房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本精細(xì)化管理復(fù)習(xí)課程課件

1、內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Cost control in real estate project馬楠中 國 房 地 產(chǎn) 業(yè) 協(xié) 會(huì) 專 家 委 員 會(huì) 委 員中 國 房 地 產(chǎn) 及 住 宅 研 究 會(huì) 專 家中國建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)專家委員會(huì)委員2011.6 海爾地產(chǎn)4環(huán)顧一下我們的行業(yè)與環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)面生存環(huán)境新政土地、金融、預(yù)售、自有資金、開發(fā) . 行業(yè)門檻提高了形勢消費(fèi)者觀望行業(yè)內(nèi)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合國際資金涌入機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存4向管理要效益法制日趨健全消費(fèi)者日趨成熟企業(yè)規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)新政與地產(chǎn)宏觀大勢資源競爭 資本競爭 管理競爭管理規(guī)范化4利潤時(shí)間 (年)拿地就賺錢階段1：資源時(shí)代階

2、段2：資本質(zhì)量時(shí)代階段3：管理與品牌時(shí)代客戶盯質(zhì)量公司靠資本關(guān)注品牌與形象理念與價(jià)值觀管理規(guī)范化成本領(lǐng)先戰(zhàn)略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)重要的競爭手段4行業(yè)競爭激烈宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控企業(yè)利潤趨薄管理出效益管理精細(xì)化4再看看我們的運(yùn)營?？偠灾? 房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進(jìn)而成為成本管理的競爭4資本土地項(xiàng)目資本增值能力項(xiàng)目開發(fā)能力房地產(chǎn)開發(fā)資本運(yùn)轉(zhuǎn)流程4房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力 企業(yè)運(yùn)營能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力具體項(xiàng)目操作能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚焦體現(xiàn)PART.13PART.1前言在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能

3、力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。特別是在工業(yè)企業(yè)中，目前這種趨勢已經(jīng)慢延到高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。 成本控制力的競爭。聚 焦 當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，不注重成本控制的企

4、業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。 在外來資本和一些資本雄厚的外行企業(yè)（大型企業(yè)集團(tuán)和上市公司）的不斷涌入，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)加壓、政策越來越規(guī)范，技術(shù)、產(chǎn)品越來越同質(zhì)化，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，品牌力持續(xù)提升的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，企業(yè)間距不斷縮小，新的競爭格局已現(xiàn)端倪。房地產(chǎn)企業(yè)競爭成本控制力的競爭4一句話: 房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進(jìn)而成為成本管理的競爭。聚焦房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本精細(xì)化管理責(zé)任成本管理核心 體系4房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本（政府費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi) 招標(biāo)費(fèi)用 建安費(fèi)用）銷售費(fèi)用管理費(fèi)用成本是一系列經(jīng)營活動(dòng)的疊加立項(xiàng)施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽

5、約銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈投資策劃方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)投資估算表成本測算1成本測算2目標(biāo)成本合同清單項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)采購招標(biāo)全成本管理工作目標(biāo)成本的實(shí)施管理項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目銷售變更簽證施工管理招標(biāo)管理供應(yīng)商選擇項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)管理銷售管理銷售管理銷售管理項(xiàng)目盈利目標(biāo)內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及現(xiàn)代成本管理的新理念一房地產(chǎn)成本控制的主要措施怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容控制什么？二三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本精細(xì)化

6、管理措施四內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中三大誤區(qū)三四房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理新理念房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及現(xiàn)代成本管理的新理念一4一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀目前我們絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)成本控制的通常做法是：大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都設(shè)有一個(gè)預(yù)算審核部門或合約部門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而成本管理基本都?xì)w屬于財(cái)務(wù)部門，但財(cái)務(wù)部門對(duì)具體的工程預(yù)結(jié)算卻并不是很懂行，也就更難把握成本的降低點(diǎn)在哪里。房地產(chǎn)開

7、發(fā)的周期很長，如果被問及一個(gè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)甚至施工過半時(shí)的成本是多少，完工后的總成本又是多少，許多開發(fā)商都難以回答清楚。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計(jì)、施工、市場、銷售、物業(yè)、融資（資本運(yùn)營）等多個(gè)環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計(jì)算利潤，單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般需持續(xù)兩三年的時(shí)間，導(dǎo)致成本核算難度增強(qiáng)；另外，投資地域的擴(kuò)大和開發(fā)面積的劇增，令成本的構(gòu)成更加多樣化。更使房地產(chǎn)開發(fā)成本控制難度越來越大。房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題51、缺乏全面規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系： 成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程的支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動(dòng)態(tài)成本跟蹤聯(lián)動(dòng)管理體系；2、成本控制忽視重點(diǎn)： 只重視“顯性成本”的控

8、制，而忽略對(duì)“隱性成本”的控制；3、成本控制的忽視前期階段： 通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過程的 “事中”成本控制，而缺乏對(duì)前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營階段“事前”成本控制的足夠重視；4、成本控制手段不當(dāng)： 把壓縮必要的項(xiàng)目費(fèi)用開支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終實(shí)際開發(fā)成本大大增加，利潤降低，增加了項(xiàng)目后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題目前房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的幾個(gè)誤區(qū)6管什么三大誤區(qū)怎么管行為偏差三、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面容易存在三大誤區(qū)誰來管認(rèn)識(shí)偏差7誤區(qū)一：企業(yè)內(nèi)部成本控制管理主體確立失誤（誰來管）長期以來，企

9、業(yè)一直把成本管理作為少數(shù)管理人員的專利，認(rèn)為成本、效益都應(yīng)由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，而把各部門的員工只看作生產(chǎn)者。廣大員工對(duì)于哪些成本應(yīng)該控制，怎樣控制等問題無意也無力過問，成本意識(shí)淡漠。企業(yè)的成本管理失去偌大的管理群體當(dāng)然難以真正取得成效。全員成本控制8誤區(qū)二：成本管理對(duì)象和內(nèi)容認(rèn)識(shí)不清（管什么）一方面，沒有從價(jià)值鏈的角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行分析，局限于對(duì)發(fā)生成本的控制，忽視了對(duì)影響成本的控制。另一方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、一張紙”的簡單、狹窄的模式之內(nèi)，忽視潛在的損失，尚未對(duì)成本實(shí)行全方位的控制。全方位成本控制9土地設(shè)計(jì)采購施工銷售房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的發(fā)生成本與影響成本曲線影響成本曲線比例

