招拍掛專題報(bào)道(ppt)

1、“招、拍、掛”專題報(bào)告 開(kāi)發(fā)部 2007.3.15 英皇（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)有限公司共四十五頁(yè)目 錄一、 “招、拍、掛”實(shí)施背景二、 “招、拍、掛”基礎(chǔ)知識(shí)及 操作流程三、投標(biāo)文件實(shí)例五、總 結(jié) 四、 2007年即將入市地塊共四十五頁(yè)2001年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)出15號(hào)文件關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知，掀起了土地使用制度改革的高潮，北京市土地整理儲(chǔ)備中心在此背景下成立的。當(dāng)時(shí)主要承擔(dān)土地整理、土地收購(gòu)儲(chǔ)備、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和土地交易市場(chǎng)等方面的工作。同時(shí)，從2003年開(kāi)始(kish)至今，全市18個(gè)區(qū)縣和亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)陸續(xù)組建了20個(gè)土地儲(chǔ)備分中心。目前，全市土地儲(chǔ)備系統(tǒng)已經(jīng)

2、形成了市和區(qū)縣兩級(jí)土地儲(chǔ)備管理的格局。 2003年開(kāi)始，央行出臺(tái)“121號(hào)”文件，直接抬高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門檻，隨即的2004年，國(guó)土資源部71號(hào)令明確規(guī)定，此前濫用的所謂“土地使用權(quán)協(xié)議出讓制度”廢止，經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)必須通過(guò)土地招拍掛途徑獲取。 一、“招、拍、掛” 實(shí)施(shsh)背景共四十五頁(yè)2004年6月25日，國(guó)土資源部在其發(fā)布的關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行(shxng)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知中明確指出 ：通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)是從源頭上防治土地供應(yīng)環(huán)節(jié)產(chǎn)生腐敗的有效措施 。2004年8月9日，對(duì)北京，國(guó)土資源局關(guān)于北京市處理經(jīng)營(yíng)性用地歷史遺留問(wèn)題政策界定標(biāo)準(zhǔn)的通知

3、正式印發(fā)施行，明確了歷史遺留項(xiàng)目處理完畢的時(shí)限，被喻為國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的“831”大限。 從2001年11月到2006年3月底，土地儲(chǔ)備中心共組織有202宗、1372公頃國(guó)有土地入市成交，成交價(jià)款為358億元，政府土地收益113億元。其中，通過(guò)招拍掛為政府多增加土地收益39.8億元，占政府土地收益總額的35%！在道理上，“831”意義也顯而易見(jiàn)：通過(guò)土地招拍掛，讓一切都透明！ 一、“招、拍、掛” 實(shí)施(shsh)背景“招、拍、掛” 實(shí)施背景共四十五頁(yè)2006年土地交易成交(chng jio)一覽表（摘選） 資料來(lái)源(liyun)：北京市土地整理儲(chǔ)備中心共四十五頁(yè)基礎(chǔ)知識(shí) 全民所有制：所有

4、權(quán)屬于(shy)國(guó)家代表的全體人民，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使； 集體所有制：村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。一、中國(guó)(zhn u)大陸現(xiàn)行土地制度共四十五頁(yè) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓(chrng)國(guó) 家土地(td)使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付) 土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場(chǎng))由國(guó)家壟斷。 只擁有土地使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣方式掛牌方式 國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年基礎(chǔ)知識(shí)共四十五頁(yè)二、當(dāng)前

5、(dngqin) “招、拍、掛” 的特點(diǎn)北京：招標(biāo)走向前臺(tái)，土地未必價(jià)高者得 招標(biāo)除了出價(jià)之外，還要綜合考慮投標(biāo)企業(yè)的其他情況，例如開(kāi)發(fā)資質(zhì)、資金水平、施工質(zhì)量、先前業(yè)績(jī)等，綜合這些因素之后，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)最終決定誰(shuí)中標(biāo)，因此，土地未必價(jià)高者得。2006年12月29日，朝陽(yáng)區(qū)廣渠路36號(hào)住宅及配套用地，北京城開(kāi)和城建聯(lián)合體最終以總價(jià)26億元的價(jià)格中標(biāo)。其標(biāo)價(jià)僅排在第五位，比第一名華潤(rùn)置地的報(bào)價(jià)低4.5億元。 2006年11月25日，朝陽(yáng)四惠橋東北側(cè)住宅用地，金地（集團(tuán)）股份有限公司以75668萬(wàn)元中標(biāo)，標(biāo)價(jià)位列第二(d r)，低于中遠(yuǎn)地產(chǎn)的80000萬(wàn)元。基礎(chǔ)知識(shí)共四十五頁(yè)北京：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招投

