房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告(評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)1)

1、基于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告(bogo)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告專題講座房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 高炳華 華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 MBA教育中心 教授 博士住建部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專家委員會(huì)委員英國皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)、香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)員中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)資深會(huì)員1共七十三頁基于(jy)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告專題講座主要內(nèi)容:估價(jià)(gji)技術(shù)報(bào)告的構(gòu)成估價(jià)技術(shù)報(bào)告的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)和寫作要求一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析三、估價(jià)對(duì)象區(qū)域狀況描述與分析四、市場(chǎng)背景描述與分析五、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析六、估價(jià)方法適用性分析七、估價(jià)測(cè)算

2、過程八、估價(jià)結(jié)果確定房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)2共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(一)個(gè)別因素(yn s)分析(二)區(qū)域因素分析(三)市場(chǎng)背景分析(四)最高最佳使用分析(五)估價(jià)方法選用(六)估價(jià)測(cè)算過程(七)估價(jià)結(jié)果確定房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的構(gòu)成房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(試行) (一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析(三)估價(jià)對(duì)象區(qū)域狀況描述與分析(四)市場(chǎng)背景描述與分析(五)估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析(六)估價(jià)方法適用性分析(七)估價(jià)測(cè)算過程(八)估價(jià)結(jié)果確定 3共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告評(píng)審標(biāo)

3、準(zhǔn)和寫作要求一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況(zhungkung)描述與分析(一) “實(shí)物狀況描述與分析”的評(píng)審(pn shn)項(xiàng)目和評(píng)審(pn shn)標(biāo)準(zhǔn)1.“實(shí)物狀況描述與分析”評(píng)審項(xiàng)目 (1)土地實(shí)物狀況描述與分析 (2)建筑物實(shí)物狀況描述與分析 2.“實(shí)物狀況描述與分析”評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對(duì)性。(3分)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 (二) “實(shí)物狀況描述與分析”的扣分項(xiàng)目分值及說明1.“土地實(shí)物狀況描述與分析”的扣分項(xiàng)目分值及說明 (1)描述內(nèi)容包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢(shì)、開發(fā)程度等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。 (2)缺少分析的，扣2分。 (3)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣0

4、.51分。 4共七十三頁一、估價(jià)對(duì)象(duxing)實(shí)物狀況描述與分析2.“建筑物實(shí)物狀況(zhungkung)描述與分析”的扣分項(xiàng)目分值及說明房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 (1)描述內(nèi)容包括：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建成時(shí)間、使用及維護(hù)狀況、完損狀況等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣0.51分。 5共七十三頁一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況(zhungkung)描述與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 (三)“實(shí)物狀況描述與分析”的寫作要求1.“土地實(shí)物狀況描述”的要求：完整、翔實(shí)、具體、不缺項(xiàng)、針對(duì)性強(qiáng)、表述規(guī)范。具體內(nèi)

5、容包括：(1)土地的名稱、用途、級(jí)類別的描述；(2)土地的面積、四至、形狀狀況的描述；(3)土地的、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況的描述；(4)土地平整程度、開發(fā)程度狀況的描述；(5)土地的規(guī)劃限制條件等描述。6共七十三頁2.“土地實(shí)物狀況分析”的要求：客觀、透徹、具有針對(duì)性。具體內(nèi)容包括：(1)土地面積、形狀不同對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析；(2)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度不同對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響分析；(3)平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)不同對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響分析；(4)土地的可分割或合并(hbng)對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析；(5)臨街狀況不同對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析；(6)不同用途估價(jià)對(duì)象對(duì)土地實(shí)物狀況利用的一般要

6、求。一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物(shw)狀況描述與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 7共七十三頁3.“建筑物實(shí)物狀況描述”的要求：全面、翔實(shí)、具體、不缺項(xiàng)、針對(duì)性強(qiáng)、表述規(guī)范。具體內(nèi)容包括：(1)建筑物名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)、層高、建成時(shí)間的描述；(2)建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備(水、電、氣等)狀況的描述；(3)建筑物裝飾裝修狀況、檔次的描述；(4)建筑物平面布置、空間布局、交通狀況、功能(gngnng)效果方面的描述；(5)建筑物使用及維護(hù)狀況、完損狀況的描述；(6)室外公共配套設(shè)施完備程度狀況等描述。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析8共七十三頁4.“建筑物實(shí)物狀況分析”的要求：全面、客觀

7、、透徹、針對(duì)性強(qiáng)。具體內(nèi)容包括：(1)結(jié)構(gòu)類型(lixng)不同對(duì)建筑物造價(jià)高低、利用效果及價(jià)值影響分析：如結(jié)構(gòu)類型(lixng)不同造價(jià)的關(guān)系，結(jié)構(gòu)不同其耐久性、可改造性與價(jià)值的關(guān)系；(2)房屋設(shè)備檔次與性能不同對(duì)建筑物功能與價(jià)值的關(guān)系;(3)平面形式與交通對(duì)建筑物的利用及價(jià)值影響分析；(4)不同裝飾裝修風(fēng)格、檔次利用及價(jià)值影響分析；(5)維護(hù)使用狀況（結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備）現(xiàn)狀分析；(6)物質(zhì)折舊分析要與結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備實(shí)際狀況、壽命、價(jià)值比重緊密結(jié)合；(7)要進(jìn)行功能折舊分析的嘗試；(8)進(jìn)行必要的外部性分析。一、估價(jià)對(duì)象(duxing)實(shí)物狀況描述與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 9共七十三頁(