10、該環(huán)節(jié)作業(yè)過程對(duì)產(chǎn)品總成本的影響。發(fā)生成 本曲線價(jià)值鏈發(fā)生成本：該環(huán)節(jié)作業(yè)過程所發(fā)生的成本。影響成本：成本控制的關(guān)鍵在于控制影響成本！10誤區(qū)三：成本控制模式?jīng)]有確立（怎么管）成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。成本控制偏重于事后的反饋，而事前、事中控制不力。成本管理基礎(chǔ)工作薄弱，缺少一套完善的成本管理制度。甚至只求形式，不講實(shí)效。考核制度不完善，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好地跟市場聯(lián)系起來；獎(jiǎng)懲措施力度不大，達(dá)不到調(diào)動(dòng)員工積極性的目的。全過程成本控制111、為什么房地產(chǎn)企業(yè)仍然感覺成本難于控制？ （1）關(guān)于目標(biāo)成本的研究和制定已經(jīng)相當(dāng)深入 ； （2）建筑市場競爭日趨激烈，建筑采購

11、成本日益低廉； （3）ISO業(yè)務(wù)流程管理已經(jīng)在各大房地產(chǎn)企業(yè)廣泛運(yùn)用。2、設(shè)計(jì)、工程人員的苦惱 （1）成本目標(biāo)束縛設(shè)計(jì) ； （2）招投標(biāo)與項(xiàng)目采購分判混亂； （3）變更、簽證、價(jià)款調(diào)整以及索賠管理混亂； （4）遵守流程和趕進(jìn)度的矛盾激烈。房地產(chǎn)項(xiàng)目傳統(tǒng)“成本管理”的誤區(qū)帶來的 苦惱樹立現(xiàn)代房地產(chǎn)成本管理理念 實(shí)施房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理方法關(guān)鍵是內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀一二房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的幾個(gè)問題房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理三大誤區(qū)三四房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理新理念房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Cost control in real estate p

12、roject房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及現(xiàn)代成本管理的新理念一11以標(biāo)準(zhǔn)化合同文本與流程化管理為核心以工程量清單為計(jì)價(jià)模式結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)以目標(biāo)管理為方法以項(xiàng)目營銷定位與技術(shù)管理為依托以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)利潤：講求性價(jià)比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值成本管理的發(fā)展趨勢：核算型的成本管理已瀕臨淘汰 控制型的成本管理模式已不能滿足市場的要求 成本管理必須向價(jià)值創(chuàng)造型轉(zhuǎn)變核心就是產(chǎn) 品“價(jià)值工程”研究?，F(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念1.項(xiàng)目成本管理的目的提升價(jià)值2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成全成本3.項(xiàng)目成本管理的階段全過程4.

13、項(xiàng)目成本管理的主體全員5.項(xiàng)目成本管理的方法目標(biāo)成本管理6.項(xiàng)目成本管理的要點(diǎn)確定與控制四11（1）房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤是企業(yè)用永恒主題（2）利潤與成本的關(guān)系： 收入一定的情況下，成本越低，利潤越大（3）成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的 機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)（4）成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效 的收益消除無效成本，提升投資價(jià)值 成本控制不等于省錢 , 花得多會(huì)浪費(fèi)， 花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的 有效才是關(guān)鍵價(jià)值工程的理念1.項(xiàng)目成本管理的目的提升價(jià)值現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四1.項(xiàng)目成本管理的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成3.項(xiàng)目成本管理的階段4.項(xiàng)目成本管理的主

14、體5.項(xiàng)目成本管理的方法6.項(xiàng)目成本管理的要點(diǎn)7.成本管理的發(fā)展過程8.成本管理的指導(dǎo)思想11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四價(jià)值工程的概念 價(jià)值工程的基本公式： V=F/C V-value：性價(jià)比 F-function：產(chǎn)品的功能/性能、服務(wù)、收益 C-cost：費(fèi)用/成本 C下降，F(xiàn)上升 C不變，F(xiàn)上升 C下降，F(xiàn)不變 C小幅上升，F(xiàn)大幅上升 C大幅下降，F(xiàn)小幅下降-具體選擇哪種途徑，與市場環(huán)境、公司經(jīng)營理念、產(chǎn)品方針有關(guān)-價(jià)值的評(píng)估：有顯性的、有隱性的、有眼前的、有長遠(yuǎn)的，需要 綜合平衡與決策11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四（1）全成本構(gòu)成成本管理土地成本資金成本建造成本管理

15、成本成本分解房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本構(gòu)成（1）全成本在時(shí)間和空間上的構(gòu)成 時(shí)間：建設(shè)全過程都在發(fā)生 空間：公司+現(xiàn)場；實(shí)體+費(fèi)用1.項(xiàng)目成本管理的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成3.項(xiàng)目成本管理的階段4.項(xiàng)目成本管理的主體5.項(xiàng)目成本管理的方法6.項(xiàng)目成本管理的要點(diǎn)7.成本管理的發(fā)展過程8.成本管理的指導(dǎo)思想11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四（1）階段 立項(xiàng)定位設(shè)計(jì)發(fā)包施工竣工維護(hù)（2）對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過程由虛到實(shí) 虛擬：估、概、預(yù)算 現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、預(yù)付款、進(jìn)度款、結(jié)算款 從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包3.項(xiàng)目成本管理的階段全過程1.項(xiàng)目成本管理的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成3.項(xiàng)目成本管理的階段4.項(xiàng)目成本管理

