商業(yè)業(yè)態(tài)分析大全23

1、新華國(guó)際(guj)綜合體分析寫字樓商業(yè)業(yè)態(tài)(y ti)分析與定位共二十四頁我們(w men)的目標(biāo)：標(biāo)志性城市(chngsh)綜合體項(xiàng)目規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化推導(dǎo)最佳組合配比共二十四頁項(xiàng)目(xingm)界定區(qū)位(q wi)屬性項(xiàng)目屬性共二十四頁商業(yè)(shngy)辦公商業(yè)(shngy)辦公本案位于60M寬銅山大道和50M雪松大道的交匯處，交通便利。周邊用地性質(zhì)以住宅用地為主，位于新城建設(shè)區(qū)，公共設(shè)施不能一步到位，本案位于駐馬店三環(huán)內(nèi)，距離駐馬店市政府約4.0公里，離中心城區(qū)有一定距離，周邊辦公項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目較少。中心城區(qū)本案本案銅山大道雪松大道駐馬店市政府本案4.0公里共二十四頁項(xiàng)目(xi

2、ngm)界定區(qū)位(q wi)屬性項(xiàng)目屬性共二十四頁寫字樓位于60M寬銅山大道和50M雪松大道的交匯處。新城區(qū)集中了大量的住宅，給本區(qū)域(qy)帶來了大量的人流和商業(yè)消費(fèi)契機(jī)，周邊沿主要道路2層沿街商業(yè)，小區(qū)周邊辦公項(xiàng)目很少，為本案中寫字樓項(xiàng)目帶來了很好的機(jī)遇。寫字樓雪松(xu sn)大道銅山大道酒店少，檔次低辦公寫字樓少，且檔次低商業(yè)商業(yè)氣氛淡薄新華國(guó)際寫字樓周邊情況：文化路共二十四頁寫字樓項(xiàng)目(xingm)在定位過程中的思考關(guān)鍵點(diǎn)觀點(diǎn)(gundin)1. 不同類型的業(yè)態(tài)在綜合體中承擔(dān)的功能2. 各種業(yè)態(tài)類型之間的相互影響3. 寫字樓業(yè)態(tài)的類型確定4. 寫字樓最佳組合配比確定共二十四頁1. 不

3、同類型(lixng)的業(yè)態(tài)在綜合體中承擔(dān)的功能觀點(diǎn)(gundin)寫字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹立新華國(guó)際項(xiàng)目的高端形象。酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性業(yè)態(tài)，定義項(xiàng)目整體檔次商業(yè)（超市）：可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心。共二十四頁2. 各種業(yè)態(tài)(y ti)類型之間的相互影響觀點(diǎn)(gundin)商業(yè)辦公酒店 作用 相互關(guān)系 提升整體檔次的有力手段 標(biāo)志性（尤其是對(duì)外地和外籍人士） 實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格 保持業(yè)態(tài)形象 外向性較強(qiáng)的組成部分 可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異 商業(yè)為寫字樓、酒店提供配套 酒店為辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施 酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次 寫字樓為商業(yè)、酒

4、店帶來潛在客戶 寫字樓可提高商業(yè)整體檔次 寫字樓與酒店可共享大堂共二十四頁蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)位(q wi)項(xiàng)目(xingm)位于蘇州工業(yè)園區(qū)中央商務(wù)區(qū)首席，毗鄰中央公園。蘇州工業(yè)園區(qū)，占地面積70平方公里，50多家全球500強(qiáng)企業(yè)在園區(qū)落戶，已形成電子信息、精密機(jī)械、生物醫(yī)藥、精細(xì)化工等新興產(chǎn)業(yè)群，物流會(huì)展、科技金融、酒店服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)正不斷推動(dòng)著園區(qū)的高速發(fā)展。 案例共二十四頁案例(n l)蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)(jinsh)規(guī)模 新天翔商業(yè)廣場(chǎng)是一座集22層甲級(jí)智能化寫字樓、大型SHOPPING MALL、精 裝鉑晶公寓，和2層地下停車場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化商業(yè)中心。技術(shù)指標(biāo)新天翔商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目