8、一)“權(quán)益狀況描述與分析”評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對(duì)性。(3分)(二)“權(quán)益狀況描述與分析”的扣分項(xiàng)目分值及說明(1)土地權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、土地使用管制(gunzh)、其他特殊情況等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)建筑物權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：房屋所有權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、出租或者占用情況、其他特殊情況等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(3)在建工程權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。(4)缺少分析的，扣2分。(5)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣0.51分。 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)

9、教育 二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析10共七十三頁(三) “估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況分析”的寫作要求1.“估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況分析”的總體要求：(1)結(jié)合法律與法規(guī)、規(guī)劃、合同(h tong)等，分析估價(jià)對(duì)象使用的合法性；(2)結(jié)合估價(jià)對(duì)象法定用途、使用年限進(jìn)行價(jià)值影響分析；(3)權(quán)益狀況不同時(shí)，估價(jià)方法運(yùn)用中的分析；(4)估價(jià)目的不同（如抵押估價(jià)），權(quán)益狀況對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響分析。二、估價(jià)(gji)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 11共七十三頁2.“土地權(quán)益狀況分析”的具體內(nèi)容包括：(1)土地所有權(quán)狀況價(jià)值影響分析；(2)土地使用權(quán)狀況價(jià)值影響分析；(3)土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況價(jià)值影響分析；(4

10、)土地使用(shyng)管制的價(jià)值影響分析；(5)其他特殊情況的價(jià)值影響分析；3.“建筑物權(quán)益狀況分析”的具體內(nèi)容包括：(1)房屋所有權(quán)狀況價(jià)值影響分析；(2)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況價(jià)值影響分析；(3)出租、占用情況及其他特殊情況對(duì)價(jià)值的影響分析。二、估價(jià)對(duì)象(duxing)權(quán)益狀況描述與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 12共七十三頁(一)“區(qū)位狀況描述與分析”評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對(duì)性。(3分)(二)“區(qū)位狀況描述與分析”的扣分項(xiàng)目分值及說明(1)位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、與重要場(chǎng)所（設(shè)施）的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層等，每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)交通狀

11、況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等，每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(3)環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀 等，每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(4)外部配套設(shè)施狀況描述內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(5)未分析區(qū)位狀況優(yōu)劣的，扣1分。 (6)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1分。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析13共七十三頁(三)“區(qū)位(q wi)狀況描述與分析”的寫作要求1.“估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況分析”的總體要求：全面、客觀、透徹、針對(duì)性強(qiáng)。具體內(nèi)容包括：(1)區(qū)位狀況各因素的分析均應(yīng)有針對(duì)性；(2)區(qū)位分析要為

12、估價(jià)方法測(cè)算做出必要的數(shù)據(jù)判斷；(3)區(qū)位未來變化趨勢(shì)的分析：如經(jīng)濟(jì)地理位置的變化、城鄉(xiāng)規(guī)劃對(duì)估價(jià)對(duì)象位置的影響、周邊建設(shè)與改造對(duì)估價(jià)對(duì)象位置的影響；(4)區(qū)位狀況分析要與估價(jià)對(duì)象外部性分析加以區(qū)別。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析14共七十三頁2.“估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況分析”的具體內(nèi)容包括：(1)位置狀況中坐落、方位、距離、朝向、樓層不同的價(jià)值影響分析；， (2)不同用途房地產(chǎn)交通狀況對(duì)價(jià)值的影響分析；(3)周圍環(huán)境中自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀對(duì)價(jià)值的影響分析；(4)外部配套設(shè)施中基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施狀況對(duì)價(jià)值的影響分析；(5)區(qū)位狀況的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)(lish)分析。優(yōu)

13、勢(shì)：優(yōu)于其他區(qū)域的因素，如教育、生態(tài)、地區(qū)文化特色等。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析15共七十三頁四、市場(chǎng)背景描述(mio sh)與分析（一）“市場(chǎng)背景描述與分析”的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)描述內(nèi)容完整，分析客觀，定性和定量相結(jié)合，具有針對(duì)性。（3分）（二）“市場(chǎng)背景描述與分析”的扣分項(xiàng)目(xingm)分值及說明 (1)描述內(nèi)容包括：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和相關(guān)政策簡況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體狀況、當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，每缺少一項(xiàng)，扣1分。(2)缺少分析或者分析結(jié)論與描述不符的，扣2分。(3)分析針對(duì)性不強(qiáng)，如分析結(jié)論不能為估價(jià)測(cè)算及估價(jià)參數(shù)取值提供支持的，扣1分。 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 1

14、6共七十三頁四、市場(chǎng)背景描述(mio sh)與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 (三)“市場(chǎng)背景描述與分析”的寫作要求1.“房地產(chǎn)市場(chǎng)背景描述”的寫作要求(1)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)、當(dāng)?shù)卣w房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)影響因素的描述要簡明、準(zhǔn)確；(2)本地本類房地產(chǎn)及細(xì)分的房地產(chǎn)市場(chǎng)的過去、現(xiàn)在和未來狀況描述要具體、明確；(3)國家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素描述要抓住重點(diǎn)，與當(dāng)?shù)厍闆r結(jié)合緊密；(4)要利用文字、數(shù)據(jù)、圖表說明房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、存在問題、原因與走勢(shì)。17共七十三頁四、市場(chǎng)背景(bijng)描述與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 2.“國家和本地房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析”的寫作要求(1)國家和本地房地產(chǎn)市場(chǎng)宏

