房地產(chǎn)金融課件(學(xué)生版)詳解

1、房地產(chǎn)金融(jnrng)第一章房地產(chǎn)金融概論第二章房地產(chǎn)貸款種類與稅費第三章房地產(chǎn)信貸資金的籌集第四章房地產(chǎn)抵押(dy)貸款第五章房地產(chǎn)開發(fā)貸款第六章住房公積金制度與貸款共二百五十五頁第七章房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)(yw)第八章房地產(chǎn)保險第九章房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)第十章美國次貸危機(jī) 共二百五十五頁房地產(chǎn)金融(jnrng)胡永華教學(xué)(jio xu)實施進(jìn)度安排房地產(chǎn)開發(fā)貸款共二百五十五頁第一章房地產(chǎn)金融(jnrng)基本知識房地產(chǎn)金融是金融的重要組成部分，所以房地產(chǎn)金融以一般金融理論為基礎(chǔ)，由于(yuy)房地產(chǎn)金融在金融市場占有較大的份額，而且也有特殊性，所以房地產(chǎn)金融往往被作為一門獨立的科學(xué)進(jìn)行研究。共二百五

2、十五頁第一節(jié) 房地產(chǎn)金融(jnrng)基本知識一、房地產(chǎn)金融含義(hny)（一）房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)及金融業(yè)的含義（二）房地產(chǎn)金融含義房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。共二百五十五頁房地產(chǎn)金融(jnrng)含義房地產(chǎn)金融圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營(jngyng)，消費而展開的籌資、融資、結(jié)算等各種金融活動。 是房地產(chǎn)資金的融通是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物 共二百五十五頁（三）房地產(chǎn)金融(jnrng)的任務(wù) 運用多種融資方式和金融工具籌集和融通(rn tn)資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過

3、程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。 共二百五十五頁二、房地產(chǎn)金融(jnrng)的主要內(nèi)容 主要有：住房儲蓄存款，吸收房地產(chǎn)存款，辦理(bnl)房地產(chǎn)貸款（房地產(chǎn)抵押貸款、保證貸款、信用貸款）房地產(chǎn)證券（發(fā)行房地產(chǎn)股票與債券）、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)保險，房地產(chǎn)典當(dāng)。 共二百五十五頁三、房地產(chǎn)金融(jnrng)特征（一）房地產(chǎn)金融具有較高的安全性1、房地產(chǎn)金融是有擔(dān)保的信用2、房地產(chǎn)具有位置的固定性,使用的耐久性。 3、房地產(chǎn)具有增值性（二）房地產(chǎn)金融信貸資產(chǎn)(zchn)本身具有較弱的流動性共二百五十五頁三、房地產(chǎn)金融(jnrng)基本特征（三）房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)具有較好的收益性（

4、四）房地產(chǎn)金融具有較強的政策性 不良(bling)發(fā)展（過快或過慢）都會對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響（五）房地產(chǎn)抵押貸款具有“無轉(zhuǎn)移抵押”的性質(zhì)共二百五十五頁四、房地產(chǎn)金融(jnrng)的作用一、房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持作用（一）房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(jngyng)提供了重要的資金保障1、房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，資金需求密集，需要金融支持。2、房地產(chǎn)經(jīng)營四個階段環(huán)環(huán)相扣，資金是支持各個階段的關(guān)鍵因素。3、金融市場的聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。共二百五十五頁房地產(chǎn)發(fā)展與金融(jnrng)支持 金 融 的 支 持 流通存量房銷售房屋建設(shè)房屋開發(fā)土地購置土地共二百五十五頁一、房地

5、產(chǎn)金融(jnrng)對房地產(chǎn)業(yè)的支持作用（二）房地產(chǎn)金融支持居民住房消費能力的提高使居民的消費能力提前1030年（三）房地產(chǎn)金融執(zhí)行國家房地產(chǎn)業(yè)政策，有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展首付比例、稅率(shul)、存貸利率。 共二百五十五頁二、房地產(chǎn)金融對金融業(yè)的支持(zhch)作用房地產(chǎn)貸款安全、收益高、還款率高。房地產(chǎn)信貸屬于是銀行質(zhì)量高，效益好的信貸品種之一，尤其是個人住房貸款資產(chǎn)(zchn)質(zhì)量優(yōu)，給金融機(jī)構(gòu)帶來良好的效益。共二百五十五頁第二節(jié) 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(jn rn j u)其他(qt)類進(jìn)出口銀行農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行四大國有控股商業(yè)銀行區(qū)域性股份制商業(yè)銀行全國性股份制商業(yè)銀行外資銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)銀行

6、類商業(yè)銀行非銀行類專業(yè)銀行保險公司證券公司信托投資公司住房儲蓄銀行共二百五十五頁思考題假如你是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的老板，你會和那些(nxi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)打交道？結(jié)合所學(xué)知識，分析當(dāng)前嚴(yán)格的差別化住房信貸政策的主要原因，對房地產(chǎn)市場有何影響？共二百五十五頁成熟的房地產(chǎn)金融市場的主要(zhyo)標(biāo)志一般認(rèn)為，成熟的房地產(chǎn)金融市場需要滿足如下條件，或者說成熟的房地產(chǎn)市場具有如下特征：完善的法律體系完善的市場結(jié)構(gòu)豐富的市場產(chǎn)品大規(guī)模的交易高效的市場效率(xio l)嚴(yán)格的風(fēng)險管理共二百五十五頁我國房地產(chǎn)金融市場存在的主要(zhyo)問題一、房地產(chǎn)信貸金過多依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融

7、資風(fēng)險集中于商業(yè)銀行二、個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險 個人征信系統(tǒng)未建立 假按揭三、商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性(lxng)、不科學(xué)、不規(guī)范等問題 共二百五十五頁 政策(zhngc)建議一、大力發(fā)展多元的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以分散銀行信貸風(fēng)險二、加大對房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管。加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的管理和防范，完善(wnshn)個人征信管理體系。 共二百五十五頁房地產(chǎn)貸款(di kun)種類與稅費共二百五十五頁房地產(chǎn)貸款(di kun)的主要種類一、按照(nzho)貸款的政策要求分類1.政策性房地產(chǎn)貸款2.商業(yè)性房地產(chǎn)貸款3.組合