5、擬建兩幢16-18層高樓，四層商業(yè)裙房連接兩樓。 預(yù)計(jì)總投資逾8億元。 共二十四頁案例(n l)蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)定位(dngwi)思路市政交通分析區(qū)位條件分析相關(guān)政策分析確定項(xiàng)目輻射區(qū)域區(qū)域人口區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域公建區(qū)域欠缺業(yè)態(tài)確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)模及配比競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)分析第一步第二步第三步共二十四頁案例(n l)蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目(xingm)定位（一）園區(qū)大型購物中心蘇州工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃居住人口將達(dá)60萬的新興城區(qū)，但從前的商業(yè)配套的相對(duì)滯后，給居民帶來極大的不便。園區(qū)雖不缺乏社區(qū)性質(zhì)的商場(chǎng)、娛樂中心，但根本無法滿足現(xiàn)代市民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和精神消費(fèi)需求。商貿(mào)中心卻依然稀缺。外資企業(yè)的白領(lǐng)、投資創(chuàng)業(yè)的成功

6、人士還缺乏一個(gè)常規(guī)性的理想去處。共二十四頁案例(n l)蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目(xingm)定位（二）高檔商務(wù)辦公園區(qū)在金融科技、物流會(huì)展、酒店服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅跨國(guó)公司需要高檔辦公樓，中國(guó)本土公司對(duì)高檔辦公樓也有越來越多的需求。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成了電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等為核心的新興支柱產(chǎn)業(yè)，其占全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的比重已經(jīng)達(dá)到了75%。這些高科技產(chǎn)業(yè)相對(duì)于傳統(tǒng)制造業(yè)來說對(duì)于商務(wù)辦公的需求較大。園區(qū)2007年上半年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)共二十四頁案例(n l)酒店式公寓(gngy)園區(qū)內(nèi)的酒店 “酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的

7、各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。世界500強(qiáng)企業(yè)中有66家已經(jīng)在園區(qū)落戶，大批外資企業(yè)的涌入，帶來了大量的外方工作人員。對(duì)于這一群體來說，低價(jià)位高品質(zhì)的酒店式公寓是一個(gè)比較好的選擇。 園區(qū)內(nèi)的三星、四星、五星酒店都已經(jīng)占據(jù)較大規(guī)模，而酒店式公寓相對(duì)來說供應(yīng)很少，適時(shí)推出酒店式公寓可以彌補(bǔ)市場(chǎng)上的這一欠缺。蘇州新天翔商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位（三）共二十四頁案例(n l)新天翔廣場(chǎng)(gungchng)大型購物中心 園區(qū)內(nèi)缺乏大型購物中心，難以滿足白領(lǐng)的生活需求，項(xiàng)目彌補(bǔ)了不足 項(xiàng)目位于園區(qū)中心商務(wù)區(qū)，區(qū)位條件好寫字樓 隨著園區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的興起，寫字樓的需求加大 園區(qū)以工業(yè)為主，對(duì)于辦公需求總量有限

8、酒店公寓 園區(qū)內(nèi)大量外資的入駐，外方人員增多，酒店公寓為其提供了臨時(shí)居住之所 園區(qū)內(nèi)類似業(yè)態(tài)幾乎沒有共二十四頁3. 寫字樓業(yè)態(tài)的類型(lixng)確定觀點(diǎn)(gundin)本案確定為以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式，結(jié)合商業(yè)、酒店為一體的商業(yè)綜合體，提升整體項(xiàng)目?jī)r(jià)值。新華寫字樓商業(yè) 新城區(qū)內(nèi)缺乏超市、休閑娛樂設(shè)施，難以滿足日益增長(zhǎng)的生活需求，項(xiàng)目彌補(bǔ)了不足 項(xiàng)目位于2條主要道路交匯處，區(qū)位條件好寫字樓 隨著新城區(qū)開發(fā)和配套設(shè)施的完善，寫字樓的需求加大 園區(qū)以住宅為主，周邊辦公建筑少，對(duì)于辦公需求量大酒店新城區(qū)內(nèi)大量住戶入住及辦公樓和商業(yè)設(shè)施的新建，外方人員增多，酒店為其提供了臨時(shí)居住之所 新城區(qū)內(nèi)類

