商業(yè)地產運營核心資料

1、WAID COMPANY 地產服務(fw) 投資管理 資產及商業(yè)管理商業(yè)項目(xingm)成功要素項目選址市場調研項目定位工程要素招商運營推進分項共三十四頁WAID COMPANY 地產服務(fw) 投資管理 資產及商業(yè)管理商業(yè)項目成功(chnggng)要素二八原則80%先決條件20%經營理念人氣旺，商場就旺人流中心輻射面廣，消費吸納力強地理中心政府重視發(fā)展空間大發(fā)展中心消費力高銷售量就大消費中心交通暢客源廣車流中心先決條件共三十四頁WAID COMPANY 地產服務(fw) 投資管理 資產及商業(yè)管理項目(xingm)選址市場條件初步分析項目選址區(qū)域分析內容構成規(guī)模狀況價格狀況經營狀況位置分布

2、發(fā)展趨勢功能規(guī)劃近期規(guī)劃遠期規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃市政規(guī)劃投資者消費商圈目標地塊競爭商家城市規(guī)劃投資購買力 投資心理強項和優(yōu)勢強項和劣勢機會和機遇威脅與競爭政治人文業(yè)態(tài)構成經濟發(fā)展輻射能力范圍消費人口消費群體消費模式購買力消費偏好共三十四頁WAID COMPANY 地產(dchn)服務 投資管理 資產及商業(yè)管理項目(xingm)選址確定項目地塊時間最短原則區(qū)位易達原則聚集原則接近購買力原則共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資管理(gunl) 資產及商業(yè)管理項目(xingm)選址選址分析要素購物人口分析交通易達性分析區(qū)位分析用地選擇用地經濟狀況評估共三十四頁WAID COMPANY 地產服務

3、(fw) 投資管理 資產及商業(yè)管理市場調研調研(dio yn)分析方向外部市場調研分析內部影響因素分析共三十四頁WAID COMPANY 地產服務(fw) 投資管理 資產及商業(yè)管理市場調研外部市場(shchng)環(huán)境調研 外部市場環(huán)境調研生活結構城市結構零售業(yè)結構消費者競爭對手共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資管理 資產(zchn)及商業(yè)管理市場調研生活結構(jigu)調查人口結構：目前人口數，過去人口聚集、膨脹速度，未來人口變遷預測，人口結構行業(yè)、職業(yè)、年齡、教育程度等家庭戶數構成：家庭戶數變動情況，家庭人數、人員狀況，未來人員變化趨勢，人員構成比例收入水平：消費者生活狀況，

4、高中低收入者收入狀況以及比例情況，與其他城市對比并與同城其他區(qū)域對比消費水平：個人消費及家庭消費情況，按消費類別進行劃分，不同類別支出比例購買行為：消費者消費活動范圍，對各類商場喜好程度共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資管理(gunl) 資產及商業(yè)管理市場調研城市結構(jigu)調查地勢結構各項機制調查地段調查交通情況調查城市規(guī)劃調查共三十四頁WAID COMPANY 地產服務(fw) 投資管理 資產及商業(yè)管理市場調研零售業(yè)結構(jigu)調查城市商圈調查零售業(yè)態(tài)調查零售業(yè)種調查共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資管理(gunl) 資產及商業(yè)管理市場調研消費者結構

5、(jigu)調查購買習慣調查購買能力調查購買量調查共三十四頁WAID COMPANY 地產服務(fw) 投資管理 資產及商業(yè)管理市場調研競爭對手調查(dio ch)競爭對手商品構成調查競爭對手流量調查競爭場所調查共三十四頁WAID COMPANY 地產服務(fw) 投資管理 資產及商業(yè)管理市場調研飽和度分析(fnx)選址定點商圈的競爭程度是可以量化的，飽和指數就是表明一個商圈所能支持的城市綜合體不可能超過一個固定數量，飽和指數可由公式求得。 IRS = C RE / RF IRS 城市綜合體圈的零售飽和指數； C 城市綜合體圈內的潛在顧客數目； RE 商圈內消費者人均零售支出； RF 商圈內商

