期房轉(zhuǎn)讓法律問(wèn)題思考_secret

1、期房轉(zhuǎn)讓法律問(wèn)題思考一、期房轉(zhuǎn)讓的概念期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。本文所說(shuō)的期房轉(zhuǎn)讓的期間還包括至購(gòu)房者辦理好房產(chǎn)證(小產(chǎn)證)之前，這一段期間購(gòu)房者把房屋再次轉(zhuǎn)讓的行為。二、期房轉(zhuǎn)讓的合法性分析期房轉(zhuǎn)讓使得一部分投資商在短期內(nèi)獲得利益從而帶動(dòng)了房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但由于一些投資客的投機(jī)也擾亂了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，引起了購(gòu)房市民的恐慌，產(chǎn)生了負(fù)面影響。因此一些地方相繼出臺(tái)了期房限制轉(zhuǎn)讓的政策，那么期房轉(zhuǎn)讓究竟是否合法呢？根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬

2、證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！?。我國(guó)合同法第五十二條的第五項(xiàng)也規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同是無(wú)效的合同，而中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法是全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過(guò)的，是屬于法的效力等級(jí)中的法律。按照邏輯推理期房轉(zhuǎn)讓也就自然無(wú)效。但是按照這樣的邏輯思路就會(huì)得出中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法是一部自相矛盾法律的結(jié)論，因?yàn)樵摲ǖ谒氖臈l規(guī)定商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；(二)待有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(四)向縣級(jí)

3、以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。這就是說(shuō)該法第四十四條的規(guī)定是允許在建過(guò)程中的房屋(沒(méi)有房地產(chǎn)權(quán)證)進(jìn)行交易的，這豈不是自相矛盾嗎？在現(xiàn)實(shí)生活中也有同樣的困惑，因?yàn)槠诜磕懿荒苜I賣不同的地方政策又各不相同，有的地方允許而有的地方又不允許(如南京、上海等)。其實(shí)期房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題在1995年1月1日生效實(shí)施的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法中就已經(jīng)作出了規(guī)定，只不過(guò)是一個(gè)授權(quán)性規(guī)定而已。該法第四十五條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買

4、的末竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！薄５珪r(shí)至今日，近十年的時(shí)間國(guó)務(wù)院也沒(méi)有出臺(tái)這方面的規(guī)定，致使至今還沒(méi)有一部全國(guó)性的行政法規(guī)來(lái)操作期房買賣問(wèn)題。這不能不說(shuō)是我國(guó)立法的滯后，但從中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的本意來(lái)看是準(zhǔn)許期房交易的，只是把交易的具體程序、方法等授權(quán)給國(guó)務(wù)院來(lái)具體實(shí)施而已。根據(jù)法理學(xué)的一般原理，只要是法律和行政法規(guī)沒(méi)有禁止的，公民便可以選擇作為或不作為。因此公民(包括法人和其他組織)有權(quán)利選擇作為即進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓。而且此種期房轉(zhuǎn)讓行為是合法的而不是非法的。三、“期房限轉(zhuǎn)”政策的法律性質(zhì)分析南京、浙江、上海等地相繼出臺(tái)了期房限制轉(zhuǎn)讓的政策，以限制購(gòu)房中的短期炒

5、作行為。下面以2004年4月20日，上海市政府發(fā)布的上海市人民政府關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定(俗稱“期房限轉(zhuǎn)”政策)為例作一分析。1、該決定的法律效力問(wèn)題該決定是由上海市政府制定頒布的根據(jù)我國(guó)立法法第七十三條的規(guī)定：省、自治區(qū)、直轄市和較大的市的人民政府，可以根據(jù)法律、行政法規(guī)和本省、自治區(qū)、直轄市的地方性法規(guī)，制定規(guī)章。地方政府規(guī)章可以就下列事項(xiàng)作出規(guī)定：(一)為執(zhí)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)的規(guī)定需要制定規(guī)章的事項(xiàng)；(二)屬于本行政區(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)。因此，根據(jù)該規(guī)定不難看出上海市政府發(fā)布的上海市人民政府關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定屬于地方政府規(guī)章，其主要是對(duì)本行政區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)

6、行調(diào)控管理。其效力明顯低于全國(guó)人大及常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)。2、該決定只是限制居住性質(zhì)房屋的期房轉(zhuǎn)讓，而不涉及其他性質(zhì)的商品房的期房轉(zhuǎn)讓。該決定規(guī)定“除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證前，預(yù)購(gòu)人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可以按規(guī)定辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記”。這一決定也從側(cè)面說(shuō)明了期房本身是可以轉(zhuǎn)讓的，只是由于居住性質(zhì)的房屋關(guān)系到絕大多數(shù)人的生活和社會(huì)的穩(wěn)定，為此政府從房地場(chǎng)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的角度出發(fā)，用行政手段來(lái)調(diào)控房地場(chǎng)市場(chǎng)的秩序。3、該決定對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中期房市場(chǎng)的影響上海市人民政府關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定中規(guī)定“自2004年4月26日起，預(yù)購(gòu)人購(gòu)買的預(yù)售商品

7、住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記?！睂?duì)此決定的理解有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十七條的規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！币虼诉@種情況下買賣雙方簽定的房地產(chǎn)買賣合同因違反行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，商品房預(yù)告登記的證明是一種“權(quán)屬證書(shū)”，具有準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)，這種情況下買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)為有效。筆者認(rèn)為該決定并不必然導(dǎo)致商品房預(yù)購(gòu)人在取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前轉(zhuǎn)讓該房屋的合同無(wú)效，而僅僅是導(dǎo)致無(wú)法辦理轉(zhuǎn)讓登記而已。房地產(chǎn)屬于不

