[廣州]都市新城開發(fā)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告(項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì))

1、創(chuàng)鴻里水項(xiàng)目前期策劃報(bào)告一、金沙洲規(guī)劃二、2008年至今金沙洲在售樓盤概況及各項(xiàng)目成交量價(jià)分析三、金沙洲未來2-5年供應(yīng)概況四、2008-2011年金沙洲暢銷戶型分析五、部分即將入市的大型項(xiàng)目戶型產(chǎn)品分析六、項(xiàng)目定位七、目標(biāo)客戶定位八、住宅、商業(yè)產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)九、啟動(dòng)策略（開發(fā)周期及規(guī)模）十、財(cái)務(wù)分析十一、售價(jià)預(yù)測及新政影響十二、銷售計(jì)劃目錄金沙洲簡介金沙洲位于廣州市的西北部，東臨白沙河，北部、西部及南部與佛山市南海區(qū)接壤，總規(guī)劃面積826萬平方米，規(guī)劃人口16萬人，加上黃岐未來規(guī)劃人口,“泛金沙洲板塊”總?cè)丝趯⒔?0萬。 定位：廣佛都市圈中心的居住新城規(guī)劃：一 心：金沙洲大橋端的現(xiàn)代化商

2、貿(mào)金融中心、 文化娛樂和行政辦公中心；二 帶：即高速公路兩側(cè)綠化帶和沿江綠化帶,是 可供人們休閑活動(dòng)的公共綠地,并且具有 較強(qiáng)親水性和南方濱水區(qū)特征；三片六區(qū)：規(guī)劃的三大片區(qū)、五個(gè)居住區(qū)和一個(gè) 現(xiàn)代化工業(yè)倉儲(chǔ)區(qū) 金沙洲規(guī)劃教育資源：廣州轄區(qū)內(nèi)有三所公立小學(xué)、一所民辦小學(xué)、四所幼兒園、三所公立中學(xué)。小學(xué)：橫沙小學(xué)、沙鳳小學(xué)、金沙小學(xué)、唯一民辦小學(xué)傳芳小學(xué)。幼兒園：陽光幼兒園、吉諾幼兒園、城西英藝幼兒園、城西實(shí)驗(yàn)幼兒園。中學(xué)：華僑中學(xué)是屬于市教育局直管的省一級(jí)中學(xué)。 白云中學(xué)則是市一級(jí)學(xué)校，該校區(qū)已于2009年10月正式啟用，位于中海金沙馨園、恒大綠洲和中 海金沙灣附近。 金沙中學(xué)則位于金沙洲板塊

3、比較中心的位置，附近主要是金沙洲的保障性住房小區(qū)?，F(xiàn)狀：從數(shù)量上說，目前金沙洲小學(xué)和金沙洲中學(xué)提供的小學(xué)到初中的學(xué)位已可以滿足金沙洲居民的要求，金沙小學(xué)和金沙中學(xué)共可提供828個(gè)小學(xué)學(xué)位和2100個(gè)初中學(xué)位。但由于很多在金沙洲居住的廣州市民并沒有將戶口遷至金沙洲，因此他們多數(shù)會(huì)選擇將小孩留在老城區(qū)讀書或者每天接送小孩到老城區(qū)的學(xué)校上學(xué)，就也造成了金沙洲學(xué)位遠(yuǎn)沒有飽和。遠(yuǎn)景：根據(jù)金沙洲居住新城控制性詳細(xì)規(guī)劃，金沙洲還將建設(shè)更多小學(xué)，隨著將來金沙洲教育、交通、醫(yī)療等各項(xiàng)配套逐漸齊全，相信居民對(duì)教育資源的需求也會(huì)日益擴(kuò)大。 金沙洲規(guī)劃本項(xiàng)目恒大酒店、運(yùn)動(dòng)中心洲村菜市場宏城超市建設(shè)銀行潯峰崗生態(tài)公園地

4、鐵6號(hào)線白云中學(xué)恒大華師附小洲村衛(wèi)生站沙鳳小學(xué)鰲峰公園劃醫(yī)療衛(wèi)生用地商業(yè)金融用地劃劃劃軌道交通停車場劃公交樞紐劃公交站場橫沙小學(xué)項(xiàng)目周邊生活配套洲村公交車站：213、257、974、 廣231、廣佛城巴4傳芳小學(xué)武廣鐵路B3704、 B3706 （總建：357000） 凱德置地&麗豐控股 御金沙B3702A06（8350元/；264653南方深業(yè) 元邦地產(chǎn)（總建：52000）B3725D01（4033元/，433971 ）萬科金域藍(lán)灣B3736F01（2557元/；161518 ）保利西子灣B3737F01（2318元/；87570 ）中海金沙馨園 限價(jià)6150B3734F（01、02、04）

5、 （2310元/；218608） 富力 保障房中海金沙灣含金沙熙岸（總建：約130萬 ）金沙洲大橋地鐵六號(hào)線B3701A02（8769元/；241772）保利B3702A05（4241元/；75698 ）保利西海岸B3708B07 （3324元/；32499）保利春天里B3735F01（2352元/；156449）中海 限價(jià)6375B3702A09（5534元/；153591 ）保利B3709B04（4520元/；30973 ）萬科idea住區(qū)時(shí)代（3270元/；總建：約15萬）恒大綠洲（總建：約48萬 ）B3701A04（8112元/；256422） 保利為09-8-18日出讓的五幅商業(yè)地塊