16、的主體5.項(xiàng)目成本管理的方法6.項(xiàng)目成本管理的要點(diǎn)7.成本管理的發(fā)展過程8.成本管理的指導(dǎo)思想11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四3.項(xiàng)目成本管理的階段全過程立項(xiàng)階段成本測算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盈利目標(biāo)策劃階段選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定 方案設(shè)計(jì)階段最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位，體現(xiàn)產(chǎn)品特征 初步設(shè)計(jì)階段材料設(shè)備的合理選型 施工圖設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段通過市場競爭找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴 雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù)的把握）施工階段變更和簽證的管理，付款審核，動(dòng)態(tài)監(jiān)控銷售階段營銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本

17、控制，銷售承諾與資料的把關(guān)竣工階段結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估維護(hù)運(yùn)營階段保修金、維護(hù)費(fèi)用的管理 各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四4.項(xiàng)目成本管理的責(zé)任主體全員（1）所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)。（2）責(zé)任成本管理體系的建立 目的：令全員實(shí)施自覺的成本管理行為 要素：1）責(zé)任范圍； 2）責(zé)任人 3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； 4）評(píng)價(jià)人（3）房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的職責(zé) 全面、全過程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作 了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控； 甲方整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)整合，不論是設(shè)計(jì)、工

18、程還是成本人員，都是專家型的管理者（不是面包師）成本意識(shí)：只要考慮了性價(jià)比問題，就是有成本意識(shí)控制主體：從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”1.項(xiàng)目成本管理的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成3.項(xiàng)目成本管理的階段4.項(xiàng)目成本管理的主體5.項(xiàng)目成本管理的方法6.項(xiàng)目成本管理的要點(diǎn)7.成本管理的發(fā)展過程8.成本管理的指導(dǎo)思想11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四5.項(xiàng)目成本管理的方法目標(biāo)成本管理（1）目標(biāo)成本管理的內(nèi)容目標(biāo)成本的確定與 動(dòng)態(tài)控制兩方面（2）目標(biāo)成本確定的依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫、市場調(diào) 研、對(duì)產(chǎn)品把握（3）實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段信息化（4）目標(biāo)成本管理的過程PDCA 循環(huán)1.項(xiàng)目成本管理的目

19、的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成3.項(xiàng)目成本管理的階段4.項(xiàng)目成本管理的主體5.項(xiàng)目成本管理的方法6.項(xiàng)目成本管理的要點(diǎn)7.成本管理的發(fā)展過程8.成本管理的指導(dǎo)思想11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四6.項(xiàng)目成本管理的要點(diǎn)確定與控制（1）合理確定確定是控制的前提和基礎(chǔ)，市場定價(jià)原則，沒有準(zhǔn)確只有合理成本的決定因素：外部市場；內(nèi)部產(chǎn)品策劃與定位；成本的影響因素:諸多經(jīng)營、技術(shù)、管理方面;（如資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)）成本確定的方法:決不是靠定額算出來的；靠對(duì)市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場成本確定的過程:行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn)：單件性、復(fù)雜性、多次性；從虛到實(shí)；成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)（發(fā)包），

20、使產(chǎn)品與市場結(jié)合招標(biāo)的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價(jià)的最有效手段定標(biāo)的原則：合理低價(jià)；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品1.項(xiàng)目成本管理的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成3.項(xiàng)目成本管理的階段4.項(xiàng)目成本管理的主體5.項(xiàng)目成本管理的方法6.項(xiàng)目成本管理的要點(diǎn)7.成本管理的發(fā)展過程8.成本管理的指導(dǎo)思想111.項(xiàng)目成本管理的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成3.項(xiàng)目成本管理的階段4.項(xiàng)目成本管理的主體5.項(xiàng)目成本管理的方法6.項(xiàng)目成本管理的要點(diǎn)7.成本管理的發(fā)展過程8.成本管理的指導(dǎo)思想現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四6.項(xiàng)目成本管理的要點(diǎn)確定與控制（2）有效控制動(dòng)態(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù)控制伴隨實(shí)施的全

21、過程：保證在過程中的實(shí)施不偏離既定目標(biāo)，控制是動(dòng)態(tài)的?？刂频囊兀汉侠淼哪繕?biāo)、偏差測定、及時(shí)反饋與修正。能動(dòng)的控制：控制不等于限制，心中有數(shù)就可以說在控制之中，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果 ，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案。（3）技術(shù)經(jīng)濟(jì)既結(jié)合又分離的原則技術(shù)：招標(biāo)籌劃書合同策略合同界面合同文件清單包干經(jīng)濟(jì)：設(shè)計(jì)任務(wù)書方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本擴(kuò)初/施工圖設(shè)計(jì)目標(biāo)成本調(diào)整工程量清單合同單價(jià)/合價(jià)111.項(xiàng)目成本管理的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成3.項(xiàng)目成本管理的階段4.項(xiàng)目成本管理的主體5.項(xiàng)目成本管理的方法6.項(xiàng)目成本管理的要點(diǎn)7.成本管理的發(fā)展過程8.成本管理的指導(dǎo)思想現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)

22、化管理理念四7.房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程【審算型】造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)）定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價(jià)正確；【控制型】成本控制強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值【能動(dòng)型】提升價(jià)值強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：面向公司利益，講求性價(jià)比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值111.項(xiàng)目成本管理的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成3.項(xiàng)目成本管理的階段4.項(xiàng)目成本管理的主體5.項(xiàng)目成本管理的方法6.項(xiàng)目成本管理的要點(diǎn)7.成本管理的發(fā)展過程8.成本管理的指導(dǎo)思想現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四7.房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過程成本管理水平產(chǎn)品價(jià)值提升審算型：事后算帳（被動(dòng)） 控制型：動(dòng)態(tài)控制糾偏 能動(dòng)型：主動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值強(qiáng)調(diào)

