控規(guī)基本術(shù)語(yǔ)

1、基本內(nèi)容控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列基本內(nèi)容：（一）土地使用性質(zhì)及其兼容性等用地功能控制要求；（二）容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標(biāo)；（三）基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施的用地規(guī)模、范圍及具體控制要求，地 下管線控制要求；（四）基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線（黃線）、各類(lèi)綠地范圍的控制線（綠線）、歷史文化 街區(qū)和歷史建筑的保護(hù)范圍界線（紫線）、地表水體保護(hù)和控制的地域界線（藍(lán)線）等四 線及控制要求。（3）土地使用強(qiáng)度容積率：是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。計(jì)算公式為：容積率 =地上總建筑面積：總用地面積。容積率：又稱(chēng)建筑面積毛密度，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建 筑面積（但必須是正負(fù)

2、0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率反映了整個(gè) 建筑物的體量，構(gòu)成了土地使用強(qiáng)度的最主要因素，因此對(duì)容積率的控制為土地管理的最重 要的內(nèi)容之一。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)， 容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一 般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這 個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小 區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3,綠化率應(yīng)不低于30%。6）綠地率：指的是規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)綠地面積的總和占規(guī)劃

3、地塊面積的比率，計(jì)算公式：綠 地率=綠地面積/土地面積，綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、 公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。公共綠地內(nèi) 占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。計(jì)算綠地率的綠 地面積，包括建筑基地內(nèi)的集中綠地面積和房前屋后街坊道路兩側(cè)以及規(guī)定間距內(nèi)的零星綠 地。隔離帶寬度的具體規(guī)定如下：一、高速公路，兩側(cè)各50米；二、一、二級(jí)公路，兩側(cè)各20米；三、三級(jí)及以下等級(jí)公路，兩側(cè)各10米。建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)建筑基底占地面積與地塊面積之比，用百分率表示。建筑密度的大小與環(huán)境質(zhì)量有著密切的關(guān)系。

4、建筑密度：指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng) 目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%），它可以反映出一定用 地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積。比如一塊地 為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是 3000/10000 = 30%。用百分率表示。建筑密度的大小與環(huán)境質(zhì)量有著密切的關(guān)系。建筑 密度與建筑容積率考量的對(duì)象不同，相對(duì)于同一建筑地塊，建筑密度的考量對(duì)象是建筑物的 占用面積，建筑容積率的考量對(duì)象是建筑物的使用空間。建筑密度一般不會(huì)超過(guò)40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等。人口

5、密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃應(yīng)對(duì)規(guī)劃地 區(qū)的人口的上、下限均作控制。建筑控制高度：即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離。一 般有兩種控制方式，一是絕對(duì)高度控制，如規(guī)定在一定的區(qū)域內(nèi)新建筑物不準(zhǔn)超過(guò)某一標(biāo)志 性建筑物；二是相對(duì)高度控制，如紐約的日照后退曲線法”和遮天率曲面法，以及香港、 臺(tái)灣通過(guò)建筑高度與街道寬度的關(guān)系來(lái)控制。建筑后退：包括后退紅線和后退建筑基地界限。建筑后退紅線即建筑最外邊線后退 道路紅線的距離，應(yīng)根據(jù)建筑使用性質(zhì)和所面臨的道路等級(jí)而定。當(dāng)建設(shè)用地劃分較小，其 間又沒(méi)有道路分隔時(shí)，應(yīng)根據(jù)具體情況，提出后退建設(shè)用地邊界的要求，一般至

6、少應(yīng)滿足消 防通道的要求。（4）道路及其設(shè)施此項(xiàng)控制內(nèi)容一般包括支路及以上道路的紅線位置、斷面、坡度、重要控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo) 高等的確定；對(duì)社會(huì)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、配建停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）進(jìn)行定位、定量和定界的控制；允許 設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)和行人出入口的方向和位置的控制。（5）城市環(huán)境景觀這方面控制較多地運(yùn)用綠地面積、綠地率、綠化覆蓋率等指標(biāo)。綠地率指規(guī)劃地塊內(nèi)各 類(lèi)綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率。此項(xiàng)控制的目的是為了保證集中綠地面積，推動(dòng) 多種形式的綠化。此外，還可以對(duì)其它設(shè)施提出控制要求。其它設(shè)施包括:居住區(qū)服務(wù)設(shè)施（中小學(xué)、托 幼、居住區(qū)級(jí)公建），環(huán)衛(wèi)設(shè)施（垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所），電力設(shè)施（配電站，配電所），

7、 電信設(shè)施（電話局、郵政局），燃?xì)庠O(shè)施（煤氣調(diào)壓站）等。對(duì)一些特殊的地區(qū)，還可增加一 些控制指標(biāo)。如工業(yè)區(qū)的煙霧、噪聲、粉塵、異味等控制要求。2、控制指標(biāo)的確定來(lái)源：（1）確定的原則控制性詳細(xì)規(guī)劃控制指標(biāo)的確定必須依據(jù)規(guī)劃用地的區(qū)位及環(huán)境條件，注重提高土地使 用的效率，綜合平衡經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，具體應(yīng)遵循以下原則：符合國(guó)家、省、市各級(jí)規(guī)劃與建設(shè)相關(guān)法規(guī)的要求。符合總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的控 制要求。綜合考慮城市整體或地區(qū)全局的情況，力求總體平衡。力求優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)控制要求要體現(xiàn)不同對(duì)象的特點(diǎn)。充分考慮土地價(jià)值及開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。（2）控制指標(biāo)的確定確定控制指標(biāo)通常有以下幾種方法：環(huán)境容量推算法：根據(jù)現(xiàn)狀居住條件、道路交通設(shè)施、市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等， 預(yù)測(cè)規(guī)劃期末的容量，據(jù)此確定各項(xiàng)指標(biāo)。該方法比較嚴(yán)謹(jǐn)，但涉及面廣、參數(shù)眾多，資料 的收集和整理也相當(dāng)復(fù)雜。人口推算法：根據(jù)城市總體或分區(qū)規(guī)劃提出的人口和用地的要求，以規(guī)劃期限內(nèi)的