城市規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃課件

1、城鄉(xiāng)規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃總體規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃村莊規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃 第二條制定和實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)，必須遵守本法。 本法所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。 控制性詳細(xì)規(guī)劃： 主要以對(duì)地塊的用地使用控制和環(huán)境容量控制、建筑建造控制和城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)、市政工程設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套，以及交通活動(dòng)控制和環(huán)境保護(hù)規(guī)定為主要內(nèi)容，并針對(duì)不同地塊、不同建設(shè)項(xiàng)目和不同開發(fā)過(guò)程，應(yīng)用指標(biāo)量化、條文規(guī)定、圖則標(biāo)定等方式對(duì)各控制要素進(jìn)行定性、定量、定位和定界的控制

2、和引導(dǎo)。四方面的作用：1, 強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的延續(xù)性：控制性規(guī)劃將總體規(guī)劃宏觀管理要求轉(zhuǎn)化為微觀（具體）的地塊建設(shè)管理指標(biāo)。使規(guī)劃編制與規(guī)劃管理相銜接。2, 城市規(guī)劃管理的依據(jù)：控制性詳細(xì)規(guī)劃能將規(guī)劃控制要點(diǎn)，用簡(jiǎn)練、明確的方法表達(dá)，作為控制土地批租、出讓的依據(jù)。3, 城市設(shè)計(jì)的構(gòu)想：控制性詳細(xì)規(guī)劃直接引導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃及環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的編制，主要從建筑色彩、形式、體量、輪廓線、群體空間組合進(jìn)行控制。4, 城市政策的載體：詳細(xì)規(guī)劃編制和實(shí)施包含城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地結(jié)構(gòu)、人口空間分布、環(huán)境保護(hù)等城市政策的內(nèi)容發(fā)展歷史： 自20世紀(jì)80年代中期我國(guó)引入控制性詳細(xì)規(guī)劃的概念以來(lái)，經(jīng)過(guò)了20多年的發(fā)展，大致可以分

3、為三個(gè)階段：從形體設(shè)計(jì)走向形體示意從形體示意走向指標(biāo)抽象從指標(biāo)抽象走向完整、系統(tǒng)的控制性詳細(xì)規(guī)劃。第一節(jié) 控規(guī)的編制內(nèi)容與方法1、編制程序任務(wù)書的編制編制過(guò)程項(xiàng)目準(zhǔn)備階段現(xiàn)場(chǎng)踏勘與資料收集階段方案設(shè)計(jì)階段成果編制階段上報(bào)審批階段第一節(jié) 控規(guī)的編制內(nèi)容與方法2、控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的確定方法控制性詳細(xì)規(guī)劃的管理是通過(guò)指標(biāo)的制定來(lái)實(shí)現(xiàn)的，其核心內(nèi)容是各項(xiàng)控制指標(biāo)。指標(biāo)：規(guī)定性指標(biāo)、引導(dǎo)性指標(biāo)規(guī)定性指標(biāo)引導(dǎo)性指標(biāo)第一節(jié) 控規(guī)的編制內(nèi)容與方法以建筑密度和容積率的確定方法5種： 城市整體強(qiáng)度分區(qū)原則法：根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，從宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面確定建筑面積和容積率，建立城市強(qiáng)度分區(qū)的模型，進(jìn)行各類主要

4、用地的強(qiáng)度分配，為確定地塊容積率，制定地塊密度細(xì)分提供原則性指導(dǎo)。 人口指標(biāo)推算法：通過(guò)總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃確定的分區(qū)人口密度和都快環(huán)境容 量等來(lái)確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)的規(guī)劃人口總量，并以人口總量和人均用地指標(biāo)的乘積來(lái)推算地塊內(nèi)的建筑總量，從而確定地塊容積率的方法。典型實(shí)驗(yàn)法：形象、直觀局限性和主觀性大經(jīng)濟(jì)推算法：成本效益分析基礎(chǔ)上，獲得合理的經(jīng)濟(jì)回報(bào)類比法：比較類似案例，選擇確定相關(guān)指標(biāo)，適用于新區(qū)開發(fā)3、控規(guī)的編制內(nèi)容深度與成果要求3.1深度要求3.2圖紙成果及深度要求3.3文本基本要求 總則、規(guī)劃目標(biāo)、功能定位、規(guī)劃結(jié)構(gòu)、土地使用、道路交通、綠化水系、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、五線規(guī)劃、市政工程管線、環(huán)衛(wèi)環(huán)

5、保防災(zāi)、地下空間利用規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)、土地使用建筑建造通則、其他3.4說(shuō)明書的基本內(nèi)容第二節(jié) 規(guī)定性控制要素第二節(jié) 規(guī)定性控制要素 土地使用（面積、邊界、性質(zhì)、兼容性） 環(huán)境容量（容積率、建筑密度、人口密度、綠地率) 建筑建造（建筑限高、退建、間距） 城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)（建筑體量、形式、色彩、空間圍合 建筑小品） 配套設(shè)施（市政設(shè)施、公共設(shè)施） 行為活動(dòng)（交通活動(dòng)、環(huán)境保護(hù)規(guī)定） 控制要素(內(nèi)容)分為指令性與指導(dǎo)性指標(biāo)兩類第二節(jié) 規(guī)定性控制要素規(guī)定性指標(biāo)（指令性指標(biāo)）：指該指標(biāo)必須遵照?qǐng)?zhí)行，不能更改。包括：用地性質(zhì)、用地面積、建筑密度、建筑限高（上限）、建筑后退紅線、容積率（單一或區(qū)間）、綠地率（

