房地產(chǎn)評估(第4講)

1、1第4講 市場(shchng)法4.1 市場(shchng)法基本原理4.2 資料搜集與整理4.3 可比實例的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 4.4 交易情況修正 共一百一十六頁2第4章 市場(shchng)法4.5 交易日期(rq)修正 4.6 區(qū)域因素修正 4.7 個別因素修正4.8 綜合修正確定評估值 4.9 市場法應(yīng)用舉例共一百一十六頁3學(xué)習(xí)(xux)目標(biāo)本章學(xué)習(xí)目標(biāo)是使學(xué)生理解和掌握市場法的內(nèi)涵和理論依據(jù)，市場法適用的條件和范圍。掌握可比實例標(biāo)準(zhǔn)化、交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域(qy)因素修正和個別因素修正的分析和計算。共一百一十六頁44.1 市場(shchng)法基本原理4.1.1 市場(shc

2、hng)法的基本概念 市場法是將評估對象房地產(chǎn)與近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并以類似房地產(chǎn)的價格為基礎(chǔ)，經(jīng)過因素修正得到評估對象房地產(chǎn)價值的評估方法。共一百一十六頁54.1 市場(shchng)法基本原理4.1.2 市場(shchng)法的理論依據(jù) 市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。 共一百一十六頁64.1 市場(shchng)法基本原理4.1.3 市場法的適用(shyng)條件和范圍 市場法的適用條件是具備發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場，并且在市場上能夠搜集到大量的與被評估房地產(chǎn)相類似的市場交易實例資料。共一百一十六頁74.1 市場(shchng)法基本原理4.1.3 市場法的適用條件(t

3、iojin)和范圍 市場法很少應(yīng)用于特殊用途房地產(chǎn)評估，因為在給定的市場中，即使市場的地域范圍很大，也幾乎沒有類似房地產(chǎn)交易，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校教學(xué)樓、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等。共一百一十六頁84.1 市場(shchng)法基本原理4.1.3 市場(shchng)法的適用條件和范圍 市場法通常是非收益性房地產(chǎn)市場價值評估的首選方法。市場法適用于這些房地產(chǎn)，是因為同一市場中存在許多類似房地產(chǎn)的交易實例，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。共一百一十六頁94.1 市場(shchng)法基本原理4.1.3 市場法的適用(shyng)條件和范圍 市場法用于收益

4、房地產(chǎn)的評估受到一定限制，因為影響購買者決策的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)特征不易從官方或買賣雙方的調(diào)查中獲得，詳盡地分析大型、復(fù)雜結(jié)構(gòu)的收益性房地產(chǎn)的可比實例很困難。 共一百一十六頁104.1 市場(shchng)法基本原理4.1.4 市場(shchng)法操作步驟 1）搜集房地產(chǎn)交易資料 2）選取可比交易實例 3）對可比實例價格進(jìn)行修正 4）確定評估對象價值 共一百一十六頁114.2 資料(zlio)搜集與整理4.2.1 資料(zlio)的來源途徑1）查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的資料. 2）查閱各種報刊、網(wǎng)站上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料. 共一百一十六頁124.2 資料(zlio)搜集與整理

5、4.2.1 資料的來源(liyun)途徑3）參加房地產(chǎn)交易展示會、換房大會，了解房地產(chǎn)市場行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料. 4）與房地產(chǎn)出售、出租者，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的信息資料. 共一百一十六頁134.2 資料(zlio)搜集與整理4.2.2 搜集(suj)資料的內(nèi)容與要求 所搜集的交易資料一般包括： （1）交易實例房地產(chǎn)狀況資料 （2）交易價格 （3）交易日期 共一百一十六頁144.2 資料搜集(suj)與整理4.2.2 搜集(suj)資料的內(nèi)容與要求 所搜集的交易資料一般包括： （4）交易情況 （5）付款方式 （6）市場狀況 共一百一十六