6、店的營業(yè)面積。共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資管理 資產(zchn)及商業(yè)管理市場調研商圈分析(fnx)因素人口數量及特點：包括居住人口數量、工作人口數量、過往人口數量、居民戶數和企事業(yè)單位數，及相應人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構成等 建設情況：包括公共交通、供電狀況、通訊設備、金融機構等關系到百貨商店營銷的方便程度的配套設施情況 社會因素：分析地區(qū)建設規(guī)劃、公共設施（公園、公共體育場所、影劇院、展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展 發(fā)展?jié)摿Γ撼鞘芯C合體發(fā)展?jié)摿同F有商場的經營狀況。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接因素。在對城市綜合體發(fā)展?jié)摿M行分析時，

7、應計算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個地區(qū)內同行業(yè)是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區(qū) 共三十四頁WAID COMPANY 地產(dchn)服務 投資管理 資產及商業(yè)管理市場調研內部影響因素(yn s)分析 項目內部關鍵因素分析項目規(guī)劃設計項目開發(fā)人員配置項目開發(fā)融資項目經營管理四大方面共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資管理(gunl) 資產及商業(yè)管理市場調研內部(nib)影響因素分析項目內部因素分析（IFE矩陣）可以按五個步驟來建立： 第一步：列出在項目內部分析過程中確定的關鍵因素。采用1020個內部因素，包括優(yōu)勢和劣勢兩方面； 第

8、二步：給每個因素以權重，其數值范圍0.0（不重要）到1.0（非常重要）； 第三步：為每個因素進行評分。1分代表重要劣勢；2分代表次要劣勢；3分代表次要優(yōu)勢；4分代表重要優(yōu)勢； 第四步：用每個因素的權重乘以它的評分，得到每個因素的加權分數； 第五步：將所有因素的加權分數相加，得到因素總加權分數。 總加權分數的范圍都是從最低的1.0到最高的4.0，平均分為2.5?？偧訖喾謹荡蟠蟮陀?.5的項目內部狀況處于劣勢，而分數大大高于2.5的項目內部狀況則處于優(yōu)勢。共三十四頁WAID COMPANY 地產(dchn)服務 投資管理 資產及商業(yè)管理項目(xingm)定位項目定位分類市場定位目標客群定位經營定位

9、經營主題特色定位鋪位、動線規(guī)劃租金定位共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資(tu z)管理 資產及商業(yè)管理項目(xingm)定位項目市場定位 確定項目目標市場定位項目規(guī)模確定項目特定位置市場潛力商圈分析所在地區(qū)平均零售額測算項目零售額測算客流量測算前期市場調研分析模型建立階段性目標市場定位目標市場定位流程市場定位影響項目的持續(xù)經營共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資管理(gunl) 資產及商業(yè)管理項目(xingm)定位目標客群定位投資小業(yè)主經營商戶消費群體共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資管理 資產(zchn)及商業(yè)管理項目(xingm)定位項目經營

10、定位經營業(yè)態(tài)定位功能定位經營特色定位經營方式定位差異性經營項目定位的差異性與主題的創(chuàng)新相輔相成，如運動主題的購物中心、科幻主題購物中心、娛樂主題的購物中心、文化主題的購物中心等，都為項目的定位提供了創(chuàng)新的思路；項目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關 共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資(tu z)管理 資產及商業(yè)管理項目(xingm)定位鋪位、動線規(guī)劃共三十四頁WAID COMPANY 地產服務(fw) 投資管理 資產及商業(yè)管理項目(xingm)定位項目租金定位銷售返租回報率方式：實際銷售金額回報客戶金額+商鋪租金不可預見費=純銷售額銷售均價*面積銷售均價*面積*回報率*租期