8、型房地產(chǎn)貸款二、按照房地產(chǎn)貸款信用方式分類1.抵押貸款2.擔(dān)保貸款3.信用貸款共二百五十五頁房地產(chǎn)貸款的主要(zhyo)種類三、按照房地產(chǎn)市場級別分類1、房地產(chǎn)一級市場貸款（1）土地儲備貸款（2）土地開發(fā)(kif)貸款2、房地產(chǎn)二級市場貸款 房屋開發(fā)貸款 商品房貸款3、房地產(chǎn)三級市場貸款 二手房抵押貸款共二百五十五頁三、按照貸款(di kun)用途劃分共二百五十五頁房地產(chǎn)稅費主要(zhyo)稅種我國稅收(shushu)體系 房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)的課稅房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的課稅房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的課稅房地產(chǎn)所得環(huán)節(jié)的課稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（停）印花稅耕地占用稅（停）房地產(chǎn)營業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅土地增值稅契稅教

9、育費附加房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅城市房地產(chǎn)稅（非內(nèi)陸）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅防洪工程維護(hù)費地方教育附加費共二百五十五頁營業(yè)稅營業(yè)稅概念和特點營業(yè)稅：是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種(y zhn)稅。營業(yè)稅稅率和計稅方法銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅率規(guī)定為5%。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額營業(yè)額適用稅率稅率免征營業(yè)稅個人將不動產(chǎn)無償贈與他人，不征收營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，土地所有者出讓土地使用權(quán)不征收營業(yè)稅房地產(chǎn)稅費主要(zhyo)稅種共二百五十五頁城市(chngsh)維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加城市維護(hù)建設(shè)稅是對從事工商經(jīng)營，繳納(jion)增值

10、稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種稅。納稅人：凡繳納營業(yè)稅的單位和個人，稅率納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1。計算公式：應(yīng)納稅額實際營業(yè)稅稅額適用稅率房地產(chǎn)稅費主要稅種共二百五十五頁城市維護(hù)(wih)建設(shè)稅和教育費附加教育費附加：是為發(fā)展教育事業(yè)而征收的一種專項資金。教育費附加由稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收，其收入納入財政預(yù)算管理，作為教育專項資金，由教育行政部門統(tǒng)籌安排，用于改善中小學(xué)教學(xué)設(shè)施和辦學(xué)條件。計征依據(jù)(yj)和附加率教育費附加以納稅人繳納的營業(yè)稅稅額為計征依據(jù)，附加率為3%。應(yīng)納稅額的計算公式教育費附加=實際

11、繳納營業(yè)稅稅額附加率房地產(chǎn)稅費主要稅種共二百五十五頁防洪工程維護(hù)費防洪工程維護(hù)費：是天津治理海河而征收的，以營業(yè)稅為計稅依據(jù)，稅率為1%。應(yīng)納稅額的計算公式 防洪工程維護(hù)費=實際繳納營業(yè)稅稅額稅率地方教育費附加：地方教育附加按單位和個人實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅稅額的2征收根據(jù)(gnj)中華人民共和國教育法的有關(guān)規(guī)定，財政部決定統(tǒng)一開征地方教育附加。經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將天津市地方教育附加征收使用管理規(guī)定印發(fā)給你們，自2011年2月1日起施行。應(yīng)納稅額的計算公式教育費附加=實際繳納營業(yè)稅稅額稅率房地產(chǎn)稅費主要(zhyo)稅種共二百五十五頁營業(yè)稅及其附加稅 營業(yè)稅及其附加稅（城市建設(shè)維護(hù)(

12、wih)稅、教育費附加、地方教育費附加、防洪工程維護(hù)(wih)費） 房地產(chǎn)稅費主要(zhyo)稅種天津的營業(yè)稅綜合稅率為5.65%包含營業(yè)稅和營業(yè)稅附加。（營業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅是營業(yè)稅的7%，教育費附加是營業(yè)稅的3%，地方教育費附加是營業(yè)稅的2%，防洪工程維護(hù)費是營業(yè)稅的1% ）5.65%=5%(1+7%+3%+2%+1%)共二百五十五頁營業(yè)稅新規(guī)定(gudng)個人將購買(gumi)不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買(gumi)超過5年(含5年)的非普通住房按照其銷售收入減去購買(gumi)房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。個人購買(gumi)超過5年（含5年）的普通住房

13、對外銷售的，免征營業(yè)稅。共二百五十五頁普通住宅認(rèn)定(rndng)標(biāo)準(zhǔn)（1）建筑面積144平方米以下（2）容積率在1.0以上（3）成交價格(jig)低于市場指導(dǎo)價同時滿足上述三個條件，則屬于普通住宅。 共二百五十五頁契稅契稅：在土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，由承受人繳納的一種稅。在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)依照(yzho)規(guī)定繳納契稅。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬包括下列行為：（1）國有土地使用權(quán)出讓；（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移；（3）房屋買賣；（4）房屋贈與；（5）房屋交換如果是因繼承而發(fā)生的房屋過戶，不需要繳納契稅房地產(chǎn)稅費主要(

14、zhyo)稅種共二百五十五頁契稅契稅的計稅依據(jù)：是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移雙方當(dāng)事人簽訂的契約價格。（1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，契稅計稅依據(jù)為房地產(chǎn)的成交價格，若成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照(cnzho)市場價進(jìn)行核定，以核定價作為計稅依據(jù)；（2）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與的，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格進(jìn)行價格核定，以核定價作為契稅計稅依據(jù)；（3）土地使用權(quán)交換、房屋交換的，契稅計稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額，所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定，以核定價作為計稅依據(jù)

15、；（4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅的計稅依據(jù)是補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。房地產(chǎn)稅費主要(zhyo)稅種共二百五十五頁契稅契稅的納稅人：是房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的承受人包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的受讓人，房屋的購買人、受贈人。契稅實行比例(bl)稅率，契稅稅率范圍為3%5契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天。契稅征收機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財政機(jī)關(guān)或者地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。房地產(chǎn)稅費主要(zhyo)稅種共二百五十五頁契稅新政(xn zhn)對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于(shy)家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未

16、成年子女，下同）唯一住房的，減按1稅率征收契稅 對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1.5稅率征收契稅 對個人購買非家庭唯一普通住房及非普通住房的，按成交價格3%征收契稅 共二百五十五頁印花稅印花稅簡介印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對象所課征的稅。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易(jioy)中的各種憑證。稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅金額適用稅率。減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。從200