15、觀分析中要以供需規(guī)模是否基本均衡、供給結(jié)構(gòu)是否基本合理、價(jià)格是否基本穩(wěn)定為主線進(jìn)行;(2)國家和本地房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析中有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、相關(guān)參數(shù)取值、估價(jià)參數(shù)取值要有客觀具體的市場(chǎng)數(shù)據(jù)作為支撐。 18共七十三頁以住宅為例：(1)全國(qun u)1年來住房價(jià)格的變化狀況：包括新建商品住宅市場(chǎng)價(jià)格、二手房住宅價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的同比價(jià)格指數(shù)或者環(huán)比價(jià)格指數(shù)；(2)影響全國住房價(jià)格變化的相關(guān)因素：全國GDP增長、房地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、宏觀政策影響、全國人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障房建設(shè)情況、住房空置率等；。房地產(chǎn)估

16、價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 四、市場(chǎng)背景描述與分析19共七十三頁四、市場(chǎng)背景描述(mio sh)與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 (3)當(dāng)?shù)?年來住房價(jià)格的變化狀況：包括新建商品住宅價(jià)格、二手房價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)的同比價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)；(4)影響當(dāng)?shù)刈》績r(jià)格變化的相關(guān)因素：當(dāng)?shù)谿DP增長、重大發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當(dāng)?shù)厝司≌ㄖ娣e；當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政策影響、當(dāng)?shù)厝司芍涫杖胨健⑴f房拆遷改造、全年住宅竣工量、住房銷售量、住宅在建規(guī)模、保障房建設(shè)情況，外地人購房數(shù)量、均價(jià)、占當(dāng)?shù)刈≌N售比例，住房空置率等。20共七十三頁3.“本地本類房地

17、產(chǎn)狀況描述與分析(過去、現(xiàn)在和未來)”的寫作要求本地本類房地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)狀況，是市場(chǎng)分析的重點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)利用權(quán)威性數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確的文字進(jìn)行描述。以普通商品住宅為例：(1)本地本類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格描述。新建普通住宅不同月、季、年均價(jià)，同比價(jià)格指數(shù)、環(huán)比價(jià)格指數(shù)，不同行政區(qū)域普通住宅價(jià)格情況與變化狀況，估價(jià)(gji)對(duì)象所在區(qū)片普通住宅價(jià)格變化狀況、熱點(diǎn)樓盤價(jià)格變化狀況，其他類型住宅價(jià)格變化等；二手房價(jià)格變化、住房出租價(jià)格變化、租售價(jià)格之間關(guān)系等；房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 四、市場(chǎng)背景描述與分析21共七十三頁四、市場(chǎng)(shchng)背景描述與分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 (2)本地本類住宅市場(chǎng)供給分

18、析。本地本類房地產(chǎn)近期住宅用地土地供應(yīng)情況，本地本類房屋本年度施工面積、本年度開工面積、本年度竣工面積、空置面積，應(yīng)有圖表與具體數(shù)據(jù)。 (3)本類房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析。所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投資增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速發(fā)展增加的需求；拆遷房屋增加的被動(dòng)需求；舊危房淘汰增加的需求；年輕人結(jié)婚增加的需求；外地人購房增加的需求；存量住宅轉(zhuǎn)換其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高形成的需求等。(4)住房空置情況。住宅空置的類型、住宅空置率分析。22共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 四、市場(chǎng)背景描述(mio sh)與分析4.國家及本地社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、

19、政策因素描述與分析(1)重大發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整或重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)等對(duì)房價(jià)的影響。如：新設(shè)立經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、貿(mào)易區(qū)、高新園區(qū)、新興工業(yè)區(qū)；新建高鐵快線、跨海遂道、跨海或跨江大橋、地鐵、高速路等；(2)金融政策對(duì)房價(jià)影響：如貨幣政策調(diào)整、利率變化等；(3)稅收政策對(duì)房價(jià)影響：如營業(yè)稅、所得稅、契稅變化對(duì)銷售量、價(jià)格的影響；(4)土地政策對(duì)房價(jià)影響：一次性土地面積的限制、地價(jià)款的限制、土地開發(fā)利用期限的限制等；(5)住房保障政策變化對(duì)房價(jià)的影響。 23共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 四、市場(chǎng)背景描述(mio sh)與分析5.未來變化趨勢(shì)分析(1)市場(chǎng)供給與需求的未來變化趨

20、勢(shì)分析；(2)居民收入未來變化趨勢(shì)分析；(3)投資與消費(fèi)理念變化趨勢(shì)分析；(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析；(5)未來社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析。24共七十三頁(一)“最高最佳利用分析”的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)分析內(nèi)容完整(wnzhng)，具有針對(duì)性，結(jié)論正確。（3分） (二)“最高最佳利用分析”的扣分項(xiàng)目分值及說明(1)分析內(nèi)容包括：合法性、技術(shù)可能性、經(jīng)濟(jì)可行性、最高最佳利用方式。每缺少一項(xiàng)，扣1分。(2)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣12分。(3)分析結(jié)論錯(cuò)誤的，扣3分。 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 五、最高最佳利用分析25共七十三頁五、最高最佳利用(lyng)分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(j

