杭州別墅市場研究報告_secret

1、杭州別墅報告杭州別墅市場的總體概況1、杭州別墅市場的發(fā)展杭州的別墅開發(fā)起步很早，應(yīng)該說是從1993年開始，當(dāng)時在之江旅游度假區(qū)一帶開發(fā)了一些外銷的別墅項目，如之江旅游度假區(qū)的夢湖山莊、常安山莊等樓盤，以及位于錢塘江大橋?qū)Π兜闹▓@別墅，位于城東九堡一帶的圓夢園別墅項目等。歸結(jié)這些別墅項目的特點(diǎn)，開發(fā)水平并不高，并且主要是針對外銷，因此并沒有在市場上引起大的反響，總體的銷售狀況也不盡如人意。進(jìn)入1995年，綠城房產(chǎn)桂花園系列的城市別墅在城西出現(xiàn)，加上南都別墅、皇朝花園、陽光花園等其他城市別墅項目的逐步推出，杭州的別墅市場開始初步的形成。由于這一時期的別墅在規(guī)劃、建筑立面設(shè)計、戶型以及環(huán)境方面都

2、有了比較大的進(jìn)步，并且針對的是內(nèi)銷市場，強(qiáng)調(diào)別墅的可居住性和相對便宜的銷售價格，因此獲得了相當(dāng)不錯的銷售業(yè)績，使杭州的別墅發(fā)展更加快捷。2、別墅的類型隨著別墅的發(fā)展趨勢來看，不難發(fā)現(xiàn)別墅多元化是市場發(fā)展的必然趨勢，其別墅產(chǎn)品類型分為：經(jīng)濟(jì)型、獨(dú)棟式、豪宅式和聯(lián)排式和多聯(lián)、雙聯(lián)及疊加式別墅。3、杭州別墅的供求分析 、市場供求1.需求旺盛，供應(yīng)不足。一方面土地資源日益稀缺，另一方面，隨著整體國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會階層的劃分不斷清晰，都市新貴、富有人群顯著的增多。具備購買高檔別墅的人越來越多，別墅消費(fèi)需求會越來越旺盛。2.建筑品質(zhì)的提高-開發(fā)商就會越來越珍惜手中的別墅土地，從而開發(fā)一些附加價值更多

3、的別墅產(chǎn)品。因此，在未來，別墅產(chǎn)品將會逐漸細(xì)分，以適應(yīng)多層次的市場需求。此外，別墅在品質(zhì)上將會有較大的提升，甚至?xí)霈F(xiàn)更多的頂級別墅。所以，市場供求關(guān)系發(fā)生變化，供應(yīng)有限而需求越調(diào)越大，豪宅的價格自然會上升。”、政策嚴(yán)控1.別墅豪宅土地資源日益緊缺-據(jù)中新網(wǎng)2006年12月13日電人民日報記者12日從正在南寧召開的全國地籍管理工作會議上獲悉：今年各地普遍重視土地變更調(diào)查工作，從前一段各地報送的數(shù)據(jù)情況來看，2006年新增建設(shè)用地數(shù)量與去年基本持平。(2006年初國土資源部土地利用管理司副司長束克欣表示，截至2005年，全國供應(yīng)商品房建設(shè)用地共約3.7萬公頃，其中普通商品房用地約占30%，經(jīng)濟(jì)適

4、用房用地約占10%，別墅、高檔公寓用地約占0.16%。 2006年，國家將繼續(xù)停止別墅等低密度住宅建設(shè)用地的供應(yīng)，并出臺措施嚴(yán)查尚在違規(guī)批出的別墅用地。建議開發(fā)商“不要再打別墅的主意”。)今后國土資源部會出臺措施，嚴(yán)查各地已經(jīng)批出和正在批出的別墅、高檔公寓用地。對于違規(guī)批地行為，國土資源部將進(jìn)行嚴(yán)厲查處。束克欣表示，目前我國建設(shè)用地資源緊張，亂批別墅、高爾夫球場等用地事關(guān)國家利益問題，國家今后會更加重視。2.土地有償使用費(fèi)提高-中國土地產(chǎn)權(quán)管理制度逐步完善，有效保護(hù)了群眾的合法權(quán)益。11月22日，據(jù)財政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)的關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知要求