17、8年年底起，個人銷售或購買住房暫免印花稅房地產(chǎn)稅費主要(zhyo)稅種共二百五十五頁印花稅印花稅的一般規(guī)定征稅對象：有五類：經(jīng)濟(jì)合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移(zhuny)書據(jù)，營業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。計稅依據(jù)：印花稅根據(jù)不同征稅項目，分別實行從價計征和從量計征兩種征收方式。應(yīng)納稅額=計稅金額*稅率（從價計征）應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額（從量計征）稅率：現(xiàn)行印花稅采用比例稅率和定額稅率兩種稅率納稅環(huán)節(jié)和納稅地點：納稅環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)在書立或領(lǐng)受時貼花。印花稅一般實行就地納稅。房地產(chǎn)稅費主要(zhyo)稅種共二百五十五頁房產(chǎn)稅含義：房產(chǎn)稅：是以房屋的價值為征稅對象，按房屋的余值或房屋租金

18、向房屋所有權(quán)人征收的一種(y zhn)稅。房產(chǎn)稅的特點：（1）房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納（2）屬于財產(chǎn)稅，其征收對象是房產(chǎn)房地產(chǎn)稅費主要(zhyo)稅種房產(chǎn)稅共二百五十五頁計稅依據(jù)：非出租的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10至30后的余值計算繳納，稅率為1.2；年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值1.2%（從價計稅）房產(chǎn)出租(非居住用房)，以房產(chǎn)租金(zjn)收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。稅率為12年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)年租金收入12% （從租計稅）房地產(chǎn)稅費主要(zhyo)稅種房產(chǎn)稅共二百五十五頁房產(chǎn)稅免征房產(chǎn)稅的情形有：國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)。 由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。宗教寺廟、公園、

19、名勝古跡自用的房產(chǎn)。個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。為鼓勵利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。經(jīng)有關(guān)部門(bmn)鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅費主要(zhyo)稅種共二百五十五頁土地(td)增值稅土地增值稅：是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。征稅范圍(fnwi)征稅范圍包括國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物不

20、包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為房地產(chǎn)稅費主要稅種共二百五十五頁土地(td)增值稅個人普通住宅轉(zhuǎn)讓時暫免征土地增值稅，非普通住宅凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。房產(chǎn)(fngchn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。房地產(chǎn)稅費主要稅種共二百五十五頁土地(td)增值稅土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額作為計稅依據(jù)。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額(y )，為增值額。扣除項目有：（1）取得土地使用權(quán)所

21、支付的金額。（2）開發(fā)土地的成本、費用。（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。房地產(chǎn)稅費主要稅種共二百五十五頁土地(td)增值稅應(yīng)納土地增值稅額(shu )=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除項目金額共二百五十五頁土地(td)增值稅房地產(chǎn)稅費主要(zhyo)稅種速算法公式應(yīng)納土地增值稅額增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù) 當(dāng)適用稅率為30時，速算扣除系數(shù)為0；當(dāng)適用稅率為40時，速算扣除系數(shù)為5；當(dāng)適用稅率為50時，速算扣除系數(shù)為15；當(dāng)適用稅率為60時，速算扣除系數(shù)為35； 計算共二百五十五頁土 地 增 值

22、稅級數(shù)計稅依據(jù)稅率速算扣除系數(shù)1增值額未超過扣除項目金額50%的部分30%02增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分40%5%3增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分50%15%4增值額超過扣除項目金額200%的部分60%35%共二百五十五頁土地(td)增值稅房地產(chǎn)稅費主要(zhyo)稅種某房地產(chǎn)銷售收入為190萬，扣除項目金額60萬應(yīng)納稅增值額190萬60萬130萬計算：應(yīng)納土地增值稅額萬）30%40%50%60%0.51.02.0扣除項目金額共二百五十五頁土地(td)增值稅房地產(chǎn)稅費主要(zhyo)稅種某房地產(chǎn)銷售

23、收入為270萬，扣除項目金額130萬應(yīng)納稅增值額270萬130萬140萬計算：應(yīng)納土地增值稅額 140501301550.5（萬）30%40%50%60%0.51.02.0扣除項目金額共二百五十五頁個人所得稅個人所得稅中有關(guān)個人經(jīng)營房地產(chǎn)的繳納規(guī)定個人經(jīng)營房地產(chǎn)繳納個人所得稅的征稅范圍征稅范圍包括財產(chǎn)租賃所得和財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。個人經(jīng)營房地產(chǎn)中個人所得稅納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓和租賃房地產(chǎn)交易活動中的轉(zhuǎn)讓人和出租人。個人經(jīng)營房地產(chǎn)中個人所得稅的適用(shyng)稅率和計稅基礎(chǔ)個人所得稅=（轉(zhuǎn)讓收入-原值-稅金及合理費用）*20%個人所得稅=交易價格*1%家庭唯一生活用房住滿5年以上，轉(zhuǎn)讓免征個稅共二百五十

24、五頁房地產(chǎn)交易(jioy)個人 所得稅問題對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人，不再減免個人所得稅。涉及的個稅，納稅人不能提供住房原值有效(yuxio)憑證的按現(xiàn)值的1%稅率征收；能提供住房原值有效(yuxio)憑證的按現(xiàn)值與原值差額的20%稅率征收 共二百五十五頁房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(chn qun)登記費對住房收取的房屋所有權(quán)登記費，一般為按套收取，每套收費標(biāo)準(zhǔn)為80元。房產(chǎn)行政管理職能的部門(bmn)按規(guī)定核發(fā)一本房屋所有權(quán)證書免于收取工本費，但向一個以上房屋所有權(quán)人核發(fā)房屋所（共）有權(quán)證書時，每增加一本證書可按每本10元收取工本費，權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請補辦證書，以及按規(guī)定需要更換證書

