施工單位直接議標進行合作，這樣對工程質(zhì)量的提高是十分有利的。2、面對大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，一定要讓信譽和實力都好的長期合作土建單位先行進場施工，與工程部一同確定實物標準，以給后續(xù)施工方（第一次合作單位）定標準，也只有實物標準對其各班組是十分有效的。工程管理

12、中值得探討的幾方面（二）鋁合金門窗的管理 在桂花城工程的營造過程中，鋁合金門窗的管理是一個比較痛苦的過程，尤其是在進度方面，在過程中我們有許多反思和認識： 1、在標段的劃分上應(yīng)慎重，盡量多選擇幾家專業(yè)單位。我們的高層組團21萬m2建筑規(guī)模，只選擇一家進行施工，而且同時進行，本身就是一種不合理。工程管理中值得探討的幾方面 2、在高層門窗立面分割時采用大固定小開啟，使門窗的現(xiàn)場安裝帶來很大困難，有的門窗只有在現(xiàn)場拆開后再組裝，給工程質(zhì)量（滲水方面）帶來很大隱患。建議在以后此類建筑施工時，應(yīng)要求門窗專業(yè)公司派廠方制作工人到現(xiàn)場進行組裝，而不是由技術(shù)較差的安裝工人進行組裝。工程管理中值得探討的幾方面3

13、、在投訴處理中門窗滲漏水問題所占比重很大且處理起來十分麻煩，我們建議集團能夠有專人依托專業(yè)公司對門窗型材進行研究和改進，以盡量減少因型材缺陷而引起的滲漏問題。工程管理中值得探討的幾方面工程管理中值得探討的幾方面 在整個桂花城的工程營造中，外墻裝飾材料的選擇、考評是花費工程部較大時間和經(jīng)歷。我們一般是在基礎(chǔ)工程時就開始外立面用材選擇，但在整個過程中也有因材料原因而影響工期的事件發(fā)生。多層施工時外墻花崗巖蒲田銹在農(nóng)歷年前確定，此時礦山工人都已過年而無法備料。而年后3、4月份該地區(qū)是雨季，一般無法開礦，造成原來4月底完成的外墻石材到6月底才完成，對工程進度造成一定影響，使景觀工程又處于搶工狀態(tài)。（三

14、）外墻裝飾材料的管理工程管理中值得探討的幾方面 從材料管理過程中我們認為： 1、材料考評除提前外，一定要了解其采購周期、料區(qū)的環(huán)境等綜合因素。（由于材料上拖延對工程進度的影響是成倍的，這樣的事例在我們工程管理中有太多案例） 2、現(xiàn)場材料樣板制作的重要性。 3、項目公司要建立每個項目的材料樣板庫，以便下個項目及兄弟公司借用、考評，可以減少必要的人力和物力。南屏苑組團施工前的實樣 工程管理中值得探討的幾方面聞鶯苑組團施工前的實樣 工程管理中值得探討的幾方面（四）安裝工程的管理安裝工程在住宅工程中的造價比重不大，但在投訴處理的事件中卻占有很大比重。在工程營造過程中我們是十分重視此項管理。外墻雨水管位

15、置、預(yù)留管道在每個樓層的封堵、明管走向的橫平豎直、弱電門口機的實用與美觀等，都是要花時間和心血去管理和跟蹤。因此在工程管理工程中包括公司領(lǐng)導(dǎo)一定要重視安裝工程的管理工作。工程管理中值得探討的幾方面雨水管的細部處理 工程管理中值得探討的幾方面（五）景觀工程的管理 桂花城工程的景觀營造過程是我們工程人員的一個成長過程，也是剛起步的一個過程（從土建人員兼任到目前擁有3個專業(yè)人員和1個設(shè)計人員）。在整個營造過程中有幾個體會： 1、車庫頂要做出景觀層次和美觀，必須要有起伏造型。為避免車庫結(jié)構(gòu)超載和給一樓客戶的采光造成影響，建議在以后設(shè)計中車庫的荷載設(shè)計及單體與車庫頂?shù)母卟顟?yīng)加大。工程管理中值得探討的幾方