5、，從2007年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將在原基礎(chǔ)上提高1倍。通知規(guī)定，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍，并按照實際新增建設(shè)用地面積征收；地方新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)全額繳入省級國庫；主要參照基本農(nóng)田面積和土地開發(fā)整理重點(diǎn)任務(wù)分配新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。此外，通知對新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征管、收繳程序、清欠、監(jiān)督檢查等也作出了規(guī)定。那么，目前市場上在銷的別墅項目和已經(jīng)審批的存量別墅用地在幾年內(nèi)消化殆盡之后，未來的別墅市場將呈何種態(tài)勢？如果別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目不再有新的建設(shè)項目的供應(yīng)，市場上將不再有新的別墅類房地產(chǎn)的項目的供應(yīng)，別墅類房地產(chǎn)需求將只能限于200

6、6年12月12日前的別墅類房地產(chǎn)新建項目的供應(yīng)和已經(jīng)建成項目的供應(yīng)，其需求的被滿足將只能由這些項目來滿足。 4、購買人群的需求特征據(jù)了解大多數(shù)人對別墅心理承受價位在200萬元以內(nèi)。因此杭州別墅需求面積以150平方米到300平方米為主（均價在6700-13000元/平）。其中150平方米至200平方米的需求率達(dá)38%，200平方米至250平方米的需求率擁有29%，251平方米至300平方米的需求率在20%左右。然而別墅的購買人群是典型的小眾市場，他們經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，對生活品質(zhì)要求較高，有相對固定的社交活動范圍與層面。但是這些僅僅是基本共性，由于其職業(yè)情況、生活背景、收入來源等多方面的差別，其對于別

7、墅物業(yè)，無論是選擇、購買還是使用都表現(xiàn)出一定的差異性。從客戶籍貫的角度分析，目前在杭州別墅的購買人群中，杭州籍人士占了近二分之一，省內(nèi)其他城市的買家占了三分之一，國內(nèi)其他地區(qū)（外省市）的買家占了約六分之一。其中，每套別墅價位達(dá)300萬元以上的杭州籍人士比例有所下降，每套別墅價位在200萬以下的杭州籍人士比例有所上浮。從客戶的職業(yè)狀況分析，觀察近期杭州別墅市場，確實有白領(lǐng)客戶比例上升的現(xiàn)象，但主要還是表現(xiàn)在一些中低價位的經(jīng)濟(jì)型別墅中。再者，白領(lǐng)是一個比較籠統(tǒng)、寬泛而且不甚嚴(yán)格的概念，其“純度”各有不同，主要還是以私營業(yè)主為主力客戶。值得注意的是，許多私營企業(yè)主或主要合伙人等對購買別墅相對表現(xiàn)較為

8、低調(diào)，不喜張揚(yáng)，出于身份和社交范圍等多種因素考慮，往往在登記調(diào)查過程中將自己歸入企業(yè)中高級管理人員一類。因此，中高級管理人員比例中存在一定的“老板”階層，可謂是“真正的金領(lǐng)”階層。起個標(biāo)題但是別墅從用途來分為：生活型別墅：就是把別墅作為第一居所需求。這類別墅一般面積適中，總價在200萬元左右，交通便利，適合少量經(jīng)營實體或貿(mào)易人，從事金融、證卷、保險業(yè)的高收入人士。 度假型別墅：購買這類別墅的人基本上有兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)。這類別墅適合人群比較散，既有私營企業(yè)老板，也有文化界成功人士，還有持外國護(hù)照的內(nèi)地做生意的華人等。出租性別墅：這類別墅雖然價格較高，但由于環(huán)境和管理水平優(yōu)于經(jīng)濟(jì)型別

9、墅，再加上出租價格不低，很適合投資，租客大都是外資企業(yè)的高級職員或高層管理人員。經(jīng)營性別墅：就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅。一般來說，別墅不僅僅是度假區(qū)的一個組成部分，還有如：酒店、娛樂設(shè)施等相關(guān)營業(yè)性配套建筑共同組成，而且，通常不公開出售，每棟不分割產(chǎn)權(quán)。商住型別墅：一般是一個大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級管理人員的寓所。5、杭州別墅板塊目前杭州可分為：蕭山、西溪、臨平、良諸、濱江、臨安青山湖、富陽銀湖、千島湖和閑林（包括五常、小和山）這九大板塊。這九個板塊的別墅價格根據(jù)周邊的環(huán)境不同，價格也有明顯的差距。如濱江板塊的別墅單價普遍在7000元

