某上市地產房地產戰(zhàn)略項目管理研討

1、房地產戰(zhàn)略項目管理項目管理流程和技術研討項目管理實際問題研討會目的練習：團隊合作 Objective 目的 Rules 規(guī)則Behavior 態(tài)度本次培訓的目和要求日程安排時間：9:0017：40 PM的理論和方法10：3014：00 午餐中間有兩次休息 每次10分鐘手機設置為關閉或振動請隨時提問PMBOK的九大知識體系范疇管理時間管理成本管理人力資源管理風險管理質量管理采購管理溝通管理綜合管理項目的類型:政府采購項目金融項目CRM項目ERP項目設計項目工程施工項目IT企業(yè)項目通信行業(yè)項目能源行業(yè)項目軟件開發(fā)市場活動團隊銷售項目你在管理項目中曾面對哪些挑戰(zhàn)什么是項目？項目就是以一套獨特而相互聯

2、系的任務為前提，有明確的開始與結束，充分地利用資源，為實現一個特定目標所作的努力核心概念項目管理與運作管理的系數戰(zhàn)略、項目、運作的關系項目的生命周期項目的邊際收益和成本成功的取消項目盲目的樂觀和熱情個人主義補償投資的愿望缺乏成功的標準缺乏清晰的決策點把運作當作進展項目生命周期管理項目生命周期管理圖我們常見的問題項目管理的應具備的信仰我們常見的信仰和方法新的信仰和方法為什么需要學習項目管理項目管理的關鍵計劃流程范圍目標計劃工作分解項目成本與預算工作排序最終計劃項目管理的定義什么是項目管理?項目管理九大知識體系的方法論項目利害干系人什么是項目利害干系人?誰是房地產的利害干系人?項目管理的三重加一限

3、制質量和數量的限制資源的限制時間的限制客戶項目的范圍管理范圍目標計劃工作分解項目成本與預算工作排序最終計劃項目目標的聲明資源進度范圍項目規(guī)劃的框架四步接近法是什么?為什么做?誰去做?怎樣做?常用的工具SWOT分析雷達圖分析魚刺圖分析項目的工作分解范圍目標計劃工作分解項目成本與預算工作排序最終計劃工作分解定義WBSWBS的含義WBS使用項目成本與預算范圍目標計劃工作分解項目成本與預算工作排序最終計劃成本與預算的估算方法方法事例計算應急成本計算缺陷成本作業(yè)排序范圍目標計劃工作分解項目成本與預算工作排序最終計劃排序的概念開始ABCDE結束關鍵路徑管理是一門技術更是一門藝術成功項目的標準成功項目的定義

4、潛在的假設成功的標尺項目成功=成功的產品+成功的項目管理風險的定義定義風險的控制原理控制方法房地產公司計劃體系框架一級計劃：公司年度計劃二級計劃：各項目里程碑節(jié)點計劃三級計劃：各項目（詳細實施）計劃項目計劃在項目生命周期的位置啟動計劃編制實施收尾時間控制項目計劃的重要作用項目實施前的詳盡預測和模擬指導項目高效實施，提高項目質量促進項目干系人之間的溝通，達成共識為項目測量和控制提供基準對項目管理審查提供定義為項目總結提供基礎構成項目檔案的主要組成部分員工的工作培訓資料房地產項目管理流程定義階段描述項目制定項目目標分解工作結構核算資源成本計劃階段分配職責確定工作順序落實工作日程控制風險實施階段開始

5、實施監(jiān)督項目修改項目完工總結定義階段闡明項目要達到的目的和要求確保項目的價值定義階段描述項目制定項目目標分解工作結構核算資源成本描述項目明確項目的目的和范圍 這是一個什么項目？ 為什么做這個項目？ 項目什么時候結束？ 項目費用會是多少？定義階段描述項目制定項目目標分解工作結構核算資源成本用一個陳述句描述目標、時間和費用討論：描述一個房地產開發(fā)項目 項目計劃的目標： ？如果在執(zhí)行前能很好的理解每項任務：如果執(zhí)行者對任務理解不夠：任務越不確定，需要處理的信息量就越大。計劃階段制定項目目標明確項目的結果衡量項目成果的標準項目結束時，要取得什么成果？必須滿足什么要求？什么時候結束？如何知道每個目標是否

