涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法

1、新鄉(xiāng)市誠泰房地產(chǎn)評估有限公司 【房地產(chǎn)估價報告】PAGE PAGE 30 TEL鄉(xiāng)市誠泰房地產(chǎn)評估有限公司 【房地產(chǎn)估價報告】 1 TEL執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估報告估價報告編號：豫新誠泰房評字（S2020）第004074號估價項目名稱：新鄉(xiāng)市文巖路377號新美城上領(lǐng)地16號樓2單元2102室成套住宅房地產(chǎn)市場價值評估估價委托人：新鄉(xiāng)市中級人民法院房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)：新鄉(xiāng)市誠泰房地產(chǎn)評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：王建新（注冊號4120040103）李光龍（注冊號4120180122）估價報告出具日期：2020年4月1日致估價委托人函新鄉(xiāng)市中級人民

2、法院：承蒙貴院委托，我公司對北京華進(jìn)創(chuàng)威電子有限公司單獨購買的位于新鄉(xiāng)市文巖路377號新美城上領(lǐng)地小區(qū)16號樓2單元1層2102室成套住宅建筑面積113.77m2的房地產(chǎn)市場價值進(jìn)行了評估。估價對象：1、估價對象基本狀況估價對象位于新鄉(xiāng)市文巖路377號新美城上領(lǐng)地小區(qū)16號樓2單元1層2102室，樓房為兩梯三戶高層電梯住宅，戶型為成套住宅，估價對象位于東戶，建筑面積113.77，套內(nèi)建筑面積89.35，建成時間為2019年，為鋼混結(jié)構(gòu)，樓房共24層，地下1層，估價對象位于1層，南北朝向，為兩室兩廳一衛(wèi)一廚布局，南設(shè)陽臺一個，室內(nèi)為毛坯房，通水、通電、通暖氣、通燃?xì)?；南帶未建成的花園寬約3.0m

3、。2、估價對象權(quán)益狀況根據(jù)估價委托人提供資料顯示：估價對象房屋購買人北京華進(jìn)創(chuàng)威電子有限公司，商品房買賣合同（預(yù)售）編號:2017-1229108號，共有情況為單獨所有，預(yù)測房屋建筑面積113.77；其中：套內(nèi)建筑面積89.35，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e24.42；估價對象所在新美城上領(lǐng)地小區(qū)為新鄉(xiāng)市新美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，國有土地使用證編號：新國用（2011）第01065號，土地使用權(quán)面積96098，其中：商業(yè)9609.80，住宅86488.24；土地權(quán)利類型為國有出讓，土地用途為商業(yè)、住宅用地，地號：01-2004-14-01；土地終止日期為商業(yè)2051年8月24日，住宅2081年8月24

4、日。建設(shè)用地規(guī)劃許可證編號：地字第410700201100038號，用地性質(zhì)為居住兼公共設(shè)施用地；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）編號：410700201300032號；建筑工程施工許可證編號；商品房預(yù)（銷）售許可證編號：新房預(yù)（銷）許字第2013382號；于價值時點未進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)登記。估價對象財產(chǎn)范圍包括房屋和室內(nèi)外不可移動的裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備及相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)，不包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等。根據(jù)新鄉(xiāng)市中級人民法院提供的資料顯示：新鄉(xiāng)市中級人民法院執(zhí)行裁定書（2019豫07執(zhí)305號之一）在執(zhí)行新鄉(xiāng)投資集團(tuán)有限公司與新鄉(xiāng)市神舟晶體科技發(fā)展有限公司、新鄉(xiāng)市新美房

5、地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京華進(jìn)創(chuàng)威電子有限公司、李百泉、邱愛芹借款合同糾紛一案中，需對北京華進(jìn)創(chuàng)威電子有限公司名下的位于新鄉(xiāng)市文巖路377號新美城上領(lǐng)地小區(qū)16號樓2單元1層2102室成套住宅進(jìn)行財產(chǎn)處置。估價目的：為司法拍賣房地產(chǎn)確定拍賣保留價提供參考依據(jù)而評估被拍賣房地產(chǎn)的市場價值。價值時點：2020年3月17日價值類型：本次估價價值類型為市場價值。市場價值是指估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，有熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進(jìn)行交易的金額。估價方法：比較法、收益法估價結(jié)果：注冊房地產(chǎn)估價師經(jīng)過實地查勘和市場調(diào)查，根據(jù)估價目的，遵照中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華

