征管習(xí)慣影響下的土地增值稅形變分析及清算技巧

1、征管習(xí)慣影響下的土地增值稅形變分析及清算技巧主講：*不為人知的稅法故事第四條 條例第一條所稱在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下簡(jiǎn)稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指：（一）提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)。營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 該該條修改背后的故事。未修改前的避稅手法修改后的爭(zhēng)議及荒謬的稅收實(shí)踐奇怪的稅收條文（立法小事故）石材加工企業(yè)銷售石材并負(fù)責(zé)安裝工程作業(yè)的，按照中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例和中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例的規(guī)定，對(duì)其取得的收入，應(yīng)在征收增值稅的同時(shí)按照“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于石材加工企業(yè)承包建筑裝飾工程征稅問題的批復(fù)（國(guó)稅函1

2、999940號(hào)）其立法的上位淵源:重慶市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局： 現(xiàn)就重慶市國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于建筑安裝企業(yè)制作鋁合金門窗產(chǎn)成品銷售行為應(yīng)征收增值稅的請(qǐng)示（重國(guó)稅發(fā)1996360號(hào)）中所涉及的有關(guān)問題通知如下： 按照我局印發(fā)的增值稅若干具體問題的規(guī)定（國(guó)稅發(fā)1993154號(hào)）第一條第（四）款的規(guī)定，基本建設(shè)單位和從事建筑安裝業(yè)務(wù)的企業(yè)附設(shè)的工廠、車間生產(chǎn)的水泥預(yù)制構(gòu)件、其他構(gòu)件及建筑材料，用于本單位或本企業(yè)的建筑工程的，應(yīng)在移送使用時(shí)征收增值稅。這一規(guī)定對(duì)建筑安裝企業(yè)制售鋁合金門窗產(chǎn)品同樣適用。無論其制作地點(diǎn)距施工地點(diǎn)遠(yuǎn)近，企業(yè)財(cái)務(wù)核算形式如何，應(yīng)一律照章征收增值稅。 根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條

3、例實(shí)施細(xì)則第十八條的規(guī)定，納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的全部?jī)r(jià)款。鋁合金門窗屬于建筑工程中所用的原材料，其價(jià)款不能從工程承包額中扣除或分割開來分別征稅，更不能以此作為劃分確定混合銷售只征一種稅。如果生產(chǎn)鋁合金門窗的納稅人是承包工程的分包或轉(zhuǎn)包人，其應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅已由總承包人代扣代繳，根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條第（三）款的規(guī)定，則對(duì)其不再征收營(yíng)業(yè)稅。 國(guó)稅函【1997】第186號(hào)發(fā)布時(shí)間： 1997年04月08日 狀態(tài)： 失效（四）基本建設(shè)單位和從事建筑安裝業(yè)務(wù)的企業(yè)附設(shè)的工廠、車間生產(chǎn)的水泥預(yù)制構(gòu)件、其他構(gòu)件或

4、建筑材料，用于本單位或本企業(yè)的建筑工程的，應(yīng)在移送使用時(shí)征收增值稅。但對(duì)其在建筑現(xiàn)場(chǎng)制造的預(yù)制構(gòu)件，凡直接用于本單位或本企業(yè)建筑工程的，不征收增值稅。 國(guó)稅發(fā)1993154號(hào)國(guó)稅發(fā)200929號(hào) 終于廢了開篇語一個(gè)朋友曾說，四大+稅總領(lǐng)導(dǎo)+當(dāng)?shù)刂鞴艿呐嘤?xùn)他才聽。我問，那你為什么還總問我問題？稅務(wù)解釋的稅法，是有最有利于稅務(wù)的稅法。按稅務(wù)的解釋執(zhí)行就沒有風(fēng)險(xiǎn)嗎？那為什么各個(gè)專管解釋的口徑不同？征管和稽查的口徑不同？第一節(jié) 土地增值稅征管現(xiàn)狀一、“搞不懂”的稅種名義上的第二道流轉(zhuǎn)稅(稅金可所得稅前扣除）操作意義上的第二道所得稅 （參照所得稅的口徑操作）稅總惜墨如金，稅務(wù)機(jī)關(guān)也說“模糊”、“搞不懂”

5、稅務(wù)機(jī)關(guān)的內(nèi)部口徑成了執(zhí)法依據(jù)各省、各市的規(guī)定不同，他們都沒有違反上位法，因而需要 換一種思路做土地增值稅！國(guó)稅發(fā)【2000】 44號(hào)文的做稅思路和精神合作建房的故事一句話，彈性！二、征管現(xiàn)狀理論上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)