6、達到？定義階段描述項目制定項目目標分解工作結構核算資源成本用一個陳述句描述每個具體結果和目標討論：繼續(xù)描述上面的房地產項目項目里程碑節(jié)點表重點檢查點里程碑表明一項主要工作的完成一個子項目的開始或結束定義階段描述項目制定項目目標分解工作結構核算資源成本項目工程合理工期工程工期里程碑節(jié)點什么樣的產品？什么樣的環(huán)境？定義階段描述項目制定項目目標分解工作結構核算資源成本分解工作結構確定具體要完成的工作顯示主要工作和次要工作的關系通過這個項目，我們要交付什么成果？包括什么工作？各項工作的主要分支是什么？定義階段描述項目制定項目目標分解工作結構核算資源成本用圖表或目錄形式表示工作結構每項工作應有具體的執(zhí)行

7、和質量標準討論：描述“腳手架拆除”的執(zhí)行和質量標準子項目使工作更容易管理項目是否很大或很復雜？是否有較復雜的部分？是否可委派單獨的負責人？定義階段描述項目制定項目目標分解工作結構核算資源成本討論：項目和子項目房地產開發(fā)項目如何劃分子項目更有利于管理？核算資源成本確定資源需求幫助今后分配職責需要什么知識和技能？需要什么材料、設施和設備？需要什么特殊資源？定義階段描述項目制定項目目標分解工作結構核算資源成本討論：我們如何建立資源計劃（需求表），并始終指導項目工作？準備環(huán)境分析設立目標列出機會和威脅準備預測選擇戰(zhàn)略組合準備行動程序監(jiān)測與控制計劃需回答的幾個問題：瘋狂的熱情幻想破天混亂尋找責任負責人懲

8、罰無辜者提升非參與人定義要求 糟糕計劃的典型結果計劃的合理性和評估標準: 對目標達成一致意見；個人責任的分派和接受；工作活動的協(xié)調；對團隊目標增加的承諾；相互溝通。典 型 步 驟 ：讓職能經理自己做計劃。在計劃前建立目標。為計劃者設立目標。保持靈活。保持一種平衡觀。歡迎高層管理者的參與。要意識到未來的支出計劃。在預測后檢驗假設。不要集中于今天的問題。獎勵第一個提出壞消息的人。計劃階段分配工作職責并落實工作日程保護項目的價值避免將來可能出現的問題計劃階段分配職責確定工作順序落實工作日程控制風險項目計劃的4個基本原則避免或減小不確定性；提高運行效率；對目標的更好理解；為監(jiān)測和控制工作提供基礎。 目

9、標 程序 進度計劃 預算 預測 組織 方針 步驟標準計劃階段的9個主要組成部分落實所有工作的責任人參考資源需求表：誰擁有完成工作所需的資源？誰擁有完成工作所需的信息？我們需要誰的承諾？列出參加工作的人員及責任標出主要責任人談判協(xié)商，取得參與人員的承諾討論：項目經理看中某人，如何得到他？計劃階段分配職責確定工作順序落實工作日程控制風險分配職責計劃 為達到目標，事先凝聚相關人員的智慧，預估未來情況的演變，以決定必要的方案與程序。 目標：管理的根本 事先：預見性 預估：周密性、應變性 方案與程序：可行性、簡單性計劃力以便有效安排和跟蹤工作參考工作分解結構圖：估計每項工作所需的日歷時間耗時超過15天的

10、最底層工作項應繼續(xù)分解列出先后次序用網絡圖畫出先后次序計劃階段分配職責確定工作順序落實工作日程控制風險確定工作順序表示工作次序畫出起始點和終止點指明先后次序標出各項工作的持續(xù)時間檢驗原則:所有節(jié)點均有出入口沒有無限循環(huán)工作次序正確而且完整計劃階段分配職責確定工作順序落實工作日程控制風險網絡圖完成任務所需最長時間的路徑幫助保護項目計劃的完成簡單項目：跟蹤每條路徑復雜項目：利用軟件工具關鍵路徑上的每項任務無冗余時間討論：非關鍵路徑需關注什么？計劃階段分配職責確定工作順序落實工作日程控制風險關鍵路徑落實工作日程為今后監(jiān)督項目提供依據列出每項工作的開始時間和結束時間使用項目進度表（甘特圖）計劃階段分配