25、且權(quán)屬狀況沒有發(fā)生變化的，收取證書工本費每本10元。 房地產(chǎn)稅費主要稅種共二百五十五頁房地產(chǎn)中介(zhngji)服務(wù)費房地產(chǎn)中介服務(wù)(fw)收費：是指具有資質(zhì)依法設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)(fw)機(jī)構(gòu)接受當(dāng)事人委托，提供房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)評估等服務(wù)(fw)所收取的經(jīng)營性收費。房地產(chǎn)中介服務(wù)(fw)收費由房地產(chǎn)中介服務(wù)(fw)機(jī)構(gòu)向委托方收取。房屋買賣的：買賣雙方共繳納房產(chǎn)交易中心登記成交價的2% 房屋租賃的：租賃雙方各繳納月租金的50%房地產(chǎn)稅費主要稅種共二百五十五頁房地產(chǎn)交易(jioy)手續(xù)費非住宅轉(zhuǎn)讓收費：轉(zhuǎn)讓手續(xù)費按建筑面積收取，收費標(biāo)準(zhǔn)為：每平方米18元，由轉(zhuǎn)讓和受讓方各承擔(dān)50

26、%。三、住房交易手續(xù)費按以下(yxi)標(biāo)準(zhǔn)計收：（一）住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費。按住房建筑面積收取。收費標(biāo)準(zhǔn)為：新建商品住房每平方米3元，經(jīng)濟(jì)適用住房減半計收，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)；存量住房每平方米6元，由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50。（二）住房租賃手續(xù)費。按套收取，收費標(biāo)準(zhǔn)為每套100元，由出租人承擔(dān)。房地產(chǎn)稅費主要稅種共二百五十五頁房地產(chǎn)抵押(dy)登記費 房屋抵押登記費是房屋貸款人到房管局辦抵押貸款手續(xù)，在辦理時向房管局繳納一定的服務(wù)費用，即抵押登記費。 辦理按揭貸款時由產(chǎn)籍中心收取抵押登記費，80元每套。 抵押登記費的收取對象(duxing)為申請人。房屋所有權(quán)的抵押應(yīng)當(dāng)向房屋權(quán)利人收取，而商品房的預(yù)抵押登記其登

27、記費應(yīng)當(dāng)由抵押權(quán)人支付。房地產(chǎn)稅費主要稅種共二百五十五頁一切工作都是為了支持員工(yungng)開單 收費標(biāo)準(zhǔn)過戶費科目居住用房非住宅普通住宅非普通住宅家庭首次購買90以下家庭首次購買90-144家庭購買第二套住房契稅全額1%全額1.5%全額3%全額3%交易手續(xù)費6元/18元/產(chǎn)權(quán)登記費80元/套550元/套抵押登記費80元/套550元/套中介服務(wù)費全額2%土地出讓金出讓無無劃撥全額1%土地值30%營業(yè)稅5年之內(nèi)全額5.65%全額5.65%差額5.65%5年之外免稅差額5.65%個人所得稅5年之內(nèi)全額1%免稅5年之外房主唯一住房，免稅；房主不是唯一住房，全額1%印花稅個人之間交易免征，如有一方

28、為企業(yè)則征收企業(yè)方0.5全額1%共二百五十五頁房地產(chǎn)買賣(mi mai)過程需交什么稅？商品房買賣(mi mai)過程中：開發(fā)商：營業(yè)稅及其附加稅、企業(yè)所得稅、土地 增值稅、印花稅。買方：契稅、印花稅（暫免）二手房買賣過程中：賣方：營業(yè)稅及其附加稅、個人所得稅、印花稅（暫免）買方：契稅、印花稅（暫免）共二百五十五頁房屋(fngw)租賃需交什么稅費？按照國家有關(guān)規(guī)定，出租房屋應(yīng)到當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行登記并一次性繳納租賃手續(xù)費 100元個人(grn)出租用作民用居住房屋所應(yīng)繳納 營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅 共二百五十五頁出租房屋納稅分為兩種個人出租房屋納稅分為兩種情況：一是個人出租居住用房取得的租金收

29、入，應(yīng)按租金的綜合稅率繳納稅款，也就是說每月租金元只繳元稅款。二是個人出租非居住用房取得的租金收入，應(yīng)按以下(yxi)標(biāo)準(zhǔn)繳納各項稅收：應(yīng)納房產(chǎn)稅房屋租金收入稅率；應(yīng)納營業(yè)稅及附加房屋租金收入6稅率；應(yīng)納個人所得稅收入額房屋租金收入已納房產(chǎn)稅已納營業(yè)稅及附加，如以上結(jié)果元，應(yīng)納個人所得稅應(yīng)納個人所得稅收入額（）稅率，如以上結(jié)果元，應(yīng)納個人所得稅（應(yīng)納個人所得稅收入額元）稅率。個人出租房屋應(yīng)由出租方繳納各項稅收，如租賃雙方協(xié)商確定由承租方納稅的，也可由承租方代出租方繳納。納稅人應(yīng)每月申報納稅，也可按季或半年申報納稅。共二百五十五頁房地產(chǎn)交易(jioy)稅費案例房屋建筑面積： 平方米房屋單價：元

30、房屋總價：計征方式：總價 差價房產(chǎn)(fngchn)性質(zhì)：普通住宅非普通住宅經(jīng)濟(jì)適用房房產(chǎn)購置滿5年：是否買房家庭首次購房：是否賣方家庭唯一住房：是否共二百五十五頁父親有一所價值200萬元的房產(chǎn)，想過戶給兒子，是走買賣合適(hsh)還是贈與合適(hsh)？共二百五十五頁普通住宅認(rèn)定(rndng)標(biāo)準(zhǔn)（1）建筑面積144平方米以下（2）容積率在1.0以上（3）成交價格低于市場指導(dǎo)價同時(tngsh)滿足上述三個條件，則屬于普通住宅。 共二百五十五頁調(diào)整前后(qinhu)普通住宅指導(dǎo)價對比區(qū)域行政區(qū)調(diào)整前（元/平米）調(diào)整后（元/平米）上漲幅度平均漲幅中心城區(qū)河西區(qū)99001386040.0%35.2

31、%和平區(qū)122001676337.4%南開區(qū)98001303733.0%河?xùn)|區(qū)84001176040.0%河北區(qū)80001073234.2%紅橋區(qū)88001112126.4%環(huán)城四區(qū)西青區(qū)63008820 40.0%33.6%東麗區(qū)6300 8190 30.0%津南區(qū)5800 7986 37.7%北辰區(qū)6100 7722 26.6%濱海新區(qū)塘沽區(qū)7400 9800 32.4%33.5%開發(fā)區(qū)88001200036.4%共二百五十五頁指導(dǎo)價調(diào)整的影響(yngxing)例題購房者首次全款購買一套位于南開區(qū)華苑綺華里，面積70平米，總價90萬元住宅，以這所房子距離上次交易超過5年(5年前購買價格45

