推行精細(xì)化管理模式

1、推行精細(xì)化管理模式公司發(fā)展的著力點(diǎn)一、精細(xì)化管理的概念和意義精細(xì)化管理是一種理念，一種文化。它是源于發(fā)達(dá)國(guó)家（日本20世紀(jì)50 年代）的一種企業(yè)管理理念，它是社會(huì)分工的精細(xì)化，以及服務(wù)質(zhì)量的精細(xì)化對(duì) 現(xiàn)代管理的必然要求，是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的基 本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本 為主要目標(biāo)的管理方式?，F(xiàn)代管理學(xué)認(rèn)為，科學(xué)化管理有三個(gè)層次：第一個(gè)層次 是規(guī)范化，第二層次是精細(xì)化，第三個(gè)層次是個(gè)性化。精細(xì)化管理就是落實(shí)管理 責(zé)任，將管理責(zé)任具體化、明確化，它要求每一個(gè)管理者都要到位、盡職。第一 次就把工作做到位，工作要日清日結(jié)，每天都

2、要對(duì)當(dāng)天的情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn) 題及時(shí)糾正，及時(shí)處理等等。精細(xì)管理是整個(gè)企業(yè)運(yùn)行的核心工程。企業(yè)要做強(qiáng)，需要有效運(yùn)用文化精華、 技術(shù)精華、智慧精華等來(lái)指導(dǎo)、促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。只有深諳和運(yùn)用管理精髓的企 業(yè)家或企業(yè)管理者才能在企業(yè)成功發(fā)展中充分運(yùn)用。它的精髓就在于：企業(yè)需要 把握好產(chǎn)品質(zhì)量精品的特性、處理好質(zhì)量精品與零缺陷之間的關(guān)系，建立確保質(zhì) 量精品形成的體系，為企業(yè)形成核心競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)建品牌奠定基礎(chǔ)。它的精密也在 于：企業(yè)內(nèi)部凡有分工協(xié)作和前后工序關(guān)系的部門與環(huán)節(jié)，其配合與協(xié)作需要精 密；與企業(yè)生存、發(fā)展的環(huán)境的適宜性需要精密，與企業(yè)相關(guān)聯(lián)的機(jī)構(gòu)、客戶、 消費(fèi)者的關(guān)系需要精密。精細(xì)管理的本質(zhì)意義

3、就在于它是一種對(duì)戰(zhàn)略和目標(biāo)分解細(xì)化和落實(shí)的過(guò) 程，是讓企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃能有效貫徹到每個(gè)環(huán)節(jié)并發(fā)揮作用的過(guò)程，同時(shí)也是提 升企業(yè)整體執(zhí)行能力的一個(gè)重要途徑。一個(gè)企業(yè)在確立了建設(shè)“精細(xì)管理工程” 這一帶有方向性的思路后，重要的就是結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)狀，按照“精細(xì)”的思路， 找準(zhǔn)關(guān)鍵問(wèn)題、薄弱環(huán)節(jié)，分階段進(jìn)行，每階段性完成一個(gè)體系，便實(shí)施運(yùn)轉(zhuǎn)、 完善一個(gè)體系，并牽動(dòng)修改相關(guān)體系，只有這樣才能最終整合全部體系，實(shí)現(xiàn)精 細(xì)管理工程在企業(yè)發(fā)展中的功能、效果、作用。同時(shí)，我們也要清醒地認(rèn)識(shí)到， 在實(shí)施“精細(xì)管理工程”的過(guò)程中，最為重要的是要有規(guī)范性與創(chuàng)新性相結(jié)合的 意識(shí)。“精細(xì)”的境界就是將管理的規(guī)范性與創(chuàng)新性最好