6、，總建面38萬佛南(拍)2010-029地塊（6243元/）恒大 B3709B08 （3628元/；71116）城建B3709B07 （3889元/；68135）城建B3711B03 （4584元/；160326）城建星匯金沙萬科四季花城售完在售未來供應(yīng)金沙洲規(guī)劃平面圖本案南海轄區(qū)二、2008年至今金沙洲在售樓盤概況 及各項(xiàng)目成交量價(jià)分析樓盤名稱發(fā)展商總占地 （萬）總建面（萬）產(chǎn)品類型主力戶型備注售價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)保利西海岸保利2.77.6洋房122、149、1883-5房05地塊一線江景1.6-22000保利春天里保利1.83.3洋房二房71-89，三居92-95，四居115無江景，山景1-1.2

7、1000萬科IDEA社區(qū)萬科1.73.1公寓式洋房662房無江景，山景1.2-1.42000中海金沙灣中海41130洋房82-155的2-4房部分一線江景1.6-2.32000金沙熙岸中海1941別墅417-531的聯(lián)排別墅部分一線江景2.8毛坯時(shí)代糖果時(shí)代8.6421.89洋房、別墅40-96的1-3房；194-287的聯(lián)排別墅無江景1.1-1.31000御景半島恒大5488.66洋房、別墅97-201的3-4房一線江景1.35-1.73000金域藍(lán)灣萬科14.4743.4洋房、別墅42-105的1-3房部分一線江景暫無貨2000恒大綠洲恒大1332洋房82-1823房，260-4104-5

8、房部分江景1.45-1.73000合計(jì)154.51367.65金沙洲在售樓盤概況 2010年在售項(xiàng)目有9個(gè)，其中保利春天里半年里售罄，萬科金域藍(lán)灣二期和時(shí)代糖果二期均處于掃尾階段，三期將于2011年下半年推出。 在售項(xiàng)目以擁有一線江景的大規(guī)模社區(qū)，大戶型產(chǎn)品為主，150-200是主流面積段，平均售價(jià)約1.6元/，帶2000元/裝修標(biāo)準(zhǔn)。沒有江景資源的社區(qū)規(guī)模偏小，屬于上車盤，產(chǎn)品以60-100的小戶型為主。2007-11-17，A4-A6棟284套，75、95兩種戶型，均價(jià)約10000元/，當(dāng)日售罄；2007-12-22， A1、A2棟210套，75、95兩種戶型，均價(jià)10000元/；2008

9、-6-21，A3棟107套，75-95，均價(jià)10250元/2007年11月，推出230雙拼別墅，均價(jià)3.9-4萬/；210多聯(lián)別墅，均價(jià)2.5-2.8萬/2007-12-15，C2棟，230單位，均價(jià)18000元/2008-8-23，B2棟106套，均價(jià)11000;2008-9-24，B3棟107套(國慶主推)7700元/起.95-170 ；2008-12-13，B4棟120套，98-106戶型，均價(jià)10000元/2008-11-14，C1棟44套，全部230單位，均價(jià)16000元/2008-10-25，A7棟66套，均價(jià)8800，70-95；2008-11-14，A8棟61套，起價(jià)8100，

10、70-95金域藍(lán)灣2010-2-20，B11棟，70-802房，90-1003房單位，均價(jià)1.4-1.8萬元/2009-9-29，B9B10棟，240套, 88-1033房單位，B11棟,266套,均價(jià)1.3-1.6萬元/2009-3-28，B5、A9棟320套，均價(jià)9000，95-98；B8棟,80-100,9000元/。2009-6-13，B6、B7棟,均價(jià)11000-13000元/ ,1002010-8-7，B12B13棟，70-802房，80萬/套；90-1003房單位，110-120萬/套2008年共推出600余套單位，供應(yīng)面積約6.2萬；B棟類以95-130為主，C棟類以230左右

11、的大平層單位為主，A棟類以70-100的2、3房單位為主，其中三房份額最多，約占60%；新增供應(yīng)中90-144單位比例最大，約占68.6%。金域藍(lán)灣項(xiàng)目2008年供求概況2008年共成交洋房約590套，新增供應(yīng)成交率約97；總體成交均價(jià)約10000元/；9000-10000元/的中檔價(jià)位產(chǎn)品市成交主力；供求基本平衡，90-110緊湊型園景三房最受歡迎。數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫金域藍(lán)灣2009-2010年供求概況2009年共推出760余套單位，供應(yīng)面積約6.7萬。以95-104三房為主，以77-100兩房作補(bǔ)充。51期間推出F型公寓單位，40-57的一房一廳，均價(jià)11000元/。新增供應(yīng)中90-

12、104單位比例最大，約占70%。2009年成交量月均約130套，除7月沒有新貨推出成交驟降之外，各月平衡出貨，成交價(jià)格穩(wěn)步上升，全年成交均價(jià)約10859元/。2010年以消化2009年余貨為主，推貨兩次，以77-100的兩三房為主，有江景資源的優(yōu)秀單位均價(jià)達(dá)1.5萬/，沒特色的產(chǎn)品均價(jià)維持在1.1萬/的水平，至今為止，二期余貨消化完畢。該項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品成交均價(jià)達(dá)35,276元/。數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2008-6-28，二期5-8號(hào)樓394套，96-177的3-4房，均價(jià)7500元/，毛坯2007-10-1，一期1-4號(hào)樓、41-45號(hào)樓約900套，127-185的3、4房，均價(jià)約14000