21、x)教育 (三)“最高最佳利用分析”的寫作要求1.合法性分析(1)合法性分析的內(nèi)容估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用在法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、城市規(guī)劃、合同約定等方面的合法性。(2)合法性分析方法與思路合法性要求下用途、年限、規(guī)模的正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潛力與可能性；合法性范圍內(nèi)可爭取的最高最佳利用方式與程度。26共七十三頁五、最高最佳利用(lyng)分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 2.技術(shù)可能性分析(1)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案合理性分析要求依據(jù)規(guī)劃文件和控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行分析。具體包括： 房屋按用途與總平面布置的合理性； 紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排，主要出入口； 建筑群與公用設(shè)施的合理組合； 整體風(fēng)

22、格：造型、色澤、線條、體量、質(zhì)地等； 區(qū)域內(nèi)建筑與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性。27共七十三頁五、最高最佳(zu ji)利用分析2.技術(shù)可能性分析（續(xù)1）(2)房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性分析結(jié)構(gòu)型式的選用；鋼筋混凝土現(xiàn)澆與預(yù)制的區(qū)別；(3)建筑平面設(shè)計(jì)的適用性分析不同用途建筑物的平面布局、平面尺寸(ch cun)的合理性；有些功能的房屋所在樓層的合理性；商業(yè)零售項(xiàng)目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)、位置、規(guī)模等安排；工業(yè)項(xiàng)目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運(yùn)輸、企業(yè)間協(xié)作；各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要按最不利狀況考慮。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 28共七十三頁2.技術(shù)可能性分析（續(xù)2）(

23、4)建筑立面設(shè)計(jì)房屋用途性質(zhì)決定建筑物的色調(diào)、風(fēng)格與審美要求。(5)建材與設(shè)備的選用滿足功能要求；技術(shù)要求：滿足安全、適用、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保不污染、耐久等。保溫隔熱效果要求。 (6)施工(sh gng)適用技術(shù)依據(jù)國家、地方規(guī)定進(jìn)行規(guī)范施工技術(shù)和流程。五、最高最佳利用(lyng)分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 29共七十三頁3.估價(jià)對(duì)象利用前提分析估價(jià)對(duì)象利用前提一般分為四種情況進(jìn)行分析。(1)保持現(xiàn)狀前提保持現(xiàn)狀前提的基本判斷：估價(jià)中經(jīng)分析認(rèn)為估價(jià)對(duì)象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀況利用的情形。即：估價(jià)對(duì)象不改變用途、不擴(kuò)大規(guī)模、不裝修、不改造，按現(xiàn)有狀況繼續(xù)使用。保持現(xiàn)狀前提的價(jià)值量判斷：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)

24、值推倒重建時(shí)的新建房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用建造(jinzo)新建筑物費(fèi)用建造(jinzo)期間經(jīng)濟(jì)損失五、最高最佳利用(lyng)分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 30共七十三頁五、最高最佳(zu ji)利用分析保持現(xiàn)狀利用前提與房地產(chǎn)的基本類型：新投入使用的房地產(chǎn)。由于是新方案、新設(shè)計(jì)、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好，而應(yīng)按保持現(xiàn)狀使用為前提；雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產(chǎn)。裝修后能達(dá)到甚至超過原設(shè)計(jì)的效果。雖已使用多年，但實(shí)踐證明現(xiàn)狀用途(yngt)與使用方式為最有利使用，因此，應(yīng)按估價(jià)對(duì)象保持現(xiàn)狀使用為前提。如老字號(hào)店、品牌店等。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 31共七十三頁五、最

25、高最佳利用(lyng)分析保持現(xiàn)狀利用前提的技術(shù)可行性分析規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的合理(hl)性。如：用途與總平面布置的合理(hl)性；紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除；建筑群與公用設(shè)施合理(hl)組合；整體風(fēng)格(人文、生態(tài)、景觀)等。房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性。根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結(jié)構(gòu)型式；根據(jù)重要程度選擇結(jié)構(gòu)型式；結(jié)合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式；按抗震性能要求選擇結(jié)構(gòu)型式。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 32共七十三頁五、最高最佳(zu ji)利用分析建筑平面設(shè)計(jì)的適用性。建筑物功能與平面布置的關(guān)系(如平面交通、各類房間安排、潔污分區(qū)等)；不同用途、檔次、面積(min j)、層數(shù)的房屋的平面布置；商

26、業(yè)零售項(xiàng)目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)分布位置、規(guī)模和人流的安排；工業(yè)項(xiàng)目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運(yùn)輸、企業(yè)間協(xié)作等；各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性(如人、車、物流安排等)。建筑立面設(shè)計(jì)效果。建材與設(shè)備的選用。工程施工的適用技術(shù)。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 33共七十三頁五、最高最佳利用(lyng)分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 (2)裝飾裝修改造前提裝飾裝修改造前提的基本判斷：是指將估價(jià)對(duì)象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉(zhuǎn)換用途利用最為有利的情形。裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型：房屋原裝修折舊年限已到，且再維修已無意義；雖使用年限不長，但近期明顯感覺原裝修風(fēng)格、檔次、型式難以達(dá)到充

27、分使用；由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)；規(guī)模需要適當(dāng)擴(kuò)大但不需要改變用途的房地產(chǎn)；房屋使用期限已較長，檔次需要提升、風(fēng)格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)；已使用多年，認(rèn)為未來若能取得更大效益，只有重新進(jìn)行適當(dāng)改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。 34共七十三頁五、最高最佳利用(lyng)分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 裝飾裝修改造前提價(jià)值量判斷：估價(jià)對(duì)象裝飾裝修改造后價(jià)值增加額估價(jià)對(duì)象裝飾裝修改造所需費(fèi)用。裝飾裝修改造前提價(jià)值量判斷公式：估價(jià)對(duì)象裝修改造后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值現(xiàn)狀條件下的價(jià)值 (1)裝修改造設(shè)計(jì)費(fèi)用(2)現(xiàn)有建筑物裝修及設(shè)備部分拆除費(fèi)用 (3)改造(包括擴(kuò)建)工程費(fèi)用(4)裝飾裝修工程費(fèi)用(5)新