4、地結(jié)合起來(lái)，從這個(gè)角 度來(lái)講，精細(xì)管理工程具有把企業(yè)引向成功的功能和可能。二、推行精細(xì)化管理的要求精細(xì)化管理是企業(yè)管理的必須，有利于解決企業(yè)管理工作內(nèi)容過(guò)于寬泛、 考核難以量化、成效不好檢驗(yàn)等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。精細(xì)化管理是一項(xiàng)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工 程，管理要素多，對(duì)管理層、執(zhí)行層和相應(yīng)的管理制度層有著極其嚴(yán)格的要求。 所以，要實(shí)施精細(xì)化管理，必須著力解決好觀念、載體和制度創(chuàng)新三個(gè)問(wèn)題。觀念問(wèn)題。包括管理層和執(zhí)行層的觀念。其一是管理層的觀念。管理層在 研究、規(guī)劃和部署管理工作中，要確立精益求精的思想，充分考慮服務(wù)對(duì)象的需 求和執(zhí)行層的能力，真正把上級(jí)要求和自身實(shí)際充分結(jié)合起來(lái)，形成本單位具體 而不復(fù)雜的貫徹

5、落實(shí)措施。其二是執(zhí)行層的觀念。執(zhí)行層能不能準(zhǔn)確地領(lǐng)會(huì)、精 確地貫徹落實(shí)上級(jí)的要求，能不能在工作中不打折扣，能不能真正負(fù)起責(zé)任，做 到一絲不茍、精益求精，都是對(duì)其觀念和態(tài)度的極大挑戰(zhàn)。載體問(wèn)題。管理層在研究、設(shè)計(jì)載體時(shí)，要克服不顧實(shí)際貪多求全的思想。 當(dāng)前，部分基層單位總是抱怨載體多、不好落實(shí)，其實(shí)問(wèn)題出在自身的思路不夠 清晰、沒有在深刻領(lǐng)會(huì)與充分結(jié)合上下足工夫等方面。實(shí)施精細(xì)化管理必須解決這些問(wèn)題。制度創(chuàng)新問(wèn)題?？己藲v來(lái)是企業(yè)管理工作的難題，如果具備了精細(xì)化管理 的觀念和思路，制度創(chuàng)新必然能夠走出一條新路，考核的問(wèn)題也將迎刃而解。精 細(xì)化管理對(duì)制度的要求幾乎達(dá)到苛刻的地步，每一項(xiàng)工作、每一個(gè)細(xì)

6、節(jié)、每一個(gè) 流程，隨時(shí)隨地都要有相應(yīng)的制度來(lái)制約和考核。制度到位與否，直接影響精細(xì) 化管理的程度。所以說(shuō)，制度創(chuàng)新是實(shí)施精細(xì)化管理最為核心、最為細(xì)致也是最 大的難點(diǎn)所在，是必須解決的關(guān)鍵性問(wèn)題。三、精細(xì)化管理的內(nèi)容精細(xì)化管理是一個(gè)全面化的管理模式。全面化是指精細(xì)化管理的思想和作 風(fēng)要貫徹到整個(gè)企業(yè)的所有管理活動(dòng)中。它包含以下幾個(gè)部分：1、精細(xì)化的操作：是指企業(yè)活動(dòng)中的每一個(gè)行為都有一定的規(guī)范和要求。 每一企業(yè)的員工都應(yīng)遵守這種規(guī)范，從而讓企業(yè)的基礎(chǔ)云做更加正規(guī)化、規(guī)范化 和標(biāo)準(zhǔn)化，為企業(yè)的拓展提供可推廣性、可復(fù)制性。2、精細(xì)化的控制：是精細(xì)化管理的一個(gè)重要方面。它要求企業(yè)業(yè)務(wù)的運(yùn)作 要有一個(gè)流