13、元/；別墅250套，240-550，聯(lián)排均價(jià)17000-24000/，獨(dú)立均價(jià)約28000-38000元/2008-9-29，三期12-15號(hào)樓397套，96-177的3、4房，折后8600元/起，帶3000元/裝修2008年實(shí)際新增供應(yīng)近800套住宅，供應(yīng)面積約11萬；新增供應(yīng)全部為95-200的3、4房，其中90-144的3房比例最大，占61%。恒大御景半島2009年實(shí)際新增供應(yīng)近1083套住宅，供應(yīng)面積約15.6萬；新增供應(yīng)以127-178的3、4房為主，輔以少量96小3房和200大4房。2010年實(shí)際供應(yīng)近1320套住宅，供應(yīng)面積約18萬，新增產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及面積段與2009年產(chǎn)品基本一致。

14、2010年，21-30號(hào)樓，96-210的3、4房，折后12800-17800元/，帶3000元/裝修2009年，96-177的3、4房，折后8800-12000元/，帶3000元/裝修2011-2012年的未來供應(yīng)產(chǎn)品，127-200三房是主力戶型，總建筑面積約20-23萬。2008年全年，恒大御景半島成交約390套洋房，成交率為49%；成交均價(jià)約9370元/；該盤7月份以6000-8000元/的毛坯價(jià)推出2期單位，新產(chǎn)品低價(jià)入市刺激了該月的成交量，使得7月份的成交量全年最高、同時(shí)成交均價(jià)全年最低。受市場環(huán)境及限價(jià)項(xiàng)目推出等的影響，該盤的成交均價(jià)自4月份開始跌破10000元/，不過其成交量也

15、隨后大幅上漲；恒大御景半島2008年成交情況數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫恒大御景半島2009年供求情況2009年1-8月，恒大御景半島成交約1324套洋房，基本消化完2008年的余貨和2009年新推售貨量；成交總面積達(dá)19.7萬；該盤自3月份以不斷更換組團(tuán)名稱成本價(jià)開盤的方式進(jìn)行促銷，7688元/起，送3000元/的豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修，新產(chǎn)品低價(jià)入市刺激了本年度持續(xù)的成交量。直至7月，市場回暖跡象已成定局，配合推新貨的節(jié)點(diǎn)，開始提升售價(jià)，突破10000元/的關(guān)口。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫恒大御景半島2010年成交情況數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫該盤自2010年3月份以來，繼續(xù)沿用2009年第一季度的促銷手段

16、，不斷更換組團(tuán)名稱通過新開盤結(jié)合舊業(yè)主推介額外優(yōu)惠、房博會(huì)購房五重禮包等的方式進(jìn)行促銷，推出一口價(jià)單位12800元/，送3000元/的豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修。2010年4月中，遭遇新政，該盤率先提出85折優(yōu)惠，全新產(chǎn)品景觀優(yōu)秀，幾乎戶戶望江，東南朝向?yàn)橹?。?yōu)質(zhì)產(chǎn)品一口價(jià)11780元/起,高性價(jià)比入市刺激了本年度上半年的成交。伴隨余貨的消化，選擇面收縮，成交量明顯萎縮，售價(jià)仍然堅(jiān)挺。2007年11月下旬，A14、16棟，320余套86-123的2、3房，均價(jià)8500元/；2008-3-8，A15棟163套，115-131的3房，均價(jià)6500-7500元/2008-5-11，推A4、A6棟部分單位，約146

17、套，84-140的2-4房，均價(jià)7000-7100元/；2008-6-18，A4、6、10棟部分單位9折推出，均價(jià)6300元/，300套單位當(dāng)日消化約7成；2008-6-27，A5棟160套，134-149的3房，均價(jià)6800-7800元/2007年7月，A7-A9棟516套，85151的2-4房，均價(jià)6600元/2007-1-20，A1-A3棟約400套，80-150 的2-4房，均價(jià)5500元/，帶1000元/裝修2007年6月，A11-A13棟522套，85151的2-4房，均價(jià)6650元/中海金沙灣21棟，100-130園景單位為主，均價(jià)1.3萬元/A7-8棟，153-190江景單位，

18、均價(jià)1.6萬元/A13棟，153-190一線江景單位，均價(jià)2.3萬元/目前在售單位中海金沙灣2008年新推售貨量近850套，新增供應(yīng)面積約10萬；新增供應(yīng)中90-144的園景3房最多，約占66%，其次是90以下的兩房單位，約占29%；中海金沙灣2008年供求概況2008年2-12月，中海金沙灣共成交1100余套洋房單位，成交均價(jià)約6660元/；該盤3月份以7000元/的均價(jià)推出A14-16棟的新產(chǎn)品；在6月中旬通過合富采用一二手聯(lián)動(dòng)形式、以折后均價(jià)6300元/的價(jià)位銷售，使得這三個(gè)月的成交量均超過200套，合計(jì)約占全年成交量的六成以上；另外，該盤在12月份以5600元/低價(jià)對(duì)西區(qū)清貨，使得12

19、月的成交量達(dá)到150套左右；中海金沙灣2008年各月份的成交均價(jià)多在7000元/左右，其中11月份更是跌破6000元/，同2007年最高時(shí)近11000元/的成交均價(jià)相比，目前已跌去近一半；數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中海金沙灣2009-2010年供求概況2009年1-8月共推貨約1160套，新增供應(yīng)面積約14萬；85-130的2-3房為主，約占70%，其次是153的四房單位，約占29%。前8個(gè)月共成交1132套，成交面積達(dá)15萬，均價(jià)約7683元/。2009年8月至2010年11月，共成交1080套，成交面積約13萬，均價(jià)約9900元/，帶2500元/裝修。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：新浪地