6、明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。實(shí)際上總體上原先核定為主，查帳為輔（有原因）現(xiàn)在查帳增多地方習(xí)慣和政策優(yōu)先，有時(shí)和中央政策完全不同（各省不同，各市不同，各區(qū)不同）三、征管現(xiàn)狀1、上海的地方性政策規(guī)定 原先：滬地稅地199536號(hào) “本市的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可參照市建設(shè)委員會(huì)滬建建（94）第0632號(hào)關(guān)于批準(zhǔn)為上海市標(biāo)準(zhǔn)的通知1至9項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定（具體資料另行印發(fā)）。 ”放寬建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)本市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅具體劃分界限的規(guī)定，每戶平均套型的建筑面積各放寬10平方米，即低多層住宅每戶平均建筑面積由不應(yīng)超60平方米放寬到不應(yīng)超70平方米；中高層住宅每戶平均建筑面積由不應(yīng)超66平方米放寬到不應(yīng)通76平方米

7、；高層住宅每戶平均建筑面積由不應(yīng)超76平方米放寬到不應(yīng)超86平方米。無論小套、中套、大套在某項(xiàng)目套型中所占比例如何，但該項(xiàng)目每戶平均建筑面積不能超出放寬后的標(biāo)準(zhǔn)，否則不能認(rèn)定為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。 滬地稅地199719號(hào) 蘇地稅發(fā)200458號(hào)江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅預(yù)征工作的通知“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對(duì)象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)?！保ㄗⅲ哼@里的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與通常講的“普通住宅”有區(qū)別，類似于“

8、定銷房”。）現(xiàn)在（國(guó)家政策）財(cái)稅200621號(hào)：條例第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知（財(cái)稅字1999210號(hào)）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知（國(guó)辦發(fā)200526號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。財(cái)稅2006141號(hào)“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知（國(guó)辦發(fā)200526號(hào)）制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握?！眹?guó)辦發(fā)【2005】第

9、026號(hào) “五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi) 為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在以、單套建筑面積在平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的。各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在年月日前公布。 ”（地方政策）根

10、據(jù)滬地稅流200559號(hào)文件的規(guī)定，普通住房必須同時(shí)符合下列條件：（1）住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上；（2）單套建筑面積140平方米以下；（3）實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。上述標(biāo)準(zhǔn)自2005年6月1日起執(zhí)行。以后由市政府每半年公布一次。凡不符合上述條件的均為非普通住房。滬地稅地200726號(hào) 通地稅發(fā)2007185號(hào)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造，按商品房住宅價(jià)格管理的要求實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)，為安排住房困難戶、解決中低檔收

11、入者住房而建造的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、微利房、解困房、拆遷安置房、落實(shí)私改房等。（蘇地稅發(fā)1995103號(hào)）。 又據(jù)蘇財(cái)稅200757號(hào)（蘇州市文件）：普通住宅的認(rèn)定，按蘇州市人民政府關(guān)于印發(fā)蘇州市加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格實(shí)施意見的通知（蘇府200561號(hào)）關(guān)于對(duì)“普通商品住房”的規(guī)定執(zhí)行，即住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上，單套建筑面積144平方以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以內(nèi)。思考：A公司到國(guó)土房產(chǎn)局打了一個(gè)批復(fù)，是普通住宅，如何認(rèn)定？預(yù)售是2003年，2007年清算，是分段計(jì)算？還是按新政策？2、當(dāng)?shù)氐恼鞴芰?xí)慣 （1）、上海據(jù)了解沒有清算，但有的公司通過注銷方

12、式清算了（2）蘇州各個(gè)區(qū)不同，園區(qū)原則上核定清算，新區(qū)可選擇核定或查帳清算，不同的清算方式，產(chǎn)生完全不同的結(jié)果。如一個(gè)開發(fā)精裝房的園區(qū)地產(chǎn)公司 ，核定了3000萬，查帳，幾乎沒有。思考：為什么一些專家建議開發(fā)精裝房，是個(gè)“外科醫(yī)生”的作法？籌劃不可顧此失彼案例：由于不了解征管習(xí)慣而導(dǎo)致的c公司失敗籌劃案例（溝通的重要）。 第二節(jié) 土地增值稅稅法解讀（基礎(chǔ)入門） 一、土地增值稅概念 ：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。（國(guó)務(wù)院令1993138號(hào)） 思考：只轉(zhuǎn)讓建筑物而不轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)是否要交土地增值稅？（化工廠劃撥土

13、地建房分房的案子）答案：“第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！保ㄘ?cái)法19956號(hào)） 上海奇怪政策十六、土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)為征稅對(duì)象。對(duì)各鄉(xiāng)村在集體土地開發(fā)建造商品房出售，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)土地仍屬集體所有的，均不征收土地增值稅。滬地稅地199540號(hào) 案例：一個(gè)劃撥地塊上的建筑物抵押給銀行，銀行拍賣，稅務(wù)要征土增。（一）納稅人：土地增值稅納稅人：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法規(guī)的

