房地產(chǎn)項目 基本建設(shè)程序

1、基本建設(shè)(jbnjinsh)程序及管理經(jīng)驗交流投資(tu z)計劃處2007.11.23共四十四頁一、基本建設(shè)(jbnjinsh)程序1.計劃(jhu)管理程序：項目建議書可行性研究報告（設(shè)計方案）初步設(shè)計施工準(zhǔn)備建設(shè)實施竣工驗收后評價單體建筑共四十四頁2.報建管理程序規(guī)劃(guhu)意見書項目(xingm)備案土地預(yù)審建房計劃人防征求意見人防審批消防審批規(guī)劃許可招標(biāo)辦理開工手續(xù)共四十四頁二、規(guī)劃(guhu)編制1.意義(yy)：系統(tǒng)性前瞻性規(guī)范性公平性有序性統(tǒng)籌性2.內(nèi)容：形式與需求分析思路與目標(biāo)重點任務(wù)保障措施科研事業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和思路科技創(chuàng)新對基本建設(shè)的需求現(xiàn)有條件分析基本建設(shè)的總體思路和戰(zhàn)

2、略目標(biāo)支撐戰(zhàn)略目標(biāo)的主要建設(shè)內(nèi)容強有力的組織措施持續(xù)的經(jīng)費投入土地資源保障起點共四十四頁3.方法： （1）確定規(guī)劃范圍 （2）各單位編制(binzh)規(guī)劃 （3）根據(jù)院總體發(fā)展戰(zhàn)略和各單位規(guī)劃情況編制全院規(guī)劃 （4）規(guī)劃修訂共四十四頁三、項目(xingm)籌劃1.原則： 符合(fh)規(guī)劃、符合(fh)國家投資政策、整合提升2.方法： 成立項目籌劃機構(gòu) 納入年度工作計劃 采用現(xiàn)代決策方法確定項目概念 建立項目庫 匯報 科研、基建、財務(wù)、后勤頭腦風(fēng)暴法、DELPHI等內(nèi)容和意義共四十四頁四、項目(xingm)可行性研究/建議1.可行性研究條件： （1）已批復(fù)項目建議書或主管部門有一定的意向 （2）

3、土地及規(guī)劃基本落實2.主要研究內(nèi)容(nirng)： （1）必要性及需求研究 （2）目標(biāo)及功能定位研究 （3）技術(shù)或工藝路線研究 （4）項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容研究 （5）選址研究 （6）工程方案研究 （7）節(jié)能、節(jié)水以及環(huán)境影響研究 （8）投資研究共四十四頁3.可行性研究報告/項目建議書 公益性項目可行性研究報告一般(ybn)格式第一章、項目摘要第二章、項目背景、必要性及需求（市場需求或科研需求）第三章、建設(shè)單位及技術(shù)依托單位情況第四章、項目目標(biāo)及功能定位第五章、技術(shù)或工藝路線第六章、項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容第七章、項目選址(xun zh)第八章、工程方案（含節(jié)能、節(jié)水措施）第九章、環(huán)境保護第十章、實施進

4、度第十一章、投資估算及資金籌措第十二章、效益分析第十三章、項目組織管理第十四章、招標(biāo)方案第十四章、結(jié)論共四十四頁五、年度(nind)投資計劃與房建計劃 1.年度投資計劃 原則: 依據(jù): 程序:新建續(xù)建2.房建計劃 項目備案：備案表、立項批復(fù)、規(guī)劃意見書，是人防、消防、文物、交通、土地預(yù)審等的條件。 施工計劃：申報表、主管部門年度申報項目施工計劃的函、初步設(shè)計(shj)批復(fù)、消防設(shè)計(shj)審核意見、人防建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)審查意見，是辦理規(guī)劃許可的條件。共四十四頁六、項目(xingm)設(shè)計1.設(shè)計單位的選擇工程勘察資質(zhì)：綜合資質(zhì)（只設(shè)甲級）、專業(yè)(zhuny)資質(zhì)（設(shè)甲乙級）、勞務(wù)資質(zhì)（不分等級）工程設(shè)