10、平方米以上，富陽銀湖開發(fā)區(qū)的別墅單價一般在30003500元平方米左右，閑林板塊（包括五常、小和山）單價一般在35004000元平方米二、杭州別墅板塊分析1板塊介紹.銀湖板塊銀湖開發(fā)區(qū)地處富陽市受降鎮(zhèn)，該區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，有杭州野生動物園、黃公望森林公園、高爾夫球場等旅游設(shè)施。與杭州近郊其他別墅板塊相比，銀湖板塊呈現(xiàn)出三大特征。一是開發(fā)時間較早，銀湖板塊的啟動可以追溯到上世紀(jì)90年代的伊甸山莊、紫云山莊、秀水山莊、金苑山莊等第一批別墅項目，2001年之后又相繼啟動了金都富春山居、綠城七里香溪、三盛頤景山莊等樓盤，到現(xiàn)在又添了許多“新軍”。二是開發(fā)量極大，經(jīng)初步統(tǒng)計，別墅項目已達(dá)10余個，開發(fā)土地

11、4230余畝，總開發(fā)量超過100萬平方米，其中，前期已有交付且后期還有銷售的樓盤有三盛頤景山莊、金都富春山居、綠城七里香溪等項目，在建的有美達(dá)五月香山、三江鳴翠藍(lán)灣、西湖山度假村、清竹藍(lán)庭、清源上林湖、九龍山莊等。三是它是繼之江板塊之后的又一大型別墅板塊，銀湖內(nèi)90%的項目均為別墅、排屋，即使有公寓等物業(yè)類型也是少量補(bǔ)充。今后還將有大量的別墅推向市場，大型高檔別墅區(qū)構(gòu)筑了銀湖區(qū)內(nèi)獨(dú)具特色的高尚生活氛圍。目前該區(qū)在二手市場上主力樓盤是金都富春山居、綠城七里香溪、萬安秀水山莊。單套總價約在300萬-500萬之間，是經(jīng)濟(jì)自住型別墅。該區(qū)主要客戶來源于杭州的企業(yè)高級管理層、杭州及省內(nèi)周邊民營企業(yè)主、新

12、興金領(lǐng)階層等。板塊特征：一是開發(fā)時間較早；二是開發(fā)量極大；三是它是繼之江板塊之后的又一大型別墅板塊區(qū)域環(huán)境：富陽城區(qū)是以富春江為依托，沿江開發(fā)的房地產(chǎn)市場。受降區(qū)塊開發(fā)是依托小山坡，結(jié)合一些小溪、水系及房地產(chǎn)開發(fā)理念的提升造就出銀湖區(qū)塊的房地產(chǎn)市場。交通：交通規(guī)劃方面將在接下來實施與余杭的銜接，規(guī)劃將對與余杭相連的道路進(jìn)行改造，目的在于體現(xiàn)富陽與各個區(qū)域的整體連接性未來發(fā)展：富陽房地產(chǎn)主要特點(diǎn)是富陽的地理位置因素決定房地產(chǎn)市場發(fā)展。富陽房地產(chǎn)發(fā)展也是因為不同的區(qū)域特點(diǎn)而造就兩個不同的區(qū)域市場。富陽城區(qū)是以富春江為依托，沿江開發(fā)的房地產(chǎn)市場。受降區(qū)塊開發(fā)是依托小山坡，及房地產(chǎn)開發(fā)理念的提升結(jié)合一

13、些小溪、水系，造就出銀湖區(qū)塊的房地產(chǎn)市場。也正因為這兩個特點(diǎn)，決定了今后富陽房地產(chǎn)的發(fā)展方向。因為希望展現(xiàn)出自身特別的優(yōu)勢，所以今后富陽的房地產(chǎn)發(fā)展還將依托這兩大特點(diǎn)進(jìn)行發(fā)展。 另外富陽除了環(huán)境的優(yōu)勢，還有地理位置的優(yōu)勢和文化沉淀優(yōu)勢。除了離杭州較近，受杭州經(jīng)濟(jì)帶動的效果比較明顯，另外富陽也屬于黃金旅游線的必經(jīng)要道。 別墅定位：經(jīng)濟(jì)自住型別墅產(chǎn)品類型：以排屋為主總價范疇：單套總價約在300萬-500萬之間面積范疇:600-800平方米客戶來源：該區(qū)客戶主要來源于杭州的企業(yè)高級管理層、杭州及省內(nèi)周邊民營企業(yè)主、新興金領(lǐng)階層等。.閑林板塊（包括五常、小和山）小和山有一流的自然條件資源，北面有小和山