28、設(shè)備購置安裝費(fèi)用(6)擴(kuò)建補(bǔ)地價(jià)(7)工程監(jiān)理費(fèi) (8)工程造價(jià)咨詢費(fèi)用(9)招投標(biāo)費(fèi)用(10)質(zhì)檢費(fèi)(11)環(huán)保監(jiān)測(cè)測(cè)評(píng)費(fèi)(12)業(yè)主管理費(fèi)用（13）財(cái)務(wù)費(fèi)用(14)裝修改造期間經(jīng)營損失35共七十三頁五、最高最佳利用(lyng)分析(3)轉(zhuǎn)換用途前提(既改用途又重新裝修，此類較多)轉(zhuǎn)換用途前提價(jià)值量判斷：估價(jià)(gji)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途后價(jià)值增加額估價(jià)(gji)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用價(jià)值量判斷進(jìn)一步展開分析公式：估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)換用途后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值現(xiàn)狀條件下的價(jià)值(1)轉(zhuǎn)換用途設(shè)計(jì)費(fèi)用(2)轉(zhuǎn)換用建造工程費(fèi)用(3）轉(zhuǎn)換用途補(bǔ)地價(jià)(4)轉(zhuǎn)換用途設(shè)備家具購置費(fèi)用(5)業(yè)主管理費(fèi)用(6)轉(zhuǎn)換用途期間經(jīng)營損失等。房

29、地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 36共七十三頁五、最高最佳利用(lyng)分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 需要轉(zhuǎn)換用途的可能情形: 原(設(shè)計(jì))用途本來不合理，須改變用途； 城市經(jīng)濟(jì)地理位置已發(fā)生變化，應(yīng)改變用途； 經(jīng)濟(jì)地理位置正在發(fā)生變化或經(jīng)分析認(rèn)為即將發(fā)生變化，故應(yīng)改變用途； 通過分析比較，認(rèn)為取消現(xiàn)用途改為其它用途更有利的情形。37共七十三頁五、最高最佳利用(lyng)分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 (4)重新利用前提(屬重新建造，是對(duì)土地的重新利用)重新利用前提的基本判斷：估價(jià)對(duì)象重新開發(fā)再予以使用為最高最佳時(shí)，或按現(xiàn)有狀況利用價(jià)值較低。重新利用前提價(jià)值量判斷公式：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)有價(jià)值重新利用完成后

30、實(shí)現(xiàn)的價(jià)值拆除現(xiàn)有建筑物費(fèi)用重新建造擴(kuò)大建筑面積補(bǔ)地價(jià)重新建造建安費(fèi)用重新建造管理費(fèi)用重新建造前期費(fèi)用重新建造財(cái)務(wù)費(fèi)用稅費(fèi)與利潤重新建造期間經(jīng)營損失等此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應(yīng)用38共七十三頁六、估價(jià)方法(fngf)適用性分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 (一)“估價(jià)方法適用性分析”的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)逐一分析各種估價(jià)方法是否適用。估價(jià)技術(shù)路線表述正確、清晰。(3分) 選用估價(jià)方法的具體要求：逐一分析市場(chǎng)法、收益法、成本法、設(shè)開發(fā)法等是否適用。對(duì)理論上不適用的，簡述理由；對(duì)理論上適用但運(yùn)用條件不具備的，充分說明理由。結(jié)合選用的估價(jià)方法，清晰的表述估價(jià)路線。 39共七十三頁六、估價(jià)方法(fngf

31、)適用性分析(二)“估價(jià)方法適用性分析”的扣分項(xiàng)目分值及說明(shumng)(1)分析內(nèi)容包括：各種估價(jià)方法的適用性、估價(jià)技術(shù)路線。每缺少一項(xiàng)，扣2分。(2)估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，或者技術(shù)路線表述錯(cuò)誤的，扣3分。(3)應(yīng)選用的估價(jià)方法未選用的，扣2分。(4)已選用的估價(jià)方法未簡述理由的，扣1分。(5)理論上適用而運(yùn)用的客觀條件不具備，未充分說明理由的，扣1分。(6)理論上不適用的估價(jià)方法未簡述理由的，扣0.5分。(7)技術(shù)路線表述不清晰的，扣0.51分。(8)與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致屬不合格內(nèi)容。 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 40共七十三頁六、估價(jià)方法(fngf)適用性分析(三)“估價(jià)方法適用

32、性分析”的寫作要求1.說明估價(jià)方法選用的主要(zhyo)理由或依據(jù)(1)要根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途或性質(zhì)、估價(jià)目的、估價(jià)規(guī)范、估價(jià)指導(dǎo)意見、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況等依據(jù)選用估價(jià)方法。(2)已選用的各估價(jià)方法的理由描述要充分.。(3)說明已選用各估價(jià)方法的主要步驟及主要計(jì)算公式。(4)未選用的估價(jià)方法要簡述理由。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 41共七十三頁2.估價(jià)方法選用的主要理由(1)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由。5.1.3有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)