5、計資質(zhì)：綜合資質(zhì)（只設(shè)甲級）、行業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙丙級）、專業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙丙級）設(shè)計單位選擇方式：共四十四頁2.方案設(shè)計一般深度要求： 一、設(shè)計說明書（各專業(yè)設(shè)計說明、主要(zhyo)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、投資估算等） 二、方案分析圖（功能分析圖、景觀分析圖、交通分析圖、綠化分析圖、日照分析圖） 三、建筑圖紙（總平面、平面、立面、剖面、透視圖）注意事項： 平面功能、立面效果、技術(shù)指標(biāo)，要不斷推敲。共四十四頁3.初步設(shè)計（1）設(shè)計說明書總說明(shumng)總平面專業(yè)設(shè)計說明建筑專業(yè)設(shè)計說明結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計說明建筑電氣專業(yè)設(shè)計說明給排水專業(yè)設(shè)計說明采暖通風(fēng)專業(yè)設(shè)計說明動力專業(yè)設(shè)計說明共四十四頁（2）設(shè)計圖紙總圖

6、(zn t)專業(yè)建筑專業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)建筑電氣專業(yè)給排水專業(yè)采暖通風(fēng)專業(yè)動力專業(yè)共四十四頁（3）概算重要性編制依據(jù)編制方法概算書包括內(nèi)容 概算編制說明（工程(gngchng)概況、依據(jù)、方法） 概算書是項目主管部門最終核定(hdng)投資的依據(jù)，是初步設(shè)計文件的重要組成部分。概算必須完整的反映工程項目全部投資，包括不可預(yù)見費。國家有關(guān)建設(shè)和造價管理的法規(guī)和政策、立項批復(fù)及主管部門有關(guān)規(guī)定（不能超過立項的10%）、工程現(xiàn)場條件、初步設(shè)計說明及圖紙以及內(nèi)部作業(yè)的說明及圖紙、相關(guān)概算定額和估價表、相關(guān)規(guī)費、現(xiàn)行材料設(shè)備價格以及類似項目結(jié)算書等。單位工程概算（直接費、價差、間接費用）、單項工程概算（單位工程

7、概算累計）、工程總概算（工程費用：單項工程概算累計、其它費用、預(yù)備費用、建設(shè)期貸款利息、鋪底流動資金30%）共四十四頁4.施工圖設(shè)計深度基本要求：滿足施工要求、滿足投標(biāo)報價要求技術(shù)層面關(guān)注的重點：項目可研、初設(shè)和施工圖設(shè)計 項目可研：單項工程（建設(shè)內(nèi)容）要完整、投資估算適度放大 初步設(shè)計：分項工程要完整，概算編制要全面、扎實(zh shi) 施工圖：設(shè)計深度和專業(yè)配套是關(guān)鍵共四十四頁七、項目(xingm)報建1.規(guī)劃(guhu)報批： 規(guī)劃意見書、設(shè)計方案審定、規(guī)劃許可2.消防報批： 權(quán)限 報批條件消防局：1、建筑面積2萬平方米以上（包括2萬平方米，下同）的公共建筑 2、建筑面積10萬平方米以

8、上的居住小區(qū)3、基建投資1億元以上的工業(yè)建筑（含甲、乙類火災(zāi)危險性儲罐、技改項目核化工裝置）4、城市區(qū)域、衛(wèi)星城鎮(zhèn)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的總體消防規(guī)劃設(shè)計5、其它有必要由消防局審核的重要工程分兩階段：初步設(shè)計和施工圖審核 （1）規(guī)劃局審定的設(shè)計方案通知書或規(guī)劃意見書（2）建設(shè)單位填寫的建筑工程消防（消防設(shè)施）設(shè)計防火審核申報表（3）全套正式藍圖裝訂成冊，裝入城鄉(xiāng)建設(shè)檔案館的標(biāo)準(zhǔn)圖盒，送審的正式藍圖需有設(shè)計單位本年度圖紙報審專用章（4）消防設(shè)計專篇共四十四頁3.人防報批(bo p) 征求意見 初步設(shè)計技術(shù)審核 施工圖審核 共四十四頁建設(shè)單位應(yīng)到所在部門人防辦公室征求意見，由部門人防辦公室根據(jù)本部門防空

9、(fngkng)襲預(yù)案及人防建設(shè)計劃，填寫“中央國家機關(guān)各部門防空(fngkng)地下室建設(shè)意見表” 。共四十四頁建設(shè)單位應(yīng)持有關(guān)文件及所在部門人防辦公室填寫(tinxi)的“意見表”，到中央國家機關(guān)人防辦公室征求人防工程建設(shè)意見，領(lǐng)取“中央國家機關(guān)人民防空工程設(shè)計審核送審單” 。共四十四頁建設(shè)單位持防空地下室的設(shè)計圖紙(設(shè)計說明、總平面圖、首層平面圖、立面圖、設(shè)備層平面圖、防空地下室平面圖、剖面圖和通風(fēng)等設(shè)備平面圖)及“中央(zhngyng)國家機關(guān)人民防空工程設(shè)計審核送審單”，到中央(zhngyng)國家機關(guān)人防辦公室進行技術(shù)審核。 共四十四頁建設(shè)單位(dnwi)持施工圖包括：圖紙目錄，設(shè)