6、頁154.2 資料搜集(suj)與整理4.2.2 搜集資料(zlio)的內(nèi)容與要求 評估人員對于搜集到的每一個交易實例、每一個內(nèi)容，都需要查證，做到準(zhǔn)確無誤，保證資料的完整性和真實性。并將所需要搜集的內(nèi)容制作成統(tǒng)一的“交易實例調(diào)查表”. 共一百一十六頁164.2 資料搜集(suj)與整理4.2.3 信息(xnx)資料的整理評估機(jī)構(gòu)應(yīng)對搜集的各類資料進(jìn)行歸類和整理，建立資料檔案和資料庫，具體可包括： 電子檔案文字檔案 共一百一十六頁174.3 可比實例(shl)的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 4.3.1可比實例(shl)選取的要求 1）所處區(qū)域的可比性2）用途的可比性 3）實體特征的可比性 4）權(quán)利性質(zhì)的可比性

7、 共一百一十六頁184.3 可比實例(shl)的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 4.3.1可比實例選取(xunq)的要求 5）交易時間的可比性6）價格類型的可比性7）交易狀況的可比性 共一百一十六頁194.3 可比實例(shl)的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 4.3.2 可比實例(shl)的標(biāo)準(zhǔn)化 1）統(tǒng)一付款方式房地產(chǎn)交易的付款方式通常有一次性付款和分期付款兩種方式。評估中，交易價格通常以一次付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)，將比較實例分期付款的交易價格折算為交易日期一次性付款的數(shù)額。共一百一十六頁204.3 可比實例(shl)的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 4.3.2 可比實例(shl)的標(biāo)準(zhǔn)化 1）統(tǒng)一付款方式【4-1】某房地產(chǎn)于2008年2

8、月交易，總交易價格為85萬元，其中首付款為總房價的20%，其余款項于2008年12月結(jié)清，銀行1年期住房商業(yè)貸款的年利率為5.81%，則該房地產(chǎn)在2008年2月一次性付款的價格為：共一百一十六頁214.3 可比實例(shl)的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 4.3.2 可比實例(shl)的標(biāo)準(zhǔn)化 1）統(tǒng)一付款方式共一百一十六頁224.3 可比實例(shl)的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 4.3.2 可比實例(shl)的標(biāo)準(zhǔn)化 2）統(tǒng)一采用單價統(tǒng)一采用單價是將可比實例的價格統(tǒng)一為單位面積的價格，以單位面積作為比較單位。 共一百一十六頁234.3 可比實例(shl)的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 4.3.2 可比實例(shl)的標(biāo)準(zhǔn)化 2）統(tǒng)一采

9、用單價房地及建筑物通常為單位建筑面積、單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積或者單位出租面積上的價格 共一百一十六頁244.3 可比實例(shl)的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 4.3.2 可比實例(shl)的標(biāo)準(zhǔn)化 2）統(tǒng)一采用單價土地除了單位土地面積上的價格，還可以為單位建筑面積上的價格樓面地價 共一百一十六頁254.3 可比實例(shl)的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 4.3.2 可比實例(shl)的標(biāo)準(zhǔn)化 3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位比較實例應(yīng)采用統(tǒng)一幣種進(jìn)行比較，對于不同幣種的交易價格應(yīng)該進(jìn)行價格之間的換算。不同幣種間價格換算通常采用成交日期的匯率。 共一百一十六頁264.3 可比實例(shl)的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 4.3.2 可比實

10、例(shl)的標(biāo)準(zhǔn)化 4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位 在房地產(chǎn)交易中，計價單位有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等幾種內(nèi)涵。評估比較時，需要將不同的計價單位進(jìn)行換算統(tǒng)一 。共一百一十六頁274.3 可比實例(shl)的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 4.3.2 可比實例(shl)的標(biāo)準(zhǔn)化 4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位 建筑面積：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓貌课幻娣e 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+陽臺面積+墻體面積共一百一十六頁284.3 可比實例(shl)的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 4.3.2 可比實例(shl)的標(biāo)準(zhǔn)化 4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位 共一百一十六頁294.3 可比實例(shl)的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 4.3.2 可比