33、以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。5.1.4收益(shuy)性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益(shuy)法作為其中的一種估價(jià)方法。5.1.5 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。 5.1.6 在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。5.1.7 六、估價(jià)(gji)方法適用性分析房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 42共七十三頁六、估價(jià)方法(fngf)適用性分析(2)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見規(guī)定第十五條規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎”采用“市場(chǎng)比較法”、“成本法”、“收益法”和“假設(shè)開發(fā)法”進(jìn)行估價(jià)。第十六

34、條規(guī)定：“估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評(píng)估其抵押價(jià)值：(一)直接評(píng)估在劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值；(二)評(píng)估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者(huzh)相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款?！?3)城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見規(guī)定第十六條規(guī)定：拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 43共七十三頁七、估價(jià)測(cè)算(c sun)過程 (一)“估價(jià)測(cè)算過程”的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，參數(shù)選取客觀、合理，理論表述與實(shí)際應(yīng)用有說服力；有必要的

35、分析和過程；計(jì)算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。 （30分）(二)“估價(jià)方法適用性分析”的扣分項(xiàng)目分值及說明(1)按照相應(yīng)的估價(jià)方法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)審。后述(2)理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說明理由的，該估價(jià)方法的得分為零分。(3)應(yīng)當(dāng)選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，先分別評(píng)定各種估價(jià)方法測(cè)算過程的得分(d fn)，然后以其簡單算術(shù)平均數(shù)為估價(jià)測(cè)算過程的得分(d fn)。(4)估價(jià)方法運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，包括計(jì)算公式選用、測(cè)算過程、計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤，屬于不合格內(nèi)容。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 44共七十三頁(一)“估價(jià)結(jié)果確定(qudng)”的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)結(jié)果確定方式恰當(dāng)、理由充分。 （2分）(二)“估價(jià)結(jié)果確定”

36、的扣分項(xiàng)目分值及說明(1)各種估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果權(quán)重確定不恰當(dāng)?shù)?，?分。(2)未說明權(quán)重確定理由或者理由不充分的，扣1分。(3)估價(jià)結(jié)果與致估價(jià)委托人函或者估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的不一致的，估價(jià)結(jié)果不合理偏高或者偏低的，屬于不合格內(nèi)容。 八、估價(jià)(gji)結(jié)果確定 房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育 45共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充(bchng)：抵押估價(jià)的特殊要求(一)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(試行) 中的“抵押估價(jià)的特殊要求”（本項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分20分）第四條(定量評(píng)審內(nèi)容)規(guī)定:“估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審項(xiàng)目，分為一般項(xiàng)目和特殊項(xiàng)目?！?特殊項(xiàng)目是指特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特組成要素或者應(yīng)當(dāng)予以描述、

37、分析的獨(dú)特內(nèi)容。其中，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的特殊項(xiàng)目分為6個(gè)分項(xiàng)：(1)估價(jià)假設(shè)和限制條件的特殊要求；(2)估價(jià)原則的特殊要求；(3)估價(jià)結(jié)果披露的特殊要求；(4)估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析；(5)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示；(6)附件的特殊要求。46共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充(bchng)：抵押估價(jià)的特殊要求(二)房地產(chǎn)抵押估價(jià)特殊項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)1.估價(jià)假設(shè)和限制條件(本項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分1分)(1)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn): 估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期不一致時(shí)，應(yīng)在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)說明。(2)評(píng)審扣分項(xiàng)目分值及說明：估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期不一致時(shí)，未在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)說明的，扣1分。說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期不一

38、致時(shí)，兩者的狀況會(huì)發(fā)生變化而產(chǎn)生差異，只是差異程度的大小不同。但有可能在沒有突發(fā)事故或不可抗力且時(shí)間相隔較近時(shí)，狀況保持基本一致。 因此，在估價(jià)的假設(shè)限制條件中應(yīng)說明因相隔時(shí)間長短或其他原因有無差異及差異有多大，并說明現(xiàn)場(chǎng)查勘主客觀局限性的影響。 47共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充：抵押(dy)估價(jià)的特殊要求2.估價(jià)原則(本項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分1分)(1)評(píng)審要求：列明遵循謹(jǐn)慎原則，即須在結(jié)果報(bào)告中列明該原則名稱，并表述其簡要定義。(2)評(píng)審扣分項(xiàng)目分值與說明：報(bào)告中未表述謹(jǐn)慎原則（結(jié)果報(bào)告）及其簡要定義的，扣1分。說明謹(jǐn)慎原則應(yīng)在估價(jià)方法(市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法）的運(yùn)用和數(shù)

39、據(jù)確定上體現(xiàn)出來(見房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見第十五條）。48共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充：抵押(dy)估價(jià)的特殊要求3.估價(jià)結(jié)果披露(本項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分2分)(1)評(píng)審要求：要素披露完整；(2)評(píng)審扣分項(xiàng)目分值與說明：假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款以及抵押價(jià)值，每缺少一項(xiàng)扣1分。說明未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)完全產(chǎn)權(quán)概念的公開市場(chǎng)價(jià)值； 知悉法定優(yōu)先受償款項(xiàng)要結(jié)合查詢過程、措施、結(jié)果(查詢證明)進(jìn)行說明； 抵押價(jià)值的確定。49共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充(bchng)：抵押估價(jià)的特殊要求4.估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析(