11、+月租金*面積*12*租期銷售均價*面積*3%=已知均價*面積銷售均價和月租金為未知數，其他為已知數，計算后可得出銷售均價與月租金的平衡關系，以便確定總體租金水平共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資(tu z)管理 資產及商業(yè)管理項目(xingm)定位項目租金定位鋪位租金=平均租金*樓層系數*鋪位系數*業(yè)態(tài)系數*區(qū)位系數樓層系數：底層向高層逐次遞減鋪位系數：考慮鋪位開間、進深、障礙物、格局方正業(yè)態(tài)系數：考慮規(guī)劃業(yè)態(tài)的承租能力。餐飲百貨生活服務類專業(yè)市場娛樂休閑區(qū)位系數：考慮水平動線、垂直動線、門庭距離、衛(wèi)生間距離共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資(tu z)管理

12、資產及商業(yè)管理工程(gngchng)要素部分業(yè)態(tài)交房條件業(yè)態(tài)電力功率負荷密度W/暖通空調燃氣燃氣報警排風廚房排煙補風餐飲隔油池化糞池層高載重給水冬季夏季總指標照明系統(tǒng)溫度相對濕度%新風量m/（h.p）溫度相對濕度%新風量m/（h.p）綜合超市13016050601830202570204.510KN/250300噸/天電影院80100405020302025702010大堂衛(wèi)生間4KN/，空調機房7KN/，其他34KN/KTV10012050602030302570304.54KN/20噸/天電玩12013050601830302570304.55KN/健身10012035401825704.

13、55KN/50L/人/次西式快餐250300304018302525702560150m/小時根據燃氣公司提供用量和設計布置1m*0.5m排風管道和80mm*600mm新風口4.5廚房5KN/，用餐區(qū)4KN/25噸/天/店其他餐飲200250304018302525702560150m/小時根據燃氣公司提供用量和設計布置1m*0.5m排風管道和80mm*600mm新風口4.5廚房5KN/，用餐區(qū)4KN/25噸/天/店銀行網點10030501830202570204KN/配套10050601830202570204.54KN/7L/天/游泳池、洗浴801004050277025708根據大小計算

14、根據大小計算蔬菜市場2040W/1830202570204.510KN/250300噸/天共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資管理 資產(zchn)及商業(yè)管理工程(gngchng)要素整體工程要點1、土建、停車場、車流動線、層高、載重2、電力總負荷、電井位置、空調電力、電纜、三單向3、給水水壓、供水量，給排水管徑、材質，管道線路，隔油池，化糞池，管道保溫層4、暖通空調，冬夏季溫度、濕度，新風、排風，風機機組管道布局，冷凝水，空調管道保溫層機房位置5、燃氣管道，用量，機房位置，燃氣排風，燃氣報警，燃氣自動關閉閥6、排煙風機、管道、功率，油煙凈化器7、弱電系統(tǒng)，監(jiān)控，報警，廣播，網絡

15、電話光纖，機房位置8、防火分區(qū)，防火卷簾，煙感，溫感，消防噴淋，滅火器，消防栓，應急照明，安全出口，地貼，防火門，防火墻，疏散通道，報警系統(tǒng)，機房位置9、扶梯、客梯、觀光電梯、貨梯控制，機房位置10、基裝天地墻材料，水平，標高，防水，沉降縫，照明亮度，能耗共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資(tu z)管理 資產及商業(yè)管理招商(zho shn)運營招商運營1、報告：周報、月報、招商率、洽談表2、合同：商鋪合同、多經點位合同、協(xié)議3、知識：法規(guī)、工程技術、CAD、4、管理：進場、裝修管理、退場、驗收、資料備案5、二招：商戶儲備、業(yè)態(tài)調整6、分析：銷售額、坪效、提袋率、客單價、進店率