14、規(guī)定繳納土地增值稅。（國(guó)務(wù)院令1993138號(hào)） 1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，指沒有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓不需繳。自用不需交。 2、取得收入，指直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)人的繼承及公益捐贈(zèng)不交。（財(cái)稅199548號(hào) ）思考：以房地產(chǎn)減資，是否交營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅？無償捐贈(zèng)呢？國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)“（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 ”核定，一網(wǎng)打盡條款。 二、土地增值稅的稅率 土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表 級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50的部分 3002超過50% 100的部分 4053超過l00% 200的部分 50154超過200的部分 6035 三、應(yīng)稅收入的確定

15、：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。1、房地產(chǎn)銷售收入思考：沒有產(chǎn)權(quán)證的銷售房地產(chǎn)，是不是收入？還是參照國(guó)稅函2007645號(hào)？（軍房的問題）2、視同銷售收入開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。思考：沒有列舉無償捐贈(zèng)，無償捐贈(zèng)是否是視同銷售？發(fā)文，就加入了捐贈(zèng)。未列舉捐贈(zèng)

16、，是否可以核定？征管法。第三十五條納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額： （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的；（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；（四）雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的；（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；（六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 這里面有個(gè)核定權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)和程序問題?？梢杂懻摗?、自用或出租開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，凡房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的

17、，不征收土地增值稅；在稅款清算時(shí)不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，同時(shí)按照建筑面積比例確定相應(yīng)的成本和費(fèi)用，不計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）思考：地下建筑面積如何處理？根據(jù)1985年6月11日發(fā)布的關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定第二條：“人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國(guó)家的財(cái)產(chǎn)”。 人民防空法第二十二條之規(guī)定“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室?！?， 自用的地下建筑面積，成本如何處理？后面討論思考： （1）人防的地下車庫到底是轉(zhuǎn)租行為還是銷售行為？成本是否可以扣除？ （2）銷售使用權(quán)和租賃的區(qū)別是什么？ （3）什么叫自用或出租？標(biāo)準(zhǔn)是什么？ （4）、地上車位的租金收入是

18、不是土地增值稅的收入？有籌劃方法。四、扣除項(xiàng)目的確定： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額： （1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款； （2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（財(cái)法19956號(hào)）思考：（1）有稅務(wù)提出契稅是稅不是費(fèi)，是否正確？（2）如何確定投資土地的計(jì)稅成本？（3）一個(gè)項(xiàng)目為另一個(gè)項(xiàng)目提供了部分安置房，如何確定土地成本？ （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 2、前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等

19、支出。 （財(cái)法19956號(hào)） 3、建筑安裝工程費(fèi)：指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生建筑安裝工程費(fèi)，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、施工管理費(fèi)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （都是沒有。沒有特例，但142可以）31號(hào)文改了。 4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 5、公共配套設(shè)施費(fèi)： （1）公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用

20、房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施 ，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（人防等） 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用?；榇蟛糠终J(rèn)同，作為可售面積的配比成本銷售。如果不可以，怎么做？標(biāo)準(zhǔn)？舉例： 對(duì)比：國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào) “開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、停車場(chǎng)庫、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)

21、權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理?！?國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第三十三條企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，

22、或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 6、開發(fā)間接費(fèi)用： 指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度“本科目核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期問費(fèi)用，記入“管理費(fèi)用”科目，不在本科目核算?！?思考：1資本化利息是否是開發(fā)間接費(fèi)用的內(nèi)容？蘇州原來的政策非常優(yōu)惠。2行政罰款是否可以作為開發(fā)成本的一部分？ 3 土地閑置費(fèi)

23、是開發(fā)費(fèi)用還是開發(fā)成本？國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào) “土地閑置費(fèi)。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除?！眹?guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)

24、、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。財(cái)政部關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易若干財(cái)務(wù)處理問題的通知（財(cái)基字1995938號(hào)）的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)，因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期，按規(guī)定繳納的土地閑置費(fèi)，或因滿2年未動(dòng)工開發(fā)，被政府有關(guān)部門無償收回土地使用權(quán)而造成的損失，企業(yè)可計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用。4、開發(fā)間接費(fèi)和期間費(fèi)用的界限在哪里？（1）、分管副總的工資（2）、工程部門的費(fèi)用（3）、有公司帳面無期間費(fèi)用，怎么辦？5、票據(jù)的規(guī)范性？ 根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)是否規(guī)范，主要依據(jù)以下的原則：如果對(duì)方單位是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)（例如：建筑公司

