國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)公司盈利模式及適用條件研究報(bào)告

1、.1國(guó)外房地產(chǎn)公司盈利模式及適用條件研究 【摘要】盈利模式是指房地產(chǎn)企業(yè)從思考收入來(lái)源問(wèn)題開(kāi)場(chǎng)，圍繞價(jià)值創(chuàng)造、傳遞和實(shí)現(xiàn)而形成的一種邏輯。筆者試圖分析國(guó)外房地產(chǎn)公司的土地升值、產(chǎn)品建立、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)銷(xiāo)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等盈利模式，從而探討出其有利的適用條件。1.房地產(chǎn)公司盈利模式定義1.1盈利模式 從歷史來(lái)看，盈利模式問(wèn)題是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)缺乏收入來(lái)源而引發(fā)的，而不是經(jīng)營(yíng)不善缺乏效率導(dǎo)致沒(méi)有利潤(rùn)引發(fā)的。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，盈利模式是指房地產(chǎn)企業(yè)從思考收入來(lái)源問(wèn)題開(kāi)場(chǎng)，圍繞價(jià)值創(chuàng)造、傳遞和實(shí)現(xiàn)而形成的一種邏輯。這種邏輯表達(dá)為企業(yè)選擇自身價(jià)值網(wǎng)絡(luò)中的地位就是選擇價(jià)值傳遞和實(shí)現(xiàn)的方式；這種邏輯最終表達(dá)在企業(yè)對(duì)自身戰(zhàn)

2、略、構(gòu)造和能力的選擇上，并因此之故企業(yè)獲得利潤(rùn)。所以，在以下對(duì)房地產(chǎn)公司盈利模式的歸納、分析依據(jù)就是根據(jù)行業(yè)的價(jià)值鏈。2國(guó)外房地產(chǎn)公司的盈利模式分析2.1土地升值模式 過(guò)去，開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)議的方式，往往能夠以比較低的價(jià)格取得土地的使用權(quán)，而在這種方式下，“關(guān)系這種非市場(chǎng)化因素就成為取得土地的重要因素，在開(kāi)發(fā)建立環(huán)節(jié)不必太操心，即便是粗放型的開(kāi)發(fā)和管理，在工程建成之后，也能依靠土地升值而獲取超額利潤(rùn)。在這種盈利模式下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)利用“關(guān)系資源以及當(dāng)時(shí)的政策缺陷，在收入和其他支出一定的情況下，通過(guò)降低土地獲得本錢(qián)，實(shí)現(xiàn)粗放式的盈利。2.2地產(chǎn)商模式 地產(chǎn)商模式的特點(diǎn)是其經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品不是房屋，而是土

3、地本身。產(chǎn)先，開(kāi)發(fā)商通過(guò)土地招、拍、掛等方式取得土地的開(kāi)發(fā)使用權(quán)；第二步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)得到的土地進(jìn)展拆遷、平整、做好“三通一個(gè)平為根底工作，持有土地一段時(shí)間或?qū)ι系刂苓呥M(jìn)展開(kāi)發(fā)使土地增值；第三步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把地塊再轉(zhuǎn)讓給別的開(kāi)發(fā)商，實(shí)現(xiàn)土地增值。2.3產(chǎn)品建立模式 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事房屋的建立，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的真實(shí)增值。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是專(zhuān)業(yè)以房屋建立為主要業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除了充實(shí)房屋的建立，還從事一定的城市根底設(shè)計(jì)建立，表達(dá)企業(yè)更多的盈利點(diǎn)。2.4產(chǎn)品開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式 這是一會(huì)兒房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，即通過(guò)對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)，通過(guò)銷(xiāo)售出讓產(chǎn)權(quán)，快速收回資金，最終實(shí)現(xiàn)盈利。房地

4、產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事商品房的銷(xiāo)售，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)門(mén)從事商品房的銷(xiāo)售活動(dòng)，包括二手房的銷(xiāo)售，以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利。2.5物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式 縱觀國(guó)外，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式主要有以后下三種；一、是專(zhuān)業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。典型的代表是萬(wàn)達(dá)，其商業(yè)地產(chǎn)已和世界500強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪、家樂(lè)福、普樂(lè)斯馬特、大洋大貨、歐倍德、百勝餐飲、百腦匯電腦等簽訂了聯(lián)合開(kāi)展協(xié)議，每個(gè)工程均有5-8家不同業(yè)態(tài)的主力店進(jìn)駐。這樣一種專(zhuān)業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中比較創(chuàng) 新的一種方式，一般特點(diǎn)是客戶(hù)穩(wěn)定，但是資金回報(bào)并不是很大。二、是混合物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。比方置地，他們擁有中環(huán)42%的物業(yè)，每年收取的租金5億美元，所以置地幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)在，主要是出租經(jīng)營(yíng)