7、程，要有計(jì)劃、審核、執(zhí)行和回顧的過(guò)程?？刂坪昧诉@個(gè)過(guò)程，就可 以大大減少企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)做失誤，杜絕部分管理漏洞，增強(qiáng)流程參與人員的責(zé)任 感。3、精細(xì)化的核算：是管理者清楚認(rèn)識(shí)自己經(jīng)營(yíng)情況的必要條件和最主要的 手段。這就要求企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凡與財(cái)務(wù)有關(guān)的行為都要記帳、核算。還要通過(guò) 核算去發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理中的漏洞和污點(diǎn)，減少企業(yè)利潤(rùn)的流失。4、精細(xì)化的分析：是企業(yè)取得核心競(jìng)爭(zhēng)力的有力手段，是進(jìn)行精細(xì)化規(guī)劃 的依據(jù)和前提。精細(xì)化分析主要是通過(guò)現(xiàn)代化的手段，將經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題從多個(gè)角 度去展現(xiàn)和從多個(gè)層次去跟蹤。同時(shí)，還要通過(guò)精細(xì)化的分析，去研究提高企業(yè) 生產(chǎn)力和利潤(rùn)的方法。5、精細(xì)化的規(guī)劃：是容易被管理者忽視

8、的一個(gè)問(wèn)題，但精細(xì)化規(guī)劃是推動(dòng) 企業(yè)發(fā)展的一個(gè)至關(guān)重要的關(guān)鍵點(diǎn)。企業(yè)的規(guī)劃包含有兩個(gè)方面：一方面是企業(yè) 高層根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況而制定的中遠(yuǎn)期目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)包括了企業(yè) 的規(guī)模、業(yè)態(tài)、文化、管理模式和利潤(rùn)、權(quán)益等等；另一方面是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者根 據(jù)企業(yè)目標(biāo)而制定的實(shí)現(xiàn)計(jì)劃。所謂精細(xì)化的規(guī)劃則是指企業(yè)所制定的目標(biāo)和計(jì) 劃都是有依據(jù)的、可操作的、合理的和可檢查的。四、精細(xì)化管理的實(shí)施要點(diǎn)精細(xì)化管理的4個(gè)意識(shí)、2大原則、5個(gè)實(shí)施要點(diǎn)。1、精細(xì)化管理的4個(gè)意識(shí)細(xì)節(jié)意識(shí)；服務(wù)意識(shí)；規(guī)則意識(shí)；系統(tǒng)意識(shí)。2、精細(xì)化管理的2大原則立足專業(yè)；科學(xué)量化。3、精細(xì)化管理的5個(gè)實(shí)施要點(diǎn)基于歸核化經(jīng)營(yíng)和區(qū)隔化市場(chǎng)的戰(zhàn)

9、略分解；以流程優(yōu)化和崗位明晰為重點(diǎn) 的規(guī)則整合；立足于成本控制和績(jī)效考核的內(nèi)部市場(chǎng)化；滿足數(shù)據(jù)化管理和管 理固化的信息化；以準(zhǔn)軍事化訓(xùn)練提升全員素質(zhì)。五、精細(xì)化管理要注重人的作用精細(xì)化管理工作中人的作用主要體現(xiàn)在以下二個(gè)方面：一是管理工作的主體是人。企業(yè)從傳統(tǒng)管理向現(xiàn)代管理變革、從粗放式管 理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變的過(guò)程是觀念、行為、習(xí)慣、方法、組織以全權(quán)力、利益的 變革、調(diào)整、重新分配的過(guò)程，需要那些追求學(xué)習(xí)進(jìn)步、堅(jiān)持與時(shí)俱 進(jìn)、勇于 開拓創(chuàng)新的管理者來(lái)引領(lǐng)。按照著名管理學(xué)家德魯克的說(shuō)法，他們是有效的管理 者，注重“做正確的事”，追求的是成果和效益。他們要提出適應(yīng)市場(chǎng)和企業(yè)實(shí)際的新的管理思想，調(diào)整