20、產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2009年供求基本平衡，中小戶型成交為主；2010年成交量同比呈下降趨勢。中海金沙灣2009-2010年成交分析2009年7月至2010年11月，此組團(tuán)共成交789套，成交面積約13.4萬，均價(jià)約11,765元/，帶2500元/裝修。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年5月曾有一套別墅成交，整月成交僅7套，別墅拉高了別墅的成交價(jià)。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2010-1，1-4棟，朝南57的兩房，朝花園（北）是87的四房單位，總共約250套，均價(jià)8500元/。2月加推5-8棟。時(shí)代糖果2010-5，推貨約300多套，9-16棟首批，約77三房、約87四房、約115四房，均價(jià)8900元/。2010-8，17-

21、25棟，約87、115四房為主，均價(jià)9500元/?，F(xiàn)在售產(chǎn)品不多，主要集中在26、27棟，基本只剩77小三房的戶型，售價(jià)約1.1-1.2萬/。時(shí)代糖果2010年成交概況 2010年1月，時(shí)代糖果利用廣州6間代理公司發(fā)動(dòng)一二手聯(lián)動(dòng)，盛大開盤，主要58小兩房和77小三房，售價(jià)約8500元/送1500元/標(biāo)準(zhǔn)的簡單裝修。低總價(jià)低首付，吸引不少經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，無法承擔(dān)中心區(qū)域高價(jià)盤的自住買家。開售當(dāng)天，消化率超9成。 2-4月以自然消化為主，同時(shí)為9-16棟蓄客，5月1日利用黃金周公開發(fā)售，售價(jià)比首批單位略高400元/,相比周邊其他樓盤，性價(jià)比相當(dāng)高。8月加推優(yōu)質(zhì)園景單位，穩(wěn)步提升售價(jià)，畢竟9字頭的一手

22、樓在市場上有一定的吸引力。 該項(xiàng)目比其他同為中小戶型產(chǎn)品的社區(qū)售價(jià)約低10%-15%，主要該項(xiàng)目隸屬南海里水，非廣州物業(yè)在客戶（金沙洲約9成客戶來自廣州）心中的價(jià)值略低。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫保利西海岸項(xiàng)目基本概況地理位置:白云金沙洲彩濱北路規(guī)模及規(guī)劃：整體占地面積26萬，總建筑面積90萬，由4個(gè)地塊組成（02、04、05、09地塊）。其中洋房部分將建舒適型洋房組團(tuán)“星?！?（首批售完）、超高層江景洋房組團(tuán)“瀚?！保ㄔ谑蹟埥^）以及最北端地塊的超高層洋房組團(tuán)“御?！保ǖ赝酰_發(fā)），04地塊規(guī)劃為類獨(dú)棟的雙拼別墅（在建，外立面已完工，預(yù)計(jì)年初可售）。（09地塊為主）首推產(chǎn)品：星?！苯M團(tuán)（0

23、9地塊）首批共5棟，4棟11層，1棟18層小高層，總戶數(shù)為474套。 以80左右的純東南向二房和92-98的園景三房為主。銷售情況：自9月底開盤至2010年11月全部售完，成交均價(jià)13,567元/，帶2500元/裝修。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫保利西海岸成交概況“攬江公館”（05地塊）由5棟3840層的超高層洋房組成，主力戶型三種，122三房和149、188四、五房。122三房單位每個(gè)臥室及客廳均望江，售價(jià)20000元;149四房單位僅客廳及1臥室望江，售價(jià)16000元/;188五房單位保證廳房均望江，售價(jià)約18000-19000元/。銷售概況：自2010年12月開售，推貨量為304套，2棟39

24、層高江景單位。2011年1月剛?cè)〉妙A(yù)售證，正在蓄客中。從成交情況來看，122小戶型消化速度最快，消化量最大。147的四房產(chǎn)品雖然戶型方正實(shí)用，但景觀欠佳，即使單價(jià)最低但消化率仍最低。從成交樓層來看，目前基本剩下30-39層的高層單位和4、14、24層有不吉利數(shù)字的樓層。其中188的04單位余貨最多。數(shù)據(jù)來源：陽光家緣戶型面積段（）推貨量成交量消化率成交均價(jià)三房兩廳12222812856%1.9-2萬四房兩廳1471143430%約1.6萬五房兩廳1881145246%約1.85萬小18,266萬科IDEA基本概況地理位置：白云區(qū)潯峰山西路東南側(cè)，距離廣州地鐵6

25、號(hào)線始發(fā)站潯峰崗站約10分鐘路程，與萬科四季花城僅一湖之隔。規(guī)模及規(guī)劃：占地2.97萬，總建筑面積約4.7萬,由兩棟小高層建筑組成。A棟12層，B棟13層，規(guī)劃總戶數(shù)為500戶。產(chǎn)品概況：只有一種戶型，66小兩房。銷售概況：于2010年10月23日開盤，起價(jià)13000元/，帶2000元/的裝修，總價(jià)在70-100萬/套左右。目前銷售均價(jià)為15000元/,年底推出數(shù)套特價(jià)單位，總價(jià)低至82萬。該項(xiàng)目規(guī)模小，產(chǎn)品單一，專為廣州白領(lǐng)設(shè)計(jì)，適合畢業(yè)幾年計(jì)劃結(jié)婚置業(yè)的剛性需求一族。售價(jià)比鄰近的保利春天里高約35%，導(dǎo)致消化速度不夠理想。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫保利春天里基本概況地理位置：白云區(qū)金沙洲悅峰