5、，每年保持穩(wěn)定的租金收益。作為一種“穩(wěn)健型的地產(chǎn)投資模式，地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)既是保持企業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)健開(kāi)展的手段，也是對(duì)房地產(chǎn)商能否合理分配資源的考驗(yàn)。三、是開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)混合。典型的代表如長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與新鴻基的收益三分之一來(lái)處租金收益，其余是開(kāi)發(fā)性收益；長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)每年大概有兩億元左右租金收益，它占比例較小，其余是開(kāi)發(fā)性收益。隨著國(guó)房地產(chǎn)類(lèi)上市公司的實(shí)力增強(qiáng)和跨越區(qū)域屏障到達(dá)效益穩(wěn)定的需要，萬(wàn)達(dá)的第一種模式將是很多房地產(chǎn)企業(yè)的一種過(guò)渡型選擇，預(yù)測(cè)將來(lái)第二、第三種模式將是很多大型專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)企業(yè)的一種開(kāi)展趨勢(shì)。 2.6商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式 其根本贏利模式是不租不售，開(kāi)發(fā)商自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，以物業(yè)為股本，成為專(zhuān)業(yè)商業(yè)公司，與知名

6、商家合作或合伙經(jīng)營(yíng)，賺取商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。2.7運(yùn)營(yíng)管理模式 這類(lèi)模式的典型公司包括日本大和公司和美國(guó)科爾公司，前者以房屋的定制收取效勞費(fèi)，后者通過(guò)工程管理、工程管理獲取大量的效勞性收入。目前較為注目的還有九里得堤開(kāi)創(chuàng)的新運(yùn)營(yíng)模式，其扮演投資商或地產(chǎn)商管家的角色。顧名思義，運(yùn)營(yíng)管理商就是指房地產(chǎn)工程的具體動(dòng)作和管理者應(yīng)用一流開(kāi)展商成熟的管理經(jīng)歷、先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念、豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、綜合的資源整合能力以及工程執(zhí)行能力等條件，使被效勞對(duì)象迅速接近與興旺地區(qū)一流開(kāi)展商的距離，彌補(bǔ)其經(jīng)歷及人才的缺乏，保證其開(kāi)發(fā)工程的品質(zhì)。2.8物業(yè)管理模式 我們現(xiàn)在理解的物業(yè)管理多數(shù)為狹義概念，美國(guó)市場(chǎng)效勞公司實(shí)際是把它作為

7、一種資源的支持系統(tǒng)來(lái)效勞，把物業(yè)管理拓展成一個(gè)很大的產(chǎn)業(yè)，包括軍營(yíng)管理、工廠的后勤系統(tǒng)管理、醫(yī)院的病房管理以及像開(kāi)發(fā)區(qū)的行政大樓管理，這就是把物業(yè)管理作為廣義的一個(gè)拓展。2.9中介效勞模式 最主要的中介效勞包括中介經(jīng)紀(jì)、評(píng)估、營(yíng)銷(xiāo)籌劃、調(diào)研等業(yè)務(wù)，這在美國(guó)等成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；顫?，并且已經(jīng)相當(dāng)規(guī)。2.10 REITs模式 房地產(chǎn)投資信托基金Real Estate Investment Trusts,REITs是一種以發(fā)行住手基金的方式募集資金，專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)進(jìn)展房地產(chǎn)投資，并為投資收益按比例分配給基金持有者的一種基金信托產(chǎn)品，REITs的收益主要來(lái)處房地產(chǎn)的租賃與銷(xiāo)售，而且至少90%的凈收入