25、、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票；（甲供材的問題）如果對(duì)方是行政機(jī)關(guān)（例如：房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局等）或是政府行業(yè)管理機(jī)構(gòu)（例如：質(zhì)監(jiān)站、防疫站、測(cè)繪隊(duì)、消防局、市容管理等），則可以是行政事業(yè)性收據(jù)，而并非一定為稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。以上部門若提供的是應(yīng)稅行為，則需提供發(fā)票，開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)的計(jì)入成本費(fèi)用中；以上部門若提供的為非應(yīng)稅行為的政府性收費(fèi)，則提供行政事業(yè)性收據(jù)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該部分支出列入“開發(fā)費(fèi)用”或“期間費(fèi)用”中。如果是征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，則要根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則，只要有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書面憑據(jù)（合同協(xié)議、收據(jù)），具備對(duì)方單位或個(gè)人簽

26、章要件，應(yīng)予以認(rèn)可；其他的白條和收據(jù)不能作為確認(rèn)支出及扣除項(xiàng)目的憑證。6 代收費(fèi)用的準(zhǔn)確性？ （縣以上政府）對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。（財(cái)稅199548號(hào) ）國(guó)稅發(fā)【2007】132號(hào)（1）、原則性規(guī)定，看費(fèi)用是對(duì)誰收取的，

27、小業(yè)主？開發(fā)商？（2）、發(fā)票抬頭；（3）、蘇州當(dāng)?shù)?，只有與交易中心有關(guān)的稅費(fèi)了。（契稅，維修基金，印花稅，產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)）（4）、各地不同。有些地方，許多費(fèi)用由開發(fā)商代收。思考：江蘇省政府規(guī)定實(shí)行“一費(fèi)制”，將代收的費(fèi)用全部納入房?jī)r(jià)內(nèi)，此時(shí)企業(yè)就無法選擇作為代收款項(xiàng)。? 混淆概念!7、審核成本費(fèi)用 （1）、對(duì)于房屋建筑安裝工程費(fèi)，如果已取得發(fā)票記入開發(fā)成本，審核中直接確認(rèn)；（2）、如果未取得發(fā)票已記入開發(fā)成本或者只在預(yù)付賬款中反映了公司實(shí)際支付的工程款，在地稅項(xiàng)目中可通過執(zhí)業(yè)判斷確認(rèn)，判斷時(shí)注意施工合同的類型（是否為總價(jià)包死合同）、已審工程決算中是否包括甲供材； 質(zhì)保金的問題。未付質(zhì)保金，是不是

28、成本？（3）、施工用水電費(fèi)是否為公司代付。（4）、對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施費(fèi)，不存在預(yù)提。（5）、對(duì)于開發(fā)間接費(fèi)用，主要審核其實(shí)際發(fā)生情況，合法憑證中包含了部分自制憑證，如：發(fā)放工資、計(jì)提福利費(fèi)、領(lǐng)用的勞保用品、計(jì)提的折舊等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)借款產(chǎn)生的利息支出，是否列入房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用核算，如已計(jì)入該科目的，應(yīng)將其剔除并計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用利息支出”科目核算。審核人員還應(yīng)計(jì)算出開發(fā)間接程費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。（6）、甲供材成本重復(fù)列支問題對(duì)納稅人采用甲供材方式的，應(yīng)審查其是否存在重復(fù)列支成本問題，即在取得施工

29、方開具的建筑安裝業(yè)發(fā)票時(shí)是否又包含甲供材的材料款，如包含了，則有可能存在重復(fù)列支問題，因此應(yīng)著重審核其與施工企業(yè)簽訂的建安合同對(duì)甲供材的約定情況，同時(shí)核對(duì)其取得的建筑安裝發(fā)票金額與建筑安裝合同的金額是否存在較大的差異，如存在則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)其“開發(fā)成本”科目中的原材料項(xiàng)目的金額是否與建安發(fā)票中填開的金額是否存在重復(fù)，如有重復(fù)列支甲供材的應(yīng)予以調(diào)出。對(duì)于已竣工決算的，應(yīng)查看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建安企業(yè)之間的甲供材核對(duì)清單。（7）滾動(dòng)開發(fā)中甲供材的處理(滾動(dòng)中的建安成本問題及招標(biāo)問題）對(duì)甲供材的劃分，一般而言，企業(yè)的甲供材，建設(shè)方需開具建安發(fā)票，以開票金額確定入賬，但在實(shí)際中，企業(yè)往往由于滾動(dòng)開發(fā)情況，

30、只有在全部項(xiàng)目開發(fā)完畢后，才做一個(gè)總的竣工驗(yàn)收（決算）報(bào)告。對(duì)于這種情況，可以通過幾種方法劃分：根據(jù)各期的開工時(shí)間進(jìn)行合理劃分。以后一期的樁基合同訂立的開工時(shí)間，作為甲供材提供的時(shí)間（或者以其他的合理時(shí)間，以確定后一期甲供材），對(duì)于這一時(shí)間點(diǎn)之后發(fā)生的相關(guān)甲供材成本，根據(jù)企業(yè)開發(fā)的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂牟牧系陌l(fā)出部門取得材料的領(lǐng)用單據(jù)，以確定各期的材料領(lǐng)用情況。施工工地的材料發(fā)出部門，對(duì)于各期開發(fā)的材料領(lǐng)用，有嚴(yán)格的臺(tái)帳登記，從臺(tái)帳的登記情況統(tǒng)計(jì)當(dāng)期甲供材的領(lǐng)用情況，以計(jì)算出該工程甲供材的實(shí)際用量。（8）于售樓處、樣板房的裝修費(fèi)用列支問題處理方法：對(duì)納稅人為銷售房屋而對(duì)售樓處、樣板房進(jìn)行裝修裝潢