26、一街西南側(cè)，悅峰二街東側(cè)規(guī)模及規(guī)劃：總用地面積約1.8萬，建筑面積約3.98萬，規(guī)劃總戶數(shù)為360戶。以6層多層建筑以及11層小高層建筑為主。產(chǎn)品構(gòu)成：二房71-89，三居92-95，四居115，實(shí)用率90%。銷售情況：繼51開盤日光之后，二期推出的270套單位也在開盤當(dāng)日消化率近100%。二期均價(jià)為1.1萬/，跟前期價(jià)格基本持平。折扣優(yōu)惠：開盤當(dāng)天的99折*98折，一次性付款96折，提前登記認(rèn)購減5000元房款，一周內(nèi)首付款到位再減1萬元房款。另外一期認(rèn)購客戶未成功購得一期的房子，選購二期單位能再減1萬元的房款。選房結(jié)束后有抽獎(jiǎng)送夏普液晶電視和大米。 數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫恒大綠洲基本概況

27、地理位置：白云金沙洲沿江南段（保利西子灣對(duì)面）規(guī)模及規(guī)劃：總建筑面積近48萬，綠化面積2萬，綠化率高達(dá)51.1%。項(xiàng)目為純大戶社區(qū)，分為南區(qū)和北區(qū)，總戶數(shù)1666戶，總共35棟。北區(qū)產(chǎn)品為天際大宅和情景洋房，層層退臺(tái)式的設(shè)計(jì)，整體面積區(qū)間為183-410；南區(qū)為11層的82-182生態(tài)小高層。所有產(chǎn)品均帶豪華裝修，戶戶享江景、園景、湖景等立體景觀，實(shí)用率87%。2009年9月26開售，主推85以及145 ，折后均價(jià)9660元/2009-10，主推260-290大戶型，一線江景單位附帶3000元/裝修，折后售價(jià)約為1.3-1.4萬/。 銷售概況：2009年9月26日開盤，當(dāng)天85的小戶型售完，余

28、145三房，消化率達(dá)8成。目前在售的是31-32棟，260以上的園景單位為主，售價(jià)約1.6-1.7萬/。2010-8，22-25棟，267-291大三房一梯一戶，均價(jià)1.5萬/2010-1，26-28棟，面積265-293 ，均價(jià)1.5-1.6萬/恒大綠洲 恒大綠洲已于9月26日正式開售，開盤主推85以及145以上大單位。當(dāng)天小戶型已全部售罄，剩185-200多的三房四房，價(jià)格9000-11000元/。10月，主推多層住宅，260-290大戶型，一線江景單位帶3000元/裝修，折后售價(jià)約為13000-14000元/。當(dāng)時(shí)廣州市場已經(jīng)再度進(jìn)入瘋狂時(shí)期，量價(jià)齊升，該項(xiàng)目取得開門紅，兩個(gè)月銷售600

29、套。11月底加推復(fù)式單位，前江后湖，面積在300左右，五房兩廳四衛(wèi)加工人套房的設(shè)計(jì)，中空客廳，兩層均帶有大露臺(tái)。 2010年自春節(jié)進(jìn)行淡季，4月遭遇新政后該項(xiàng)目表現(xiàn)平平，由于戶型面積段偏大，且沒有江景資源支撐，總價(jià)高導(dǎo)致月均成交不足30套，消化速度慢。均價(jià)穩(wěn)步向上，現(xiàn)售價(jià)約1.6萬/。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫金沙洲板塊2010年成交概況 2010年1-11月，金沙洲新增供應(yīng)面積約28.6萬，新增供應(yīng)套數(shù)2382套。集中在幾大知名品牌發(fā)展商包括萬科、保利、中海開發(fā)的項(xiàng)目。 2010年1-11月，金沙洲一手商品房總成交套數(shù)為1727套，成交總面積為20.2萬，板塊成交均價(jià)約13,868元/(帶裝修

30、）。 板塊內(nèi)各項(xiàng)目售價(jià)均衡，除保利西海岸、恒大御景半島、中海金沙灣部分一線望江單位突破1.5萬/，甚至超2萬/外。數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫 金沙洲板塊置業(yè)客戶分三類，9成以上來自廣州： 第一類：無法承受廣州中心區(qū)域高企樓價(jià)的上車族，首選60-90中小戶型的上車盤，追求性價(jià)比高，對(duì)價(jià)格非常敏感； 第二類：改善居住型，在廣州中心區(qū)有一套小戶型，由于人口增加等原因需更換大面積的房子，首選交通方便，生活配套齊全，景觀較佳的舒適社區(qū)，140-200的大三房、四房是首選；可接受高單價(jià)水平。 第三類：投資保值型客戶，不在乎目前的生活配套，只注重稀缺江景資源和產(chǎn)品品質(zhì)，對(duì)單價(jià)、戶型、面

31、積等敏感度不高。120-144的三房總價(jià)較低，消化速度最快，260以上的大戶型對(duì)買家經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高和對(duì)稀缺資源的占用要求高，需求存在，適量供應(yīng)可保證消化速度。成交客戶情況：啟發(fā)：從經(jīng)濟(jì)實(shí)力和戶型需求來看，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是第二和第三類。 產(chǎn)品的打造以滿足戶戶擁有稀缺江景資源，居住舒適度高為標(biāo)準(zhǔn)。板塊內(nèi)成交客戶小結(jié)三、金沙洲未來2-5年供應(yīng)概況金沙洲板塊已出讓的待開發(fā)用地共有 11幅，總建筑面積為218萬。其中10幅屬于廣州的白云區(qū)，面臨的競爭將相當(dāng)激烈。金沙洲待開發(fā)地塊地區(qū)地塊項(xiàng)目名稱開發(fā)商 占地面積() 建筑面積() 樓面地價(jià)(元/）廣州B3702A06南方深業(yè)94,519 264,653