40、本項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分8分)(1)評(píng)審要求：變現(xiàn)能力分析內(nèi)容完整，分析合理，針對(duì)性強(qiáng)。(2)評(píng)審扣分項(xiàng)目分值與說明： 未進(jìn)行通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析的，扣13分； 未分析假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與估價(jià)結(jié)果的差異程度的，扣1分； 未分析變現(xiàn)時(shí)間長短的，扣1分； 未說明變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序的，扣13分； 變現(xiàn)能力分析缺乏針對(duì)性，或者分析存在錯(cuò)誤的，扣14分；50共七十三頁說明:變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 要對(duì)抵押房地產(chǎn)的通用性(強(qiáng)弱)、獨(dú)立使用性、可分割(fng)轉(zhuǎn)讓(可能)性、變現(xiàn)價(jià)格與評(píng)

41、估價(jià)值差異、變現(xiàn)時(shí)間長短、變現(xiàn)費(fèi)用種類、數(shù)額和清償順序等進(jìn)行分析。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的具體方式有：折價(jià)、拍賣或者變賣以及由人民法院的強(qiáng)制拍賣抵押房地產(chǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充：抵押估價(jià)的特殊要求51共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充(bchng)：抵押估價(jià)特殊要求房地產(chǎn)的通用性:通用性是指房地產(chǎn)是否常見、是否普遍使用。一般來講，用途專業(yè)化的房地產(chǎn)則通用性差，當(dāng)某種房地產(chǎn)往往對(duì)應(yīng)特殊需求者，因此其變現(xiàn)能力也差 。抵押房地產(chǎn)的通用性是指其用途、功能被市場(chǎng)所接受的程度。通用性好，易被買者接受，容易變現(xiàn)。比如：抵押房地產(chǎn)是住宅類：普通住宅易受房地產(chǎn)購買者的青睞易變現(xiàn)，特別是小戶型住

42、宅，往往有著廣泛的需求。獨(dú)立使用性: 獨(dú)立使用性是指建筑物能夠單獨(dú)使用而不受限制，該特點(diǎn)是由建筑物的功能與特征決定的。也就是說房地產(chǎn)在使用的過程中不受影響、不受干擾，能夠單獨(dú)形成綜合使用效果或獨(dú)立形成生產(chǎn)能力。該類房地產(chǎn)易變現(xiàn)。如戶型較小的住宅、酒店式公寓、寫字間、小店鋪等物業(yè)容易變現(xiàn)。 52共七十三頁補(bǔ)充(bchng)：抵押估價(jià)的特殊要求房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 可分割轉(zhuǎn)讓性(或合并后使用):可分割轉(zhuǎn)讓性是指估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在物理上、法律上能否可以分離開使用的特征。通過垂直或水平分割能夠形成相對(duì)獨(dú)立空間的房屋，出售容易變現(xiàn)。如：綜合性大樓、多層或高層住宅樓可按其單元或?qū)?、室、戶等可分割的?/p>

43、能性較大；而大戶型住宅、獨(dú)幢別墅可分割性就較差。 房地產(chǎn)物理上可分割轉(zhuǎn)讓性是指建筑物在建筑結(jié)構(gòu)上能分割獨(dú)立使用的特征。強(qiáng)調(diào)空間相對(duì)獨(dú)立，由房屋的墻、柱、梁、板等圍合的一個(gè)個(gè)的“空間”，能夠與外界隔離而又能獨(dú)立的使用。房地產(chǎn)法律上的分割情況較復(fù)雜，估價(jià)分析中應(yīng)考慮：獨(dú)立建筑物的所有權(quán)或土地使用權(quán)、建筑物的區(qū)分所有權(quán)、房地產(chǎn)的共同所有權(quán)、房地產(chǎn)的按份共有等情況。53共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充：抵押(dy)估價(jià)的特殊要求估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣價(jià)值差異分析：要分析假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)，估價(jià)對(duì)象最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度。差異分析是基于對(duì)影響抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的基

44、礎(chǔ)上作出的判斷。差異絕對(duì)值不易確定，但應(yīng)分析發(fā)生正負(fù)差的方向，差異程度用差異區(qū)間來表述，以及快速變現(xiàn)的可能性有多大。一般來說，易于變現(xiàn)的抵押房地產(chǎn)，其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的70%90%；不易于變現(xiàn)的為50%70%。54共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充：抵押(dy)估價(jià)的特殊要求估計(jì)變現(xiàn)時(shí)間的長短：變現(xiàn)時(shí)間的長短應(yīng)依市場(chǎng)與估價(jià)對(duì)象狀況而定，要分清按一次性變現(xiàn)或多次性分別變現(xiàn)需要的時(shí)間。變現(xiàn)時(shí)間長短分析要根據(jù)變現(xiàn)能力分析和抵押物處置所需時(shí)間綜合考慮后進(jìn)行判斷。處置抵押房地產(chǎn)的一般程序?yàn)椋浩鹪V、審結(jié)、執(zhí)行申請(qǐng)、裁定、委托估價(jià)、委托拍賣、執(zhí)行款分配等。變現(xiàn)時(shí)間的“長短”主要是做