31、而發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用，而不應(yīng)在開發(fā)成本中列支，且不允許加計(jì)扣除，在實(shí)際操作時(shí)應(yīng)審核其“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費(fèi)”科目中是否列支上述內(nèi)容，如有應(yīng)予以調(diào)出。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第二十七條開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：（六）開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。（9）關(guān)于開發(fā)企業(yè)為施工方代墊的臨時(shí)水電費(fèi)列支問題在房地產(chǎn)開發(fā)過程中施工方發(fā)生的臨時(shí)水電費(fèi)（俗稱“臨水、臨電”）通常是由開發(fā)企業(yè)先行代墊，再由開發(fā)公司

32、向施工企業(yè)收?。ㄅc為施工企業(yè)代付統(tǒng)籌費(fèi)用的操作類似），這部分代付的費(fèi)用應(yīng)作為往來款項(xiàng)（一般為“其他應(yīng)收款”科目）進(jìn)行核算，因此在清算審核中，應(yīng)關(guān)注開發(fā)企業(yè)是否在“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支了這些代墊費(fèi)用，如列支了應(yīng)將其調(diào)出，不允許作為扣除項(xiàng)目（開發(fā)成本）扣除。（10）關(guān)于開發(fā)企業(yè)為施工方代付的統(tǒng)籌費(fèi)用列支問題處理方法：根據(jù)一些市的有關(guān)規(guī)定，要求開發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費(fèi)用，待項(xiàng)目完工后再由施工企業(yè)將這部分費(fèi)用支付給開發(fā)企業(yè)，因此這部分代付的費(fèi)用是不允許作為扣除項(xiàng)目（開發(fā)成本）扣除的，在清算實(shí)務(wù)中，不少開發(fā)企業(yè)將這部分先行代付以后收回的費(fèi)用在“開發(fā)間接費(fèi)用”中列支，而不是通過往

33、來科目進(jìn)行核算，因此在審核中應(yīng)注意將這部分費(fèi)用調(diào)出。（11）、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外支付的各類贊助款如何計(jì)稅問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于各種需要對(duì)外支付的各類贊助款（如用于開發(fā)小區(qū)以外的道路綠化等），不能作為開發(fā)成本、費(fèi)用列進(jìn)扣除項(xiàng)目金額，顯然不能作為三項(xiàng)費(fèi)用和加計(jì)20%扣除的基數(shù)，如果確有特殊情況需要作為扣除項(xiàng)目金額的，應(yīng)報(bào)市局核準(zhǔn)。滬地稅地199725號(hào) （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 1、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的借款利息證明的，： 實(shí)際支付利息(取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本)5 2

34、、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)借款利息證明的： (取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本)10思考：（1）沒有借款，是否可以按10%扣除開發(fā)費(fèi)用？ （2）滾動(dòng)開發(fā)利息如何劃分？ （四）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目：20%：對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上述1、2項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。對(duì)于上述代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。（國(guó)稅發(fā)【2007】132號(hào)） （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)

35、稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（財(cái)法19956號(hào)） 思考：園區(qū)存在的營(yíng)業(yè)稅稅收返還，是否可以作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除？ 與銷售有關(guān)的河道基金呢？（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 1、能夠取得評(píng)估價(jià)十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。十二、關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問題納稅人轉(zhuǎn)讓

36、舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。（財(cái)稅199548號(hào)） 國(guó)稅發(fā)199648號(hào)：舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。 重置成本價(jià)：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造“同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。某房地產(chǎn)公司2007年11月2004年2月

37、建成自用的房屋1000平方米，當(dāng)時(shí)造價(jià)300萬元，轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)計(jì)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)納的土地增值稅額。（1）評(píng)估價(jià)格=60070%=420（萬元）（2）允許扣除的稅費(fèi)27.5萬元（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5(萬元)（4）增值額=500-447.5=52.5(萬元)（5）增值率=52.25447.5100%=11.73%（6）應(yīng)納稅額=52.530%-447.50=15.75（萬元）思考:房地產(chǎn)企業(yè)銷售舊房能否加計(jì)扣除?2、不能取得評(píng)估價(jià)

38、財(cái)稅200621號(hào)規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）（新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5的基數(shù)。 對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法（以下簡(jiǎn)稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。 沒有評(píng)估價(jià)：（ 取得土地使用權(quán)所支付的金額