8、必須以紅利的方式分配給基金持有者。3國(guó)外房地產(chǎn)公司的盈利模式的適用條件研究3.1 土地升值模式的適用條件 土地升值模式是一定歷史時(shí)期和條件下的產(chǎn)物：第一，土地政策及法規(guī)存在缺陷 所謂的缺陷主要是指開(kāi)發(fā)商土地的獲取不是通過(guò)招、拍、掛等公開(kāi)的途徑取得，而是存在協(xié)議轉(zhuǎn)讓甚至劃撥等獲取途徑。第二，“關(guān)系資源 “關(guān)系在這種情況下比企業(yè)自身的實(shí)力更重要。基于土地政策及法規(guī)的缺陷，有關(guān)系背景的企業(yè)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價(jià)的價(jià)格取得土地，進(jìn)而為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，即便產(chǎn)品質(zhì)量不過(guò)關(guān)。第三，不成熟的消費(fèi)市場(chǎng) 這時(shí)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品本身的挑剔程度較低，這種情況也給開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中采取粗放式管理以補(bǔ)償。也就是說(shuō)，就算開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程

9、中本錢(qián)費(fèi)用控制不好，但由于消費(fèi)市場(chǎng)的不成熟，以及拿地本錢(qián)低，開(kāi)發(fā)商仍然可以盈利。目前，隨著國(guó)家一系列調(diào)控政的出臺(tái)，以及消費(fèi)市場(chǎng)的逐步成熟，這種模式根本上退出了歷史舞臺(tái)。3.2地產(chǎn)商模式的適用條件第一，具有一定的規(guī)模和充裕的資金 由于地產(chǎn)商拿地之后并不是用于開(kāi)發(fā)，最多是將毛地整理成凈地，并在手上持有一段時(shí)間，因此，地產(chǎn)商一定要具有一定的規(guī)模和充裕的資金做支撐，否則很有可能因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)過(guò)大而被迫破產(chǎn)。第二，具有豐富的行業(yè)經(jīng)歷 地產(chǎn)商最終交易的不是建筑物而是土地，如何取得土地，如何取得升值潛力的土地，這需要地產(chǎn)商有豐富的行業(yè)經(jīng)歷，包括取得土地的流程，如何進(jìn)展完美的商業(yè)籌劃，促使土地升值等。3.3產(chǎn)品建立

10、模式的適用條件 產(chǎn)品建立屬于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的低附加值活動(dòng)，這種模式的主體一般為建筑公司或建工公司，其適用條件包括：第一，資質(zhì)要求 通過(guò)建立取得盈利的企業(yè)必須有一定的資質(zhì)要求，這樣才能有更大的討價(jià)還價(jià)能力以及接單能力。比方集團(tuán)具有相當(dāng)多的行業(yè)資質(zhì)。第二，合理的人力資源構(gòu)造 這類(lèi)公司不僅需要普通的勞動(dòng)力，還需要各類(lèi)的技術(shù)和管理人員，包括建造師、工程經(jīng)理等。第三，工程管理能力 工程管理能力的強(qiáng)弱將很大程度上影響產(chǎn)品建立模式的成功與否。優(yōu)秀的工程管理能力不僅可以按時(shí)完成進(jìn)度，節(jié)省本錢(qián)，而且可以打造和提升公司品牌，為公司帶來(lái)巨大的無(wú)形的價(jià)值。3.4產(chǎn)品開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式的適用條件第一，擁有充足的土地儲(chǔ)藏或較強(qiáng)的

11、拿地能力 土地是房地產(chǎn)公司最根本卻最關(guān)鍵的要素，是房地產(chǎn)公司產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的根底。許多公司最終倒下去就是因?yàn)槠渫恋貎?chǔ)藏缺乏或拿地能力較強(qiáng)。第二，資源整合能力 采用這類(lèi)模式的公司一般會(huì)將計(jì)設(shè)計(jì)、建立、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)外包，這需要房地產(chǎn)公司有較穩(wěn)定的戰(zhàn)略聯(lián)盟以及有較強(qiáng)的資源整合能力。3.5物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的適用條件 這種模式是只租不售，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求高，但能為公司帶來(lái)穩(wěn)定的資金流，而且經(jīng)營(yíng)良好的物業(yè)如果再出售，價(jià)格會(huì)更理想。同時(shí)產(chǎn)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手里，可抵押到貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可將商業(yè)物業(yè)投入資本運(yùn)作。第一，品牌 品牌是在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程形成的，品牌意味著較強(qiáng)的管理運(yùn)營(yíng)能力，而這對(duì)商戶(hù)是最大的吸引力。比方