14、森林公園，南面是午潮山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，林木茂盛，空氣宜人。高教園區(qū)落戶于小和山，在優(yōu)越的自然環(huán)境中又增添了優(yōu)越的人文環(huán)境，能充分享受高教園區(qū)內(nèi)的圖書館、運(yùn)動場、醫(yī)院等配套設(shè)施，內(nèi)外因素的結(jié)合使小和山區(qū)塊成為杭州別墅新一輪的熱點(diǎn)區(qū)域之一。在建的代表性別墅排屋樓盤有浪漫和山、綠野春天。該區(qū)域已交付進(jìn)入二手市場的代表性樓盤是美達(dá)九月森林。目前二手市場在售單套別墅總價在700萬-1000萬之間。閑林、老余杭是典型的丘陵地貌，連綿的坡地與閑趣十足的池塘相間，從自然條件看更適于建造排屋。02省道(杭昱公路)正在拓展成雙向8車道的景觀大道，邊上各有50米左右寬的綠化帶，收費(fèi)站也已移至與臨安交界處，從而為

15、閑林的發(fā)展又提供了一次機(jī)遇。一直以來，該區(qū)塊以開發(fā)別墅、排屋為主。該區(qū)域是杭州目前別墅排屋分布最為集中的區(qū)域，有約1200畝的綠城桃花源，4000畝的金成江南春城，3000余畝的大華西溪風(fēng)情，5000畝的華安西溪山莊，120畝的福田假日之約，600畝的經(jīng)協(xié)學(xué)林雅苑，420畝的華立江南水鄉(xiāng)，500畝的華立爵士風(fēng)情，300畝的金都雅苑，200畝的贊成荊山翠谷，3000畝的通策在河之洲，300畝的博雅水木清華，800畝的華門清水灣等項目，另外還有大量的土地在進(jìn)行儲備，估計有30000畝左右的開發(fā)量。在目前二手市場上此區(qū)域的別墅除了綠城桃花源單套總價在600萬-1200萬一枝獨(dú)秀之外，其他樓盤單套別墅

16、總價一般在300萬-500萬之間，面積在600平方米。該區(qū)購買對象以杭州的企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、自由職業(yè)者，文藝界人士以及大學(xué)教授、投資者為主。板塊特征：閑林板塊今年以來一直是頗具爭議的板塊之一，一方面無論是公寓還是別墅、排屋，其供應(yīng)量都十分巨大，而且目前杭徽高速正在建設(shè)過程之中，因此路面情況較差，對其整體形象有一定影響，但另一方面，隨著文一路、文二路延伸段的開通，使得該板塊離市區(qū)的車程縮短到19公里左右，閑林板塊正逐漸融于大城西的發(fā)展布局之中區(qū)域環(huán)境：北面有小和山森林公園，南面是午潮山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，林木茂盛，空氣宜人。交通：02省道(杭昱公路)正在拓展成雙向8車道的景觀大道，邊上各有

17、50米左右寬的綠化帶，收費(fèi)站也已移至與臨安交界處，距市中心武林廣場18公里，從天目山路黃龍體育中心出發(fā)，車程僅需20余分鐘。未來發(fā)展：閑林的規(guī)劃是以“02省道南面為規(guī)劃區(qū)主中心，用地以行政辦公用地、商業(yè)金融用地、廣場、文化娛樂為主，北面沿和睦路規(guī)劃為副中心，以大型超市、醫(yī)院、商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主”的規(guī)劃藍(lán)圖。及其定位：經(jīng)濟(jì)自住型別墅產(chǎn)品類型：排屋為主總價范疇：樓盤單套別墅總價一般在300萬-500萬之間面積范疇:600-800平方米客戶來源：該區(qū)購買對象以杭州的企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、自由職業(yè)者，文藝界人士以及大學(xué)教授、投資者為主。.西溪板塊此板塊的別墅最大的特點(diǎn)就是距離市中心很近，堪稱城區(qū)