11、實例(shl)的標(biāo)準(zhǔn)化 4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位 在房地產(chǎn)面積單位方面，中國通常采用平方米（土地面積單位除了平方米，有時還采用畝、公頃），美國、英國及香港等習(xí)慣采用平方英尺，日本、韓國及臺灣等一般采用坪。各種單位之間的換算如下：共一百一十六頁304.3 可比實例(shl)的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 4.3.2 可比實例(shl)的標(biāo)準(zhǔn)化 4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位 1公頃=15畝=10000平方米1畝=666.67平方米1平方英尺=0.0929平方米1坪=3.3058平方米共一百一十六頁314.3 可比實例(shl)的選取與標(biāo)準(zhǔn)化 4.3.2 可比實例(shl)的標(biāo)準(zhǔn)化 例4-2 運用市場法評估某房地產(chǎn)

12、價值,搜集了甲、乙、丙三個交易實例。三個交易實例的有關(guān)資料如下表所示。另知：人民幣的年利率為7.2%，美元的年利率為6.1%；1美元=7.4人民幣，1港幣=0.86元人民幣；1平房英尺建筑面積=0.82套內(nèi)建筑面積， 1平房英尺建筑面積=0.75使用面積； 1平房英尺=0.0929平方米。試對參照物進(jìn)行價格標(biāo)準(zhǔn)化共一百一十六頁項目甲乙丙房地產(chǎn)面積內(nèi)涵建筑面積套內(nèi)建筑面積使用面積房地產(chǎn)面積大小150平方米2300平方英尺1800平方英尺交易價格85萬元人民幣20萬美元135萬港元付款方式首付17萬元，第二期于半年后付34萬元，第三期于1年后付34萬元首付4萬美元，第二期于兩個季度后付16萬美元一

13、次性付款32共一百一十六頁334.4 交易情況(qngkung)修正4.4.1交易情況(qngkung)修正的含義 交易情況修正就是剔除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差，將可比實例的非正常交易價格修正為正常交易價格。 共一百一十六頁344.4 交易情況(qngkung)修正4.4.2 造成交易價格偏差(pinch)的因素 1）利害關(guān)系人之間的交易 2）急于出售或急于購買的交易 3）特殊房地產(chǎn)的交易 共一百一十六頁354.4 交易(jioy)情況修正4.4.2 造成(zo chn)交易價格偏差的因素 4）賣方或買方不了解市場行情的交易 5）相鄰房地產(chǎn)的合并交易 6）交易稅非正常負(fù)擔(dān)的

14、交易 共一百一十六頁364.4 交易情況(qngkung)修正4.4.3 交易情況(qngkung)修正的方法1）系數(shù)修正法系數(shù)修正法是通過可比實例的交易價格乘以交易情況修正系數(shù)確定可比實例正常市場價格的方法。 共一百一十六頁374.4 交易(jioy)情況修正4.4.3 交易(jioy)情況修正的方法1）系數(shù)修正法（公式）可比實例正常市場價格=可比實例交易價格交易情況修正系數(shù)共一百一十六頁384.4 交易情況(qngkung)修正4.4.3 交易情況修正(xizhng)的方法（例4-3）可比實例的交易價格為6000元/平方米，經(jīng)分析，可比實例的交易價格比其正常市場價格高5%，則： 共一百一十

15、六頁394.4 交易(jioy)情況修正4.4.3 交易情況修正(xizhng)的方法（例4-4）可比實例的交易價格為5500元/平方米，經(jīng)分析，可比實例的交易價格比其正常市場價格低3%，則： 共一百一十六頁404.4 交易(jioy)情況修正4.4.3 交易(jioy)情況修正的方法2）差額調(diào)整法差額調(diào)整法是以可比實例交易價格為基礎(chǔ)，加上交易情況修正數(shù)額得到可比實例正常市場價格的方法 。 共一百一十六頁414.4 交易情況(qngkung)修正4.4.3 交易情況(qngkung)修正的方法2）差額調(diào)整法（公式）可比實例正常市場價格=可比實例交易價格+交易情況修正數(shù)額 共一百一十六頁424.