6、下限）、交通出入口方位（機(jī)動(dòng)車、人流、禁止開口路段）、停車泊位及其他公共設(shè)施（中小學(xué)、托幼、環(huán)衛(wèi)、電力、電信、燃?xì)庠O(shè)施）。指導(dǎo)性指標(biāo)（引導(dǎo)性指標(biāo)）：指該指標(biāo)是參照?qǐng)?zhí)行的，并不具有強(qiáng)制約束力。包括：人口容量（居住人口密度）；建筑形式、風(fēng)格、體量、色彩等要求；其他環(huán)境要求（關(guān)于環(huán)境保護(hù)、污染控制、景觀要求等的指導(dǎo)性指標(biāo)，可根據(jù)現(xiàn)狀條件、規(guī)劃要求、各地情況因地制宜的設(shè)置）1、土地使用控制是規(guī)定性控制內(nèi)容的核心部分。控制內(nèi)容：用地面積、用地邊界、用地性質(zhì)、土地使用兼容 用地面積與用地邊界 面積規(guī)劃劃定地塊的平面投影面積，單位為公頃。用地面積是規(guī)劃用地紅線圍合的面積，是確定容積率、密度、人口容量等的依據(jù)

7、。征地面積是土地部門劃定的征地紅線圍合的面積 用地邊界規(guī)劃用地的分界線，劃分用地的權(quán)屬。劃分原則根據(jù)總體規(guī)劃和其它專業(yè)規(guī)劃、用地部門、單位劃分。一個(gè)地塊只有一種使用性質(zhì)邊界可由城市道路、自然邊界、行政界線劃分地塊?？紤]地價(jià)的區(qū)位級(jí)差、地塊大小和土地開發(fā)性質(zhì)、規(guī)模相協(xié)調(diào)。地塊劃分應(yīng)滿足專業(yè)六線的要求 （ 紅、藍(lán)、綠、黑、紫、橙）具體劃分尊重原有土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)邊界紅線：道路用地和地塊用地邊界線綠線：生態(tài)環(huán)境保護(hù)區(qū)邊界線藍(lán)線：河流、水域用地邊界線紫線：歷史保護(hù)區(qū)邊界線 土地使用性質(zhì)的控制 參照國(guó)標(biāo)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(GBJ137-90)來(lái)確定 土地使用性質(zhì)類別，根據(jù)所在城市規(guī)模、特征、

8、區(qū)位、土地開發(fā)性質(zhì)等確定 土地使用兼容性 兼容性概念指某類性質(zhì)用地內(nèi)，允許或經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)不同用地性質(zhì)的項(xiàng)目。 兼容性原則：促進(jìn)相關(guān)功能項(xiàng)目集中布置提高土地經(jīng)濟(jì)效益，減少環(huán)境干擾確保非營(yíng)利性設(shè)施的用地不被占用充許部分建筑、設(shè)施、混合布置，提高土地使用靈活性以總規(guī)為依據(jù)兼容性應(yīng)提高寬容度和靈活性的應(yīng)變能力 2、環(huán)境容量控制涵義為保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量，對(duì)建筑用地能容納的建筑量和人口聚集度的規(guī)定。控制指標(biāo)主要包括：容積率：反映一定用地范圍內(nèi)的建筑物總量建筑密度：規(guī)定建設(shè)用地上建筑物的覆蓋程度綠地率：綠地占建設(shè)用地的比例人口密度：規(guī)定建設(shè)用地上人口聚集的密集程度容積率：又稱樓板面積率或建筑面積密

9、度，是衡量土地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)指標(biāo)，英文縮寫為FAR，是地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積之和Ar與地塊面積Al的比值（萬(wàn)m2/hm2）。FAR= Ar /Al可根據(jù)需要制定上限和下限。下限：保證開發(fā)商的利益，可綜合考慮征地價(jià)格和建筑租金關(guān)系；上限：防止過(guò)度開發(fā)帶來(lái)的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行及環(huán)境質(zhì)量下降。建筑密度：是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該塊用地面積的比例，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。建筑密度=（規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和/用地面積）100%綠地率：是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠化用地總和占該用地面積的比例，是衡量地塊環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)。綠地率=（地塊內(nèi)綠化用地總面積/地塊面積