32、 8,350 元邦明月金岸元邦26,505 51,393 B3704、B3706御金沙凱德置地300,000 468,689 B3702A09在建保利54,854 153,591 5,534 B3701A02土地平整86,347 241,772 8,769 B3701A04在建91,579 256,422 8,112 B3709B07星匯金沙城建43,958 68,135 3,889 B3709B08星匯金沙45,881 71,116 3,628 B3711B03103,436 160,326 4,584 B3734F（01、02、04）保障房富力109,305 218,608 佛山佛南（拍）

33、2010-029地塊恒大60,491 229,866 6,243 合計(jì)1,016,875 2,184,571 金沙洲板塊未來供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫金沙洲在售（在建在售）項(xiàng)目后續(xù)用地金沙洲板塊在售仍有后續(xù)待建用地的項(xiàng)目共 6個(gè)，待建部分建筑面積合計(jì)約 99萬。其中有 3個(gè)項(xiàng)目位于佛山南海，待建部分建筑面積約 48萬，約占 50%。地區(qū)項(xiàng)目名稱開發(fā)商 待開發(fā)建筑面積()主力戶型推出時(shí)間廣州金域藍(lán)灣三期萬科170000未定2011年下半年恒大綠洲恒大23000082-1823房，260-4104-5房在售保利西海岸保利70000122、147、1883-5房在建在售佛山中海金沙灣（含金沙熙岸

34、） 中海150000153、178、2003-5房在售時(shí)代糖果三期時(shí)代100000772+1房、1153+1房2011年下半年恒大御景半島恒大230000125-1483房、178-2004房在建合計(jì)990000金沙洲板塊未來供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫區(qū)域板塊樓盤名稱建筑面積推貨時(shí)間產(chǎn)品類型面積段售價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)總建面越秀沿江愛群薈景灣62011-1超高層334以上在售，成交價(jià)46589元/60009天河員村佳潤臨江上品22011-1高層42-124在售，單間3.5萬/,住宅3.8萬/60004.6荔灣芳村中鐵地王52012年高層未知預(yù)計(jì)2.2萬/未知19.5白云金沙洲保利02地塊9未知未知未

35、知未知未知24.2保利05地塊72011-5超高層122-247在售，成交價(jià)1.83萬/40007.6里水中海金沙灣52011高層157-190在售，2.3萬/3000恒大御景半島152011-2012高層125-200未知未知23未售白云恒大綠洲102011高層260-410在售，園景單位1.6-1.8萬/300023未售番禺橋南海倫堡流金歲月2.42011純復(fù)式500在售，2萬/起毛坯小計(jì)61.4廣州1-3年一線江景供應(yīng)情況小結(jié)：2011年與本案擁有一線江景資源的在售貨量約45萬，即預(yù)計(jì)2013年（項(xiàng)目達(dá)可售條件時(shí)）在售一線江景資源貨量不足10萬。市場小結(jié)：2010年全年金沙洲一手商品房供

36、略大于求，未來3-5年供應(yīng)量超300萬，按每年23萬的消化量計(jì)算，足以保證金沙洲板塊10年的置業(yè)需求。廣州擁有一線江景資源的項(xiàng)目不多，預(yù)計(jì)2013年可售一線江景資源項(xiàng)目不足10萬。60-80小兩房和85-130緊湊型三房是消化速度最快的產(chǎn)品之一。改善型居住則首選景觀優(yōu)秀，環(huán)境舒適的中大戶型；投資保值者選擇景觀稀缺的產(chǎn)品，對(duì)戶型、面積不是非常敏感。整體來看，140-200三至五房成交量高。260以上的大三房，附加值不高，景觀一般，產(chǎn)品消化速度較慢，重點(diǎn)表現(xiàn)在恒大綠洲項(xiàng)目。啟發(fā)：從在售情況來看，大戶型是一線江景豪宅的主要供應(yīng)，本項(xiàng)目擁有稀 缺的一線江景資源，2013年入市時(shí)面臨的直接競爭對(duì)手不多。

37、 從成交情況來看，140-200的三至五房符合市場需求，滿足改善型居 住或投資保值需求。市場小結(jié)四、 2008-2010年金沙洲暢銷戶型分析時(shí)代糖果二期10棟06單位N+1戶型三房兩廳一衛(wèi)兩陽臺(tái)建筑面積：77特點(diǎn)：總價(jià)低，戶型方正實(shí)用不浪費(fèi)，倍受首置者歡迎。中小戶型熱銷戶型個(gè)案中海金沙灣A7棟01單位三房兩廳兩衛(wèi)一陽臺(tái)一入戶花園建筑面積：94特點(diǎn)：緊湊型帶套房設(shè)計(jì)，面積小總價(jià)較低，滿足一步到位的置業(yè)需求。中小戶型熱銷戶型個(gè)案金域藍(lán)灣B7棟04單位三房兩廳兩衛(wèi)一大陽臺(tái)建筑面積：104特點(diǎn)：方正實(shí)用，超大陽臺(tái)，采光佳，主人房空間較大。中小戶型熱銷戶型個(gè)案中海金沙灣9棟02單位四房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺(tái)建筑