6、標(biāo) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指土地在出讓前，進(jìn)行拆遷(chi qin)、平整、市政配套建設(shè)等對(duì)土地進(jìn)行整理投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程。 目前，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商看中了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，不但是為了其8%左右的利潤(rùn)，而更看重的是能順利拿到經(jīng)過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后的“熟地”。 基礎(chǔ)知識(shí)共四十五頁(yè)基礎(chǔ)知識(shí)共四十五頁(yè)國(guó)土部 ：用地預(yù)申請(qǐng)制度（勾地政策）2006年5月31日，國(guó)土部頒布的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 中提出了有條件的地方，可以建立用地預(yù)申請(qǐng)制度。 但到目前為止，由于政府缺乏對(duì)這一制度的明確解釋，因此該制度還遠(yuǎn)未進(jìn)入探討技術(shù)問(wèn)題的階段。(到目前為止還未有(wi yu)實(shí)施先例) 基礎(chǔ)知識(shí)共四十五頁(yè)操作(cozu)流程一

7、、取得(qd)國(guó)有土地使用權(quán)共四十五頁(yè) 辦理土地(td)登記 核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)交付(jiof)土地 發(fā)布出讓公告 編制出讓文件地價(jià)評(píng)估確定出讓底價(jià)編制、確定出讓方案 公布出讓計(jì)劃確定供地方式 簽訂出讓合同公布結(jié)果 招 標(biāo) 拍 賣 掛 牌 招拍掛實(shí)施操作流程(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9) 申請(qǐng)及資格審查(6)(10)二、“招、拍、掛”出讓國(guó)有土地使用權(quán)的流程共四十五頁(yè)操作(cozu)流程招 標(biāo) 招標(biāo)(zho bio)方式概念是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式

8、。 招標(biāo)流程評(píng)標(biāo)出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)小組確定中標(biāo)人對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。 共四十五頁(yè)操作(cozu)流程拍 賣 拍賣方式(fngsh)概念 按照指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開(kāi)場(chǎng)所出讓方用叫價(jià)的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價(jià)最高者（競(jìng)買人 ）。 拍賣流程一、 發(fā)布拍賣公告；二、 有意向的競(jìng)買人購(gòu)買拍賣文件；三、 現(xiàn)場(chǎng)踏勘、答疑；四、 競(jìng)買人提出競(jìng)買申請(qǐng)；五、 競(jìng)買人交納競(jìng)買保證金并領(lǐng)取競(jìng)買號(hào)牌；六、 拍賣會(huì)；七、 競(jìng)買人競(jìng)價(jià)；八、 確定競(jìng)得人；九、 簽署拍賣成交確認(rèn)書(shū)；十、 退還未競(jìng)得

9、人的競(jìng)買保證金； 共四十五頁(yè)操作(cozu)流程掛 牌 掛牌方式(fngsh)概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者。 掛牌流程接受新報(bào)價(jià)出讓人宗地信息掛牌公布競(jìng)買人報(bào)價(jià)出讓人更新掛牌價(jià)格出讓人確定競(jìng)得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除

10、外；（三）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。 共四十五頁(yè)操作(cozu)流程協(xié) 議 協(xié)議方式(fngsh)概念（少）指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。 劃 拔 劃拔方式概念（少）指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。共四十五頁(yè)三、出讓(chrng)方式的適用范圍出讓方式劃拔方式

11、（少）招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議（少）1經(jīng)營(yíng)性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的1國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓3國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用(