6、人民共和國資產(chǎn)評估法、國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015房地產(chǎn)估價規(guī)范、國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50899-2013房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)、河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引、河南省房地產(chǎn)司法鑒定估價指導(dǎo)意見（試行）等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨立、客觀、公正、合法的原則，在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價對象價值諸因素的基礎(chǔ)上，在難以采用其他估價方法的情況下，采用比較法和收益法進(jìn)行評估，最終確定：估價對象在價值時點的市場價值為人民幣88.66萬元，大寫：人民幣捌拾捌萬陸仟陸佰元整，約合建筑面積單價：7793.17元/。特別提示：1、成交價格受處置方式、宣傳推廣力度和買受人對估價對象的了解及對房地產(chǎn)市場的判斷等因素

7、有關(guān)，同時還應(yīng)考慮轉(zhuǎn)讓過程中應(yīng)繳納的相關(guān)稅費?，F(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，一般難以達(dá)到理想的公開市場條件，致使實際交易價格往往與評估結(jié)果不夠一致。2、在評估結(jié)果有效期內(nèi)，估價對象狀況或者房地產(chǎn)市場發(fā)生明顯變化時，估價結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。3、委托人或者評估報告使用人應(yīng)按按照法律規(guī)定和評估報告載明的使用范圍使用評估報告，違反該規(guī)定使用評估報告的，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師依法不承擔(dān)責(zé)任。4、評估結(jié)果不等于估價對象處置可實現(xiàn)的成交價，不應(yīng)被認(rèn)為對估價對象處置成交價的保證。5、根據(jù)委托人提供資料顯示：估價對象房屋尚未辦理不動產(chǎn)登記，應(yīng)考慮房屋購買人未繳納契稅和是否繳納維修基金等因素對房地產(chǎn)價值的影響。新

8、鄉(xiāng)市誠泰房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：二0二0年四月一日目 錄第一部分 估價師聲明 7第二部分 估價的假設(shè)和限制條件 9一、本次估價的一般假設(shè)9二、背離事實假設(shè)9三、依據(jù)不足假設(shè)10四、報告使用限制條件10五、需要說明的其他事項11第三部分 估價結(jié)果報告 12一、估價委托人12二、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)12三、估價目的12四、估價對象12五、價值時點18六、價值類型19七、估價原則19八、估價依據(jù)20九、估價方法22十、估價結(jié)果24十一、參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師24十二、實地查勘期24十三、估價作業(yè)期25十四、估價報告應(yīng)用的有效期25第四部分 附 件 26估 價 師 聲 明我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職

9、業(yè)道德，在此鄭重聲明：1、注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系。4、我們對本估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。5、我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范、房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。6、注冊房地產(chǎn)估價師王建新、李光龍已于2020年3月1

10、7日對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘并進(jìn)行記錄，但僅限于估價對象的外觀和使用狀況。除另有協(xié)議，注冊房地產(chǎn)估價師不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，以及對其他被遮蓋、未暴露、難以接觸到部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。7、沒有外部專家和單位對估價報告提供專業(yè)幫助。8、如發(fā)現(xiàn)本估價報告文字或數(shù)字因校對或其他類似原因出現(xiàn)錯誤時，請通知房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行更正。參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師姓 名注冊號簽名簽名日期王建新4120040103李光龍4120180122估 價 的 假 設(shè) 和 限 制 條 件一、本次估價的一般假設(shè)：1.估價委托人提供了估價對象的商品房買賣合同（預(yù)售）復(fù)印件及有關(guān)資料，我們未向政

11、府有關(guān)部門進(jìn)行核實，在無理由懷疑其合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實、準(zhǔn)確、完整。2.注冊房地產(chǎn)估價師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象能正常安全使用。3.注冊房地產(chǎn)估價師未對房屋建筑面積進(jìn)行專業(yè)測量，經(jīng)現(xiàn)場查勘觀察，估價對象房屋建筑面積與商品房買賣合同（預(yù)售）記載建筑面積大體相當(dāng)。4.估價對象在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，即能滿足以下條件：（1）交易雙方自愿地進(jìn)行交易；（2）交易雙方處于利己動機(jī)進(jìn)行交易；（3）交易雙方