10、組織結(jié)構(gòu)，更新管 理手段，特別是集知識(shí)、理論、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)之大成，制定形成科學(xué)、合理、正確、 準(zhǔn)確的管理制度、工作流程、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在組織學(xué)習(xí)、培訓(xùn)的同時(shí)有力地推動(dòng)貫 徹、落實(shí)。二是管理工作的客體也是人。企業(yè)在從傳統(tǒng)管理向現(xiàn)代管理變革、從粗放式 管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，需要企業(yè)員工真正轉(zhuǎn)變觀念，積極參與調(diào)整， 特別是主動(dòng)地學(xué)習(xí)、理解、掌握、執(zhí)行新的工作流程、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，自覺規(guī)范工作 行為和操作方法，并且在實(shí)踐中不斷積累、總結(jié)，提出進(jìn)一步改進(jìn)、完善的建議。 他們注重“正確地做事”，追求的是效率和結(jié)果。對(duì)他們工作的結(jié)果通過(guò)市場(chǎng)的 檢驗(yàn)是企業(yè)管理成功與失敗的惟一標(biāo)準(zhǔn)。萬(wàn)事之中，人的因素是最重要的。管

11、理 工作中最重要的因素當(dāng)然更是人，在推行精細(xì)化管理的過(guò)程中，要充分調(diào)動(dòng)主體 和客體兩個(gè)方面的積極性，充分發(fā)揮兩個(gè)方面的作用，只有這樣，精細(xì)化管理才 能取得實(shí)實(shí)在在的效果，否則就有可能停留在紙上，成為“鏡中花、水中月”。在現(xiàn)代企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，越來(lái)越多的組織和個(gè)人都意識(shí)到細(xì)節(jié)的重要，都認(rèn)識(shí) 到把管理或工作做精做細(xì)的重要，“精細(xì)”已經(jīng)成為競(jìng)爭(zhēng)最重要的表現(xiàn)形式，精 細(xì)化管理也成為決定未來(lái)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)成敗的關(guān)鍵。精細(xì)化管理就是企業(yè)追求完美和 實(shí)現(xiàn)卓越的過(guò)程，精細(xì)化管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)基業(yè)常青的重要指導(dǎo)思想和管理理論。 精細(xì)化管理不僅是企業(yè)適應(yīng)激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的必然選擇，也是企業(yè)成為一個(gè)基業(yè)常 青的百年老店的必然選擇。“精

12、細(xì)”是一種意識(shí)，一種認(rèn)真的態(tài)度，一種理念， 一種精益求精的文化。六、精細(xì)化管理案例分析案例一:房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理探析我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，再加上國(guó)家一系列宏觀政策的 出臺(tái)，使得企業(yè)不得不思考未來(lái)的戰(zhàn)略選擇，精細(xì)化管理便成為許多企業(yè)增強(qiáng)競(jìng) 爭(zhēng)力的共識(shí)。一、精細(xì)化管理概述精細(xì)化管理主要是針對(duì)企業(yè)在現(xiàn)代社會(huì)化大生產(chǎn)背景下面對(duì)一系列的巨大 變化和挑戰(zhàn)中如何應(yīng)對(duì)并且樹立自己的持續(xù)核心競(jìng)爭(zhēng)力而展開的。它結(jié)合以往的理論中關(guān)于細(xì)節(jié)作用的思考和探索，實(shí)質(zhì)是追求企業(yè)運(yùn)營(yíng)管 理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、規(guī)范化，強(qiáng)調(diào)在企業(yè)管理的全過(guò)程都要注意對(duì)細(xì)節(jié)的觀察 和把握，從戰(zhàn)略的制定到具體的執(zhí)行無(wú)一例外。精細(xì)化管理

13、的歷史可以追溯到19世紀(jì)末泰勒的科學(xué)管理思想。泰勒為了提 高勞動(dòng)生產(chǎn)率進(jìn)行了勞動(dòng)方法的標(biāo)準(zhǔn)化研究，提出了標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)方法，改進(jìn)錯(cuò)誤方 法，選定合適的工具，并對(duì)工人進(jìn)行培訓(xùn)，極大地提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率。二次世界 大戰(zhàn)后，企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模日益擴(kuò)大，技術(shù)日趨復(fù)雜，產(chǎn)品換代周期大大縮短，社會(huì) 化協(xié)作大大增強(qiáng)，因而對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提出了更加精細(xì)化的要求。在這種背景下， 一批專家學(xué)者，將嚴(yán)密精細(xì)的自然科學(xué)和工程技術(shù)領(lǐng)域的理論和方法，引人到經(jīng) 濟(jì)領(lǐng)域，用以解決企業(yè)管理上的種種問(wèn)題。其主要的理論與方法包括決策理論、 運(yùn)籌學(xué)、系統(tǒng)工程、數(shù)理統(tǒng)計(jì)、行為科學(xué)、價(jià)值工程、預(yù)測(cè)論等。戰(zhàn)后的日本， 為提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和質(zhì)量，降低成本，于