16、4 交易(jioy)情況修正4.4.3 交易情況(qngkung)修正的方法（例4-5）可比實例的交易價格為5800元/平方米，經(jīng)分析，可比實例的交易價格比其正常市場價格低300元/平方米，則：可比實例正常市場價格=5800+300=6100（元/平方米）共一百一十六頁434.4 交易(jioy)情況修正4.4.3 交易(jioy)情況修正的方法（例4-6）可比實例的交易價格為6700元/平方米，假設(shè)可比實例的交易價格比其正常市場價格高400元/平方米，則： 可比實例正常市場價格=6700400=6300（元/平方米）共一百一十六頁444.5 交易日期(rq)修正4.5.1 交易(jioy)日

17、期修正的含義交易日期修正是指利用價格指數(shù)將可比實例交易時的價格修正為評估基準(zhǔn)日的價格。 共一百一十六頁454.5 交易日期(rq)修正4.5.2 交易日期(rq)修正方法1）運用定基價格指數(shù)修正 共一百一十六頁464.5 交易(jioy)日期修正4.5.2 交易日期(rq)修正方法1）運用定基價格指數(shù)修正（舉例） 【例4-7】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2008年4月至10月的價格指數(shù)分別為103.5%，105.4%，105.8%，107.6%，109.3%，110.5%，114.7%（以2005年1月為100%）。可比實例在2008年5月的交易價格為3500元/平方米，對其進(jìn)行交易日期修正，修正到200

18、8年10月的價格為：共一百一十六頁474.5 交易日期(rq)修正4.5.2 交易日期修正(xizhng)方法1）運用定基價格指數(shù)修正（舉例） 共一百一十六頁484.5 交易日期(rq)修正4.5.2 交易日期(rq)修正方法1）運用定基價格指數(shù)修正（舉例） 【例4-8】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2008年上半年各月的價格同2007年底相比，分別為上漲了2.5%， 5.7%， 6.8%， 7.3%， 9.6%， 10.5%?？杀葘嵗?008年3月的交易價格為3800元/平方米，對其進(jìn)行交易日期修正，修正到2008年6月的價格為：共一百一十六頁494.5 交易日期(rq)修正4.5.2 交易日期修正(x

19、izhng)方法1）運用定基價格指數(shù)修正（舉例） 共一百一十六頁504.5 交易日期(rq)修正4.5.2交易日期修正(xizhng)方法2）運用環(huán)比價格指數(shù)修正 共一百一十六頁514.5 交易日期(rq)修正4.5.2 交易日期(rq)修正方法2）運用環(huán)比價格指數(shù)修正（舉例） 【例4-9】可比實例在2008年6月的交易價格為3000元/平方米，該地區(qū)同類房地產(chǎn)2008年7月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。對其進(jìn)行交易日期修正，修正到2008年10月的價格為：共一百一十六頁524.5 交易(jioy)日期修正4.5.2 交易(jioy)日期修正

20、方法2）運用環(huán)比價格指數(shù)修正（舉例） 3000103.6%98.3%103.5%104.7%=3311（元/平方米）共一百一十六頁534.5 交易(jioy)日期修正4.5.2 交易(jioy)日期修正方法2）運用環(huán)比價格指數(shù)修正（舉例） 【例4-10】可比實例在2008年5月的交易價格為3600元/平方米，該地區(qū)同類房地產(chǎn)2008年6月至10月的價格與上月相比的變動率分別為1.6%， 2.3%， -1.5%， 1.7%，2.1%。對其進(jìn)行交易日期修正，修正到2008年10月的價格為：共一百一十六頁544.5 交易(jioy)日期修正4.5.2 交易(jioy)日期修正方法2）運用環(huán)比價格指數(shù)