12、精明、謹(jǐn)慎行事，并了解交易對象、知曉市場行情；（4）交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易；（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價;二、背離事實假設(shè)估價對象為人民法院擬拍賣的房地產(chǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)司法拍賣（變賣）估價的需要，本次估價不考慮房地產(chǎn)被查封、抵押權(quán)和其他擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)以及租賃權(quán)、用益物權(quán)等因素，對評估價值的影響。三、依據(jù)不足假設(shè)1、由于估價委托人未能提供不動產(chǎn)權(quán)證書，房屋建成時間按照所在樓房銘牌上標(biāo)注的竣工日期2019年確定房屋建成時間。2、由于估價委托人未能提供估價對象房地產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)證書，本次估價按照估價委托人提供的商品房買賣合同（預(yù)售），房屋的用途為居住用房。四、報告使用限制條

13、件1、估價結(jié)論為滿足全部假設(shè)與限制條件下的價值。2、本估價報告估價結(jié)果為房地產(chǎn)市場價值，按照既定目的提供給估價委托人使用，若改變估價目的及使用條件需向本公司咨詢后作必要調(diào)整甚至重新估價。3、本估價報告的使用期限自估價報告出具之日起為壹年。若報告使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)市場或估價對象狀況發(fā)生重大變化，估價結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整或委托估價機(jī)構(gòu)重新估價。4、本估價報告以估價委托人提供的資料和注冊房地產(chǎn)估價師的實地勘查為依據(jù)，注冊房地產(chǎn)估價師對估價委托人提供資料的真實性未作調(diào)查，如因資料真實性問題引起估價對象價格失真，本公司不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。5、本估價報告分為“估價結(jié)果報告”和“估價技術(shù)報告”兩部分?！肮纼r結(jié)果報告

14、”提供給估價委托人，“估價技術(shù)報告”根據(jù)有關(guān)規(guī)定由估價機(jī)構(gòu)存檔并在估價機(jī)構(gòu)管理機(jī)構(gòu)審查報告時提供給估價機(jī)構(gòu)管理機(jī)構(gòu)。6、本估價報告需經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名蓋章并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章，作為一個整體時有效，復(fù)印件無效。并且本估價報告的全文作為一個不可分割的整體，若僅有部分內(nèi)容，則不能成為有效的估價報告。7、未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表，使用估價報告的復(fù)印件無效。8、本報告由新鄉(xiāng)市誠泰房地產(chǎn)評估有限公司負(fù)責(zé)解釋。五、需要說明的其他事項1、本估價報告估價結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)市場價值，未考

15、慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來的影響。2、現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，一般難以達(dá)到理想的公開市場條件，致使實際交易價格往往與估價結(jié)果不夠一致。3、估價中無法考慮不可抗力等因素對估價對象造成的意外損害。4、本報告未考慮在辦理交易過戶時，由于賣方未按照國家規(guī)定承擔(dān)應(yīng)繳納的相關(guān)稅費，而由房屋競拍人承擔(dān)對房地產(chǎn)市場價值的影響。估 價 結(jié) 果 報 告一、估價委托人：估價委托人全稱：新鄉(xiāng)市中級人民法院二、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價機(jī)構(gòu)全稱：新鄉(xiāng)市誠泰房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：王建新住所：新鄉(xiāng)市金穗大道（中）402號國貿(mào)中心C座1單元1610室資 格 等 級：二級證 書 編 號：B41070032三、估價目的為司法拍賣房地產(chǎn)確

16、定拍賣保留價提供參考依據(jù)而評估被拍賣房地產(chǎn)的市場價值。四、估價對象1、估價對象財產(chǎn)范圍的界定：估價對象位于文巖路377號新美城上領(lǐng)地小區(qū)16號樓2單元1層2102室，房屋買受人為北京華進(jìn)創(chuàng)威電子有限公司，共有情況為單獨所有，商品房買賣合同編號:2017-1229108號，共有情況為單獨所有，設(shè)計用途為居住用房，實際用途為居住用房，房屋建筑面積為113.77，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)為24層，地下1層，估價對象位于1層，建成時間為2019年。以上估價對象包括房屋和室內(nèi)外不可移動的室內(nèi)外裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備及相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)，不包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)及其他特許經(jīng)營權(quán)等。2、估價對象基本狀況（1）名稱：估

