房地產(chǎn)投資與分析課件房地產(chǎn)估價11

1、 八、成本(chngbn)逼近法估價案例煙臺市 通過征地途徑獲得土地的估價共三十二頁采用成本逼近法評估土地價格的基本思路是：以待估宗地所在區(qū)域取得土地、開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，加上一定的利息、利潤、應(yīng)繳納稅金和土地增值收益(shuy)來確定地價。計算公式為： 地價=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益）（1+區(qū)位修正系數(shù)）年期修正系數(shù)共三十二頁利用成本逼近法評估芝罘區(qū)臥龍經(jīng)濟(jngj)園區(qū)工業(yè)用地50年期的出讓價格案例(n l)一：共三十二頁 成本逼近法評估土地價格的具體步驟如下： 1、土地取得費及有關(guān)稅費 土地取得費確定是根據(jù)估價人員調(diào)查待估宗地所在區(qū)域

2、征收同類(tngli)土地所支付的平均費用取值。共三十二頁（1）土地補償費 待估宗地位于芝罘區(qū)，通過調(diào)查待估宗地所在區(qū)域周邊的土地利用狀況，農(nóng)用地均為耕地，通過對待估宗地區(qū)域征收(zhngshu)耕地情況進行調(diào)查及當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提供的資料，目前煙臺征收(zhngshu)耕地的土地補償費為被征收(zhngshu)土地前三年平均產(chǎn)值的15倍進行補償。共三十二頁 根據(jù)山東省物價局、財政廳（魯價費發(fā)1999 314號）關(guān)于調(diào)整(tiozhng)征用土地年產(chǎn)值和地面附著物補償標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)及山東省政府辦公廳關(guān)于調(diào)整(tiozhng)征地年產(chǎn)值和補償標(biāo)準(zhǔn)的通知（魯政辦發(fā)200451號）的規(guī)定：煙臺市芝罘區(qū)征

3、收耕地的年產(chǎn)值為1800元/畝，則有 土地征用補償費=1800元/畝15=41.50元/m2共三十二頁（2）勞動力安置補助費 根據(jù)山東省實施中華人民共和國土地管理法辦法，通過對待估宗地區(qū)征收農(nóng)地情況進行調(diào)查及當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(bmn)提供的資料，目前征收耕地的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)為被征收土地前三年平均年產(chǎn)值的15倍。則有 安置補助費=1800元/畝15=41.5元/m2共三十二頁（3）青苗(qngmio)及地上附著物補償費 根據(jù)山東省物價局、財政廳（魯價費發(fā)1999314號）關(guān)于調(diào)整征用土地年產(chǎn)值和地面附著物補償標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)，參照臨近蘋果園平均補償標(biāo)準(zhǔn)，每畝地按50棵計，每株按200元計，則待估宗地的

4、青苗及地上附著物補償費為： 20050=10000元/畝=15元/m2共三十二頁（4）征地管理費 根據(jù)魯價綜字1993172號中的規(guī)定，征地管理費為土地補償費、人口安置補助費及青苗(qngmio)及地上附著物補償費之和的2.8%，即為：（41.50+41.50+15）2.8%=2.74元/m2共三十二頁（5）耕地占用稅 根據(jù)山東省人民政府關(guān)于貫徹的通知（魯政發(fā)198781號），按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為5.1元/m2。（6）耕地開墾費 根據(jù)山東省實施中華人民共和國土地管理法辦法的規(guī)定，結(jié)合煙臺市芝罘區(qū)的實際情況(qngkung)，每畝造地成本為年產(chǎn)值的10倍，則耕地開墾費=180010=27.0元/m2共三

