我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析報告

1、我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場(shchng)結(jié)構(gòu)01案 例02市場結(jié)構(gòu)測度 結(jié) 論03共十七頁案 例：新聞(xnwn)摘要兩則穗六條滿周年 廣州樓市成交量萎縮三成 2014-11-18 來源：新快報 “穗六條”落地一年,統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,一年來廣州全市成交量同比萎縮了三成,然而價格反而上漲了11.6%。去年11月18日,“穗六條”出臺,宣布提高二套房首付至七成,同時,廣州戶籍外人士購房需提供連續(xù)繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明,大大提高了在廣州置業(yè)的門檻。 據(jù)某網(wǎng)站監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù),2013.11.18-2014.11.16,廣州一手住宅網(wǎng)簽量為67452套,同比(96854套)大跌了三成

2、,外圍五區(qū)萎縮程度比市區(qū)更明顯數(shù)據(jù)顯示,2013年12月,全市僅網(wǎng)簽一手住宅6488套,同比2012年12月份過萬套的水平大幅下挫了近四成。由于受到信貸政策收緊的持續(xù)影響,市場降溫(jing wn)的態(tài)勢一直延續(xù)到今年。截至今年9月,每月全市的成交量普遍維持在五六千套的水平,僅3月份突破了6000套。共十七頁余英:保利地產(chǎn)連續(xù)5年蟬聯(lián)廣州房地產(chǎn)銷售冠軍2014-11-18 來源: 觀點地產(chǎn)網(wǎng) 11月17日晚間，保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英發(fā)布微博表示，保利地產(chǎn)廣東區(qū)域銷售突破400億元，廣州突破200億元。在今年初保利地產(chǎn)的業(yè)績會上，總經(jīng)理朱銘新曾表示，今年廣東區(qū)銷售目標(biāo)應(yīng)在400億以上。由此看

3、來，廣東保利已經(jīng)提前完成任務(wù)。據(jù)悉，在限貸松綁的政策利好，以及各種優(yōu)惠促銷的刺激下，保利地產(chǎn)廣東地區(qū)“十一”黃金周攬金16億元，五城16盤包攬黃金周銷售榜的第二、第三名。另有統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)居廣州三季度銷售金額榜首位，超出第二名房企12億元。而在保利地產(chǎn)全國(qun u)銷售方面，11月9日晚間，保利地產(chǎn)披露，截至2014年10月底止十個月，公司累計簽約面積831.69萬平方米，同比減少6.05%；實現(xiàn)簽約金額1068.80億元，同比增長6.11%。同一個市場，為何會出現(xiàn)(chxin)冰火兩重天的現(xiàn)象呢？共十七頁abc房地產(chǎn)業(yè)的市場(shchng)結(jié)構(gòu)測度房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y

4、)的市場集中度房地產(chǎn)商品的差異性房地產(chǎn)業(yè)的進入壁壘共十七頁（一）房地產(chǎn)業(yè)的市場(shchng)集中度 以廣州住宅市場為例2013年廣州住宅市場全年銷售金額為1397億元,而排名前十位(sh wi)的房企就占了617億元,份額約為44.17%,而這一比例在2012年為42.56%,在2011年則為41.78%。銷售金額市場總成交為92644套,銷售套數(shù)排名前十的開發(fā)商總成交套數(shù)為39103套,占比為42.2%。銷售套數(shù)*數(shù)據(jù)來自陽光家緣網(wǎng)站共十七頁那么(n me)問題又來了，廣州房企哪家強？2013年廣州銷售金額TOP10房地產(chǎn)（單位：億元）保利地產(chǎn) 121.14080303越秀地產(chǎn) 83.85