23、企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)面向公司利益，講求性價(jià)比發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)追求算得快、算量準(zhǔn)定額熟、套價(jià)正確111.項(xiàng)目成本管理的目的2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成3.項(xiàng)目成本管理的階段4.項(xiàng)目成本管理的主體5.項(xiàng)目成本管理的方法6.項(xiàng)目成本管理的要點(diǎn)7.成本管理的發(fā)展過程8.成本管理的指導(dǎo)思想現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四8.成本管理的指導(dǎo)思想 結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開展全過程精細(xì)化成本管理工作。11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四10.現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念的總結(jié)（1

24、）樹立全成本觀念施工階段承建商的全成本、開發(fā)商的階段性成本開發(fā)全過程開發(fā)商最關(guān)注產(chǎn)品壽命周期成本品牌開發(fā)商最關(guān)注（尤其是自己經(jīng)營的項(xiàng)目）。 對(duì)項(xiàng)目整個(gè)壽命周期而言，項(xiàng)目開發(fā)完畢，交付業(yè)主使用，成本的發(fā)生還沒完，后面還有維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)營、法律風(fēng)險(xiǎn)（嚴(yán)格意義上不能算成本）等費(fèi)用，要全盤考慮。 關(guān)鍵點(diǎn)：產(chǎn)品壽命周期成本一定要在項(xiàng)目定位和設(shè)計(jì)階段就得充分考慮，否則達(dá)不到預(yù)期效果。節(jié)能建筑就是基于這種考慮。（2）省錢與花錢問題上要避免的避免幾個(gè)誤區(qū)： 1）建筑設(shè)計(jì)不是做藝術(shù)品，而是做產(chǎn)品，既然是產(chǎn)品，就得關(guān)注市場（客戶需求）、成本、品質(zhì)的適度、可實(shí)施性等。避免不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果。 2）過分強(qiáng)調(diào)成本控

25、制而導(dǎo)致產(chǎn)品品質(zhì)降低，尤其是低價(jià)中標(biāo)后，在施工過程要求趕工，將使施工單位“雪上加霜”，最終犧牲的是產(chǎn)品品質(zhì)。 3）只注重“省錢”，而忽略合理“花錢”。關(guān)注“邊際成本”與“邊際效益”問題，避免成本管理的本位主義。 “成本管理”的最終目標(biāo)是將成本合理地揭示出來，并運(yùn)用合理的控制方法與手段進(jìn)行“成本優(yōu)化”，達(dá)到“成本效益最大化”。11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四10.現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念的總結(jié) （3）現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理關(guān)鍵環(huán)節(jié) 1）方案優(yōu)化 2）限額設(shè)計(jì) 3）成本估算、分解與責(zé)任成本目標(biāo) 4）圖紙預(yù)會(huì)審與交底會(huì)審 5）招標(biāo)管理 招標(biāo)方式：總價(jià)包干還是招單價(jià)？清單招標(biāo)

26、還是費(fèi)率招標(biāo)？ 評(píng)標(biāo)原則：合理低價(jià)一垂定音？還是先招入圍再談判？ 材料設(shè)備供貨方式：甲供？認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)？乙方全包？ 材料設(shè)備樣板：樣板、品牌是否齊全，嚴(yán)防貨不對(duì)板 付款方式：預(yù)付款、進(jìn)度款支付的頻率與額度，結(jié)算是否及時(shí)等 6）報(bào)價(jià)分析 7）合同會(huì)簽中商務(wù)條款把關(guān) 8）設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場簽證管理 9）按月審結(jié) 10）動(dòng)態(tài)成本統(tǒng)計(jì)反饋、成本月度會(huì) 11）結(jié)算管理 12）項(xiàng)目結(jié)算分析報(bào)告11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四10.現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念的總結(jié) （3）現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理關(guān)鍵環(huán)節(jié) 1）方案優(yōu)化 2）限額設(shè)計(jì) 3）成本估算、分解與責(zé)任成本目標(biāo) 4）圖紙預(yù)會(huì)審與交底會(huì)審 5

27、）招標(biāo)管理 招標(biāo)方式：總價(jià)包干還是招單價(jià)？清單招標(biāo)還是費(fèi)率招標(biāo)？ 評(píng)標(biāo)原則：合理低價(jià)一垂定音？還是先招入圍再談判？ 材料設(shè)備供貨方式：甲供？認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)？乙方全包？ 材料設(shè)備樣板：樣板、品牌是否齊全，嚴(yán)防貨不對(duì)板 付款方式：預(yù)付款、進(jìn)度款支付的頻率與額度，結(jié)算是否及時(shí)等 6）報(bào)價(jià)分析 7）合同會(huì)簽中商務(wù)條款把關(guān) 8）設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場簽證管理 9）按月審結(jié) 10）動(dòng)態(tài)成本統(tǒng)計(jì)反饋、成本月度會(huì) 11）結(jié)算管理 12）項(xiàng)目結(jié)算分析報(bào)告11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四10.現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念的總結(jié)（3）現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的成本策略觀 企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略 品牌 盈利 項(xiàng)目定位

28、持續(xù)發(fā)展 成熟房地產(chǎn)公司的成本策略觀 1）要產(chǎn)品，而非作品（新、特、奇建筑，如鳥巢、水立方、中央電視臺(tái)新址、東方明珠電視塔等） 2）成熟產(chǎn)品的復(fù)制（即標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程） 專業(yè)支持體系 產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng) 采購管理系統(tǒng) 成本研究系統(tǒng) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息 3）引伸的二個(gè)話題 品牌的內(nèi)涵？ 項(xiàng)目定位成本型 OR 產(chǎn)品型？11現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念四10.現(xiàn)代房地產(chǎn)成本全過程精細(xì)化管理理念的總結(jié)非標(biāo)準(zhǔn)答案 關(guān)于品牌內(nèi)涵： 品質(zhì)（質(zhì)量等）、品味（風(fēng)格、布局、配套等）、品行（售后、物業(yè)管理等） 關(guān)于項(xiàng)目定位： 產(chǎn)品型：贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)，特點(diǎn)是房價(jià)差異性大、產(chǎn)品差異性大，對(duì)項(xiàng)目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把握要求較高