21、修正（舉例） 3600（1+1.6%）（1+2.3%）（11.5%）（1+1.7%）（1+2.1%）=3827（元/平方米）共一百一十六頁554.5 交易(jioy)日期修正4.5.2 交易日期(rq)修正方法3）運用價格變動分析法修正 共一百一十六頁564.5 交易(jioy)日期修正4.5.2 交易(jioy)日期修正方法3）運用價格變動分析法修正 （舉例） 【例4-11】可比實例在2008年10月的價格為6500元/平方米，需要將其交易價格修正到2009年3月的市場價格。評估人員經(jīng)過市場調(diào)查，獲得A、B、C、D、E5宗類似房地產(chǎn)的價格信息，如表4-2所示。共一百一十六頁574.5 交易(

22、jioy)日期修正表4-2 類似房地產(chǎn)價格(jig)信息表項 目ABCDE2008年10月價格（元/）688063206710652065402009年3月價格（元/）71206550695067306750價格增長率（%）3.493.643.583.223.21共一百一十六頁584.5 交易(jioy)日期修正則將可比實例交易價格修正到2008年10月的市場(shchng)價格為：共一百一十六頁594.6 區(qū)域(qy)因素修正4.6.1區(qū)域因素(yn s)修正的含義區(qū)域因素修正就是剔除房地產(chǎn)區(qū)域特征所造成的交易價格偏差，將可比實例區(qū)域特征下的交易價格修正為評估對象區(qū)域特征下的價格。共一百一十

23、六頁604.6 區(qū)域(qy)因素修正4.6.2區(qū)域因素(yn s)修正內(nèi)容區(qū)域因素修正的內(nèi)容應(yīng)根據(jù)商業(yè)、工業(yè)、住宅等房地產(chǎn)的不同類型而確定，主要包括商業(yè)繁華程度、交通狀況、環(huán)境狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等影響房地產(chǎn)價格的因素。 共一百一十六頁614.6 區(qū)域因素(yn s)修正4.6.3區(qū)域因素(yn s)修正方法1）差額調(diào)整法可比實例在評估對象區(qū)域特征下的價格=可比實例交易價格+區(qū)域因素調(diào)整數(shù)額共一百一十六頁624.6 區(qū)域因素(yn s)修正4.6.3區(qū)域因素修正(xizhng)方法2）系數(shù)修正法可比實例在評估對象區(qū)域特征下的價格=可比實例交易價格區(qū)域因素修正系數(shù) 共一百一十六頁634.6

24、區(qū)域因素(yn s)修正4.6.3區(qū)域(qy)因素修正方法2）系數(shù)修正法區(qū)域因素修正系數(shù)的確定方法有直接比較法和間接比較法兩種。共一百一十六頁644.6 區(qū)域因素(yn s)修正4.6.3區(qū)域因素(yn s)修正方法（1）直接比較法直接比較法是以評估對象的區(qū)域特征為基準(zhǔn)，采用可比實例的區(qū)域因素與評估對象的區(qū)域因素直接比較以確定區(qū)域因素修正系數(shù)的方法。 共一百一十六頁654.6 區(qū)域(qy)因素修正4.6.3區(qū)域(qy)因素修正方法（1）直接比較法共一百一十六頁66區(qū)域因素權(quán)重評估對象可比實例A可比實例B可比實例C因素1F1100因素2F2100因素3F3100因素nFn100綜合1100表4-

25、3 區(qū)域因素修正直接(zhji)比較表共一百一十六頁674.6 區(qū)域因素(yn s)修正4.6.3區(qū)域因素(yn s)修正方法【例4-12】評估對象與可比實例A、B、C的區(qū)域比較因素、相應(yīng)的權(quán)重及比較打分情況如表4-4所示，試求可比實例A、B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)。共一百一十六頁68表4-4 區(qū)域因素修正(xizhng)直接比較表區(qū)域因素權(quán)重評估對象可比實例A可比實例B可比實例C商業(yè)繁華度0.1510010310098道路通達(dá)度0.08100100100100交通便捷度0.1210010110097離市中心距離0.1410010210095離交通設(shè)施距離0.0610098100101自然環(huán)境狀