8、動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)變動(dòng)有兩個(gè)基本原則即公示原則和公信原則。公示原則要求物權(quán)的變動(dòng)(產(chǎn)生、變更、消滅)必須以一定的可以使人們從外部察知的方式顯示出來(lái)。因此登記便成了物權(quán)變動(dòng)外在表現(xiàn)的主要方法，不動(dòng)產(chǎn)公示原則對(duì)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的交易安全起著巨大的作用。公信原則是指人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)以“登記為準(zhǔn)”予以信賴，即使登記的物權(quán)狀態(tài)和真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不一致也不能影響物權(quán)變動(dòng)的效力。公信原則雖然有時(shí)會(huì)損害真正權(quán)利享有人的利益，但其對(duì)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和保護(hù)物權(quán)的交易安全起到了不可磨滅的作用。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)公示原則和公信原則，我們不難看出上海市人民政府關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定規(guī)定的“在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理

9、預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。”只是說(shuō)明在這種情況下的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)法對(duì)抗第三人，一旦賣方違背誠(chéng)實(shí)信用而反悔或把房子再轉(zhuǎn)賣給他人，買房人很難從法律上獲得風(fēng)險(xiǎn)保障。此外根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋(一)第四條：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”的規(guī)定，我們也不難得出期房限轉(zhuǎn)中期房買賣仍然有效的結(jié)論。因?yàn)樯虾Ｊ腥嗣裾P(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定并不是全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，該決定在法的效力等級(jí)上只是相當(dāng)于地方政府規(guī)章，不能據(jù)此認(rèn)定期房買賣合同

10、無(wú)效，只要期房買賣合同的雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)且具有相應(yīng)的民事行為能力就是合法有效的。四、期房轉(zhuǎn)讓如何規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)既然期房可以轉(zhuǎn)讓那我們?cè)鯓硬拍茉诜缮媳ＷC期房有效轉(zhuǎn)讓呢？現(xiàn)實(shí)中一般可采取以下兩種方式：第一種方式是買賣雙方簽定一份預(yù)購(gòu)協(xié)議雙方對(duì)預(yù)備買賣的房屋的基本情況、價(jià)款支付、房屋的交付及預(yù)辦理交易過(guò)戶的日期作基本約定。并由賣方支付一定的定金待賣方取得產(chǎn)證時(shí)，雙方再按照預(yù)購(gòu)協(xié)議的約定期限簽定房屋買賣合同。這種操作模式是預(yù)購(gòu)(售)雙方對(duì)期房的買賣達(dá)成的一種意向。根據(jù)合同法第八條規(guī)定“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合

11、同，受法律保護(hù)?！?；合同法第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！?。因此，筆者認(rèn)為只要預(yù)購(gòu)(售)雙方主體適格、意思表示真實(shí)且內(nèi)容又不違法這種預(yù)購(gòu)(售)協(xié)議就是合法有效的。雙方當(dāng)事人要按照約定全面履行協(xié)議，任何一方不得擅自變更或者解除協(xié)議，并不得惡意阻卻協(xié)議的履行而惡意違約，一旦雙方能誠(chéng)實(shí)信用地全面履行了協(xié)議，雙方就可以在產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后簽訂房屋買賣合同，從而實(shí)現(xiàn)房屋買賣的目的。當(dāng)然這種操作模式對(duì)預(yù)購(gòu)方而言最大的風(fēng)險(xiǎn)就是：預(yù)售方違背誠(chéng)實(shí)信用的原則惡意違約，當(dāng)產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后不原意按照協(xié)議的約定和預(yù)購(gòu)方簽訂房屋買賣合同。此時(shí)預(yù)購(gòu)

12、方只能選擇要求其(預(yù)售方)承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋買賣的目的。因?yàn)榇藭r(shí)房屋買賣合同尚未簽訂，無(wú)法請(qǐng)求其繼續(xù)履行以實(shí)現(xiàn)買賣房屋的目的。為此筆者建議：預(yù)購(gòu)方可以在預(yù)購(gòu)協(xié)議中增加違約責(zé)任條款，以此來(lái)給違約方施加壓力，加大違約成本限制其惡意違約；同時(shí)也可以最大限度的保護(hù)自己的合法權(quán)益。第二種方式是雙方直接簽訂買賣合同，買受人支付一定數(shù)額的定金，同時(shí)對(duì)買賣合同的生效附設(shè)一個(gè)條件，如約定“賣家取得小產(chǎn)證后合同開(kāi)始生效”。這種操作模式的法律依據(jù)主要是中華人民共和國(guó)民法通則第六十二條規(guī)定“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時(shí)生效?！保缓贤ǖ谒氖鍡l的規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效?！奔串?dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。這操作模式在履行中同樣會(huì)出現(xiàn)兩種違約情形。一種情形是，在合同成立但未生效前，即所附生效條件尚未成就時(shí)預(yù)購(gòu)(售)方悔約。筆者認(rèn)為，根據(jù)合同法第八條的規(guī)定“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同，依法成立的合同，受法律保護(hù)”。所以在這一階段守約方可以要求悔約方實(shí)際履行合同或賠償損失。另一種情形是，合同所附生效條件客觀上能夠成就，但因預(yù)售方看到房?jī)r(jià)上漲感覺(jué)出售吃