10、）100%3、建筑建造控制控制內(nèi)容：建筑高度、建筑間距、建筑后退、沿街建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定等。建筑高度：一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度。一般控制上限建筑限高影響因素（地基承載力、建筑技術(shù)、經(jīng)濟(jì)因素、環(huán)境因素、基礎(chǔ)設(shè)施條件限制）經(jīng)濟(jì)因素：建筑物造價(jià)（成本）由直接成本（土地成本、土建成本）與間接成本（報(bào)建費(fèi)、稅費(fèi)、管理費(fèi)、金融成本等）構(gòu)成。環(huán)境因素：城市風(fēng)貌、歷史文化建筑、視線心理分析?；A(chǔ)設(shè)施條件：機(jī)場(chǎng)高度限制的半徑、微波通道、高壓輸變電路。確定：條件-滿足建筑日照、通風(fēng)、消防要求。建筑高度計(jì)算（教材 P330331）建筑后退：指在城市建設(shè)中，建筑物相對(duì)

11、于規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線的后退距離，通常以后退距離的下限進(jìn)行控制。包括：退線距離、退界距離。作用：避免城市開發(fā)建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生混亂；保證必要的安全距離（滿足消防、環(huán)保、防災(zāi)、交通等安全要求）；保證公共空間和良好的城市景觀。退建距離的規(guī)定：全國(guó)各城鎮(zhèn)對(duì)建筑后退距離（六線）有不同的具體規(guī)定。建筑間距：指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。包含：日照間距、側(cè)向間距、消防間距、通風(fēng)間距、生活私密性間距、城市防災(zāi)疏散間距。日照間距系數(shù)根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。 4、行為活動(dòng)控制交通活動(dòng)、環(huán)境保護(hù)兩方面。交通活動(dòng)：交通出入口方位、數(shù)量、禁止機(jī)動(dòng)車出入口路段、交通運(yùn)行組織規(guī)定、地

12、塊內(nèi)允許通過(guò)的車輛類型、地塊內(nèi)停車泊位數(shù)量和交通組織、裝卸場(chǎng)地規(guī)定、裝卸場(chǎng)地位置和面積等。環(huán)境保護(hù)：制定污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，防止在生產(chǎn)建設(shè)或其他活動(dòng)中產(chǎn)生的廢氣、廢水、廢渣、粉塵、有毒有害氣體、放射性物質(zhì)以及噪聲、震動(dòng)、電磁波輻射等對(duì)環(huán)境的污染和危害，到達(dá)環(huán)境保護(hù)的目的。第三節(jié) 引導(dǎo)性控制要素1、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)與控制 確定規(guī)劃區(qū)域的空間結(jié)構(gòu) 地塊用地功能 道路綠化系統(tǒng)2、建筑高度、體量、形式與色彩控制3、其他引導(dǎo)性控制要素（建筑空間組合、建筑小品、居住人口密度、環(huán)境保護(hù)規(guī)定）建筑體量-指建筑物在空間上的體積，包括建筑的長(zhǎng)度、寬度、高度三維空間控制。建筑形式（建筑風(fēng)格）-隨城市歷史文化特點(diǎn)、時(shí)代要求產(chǎn)

13、生不同的建筑風(fēng)格和特色。建筑色彩-從建筑物的色相、明度和彩度提出控制建筑主體色彩：（如墻面、墻基屋頂主要色彩）點(diǎn)綴色彩：指建筑主體色彩外的其他建筑物的色彩（如門、窗框、欄桿、裝飾線等）組合色彩：指建筑主體色彩和點(diǎn)綴色彩相組合的色彩效果第四節(jié) 公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置控制1、公共服務(wù)設(shè)施的定義 公共服務(wù)設(shè)施：是保障生產(chǎn)、生活的各類公共服務(wù)的物質(zhì)載體。包括：城市公共服務(wù)設(shè)施。城市總體層面落實(shí)的公共服務(wù)設(shè)施。居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。為滿足城市居民基本的物質(zhì)與文化生活需要，與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公建項(xiàng)目。第四節(jié) 公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置控制2、城市公共服務(wù)設(shè)施的配置要求高中及其他教育設(shè)施：36個(gè)班3公頃圖書館：5

14、0萬(wàn)冊(cè)以上影劇院：老年福利院綜合醫(yī)院 第四節(jié) 公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置控制3、居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配置要求城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB 50180-93） 4、城市公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo) 第五節(jié) 市政設(shè)施配套控制1、工作流程 現(xiàn)狀資料分析、源的控制、場(chǎng)站控制、管線控制2、主要內(nèi)容：給水工程排水工程供電工程通信工程燃?xì)夤こ坦峁こ坦芫€綜合環(huán)衛(wèi)工程防災(zāi)規(guī)劃第六節(jié) 控規(guī)的實(shí)施與管理1、控規(guī)的實(shí)施的概念1.1概念 控規(guī)的實(shí)施，即通過(guò)法律和行政管理手段把制定的規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。1.2控規(guī)實(shí)施中存在的問(wèn)題成了特定人群利益服務(wù)的工具加深規(guī)劃與公眾之間本已存在的隔閡缺乏法制化程序好公眾參與管理實(shí)施程序不完善妥協(xié)于市場(chǎng)選擇的無(wú)序性好隨意性對(duì)美學(xué)和人為較少涉及彈性不足1.3建立面向規(guī)劃實(shí)施的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制制度政策體系第六節(jié) 控規(guī)的實(shí)施與管理2、建設(shè)項(xiàng)目審批管理2.1一般程序選址意見書/土地使用