12、萬(wàn)達(dá)。第二，良好的商業(yè)關(guān)系 物業(yè)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)是出租，出租就要有商戶(hù)。因此良好的商業(yè)關(guān)系對(duì)該模式來(lái)講非常重要。比方萬(wàn)達(dá)的成功與其商業(yè)地產(chǎn)已和世界500強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪、家樂(lè)福、普爾斯馬特、大洋百貨、歐倍德、百勝餐飲、百腦匯電腦城等簽訂了聯(lián)合開(kāi)展協(xié)議有重要關(guān)系。第三，強(qiáng)大的資金實(shí)力和行業(yè)經(jīng)歷 物業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)公司與一般的房地產(chǎn)公司的區(qū)別是，前者是通過(guò)收取租金來(lái)收回投資，而后者是通過(guò)一次性買(mǎi)賣(mài)收回投資，也就是說(shuō)，前者的的投資收回慢，而后者收回快。這就意味著，物業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)公司必須有強(qiáng)大的資金實(shí)力作為支撐。另外，物業(yè)能否吸引到商戶(hù)，物業(yè)能否增值，與前期地點(diǎn)的選擇之間存在著強(qiáng)烈的關(guān)系，行業(yè)經(jīng)歷在其中將起到非常關(guān)鍵的作用

13、。3.6商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的適用條件第一，中小型房地產(chǎn)公司 一般中小型的房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力缺乏，市場(chǎng)會(huì)迫使其轉(zhuǎn)型。第二，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型的公司 由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，又加上今年國(guó)家宏觀調(diào)控政策的密集出臺(tái)，一些房地產(chǎn)公司在實(shí)力上不具備，進(jìn)而準(zhǔn)備通過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)展轉(zhuǎn)型。第三，進(jìn)展多元經(jīng)營(yíng)的公司 房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，而多元化經(jīng)營(yíng)可以降低風(fēng)險(xiǎn)，因此有些房地產(chǎn)公司會(huì)進(jìn)展多元化經(jīng)營(yíng)，這類(lèi)的公司可以采用商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。3.7運(yùn)營(yíng)管理模式的適用條件 運(yùn)營(yíng)管理模式屬于高附加值價(jià)值活動(dòng)，是從常規(guī)的中介或參謀層面向運(yùn)營(yíng)和管理層面的延伸，是從籌劃和理念向操作和成果的延伸，采用運(yùn)營(yíng)管理模式的企業(yè)必須具備豐富

14、的行業(yè)經(jīng)歷、優(yōu)秀的人力資源、成熟的工作流程、模式創(chuàng)新能力、管理能力、品牌及效勞能力等。3.8物業(yè)管理模式的適用條件 物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的后端，包括房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、綜合管理、物業(yè)管理及咨詢(xún)、各類(lèi)物業(yè)維修、設(shè)備保養(yǎng)和配套綜合效勞等。管理類(lèi)型包括機(jī)關(guān)物業(yè)政府辦公/企事業(yè)單位等、商務(wù)樓宇、公眾物業(yè)會(huì)展/商業(yè)/社會(huì)文化/交易場(chǎng)所、院校物業(yè)、居住物業(yè)、公寓/別墅等。物業(yè)管理的本質(zhì)是效勞，要求企業(yè)具有相應(yīng)的資質(zhì)要求、品牌、優(yōu)良的效勞等，此外，也適用于大型的房地產(chǎn)企業(yè)的前向一體開(kāi)展或中小型企業(yè)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。3.9中介效勞模式的適用條件 房地產(chǎn)中介效勞包括物業(yè)代理、開(kāi)展參謀、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、租賃經(jīng)紀(jì)及按揭代理、銷(xiāo)售代理等容，貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程。房地產(chǎn)中介效勞是一項(xiàng)智力型的效勞業(yè)，因此，這種模式適用條件包括：品牌人才信譽(yù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的全面認(rèn)知成熟的工作流程 3.10 REITs模式的適用條件 目前階段，REITs可能對(duì)不起以上兩類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)持有者具有實(shí)際意義：一類(lèi)是對(duì)所持有不動(dòng)產(chǎn)具有變現(xiàn)要求、以滿(mǎn)足其資金需求的房地產(chǎn)開(kāi)展商、投資者；