10、計說明，總平面圖(附地形圖)，防空地下室平面圖，剖面圖，結(jié)構(gòu)圖，風(fēng)、水、電設(shè)計圖，人防工程結(jié)構(gòu)計算書，地面建筑立面、剖面和首層、設(shè)備層平面圖和“中央國家機關(guān)人民防空工程設(shè)計審核送審單”送中央國家機關(guān)人防辦公室審核批準(zhǔn)后，發(fā)給“中央國家機關(guān)人民防空工程設(shè)計審核批準(zhǔn)通知單”，作為建設(shè)單位向城市規(guī)劃管理部門領(lǐng)取“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”的依據(jù)之一。 共四十四頁4.園林報批 不作為行政許可范圍，由規(guī)劃部門與園林部門內(nèi)部銜接，但需提供(tgng)園林服務(wù)中心勘測成果及項目綠化設(shè)計圖。 共四十四頁5.土地報批（一）建設(shè)項目用地預(yù)審申請表 （二）建設(shè)項目用地預(yù)審申請報告： （1）擬建設(shè)項目基本情況。包括項目建設(shè)

11、的必要性、用地位置、項目投資總額和資金來源情況等。 （2）擬選址情況。包括建設(shè)項目性質(zhì)、規(guī)模和布局等。 （3）擬用地總規(guī)模和類型。包括建設(shè)項目總用地面積(min j)、總建筑規(guī)模、分類用地面積(min j)和建筑規(guī)模。（三）可行性研究報告（四）規(guī)劃意見書（五）建設(shè)項目備案通知書共四十四頁6.文物報批(1)申請書 申請書內(nèi)容應(yīng)包括：申請人名稱及相關(guān)證明材料；工程名稱、地點、規(guī)模、用途。(2)工程位置圖和工程設(shè)計方案(3)省級人民政府負責(zé)文物保護單位建設(shè)控制(kngzh)地帶管理工作的部門對該工程設(shè)計方案是否符合該具體管理規(guī)定和要求的意見。共四十四頁7.施工許可證 工程投資額在30萬元以上或者建筑

12、面積在300平方米以上的下列建筑工程施工的，建設(shè)單位(dnwi)應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取施工許可證。（一）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（二）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)，并簽訂施工承包合同（三）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進行(jnxng)了審查，依法建設(shè)的人防工程的施工圖符合有關(guān)法律規(guī)定（四）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施，并按規(guī)定辦理了工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)（五）建設(shè)資金已經(jīng)落實，建設(shè)工期不足1年的，到位資金不得少于工程合同價款的50；建設(shè)工期超過1年的，到位資金不得少于工程合同價款的30共四十四頁八、項目(xingm)實施1.采購：政府集中采購:信息類產(chǎn)品:協(xié)議供貨二次競價公開招標(biāo)(12050

13、0)電梯:定點供應(yīng)商談判公開招標(biāo)(120)分體空調(diào):協(xié)議供貨二次競價(30)中央空調(diào)變配電鍋爐(gul)建筑裝飾材料:公開招標(biāo)其它(120)工程監(jiān)理:公開招標(biāo)定點采購(50)非政府集中采購:公開招標(biāo)公開招標(biāo)的特征：公開媒體公告、專家?guī)鞂＜以u審公開招標(biāo)的形式：有形建筑市場或其它共四十四頁公開招標(biāo)：（1）施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的；（2）儀器、設(shè)備(shbi)、材料采購單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；（3）勘察、設(shè)計等服務(wù)的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的；共四十四頁邀請招標(biāo)：（1）項目技術(shù)性、專業(yè)性較強，環(huán)境資源條件特殊，符合條件的潛在投標(biāo)人有限的；（2）受自然

14、、地域等因素限制，實行公開招標(biāo)影響(yngxing)項目實施時機的；（3）公開招標(biāo)所需費用占項目總投資比例過大的；（4）法律法規(guī)規(guī)定的其他特殊項目。共四十四頁競爭性談判(tnpn)；單一來源采購；詢價；共四十四頁共四十四頁招標(biāo)程序 公告資審發(fā)布招標(biāo)文件投標(biāo)開標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)(dn bio)公示備案中標(biāo)通知共四十四頁招標(biāo)注意事項（1）公告內(nèi)容確定（2）資格預(yù)審（3）招標(biāo)文件(wnjin)設(shè)計：范圍明確、技術(shù)指標(biāo)明確、報價方式要明確、合同主要條款要明確、評標(biāo)方式（4）業(yè)主代表的選擇共四十四頁2.施工：（一）施工管理目標(biāo)：質(zhì)量、投資、進度、環(huán)境、安全（二）業(yè)主(yzh)主要工作：協(xié)調(diào)參建方關(guān)系、為參建方提