9、似業(yè)態(tài)幾乎沒有共二十四頁原因(yunyn)一：以寫字樓為核心功能配套完善酒店、商業(yè)等其他功能，打造未來商務(wù)核心區(qū)。商業(yè) ：項(xiàng)目位于2條主要(zhyo)干道交匯處，周邊住宅較多，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。商業(yè)能為寫字樓、酒店提供配套，也能服務(wù)小區(qū)內(nèi)部及周邊地區(qū)。酒店：酒店不僅進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)感，同時(shí)更好的提升建筑形象和商業(yè)價(jià)值；酒店為辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施。也為小區(qū)和周邊地區(qū)提供服務(wù)。高層寫字樓具有強(qiáng)烈的視覺沖擊，可樹立新華國(guó)際項(xiàng)目的高端形象，提高整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)。項(xiàng)目位于三環(huán)線內(nèi)，距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，公共設(shè)施不完善，周邊居住建筑較多，外來人口相對(duì)較少，發(fā)展以酒店和商業(yè)為核心功能的商業(yè)綜合體還需要

10、一定時(shí)間積累。業(yè)主本身對(duì)辦公設(shè)施的要求。原因二：共二十四頁多功能與建筑形象力的提升：該項(xiàng)目將全面提升現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營(yíng)造出駐馬店市具特色的地標(biāo)性建筑，這里不僅是一個(gè)靚麗的建筑綜合體，更是一個(gè)有著高品質(zhì)寫字樓：集辦公、酒店(ji din)、購物、各種休閑娛樂功能為一體的城市綜合體。作用(zuyng)共二十四頁15-25%商業(yè)(shngy)45-55%辦公(bn gng)20-30%酒店根據(jù)案例和業(yè)態(tài)分析，和在既定的開發(fā)目標(biāo)和限制條件下，結(jié)合不同業(yè)態(tài)所承擔(dān)的功能確定項(xiàng)目的功能組合和規(guī)模配比如下：4. 寫字樓最佳組合配比確定共二十四頁物業(yè)(w y)類型及規(guī)

11、模項(xiàng)目總規(guī)模：約2.98萬建筑平米(pn m)項(xiàng)目分物業(yè)類型規(guī)模：整體定位項(xiàng)目分物業(yè)類型規(guī)模建議辦公1.341.64萬平米酒店0.600.89萬平米商業(yè)0.450.75萬平米總計(jì)2.98萬平米共二十四頁各業(yè)態(tài)空間組合(zh)建議整體(zhngt)定位物業(yè)類型地下一層超市商業(yè)購物1層超市、開敞賣場(chǎng)、大堂等2層餐飲餐飲3層休閑娛樂4層洗浴中心酒店512層酒店辦公13-27層辦公共二十四頁各層主要功能(gngnng)確定整體(zhngt)定位物業(yè)類型商業(yè)購物1層開敞賣場(chǎng)、酒店辦公大堂(前臺(tái)、管理辦公室等）、商場(chǎng)門廳、衛(wèi)生間、消防控制室、貨物運(yùn)輸室、公共交通等。2層超市主體、衛(wèi)生間、庫房、辦公室、休息室、公共交通等餐飲3層中、西餐廳、大堂、包房、廚房、衛(wèi)生間、公共交通等休閑娛樂4層KTV、洗浴中心、休息廳、KTV大堂、洗浴大堂、衛(wèi)生間、公共交通等酒店512層工作間、工具間、客房、布草間、公共交通等辦公13-27層辦公室、會(huì)議室、休息室、空調(diào)機(jī)房、值班室（服務(wù)臺(tái)）、會(huì)客室、資料室、衛(wèi)生間、公共交通等共二十四頁內(nèi)容摘要新華國(guó)際綜合體分析。寫字樓商業(yè)業(yè)態(tài)分析與定位。本案位于60M寬銅山大道和50M雪松大道的交匯處，交通便利。寫字樓位于60M寬銅山大道和50M雪松大道的交匯處。1. 不同類型的業(yè)態(tài)在綜合體中承擔(dān)的功能。酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性業(yè)態(tài)，定義項(xiàng)目整體檔次。蘇州新天翔商業(yè)廣