26、況0.1210010210097人文環(huán)境狀況0.1010010310098基礎(chǔ)設(shè)施狀況0.1010010110099公共設(shè)施狀況0.1310010510096綜 合110010210097.5共一百一十六頁69【解】通過打分和對各項得分進(jìn)行加權(quán)平均，評估(pn )對象、可比實例A、B、C的區(qū)域因素綜合得分分別為102、100、97.5，則三個可比實例的區(qū)域因素修正系數(shù)為：共一百一十六頁704.6 區(qū)域(qy)因素修正4.6.3區(qū)域因素修正(xizhng)方法（2）間接比較法間接比較法是以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的區(qū)域特征為基準(zhǔn)，采用可比實例的區(qū)域因素、評估對象的區(qū)域因素分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的區(qū)域因素進(jìn)行比較以確

27、定區(qū)域因素修正系數(shù)的方法。共一百一十六頁714.6 區(qū)域因素(yn s)修正4.6.3區(qū)域(qy)因素修正方法（2）間接比較法共一百一十六頁72表4-5 區(qū)域(qy)因素修正間接比較表區(qū)域因素權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)評估對象可比實例A可比實例B可比實例C因素1F1100因素2F2100因素3F3100因素nFn100綜合1100共一百一十六頁734.7 個別(gbi)因素修正4.7.1個別因素(yn s)修正的含義 個別因素修正就是剔除房地產(chǎn)個別特征所造成的交易價格偏差，將可比實自身特征下的交易價格修正為評估對象自身特征下的價格。共一百一十六頁744.7 個別(gbi)因素修正4.7.2個別因素(yn

28、s)修正內(nèi)容 土地個別因素修正的內(nèi)容主要包括：土地的具體位置、臨街狀態(tài)、土地面積、形狀、地勢、地形、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用權(quán)年限、容積率等。共一百一十六頁754.7 個別(gbi)因素修正4.7.2個別(gbi)因素修正內(nèi)容 建筑物個別因素修正的內(nèi)容主要包括：建筑物的建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建筑式樣、朝向、樓層、平面布置、設(shè)備、裝修、新舊程度、建造質(zhì)量等。共一百一十六頁764.7 個別因素(yn s)修正4.7.3個別(gbi)因素修正方法 （1）差額調(diào)整法可比實例修正為評估對象自身特征下的價格=可比實例交易價格+各個別因素調(diào)整數(shù)額共一百一十六頁774.7 個別(gbi)因素修正4.7.3個別(g

29、bi)因素修正方法 （2）系數(shù)修正法可比實例修正為評估對象自身特征下的價格=可比實例交易價格各個別因素修正系數(shù) 共一百一十六頁784.7 個別(gbi)因素修正4.7.3個別因素(yn s)修正方法 （2）系數(shù)修正法個別因素修正系數(shù)的確定方法與區(qū)域因素修正系數(shù)的確定方法基本相同，也采用直接比較法和間接比較法兩種。共一百一十六頁794.7 個別因素(yn s)修正4.7.4容積率修正(xizhng)容積率是指項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與總用地面積的比值，即容積率=總建筑面積/總用地面積。 共一百一十六頁804.7 個別因素(yn s)修正4.7.4容積率修正(xizhng)可比實例修正為評估對象容