17、價對象為新鄉(xiāng)市文巖路377號新美城上領(lǐng)地小區(qū)16號樓2單元1層2102室成套住宅。（2） 坐落：位于新鄉(xiāng)市文巖路377號新美城上領(lǐng)地小區(qū)16號樓2單元1層2102室。（3）財產(chǎn)范圍：估價對象財產(chǎn)范圍包括房屋和室內(nèi)外不可移動的室內(nèi)外裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備及相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)，不包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等。（4）規(guī)模：估價對象房屋一套建筑面積113.77。（5）用途：房屋規(guī)劃用途為居住用房，設(shè)計用途為成套住宅，實際用途為居住用房。（6）權(quán)屬：估價對象房屋買受人為北京華進(jìn)創(chuàng)威電子有限公司，共有情況為單獨所有。3、估價對象實體狀況：（1）土地基本狀況估價對象位于新鄉(xiāng)市文巖路377號新美城上領(lǐng)地小區(qū)16號樓2單

18、元1層2102室，新美城上領(lǐng)地小區(qū)東至文化路，南至南環(huán)路，西至東安汽貿(mào)，北至丹陽路，土地呈南北走向，矩形分布，地勢較高，土地平坦，地質(zhì)條件較好，宗地紅線內(nèi)通路、通上水、通下水、通電、通訊、通天燃?xì)?、通暖氣，已達(dá)到“七通一平”標(biāo)準(zhǔn)；宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊、通天燃?xì)狻⑼ㄅ瘹?，宗地紅線外已達(dá)到“七通一平”標(biāo)準(zhǔn)，土地開發(fā)程度較高。（2）建筑物基本狀況估價對象位于新鄉(xiāng)市文巖路377號新美城上領(lǐng)地小區(qū)16號樓2單元1層2102室，樓房為兩梯四戶高層電梯住宅，戶型為成套住宅，估價對象位于東戶，建筑面積113.77，套內(nèi)建筑面積89.35，建成時間為2019年，為鋼混結(jié)構(gòu)，樓房共24層，地

19、下1層，估價對象位于1層，南北朝向，為兩室兩廳一衛(wèi)一廚布局，南設(shè)陽臺一個，層高約2.90m，南帶未建成的花園寬約3.0m。房屋狀況如下：結(jié)構(gòu)：估價對象所在樓房為鋼混結(jié)構(gòu)，為現(xiàn)澆砼樓板、屋蓋。外裝修：估價對象所在樓房外墻底部為棕紅色條型面磚，上部為棕紅色真石漆墻面。門窗：估價對象所在樓房外安鋁合金窗，入戶門為鋼防盜門，南側(cè)陽臺處安鋁合金平開門，室內(nèi)為毛坯房未安門。內(nèi)部裝飾裝修：樓房公共部位裝飾裝修：估價對象所在樓層為地板磚地面；安全步樓梯間頂棚、墻面上白色仿瓷涂料，水泥地面，安不銹鋼扶手。估價對象室內(nèi)裝飾裝修：客廳、餐廳：水泥砂漿墻面、頂棚，水泥砂漿毛地面。臥室：水泥砂漿墻面、頂棚，水泥砂漿毛地

20、面。廚房：水泥砂漿墻面、頂棚，水泥砂漿毛地面。衛(wèi)生間：水泥砂漿墻面、頂棚，水泥砂漿毛地面。設(shè)備設(shè)施水衛(wèi)電氣設(shè)施：估價對象公共部位照明設(shè)施完備。估價對象安裝獨立的水表、電表，室內(nèi)通水、通電、燃?xì)?、暖氣管線到位。電梯：估價對象所在單元安電梯2部。維護(hù)狀況：經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘：估價對象房屋主體結(jié)構(gòu)未有明顯損壞，外部裝飾裝修完好，瓷磚、涂料沒有明顯脫落現(xiàn)象，室內(nèi)裝飾裝修完好，外鋁合金窗和入戶門開關(guān)靈活，電梯使用正常，水衛(wèi)、電氣、燃?xì)?、暖氣管線到位，為完好房。南附花園：按照新鄉(xiāng)市新美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供情況，估價對象樓房南側(cè)附帶花園，寬約3.0m，于價值時點預(yù)留空地未建。物業(yè)管理情況：估價對象