32、萬)的房源為例，分析本次指導(dǎo)價格的調(diào)整(tiozhng)對房地產(chǎn)交易成本的影響。共二百五十五頁稅費種類調(diào)整前（非普通住宅）稅費（元）調(diào)整后（普通住宅）稅費（元）差額（元）總計共二百五十五頁第四章 房地產(chǎn)抵押(dy)貸款共二百五十五頁含義(hny) 經(jīng)濟(jì)學(xué)中“信用”指的是以償還為條件的借貸行為 借貸行為往往(wngwng)伴隨著利息的支付，利息是貨幣資金所有者出讓資金使用權(quán)的報酬 信用的基本形式：商業(yè)信用、銀行信用、國家信用、租賃信用、國家信用房地產(chǎn)銀行信用共二百五十五頁第一節(jié)貨幣(hub)的時間價值（一）貨幣時間價值的概述、貨幣時間價值的概念是指資金通過經(jīng)濟(jì)活動其價值隨著時間推移而發(fā)生變化，或

33、者說資金通過經(jīng)濟(jì)活動其價值隨著時間推移而不斷產(chǎn)生價值增值，即在不同時間發(fā)生的等額資金，其價值有差別。2、貨幣時間價值的表現(xiàn)形式絕對形式：利息、利潤(lrn)、收益相對形式：利率、利潤率、收益率共二百五十五頁利息(lx)與利率1、年利率、月利率和日利率2、固定利率與浮動利率3、長期利率和短期利率4、實際利率和名義(mngy)利率5、市場利率、法定利率、公定利率6、一般利率和優(yōu)惠利率共二百五十五頁1、動態(tài)(dngti)基本計算公式：P資金現(xiàn)值,一般指年初(ninch)或折算到年初(ninch)的本金。F資金終值,指本金折算到第n年末的本利和。A等額年金,指從第1年至第n年每年末發(fā)生的 等額資金流入

34、或等額資金流出系列。i 銀行利率、計算利率或折現(xiàn)率。n計息期數(shù)或計算期數(shù),通常以年為單位。(1)動態(tài)基本計算公式的符號：（二）貨幣時間價值的計算共二百五十五頁i. 一次支付終值公式： F=P(1+i)n式中(1+i) n稱為一次支付終值系數(shù)可用符號(fho)(F/P,i,n)表示。ii. 一次支付現(xiàn)值公式： P = F(1+i)-n式中(1+i)-n稱為一次支付現(xiàn)值系數(shù)，可用符號(F/P,i,n)表示。(2) 動態(tài)(dngti)基本計算公式原理： 一次支付公式：共二百五十五頁圖2.3 一次支付(zhf)終值公式現(xiàn)金流量圖 共二百五十五頁圖2.5 一次支付(zhf)現(xiàn)值公式現(xiàn)金流量圖 共二百五十

35、五頁 i. 年金終值公式(gngsh)： F=A (1+i)n 1i 式中(1+i)n 1i 稱為年金終值系數(shù)，可用符號(F/A,i,n)表示。 ii. 積累基金公式(又稱等額系列償債基金公式)： A = F i(1+i)n 1 式中 i(1+i)n 1 稱為積累基金系數(shù)，可用符號(A / F,i,n)表示。 等額支付(zhf)公式：共二百五十五頁圖2.7 年金終值公式(gngsh)現(xiàn)金流量圖 共二百五十五頁圖2.9 已知終值求年金公式(gngsh)現(xiàn)金流量圖 共二百五十五頁 iii. 等額年金收付(shu f)現(xiàn)值公式： P=A (1+i)n 1i (1+i)n 式中(1+i)n 1i (1

36、+i)n稱為等額收付現(xiàn)值系數(shù)，可用符號(P/A,i,n)表示。 iv. 等額回收資金公式： A = P i (1+i)n (1+i)n 1式中i (1+i)n (1+i)n 1稱為提存基金系數(shù)，可用符號(A / P,i,n)表示。共二百五十五頁圖2.11 資金(zjn)回收公式現(xiàn)金流量圖共二百五十五頁圖2.13 年金現(xiàn)值公式(gngsh)現(xiàn)金流量圖 共二百五十五頁2、動態(tài)計算基本(jbn)計算公式應(yīng)用條件： 上述六個動態(tài)計算基本計算公式應(yīng)用(yngyng)時應(yīng)注意其適用條件： 現(xiàn)值P必須是發(fā)生在第一年的年初， 終值F是在第n年(計算期末年)的年末， 等額年金A必須是發(fā)生在每年的年末。共二百五十

37、五頁年金(nin jn)的幾種形式普通年金各期期末收付的年金。即期年金每期期初支付的年金。遞延年金第一次支付發(fā)生在第二期或第二期以后的年金。永續(xù)年金無限期定額(dng )支付的現(xiàn)金，如存本取息。P= A / i 共二百五十五頁年金的幾種(j zhn)形式 即期(j q)年金01234AAAA遞延年金普通年金01234AAAAAAAA01234567永續(xù)年金01234AAAAAn共二百五十五頁含義(hny)房地產(chǎn)抵押貸款，是指以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)為抵押物，向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請的長期貸款，并承諾(chngnu)以年金形式定期償付貸款本息。當(dāng)借款人違約時，貸款人有權(quán)取消借款人對抵押房地產(chǎn)的贖

38、回權(quán)，并將抵押房地產(chǎn)拍賣，從中獲得補償。抵押人與抵押物的關(guān)系：完全物權(quán)與用益物權(quán)概述共二百五十五頁發(fā)展(fzhn)美國(mi u)房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展中國房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展概述共二百五十五頁分類(fn li)按貸款對象分：可分為企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個人房地產(chǎn)抵押貸款按貸款用途分：可分為房屋(fngw)開發(fā)抵押貸款、土地開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款和其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款。按貸款利率確定方式分：可分為固定利率抵押貸款、浮動利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款。概述共二百五十五頁特點(tdin)以抵押為前提建立的信貸關(guān)系(gun x)以房地產(chǎn)抵押為條件的貸款房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)實性有利于調(diào)控經(jīng)濟(jì)，