12、補(bǔ)償、安置）或無(wú)償有期限限制有期限限制一般無(wú)期限限制操作(cozu)流程共四十五頁(yè)四、招標(biāo)(zho bio)、拍賣、掛牌的異同招 標(biāo) 拍 賣掛 牌交易場(chǎng)所指定地點(diǎn)拍賣行土地交易場(chǎng)所交易方式一次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短長(zhǎng)復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書(shū)十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)價(jià)格及指定的技術(shù)等其它綜合條件價(jià)格價(jià)格適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件土地用途無(wú)特別限制及要求土地用途無(wú)特別限制及要求操作(cozu)流程共四十五頁(yè)三、 投標(biāo)文件(wnjin)實(shí)例 共四十五頁(yè)投標(biāo)(tu bio)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)招標(biāo)意向書(shū)規(guī)定(gudng)，該地塊招標(biāo)底價(jià)達(dá)5.3億元，其中投標(biāo)保證金為1億元。其評(píng)

13、分標(biāo)準(zhǔn)為：設(shè)總分為100分， 投標(biāo)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)力占15分； 投標(biāo)人資質(zhì)及業(yè)績(jī)占10分； 投標(biāo)價(jià)格占30分； 開(kāi)發(fā)理念及方案說(shuō)明占15分； 付款進(jìn)度占25分； 綜合印象占5分。投標(biāo)文件實(shí)例共四十五頁(yè)投標(biāo)文件(wnjin)實(shí)例共四十五頁(yè)投標(biāo)(tu bio)文件實(shí)例共四十五頁(yè)投標(biāo)文件(wnjin)實(shí)例共四十五頁(yè)投標(biāo)文件(wnjin)實(shí)例共四十五頁(yè)投標(biāo)(tu bio)文件實(shí)例共四十五頁(yè)投標(biāo)(tu bio)文件實(shí)例共四十五頁(yè)投標(biāo)(tu bio)文件實(shí)例共四十五頁(yè)投標(biāo)文件(wnjin)實(shí)例共四十五頁(yè)四、2007年即將(jjing)入市地塊1、2007年即將入市地塊信息表2、2007年即將入市地塊推介 朝陽(yáng)區(qū)

14、西大望路住宅(zhzhi)及公共服務(wù)設(shè)施用地 海淀區(qū)西三旗住宅及配套用地 北京濱水居住區(qū)2地用地共四十五頁(yè)2007年即將入市(r sh)地塊共四十五頁(yè)2007年即將入市(r sh)地塊共四十五頁(yè)2007年即將(jjing)入市地塊預(yù)計(jì)2007年第二季度入市，該地塊位于朝陽(yáng)區(qū)西大望路24號(hào)，建設(shè)用地面積18288平方米，總規(guī)劃面積為45720平方米。該地塊距離國(guó)貿(mào)僅5分鐘車程，地處東三環(huán)與東四環(huán)間，坐守新擴(kuò)建的西大望路和廣渠路黃金交接點(diǎn)。交通十分便利。地處珠江帝景、風(fēng)度柏林，樂(lè)城國(guó)際幾大社區(qū)之間，生活設(shè)施(shsh)非常完備，與家樂(lè)福百安居shoppingmall隔路相望，步行只需5分鐘。優(yōu)越的

15、地理位置，便利的交通，使其具有極大的升值潛力。 、朝陽(yáng)區(qū)西大望路住宅及公共服務(wù)設(shè)施用地（）共四十五頁(yè)朝陽(yáng)區(qū)西大望路住宅(zhzhi)及公共服務(wù)設(shè)施用地2007年即將入市(r sh)地塊共四十五頁(yè)2007年即將入市(r sh)地塊預(yù)計(jì)2007年第二季度入市，該地塊位于朝陽(yáng)區(qū)廣渠門外大街10號(hào) ，建設(shè)用地面積32800平方米，總規(guī)劃面積為67500平方米。地塊東側(cè)為東三環(huán)中路,往北步行15分鐘可達(dá)國(guó)貿(mào)、銀泰、央視、北京電視臺(tái),開(kāi)車10-20分鐘可達(dá)燕莎、賽特、建國(guó)門,南側(cè)為光華北一街，目前已經(jīng)通車，可連通東三環(huán)和東二環(huán)，交通十分便利,北側(cè)規(guī)劃為30-50米景觀綠化帶及光華北路，緊鄰?fù)ɑ莺?西側(cè)規(guī)劃