29、。 典型城市：一線城市，如北京、上海、深圳、廣州、杭州等 成本型：贏利主要靠對(duì)建安成本的控制，特點(diǎn)是房價(jià)差異性較小、產(chǎn)品差異性小，對(duì)項(xiàng)目的建安成本控制要求較高。 典型城市：二、三線城市，如東莞、長沙、武漢等 內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及現(xiàn)代成本管理的新理念一房地產(chǎn)成本控制的主要措施怎么去控制？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容控制什么？二三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本精細(xì)化管理措施四13(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理的內(nèi)容合計(jì)不可預(yù)見費(fèi)12其他費(fèi)用11開發(fā)期稅費(fèi)10銷售費(fèi)用

30、9財(cái)務(wù)費(fèi)用8管理費(fèi)用7開發(fā)間接費(fèi)6公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)5建筑安裝工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3前期工程費(fèi)2土地費(fèi)用1項(xiàng)目序號(hào)工程成本項(xiàng)目發(fā)展全成本 開發(fā)成本 1.北京房地產(chǎn) 項(xiàng)目成本內(nèi)容 詳細(xì)目錄19 土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的各類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本準(zhǔn)確分析。 工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分項(xiàng)工程及甲供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。分

31、項(xiàng)工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程/供貨合同成本。 前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、各類報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、勘察測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設(shè)計(jì)單位成為關(guān)鍵，而成本控制成為其次。 三項(xiàng)費(fèi)用：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中管理成本比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：這部分一般占5-10%左右。主要是指項(xiàng)目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，目前絕大多數(shù)城市基本上已經(jīng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，

32、所以，這部分成本也相對(duì)固定。(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本（費(fèi)用）所占總額的比例隱性成本顯性成本內(nèi)部材料。22（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本應(yīng)重點(diǎn)控制內(nèi)容項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度控制項(xiàng)目資金收支計(jì)劃管理(現(xiàn)金流管理)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中固化的成本預(yù)控合同管理建安及工程成本采購成本顯性成本（費(fèi)用）的控制，包括土建、安裝、室外工程、材料設(shè)備采購、招投標(biāo)等方面。內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及現(xiàn)代成本管理的新理念一房地產(chǎn)成本管理什么？全成本精細(xì)化管理二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

33、全過程成本精細(xì)化管理措施四23 如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的 全成本管理？目標(biāo)成本責(zé)任成本動(dòng)態(tài)成本后評(píng)估和反饋建立合理的目標(biāo)成本將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中量化評(píng)估體系成本考核與績效管理目標(biāo)成本管理的總體思路：內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一二三房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解責(zé)任成本四房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí)23房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行

34、目標(biāo)成本管理三1.目標(biāo)成本的定義：目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。2.目標(biāo)成本的構(gòu)成（見右圖）3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目歸集與分解（1）按項(xiàng)目的單項(xiàng)、單位、分部或分項(xiàng)工程的自然組成進(jìn)行歸集與分解（2）體現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程（3）盡量滿足公司招標(biāo)、簽約等工作的需要（4）科目的內(nèi)涵與界線盡量明晰，最好有詳盡的備注說明（5）兼顧公司歷史數(shù)據(jù)的形成和行業(yè)習(xí)慣（6）與財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部充分溝通協(xié)商一致，經(jīng)公司定下來后，二級(jí)科目就不要變動(dòng)，三級(jí)以后的科目可延展（7）便于監(jiān)控執(zhí)行與考核合計(jì)不可預(yù)見費(fèi)12其他費(fèi)用11開發(fā)期稅費(fèi)10銷售

35、費(fèi)用9財(cái)務(wù)費(fèi)用8管理費(fèi)用7開發(fā)間接費(fèi)6公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)5建筑安裝工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3前期工程費(fèi)2土地費(fèi)用1成本構(gòu)成序號(hào)23房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分解一 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三4. 不同類型物業(yè)成本構(gòu)成與分?jǐn)偅?）不同類型物業(yè)成本構(gòu)成特點(diǎn) 住宅：別墅、多層、小高層、高層、超高層 寫字樓： 商 場：（2）分?jǐn)偟闹攸c(diǎn)與難點(diǎn) 地價(jià)的分?jǐn)?地下室的分?jǐn)?公共配套的分?jǐn)?區(qū)內(nèi)環(huán)境（園建與綠化）的分?jǐn)?有關(guān)系統(tǒng)的分?jǐn)偅ňC合管網(wǎng)、智能化、消防等） 期間費(fèi)用分?jǐn)?2.某標(biāo)桿公司成本表分?jǐn)傇瓌t：誰受益，誰分?jǐn)偅皇芤嬖蕉?，分?jǐn)傇酱?。典型案例?nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理房地產(chǎn)

36、目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分分解一二三房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解責(zé)任成本四房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí)23 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三二房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定1.房地產(chǎn)成本目標(biāo)制定和管理的基本原則（1）目標(biāo)的內(nèi)涵：不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)。（2）目標(biāo)的作用：目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)。（3）目標(biāo)的范圍：成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本。2.何時(shí)形成成本目標(biāo)？兩種做法

37、在項(xiàng)目的方案階段，確定成本目標(biāo)；（難度大，適應(yīng)管理成熟的公司）在項(xiàng)目主體施工圖出來后形成成本目標(biāo)。（可實(shí)施性，適應(yīng)于成本管理起步階段的公司） 到底那種做法合適？要與公司的具體情況想適應(yīng)。詳見成本目標(biāo)形成過程 建議傾向于由第二種向第一種過渡；開始采用第二種模式，逐漸實(shí)現(xiàn)第一種模式。 一般做法如下： 典型案例3.某地產(chǎn)公司成本管理框架流程圖23 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三2.何時(shí)形成成本目標(biāo)？關(guān)于制定成本目標(biāo)的時(shí)間一般做法：（1）目標(biāo)制定從立項(xiàng)開始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測算數(shù)據(jù)，按不同要求考慮風(fēng)險(xiǎn)因素；（2）定位、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測算，各期測算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目