38、面積：141特點(diǎn)：主臥及鄰近次臥可打通設(shè)計(jì)為一帶書房的主套間，客廳出大陽臺(tái)，觀景效果好。中小戶型熱銷戶型個(gè)案保利西海岸01單位三房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺(tái)建筑面積：122特點(diǎn)：客廳及每個(gè)房間均望江，觀景效果非常好。江景洋房熱銷戶型個(gè)案保利西海岸04單位四房兩廳三衛(wèi)兩陽臺(tái)+1工人房建筑面積：188特點(diǎn)：客廳及大部分房間能望江，方正實(shí)用，采光及觀景效果佳。江景洋房熱銷戶型個(gè)案江景洋房熱銷戶型個(gè)案恒大御景半島建筑面積：125戶型：三房二廳二衛(wèi)戶型點(diǎn)評(píng)：方正實(shí)用，各功能分區(qū)合理客廳連接大觀景陽臺(tái)，室外 景觀整合室內(nèi)。L型廚房設(shè)計(jì)，實(shí)用不浪費(fèi) 空間，生活陽臺(tái)的設(shè)計(jì)保證廚房的采光。江景洋房熱銷戶型個(gè)案恒大御景半島建

39、筑面積：178戶型：四房二廳二衛(wèi)特點(diǎn)：方正實(shí)用，各功能分區(qū)合理客廳和各臥室均能望江，望園景。中海別墅戶型個(gè)案金沙熙岸 四/六聯(lián)排別墅 五房三廳五衛(wèi) 建筑面積：422中海別墅戶型個(gè)案金沙熙岸 雙拼別墅 六房三廳五衛(wèi) 建筑面積：417中海別墅戶型個(gè)案金沙熙岸 雙拼別墅 六房三廳五衛(wèi) 建筑面積：531中小戶型（60-95）：方正實(shí)用，緊湊布局，90以下能設(shè)計(jì)為三房則更好。滿足剛性需求為主，小三房是一家三口一步到位的首選，面積小保證總價(jià)不高。主流戶型（100-130）：方正，功能區(qū)間合理，主臥室?guī)е餍l(wèi)設(shè)計(jì)，盡量有衣帽間的設(shè)置。中大戶型（144-200）：大氣，廳大房大，對(duì)各功能區(qū)間要求較高。廳出陽臺(tái)，

40、帶生活陽臺(tái)。主臥室?guī)亢鸵旅遍g，開間足夠大。對(duì)景觀資源的要求較高。大戶型（200以上）：除傳統(tǒng)廳大房大外，要求待客廳豪華有氣度，室內(nèi)有公共活動(dòng)空間如家庭廳或休閑室，結(jié)合半戶外活動(dòng)空間如觀景露臺(tái)等。不受道路、粉塵干擾。大戶型中大部分功能區(qū)間能享受多重景觀，包括江景、園景，或視野開闊，超寬樓距。暢銷戶型小結(jié)五、 凱德御金沙、保利西海岸04、09地塊產(chǎn)品規(guī)劃保利西海岸：項(xiàng)目概況：整體占地面積26萬，總建筑面積90萬，由4個(gè)地塊組成（02、04、05、09地塊）。04地塊：與“葉上海”項(xiàng)目一樣的設(shè)計(jì)風(fēng)格-英倫風(fēng)情，規(guī)劃有197席，250420。類獨(dú)棟（248-300）、雙拼（325-423）、聯(lián)排別

41、墅。05地塊：占地2.7萬，建筑18.5萬，樓高120米，共838套。122三房、147四房、188五房。09地塊：11棟1127層的小高層、高層洋房組成，共約1500套。首批單位以80左右的純東南向二房和92-98的園景三房。二批單位規(guī)劃有100-130三房。02地塊：由于地價(jià)較高，暫未規(guī)劃02地塊04地塊09地塊05地塊南方深業(yè)地塊保利04地塊保利09地塊已售原規(guī)劃產(chǎn)品分布聯(lián)排別墅（黑色圈范圍）建筑面積：未知LP-n1(3層）4棟LP-b1（3層）3棟CK-B(2-3層）4棟CK-N (2-3層）3棟 建筑面積未知LP-n1(3層）4棟LP-b1（3層）2棟B1 建筑面積294.22平方B

42、2 建筑面積248.62平方B3 建筑面積248.77平方B4 建筑面積281.96平方CK-B(2-3層）2棟戶型與面積同左類獨(dú)棟別墅（粉色圈范圍）CK-B(2-3層）4棟CK-N (2-3層）4棟 建筑面積未知Sp-n系列(3層不含地下）建筑面積328-423平方贈(zèng)送面積166-228平方Sp-b系列(3層不含地下）建筑面積325-349平方贈(zèng)送面積197-227平方SPL-b戶型、面積未知雙拼別墅（紅圈范圍）雙拼別墅戶型分析過道面積太多洗衣房是黑房，只能靠工人房開門采光；工人房只能通過洗衣房進(jìn)入，使用不方便。家庭廳與會(huì)客廳的空間可再細(xì)分功能，改用玻璃趟門設(shè)計(jì)，保證采光面。B3型建筑面積：

43、348戶型：五房三廳B2型建筑面積：325戶型：五房二廳雙拼別墅戶型分析廚房開間偏窄客廳本是面積夠大，豪氣十足的設(shè)計(jì)，注意電視墻的設(shè)計(jì)以低矮為主，否則產(chǎn)生壓迫感。室內(nèi)樓梯的上下設(shè)計(jì)不符合居家使用習(xí)慣，一般按左上右下設(shè)計(jì)。即入門左轉(zhuǎn)便是梯。保留客廳的大露臺(tái)設(shè)計(jì)，保證采光充足，景觀面寬。雙拼別墅戶型分析雙拼別墅戶型分析工人房在冷巷最盡頭，工具房與車庫距離較遠(yuǎn)，不符合使用方便標(biāo)準(zhǔn)。建議將工人房改為工具房，門改為車庫左下角處進(jìn)入。過道面積過多！建議工具間改為工人房，冷巷納入房內(nèi)，擴(kuò)大房間面積，門改為洗衣房間入，在車庫開窗。擴(kuò)大酒窯面積，充分利用與家庭廳聯(lián)接的過道空間。N1型建筑面積：328戶型：五房二