11、職責確定工作順序落實工作日程控制風險子項目與總計劃分別編制總體整合項目計劃*團隊工作1子項目計劃1子項目計劃2*團隊工作2子項目計劃3*團隊工作3結束計劃常見的誤區(qū) 沒有注意計劃的變動 沒有彈性 沒有估計多種可能 沒有考慮資源和條件 沒有事先溝通和確認 控制風險保護項目實現目標找出項目計劃中我們所擔憂的地方 潛在風險分析 找出潛在風險 列出可能起因 采取預防措施 計劃補救措施和啟動機制討論：根據項目計劃，分析一項風險計劃階段分配職責確定工作順序落實工作日程控制風險創(chuàng)造機會幫助我們超額完成目標找出項目計劃中可能帶來額外利益的地方 潛在機會分析 找出潛在機會 列出可能起因 采取促進措施 計劃利用措

12、施和啟動機制計劃階段分配職責確定工作順序落實工作日程控制風險行動方案 1、在批評和夸獎人或事時，一定要說出相應的事實。 2、做事以前，一定要先想一想，做好應有的計劃，Thinking than Doing，絕不貿然行事。 3、在計劃階段，多參考別人的意見，借用別人的經驗與智能，做好必要的協(xié)調工作，絕不可以閉門造車。 4、工作之前，一定要先明確設定或確認目標，把握正確的方向。 5、計劃時，從人、事、時、地、物各方面來收集相關事實、信息，詳加分析判斷，作為計劃的參考。 6、不單憑直覺判斷事情，要掌握科學精神來做判斷。目標是管理的根本，事實是管理根據項目描述項目目標（驗收計劃）工作分解圖項目成本預算

13、項目工作職責和負責人項目關鍵路徑圖項目進程圖（甘特圖）風險控制和創(chuàng)造機遇計劃項目計劃編制回顧實施階段實現項目預定目標實現項目的價值實施階段開始實施監(jiān)督項目修改項目完工總結開始實施以明確的行為標準按時開工戰(zhàn)前動員會明確項目目標建立工作合作的基本規(guī)則審閱項目任務分配重申行為期望和工作表現的要求好的開始是成功的一半討論：房地產開發(fā)項目時間長，人員進出頻繁，如何“好的開始”？實施階段開始實施監(jiān)督項目修改項目完工總結監(jiān)督項目保證項目在正常軌道上進行監(jiān)督以下進展目標工作進展資源利用和費用人員工作表現提前明確檢查的形式、內容、時間及人員討論：你的項目上有哪些檢查？實施階段開始實施監(jiān)督項目修改項目完工總結里程

14、碑重點檢查點里程碑表明一項主要工作的完成一個子項目的開始或結束實施階段開始實施監(jiān)督項目修改項目完工總結討論：你的項目有哪些里程碑？是否合適？不合理的工期所產生的影響質量成本實施階段開始實施監(jiān)督項目修改項目完工總結案例：木門供應商因門扇需保護半年之久而放棄合同。對風險、機會或目標的變化做出反應項目唯一不變的就是“變化”冷靜對待“變化”分析和確認“影響”申請并批準“應變”找到“變化”對項目的影響建立“變化”的計劃調整項目計劃討論：你如何管理項目“變化”？實施階段開始實施監(jiān)督項目修改項目完工總結修改項目避免影響項目目標的變更對不合理變化，說 “NO”研究變更將引發(fā)的新工作納入項目計劃分析和確認對項目目標的“影響”申請否定“變更”實施階段開始實施監(jiān)督項目修改項目完工總結完工總結項目驗收，總結經驗教訓檢查項目目標實現狀況通知相關部門和人員總結經驗教訓解散項目團隊不要做“車輪”型項目實施階段開始實施監(jiān)督項目修改項目完工總結摘自國外項目管理調查報告項目團隊承諾項目成功準確的項目費用估算項目團