地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段要點(diǎn)解析

1、投資分析階段實(shí)施方案階段施工圖階段設(shè)計(jì)前期階段主要內(nèi)容一. 階段的工作特點(diǎn)二. 概念設(shè)計(jì)方案的成果標(biāo)準(zhǔn)三. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書一 . 階段的工作特點(diǎn)1. 本階段的起點(diǎn)和終點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段項(xiàng)目立項(xiàng)審批通過(guò)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)開(kāi)始項(xiàng)目設(shè)計(jì)“正式開(kāi)始”2. 設(shè)計(jì)部成為“ 1/2 主角”市場(chǎng)營(yíng)銷部門設(shè)計(jì)部本階段任務(wù)完成市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議書完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書營(yíng)銷前期設(shè)計(jì)前期設(shè)計(jì)前期階段的主要工作成果是什么？主要工作成果示意圖概念設(shè)計(jì)方案產(chǎn)品建議書項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃二 .概念設(shè)計(jì)方案的成果標(biāo)準(zhǔn)1. 概念設(shè)計(jì)研究的內(nèi)容 原則一 依據(jù)經(jīng)營(yíng)、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；原則二 側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研究?jī)稍O(shè)計(jì)

2、關(guān)注重點(diǎn)不同 定位 方向 結(jié)構(gòu)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)尋求達(dá)成“目標(biāo)”的方法設(shè)計(jì)的深化綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.產(chǎn)品建議書是否可行？對(duì)土地的利用是否合理？2.結(jié)合成本、銷售，驗(yàn)證各公建面積指標(biāo)的合理性。3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)方面1.如何分期開(kāi)發(fā)？2.如何設(shè)置主入口？3.如何利用用地內(nèi)、外景觀資源？4. “回答發(fā)展商必須回答，做出決策的問(wèn)題?！?. 如何進(jìn)行概念設(shè)計(jì)研究？案例一：南昌萬(wàn)科四季花城案例二：深圳XX項(xiàng)目案例一：南昌萬(wàn)科四季花城案例點(diǎn)評(píng)容積率較低；用地大，分期開(kāi)發(fā)時(shí)便于調(diào)整。 規(guī)劃總用地27.3ha，容積率1.02，多層為主。城市整體市場(chǎng)處于初級(jí)階段，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。難點(diǎn)一：地段偏僻無(wú)人氣，如何吸引客戶？難點(diǎn)

3、二：周邊市政、公建配套不完善，與開(kāi)發(fā)建設(shè)的矛盾。難點(diǎn)三：售價(jià)有限，成本控制與品質(zhì)營(yíng)造的矛盾。南昌萬(wàn)科四季花城概念設(shè)計(jì)結(jié)論1. 規(guī)劃結(jié)構(gòu)與功能分區(qū)2. 路網(wǎng)結(jié)構(gòu)與交通系統(tǒng)3. 景觀結(jié)構(gòu)4. 分期開(kāi)發(fā)模式1.沿湖小高層的排布及市場(chǎng)依據(jù)2.湖景與湖堤的景觀利用方式 參見(jiàn)范例匯編第16頁(yè)已確定方面待定方面案例二：深圳XX項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 8月20日，市場(chǎng)定位、概念設(shè)計(jì)同時(shí)啟動(dòng)； 9月15日，確立了先定量，后定性的市場(chǎng)研究方向，市場(chǎng)定位樹(shù)起風(fēng)向標(biāo)； 10月15日，確定SWA等3家設(shè)計(jì)公司，同時(shí)委托概念設(shè)計(jì)任務(wù)； 12月6日，定量研究結(jié)束、概念設(shè)計(jì)完成；第一輪工作按計(jì)劃順利匯合； 12月30日，市場(chǎng)初步定位，

4、據(jù)此，進(jìn)行正式方案招投標(biāo)設(shè)計(jì)委托； 來(lái)年2月26日，設(shè)計(jì)回標(biāo)。同時(shí)市場(chǎng)定位明確，并確定了整體經(jīng)營(yíng)策略。XX區(qū)域位置圖總用地面積268483.5平方米總建筑面積214800平方米容積率0.80覆蓋率15總戶數(shù)1680戶難點(diǎn)一：山、海景觀資源的分配與利用 山景為主還是海景為主？ 各種類型住宅的景觀資源分配？ 內(nèi)部營(yíng)造景觀的類型，與住宅的關(guān)系？概念方案一：1.海景+湖景（內(nèi)部營(yíng)造）+高爾夫2.酒店與公建位于用地東面3.小高層位于較高區(qū)域，別墅位于較低區(qū)域 概念方案二：1.海景+湖景（內(nèi)部營(yíng)造）2.酒店與公建位于用地東南臨街區(qū)域3.多層、別墅位于較高區(qū)域，小高層位于較低區(qū)域 概念方案三：1.酒店與公建