38、標(biāo)控制后期目標(biāo)；（3）規(guī)劃方案確定后，要形成正式目標(biāo)成本；（3）擴(kuò)初及施工圖完成后，在目標(biāo)成本總金額不變的前提下，可根據(jù)施工圖預(yù)算對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行科目之間的調(diào)劑。對(duì)于超出目標(biāo)成本的情況，按照目標(biāo)成本變更處理。新項(xiàng)目發(fā)展策劃定位方案或初步施工圖設(shè)計(jì)施工組織材料采購竣工結(jié)算成本估算（初始）成本測算（預(yù)控）目標(biāo)成本（發(fā)展）目標(biāo)成本調(diào)整（內(nèi)控）動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本分析目標(biāo)形成的幾個(gè)階段示意圖23二房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定3.房地產(chǎn)目標(biāo)成本制定方法、要求（1）目標(biāo)成本制定的方法（有正向測算法、反向倒逼法兩種） 1）正向測算法 測算依據(jù)成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共

39、同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)； 測算方式根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征，不一定是固定方式；（如爛尾樓改造、中學(xué)等） 團(tuán)隊(duì)工作前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。（工作重心前移） 2）反向倒逼法確定銷售價(jià)格水平確定利潤要求反推計(jì)算成本水平。目標(biāo)需經(jīng)過各方的討論、審批和正式發(fā)布 （也可能經(jīng)集團(tuán)審批）。 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三23二房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定3.房地產(chǎn)目標(biāo)成本制定方法、要求（2）目標(biāo)成本制定的要求水平恰當(dāng)：支持定位，提升價(jià)值；既有

40、可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)；依據(jù)充分：產(chǎn)品定位能夠支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；目標(biāo)成本合理確定的前提條件：了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持通過市場調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；內(nèi)容具體明確：成本內(nèi)容明確（比如同樣是高檔，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項(xiàng)；量化計(jì)算：盡可能有量化的計(jì)算，量價(jià)分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析；推行標(biāo)準(zhǔn)化：最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解；強(qiáng)調(diào)考核作用：盡可能作為績效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都會(huì)做測算，只是沒有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用成本目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核。發(fā)布要審批：結(jié)合運(yùn)營部門的項(xiàng)目總

41、體經(jīng)營計(jì)劃，確定的目標(biāo)成本要符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批（可能集團(tuán)審批），正式發(fā)布。 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三23二房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定4、由成本管理部主持，跨部門協(xié)作、公司審批下發(fā)（1）與營銷、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購、項(xiàng)目、財(cái)務(wù)等多部門多輪溝通協(xié)調(diào)（2）不是單打、獨(dú)奏，而是協(xié)同、配合，是一個(gè)系統(tǒng)工程，要能夠經(jīng)得起推敲（3）上公司評(píng)審會(huì)（闡述、釋疑、集中意見、修改調(diào)整）（4）相關(guān)部門傳簽、董事長（總經(jīng)理）審批下發(fā)執(zhí)行（5）一旦簽發(fā)，不得修改（除非項(xiàng)目本身重大調(diào)整），要保持其剛性和嚴(yán)肅性（6）便于操作與實(shí)施。要盡量與招標(biāo)、簽約相適應(yīng)，便于過程監(jiān)控，松緊適宜，通過努力可實(shí)現(xiàn)（

42、走兩個(gè)極端均會(huì)失效）。（7）要與項(xiàng)目的盈利分析緊密結(jié)合。以滿足公司最低盈利水平為前提，上市公司更應(yīng)如此。5.某地產(chǎn)公司某項(xiàng)目目標(biāo)成本測算案例 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三4.某項(xiàng)目目標(biāo)成本測算典型案例23二房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三 目標(biāo)成本是基于企業(yè)目標(biāo)建立的 目標(biāo)成本是在項(xiàng)目運(yùn)作過程中逐漸形成和明確的 目標(biāo)成本的管理要基于完善的動(dòng)態(tài)成本信息管理 目標(biāo)成本管理的實(shí)施要依賴于責(zé)任成本管理體系回顧與總結(jié)：內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分分解一二三房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Cost control in r

43、eal estate project房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解責(zé)任成本四房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí)23 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解責(zé)任成本2. 成本目標(biāo)分解為責(zé)任目標(biāo)的要求（1）要滿足動(dòng)態(tài)控制的需要：按工程與材料分判計(jì)劃分解到每個(gè)分判項(xiàng)目上；這樣分解的前提需要項(xiàng)目開發(fā)過程事先有充分的策劃，要求計(jì)劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo)。（2）要滿足成本分析的需要：按照標(biāo)準(zhǔn)成本科目（公司內(nèi)部的，沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）分解，一般只在末級(jí)科目上可以增加。（3）按內(nèi)部職責(zé)劃分：成本費(fèi)用總額分解到各相關(guān)責(zé)任

44、部門，列入入KPI 。（4）分解到設(shè)計(jì)限額：也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時(shí)就已經(jīng)考慮到了設(shè)計(jì)限額。（5）分?jǐn)倖栴}：作為成本控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測算時(shí)要分?jǐn)?，建安費(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)偂?.責(zé)任成本體系的概念 責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)一套管理系統(tǒng)。 責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識(shí)及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。23 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本

45、的分解責(zé)任成本3. 成本目標(biāo)分解為責(zé)任目標(biāo)的方法三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)方式之一，按合同計(jì)劃分解方式之二，按項(xiàng)目實(shí)體分解方式之三，按考核責(zé)任分解（1）按合同計(jì)劃分解分解目的：及時(shí)掌握實(shí)際發(fā)生成本，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控分解依據(jù)：甲方的分判與采購計(jì)劃分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè)計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過程中調(diào)整（范圍調(diào)整） 各合同分解目標(biāo)也是招標(biāo)的評(píng)判依據(jù)之一一級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 總綱領(lǐng)二級(jí)計(jì)劃：運(yùn)作實(shí)施計(jì)劃 控制 設(shè)計(jì)計(jì)劃管理：出圖計(jì)劃、定樣計(jì)劃 合約計(jì)劃管理：考察計(jì)劃、招標(biāo)、簽約計(jì)劃 項(xiàng)目計(jì)劃管理：隊(duì)伍、材料進(jìn)場計(jì)劃 成本計(jì)劃