18、型別墅。大體可以分為兩塊。一塊是位于城西蔣村。該區(qū)域開發(fā)時間較早，早期以綠城的桂花系列別墅為代表。隨著最后兩個別墅排屋項目南都林語別墅和陽光地帶的交付，該區(qū)域再出現(xiàn)別墅的可能性已經(jīng)不大。據(jù)統(tǒng)計，城西的排屋和別墅總計大約有50萬平方米。該區(qū)別墅排屋都已進(jìn)入二手市場，主要別墅排屋有綠城桂花系列、南都林語別墅、陽光地帶排屋、世紀(jì)西溪別墅、華立星洲小部分排屋、紫金庭院排屋等。由于地段上的優(yōu)勢，價格都不低，獨(dú)立別墅要千萬以上，單套排屋價格都在300萬-500萬之間。自然環(huán)境：依靠在西溪濕地國家公園交通：交通便捷，距離杭州市中心很近，距離不到11公里。未來發(fā)展：及其定位：經(jīng)濟(jì)自住型別墅產(chǎn)品類型：排屋為主總

19、價范疇：單套排屋價格都在300萬-500萬之間。面積范疇:600-900平方米客戶來源：該區(qū)購買對象以杭州的企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、自由職業(yè)者大華西溪風(fēng)情沒說？.蕭山湘湖板塊湘湖是蕭山的母親湖，湖成葫蘆形，南北兩岸傍山，舊稱沿湖八十里，明朝在湖的中狹處建有“跨湖橋”，把湖分為上、下湘湖，后因上湘湖淤塞成田，目前的湘湖僅是當(dāng)時下湘湖一隅。湘湖原是錢塘江古河道的遺跡，因傍水依山、襟江帶湖、風(fēng)景秀麗而得名。湘湖旅游度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)已列入浙江省旅游發(fā)展“九五”計劃和2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃的重點(diǎn)，特別是將在2006年舉辦的世界休閑博覽會，更是激發(fā)了區(qū)塊的熱度。隨著臨湖別墅的開發(fā)，將構(gòu)筑一個自然、生命、綠色三

20、位一體的旅游休閑度假新概念。蕭山湘湖區(qū)塊在售、待售樓盤表別墅樓盤有蘇黎士小鎮(zhèn)428畝、南岸花城680余畝、湖濱花園260畝、天樂云都430畝、奧蘭多小鎮(zhèn)3萬多平方米。自然環(huán)境：湘湖是蕭山的母親湖，湖成葫蘆形，南北兩岸傍山，舊稱沿湖八十里，明朝在湖的中狹處建有“跨湖橋”，把湖分為上、下湘湖，后因上湘湖淤塞成田，目前的湘湖僅是當(dāng)時下湘湖一隅。湘湖原是錢塘江古河道的遺跡，因傍水依山、襟江帶湖、風(fēng)景秀麗而得名。交通：未來的地鐵總站，離杭州市中心20公里，蕭山市中心10公里未來發(fā)展：將構(gòu)筑一個自然、生命、綠色三位一體的旅游休閑度假新概念及其定位：度假式的別墅產(chǎn)品類型：排屋單價范疇：總價范疇：450-80

21、0萬面積范疇:550-1000平方米客戶來源：該區(qū)域的主要客戶是杭州的私營企業(yè)主，大型企業(yè)的高級管理層以及省內(nèi)其他地方的私營業(yè)主，并且有部分海外客源。.良渚板塊良渚區(qū)塊很早就開始了完整、統(tǒng)一、科學(xué)的整體規(guī)劃，在2001年編制的杭州市城市總體規(guī)劃(2001-2020年)中就確立了組團(tuán)的發(fā)展趨勢，同時基于遺址保護(hù)的需要，完成了組團(tuán)內(nèi)部的詳細(xì)規(guī)劃，以生態(tài)景觀為主導(dǎo)，以良渚遺址保護(hù)區(qū)為核心，組團(tuán)布局表現(xiàn)為“一區(qū)一園四片”，形成具有文化氣息的衛(wèi)星小鎮(zhèn)。這一區(qū)在售、待售樓盤表別墅樓盤有良渚文化村竹徑茶語近1萬畝、香格里拉1000多畝。自然環(huán)境：有東明山森林公園，群山環(huán)繞，森林茂密，登高遠(yuǎn)眺，重疊的山巒，郁