5、位于用地中心低標(biāo)高無(wú)海景的區(qū)域，住宅縱向輻射，各縱向區(qū)域間留綠化帶。2.盡量保持山谷形態(tài)，充分利用山景難點(diǎn)二：項(xiàng)目定位 “用來(lái)渡假還是用來(lái)居??？” 休閑度假的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是什么? 人的行為會(huì)對(duì)產(chǎn)品提出什么要求？ 渡假對(duì)入口、組團(tuán)方式的影響？ 休閑度假住宅區(qū)的物業(yè)管理方式？ 難點(diǎn)三：公建配套的設(shè)置與經(jīng)營(yíng) 公建配套如何支持“渡假概念”社區(qū)? 小區(qū)配套與政府配套的關(guān)系？ 小區(qū)配套的經(jīng)營(yíng)方式？ （10000平米酒店公寓，5000平米會(huì)所，9000平米商業(yè)）案例點(diǎn)評(píng)難點(diǎn)一：山、海景觀資源的分配與利用難點(diǎn)二：項(xiàng)目定位 難點(diǎn)三：公建配套的設(shè)置與經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目定位為我們經(jīng)驗(yàn)較少的“渡假形態(tài)的住宅”，在產(chǎn)品建議、經(jīng)營(yíng)方

6、式、物業(yè)管理方面都面臨較大的挑戰(zhàn)。 而市場(chǎng)上的多種可能、不確定又必須通過(guò)概念設(shè)計(jì)來(lái)驗(yàn)證；最終得出共同的結(jié)論。XX項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審的兩個(gè)方案項(xiàng)目定位確定為：“披著渡假外衣的住宅”，但定位仍需與設(shè)計(jì)同步深入研究。 對(duì)比以上兩個(gè)案例，說(shuō)明項(xiàng)目難易程度、特點(diǎn)不同，我們?cè)诟拍钤O(shè)計(jì)階段重點(diǎn)研究的具體內(nèi)容也不盡相同。原則一 依據(jù)經(jīng)營(yíng)、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；原則二 側(cè)重于規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研究3. 概念設(shè)計(jì)方案成果標(biāo)準(zhǔn)2.1 設(shè)計(jì)說(shuō)明2.2 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品分析2.2.1 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2.2.2 產(chǎn)品分析2.3 概念設(shè)計(jì)方案2.3.1 概念設(shè)計(jì)圖紙目錄2.3.2 概念設(shè)計(jì)圖紙深度要求參見(jiàn)成果

7、標(biāo)準(zhǔn)第24頁(yè)；范例匯編第19-24頁(yè)4.概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論成果標(biāo)準(zhǔn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論達(dá)到深度做出結(jié)論明確遺留問(wèn)題方案設(shè)計(jì)要求參見(jiàn)成果標(biāo)準(zhǔn)第31-35頁(yè)分類概念設(shè)計(jì)研究方案設(shè)計(jì)要求用地布局功能分區(qū)住宅和公建分區(qū)深化設(shè)計(jì)產(chǎn)品類型分布產(chǎn)品類型分布空間序列和層次主要公共空間的功能和特點(diǎn)的描述或圖片道路交通主入口位置描述或圖示深化設(shè)計(jì)人車關(guān)系明確人車分流、局部合流或合流停車方式和數(shù)量明確可采用的停車方式和各方式停車數(shù)量公交場(chǎng)站明確是否設(shè)置，如有，明確面積或停車數(shù)量、位置等班車車位明確位置和數(shù)量銷售分期狀況各期面積和產(chǎn)品組成深化設(shè)計(jì)賣場(chǎng)安排面積和使用方式、空間要求（獨(dú)立、合用）深化設(shè)計(jì)三.項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書1.

8、為項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的綱領(lǐng)性文件。 統(tǒng)籌考慮影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的各因素，并對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整個(gè)工作做出方向性決策的文件。2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書的內(nèi)容總經(jīng)理設(shè)計(jì)部營(yíng)銷 成本 開(kāi)發(fā)目標(biāo)、開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃項(xiàng)目概況及用地分析概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論方案設(shè)計(jì)需解決的問(wèn)題項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議成本控制因素工程 工程管理意見(jiàn)參見(jiàn)成果標(biāo)準(zhǔn)第27-36頁(yè)3.項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書中需設(shè)計(jì)部完成的工作項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目概況及用地分析概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論方案設(shè)計(jì)需解決的問(wèn)題項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析a. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析設(shè)計(jì)任務(wù)的細(xì)分設(shè)計(jì)單位的選擇 設(shè)計(jì)部人力資源的分配 設(shè)計(jì)費(fèi)用的成本控制計(jì)劃 參見(jiàn)成果標(biāo)準(zhǔn)第36頁(yè)b.項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃概念設(shè)計(jì)研究集團(tuán)確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論規(guī)劃方案設(shè)計(jì)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)集團(tuán)單體確認(rèn)實(shí)施方案完成土建施工圖完成景觀設(shè)計(jì)銷售包裝設(shè)計(jì)（如公建