現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃-陳倍麟

1、 4/4現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計陳倍麟中國房產(chǎn)信息集團商業(yè)事業(yè)部 副總經(jīng)理上海市注冊咨詢專家、上海市注冊咨詢師中國注冊高級商務策劃師、國際商務策劃師目錄一、商業(yè)建筑形態(tài)設(shè)計特征1. 購物中心（銷品茂）2. 商業(yè)街3. 休閑街區(qū)4. 商務寫字樓5. 酒店6. 社區(qū)商業(yè)7. 地下商業(yè)二、商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計中的六大類常見問題（一）先搞建設(shè)后做定位（二）用住宅思路做商業(yè)（三）主次入口與交通錯位（四）商圈能級判斷錯誤（五）缺乏專業(yè)商業(yè)設(shè)計概念三、商業(yè)項目的建筑設(shè)計要點1、商業(yè)項目的外觀形態(tài)設(shè)計2、商業(yè)項目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計3、商業(yè)項目的建筑動線設(shè)計4、商業(yè)項目的中庭功能設(shè)計5、商業(yè)項目的人性化設(shè)計6

2、、商業(yè)項目的城市功能融合（1）關(guān)于商業(yè)建筑形態(tài)的思考點 用地指標、地塊形狀 地塊的容積率 地塊的車/人的流向 地塊的用地性質(zhì)（使用功能） 景觀效果（有河岸線考慮視覺效果） 項目的預算與成本（不同形狀、材料有不同建筑成本 ） 提示：“L”型、“凹”字形比較適合人的心理，從結(jié)構(gòu)上看，最省錢的設(shè)計是長方型。（2）關(guān)于商業(yè)建筑樓層數(shù)量的思考點 地塊的容積率限高規(guī)定 項目地塊所處地段價值高低（土地成本） 項目地塊的商業(yè)屬性（市級、區(qū)級、社區(qū)商圈）提示：國外商業(yè)建三層比較多（非市級商業(yè)中心）。（3）關(guān)于商業(yè)建筑主次入口的思考點 交通流向（車流方向） 行人流向（人從哪來？)讓人進入沒有壓迫感，更人性化的設(shè)計

3、 什么方向位置，什么朝向（風向、陽光） 內(nèi)部使用取景要求（景觀作用） 開門的視覺與整體設(shè)計正面、側(cè)面、背面的設(shè)計要求的直接銜接 消防系統(tǒng)，安全要求提示：十字路口金角的位置為佳。（4）關(guān)于商業(yè)建筑內(nèi)部動線的思考點 足夠空間的商鋪，商鋪靠外墻，零售商鋪不需要臨窗，餐飲最好臨窗；人的流向在中間，才能達到最高效益。 有輔助性的空間，營造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。 視面積與長寬，跨度結(jié)構(gòu)設(shè)計，走道上不適合有很多柱子。 有主力店的商場，流向上要為它考慮。 消防問題，一定距離之內(nèi)留出安全出口（緊急出口）。 餐廳、美食廣場需要天然的采光。提示： 自然光帶給人好心情，高級餐廳要有庭院采光。（5）關(guān)于商業(yè)建

4、筑中庭的思考點 心理上人一般不喜歡進了商場一頭看到底，中庭可以讓購物者不會有視覺疲憊。 心理上人走過200米就要拐彎了，因此需要中庭節(jié)點來過渡。 有輔助性的空間，營造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。提示： 中庭是集聚人流的磁場，人天然親近自然光，中庭必須見天采光。（6）關(guān)于商業(yè)建筑外部景觀的思考點 景觀對于商業(yè)極為重要，周邊環(huán)境設(shè)計良好（綠化、停車場、人行道）可以提升商業(yè)品位，吸引人流。 商業(yè)需要聚焦視覺，才能吸引人流。有文化主題的燈光工程、雕塑小品、綠化環(huán)境，可以為商業(yè)帶來人流。提示： 讓商業(yè)建筑體的本體成為廣告體。第一：商業(yè)項目的建筑外觀形態(tài)設(shè)計要點1、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計風格要有商業(yè)元素2

5、、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計要有視覺沖擊力3、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計要與景觀設(shè)計融合第二：商業(yè)項目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計要點1、商業(yè)項目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計要點2、商業(yè)的平面結(jié)構(gòu)形態(tài)解析第三：商業(yè)項目的動線設(shè)計要點商業(yè)項目建筑動線設(shè)計的內(nèi)容與原則1、商業(yè)動線的概念2、商業(yè)動線設(shè)計的目的3、外部動線設(shè)計原則4、內(nèi)部動線設(shè)計原則5、垂直動線設(shè)計原則第四：商業(yè)項目的中庭設(shè)計要點1、商業(yè)中庭（1）商場中庭功能（2）中庭的設(shè)計（3）中庭的藝術(shù)化設(shè)計2、商業(yè)項目的連廊、退臺、平頂（1）連廊設(shè)計（2）走廊設(shè)計要美觀（3）退臺空間設(shè)計（4）平頂活動空間設(shè)計第五：商業(yè)項目的人性化設(shè)計要點1、商場指示牌2、休息座椅3、洗手間4、其他人性化設(shè)計第六：商業(yè)項目的城市功能融合綠地公園表演臺（露天電影）展覽館圖書館娛樂場體育館停車場h、通道附：一、不同業(yè)態(tài)業(yè)種對物業(yè)設(shè)計的不同要求1. 大型主力店對物業(yè)配置要求（超市、家電、數(shù)碼、家居、家具等）2. 餐飲業(yè)對物業(yè)配置要求（正餐、中西快餐、休閑餐飲、特色餐飲等）3. 娛樂休閑業(yè)對物業(yè)配置要求（影院、健身中心、美容SPA等）（