45、出定性分析，如“較長、較短”；在不確定因素較少的情形下，給出適當(dāng)?shù)亩糠治龊团袛?，如“三個(gè)月內(nèi)、半年內(nèi)、一年內(nèi)”等。55共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充：抵押(dy)估價(jià)的特殊要求變現(xiàn)費(fèi)用：變現(xiàn)費(fèi)用種類包括訴訟、勘驗(yàn)、鑒定、估價(jià)、拍賣、倉儲(chǔ)、保管、運(yùn)輸、律師費(fèi)用、拍賣傭金費(fèi)用等。訴訟費(fèi)用。案件受理費(fèi)、律師費(fèi)等?？辈?、鑒定、評(píng)估費(fèi)用。拍賣傭金費(fèi)用。成交價(jià)的25%，最高不超過10%。申請(qǐng)執(zhí)行費(fèi)用。包括案件執(zhí)行的差旅費(fèi)等。抵押物的保管運(yùn)輸費(fèi)用。處置期間利息支出。等等。變現(xiàn)稅金的種類：包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、印花稅、土地增值稅等。56共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx

46、)教育 補(bǔ)充：抵押(dy)估價(jià)的特殊要求清償順序:(估價(jià)對(duì)象性質(zhì)、處置方式不同有所區(qū)別)2001年建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第47條規(guī)定，處分抵押房地產(chǎn)所得金額依下列順序分配:支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付的違約金；賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的傷害；剩余金額交還抵押人。57共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充：抵押(dy)估價(jià)的特殊要求2000年最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋第74條規(guī)定：“抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣所得價(jià)款，當(dāng)事人沒有約定的，按照實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用、主債權(quán)的利息和主債權(quán)的順序進(jìn)行清償”。第80條規(guī)定：“在抵

47、押物滅失、毀損或者被征用（收）的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償?！?8共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充(bchng)：抵押估價(jià)的特殊要求在建工程中，已交付全部或大部分購房款的消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)于承包人工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，承包人工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)又優(yōu)先于其他抵押權(quán)和債權(quán)。與抵押人和抵押物相關(guān)的欠繳稅款和土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)。破產(chǎn)資產(chǎn)中，2007年6月1日以后破產(chǎn)的，房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先于職工債權(quán)；之前破產(chǎn)的，職工債權(quán)優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)。59共七十三頁變現(xiàn)能力分析，要有針對(duì)性(要求分析過程要與估價(jià)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)人、相關(guān)當(dāng)事人緊密結(jié)合)。不同類型房地產(chǎn)變現(xiàn)能力

48、分析的重點(diǎn)內(nèi)容居住房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析的重點(diǎn)內(nèi)容市場(chǎng)供求狀況；變現(xiàn)的方式與時(shí)間限制(xinzh)；權(quán)益狀況：土地使用權(quán)性質(zhì)、年限及限制；區(qū)位狀況：居住環(huán)境、交通狀況、商服配套、醫(yī)療教育配套、區(qū)域未來規(guī)劃等；實(shí)物狀況：面積、戶型、朝向、樓層、裝修、建成年代、設(shè)備、停車位、物業(yè)管理等。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充：抵押估價(jià)的特殊要求60共七十三頁商業(yè)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析的重點(diǎn)內(nèi)容同類型商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營狀況；區(qū)域內(nèi)同類型商業(yè)物業(yè)的飽和(boh)程度；區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?jié)摿?；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有和未來商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭態(tài)勢(shì)；該商業(yè)物業(yè)的自身特點(diǎn)和獲利能力：所處區(qū)域的商業(yè)繁華程度、物業(yè)臨街狀況、建筑規(guī)模、平面布

49、局、裝修檔次、商業(yè)配套設(shè)施等。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充：抵押估價(jià)的特殊要求61共七十三頁辦公房地產(chǎn)(寫字樓)變現(xiàn)能力分析的重點(diǎn)內(nèi)容區(qū)域商務(wù)配套情況；如政府辦公機(jī)構(gòu)、銀行、郵政(yuzhng)等是否有利于商務(wù)活動(dòng)的進(jìn)行。公共交通便利程度與停車位情況；寫字樓整體規(guī)模及空間布局是否可靈活分割；寫字樓租售情況及未來發(fā)展趨勢(shì)；寫字樓的級(jí)別，即樓內(nèi)的硬件設(shè)備設(shè)施檔次、物業(yè)管理水平、承租企業(yè)整體層次等。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充：抵押估價(jià)的特殊要求62共七十三頁工業(yè)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析的重點(diǎn)內(nèi)容針對(duì)廠區(qū)房地產(chǎn)整體抵押：抵押物的通用性。標(biāo)準(zhǔn)廠房通用性較好，易變現(xiàn)。廠區(qū)規(guī)模。規(guī)模過大，所需資金量

50、大，難變現(xiàn)。交通通達(dá)狀況。交通條件好有利于吸引買家。針對(duì)廠區(qū)內(nèi)(q ni)部分房地產(chǎn)抵押：除了關(guān)注廠區(qū)房地產(chǎn)整體抵押的內(nèi)容外，還有：設(shè)定抵押的部分房地產(chǎn)是否具有獨(dú)立使用性。如果缺乏獨(dú)立使用性，則難于變現(xiàn)。房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充：抵押估價(jià)的特殊要求63共七十三頁房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)(jx)教育 補(bǔ)充(bchng)：抵押估價(jià)的特殊要求5.抵押估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)提示(本項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分6分)(1)評(píng)審要求：風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容完整，分析合理，具有針對(duì)性。(2)評(píng)審扣分項(xiàng)目分值與說明：房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說明；評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明；估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；合理使用評(píng)估價(jià)值；定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估等。每缺少一項(xiàng)，扣1分。風(fēng)險(xiǎn)提示不具體或者缺乏針對(duì)性的，扣24分。64共七十三頁抵押風(fēng)險(xiǎn)提示分析說明關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值(jizh)未