46、管理：目標(biāo)、標(biāo)底、結(jié)算編制計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃：施工進(jìn)度計(jì)劃 實(shí)施按合同計(jì)劃分解案例見右及下頁 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三（1）按合同計(jì)劃分解表格例表分類合同名稱（示意）編號(hào)考核標(biāo)的責(zé)任部門負(fù)責(zé)人設(shè)計(jì)合同方案設(shè)計(jì)合同產(chǎn)品技術(shù)部施工圖設(shè)計(jì)合同園林景觀設(shè)計(jì)合同專業(yè)設(shè)計(jì)合同地質(zhì)勘察合同測繪合同建安工程合同三通一平工程施工合同項(xiàng)目工程部試樁檢測合同單獨(dú)施工的樁基礎(chǔ)工程合同建筑安裝施工總承包合同 園林景觀合同 園林景觀工程施工合同集中采購合同外墻裝飾材料采購合同采購部門窗制作安裝合同電梯采購安裝合同發(fā)電機(jī)采購合同通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購合同 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三（2）按工程實(shí)體分解分解目的

47、：成本數(shù)據(jù)合理性判定分解依據(jù)：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說明）。分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件。分解時(shí)間：概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對(duì)比分析。序號(hào)成本項(xiàng)目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一土地獲得價(jià)款投資部二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)發(fā)展部三主體建筑工程費(fèi)設(shè)計(jì)部工程部采購部四 主體安裝工程費(fèi)五 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六園林環(huán)境費(fèi)七配套設(shè)施費(fèi)八開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目部開發(fā)成本九 期間費(fèi)用財(cái)務(wù)部、營銷部項(xiàng)目總投資總經(jīng)理按工程實(shí)體分解表格例子表 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三（3）按考核責(zé)任分解分解目的：落實(shí)成本責(zé)任考核分解依據(jù)：部門或崗位

48、成本管理職責(zé)及考核辦法。分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門或崗位的成本管理指標(biāo), 以及輔助管理的工作要求。分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定。 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解責(zé)任成本4. 成本目標(biāo)分解為責(zé)任目標(biāo)的過程策劃階段項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告設(shè)計(jì)階段圖紙、選材用料、設(shè)備選型立項(xiàng)階段可研報(bào)告投資估算總成本測算成本預(yù)控目標(biāo)分判計(jì)劃項(xiàng)目組建方案初步施工圖分項(xiàng)成本測算、概算、預(yù)算發(fā)包階段合同合同金額成本目標(biāo)成本目標(biāo)調(diào)整成本動(dòng)態(tài)按責(zé)任分解按合同分解按實(shí)體分解 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解責(zé)任成本5. 成本目標(biāo)分解為責(zé)任目標(biāo)的

49、思路各部門各司其職（1）本部門費(fèi)用（2）本專業(yè)端口成本-土地成本-投資部-政府收費(fèi)-報(bào)建部門-設(shè)計(jì)費(fèi)-設(shè)計(jì)部門-營銷費(fèi)-營銷部門-財(cái)務(wù)費(fèi)用-財(cái)務(wù)部門-建造成本-設(shè)計(jì)+采購+工程-成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量責(zé)任成本的分解原則：以成本形成主體作為成本責(zé)任主體責(zé)任成本的分解是基于責(zé)任形成的主體責(zé)任成本分解后要形成明確的責(zé)任成本管理指導(dǎo)書 責(zé)任成本的管理要引入考核、評(píng)估機(jī)制責(zé)任成本管理的實(shí)施與績效管理需謹(jǐn)慎掛鉤責(zé)任成本回顧與總結(jié)內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理房地產(chǎn)目標(biāo)成本的構(gòu)成、歸集與分分解一二三四房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程精細(xì)化管理Cost control in real est

50、ate project房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三房地產(chǎn)目標(biāo)成本的有效制定房地產(chǎn)目標(biāo)成本的分解責(zé)任成本房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí) 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三四房地產(chǎn)目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)與責(zé)任成本落實(shí)1.成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法（1）控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中：在設(shè)計(jì)和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本；（2）技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)：充分掌握技術(shù)與市場，保證經(jīng)濟(jì)適用性；（3）加強(qiáng)過程控制：既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)與溝通，對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控制

51、與對(duì)成本的控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂成本意識(shí)就是要考慮性價(jià)比；（4）實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，預(yù)測可能變化：重視動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標(biāo)、變更、結(jié)算）與利用相應(yīng)的工具（軟件與報(bào)表）；（5）偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對(duì)象包括成本目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤預(yù)期；調(diào)整提出原則：誰主張，誰舉證；（6）過程與結(jié)果的全面考核：明確考核的對(duì)象、要求、指標(biāo)。 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三四房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí)2.責(zé)任成本的落實(shí)責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要點(diǎn)責(zé)任履行評(píng)價(jià)責(zé)任狀（書）3.責(zé)任成本的評(píng)估與考核評(píng)估方式評(píng)估指標(biāo)無效成本考核方式謹(jǐn)慎與

52、全面性 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三四房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí)4.成本目標(biāo)的控制與實(shí)施（1）建立和健全全過程成本管理體系1）組織架構(gòu)體系2）制度措施體系3）目標(biāo)責(zé)任體系4）評(píng)估考核體系5）體系的運(yùn)行（健康標(biāo)準(zhǔn)）信息暢通-目標(biāo)明晰、動(dòng)態(tài)監(jiān)控、及時(shí)顯現(xiàn)（反饋）運(yùn)作規(guī)范-流程合理、制度健全、執(zhí)行有力（執(zhí)行）成本意識(shí)-全員、全過程成本意識(shí)（責(zé)任心與意識(shí)）（2）根據(jù)公司管理機(jī)制、開發(fā)流程等將目標(biāo)成本分解并落實(shí)到部門責(zé)任人（3）成本形成階段設(shè)計(jì)階段的成本控制 1）方案優(yōu)化: 最有效的主動(dòng)控制方法 2）限額設(shè)計(jì)：指標(biāo)的合理性、設(shè)計(jì)配合、快速核驗(yàn) 3）圖紙預(yù)會(huì)審與交底會(huì)審：體現(xiàn)事先控制 房