21、所在小區(qū)有專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理一般。配套設(shè)施狀況：估價對象所在新美城上領(lǐng)地小區(qū)地下設(shè)有停車場；地上修有砼小區(qū)道路，設(shè)有路燈，小區(qū)內(nèi)進(jìn)行綠化，小區(qū)內(nèi)綠化率較高，小區(qū)內(nèi)環(huán)境較好。4、估價對象權(quán)益狀況：根據(jù)估價委托人提供資料顯示：估價對象房屋購買人北京華進(jìn)創(chuàng)威電子有限公司，商品房買賣合同（預(yù)售）編號:2017-1229108號，共有情況為單獨所有，預(yù)測房屋建筑面積113.77；其中：套內(nèi)建筑面積89.35，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e24.42；估價對象所在新美城上領(lǐng)地小區(qū)為新鄉(xiāng)市新美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，國有土地使用證編號：新國用（2011）第01065號，土地使用權(quán)面積96098

22、，其中：商業(yè)9609.80，住宅86488.24；土地權(quán)利類型為國有出讓，土地用途為商業(yè)、住宅用地，地號：01-2004-14-01；土地終止日期為商業(yè)2051年8月24日，住宅2081年8月24日。建設(shè)用地規(guī)劃許可證編號：地字第410700201100038號，用地性質(zhì)為居住兼公共設(shè)施用地；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）編號：410700201300032號；建筑工程施工許可證編號；商品房預(yù)（銷）售許可證編號：新房預(yù)（銷）許字第2013382號；于價值時點未進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)登記。估價對象財產(chǎn)范圍包括房屋和室內(nèi)外不可移動的裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備及相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)

23、，不包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等。根據(jù)新鄉(xiāng)市中級人民法院提供的資料顯示：新鄉(xiāng)市中級人民法院執(zhí)行裁定書（2019豫07執(zhí)305號之一）在執(zhí)行新鄉(xiāng)投資集團(tuán)有限公司與新鄉(xiāng)市神舟晶體科技發(fā)展有限公司、新鄉(xiāng)市新美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京華進(jìn)創(chuàng)威電子有限公司、李百泉、邱愛芹借款合同糾紛一案中，需對北京華進(jìn)創(chuàng)威電子有限公司名下的位于新鄉(xiāng)市文巖路377號新美城上領(lǐng)地小區(qū)16號樓2單元1層2102室成套住宅進(jìn)行財產(chǎn)處置。5、估價對象區(qū)位狀況：（1）區(qū)位狀況坐落位置：估價對象位于新鄉(xiāng)市文巖路377號新美城上領(lǐng)地小區(qū)16號樓2單元1層2102室，所在樓房總層數(shù)為地上24層，地下1層，估價對象位于1層，2單元東戶，南北朝向，

24、非臨街；新美城上領(lǐng)地小區(qū)處于新鄉(xiāng)市區(qū)南部，所處位置北距新鄉(xiāng)市火車站約9公里，北距新鄉(xiāng)汽車東站約6公里，北距新鄉(xiāng)市中心醫(yī)院約6公里，西距金盾實驗幼兒園約600米，東距高新區(qū)西臺頭小學(xué)和高新區(qū)振中街小學(xué)約1.6公里，南距易嘉了生活超市約900米，北距河南經(jīng)濟(jì)貿(mào)易技師學(xué)院約1公里，西距恒大商業(yè)廣場約800米，北距廣發(fā)銀行開發(fā)區(qū)支行約4公里，東距新鄉(xiāng)脈管炎醫(yī)院約1.2公里，周邊有新鄉(xiāng)隆基小區(qū)、宜家花園小區(qū)、新盾嘉苑小區(qū)、恒大雅苑小區(qū)、綠地社區(qū)、二手汽車城、新鄉(xiāng)華通汽貿(mào)、融匯汽車超市、新鄉(xiāng)市眾義汽車城等，所在區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)聚集度較高，但距新鄉(xiāng)市中心繁華地段較遠(yuǎn)，地理位置一般。交通便捷度：估價對象所在新美

