房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)分享

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)(pixn)共三十頁房地產(chǎn)，對(duì)嗎？應(yīng)該(ynggi)是：地產(chǎn)房共三十頁地 產(chǎn) 房土地(td)性質(zhì)土地屬性建筑形態(tài)(xngti)戶型格局建筑規(guī)劃建筑工藝共三十頁主管政府部門編輯標(biāo)書，然后召集公民、法人、組織進(jìn)行競標(biāo)，專家根據(jù)(gnj)標(biāo)書要求對(duì)競標(biāo)文件進(jìn)行審核，在規(guī)定時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行開標(biāo)。在中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書。公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家，如果少于三家則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。競標(biāo)土地一般有特殊建設(shè)要求，例如：市政設(shè)施代建、建設(shè)市政配套等土地(td)招標(biāo)主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。竟買人通過

2、審查后，得到印有編號(hào)的竟買標(biāo)志牌，拍賣會(huì)在拍賣公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行。參加的竟買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。土地拍賣中最重要的原則是“價(jià)高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。土地拍賣主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格， 根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個(gè)工作日。土地掛牌出讓類似于電商限時(shí)交易。土地掛牌土地市場的“招、拍、掛”土地共三十頁土地屬性使用年限住宅用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年土

3、地屬性土地(td)共三十頁指標(biāo)項(xiàng)描述占地面積指項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積建筑面積各層建筑面積的總和容積率項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。建筑密度即建筑率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比綠化率規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比停車位指在規(guī)劃用地范圍內(nèi)設(shè)臵的地面和地下停車位的個(gè)數(shù)有效面積系數(shù)指建筑物內(nèi)可出售（使用）面積與總建造面積之比土地(td)基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)土地(td)共三十頁 三通一平（凈地）：水，電，路，場地(chngd)平整 七通一平（熟地）：水、電、路、

4、通氣、通訊(tngxn)、通郵、排污，場地平整土地開發(fā)交付標(biāo)準(zhǔn)土地共三十頁以時(shí)間(shjin)來分以產(chǎn)品(chnpn)來分期房現(xiàn)房毛坯房清水房裝修房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。是指通過竣工驗(yàn)收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，購房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證。毛坯房的房子大多屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理。而屋外全部外飾面，包括陽臺(tái)、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。根據(jù)由建設(shè)部制定的商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則要求.精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房

5、和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成清水房又稱“初裝房”，是指完成房子的基本裝修，包括水、電、集成線路和墻面的簡單處理房產(chǎn)的分類房產(chǎn)共三十頁房產(chǎn)(fngchn)的分類房產(chǎn)(fngchn)廉租房經(jīng)適房單位房安置房房改房限價(jià)房商品房特殊房集資房以屬性及不同用途分類指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象

6、的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。共三十頁建筑類型建筑標(biāo)準(zhǔn)建筑物業(yè)低層建筑1-3層建筑別墅多層建筑4-6層建筑洋房小高層建筑7-9層建筑公寓高層建筑10層以上住宅建筑或24米以上綜合型建筑公寓超高層建筑超過100米的建筑寫字樓、公寓房產(chǎn)(fngchn)的分類房產(chǎn)(fngchn)共三十頁建筑(jinzh)形式與產(chǎn)品品質(zhì)房產(chǎn)(fngchn)建筑形式高品質(zhì)低容積率中品質(zhì)中容積率低品質(zhì)高容積率獨(dú)棟、雙拼別墅小于0.30.3-0.4大于0.4聯(lián)排別墅0.5-0.60.6-0.70.7-0.94-5層疊加0.7-0.80.8-0.90.9-1.16層多層1.1-1.31.3-1.51.5-1.7

7、11層中高層1.7-2.02.0-2.22.2-2.518層高層2.2-2.52.5-2.72.7-3.2共三十頁框剪結(jié)構(gòu)主要結(jié)構(gòu)是框架(kun ji)，由梁柱構(gòu)成，小部分是剪力墻。墻體全部采用填充墻體，由密柱高梁空間框架(kun ji)或空間剪力墻所組成，在水平荷載作用下起整體空間作用的抗側(cè)力構(gòu)件。適用于平面或豎向布置繁雜、水平荷載大的高層建筑?？蚣芙Y(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，即由梁和柱組成框架共同(gngtng)抵抗適用過程中出現(xiàn)的水平荷載和豎向荷載。框架與框剪房產(chǎn)共三十頁開間(kijin)：3-4.5M進(jìn)深(jn shn)4-6M住宅設(shè)計(jì)中，即住宅