15、供條件、投資管理（變更管理和材料設(shè)備認價管理）、質(zhì)量管理（關(guān)鍵工序和主要材料控制）、環(huán)境與安全管理共四十四頁九、項目(xingm)驗收1.單項工程驗收(ynshu)：分項驗收：消防、人防、室內(nèi)環(huán)境、規(guī)劃驗收工程驗收：四方驗收、備案共四十四頁2.竣工驗收：竣工驗收權(quán)限：直屬單位承擔(dān)的本單位基礎(chǔ)設(shè)施項目（不含行業(yè)發(fā)展項目），中央投資規(guī)模在200萬元以上（含200萬元）的，由農(nóng)業(yè)部發(fā)展計劃司組織竣工驗收；中央投資規(guī)模在200萬元以下(yxi)的，由建設(shè)單位負責(zé)組織驗收，并將驗收結(jié)果報農(nóng)業(yè)部發(fā)展計劃司。共四十四頁驗收條件：（1）完成批準(zhǔn)的項目可行性研究報告、初步設(shè)計和投資計劃文件中規(guī)定的各項建設(shè)內(nèi)容；

16、（2）系統(tǒng)整理所有技術(shù)文件材料并分類立卷(l jun)，技術(shù)檔案和施工管理資料齊全、完整。 共四十四頁（3）土建工程質(zhì)量經(jīng)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)備案；（4）主要工藝設(shè)備及配套設(shè)施能夠按批復(fù)的設(shè)計要求運行，并達到項目設(shè)計目標(biāo)；（5）環(huán)境保護、勞動安全衛(wèi)生及消防設(shè)施已按設(shè)計要求與主體工程同時建成并經(jīng)相關(guān)部門審查(shnch)合格；共四十四頁（6）工程項目或各單項工程已經(jīng)建設(shè)單位初驗合格(hg)；（7）編制了竣工決算，并經(jīng)有資質(zhì)的中介審計機構(gòu)或由當(dāng)?shù)貙徲嫏C關(guān)審計。 共四十四頁3.驗收內(nèi)容：（1）項目建設(shè)總體完成情況 建設(shè)地點、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)質(zhì)量、建設(shè)工期等是否(sh fu)按批

17、準(zhǔn)的可行性研究報告和初步設(shè)計文件建成。（2）項目資金到位及使用情況 資金到位及使用是否符合國家有關(guān)投資、財務(wù)管理的規(guī)定。共四十四頁（3）項目變更情況 項目在建設(shè)過程中是否發(fā)生變更，是否按規(guī)定程序辦理報批手續(xù)。（4）施工和設(shè)備到位(do wi)情況 各單位工程和單項工程驗收合格記錄。（5）執(zhí)行法律、法規(guī)情況 環(huán)保、勞動安全衛(wèi)生、消防等設(shè)施是否按批準(zhǔn)的設(shè)計文件建成，是否合格，建筑抗震設(shè)防是否符合規(guī)定。共四十四頁（6）投產(chǎn)或者投入使用準(zhǔn)備情況 組織機構(gòu)、崗位人員培訓(xùn)、物資準(zhǔn)備、外部協(xié)作條件是否落實。（7）竣工決算情況 是否按要求編制了竣工決算，出具了合格的審計報告。（8）檔案資料情況 建設(shè)項目批準(zhǔn)文件(wnjin)、設(shè)計文件(wnjin)、竣工文件(wnjin)、監(jiān)理文件(wnjin)及各項技術(shù)文件(wnjin)是否齊全、準(zhǔn)確，是否按規(guī)定歸檔。（共四十四頁十、項目(xingm)后評價1.后評價的意義： 評價項目管理績效、經(jīng)驗總結(jié) 2.后評價的組織形式： 項目咨詢專家、投資管理專家、工程管理專家、工藝專家、使用人等組成 3.后評價指標(biāo)： 項目功能科學(xué)性、工藝水平先進性、建設(shè)工期、建設(shè)投資、質(zhì)量、運行情況(qngkung)等4.后評價時間： 項目（試）運行一年后 共四十四頁謝謝(xi xie)！共四十四頁內(nèi)容摘要基本建設(shè)程序及管理經(jīng)驗交流。（3）根據(jù)院總體發(fā)展戰(zhàn)略和各單位規(guī)劃情