39、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用（不可能是評(píng)估價(jià)了）5%持有年度+稅金 （含契稅）以上存在邏輯上的不通，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓舊房只可能是一張購房發(fā)票。 購房時(shí)繳納的契稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除無評(píng)估價(jià)，這已經(jīng)是理論上的了。3、評(píng)估價(jià)、發(fā)票都不能取得2007年7月15日起，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收土地增值稅：凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。 （個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房的，仍按規(guī)定暫免征收土地增值稅。（個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或者改善居住條件轉(zhuǎn)讓非普通住房，居住滿五年的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收；居住未滿三

40、年的按規(guī)定征收。 ）滬地稅地200726號(hào) 對(duì)單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估重置成本價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的90作為扣除項(xiàng)目金額。二、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，既沒有評(píng)估重置成本價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1計(jì)征土地增值稅。蘇（州）財(cái)稅200757號(hào) 思考、開發(fā)商出租或自用的房地產(chǎn)是否成為舊房？新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。（-財(cái)稅199548號(hào)）現(xiàn)將財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字（1995）48號(hào)關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知轉(zhuǎn)發(fā)給你

41、們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。對(duì)規(guī)定中需要本市明確的有關(guān)問題，特作具體補(bǔ)充規(guī)定如下：規(guī)定第七款所稱使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)為：新建商品房未投入使用，三年以內(nèi)也未出售的，可以按新建房的實(shí)際成本費(fèi)用扣除，計(jì)征土地增值稅；如超過三年出售的，均按舊房重新評(píng)估價(jià)格扣除，計(jì)征土地增值稅。新建房投入使用在一年以上或達(dá)到磨損程度3%左右的均屬舊房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)均按評(píng)估價(jià)格扣除，計(jì)征土地增值稅。滬地稅地199538號(hào) 京地稅地2007134號(hào) 、遼地稅發(fā)2007102號(hào)“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍?！碧K地稅發(fā)1

42、995143號(hào) “舊房，是指建成后已交付使用了一定時(shí)間的房產(chǎn)，其使用時(shí)間可掌握在一年以上?！?蘇財(cái)稅200745號(hào)“土地增值稅中的舊房，是指已建成并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得購房發(fā)票的房產(chǎn)以及雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證但已建成并交付使用的房產(chǎn)。（修正了）”思考：（1）舊房轉(zhuǎn)讓的評(píng)估費(fèi)是否可以扣除？（2）個(gè)人賣舊房的契稅是否可以扣除？ （3）舊房轉(zhuǎn)讓，為什么一些規(guī)定不具有操作性？（二手房市場(chǎng)活躍，并且核定） （七）扣除項(xiàng)目的計(jì)算 1、按條例規(guī)定： 取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本 建造成本 扣除項(xiàng)目金額計(jì)算公式： 扣除項(xiàng)目金額建造成本10%建造成本20%建造成本 5.5%銷售收入總額 1.3建造成本營(yíng)

43、業(yè)稅金及附加 前提：實(shí)施細(xì)則規(guī)定的“建造成本”中不含利息支出。 2、清算鑒證準(zhǔn)則對(duì)扣除項(xiàng)目計(jì)算公式的影響： （1）企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的： 扣除項(xiàng)目金額（建造成本已計(jì)入開發(fā)成本的借款利息） 1.3營(yíng)業(yè)稅及附加+已計(jì)入開發(fā)成本的借款利息？+代收費(fèi)用 (2)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的：扣除項(xiàng)目金額（建造成本已計(jì)入開發(fā)成本的借款利息） 1.25營(yíng)業(yè)稅及附加+已計(jì)入開發(fā)成本的借款利息+財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出+代收費(fèi)用論上是按以上方法的。實(shí)際上，10%扣除的多。（3）、新區(qū)A公司的案例計(jì)算 3、上海自己的計(jì)算公式十、為了便于計(jì)算土地增值稅增值

44、額，根據(jù)出售房地產(chǎn)的不同情況分別設(shè)計(jì)以下四種扣除公式：1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（指土地使用權(quán)人將未附有建筑物和其他附著物的土地使用權(quán)出售給買受人）。增值額轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入（取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的價(jià)款對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)的成本）125%利息支出銷售稅金（被廢了，沒有實(shí)質(zhì)開發(fā)）2建造商品房出售的（指納稅人取得土地使用權(quán)后，建造商品房，并將商品房連同土地使用權(quán)一并出售）。增值額出售商品房取得收入（取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的價(jià)款建造商品房及配套設(shè)施的成本）125%利息支出銷售稅金（和國(guó)家政策不合，也和自己的文件不符合）滬地稅地199540號(hào) 3購入商品房用于出售的（指納稅人購入商品房用于出售的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)）增值額出售