5、380982碧桂園 81.16370157敏捷集團 68.40617510雅居樂 59.51290738中海地(hi d)產(chǎn) 54.54377387萬科 51.88216427新世界集團 43.73001379時代地產(chǎn) 29.98652281祈福集團 23.02152612Top 10共十七頁從廣州市土地(td)市場的集中度看房企：2013年廣州共成功出讓了21宗住宅用地,其中絕大多數(shù)都被大開發(fā)商收入囊中,尤其(yuq)是市中心的優(yōu)質(zhì)地塊,幾乎見不到小開發(fā)商參與競爭的身影。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計,2013年在廣州拿地耗資超過65億的便有4家房企,分別為佳兆業(yè)(72.23億元)、保利地產(chǎn)(69.08億元)

6、、綠地(68.78億元)和越秀(68.11億元)。其中,成交價高達(dá)64億元的金融城起步區(qū)A003和A005地塊為綠地和保利聯(lián)手買下。共十七頁再來看看上海市房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)的市場集中度：作為(zuwi)決定市場結(jié)構(gòu)的最重要因素之一，市場集中度的衡量指標(biāo)主要有行業(yè)集中度指數(shù)、赫芬達(dá)爾 - 赫希曼指數(shù)、洛倫茲曲線?，F(xiàn)在，我們對市場集中度指數(shù)（CRn）的研究采取上海排名前 10 位和前 20 位的企業(yè)的商品房銷售面積作檢驗。從上表可以看出，上海房地產(chǎn)市場的集中程度逐漸上升，2010 年的 CR10 和 CR20 的指數(shù)有大幅提升，分別為 0.51 和 0.61。通過比較各年度的 CR1

7、0 與 CR20 的指數(shù)可以看出，兩者數(shù)值差異較小，表明領(lǐng)先的前 10 家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量占整個行業(yè)的銷售量比重較大 , 其他房地產(chǎn)企業(yè)對CRn 指數(shù)的貢獻則較小。由此可以得出結(jié)論，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出區(qū)域性壟斷競爭的特征。共十七頁再看這組數(shù)據(jù)(shj): 到了2011年，市場集中(jzhng)的態(tài)勢也非常明顯，上圖為50強企業(yè)銷售業(yè)績累計百分比。 可以看出，在市場調(diào)整與整合的過程中，50強企業(yè)的市場地位進一步鞏固，從銷售面積、銷售金額的分布情況看，前4位企業(yè)的銷售面積和銷售金額分別占到了50強企業(yè)的48%和43%。共十七頁（二）房地產(chǎn)商品(shngpn)的差異性AB土地位置的固定性決定了房

8、產(chǎn)具有異質(zhì)性的特點。產(chǎn)品異質(zhì)性越強則壟斷的可能性就越大，生產(chǎn)者對價格的操縱(cozng)能力就越強。產(chǎn)品的異質(zhì)性C不可復(fù)制性地理位置具有天然的差異性房地產(chǎn)產(chǎn)品是多種因素的綜合體，如地理位置和空間、配套設(shè)施、開發(fā)商資質(zhì)等，這使得房地產(chǎn)具有不可復(fù)制性，形成其自然壟斷性。房產(chǎn)地理位置的差異的天然的，購房者的選擇區(qū)域也是有限的，因而在人口密集的城區(qū)，購房者的談判能力受到了極大的限制，單靠市場機制，購房者難以取得對等的議價能力。共十七頁11土地(td)所有權(quán)制度我國是通過頒發(fā)國有土地使用權(quán)證的形式(xngsh)來規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)的，而許可證本身就是政府設(shè)置的進入壁壘，開發(fā)商只有經(jīng)過政府許可才能進行開發(fā)活動

9、。 雖然目前地方政府通過“招拍掛”的方式來有償出讓土地使用權(quán)，但能成功受讓土地使用權(quán)往往要達(dá)成政府設(shè)置的隱形條件。這種這種方式使一些具有政府背景或善于“尋租”的開發(fā)商圈占大量土地并成為土地批發(fā)商。（三）房地產(chǎn)業(yè)的進入壁壘政策壁壘土地使用權(quán)出讓制度共十七頁房地產(chǎn)業(yè)的進入壁壘(bli)必要資本量01資產(chǎn)負(fù)債率高02國家信貸(xndi)縮減房地產(chǎn)業(yè)投資所需資金量非常大，開發(fā)周期長，風(fēng)險大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的資產(chǎn)負(fù)債率都在 70%以上，主要開發(fā)資金來源于銀行借款。據(jù)統(tǒng)計，2011年上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金總計3206.93 億元，其中國內(nèi)貸款為 741.18 億元，利用外資 43.55 億元，自籌資