22、郁蔥蔥的翠竹盡收眼底，特殊的自然環(huán)境，形成了獨(dú)特的小氣候，冬暖夏涼，公園內(nèi)依托了大量的古跡，成為有名的良渚文化。交通：交通便捷，距離杭州市區(qū)約20公里未來發(fā)展：以生態(tài)景觀為主導(dǎo)，以良渚遺址保護(hù)區(qū)為核心，組團(tuán)布局表現(xiàn)為“一區(qū)一園四片”，形成具有文化氣息的衛(wèi)星小鎮(zhèn)。及其定位：經(jīng)濟(jì)自住型別墅產(chǎn)品類型：排屋單價范疇：總價范疇：600-700萬面積范疇:600-1000平方米客戶來源：該區(qū)購買對象以杭州的企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、自由職業(yè)者，文藝界人士以及大學(xué)教授、投資者為主。.臨安青山湖板塊臨安是森林資源十分豐富的國家生態(tài)示范市，全市森林覆蓋率達(dá)74.9%。青山湖是臨安自然環(huán)境最好的部分，湖面達(dá)10平方

23、公里，比西湖幾乎大一半，周圍群山環(huán)抱、植被豐富、水質(zhì)良好、風(fēng)景旖旎，地貌屬類十分豐富，湖北更有300畝美國引進(jìn)的池杉木。臨安市政府正對進(jìn)入青山湖的石臨公路進(jìn)行改造，隨著配套的不斷完善，青山湖將成為杭州的后花園，成為杭城度假別墅的新大陸。這里在售、待售樓盤表別墅樓盤有錦繡錢塘1150畝、青城山語間1500多畝、青山翠湖3600多畝、吳越山莊200畝、青山湖太陽灣100畝。自然環(huán)境：臨安是森林資源十分豐富的國家生態(tài)示范市，全市森林覆蓋率達(dá)74.9%。青山湖是臨安自然環(huán)境最好的部分，湖面達(dá)10平方公里，比西湖幾乎大一半，周圍群山環(huán)抱、植被豐富、水質(zhì)良好、風(fēng)景旖旎，地貌屬類十分豐富，湖北更有300畝美

24、國引進(jìn)的池杉木。交通：臨安青山湖距離杭州主城區(qū)30分鐘車程未來發(fā)展：臨安市政府正對進(jìn)入青山湖的石臨公路進(jìn)行改造，隨著配套的不斷完善，青山湖將成為杭州的后花園，成為杭城度假別墅的新大陸。及其定位：度假式別墅產(chǎn)品類型：獨(dú)幢別墅單價范疇：總價范疇：250-300萬面積范疇:250-500平方米客戶來源：該區(qū)域的主要客戶是杭州的私營企業(yè)主，大型企業(yè)的高級管理層以及省內(nèi)其他地方的私營業(yè)主、濱江板塊（之江度假村）該區(qū)域為錢塘江南北兩岸，目前有國信嘉園、華龍碧水豪園以及六合源三個項目，都是排屋為主，供應(yīng)量非常有限，未形成氣候。但之江旅游度假區(qū)是杭州別墅發(fā)展最早的區(qū)域，19931995年期間開發(fā)的夢湖山莊、常

25、安山莊等樓盤主要為外銷房，銷售情況并不理想。到上世紀(jì)90年代末期，隨著新西湖花園、九溪玫瑰園的開發(fā)和熱銷，該區(qū)塊的別墅炙手可熱，整個區(qū)域的別墅供應(yīng)量不斷加大，涌現(xiàn)了如東方苑、南都高爾夫、愛都楓丹白露、云棲蝶谷、萬安景月灣等諸多別墅項目。之江旅游度假區(qū)是杭州目前高檔別墅最為集中的區(qū)域，該區(qū)域的別墅單價普遍在7000元平方米以上，單套總價基本在150300萬元之間，并且不乏像九溪玫瑰園、東方苑、南都高爾夫這樣的頂級別墅。該區(qū)域的主要客戶是杭州的私營企業(yè)主，大型企業(yè)的高級管理層以及省內(nèi)其他地方的私營業(yè)主，并且有部分海外客源。自然環(huán)境：依托錢塘江兩岸風(fēng)景，六和塔古跡景區(qū)交通：交通便利，離杭州主城區(qū)20

26、分鐘內(nèi)的車程未來發(fā)展：及其定位：度假式別墅產(chǎn)品類型：排屋總價范疇：150-300萬面積范疇:250-500平方米客戶來源：該區(qū)域的主要客戶是杭州的私營企業(yè)主，大型企業(yè)的高級管理層以及省內(nèi)其他地方的私營業(yè)主，并且有部分海外客源。、臨平板塊臨平是目前杭州建設(shè)規(guī)劃的“一主三副”三大副城中發(fā)展最為成熟的一大副城該板塊離杭州市區(qū)約20公里，目前常住居民人口約15萬，各項配套設(shè)施十分齊全，作為一個成熟的衛(wèi)星城完全可以自行解決一切生活配套問題。而該板塊內(nèi)的幾個主要別墅項目都是在臨平市區(qū)內(nèi)，依拖臨平的成熟配套，形成了杭州少見的城市別墅群。目前臨平在售的別墅項目之一是華清山莊，一方面擁有附近臨平山、上塘河的自然