39、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變概述共二百五十五頁作用(zuyng)增強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力推動了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，增強居民的購房能力發(fā)揮儲蓄功能(gngnng)，調(diào)節(jié)居民消費行為有利于金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的發(fā)展有利于調(diào)控經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變概述共二百五十五頁市場(shchng)結(jié)構(gòu)初級抵押貸款市場(shchng)結(jié)構(gòu)二級抵押貸款市場結(jié)構(gòu)概述共二百五十五頁市場(shchng)結(jié)構(gòu)概述(i sh)初級抵押貸款市場借款人資本市場上投資者二級市場機(jī)構(gòu)提供貸款抵押房地產(chǎn)抵押貸款 資金抵押證券轉(zhuǎn)售 資金共二百五十五頁共二百五十五頁儲戶(ch h)原始(yunsh)債務(wù)人原始權(quán)益

40、人儲蓄資金債務(wù)債權(quán)償債服務(wù)人管理人投資者spv信用評級機(jī)構(gòu)信用增級機(jī)構(gòu)信用評級信用增級資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓收入償債償MBS本息發(fā)行MBS發(fā)行收入住房抵押貸款一級市場住房抵押貸款二級市場住房抵押貸款證券化運作模式圖共二百五十五頁房地產(chǎn)抵押(dy)貸款的程序提出抵押貸款申請 貸前審查(shnch)對抵押房地產(chǎn)的估價房地產(chǎn)抵押貸款合同的簽訂和登記抵押房地產(chǎn)的保險貸款比例、期限、利率貸款種類和還款方式抵押物的占管和處分程序共二百五十五頁業(yè)務(wù)流程遞交材料.提出申請房屋評估銀行調(diào)查.審批簽定銀行抵押貸款合同辦理保險.房交所抵押登記手續(xù)辦理發(fā)放手續(xù)依照合同約定按期償還本息還清(hi qn)貸款.合同解除.注銷抵押登

41、記共二百五十五頁含義(hny)固定利率(ll)抵押貸款是指預(yù)先確定利率(ll)和分期付款方式，在確定的期限內(nèi)保持利率(ll)不隨物價或其他因素的變化而調(diào)整的抵押貸款方式。固定利率(ll)抵押貸款還款方式一般由等額本息還款、等額本金還款、分級付款還款等還款方式。固定利率抵押貸款共二百五十五頁等額本金(bnjn)每月還款額由兩部分組成：一部分是清償?shù)谋窘?，它等于貸款總額按月均攤的數(shù)額，可以根據(jù)如下公式計算： 每月清償?shù)谋窘饠?shù)額=貸款總額/貸款年限12另一部分是當(dāng)月應(yīng)付的利息，可通過如下公式計算得出 每月支付的利息=當(dāng)月貸款余額(y )年利率12所以， 每月付款額=每月清償?shù)谋窘饠?shù)額+每月支付的利息

42、每月還款額遞減速度=每月清償?shù)谋窘饠?shù)額年利率12 固定利率抵押貸款共二百五十五頁等額本金(bnjn)計算公式P:貸款(di kun)額度；i：月利率；N：貸款(di kun)時間共二百五十五頁等額本金(bnjn)固定利率(ll)抵押貸款(1)月數(shù)(2)當(dāng)月貸款余額(3)利息(12%12)(4)每月償還本金(3)+(4)每月付款額(2)-(4)月末貸款余額110000.00100.0027.78127.789972.2229972.2299.7227.78127.509944.4439944.4499.4427.78127.229916.6749916.6799.1727.78126.94998

43、8.8936027.780.2827.7828.060表4-1：每月付款額與貸款余額（等額本金償還方式）共二百五十五頁等額本息(bnx)等額本息的抵押貸款是國際上最為普遍的房地產(chǎn)抵押貸款還款(hi kun)方式。它與等額本金還款(hi kun)方式相似，利率在貸款期間內(nèi)固定不變，所不同的是每月付款額是恒定的。根據(jù)期末年金現(xiàn)值原理，我們將每月付款額作為等額年金看待，那么所有年金的現(xiàn)值之和就是貸款本金。固定利率抵押貸款共二百五十五頁等額本息(bnx)還款額計算公式P:貸款(di kun)額度；i：月利率；N：貸款(di kun)時間 A:月還款額共二百五十五頁等額本息(bnx)固定(gdng)利率

44、抵押貸款表4-1：每月付款額與貸款余額（等額本金償還方式）月份貸款余額償還本金償還利息19997.132.86100.0029994.232.9099.9739991.302.9399.9449988.352.9699.9159985.362.9999.8869982.343.0299.8579979.303.0599.8289976.223.0899.7999973.113.1199.76109969.973.14099.73119966.803.1799.70129963.6.993.2099.67合計36.401198.04共二百五十五頁1n等額本金(bnjn)還款模型等額本息還款(hi

45、 kun)模型利息本金本金利息1n月還款額共二百五十五頁比較(bjio)1支付方式上等額本息償還(chnghun)抵押貸款每月的還款金額是預(yù)先確定好固定不變的，而等額本金的抵押貸款每月的還款金額都是不同的，具體的說還款金額在逐月減少；2貸款余額上等額本金償還抵押貸款的貸款余額始終小于等額本息的抵押貸款的貸款余額，但是兩者的差距不大；3是否節(jié)約利息上固定利率抵押貸款共二百五十五頁貸款余額(y )的計算貸款余額含義 貸款余額指在某一時點上，借款人尚未歸還貸款人的貸款總額，它實質(zhì)上是指貸款存續(xù)期間未償還(chnghun)的貸款本金。貸款余額公式 固定利率抵押貸款共二百五十五頁固定利率抵押貸款(di

46、kun)的創(chuàng)新1分級付款的抵押貸款還款通貨膨脹的傾斜效應(yīng)分級付款的抵押貸款還款方式可以對“標(biāo)準(zhǔn)”固定利率抵押貸款加以修正，從而緩解通貨膨脹引起的傾斜效應(yīng)，降低貸款初期的每月付款額，使得普通居民，特別是那些收入水平將在短期內(nèi)明顯提高的年輕人能夠在通貨膨脹時期通過抵押貸款方式購買(gumi)住宅。固定利率抵押貸款共二百五十五頁固定(gdng)利率抵押貸款的創(chuàng)新固定利率(ll)抵押貸款年10%11%12%13%14%166.7072.8379.1485.6292.25271.7178.2985.0792.0499.17377.0884.1691.4598.94106.61482.8790.4798.