16、、7、策劃：軟廣硬廣、廣告、VI、導視、活動方案執(zhí)行8、文案：營運手冊、裝修手冊9、安保物業(yè)員工：公司規(guī)劃組織結構崗位薪資崗位職責到崗時間傭金：招商傭金費用預估共三十四頁WAID COMPANY 地產(dchn)服務 投資管理 資產及商業(yè)管理前期(qinq)籌備的招商管理招商前期招商中期招商后期1.參與項目解讀與論證2.商圈調查，形成報告3.完成項目定位，業(yè)態(tài)規(guī)劃；4.制定招商工作計劃；5.招商費預算審批；6.確定房產技術條件；7.參與步行街優(yōu)化設計1.制定步行街招商政策和租金方案；2.制定招商工作計劃書并完成審批；3.完成招商資料準備；4.招商正式啟動；5.完成業(yè)態(tài)規(guī)劃細案；6.完成簽約儀式

17、和招商發(fā)布會；7.異地招商啟動；8.辦理廣告位相關手續(xù)9.招商簽約完成；10.裝修準備；11.餐飲類進場裝修。1.非餐飲類毛坯商鋪進場裝修；2.非餐飲類精裝鋪進場裝修；3.完成二次招商；4.完成裝修/廣告招商與上刊；5.開業(yè)準備；6.外場美陳布置招商運營共三十四頁WAID COMPANY 地產服務(fw) 投資管理 資產及商業(yè)管理前期籌備的招商管理(gunl)團隊組建1項目開業(yè)前14個月，項目招商、營運人員編制及到崗時間確定，并編制招商、營運人員崗位職責，開展人員招聘和團隊組建。2、項目開業(yè)前12個月，招商、營運（除總服務臺）人員全部到位。營運人員到崗后至項目開業(yè)前3個月，編入招商隊伍參與招商

18、工作。3招商部文員需熟練使用CAD及圖片處理軟件。4招商階段的劃分： A:招商前期（開業(yè)前14個月到開業(yè)前12個月）； B:招商中期（開業(yè)前12個月到開業(yè)前3個月）； C:招商后期（開業(yè)前3個月到開業(yè)當天）；在三個階段中，招商工作重點不同，管控要點和難點也不相同。 招商運營共三十四頁WAID COMPANY 地產(dchn)服務 投資管理 資產及商業(yè)管理招商前期(qinq)開業(yè)前14個月到開業(yè)前12個月A.招商前期管控重點：項目市調報告的形成；招商運營副總的到位與招商團隊的組建；外鋪銷售方案及定價；意向商戶的摸底調查，調整品牌落位，完成租金分解，確定各樓層、各位置的目標品牌（至少三個品牌預落位

19、）和租金條件；招商手冊的完成；主力店、次主力店、重點餐飲品牌的合作意向確定（位置、面積、合作年限、租金或扣點水平）。招商運營共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資(tu z)管理 資產及商業(yè)管理招商中期(zhngq)開業(yè)前12個月到開業(yè)前3個月B.招商中期管控重點：根據商家儲備情況，將品牌落位的再次調整確認，原則上不再做大的變動；各業(yè)態(tài)重點品牌的洽談和突破；招商大會與項目推薦會的實施；確認主力店、次主力店、餐飲店的工程條件和進場時間；招商工作的全力沖刺，此階段完成所有招商任務的80。招商運營共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資管理 資產(zchn)及商業(yè)管理招商后期開

20、業(yè)(ki y)前3個月到開業(yè)當天C.招商后期管控重點：全力沖刺完成剩余商鋪的招商；全力敦促商戶進場裝修；商戶裝修形象、進度、質量的把控；商戶及其裝修施工隊、項目公司、商管公司的工程對接會議，建立工程問題臺帳，并逐日消項；開業(yè)慶典的商戶邀請。招商運營共三十四頁WAID COMPANY 地產服務 投資管理 資產(zchn)及商業(yè)管理招商道具時間(shjin)節(jié)點在招商啟動前3個月完成商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案，制定的招商計劃書及招商工作進度計劃。在招商啟動前2個月完成招商統(tǒng)一說辭和答客問。在招商工作啟動前1個月，確定租賃意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補充協(xié)議、廣告位使用合同等。在招商啟動前1個月完成招商