27、景觀，一方面離臨平市中心僅僅只有5分鐘的車程，可以說是真正意義上的“城市別墅”。該項目價格在每幢240-350萬元之間，排屋價格每幢在110-210萬元之間。自然環(huán)境：擁有附近臨平山、上塘河的自然景觀交通：離臨平市中心僅僅只有5分鐘的車程，離杭州市區(qū)約20公里未來發(fā)展：杭州建設(shè)規(guī)劃的“一主三副”三大副城之一及其定位：經(jīng)濟(jì)自住型別墅產(chǎn)品類型：排屋單價范疇：總價范疇：110-350萬面積范疇:200-500平方米客戶來源：該區(qū)域的主要客戶是杭州的私營企業(yè)主，大型企業(yè)的高級管理層以及省內(nèi)其他地方的私營業(yè)主、千島湖板塊淳安千島湖由于離杭州約145公里車程，因此一直以來其房產(chǎn)開發(fā)的價值沒有被市場所重視，

28、直到近幾年隨著杭州不斷的向周邊擴(kuò)展和2006年杭千高速的貫通以及當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)發(fā)展，許多杭州品牌房產(chǎn)開發(fā)商如綠城、濱江、云天等公司都相繼投入該區(qū)項目的開發(fā)中。從目前在售以及預(yù)告的項目中，我們發(fā)現(xiàn)幾大特點(diǎn)，一是幾乎所有樓盤都定位為高檔的度假別墅，如千島湖濱江度假酒店別墅、千島湖潤和度假村、卓郡千島湖天嶼國際度假村等，幾乎每個樓盤都附帶一家豪華酒店（當(dāng)?shù)卣诔鲎屚恋貢r的條件之一）；二是所有項目都依山面水而建（淳安本身多山），可見當(dāng)?shù)刈匀毁Y源豐富。目前千島湖大部分項目都還處于前期定位階段，估計在2008年將迎來一個開盤的高峰期。就目前在售的項目而言，翡翠島山水名墅就是典型的千島湖山水別墅項目，項目位

29、于中心湖區(qū)的翡翠島上，每套面積在300-500平芳米，目前均價為13000元/平方米。2、各板塊重點(diǎn)項目分析項目名稱板塊建筑風(fēng)格自然景觀產(chǎn)品類型/主力面積營銷點(diǎn)購買的客戶群綠城西子玫瑰溪谷別墅臨安青山湖歐美風(fēng)格有湖景、山景、溪景三重景觀資源，自然條件得天獨(dú)厚。規(guī)劃為以小院別墅、獨(dú)立別墅及森林別墅為主的頂級居住區(qū)。/ 300-400方依托清山湖秀麗風(fēng)景綠城桃花源閑林綜合意式、法式、英式等多種別墅風(fēng)格桃花源生態(tài)居住區(qū)，是一個山重水碧、風(fēng)景優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境獨(dú)立別墅/330-500方良渚文化村竹徑茶語良渚采用大空間的地中海式風(fēng)格三面環(huán)山抱水，環(huán)境獨(dú)立幽靜，景觀與山體和水系的結(jié)合排屋/130-270方華清山莊臨平南臨上塘河，北靠臨平山，是一個背山面水的別墅區(qū)獨(dú)立別墅250-505方；排屋170-340方在城區(qū)中的別墅綠城七里香溪別墅園區(qū)富陽銀湖西歐風(fēng)格園內(nèi)具有“一源三溪五湖”，自然溪流長達(dá)七里小型獨(dú)立別墅/ 240300方大型的別墅度假區(qū)宋城蘇黎士小鎮(zhèn)蕭山歐洲風(fēng)格三面環(huán)山，西臨湘湖，東接休博園獨(dú)立別墅300-450方；聯(lián)排260-290方毗鄰休博園，依靠湘湖美景大華西溪風(fēng)情西溪中央生態(tài)景觀湖和園林景觀排屋249