14、是，品質(zhì)控制、全面質(zhì)量管理、無(wú)缺點(diǎn) 運(yùn)動(dòng)、精益生產(chǎn)、合理化建議與創(chuàng)新制度便應(yīng)運(yùn)而生。隨著管理環(huán)境的日益復(fù)雜化，國(guó)企業(yè)面臨著很大的生存危機(jī)，于是一批企 業(yè)積極尋找對(duì)策，苦練內(nèi)功，并逐步走上了精細(xì)化管理之路，海爾就是一個(gè)著名 的例子。推行精細(xì)化管理是緩解社會(huì)資源約束矛盾的需要，也是適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展成 熟、需求多樣化、競(jìng)爭(zhēng)更激烈的有效對(duì)策，更是企業(yè)加強(qiáng)基礎(chǔ)工作、挖掘潛力、 提高企業(yè)效益的關(guān)鍵途徑。因此對(duì)于我國(guó)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在應(yīng)該把精細(xì)化管理作為 發(fā)展戰(zhàn)略。二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理的必要性隨著我國(guó)金融、土地和審批等各種政策的完善，房地產(chǎn)業(yè)的門檻不斷抬高； 同時(shí)消費(fèi)者日益成熟，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，這些變化使房

15、地產(chǎn)企業(yè)選擇開發(fā)品質(zhì)更 加優(yōu)良、更適合不同階層客戶需求的住宅，而不只是局限于建高檔別墅和寫字樓。 因而精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要的戰(zhàn)略選擇。外部環(huán)境的變化迫使開發(fā)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理。中央政府提出“90平方米以下住宅占70%以上”的政策，以及建筑節(jié)能節(jié) 地強(qiáng)制性規(guī)范等已經(jīng)出臺(tái)，這就使開發(fā)商們認(rèn)真思考如何有效地利用好每一寸土 地?，F(xiàn)在消費(fèi)者在購(gòu)買商品房時(shí)變得越來(lái)越理性，市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)已從開發(fā)商手中 轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中。依據(jù)波特的理論，這個(gè)時(shí)期，對(duì)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪已升級(jí)到虎口奪 食，以前是一分投人，三分產(chǎn)出，現(xiàn)在則是三分投人，一分產(chǎn)出。市場(chǎng)格局的變 化意味著開發(fā)企業(yè)唯有強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新、強(qiáng)化內(nèi)部管理，為市場(chǎng)

16、提供性價(jià)比更高的 產(chǎn)品才能在市場(chǎng)上立于不敗之地。內(nèi)部環(huán)境的壓力要求開發(fā)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理。多年來(lái)低價(jià)拿地和寬松的貸款政策降低了行業(yè)門檻，產(chǎn)品供不應(yīng)求使得開發(fā) 商不重視房產(chǎn)品制造與客戶服務(wù)的精細(xì)化，而把土地與資本運(yùn)營(yíng)當(dāng)作發(fā)展的重中 之重。在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了許多具有雄韜偉略的戰(zhàn)略家，但嚴(yán)重缺少精 益求精的執(zhí)行者，出現(xiàn)了許多營(yíng)銷上的新概念，但嚴(yán)重缺少能經(jīng)受時(shí)代考驗(yàn)的精 品。而隨著項(xiàng)目開發(fā)成本大幅度加大、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大、利潤(rùn)空間不斷縮小， 特別是消費(fèi)者的成熟，內(nèi)生性地要求開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)生轉(zhuǎn)變，從外延性擴(kuò)張 轉(zhuǎn)向內(nèi)涵性發(fā)展，即以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以產(chǎn)品為核心，認(rèn)真、精細(xì)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、 專業(yè)地做房