10、金為 1192.87 億元，僅占總資金投入的三分之一。但由于近些年來房價上漲、 房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一系列問題，國家對信貸等提出了更高要求，例如央行上調(diào)準(zhǔn)備金率，開發(fā)商貸款縮減，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛倒閉，房地產(chǎn)企業(yè)并購頻發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)資金壁壘真正起到了一定的作用。共十七頁市場(shchng)集中度房產(chǎn)(fngchn)商品差異性我國房地產(chǎn)行業(yè)屬壟斷競爭市場結(jié)構(gòu)。不可復(fù)制性廣州住宅市場產(chǎn)品異質(zhì)性 地理差異性上海房地產(chǎn)市場資本壁壘政策壁壘進入壁壘結(jié)論：共十七頁壟斷競爭(jngzhng)市場下的價格競爭(jngzhng)的形式：1. 壟斷定價。 企業(yè)要進行壟斷定價， 必須具有一定的市場勢力。 在我國房

11、地產(chǎn)業(yè)壟斷競爭的市場結(jié)構(gòu)中， 房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有市場勢力， 而且市場勢力還相當(dāng)強。 在此市場結(jié)構(gòu)中， 企業(yè)不再(b zi)是市場價格的接受者， 而是價格的制定者， 并且， 企業(yè)能夠把價格定在高于邊際成本之上， 這也就意味著企業(yè)就具有市場勢力， 企業(yè)具備了壟斷定價的能力。2 . 價格歧視。 對同一商品制定不同的價格， 即根據(jù)購買數(shù)量、 購買者特征，或者各種商品銷售條款確定相應(yīng)價格的定 價 行 為 被 稱 為 價 格 歧 視?，F(xiàn)實經(jīng)濟中的房地產(chǎn)企業(yè)的價格歧視行為屬于二級價格歧視和三級價格歧視。 在價格歧視定價行為下， 房地產(chǎn)價格會由于產(chǎn)品質(zhì)量、 空間格局、 銷售時間、銷售方式以及消費者收入情況的不

12、同而有所不同。3. 價格合謀。即企業(yè)之間通過正式或非正式的途徑在定價決策中采取一致性行動， 以提高市場勢力， 使所有參與企業(yè)均達(dá)到最優(yōu)房地產(chǎn)企業(yè)的價格串謀行為則是處于同一市場區(qū)域中的房地產(chǎn)企業(yè)之間通過正式談判或其他方式， 在房地產(chǎn)產(chǎn)品定價決策方面保持協(xié)調(diào)和一致， 以使各方都獲取更多的壟斷利潤。 我國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)是壟斷競爭市場， 這些壟斷者之間為了獲取壟斷利潤，很容易達(dá)成價格合謀。結(jié)果，市場價格由壟斷廠商掌控，最大限度地獲取壟斷利潤是所有寡頭企業(yè)的行為目標(biāo)危害了消費者的福利，降低了市場效率。共十七頁030201增加供給，根據(jù)(gnj)我國現(xiàn)階段各收入階層的所占比例，政府應(yīng)加大保障性住房的供應(yīng)比例。積極發(fā)展(fzhn)房屋租賃市場，特別是發(fā)展(fzhn)廉租房 、公共租賃住房以及市場化租賃房屋。通過建立統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，增加土地供應(yīng)，保證土地及時和充分的供應(yīng)，使得土地價格保持相對穩(wěn)定合理。建議采取這些對策：共十七頁感謝您的聆聽，期待(qdi)您的批評！共十七頁內(nèi)容摘要我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)。由于受到信貸政策收緊的持續(xù)影響,市場降溫的態(tài)勢一直延續(xù)到今年。其中,成交價