5、十二頁 土地(td)取得費及有關(guān)稅費合計： 41.50+41.50+15+2.74+5.10+27.0 =132.84元/m2共三十二頁 2、土地開發(fā)費 根據(jù)煙政辦發(fā)200486號文件精神，工業(yè)用地的基礎(chǔ)設(shè)施配套(pi to)費為137元/建筑平方米，參照煙臺市國土資源局對煙臺市工業(yè)區(qū)和部分新征土地基礎(chǔ)設(shè)施配套(pi to)開發(fā)費用情況的調(diào)查結(jié)果，芝罘區(qū)土地開發(fā)程度達到紅線外“五通”(指通路、通電、通水、通訊、排水)，宗地紅線內(nèi)“場地平整”的開發(fā)成本一般為110元/m2。共三十二頁 3、投資利息 根據(jù)待估宗地規(guī)模及現(xiàn)狀開發(fā)程度，設(shè)定宗地開發(fā)周期為二年，投資利息率取評估期日中國人民銀行公布的一至

6、三年期貸款利率(ll)6.30%。 投資利息=土地取得費及有關(guān)稅費（1+r）n 1+ 土地開發(fā)費（1+ r）n/2 1 式中：r投資利息率；n開發(fā)周期 投資利息=132.84（1+6.30%）2-1 +110（1+6.30%）2/2 1 =17.27+6.93=24.20元/m2共三十二頁 4、投資利潤 根據(jù)煙臺市土地(td)開發(fā)市場平均利潤率水平，土地(td)開發(fā)的年投資利潤率取值為10%。 投資利潤=（土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費）投資利潤率 =（132.84+110）10% =24.28元/ m2共三十二頁 5、土地增值收益 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，土地增值收益是待估宗地因改變用途或進

7、行土地開發(fā)，達到建設(shè)用地的某種利用程度而發(fā)生的價值增加，該收益屬于國家所有權(quán)收益金，是土地開發(fā)后市場價格與成本價格之間的差額。它的計算(j sun)是：土地成本價格乘以土地增值收益率。煙臺市通常做法為土地增值收益率取值20%。共三十二頁 土地增值收益=（土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)配套費+投資(tu z)利息+投資(tu z)利潤）20% =（132.84+110+24.20+24.28）20% =58.26元/m2共三十二頁 6、無限年期土地使用權(quán)價格 無限年期土地使用權(quán)價格V=土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息(lx)+投資利潤+土地增值收益 =132.84+110+24.20+

8、24.28+58.26 =349.58元/m2共三十二頁 7、區(qū)位修正后的無限年期價格 因以上土地取得(qd)費的取值考慮待估宗地周邊情況，既考慮了區(qū)位，則區(qū)位免于修正。共三十二頁 8、50年使用期待估宗地地價測算 有限年期地價測算公式(gngsh)為： Vn=V1-1/（1+r）n 式中：Vn待估宗地50年期的土地使用權(quán)價格（元/m2）； V無限年期土地使用權(quán)價格（元/m2）； r當(dāng)?shù)赝恋剡€原利率6%（一期存款利率2.52%加上一定的風(fēng)險調(diào)整值）；1-1/（1+r）50為50年使用期修正系數(shù)。共三十二頁則50年使用期的待估宗地地價(d ji) Vn=349.581-1/（1+6%）50 =3

9、49.580.9457元/m2 =330.60元/m2共三十二頁案例(n l)二：估價對象簡介：某地征地、安置、拆遷及青苗補償費用每畝為6萬元，征地中發(fā)生的其它費用平均每畝為2萬元，土地開發(fā)(kif)費用平均每平方千米為2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率為12%，征地完成后即可動工開發(fā)(kif)，開發(fā)(kif)周期為2年，且第一年開發(fā)(kif)投資為全部開發(fā)(kif)費的30%，開發(fā)(kif)商要求的投資回報率為15%，當(dāng)?shù)毓I(yè)土地出讓增值收益率為10%，土地還原利率為6%。估算上述土地50年使用期的價格。共三十二頁 估價過程：采用成本逼近法評估。 （1）計算(j sun)土地取得費。 土地取得費應(yīng)包

