3管理規(guī)定WI-NWGZ-AL.GC-3

1、廣州新世界物業(yè)管理有限公司作業(yè)文件文件編號WI-NWGZ-AL.GC-3.9版本號A管理規(guī)定修訂狀態(tài)號0頁 碼 3/3承包商監(jiān)督管理規(guī)定為了使公司逐步向?qū)I(yè)化管理的方向邁進，現(xiàn)針對各物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備維修保養(yǎng)等工作項目外判給專業(yè)公司進行規(guī)范化的管理。為了使各外判工作達到最好效果，承包單位能按物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理的工作要求充分履行合同，使物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理對承包單位的工作進行有效的監(jiān)督和管理，特制定本規(guī)定。嚴格審查外委保養(yǎng)商的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照等，凡不具備相應(yīng)資質(zhì)等級證書和合格營業(yè)執(zhí)照的保養(yǎng)維修商或外委保養(yǎng)商，均不與之進行業(yè)務(wù)洽談。在選定外委保養(yǎng)商的過程中，領(lǐng)班編寫工程報價分析表，經(jīng)工程主任審批，以建議

2、最佳外委保養(yǎng)商入選。外判項目管理分為有償和無償（施工單位維保期內(nèi)）兩類。抽取各類外判項目的合同中之重要執(zhí)行條款進行表格化管理，隨時把握落實情況。雙方簽確。對非駐場維保人員，實施來去登記管理制度，維保人員每次離場應(yīng)有對口管理人員對完成任務(wù)的確認簽名（在附件一維保單位人員出入登記表上簽字），該表將作為付款的依據(jù)）。工程領(lǐng)班應(yīng)指定專人協(xié)調(diào)、監(jiān)督外委保養(yǎng)商的工作，做好外委保養(yǎng)商到場作業(yè)記錄。外委保養(yǎng)商進場作業(yè)期間，必須遵守樓宇物業(yè)服務(wù)中心的各項管理規(guī)定。督促外委保養(yǎng)商嚴格按國家規(guī)范（如環(huán)保、勞保安全條例等）及合同要求進行施工。外委保養(yǎng)商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相符，如要變更，需事先審核經(jīng)工程組主任

3、、領(lǐng)班簽認，否則作違反合同處理。外委保養(yǎng)商的竣工報告、資料等，必須先交領(lǐng)班檢查核對，經(jīng)工程組主任、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審查批準后，方可通知財務(wù)結(jié)算。機電維保外判單位的每月工作評估管理：物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理每月10日、20日評估按物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理工程部相關(guān)責(zé)任區(qū)域的工程人員進行評估，工程主任簽確。外判單位月度綜合評估，由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理帶隊組成綜合檢查小組，結(jié)合每月2次的主管簽確的評估結(jié)果和月度投訴情況（包括品質(zhì)督導(dǎo)部、業(yè)主、項目三方面投訴情況）。最終評定出保養(yǎng)單位的工作績效綜合評定報告。該報告結(jié)果將作為付款的重要依據(jù)。所有外判項目的綜合評定報告均由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理簽名、品質(zhì)督部核查簽名方為有效。所有外

4、判項目的評估資料物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理按月存檔，品質(zhì)部不定期檢查。綜合評定報告復(fù)印件隨支付單審批。各物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理對已接管的但仍在承建商保修期內(nèi)的項目（即無償維保項目），物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理應(yīng)當按有償維保項目管理同等對待。應(yīng)參照有償維保項目管理規(guī)定，通過開發(fā)商書面提交要求承建商定期維保的時間及工作內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理應(yīng)指定專人跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理書面報告給開發(fā)商相關(guān)部門協(xié)助解決。每月評估考核工作同樣進行，并向發(fā)展商提交評估報告。保修期到期之前兩個月，由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理書面提交綜合評估報告給品質(zhì)督導(dǎo)部，由品質(zhì)督部組織相關(guān)外判等招投標的準備工作。保修期到期時物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理應(yīng)組織承建商、

5、項目部、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理三方驗收，并有書面驗收報告三方簽字存檔。該報告將作為開發(fā)商支付維保金的依據(jù)之一。嚴禁一切對外判單位要求或暗示的“吃請”行為。各類外判、維保工作管理的重點工作： 要求外委保養(yǎng)商將每月工作計劃（每月應(yīng)做維保項目明細及時間計劃）、每季度專項檢查計劃交物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理，物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理工程部專項負責(zé)人對口檢查工作效果。專項檢查由承包方提供檢查報告。外委保養(yǎng)商工程人員每次到樓盤進行維保工作時，須在設(shè)備維保單位人員出入登記表作詳細記錄，并由工程主管將物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理在日常巡查中發(fā)現(xiàn)的問題記錄交承包方。承包方工作人員按計劃當次工作任務(wù)后，應(yīng)對物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理提出的問題進行解決。一并做

6、好記錄交物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理存檔。承包方工作人員離開物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理須須在設(shè)備維保單位人員出入登記表簽名確認。設(shè)備維保單位人員出入登記表作為承包方每月工作評估的依據(jù)之一。如在專項檢查中發(fā)現(xiàn)須大、中修的問題，承包方應(yīng)書面報告給物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理，報告中應(yīng)有的解決方案。 日常維保計劃完成率應(yīng)達100%，故障召修到達時間應(yīng)按規(guī)定要求。工程外判管理檢查內(nèi)容及標準：涉外維保單位從事的工作在受控狀態(tài)下正常有序進行，做到不擾民，不破壞物業(yè)公共設(shè)施，維護公共衛(wèi)生。工作過程中遇到客人需避讓，工作時間內(nèi)舉止文明有禮，不引起業(yè)戶投訴。維保工作人員工作時須佩帶工作證，嚴格遵守物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理各項規(guī)定，工作不偷懶，不閑談。月度計劃工作時間表、完成任務(wù)確認單齊全，記錄完整，體現(xiàn)對工程維保承包商的有效監(jiān)督、控制。每月對外判設(shè)備維保工作進行檢查、評估，提交合同綴要（合同編號、服務(wù)承包商、合同期限、每月維保次數(shù)）和工程維保質(zhì)量評估（維保工作意見評價表、維修保養(yǎng)工作任務(wù)單、到場離場時間登記卡、維保人數(shù)）予財務(wù)部進行核查、存檔、并作設(shè)備維保合