45、商品房取得的收入購入商品房支付的價(jià)款三項(xiàng)費(fèi)用（包括利息支出）銷售稅金（這不是新房，和國(guó)家政策也不合）滬地稅地199540號(hào)增值額出售商品房取得的收入購入商品房支付的價(jià)款三項(xiàng)費(fèi)用（出售商品房取得的收入l.5%）銷售稅金（滬地稅地199725號(hào) ）規(guī)定了三項(xiàng)費(fèi)用是1。5%4其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（指納稅人出售舊房連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓）增值額出售房地產(chǎn)取得的收入取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的價(jià)款（如屬行政劃撥的無償用地應(yīng)為“零數(shù)”）房產(chǎn)評(píng)估重置價(jià)成新率銷售稅金（和國(guó)家政策不合）滬地稅地199540號(hào) 滬地稅地19981號(hào)規(guī)定此公式也適合存量房 4、清算后的銷售在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)

46、讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）還是適用舊房條款？思考：清算后的銷售收入是否可以扣除銷售稅金、開發(fā)費(fèi)用？第三節(jié)、重要的概念（操作提高篇）一、清算單位（1）土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。（2）對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）（3）土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。（財(cái)法

47、19956號(hào)）思考：什么叫分期開發(fā)？分期開發(fā)目前無官方的標(biāo)準(zhǔn)。蘇州的標(biāo)準(zhǔn)是“綜合認(rèn)定?！保ㄒ?guī)劃）。上海對(duì)于計(jì)稅單位的規(guī)定土地增值稅的計(jì)稅單位，是以納稅人房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算中最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算，也就是計(jì)稅單位要與成本核算的最基本的核算項(xiàng)目相一致。具體可解釋為房地產(chǎn)開發(fā)納稅人在某一項(xiàng)目核算上的單位與計(jì)稅時(shí)的單位基本一致。所謂基本一致是指在成本費(fèi)用核算中，按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的方法核算，作為土地增值稅主要扣除項(xiàng)目金額的依據(jù)，但對(duì)其中三項(xiàng)費(fèi)用的扣除（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）是按滬地稅地（1995）36號(hào)文（編者注：見企業(yè)財(cái)稅法規(guī)選編第13冊(cè)第1059頁）第一款的規(guī)

48、定核算的。需要明確，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用中支付的非銷售稅金（房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅）已包括在整個(gè)三項(xiàng)費(fèi)用核算中，故不能重復(fù)列進(jìn)扣項(xiàng)目金額。土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的確定，是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的每一計(jì)稅項(xiàng)目所取得的轉(zhuǎn)讓收入減去規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，再確定增值比率，依照適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)一次或分次取得收入，應(yīng)按土地增值稅預(yù)征的規(guī)定實(shí)行預(yù)征，待項(xiàng)目竣工辦理結(jié)算時(shí)按每一計(jì)稅項(xiàng)目進(jìn)行清算。所謂每一計(jì)稅項(xiàng)目是指每一筆房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)或簽訂的每一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，即納稅人在發(fā)生部份或分次的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的具體計(jì)算須與銷售對(duì)象相一致。無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或非房

49、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅的增值額計(jì)算都是以每一計(jì)稅項(xiàng)目為單位的。 滬地稅地199725號(hào) 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，不能分別計(jì)算增值額怎么辦？財(cái)稅199548號(hào)“對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定?！碧K州、青島理解是，核定。計(jì)算和核算有什么區(qū)別？有稅務(wù)機(jī)關(guān)理解，應(yīng)在帳面上按普通住宅和非普通住宅核算成本。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有這種要求。一個(gè)商住兩用房如何分開核算土地增值稅成本？什么才是土地增值稅意義上的“分別核算”？二、主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 辦法所稱的“主管稅務(wù)

50、機(jī)關(guān)”，是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)，包括市征收局、各分局和各市地稅局。（國(guó)務(wù)院令1993138號(hào)）思考：土地增值稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)并不是企業(yè)注冊(cè)地的稅務(wù)機(jī)關(guān)，案例：由于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)搞錯(cuò)而產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（區(qū)財(cái)政收入，稅源有爭(zhēng)奪）三、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅思考：普通標(biāo)準(zhǔn)住房的車庫是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅嗎？四、分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)可售建筑面積。“屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。”（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面

51、積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＃ㄘ?cái)法19956號(hào)）五、可售建筑面積指開發(fā)企業(yè)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記可供銷售的商品房的建筑面積。國(guó)稅發(fā)【2001】142號(hào)“總可售面積是指國(guó)家規(guī)定的房屋測(cè)繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確規(guī)定的面積?！?思考：哪份資料是界定可售建筑面積的權(quán)威資料？六、公共配套設(shè)施 是指與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等的公共設(shè)施。（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）思考：會(huì)所成本如何處理？游泳池收入。第四節(jié)、專題探