16、為廣和東二路,沿東三環(huán)南北向?yàn)?地鐵5號(hào)線,多條公交車線路可達(dá)。其周邊(zhu bin)項(xiàng)目富力城、合生國(guó)際花園等售價(jià)已近2萬(wàn)/平米，地塊升值潛力巨大。2、廣渠門外10號(hào)地 （）共四十五頁(yè) 廣渠門外10號(hào)地2007年即將(jjing)入市地塊共四十五頁(yè)該地塊建設(shè)用地面積22.38萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積48.60萬(wàn)平方米，是即將在07年第二季度海淀成熟區(qū)域推出的最大面積地塊之一。地塊緊鄰八達(dá)嶺高速以及地鐵13號(hào)線，交通比較便利，但生活配套大多都是一些小超市、小飯館，缺乏消費(fèi)休閑娛樂(lè)(yl)的場(chǎng)所；從周邊項(xiàng)目來(lái)看，項(xiàng)目品質(zhì)和價(jià)格差別較大，既有五六千一平方米的項(xiàng)目，如育新家園、森林大第家、新龍城等，

17、也有單價(jià)在萬(wàn)元左右的項(xiàng)目，如上第MOMA。2007年即將入市(r sh)地塊3、海淀區(qū)西三旗住宅及配套用地共四十五頁(yè)海淀區(qū)西三旗新都東路住宅(zhzhi)及配套項(xiàng)目用地 2007年即將(jjing)入市地塊共四十五頁(yè) 其它(qt)即將上市地塊推介（）共四十五頁(yè)五、總 結(jié) “ 8.31 ” 后，開(kāi)發(fā)商獲得土地的主要方式(fngsh)已經(jīng)演變成公開(kāi)市場(chǎng)的招拍掛形式。 英皇（北京）公司若意欲發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目，必須將 “招、拍、掛” 做為其獲得土地的重要手段之一。共四十五頁(yè) 優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)在公開(kāi)市場(chǎng)上拿到的項(xiàng)目，其背景相對(duì)于轉(zhuǎn)讓所得的而言較為 “干凈” ，且手續(xù)齊全，因此投資及政策風(fēng)險(xiǎn)較小。許多 “項(xiàng)目位置佳

18、、升值潛力(qinl)大” 的地塊會(huì)通過(guò)“招、拍、掛” 被推向土地公開(kāi)市場(chǎng)。共四十五頁(yè) 今后北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)也將以“ 招標(biāo) ” 的形式全面開(kāi)放，這一政策將會(huì)為公司(n s)拿地提供更多的渠道。英皇公司如果通過(guò) “招、拍、掛” 在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，必將會(huì)引起媒體的廣泛關(guān)注，對(duì)公司的品牌的推廣會(huì)有積極的促進(jìn)作用。共四十五頁(yè) 劣勢(shì)與威脅由于公開(kāi)市場(chǎng)上拿地時(shí)間較緊，從信息公布到 “招拍掛” 僅有30天左右時(shí)間。因此需要公司盡早確定目標(biāo)項(xiàng)目，并進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤調(diào)研，從而對(duì)前期工作提出了較高的要求。公開(kāi)市場(chǎng)拿地對(duì)公司資金實(shí)力要求較高，開(kāi)發(fā)商多會(huì)采用一次性付款方式支付地價(jià)款。而且三在正式投標(biāo)(tu bio)前7天，需要支付數(shù)額較大的保證金，因此需要確保資金的及時(shí)到位。共四十五頁(yè)英皇(yn hun)（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 開(kāi)發(fā)部 2007年3月15日共四十五頁(yè)內(nèi)容摘要“招、拍、掛”專題報(bào)告?！罢?、拍、掛”專題報(bào)告。同時(shí)，從2003