8、的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離，故又稱開間。指建筑物縱深各間的長度。即位于同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。開間與進(jìn)深房產(chǎn)共三十頁住宅性能(xngnng)標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)(fngchn)戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型主臥室使用面積（m） 16 14 12 10其他臥室使用面積（m） 1412 9 7 小臥室使用面積（m） 12 10 8 7客廳使用面積（m） 30 25 12 10客廳開間（m） 4.23.9 3.6 3.3 客廳實(shí)墻面長度（m） 54.2 33餐廳使用面積（m）1

9、61286餐廳采光通風(fēng)狀況采光通風(fēng)采光通風(fēng)生活陽臺(tái)進(jìn)深（m）1.51.51.51.2參考：建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)共三十頁住宅(zhzhi)性能標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)(fngchn)戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型服務(wù)陽臺(tái)進(jìn)深（m）1.21.21.21.0儲(chǔ)藏間使用面積（m）431廚房使用面積（m）8643廚房凈寬（m）2.11.81.81.5廚房廚具操作面長（m）32.72.42.1單間衛(wèi)生間使用面積（m）3.52雙衛(wèi)生間總使用面積（m）876.5三衛(wèi)生間總使用面積（m）109層高（m）3.13.02.92.8參考：建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)共三十頁層高:本層地面至上一層地面的高度(god)，標(biāo)準(zhǔn)層高

10、為2.8米。凈高: 本層樓地面與本層頂?shù)母叨取舾?樓板厚度=層高。層高與凈高(jn o)房產(chǎn)共三十頁復(fù)式商品房是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋，是在層高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實(shí)際(shj)層高要大大低于躍層式住宅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲(chǔ)藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。躍層式商品房是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光(cigung)較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散。復(fù)式與躍層產(chǎn)品房產(chǎn)共三

11、十頁露 臺(tái)是指每層縮進(jìn)而形成的屋頂平臺(tái)，其上部除花架等可有可無(k yu k w)的裝飾物外，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。陽 臺(tái)泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相連、可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施。分為封閉是陽臺(tái)(yngti)和半封閉式陽臺(tái)(yngti)。陽臺(tái)(yngti)和露臺(tái)的區(qū)別是“是否具有永久性頂蓋”。露臺(tái)與陽臺(tái)房產(chǎn)共三十頁人車分流(fn li)房產(chǎn)(fngchn)“人車分流”是一種小區(qū)交通組織原則19世紀(jì)20年代在美國首先提出并在紐約郊區(qū)的雷德朋居住區(qū)實(shí)施“人車分流”體系力圖保持居住區(qū)內(nèi)安全和安靜，保障社區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活與交往活動(dòng)正常舒適的進(jìn)行，避免居住區(qū)大量私人汽車對(duì)生活環(huán)

12、境的影響。居住區(qū)內(nèi)汽車和行人分開，車行道分級(jí)明確。共三十頁地下室地下室是指房間(fngjin)地面低于室外地平面的高度超過該房間(fngjin)凈高的12者。半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者。 地下室與半地下室房產(chǎn)(fngchn)共三十頁車庫(ch k)形態(tài)房產(chǎn)(fngchn)地面車庫半地下車庫地下車庫共三十頁公攤(n tn)與非公攤(n tn)房產(chǎn)(fngchn)商品房有哪些公攤面積？商品房哪些面積不需要公攤？電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻

13、）墻體水平投影面積的一半從屬人防工程的地下室或半地下室供出租或出售的固定車位或車庫樓棟外用作公共休憩的設(shè)施或架空層共三十頁定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣(hub)，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔(dān)保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定

14、金。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。定金(dn jn)與違約金房產(chǎn)共三十頁經(jīng)典(jngdin)戶型布局房產(chǎn)(fngchn)井一層八戶共三十頁經(jīng)典(jngdin)戶型布局房產(chǎn)(fngchn)回一層八戶共三十頁經(jīng)典(jngdin)戶型布局房產(chǎn)(fngchn)出一層四戶共三十頁經(jīng)典(jngdin)戶型布局房產(chǎn)(fngchn)中一層兩戶共三十頁五證兩書三證房產(chǎn)(fngchn)國有土地使用證 ：經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，

15、經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、“四至”范圍。建筑用地規(guī)劃許可證：建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃(chn sh u hu)行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃(chn sh u hu)的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證：有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。建設(shè)工程開工證：建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。商品房銷售(預(yù)售)許可證：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。商品房質(zhì)量保證書商品房使用說明書房屋所有權(quán)證房屋契證國有土地使用證共三十頁總平圖房產(chǎn)(fngchn)共三十頁內(nèi)容摘要房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)。公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家，如果少于三家則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。競標(biāo)土地一般有特殊建設(shè)要求，例如：市政設(shè)施代建、建設(shè)市政配套等。掛牌交易的