52、討一、票據(jù)除另有規(guī)定外，開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本和費(fèi)用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，須提供合法有效憑證，方可按規(guī)定扣除；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）思考：什么是土地增值稅中的合法有效憑證？實(shí)踐來看，參照所得稅規(guī)定，有時(shí)甚至嚴(yán)于所得稅規(guī)定，如甲供材的發(fā)票、2003年前機(jī)構(gòu)所在地開出的咨詢發(fā)票。財(cái)稅【2003】16號(hào)“（三）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的單位提供的設(shè)計(jì)（包括在開展設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行的勘探、測(cè)量等業(yè)務(wù)，下同）、工程監(jiān)理、調(diào)試和咨詢等應(yīng)稅勞務(wù)的，其營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)為單位機(jī)構(gòu)所在地?！?、補(bǔ)償款票據(jù)對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地

53、附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例的“銷售不動(dòng)產(chǎn)其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)土地承包人取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)收入，暫免征收個(gè)人所得稅；取得的轉(zhuǎn)讓建筑物等財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的其他補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法的“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)稅項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。”（國(guó)稅函發(fā)199787號(hào)）不敢征。2、甲供材蘇地稅發(fā)2006244號(hào) 南京和蘇州不同。二、利息1、利息是否資本化？（一）我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，生產(chǎn)期間的，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用”。財(cái)政部關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定的通知（財(cái)基字199974號(hào)）第十二條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開

54、發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。本篇法規(guī)已被財(cái)政部關(guān)于公布廢止和失效的財(cái)政規(guī)章和規(guī)范性文件目錄(第十批)的決定（發(fā)布日期：2008年1月31日實(shí)施日期：2008年1月31日）廢止（二）我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“除為構(gòu)建固定資產(chǎn)的專門借款所發(fā)生的借款費(fèi)用外，其他借款費(fèi)用均應(yīng)于發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用。”由于對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，所開發(fā)的房地產(chǎn)不屬于固定資產(chǎn)，而是存貨，因此根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，相關(guān)的借款費(fèi)用應(yīng)采取計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的做法。（三）我國(guó)財(cái)政部于2001年1月頒布了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借款費(fèi)用

55、，該準(zhǔn)則首次就借款費(fèi)用資本化的條件、資本化的方法作出了明確規(guī)定，即“因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)當(dāng)予以資本化?！钡牵摐?zhǔn)則并未將房地產(chǎn)商品開發(fā)中發(fā)生的借款費(fèi)用列入準(zhǔn)則的涉及范圍。該準(zhǔn)則第2條稱：“本準(zhǔn)則不涉及：1、與融資租賃有關(guān)的融資費(fèi)用；2、房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費(fèi)用。”（四）股份有限公司會(huì)計(jì)制度附件三：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定（以下簡(jiǎn)稱附件三）規(guī)定：“公司為開發(fā)房地產(chǎn)而借人的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品銷售之前，計(jì)入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本?！庇捎谶@一文件仍然有效，因此房地產(chǎn)上市公司對(duì)借款費(fèi)用的處理雖然不受

56、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借款費(fèi)用的規(guī)范，但實(shí)際上也采取了資本化的處理原則。財(cái)會(huì)字200025號(hào)，房地產(chǎn)上市公司執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度（五）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)借款費(fèi)用(財(cái)會(huì)20063號(hào)，自2007年1月1起施行，以下簡(jiǎn)稱“借款準(zhǔn)則”)規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)?！庇纱丝梢姡聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的范圍：一是準(zhǔn)予資本化的借款不再局

57、限于專門借款；二是當(dāng)購建存貨發(fā)生的借款費(fèi)用符合一定條件時(shí)，也可予以資本化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品顯然屬于“需要經(jīng)過相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的存貨”，其借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按規(guī)定予以資本化。企業(yè)所得稅方面:企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國(guó)稅發(fā)200084號(hào)）第三十五條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。新31號(hào)文 （一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。二、資本化利息

58、是不得扣除，還是不得加計(jì)扣除？國(guó)稅發(fā)【2007】132號(hào)“（八）在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。 ”“代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。 。” 因而，兩種理解2007】132號(hào)（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅?/p>

59、出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。（財(cái)法19956號(hào)） 問題：大連地稅認(rèn)為，以票按實(shí)扣除，不存在按10%和5%計(jì)算的問題。理由“以內(nèi)”財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算金額。其它房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按細(xì)則第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按細(xì)則第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%計(jì)算扣除。滬地稅地199536號(hào)蘇地稅發(fā)19

60、95103號(hào)細(xì)則第七條（三）項(xiàng)“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用。凡財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其它房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按細(xì)則第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金融之和的百分之五計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按細(xì)則第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十計(jì)算扣除。三、分?jǐn)偡椒ú煌瑤淼牟煌Y(jié)果。第九條納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積