17、產(chǎn)品，這是提升產(chǎn)品價(jià)值、企業(yè)價(jià)值的唯一手段。三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理的途徑通過(guò)以上分析，可以看到房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理的重要性。本文從以下 五個(gè)方面提出了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理的途徑。樓盤策劃的精細(xì)化策劃是樓盤開發(fā)的龍頭，只有策劃優(yōu)秀，才能開發(fā)出 優(yōu)秀的樓盤，才能讓客戶買得稱心、住得舒心。在策劃階段尤其要注意對(duì)客戶的 分析，要合理地進(jìn)行客戶細(xì)分。房地產(chǎn)企業(yè)的客戶細(xì)分可以分為三個(gè)階段：客戶 細(xì)分、客戶價(jià)值定位、客戶共同需求。第一階段的客戶細(xì)分變量包括地理因素、 社會(huì)因素、心理因素和人口因素，通過(guò)不同的客戶細(xì)分變量來(lái)進(jìn)行典型的或者有 代表性的細(xì)目分類，從而將客戶細(xì)分為不同細(xì)目的客戶區(qū)隔，進(jìn)

18、行精確的定位； 第二階段客戶價(jià)值定位:在客戶細(xì)分之后，需要進(jìn)行價(jià)值定位，分辨高價(jià)值和低 價(jià)值的客戶細(xì)分區(qū)隔?？蛻魞r(jià)值定位變量包括:客戶響應(yīng)率、客戶銷售收人、客戶利潤(rùn)貢獻(xiàn)、忠誠(chéng) 度、推薦成交量等等，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的不同點(diǎn)通過(guò)不同的變量對(duì)客戶細(xì)分 區(qū)隔進(jìn)行價(jià)值定位，選定最有價(jià)值的細(xì)分客戶；第三階段客戶共同需求：圍繞客 戶細(xì)分和客戶價(jià)值定位，選定最有價(jià)值的客戶細(xì)分作為目標(biāo)客戶細(xì)分，提煉他們 的共同需求，以客戶需求為導(dǎo)向精確定義企業(yè)的運(yùn)營(yíng)流程，為每個(gè)目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng) 提供差異化的營(yíng)銷組合。客戶細(xì)分過(guò)程中，最關(guān)鍵的是擬定選擇進(jìn)行客戶細(xì)分的 變量要素，不同的變量要素直接影響著客戶細(xì)分的結(jié)果和對(duì)不同細(xì)分客戶

19、的價(jià)值 評(píng)定，從而也影響后續(xù)的營(yíng)銷組合?？蛻艏?xì)分的變量要素不是靜態(tài)的，一成不變 的，應(yīng)該是根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和客戶響應(yīng)情況等等進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和優(yōu)化的。樓盤設(shè)計(jì)的精細(xì)化。優(yōu)秀的樓盤設(shè)計(jì)以節(jié)約成本和對(duì)業(yè)主的人性化關(guān)懷為核心，是保證工期、 質(zhì)量和成本控制的關(guān)鍵。樓盤設(shè)計(jì)的精細(xì)化要求認(rèn)真研究地塊的特質(zhì)，很好地把 握整體造型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)以及建筑細(xì)節(jié)等，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)品最大化價(jià)值。比 如，一些房產(chǎn)品位于黃金地段，但是設(shè)計(jì)時(shí)就沒有仔細(xì)考慮與周邊生態(tài)環(huán)境、人 文環(huán)境的和諧共生，嚴(yán)重降低了房產(chǎn)品價(jià)值，且人為縮短了房產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)壽命；一 些多余空間與設(shè)施的奢侈設(shè)置，既增加了消費(fèi)者購(gòu)買成本，更增大了日后的維護(hù) 費(fèi)用;在多層的