53、地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三四房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí)4.成本目標(biāo)的控制與實(shí)施（4）成本確定階段招標(biāo)、簽約階段的成本控制 1）承包方式：總價(jià)包干還是固定單價(jià)？清單招標(biāo)還是費(fèi)率招標(biāo)？ 2）評(píng)標(biāo)原則：合理低價(jià)一垂定音？還是先招入圍再談判？ 3）材料設(shè)備供貨方式：甲供？認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)？乙方全包？ 4）材料設(shè)備樣板：樣板、品牌是否齊全，嚴(yán)防貨不對(duì)板 5）付款方式：預(yù)付款、進(jìn)度款支付的頻率與額度，結(jié)算及時(shí)性 6）合同會(huì)簽中商務(wù)條款把關(guān) 7）在評(píng)標(biāo)過程中,將招標(biāo)結(jié)果與成本目標(biāo)比較分析,為定標(biāo)作參考（5）成本產(chǎn)生階段施工階段的成本控制 1)成本變更預(yù)警（見相關(guān)作業(yè)指引） 2)現(xiàn)場簽證的管理（見相

54、關(guān)作業(yè)指引）； 3) 按月審結(jié)； 4) 成本統(tǒng)計(jì)反饋、動(dòng)態(tài)監(jiān)控（信息平臺(tái)）； 5)嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)算金額超合同金額較大（如超合同價(jià)的5%）時(shí)的處理規(guī)定； 6)目標(biāo)的考核：召開成本月度會(huì)，與KPI掛鉤。 設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場簽證管理:責(zé)任主體與控制主體均為項(xiàng)目部,成本管理部等部 門配合。 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三四房地產(chǎn)目標(biāo)成本的控制與責(zé)任成本落實(shí)建立合理的目標(biāo)成本-將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本-將成本控制落實(shí)到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中量化的控制指標(biāo)與評(píng)估-控制結(jié)果考核與績效考核掛鉤-本節(jié)回顧總結(jié)方案階段目標(biāo)成本形成結(jié)算階段成本后評(píng)估建立數(shù)據(jù)庫圖紙深化與發(fā)包階段目標(biāo)成本分解與落實(shí)施工階段成本產(chǎn)生與動(dòng)態(tài)管理

55、目標(biāo)成本 房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三（一）成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解事中有監(jiān)控：月報(bào)表事后有分析：后評(píng)估報(bào)告目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo)后以動(dòng)態(tài)監(jiān)控為主；成本控制始終圍繞產(chǎn)品與市場（二）如何著手開展目標(biāo)管理建立科目，結(jié)合合同策劃；制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)初、施工圖階段每月專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)成本變更（針對(duì)每個(gè)合同）出成本月報(bào)，數(shù)據(jù)及分析、建議對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性進(jìn)行考核要求本章回顧總結(jié)內(nèi)部資料，機(jī)密房地產(chǎn)成本管理的誤區(qū)及現(xiàn)代成本管理的新理念一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本精細(xì)化管理措施房地產(chǎn)成本管理什么？全成本精細(xì)化管理二四房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理房地產(chǎn)開發(fā)成本全

56、過程精細(xì)化管理Cost control in real estate project房地產(chǎn)成本如何控制？進(jìn)行目標(biāo)成本管理三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)8房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制要點(diǎn)與措施四33 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)

57、作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。 項(xiàng)目公司在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)及前期部來承擔(dān)。 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本核算控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)特點(diǎn)：由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小。該環(huán)節(jié)原則：在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。該環(huán)節(jié)影響：購地階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目成本控制的第一步，購地費(fèi)用的合理與否，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)成本控制有直接影響。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施一控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制新征土地（1）征地費(fèi)用（1）少交或晚交前期部門負(fù)責(zé)（2）拆遷安置費(fèi)用（2）房產(chǎn)

58、確權(quán)后，辦理拆遷安置費(fèi)用（3）大市政費(fèi)用（3）自建部分根據(jù)施工圖紙編制公司市政工程預(yù)算，進(jìn)行招投標(biāo)程序；交政府部分通過審核預(yù)算與公關(guān)，以爭取最低的大市政配套費(fèi)用工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算審核部門負(fù)責(zé)公司自建部分；前期部門負(fù)責(zé)交政府部分、工程部門配合。（4）規(guī)劃條件（4）滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期部門買斷項(xiàng)目（1）買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)前期部門（2）付款總額為公司爭取最大利益（3）付款時(shí)間周期長、次數(shù)多（4）三通（或七通）一平標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部門（5）手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。前期部門合作開發(fā)（1）合作方式（1）符合股東要求；公司領(lǐng)導(dǎo)（2）分成比例（

59、2）雙贏原則；（3）交房時(shí)間（3）盡可能地延后交房，工程部門負(fù)責(zé)（4）交房標(biāo)準(zhǔn)（4）不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場營銷部門（5）付款總額付款時(shí)間（5）符合當(dāng)前市場最低或最合理原則選擇有利于公司利益的方式財(cái)務(wù)部門34房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目前期發(fā)展環(huán)節(jié)成本控制措施1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)的成本控制7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)8房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制要點(diǎn)與措施四內(nèi)部材料。35 規(guī)

60、劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有項(xiàng)目建設(shè)成本決定地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容復(fù)雜。 基本原則是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。 盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中的一般只占建安成本的1.52%左右，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)成本的多少和工期的長短，直接決定人力、物力、財(cái)力投入的多少。因此工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、最有效的的建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。 科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)的10%。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制措施二36（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段投