30、積率下的價格=可比實例交易價格容積率修正系數(shù)共一百一十六頁814.7 個別因素(yn s)修正4.7.4容積率修正(xizhng)容積率地價指數(shù)是指隨容積率的差異而表現(xiàn)的地價變化的相對程度，一般用百分率來表示 共一百一十六頁824.7 個別(gbi)因素修正4.7.4容積率修正(xizhng)【例4-16】評估對象土地的容積率為2，參照物土地的容積率為4，根據(jù)容積率地價指數(shù)表（見表4-11），確定土地容積率的修正系數(shù)。 共一百一十六頁834.7 個別因素(yn s)修正4.7.4容積率修正(xizhng)表4-11 容積率地價指數(shù)表容積率12345地價指數(shù)%100105115125140共一百

31、一十六頁844.7 個別因素(yn s)修正4.7.4容積率修正(xizhng)土地容積率的修正系數(shù)為：共一百一十六頁854.7 個別(gbi)因素修正4.7.5土地使用(shyng)年限修正 可比實例修正為評估對象土地使用年限下的價格=可比實例交易價格土地使用年限修正系數(shù)共一百一十六頁864.7 個別因素(yn s)修正4.7.5土地使用(shyng)年限修正 土地使用年限修正系數(shù)的計算公式為： 共一百一十六頁874.7 個別(gbi)因素修正4.7.5土地(td)使用年限修正 【例4-17】評估對象土地使用年限為30年，可比實例土地使用年限為20年，假設(shè)折現(xiàn)率為8%，則土地使用年限修正系數(shù)

32、為： 共一百一十六頁884.8 綜合(zngh)修正確定評估值 綜合修正(xizhng)通過對所選擇的可比實例的交易價格進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等方面進(jìn)行綜合修正(xizhng)后，得到相應(yīng)的比準(zhǔn)價值，再對每個可比實例的比準(zhǔn)價值進(jìn)行技術(shù)處理，得出評估對象的價值。 共一百一十六頁894.8 綜合修正(xizhng)確定評估值 4.8.1綜合修正(xizhng)的方法 1）差額調(diào)整法比準(zhǔn)價值=可比實例交易價格+交易情況修正值+交易日期修正值+區(qū)域因素修正值+個別因素修正值共一百一十六頁904.8 綜合修正(xizhng)確定評估值 【例4-18】可比實例與評估對象有關(guān)(yugun

33、)資料如下：可比實例的交易價格為8200元/平方米；可比實例交易價格較正常交易價格每平方米低80元；可比實例交易價格與評估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)價格相比每平方米低350元；可比實例區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價格比評估對象區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格每平方米高120元；可比實例與評估對象個別特征相比房價每平方米低60元。則可比實例的比準(zhǔn)價值為：共一百一十六頁914.8 綜合(zngh)修正確定評估值 比準(zhǔn)價值(jizh)=8200+80+350120+60=8570（元/平方米）共一百一十六頁924.8 綜合修正(xizhng)確定評估值 4.8.1綜合(zngh)修正的方法 2）系數(shù)修正法比準(zhǔn)價值=可比實例交易價格交易情況修正

34、系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)共一百一十六頁934.8 綜合修正確定(qudng)評估值 4.8.1綜合(zngh)修正的方法 2）系數(shù)修正法（1）直接比較法共一百一十六頁944.8 綜合修正確定(qudng)評估值 【例4-19】可比實例與評估(pn )對象有關(guān)資料如下：可比實例的交易價格為8500元/平方米；可比實例交易價格較正常交易價格偏高5%；評估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)價格與可比實例交易日相比上漲了3%；與評估對象相比，可比實例的區(qū)域因素和個別因素綜合得分為108和97。則可比實例的比準(zhǔn)價值為：共一百一十六頁954.8 綜合修正(xizhng)確定評估值 4.8.1綜合(z