47、31103.66114.60589.0897.26105.69114.34123.206-3095.76104.55113.61122.92132.44等額本息方式87.76952.30102.86110.62118.49分級付款的抵押貸款在不同利率條件下的還款情況共二百五十五頁固定利率抵押貸款(di kun)的創(chuàng)新1分級付款的抵押貸款還款但是，分級付款的抵押貸款還款方式存在一個不容回避的現(xiàn)實問題，那就是在分級付款期間，如果(rgu)每月付款額不足以清償當(dāng)月貸款利息，那么未被清償?shù)睦⒕妥詣釉黾拥劫J款本金當(dāng)中，隨著付款次數(shù)的增加，貸款本金將有可能不是減少，而是在逐月增加，形成一種所謂負(fù)分期付款

48、現(xiàn)象。例如，前面提到的例子，按每年7.5%的速度遞增，30年期、利率為12%、1萬元的貸款，經(jīng)過5年付款之后，貸款余額增加到10787.08元。固定利率抵押貸款共二百五十五頁固定利率(ll)抵押貸款的創(chuàng)新2飄浮式貸款還款飄浮式貸款還款方式又被稱為氣球式貸款還款方式，是指最后一次付款額比以前歷次都大的貸款方式。最后的一筆付款就稱為飄浮式付款(balloon payment)。實際上早期的抵押(dy)貸款都是飄浮式的，所不同的是最早的抵押(dy)貸款每月只付利息不償還本金，本金在貸款到期時一次性清償。現(xiàn)代的飄浮式抵押貸款，目的是為了向借款人轉(zhuǎn)移通貨膨脹風(fēng)險，貸款本金的清償仍然是通過分期付款的方式完

49、成的，而不是像早期抵押貸款那樣主要依靠借款人的個人儲蓄，因此，每月付款額中既有當(dāng)月利息，也清償部分貸款本金，貸款到期之日一次性清償所有貸款余額，這種貸款方式也稱為部分分期付款的貸款(partially mortised loan)。固定利率抵押貸款共二百五十五頁固定(gdng)利率抵押貸款的創(chuàng)新3逆向年金抵押貸款這種抵押貸款方式實際上是把房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)每月向老人提供生活費用。一般來說，這類貸款期限不超過10年。如果在此期間老人去世則可以提前清償貸款。如果10年之后，老人仍然健在，則可以通過出售住宅或通過其他辦法清償貸款。逆向年金抵押貸款的優(yōu)點在于可以在沒有立即改變房產(chǎn)所有權(quán)的前

50、提(qint)下，能夠解決退休老人“有房沒錢”的問題，而且貸款人的貸款風(fēng)險很低，貸款收益具有很強的可預(yù)測性。當(dāng)然，發(fā)達(dá)的二手房市場是發(fā)放這類貸款的關(guān)鍵所在。 固定利率抵押貸款共二百五十五頁固定(gdng)利率抵押貸款的創(chuàng)新4雙周付款的抵押貸款傳統(tǒng)方式是每月付款一次，雙周付款則是每兩周付款一次。這種改進(jìn)表面上似乎沒有什么(shn me)意義，但由于存在貨幣的時間價值，實際效果卻是相當(dāng)明顯的。例如一筆1萬元30年的按揭貸款，按基準(zhǔn)利率6.12%計算，采用雙周供還款可以比按月等額還款法節(jié)省利息2303.72元，節(jié)省比例高達(dá)19.42%；縮短還款期64個月(近5年半)，即30年的月供還款采用雙周供，貸

51、款將在24.7年還清。如果按優(yōu)惠利率5.51%計算，采用雙周供還款可以比按月等額還款法節(jié)省利息1846.06元，節(jié)省比例高達(dá)17.64%；縮短還款期59個月(近5年)，即30年的月供還款采用雙周供，貸款將在25.1年還清。固定利率抵押貸款共二百五十五頁第四章房地產(chǎn)抵押(dy)貸款1、如果貸款人未清償貸款，銀行等處理抵押物一般采取_、_、_三種形式。2、抵押權(quán)是_對抵押物財產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)。3、甲向A、B兩方各借款80萬元， A要求用甲價值100萬元的房屋作抵押，當(dāng)甲不能償還債務(wù)的情況下，甲的房屋處理的價款應(yīng)當(dāng)(yngdng)優(yōu)先償還_的借款。共二百五十五頁第四章房地產(chǎn)抵押(dy)貸款4、房地

52、產(chǎn)抵押貸款利率有三種，分別為_、 _、 _。5、因央行宣布調(diào)整存貸利率，借款人轉(zhuǎn)年年初調(diào)整月還款額，在該借款人實行的是_利率；如果該借款人月還款額沒有變化(binhu)則貸款利率是_利率。6、甲向銀行提出房屋抵押貸款，在簽訂的借款合同中銀行稱為_人，甲稱為_人；同時甲與銀行還要簽訂_，銀行稱為_人，甲稱為抵押人。共二百五十五頁第四章房地產(chǎn)抵押(dy)貸款7、抵押貸款實質(zhì)上是一種融資關(guān)系而不是商品買賣關(guān)系，怎么解釋。8、房地產(chǎn)抵押貸款之前(zhqin)要對房地產(chǎn)進(jìn)行估價，為什么不按成交價格直接放貸？9、現(xiàn)在我國市面上存在的房地產(chǎn)貸款償還方式主要有哪些？共二百五十五頁第四章房地產(chǎn)抵押(dy)貸款某

53、借款人向某商業(yè)銀行申請個人住房抵押貸款100000，期限24個月，貸款月利率為4.875，借款人選擇按月等額本息方式還款，合同約定(yudng)每月還款額為4425.37元。計算前兩個月月末償還本金額、利息金額和貸款的余額。共二百五十五頁第四章房地產(chǎn)抵押(dy)貸款某借款人向某商業(yè)銀行申請(shnqng)個人住房抵押貸款100000，期限24個月，貸款月利率為4.875，借款人選擇按月等額本息方式還款，合同約定每月還款額為4425.37元。計算最后兩個月月末償還本金額、利息金額。共二百五十五頁我國房地產(chǎn)抵押(dy)貸款的管理及發(fā)展一、房地產(chǎn)抵押貸款(di kun)存在的風(fēng)險及防范措施1、違約風(fēng)