10、括征地、安置、拆遷、補償費用及征地中發(fā)生的其它費用，因此： 土地取得費=6萬元/畝+2萬元/畝 =8萬元/畝 =120元/平方米 （2）計算土地開發(fā)費。 土地開發(fā)費=2億元/平方千米 =200元/平方米共三十二頁（3）計算投資利息。 本實例中投資包括土地取得費及土地開發(fā)費，土地取得費的計息期為2年，土地開發(fā)費又分為兩部分(b fen)，其中30%為第一年投入，計息期為1.5年，另外70%為第二年投入，計息期為0.5年，因此投資利息為: 120 (1+12%)2-1+200 30% (1+12%)1.5-1 + 200 70% (1+12%)0.5-1 =49.808元/平方米共三十二頁（4）計

11、算投資利潤。全部(qunb)投資按回報率15%計:利潤=(120+200) 15%=48元/平方米（5）確定土地增值收益。土地增值收益=(120+200+49.808+48) 10% =41.78元/平方米共三十二頁（6）計算無限年期(nin q)土地使用權(quán)價格。 無限年期土地使用權(quán)價格 =120+200+49.808+48+41.78 =459.59元/平方米（7）計算50年期土地使用權(quán)價格。 50年期土地使用權(quán)價格=無限年期土地使用權(quán)價格年期修正系數(shù)=459.591-1/(1+6%)50 =434.63元/平方米共三十二頁 通過城市房屋拆遷途徑 獲得(hud)的土地取得成本的測算共三十二頁

12、 通過在城市進行房屋拆遷取得的土地，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用，如房屋拆遷補償費、搬遷補助費、房屋拆遷管理費等。據(jù)估價人員調(diào)查(dio ch)待估宗地所在區(qū)域通過房屋拆遷取得同類土地所支付各種平均費用如下（以煙臺市為例，計算土地取得成本）。共三十二頁 （1）房屋拆遷補償土地分?jǐn)傎M用 根據(jù)煙臺市人民政府令第86號煙臺市房屋拆遷補償安置若干規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)一級地內(nèi)的房屋拆遷補償費，參照臨近地區(qū)房屋一般標(biāo)準(zhǔn)計算，則單位建筑面積的補償費=區(qū)位地價+房屋重置價+配套費，房屋重置價按磚混三等500元/平方米計，據(jù)調(diào)查拆遷區(qū)域(qy)平均建筑容積率為0.4，則單位土地面積的拆遷補償費=(區(qū)位地

13、價+房屋重置價+配套費)工業(yè)用地平均容積率 即：（950+500+280）0.4=692元/m2共三十二頁（2）搬遷補助費與臨時安置補助費 根據(jù)煙臺市人民政府令第86號煙臺市房屋拆遷補償(bchng)安置若干規(guī)定，搬遷補助費、臨時安置補助費每建筑平方米120元，折合為單位土地面積價格：120拆遷區(qū)域平均建筑容積率 =1200.4=48元/m2 共三十二頁（3）房屋拆遷管理費 房屋拆遷管理費根據(jù)拆遷規(guī)模，按照(nzho)不超過前兩項費用的0.3%-0.6%計算。因拆遷規(guī)模不大，取值為0.5%。則房屋拆遷管理費=（房屋拆遷補償土地分?jǐn)傎M用+搬遷補助費與臨時安置補助費）0.5% =（692+48）0.5%=3.70元/m2 共三十二頁 （4） 城鎮(zhèn)土地使用稅 根據(jù)關(guān)于作好城鎮(zhèn)土地使用稅政策工作有關(guān)問題的通知（煙地稅199815號），山東省政府關(guān)于同意調(diào)整煙臺市城鎮(zhèn)土地使用稅額(shu )標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)（魯政字200329號），煙臺市芝罘區(qū)一級地為4元/m2，二級地為3元/m2，三級地為2元/m2。待估宗地屬于一級地，則待估宗地的城鎮(zhèn)土地使用稅為4元/m2 。 以上四項合計747.70 元/m2共三十二頁內(nèi)容摘要八、成本逼近