25、城上領(lǐng)地小區(qū)，處于新鄉(xiāng)市南環(huán)路北側(cè)，文化路西側(cè)，小區(qū)分別設(shè)北側(cè)文巖路、東側(cè)文化路、南側(cè)南環(huán)路三個小區(qū)出入口，南環(huán)路為新鄉(xiāng)市區(qū)交通主干道，為雙向六車道，道路通達(dá)度較高；文化路和文巖路為市區(qū)支路，附近有勞動南街和勝利南街等城市主次干道，道路密集，交通便利；附近有32路公交站點，并且出租車可直達(dá)，估價對象所處位置對外出行較為便捷，所處地段沒有交通管制，停車位較多，停車較為方便。外部配套設(shè)施：估價對象所在新美城上領(lǐng)地小區(qū)處于新鄉(xiāng)市區(qū)南部，所在區(qū)域內(nèi)道路、供排水、供電、通訊、供暖、燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施完備，已達(dá)到“七通一平”標(biāo)準(zhǔn)，土地開發(fā)程度較高；所在區(qū)域內(nèi)有易嘉了生活超市、恒大商業(yè)廣場、高新區(qū)西臺頭小學(xué)、高

26、新區(qū)振中街小學(xué)、新鄉(xiāng)脈管炎醫(yī)院、金盾實驗幼兒園等，所在區(qū)域內(nèi)學(xué)校、醫(yī)院、銀行、超市等公共服務(wù)設(shè)施較完善。環(huán)境景觀：自然環(huán)境：估價對象位于新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)，所在區(qū)域內(nèi)為一般城市街區(qū)，自然環(huán)境一般。人文環(huán)境：估價對象所處區(qū)域內(nèi)有河南經(jīng)濟(jì)貿(mào)易技師學(xué)院等，所在區(qū)域內(nèi)的居民文化程度較高，治安狀況良好。景觀：估價對象所處所在區(qū)域內(nèi)為平原地帶，沒有名勝古跡、湖波、河流和標(biāo)志性建筑物等景觀，所在區(qū)域內(nèi)景觀一般。（2）位置圖估價對象五、價值時點：二0二0年三月十七日本次價值時點估價委托人委托要求，注冊房地產(chǎn)估價師根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定，本次估價以2020年3月17日作為本次估價對象的價值時點。六、價值類型估價中采用

27、市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，有熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進(jìn)行交易的金額。七、估價原則本次估價遵守獨立、客觀、公正、合法的原則及最高最佳使用原則、價值時點原則、替代原則等技術(shù)性原則。（一）獨立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格的原則。（二）合法原則合法原則是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。（三）最高最佳使用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。（四）價值時點原則價值時點原則是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。（五

28、）替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。八、估價依據(jù)（一）本次估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國資產(chǎn)評估法；3、中華人民共和國土地管理法；4、中華人民共和國物權(quán)法；5、全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于司法鑒定管理問題的決定；6、最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定(法釋200916號)；7、最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定（法釋201815號）；8、不動產(chǎn)登記暫行條例；9、不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則；10、商品房銷售管理辦法；11、財政部、國家

29、稅務(wù)局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的HYPERLINK /tongzhi/ t _blank通知（財稅201636號）。（二）本次估價采用的技術(shù)規(guī)程1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502912015房地產(chǎn)估價規(guī)范；2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T508992013房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)；3、河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之一報酬率或資本化率求取（修訂）；4、河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之二比較法中市場狀況調(diào)整（修訂）；5、河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之三估價假設(shè)和限制條件運用（修訂）；6、河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之四營業(yè)稅改征增值稅后房地產(chǎn)估價中應(yīng)注意的問題；7、河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之五估價方法

30、選用及估價結(jié)果確定；8、河南省房地產(chǎn)司法鑒定估價指導(dǎo)意見（試行）。（三）估價委托人提供的有關(guān)資料1、新鄉(xiāng)市中級人民法院委托書；2、新鄉(xiāng)市中級人民法院執(zhí)行裁定書（2019）豫07執(zhí)305之一；3、商品房買賣合同（預(yù)售）；4、國有土地使用證復(fù)印件；5、商品房預(yù)（銷）售許可證；6、其他資料。（四）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師所搜集掌握的有關(guān)資料。1、注冊房地產(chǎn)估價師實地勘察取得資料；2、注冊房地產(chǎn)估價師市場調(diào)查居住類資料；3、新鄉(xiāng)市概況、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及自然、人文環(huán)境資料；4、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師所搜集掌握的有關(guān)資料。九、估價方法（一）估價方法適用性根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-2015、房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)GB/T50899-2013，在房地產(chǎn)估價中，應(yīng)根據(jù)估價目的及估價對象的特點，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。比較法適用于同類房地產(chǎn)數(shù)量較多，經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)估價；收益法適用于收益性房地產(chǎn)的估價；成本法一般適用于可獨立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的估價，在不宜采用收益法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下通常采用成本法估價；假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)估價。