35、ngh)修正的方法 2）系數(shù)修正法（2）間接比較法共一百一十六頁964.8 綜合修正確定(qudng)評估值 【例4-20】可比實例與評估對象有關(guān)資料如下：可比實例的交易價格為7800元/平方米；可比實例交易價格較正常(zhngchng)交易價格偏低3%；評估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)價格與可比實例交易日相比下降了5%；與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)相比，評估對象、可比實例的區(qū)域因素綜合得分為102、104，個別因素綜合得分為106、98。則可比實例的比準(zhǔn)價值為：共一百一十六頁974.8 綜合修正(xizhng)確定評估值 4.8.2 評估(pn )結(jié)果的確定方法 1）簡單算術(shù)平均法共一百一十六頁984.8 綜合修正(xiz

36、hng)確定評估值 4.8.2 評估結(jié)果(ji gu)的確定方法 【例4-21】 四個可比實例交易價格修正后得出的比準(zhǔn)價值分別為8500元/平方米、8800元/平方米、8200元/平方米、8300元/平方米，則用簡單算術(shù)平均法計算的評估對象房地產(chǎn)的價值為：（8500+8800+8200+8300）4=8450（元/平方米）共一百一十六頁南京(nn jn)財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院教學(xué)(jio xu)案例共一百一十六頁交易情況修正：經(jīng)分析，參照物A、D為正常買賣，無須進(jìn)行(jnxng)交易情況修正；參照物B較正常買賣價格偏低2%；參照物C較正常買賣價格偏低3%。交易日期修正：每月平均上漲1%區(qū)域因素修正個

37、別因素修正教學(xué)(jio xu)案例共一百一十六頁交易情況(qngkung)修正交易(jioy)實例A：0%；交易實例B：2%；交易實例C：3%；交易實例D：0%公平交易不公平正常交易價格相對于“正常價格”共一百一十六頁交易(jioy)日期修正由于近年來土地價格平均每月上漲1%，則各參照物交易實例(shl)的交易日期修正率為：交易實例(shl)A：6%；交易實例B：7%；交易實例C：12%；交易實例D：10%共一百一十六頁區(qū)域因素(yn s)修正交易實例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表2-1判斷。本次評估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，

38、則根據(jù)表2-2各種區(qū)域因素的對比分析，經(jīng)綜合判定(pndng)打分，交易實例B所屬地區(qū)為88，交易實例C所屬地區(qū)為108，交易實例D所屬地區(qū)為100。共一百一十六頁 區(qū)域因素(yn s)比較表 類似地區(qū)區(qū)域因素BCD自然條件（相同）10（相同）10（相同）10社會環(huán)境（較差）7（相同）10（相同）10街道條件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10離交通車站距離（較遠(yuǎn)）7（稍近）12（相同）10離市中心距離（相同）10（稍近）12（相同）10基礎(chǔ)設(shè)施狀況（稍差）8（相同）10（稍好）12公共設(shè)施完備情況（相同）10（較好）12（相同）10水、大氣、噪音情

39、況（相同）10（相同）10（相同）10周圍環(huán)境及景觀（稍差）8（相同）10（稍差）8綜合打分88108100共一百一十六頁個別(gbi)因素修正A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易實例土地價格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測算(c sun)如下（假定折現(xiàn)率為8%）：共一百一十六頁土地年限(ninxin)修正系數(shù)共一百一十六頁計算(j sun)待估土地的初步價格 參照價交易系數(shù)日期系數(shù)區(qū)域系數(shù)面積(min j)系數(shù)年限系數(shù)采用簡單算術(shù)平均

40、法求取評估結(jié)果：土地評估單價為：（909+1 038+901+942）4=948（元/m2）土地評估總價為：600948=568 800（元）共一百一十六頁案例講解 某城市內(nèi)，有一宗住宅用地500m2需要評估,評估基準(zhǔn)日為2014年10月,先根據(jù)該地條件(tiojin),選擇了與之類似的四宗已成交案例,估算該住宅用地的單位地價和總地價。已知:該城市地價指數(shù)(zhsh)在2013年1月為100,以后上漲每月均為1%容積率12345修正系數(shù)118212324共一百一十六頁109項目評估土地比較案例A比較案例B比較案例C比較案例D用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期評估日：2014年10月2013年10月2013