20、設(shè)計(jì)中，采用160mm厚短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，可降低鋼筋和混凝土的 單平米含量，又增加室內(nèi)凈面積，出房率可達(dá)80%以上。因此，設(shè)計(jì)階段是價(jià)值 創(chuàng)造的源泉，設(shè)計(jì)上的精益求精是很重要的一步。選材與施工管理的精細(xì)化。施工工藝和建筑用材對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)至關(guān)重要。開發(fā)商應(yīng)以建造品質(zhì)優(yōu)良的 樓盤為目標(biāo)，嚴(yán)格把好選材關(guān)、施工管理關(guān)。以墻體材料為例，一些開發(fā)商在外 墻上選用蒸壓輕質(zhì)砂加氣，單一材料滿足三步節(jié)能，省去保溫，比傳統(tǒng)做法節(jié)約 成本，效果好。選材與施工管理是鑄就品牌房產(chǎn)的重要的細(xì)節(jié)。施工質(zhì)量要追求高標(biāo)準(zhǔn)，造精品、創(chuàng)品牌，建造百年建筑，讓樓盤建筑成 為城市凝固的、永恒的藝術(shù)。成本管理的精細(xì)化。房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括

21、直接成本和間接成本。直接成本中有土地成本、設(shè) 計(jì)成本、貸款利息支出、銷售成本等，間接成本中有管理成本、機(jī)會(huì)成本等。機(jī) 會(huì)成本、貸款利息支出等對(duì)項(xiàng)目甚至公司的影響非常大，所以在考慮成本時(shí)必須 綜合來(lái)考慮，大處著眼，而在控制成本時(shí)要從細(xì)節(jié)下手。單純考慮單個(gè)任務(wù)的成 本往往會(huì)產(chǎn)生完全相反的結(jié)果。比如采購(gòu)經(jīng)理花了很大心血買了物美價(jià)廉的建 材，但耽誤了工期3天，耽誤工期的損失可能比節(jié)約的建材成本還要大。因此， 應(yīng)綜合考慮這些成本因素的影響，可采用動(dòng)態(tài)控制法，也就是動(dòng)態(tài)成本法，它與 目前市場(chǎng)上的動(dòng)態(tài)成本法是不同的，這種方法需要建立一種模型，把各個(gè)任務(wù)之 間的關(guān)聯(lián)及相互影響考慮在內(nèi)，只要任何一個(gè)任務(wù)的成本發(fā)

22、生了變化，那么由該 模型自動(dòng)得到該項(xiàng)目的總的預(yù)測(cè)成本，通過(guò)與項(xiàng)目的目標(biāo)成本的比較可以得到結(jié) 論:當(dāng)前的項(xiàng)目是否在成本控制范圍內(nèi)。營(yíng)銷與服務(wù)的精細(xì)化。營(yíng)銷精細(xì)化要以提高顧客滿意度和忠誠(chéng)度為核心，需注重以下工作:對(duì)顧客 需求的準(zhǔn)確把握，對(duì)新消費(fèi)趨勢(shì)的分析，制定完善的日常營(yíng)銷管理制度，加強(qiáng)對(duì) 營(yíng)銷員的業(yè)務(wù)知識(shí)和服務(wù)水平培訓(xùn)，做好售樓中心的陳列，對(duì)銷售成本的有效監(jiān) 控等。四、房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施精細(xì)化管理中應(yīng)注意的問(wèn)題實(shí)施精細(xì)化管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，企業(yè)在推行精細(xì)化管理的過(guò)程中還要注 意以下問(wèn)題。轉(zhuǎn)變觀念，正確認(rèn)識(shí)精細(xì)化管理。企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理，首先要使員工認(rèn)識(shí)到實(shí)施精細(xì)化管理不僅僅是某個(gè) 人的事，也不僅僅是某個(gè)部門的事，它是公司的戰(zhàn)略決策，是公司賦予全體員工 的重要使命，它強(qiáng)調(diào)全員參與。因此，全體員工必須