54、險 違約風(fēng)險的控制2、流動性風(fēng)險 流動性風(fēng)險控制3、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險控制4、利率風(fēng)險 利率風(fēng)險控制5、不可抗力風(fēng)險 房地產(chǎn)保險共二百五十五頁第六章 住房公積金制度(zhd)概述6.1 住房公積金制度(zhd)概述6.2 住房公積金的歸集和提取6.3 住房公積金貸款共二百五十五頁第一節(jié)住房(zhfng)公積金制度概述住房公積金含義住房公積金是指單位在職職工個人及其所在單位,按照職工個人工資收入一定(ydng)比例逐月繳存、具有保障性和互助性的職工個人住房儲金。職工繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，均屬于職工個人所有。 共二百五十五頁我市住房(zhfng)公積金認(rèn)識誤

55、區(qū) 誤區(qū)之一:公積金制度可以建立，也可以不建立 根據(jù)國務(wù)院住房公積金管理條例、天津市住房公積金管理條例及我市有關(guān)政策規(guī)定，住房公積金的建立不區(qū)分本市職工和外地職工，也不區(qū)分城鎮(zhèn)職工和農(nóng)業(yè)戶籍職工，只要與單位建立和形成勞動關(guān)系，單位都應(yīng)為職工建立住房公積金。單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為(b wi)本單位職工辦理住房公積金賬戶設(shè)立手續(xù)的，由公積金管理中心責(zé)令限期辦理；逾期不辦理的，處以一萬元以上五萬元以下罰款，對單位負(fù)責(zé)人處以三千元以上一萬元以下罰款。共二百五十五頁誤區(qū)之二：公積金賬戶里的余額(y )無利息 這種認(rèn)識是不正確的。職工個人住房公積金賬戶里的余額是有利息(lx)的。職工當(dāng)年繳存

56、的住房公積金按結(jié)息日人民銀行掛牌的活期存款利率計息；上年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金本息按結(jié)息日人民銀行掛牌的3個月整存整取利率計息。共二百五十五頁誤區(qū)之三：裝修(zhungxi)可以申請公積金貸款或提取公積金 這種認(rèn)識是不正確的。根據(jù)國務(wù)院住房公積金管理條例及天津市住房公積金管理條例，住房公積金只能用于購買、建造、翻建(fn jin)、大修自有住房和租房，其中大修是指需要牽動或拆換住房部分主體構(gòu)件。裝修不屬于大修，不能提取住房公積金。共二百五十五頁誤區(qū)之四：租房(z fn)提取公積金無時間和金額限制 租房提取公積金每次提取金額合計不超過一個季度的房租且不超過提取限額，而且職工及配偶每季度只允許提取一次住

57、房(zhfng)公積金。每月房租低于1980元（含1980元）的，按實際房租核定提取金額；每月房租高于1980元的，按1980元核定提取金額。共二百五十五頁第一節(jié)住房公積金制度(zhd)概述住房公積制度住房公積金制度是國務(wù)院對住房公積金的繳存、提取、使用和監(jiān)督形成的相關(guān)制度的總稱。新加坡的中央公積金制度是我國構(gòu)建(u jin)住房公積金制度的借鑒基礎(chǔ)住房公積金制度是城市住房制度改革的產(chǎn)物。實行住房公積金有利于改變住房實物福利分配方式，形成按勞分配為主的貨幣工資分配方式。共二百五十五頁第一節(jié)住房公積金制度(zhd)概述(一) 住房公積金的性質(zhì) 住房公積金的本質(zhì)屬性是工資，是住房分配貨幣化的重要形

58、式。單位(dnwi)按職工工資的一定比例為職工繳存住房公積金，實質(zhì)是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資，從而達(dá)到促進(jìn)住房分配機(jī)制轉(zhuǎn)換的目的。共二百五十五頁第一節(jié)住房(zhfng)公積金制度概述(二) 住房公積金的特點(tdin)1、強制性 2、互助性 3、保障性 4、專用性 5、政策性 （政策約束與政策支持）共二百五十五頁第一節(jié)住房(zhfng)公積金制度概述三、住房(zhfng)公積金管理的基本原則住房公積金的管理實行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督的原則。總之住房公積金應(yīng)該按照“個人存儲，單位資助”的原則進(jìn)行歸集，按照“統(tǒng)一管理”的原則管理

59、住房公積金，按照“專向使用”的原則運用住房公積金。 共二百五十五頁住房(zhfng)公積金歸集 （一）住房公積金登記(dngj)業(yè)務(wù)（二）住房公積金繳存業(yè)務(wù)（三）住房公積金集中封存戶業(yè)務(wù)共二百五十五頁（一）住房(zhfng)公積金登記業(yè)務(wù) 、單位住房公積金登記業(yè)務(wù)(yw)（1）單位住房公積金繳存登記業(yè)務(wù)（2）單位住房公積金變更登記業(yè)務(wù)（3）單位住房公積金年檢登記（4）單位住房公積金注銷登記 、職工住房公積金登記業(yè)務(wù) （1）職工住房公積金繳存登記（2）職工住房公積金變更登記（3）職工住房公積金注銷登記共二百五十五頁（二）住房(zhfng)公積金繳存業(yè)務(wù) 1、住房公積金繳存方式 匯繳繳存及個人繳存

60、 2、繳存基數(shù)：職工(zhgng)上年每月平均工資為基數(shù)3、繳存額每月住房公積金繳交額=職工上年月平均工資（R1 + R2 ）R1:個人繳存比例，R2:單位繳存比例共二百五十五頁（三）住房(zhfng)公積金封存戶業(yè)務(wù) 1、內(nèi)部封存職工與原單位暫時中止工資關(guān)系但仍保留勞動關(guān)系的，單位應(yīng)為其職工辦理住房公積金內(nèi)部封存手續(xù)2、集中(jzhng)封存手續(xù)單位與職工解除勞動關(guān)系，原單位應(yīng)在30日內(nèi)，為職工辦理集中封存手續(xù)3、公積金轉(zhuǎn)移手續(xù)職工與新單位形成勞動關(guān)系后，新單位應(yīng)在30日內(nèi)辦理公積金賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)共二百五十五頁1.住房公積金有幾部分構(gòu)成？兩部分，職工個人繳存部分和單位繳存部分2.住房公積金的本