16、面 2、軟景施工中的現(xiàn)場把控能力是十分重要，設(shè)計圖紙過多的是停留在平面空間上，而現(xiàn)場是在立體的空間環(huán)境中施工。因此，堆坡造型和喬木定位在現(xiàn)場是一個反復(fù)推敲的過程，而不是完全的按圖施工。要做好，只有在現(xiàn)場從幾個主要面的視點進行認真比對才能營造出比較舒適的空間環(huán)境和景觀營造水準。工程管理中值得探討的幾方面 3、硬質(zhì)施工應(yīng)引入室內(nèi)精裝修的概念。在桂花城的硬質(zhì)景觀施工中，尤其是在高層組團的施工管理中，由于搶工等因素，整個6萬多平方米的景觀工程基本上在2個多月的時間內(nèi)完成，使硬質(zhì)景觀在細部上存在很多遺憾，在后續(xù)修補上造成一定的人力和物力的浪費。這是我們考慮不夠全面所制，如能提前考慮一些精裝修的鋪裝班組介

17、入，可能在高層的景觀營造上能夠有更高一個水平。 4、成立和打造一支景觀營造團隊的必要性，尤其是像我們舟山公司后續(xù)還有許多土地儲備和項目開發(fā)。 工程管理中值得探討的幾方面聞鶯苑組團景觀實景聞鶯苑組團景觀實景聞鶯苑組團景觀實景聞鶯苑組團景觀實景（六）設(shè)計工作的管理設(shè)計管理工作在工程進度和品質(zhì)上起的十分重要的作用。設(shè)計管理工作可能不單單是工程部的事情，而更多的是分管領(lǐng)導(dǎo)或是總經(jīng)理的工作范疇。在工程管理過程中，我們在結(jié)合以往的一些案例，與設(shè)計師一同在使用功能的優(yōu)化，做了比較多的工作。在整個營造過程中，我們與各家設(shè)計師的溝通都是比較順暢。我們始終保持尊重、誠懇、低調(diào)的態(tài)度與設(shè)計師進行溝通，用真誠來打動設(shè)

18、計師為我們工作。在營造過程中體會最深的是我們與設(shè)計師的目標是一致的，即真心想把工程品質(zhì)做好，我們也只有用我們的工程營造質(zhì)量來回報設(shè)計師所付出的心血。工程管理中值得探討的幾方面四、工程管理團隊建設(shè)的幾點想法工程管理團隊建設(shè)的幾點想法1、部門的梯隊建設(shè)和人員搭配方面，建議招聘幾名具有現(xiàn)場施工操作能力的工程管理人員，不需要有很高的學(xué)歷水平。在面對較差施工單位的粉刷管理過程中，此類人員尤為重要。記得在多層、高層某組團施工時，我們臨時聘用一名原粉刷班組包工頭，讓他帶領(lǐng)工程管理人員一同對施工班組進行檢查和交底，確保粉刷工程質(zhì)量。對較差的施工單位，我們采用為其找粉刷班組、面磚鋪貼班組，給他們交底，最終粉刷質(zhì)

19、量得到控制。工程管理團隊建設(shè)的幾點想法對較差的施工單位，我們采用為其找粉刷班組、面磚鋪貼班組，給他們交底，最終粉刷質(zhì)量得到控制。工程管理團隊建設(shè)的幾點想法工程管理團隊建設(shè)的幾點想法2、工程管理人員的考察學(xué)習(xí)要有針對性。只有在工程中遇到問題，如何解決，有針對性的去考察，才會有效果。記得我們在南屏苑西班牙建筑單體細部收頭時，就有許多問題和困難。我們會同設(shè)計共同整理，共同到北京的納帕溪谷進行考察學(xué)習(xí)，應(yīng)用和改進其一些細部收頭。同樣是在景觀工程的營造過程中，我們也是有針對性借鑒和學(xué)習(xí)相類似樓盤的景觀營造，通過實景進行分析和應(yīng)用，尤其是向湖南公司學(xué)習(xí)在景觀營造方面的把控能力。工程管理團隊建設(shè)的幾點想法3、工程管理人員應(yīng)注重成本意識的培訓(xùn)，隨著工程管理人員的增加（由起初的5人增加到現(xiàn)在的18人）和老員工的提升和對外輸出，在桂花城后期高層的管理中尤為突出。目前，我們工程管理人員（基本上都是新員工）在如何通過合理的工序、施工方法、材料替代等方面來節(jié)約成本的概念不清、意識不強。因此如何對其有針對性的進行培訓(xùn)和引導(dǎo)是十分有必要。五、在室外搶工中的幾點想法在室外搶工中的幾點想法