44、廳N3型建筑面積：358戶型：五房三廳雙拼別墅戶型分析由于廚房靠近下沉庭院，采光及景觀較佳，卻遠(yuǎn)離大門出入口；餐廳作為公共活動(dòng)區(qū)間，卻無景可觀。建議根據(jù)居家習(xí)慣，廚房設(shè)置在入口旁，方便出入。建議廚房與餐廳的空間布局對(duì)調(diào)。起居室作為居家重要的公共活動(dòng)空間，使用頻率高，注意舒適度的提高。雙拼別墅戶型分析餐廳與廚房調(diào)整后，餐廳上空無須挑空，增加一功能空間。臥室可考慮采用落地玻璃設(shè)計(jì)，擴(kuò)大景觀面。起居室是人們經(jīng)常使用的活動(dòng)空間，挑空顯得豪華大氣，比玄關(guān)挑空作用明顯，建議家庭廳移至玄關(guān)上空，起居室挑空。保利在售05地塊產(chǎn)品構(gòu)成戶型面積段套數(shù)套數(shù)比建筑面積面積比三房兩廳121-1287419.8%9462

45、13.1%四房兩廳1543810.2%58528.1%169-1767620.4%1311018.1%五房兩廳207379.9%765910.6%243-24714839.7%3626050.1%小計(jì)121-247373100.0%72343100.0%未來產(chǎn)品供應(yīng)情況凱德御金沙開發(fā)周期類型戶型面積段套數(shù)套數(shù)比建筑面積面積比一期公寓一房一廳51.837820.9%1961312.0%高層洋房兩房兩廳78-8648026.5%3799923.3%三房兩廳93-9685247.1%8036949.3%疊加206-225402.2%85905.3%別墅聯(lián)排275181.0%49503.0%雙拼276

46、-280422.3%116207.1%小計(jì)52-2801810100.0%163141100.0%二期高層洋房兩房兩廳82-8656135.2%4691124.4%三房兩廳94-9560938.2%5754929.9%四房兩廳155-15728818.0%4492823.4%別墅疊加193-218845.3%2637813.7%雙拼270483.0%129546.7%大別墅60060.4%36001.9%小計(jì)82-6001596100.0%192320100.0%合計(jì)52-6003406355461凱德御金沙項(xiàng)目未來供應(yīng)產(chǎn)品概況2011年中推售規(guī)模：總建筑面積為98633.9（包括地下車庫與地

47、上建筑面積），地上住宅樓建筑面積則為77659.8。凱德御金沙：規(guī)模大，分期開發(fā)，由于沒有江景，僅山景和園景資源，未來供應(yīng)產(chǎn)品以中小戶型和主流戶型為主。在島嶼和山丘位置優(yōu)秀的地方規(guī)劃有別墅產(chǎn)品。對(duì)比：距離本項(xiàng)目不遠(yuǎn)，交通便利，地鐵上蓋物業(yè)，屬于本項(xiàng)目二類競爭對(duì)手。保利西海岸：分地塊開發(fā)，江景組團(tuán)和未開發(fā)的02地塊擁有稀缺的江景資源，預(yù)計(jì)未來供應(yīng)產(chǎn)品以中大戶型和大戶型為主。04地塊別墅以雙拼別墅和類獨(dú)棟為主。對(duì)比：毗鄰本項(xiàng)目，屬于廣州轄區(qū)用地。交通和配套與本項(xiàng)目雷同，戶型設(shè)計(jì)充分利用江景，廣州本地知名發(fā)展商，在金沙洲有一定的客戶基礎(chǔ)，屬于本項(xiàng)目一類競爭對(duì)手。恒大新地塊：2010年底新地，樓面地價(jià)

48、6229元/,總建面22.9萬。由于鄰近御景半島，恒大表示該項(xiàng)目將作為御景半島的延續(xù)，以江景豪宅的高度進(jìn)行開發(fā)。對(duì)比：毗鄰本項(xiàng)目，同屬于南海轄區(qū)用地，規(guī)模比本項(xiàng)目略小，景觀資源豐富。御景半島在廣州人心中有一定的知名度，在金沙洲有一定的客戶基礎(chǔ)，同屬于本項(xiàng)目一類競爭對(duì)手。主力競爭對(duì)手小結(jié)六、 項(xiàng)目定位本案本項(xiàng)目簡介地理位置：佛山市里水鎮(zhèn)白塔村，處于大金沙 洲板塊范圍內(nèi)。項(xiàng)目屬性：三舊改造項(xiàng)目?，F(xiàn)狀：東側(cè)為珠江江面；南側(cè)為綠地及廠房；西側(cè)為現(xiàn) 狀山體及高壓線；北側(cè)為恒大御景半島高層洋 房；東南側(cè)為恒大新拍下的商住用地。SWOT分析：S：擁有山景和稀缺一線江景資源W：化工廠、倉庫、城中村，空氣環(huán)境、

49、居住環(huán)境較差； 西面高壓線對(duì)人們心理影響較明顯。O：御景半島及保利西海岸帶動(dòng)了區(qū)域居住氛圍，將來恒 大新地塊的開發(fā)也利于項(xiàng)目的啟動(dòng)。廣佛同城加速， 廣州客戶對(duì)金沙洲板塊認(rèn)可度逐步提升。T：沉香沙大橋的規(guī)劃擬建設(shè)在項(xiàng)目北面或南面，將干擾 本項(xiàng)目的居住舒適度和觀景效果。金沙洲未來供應(yīng)充 足，激烈白熱化。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析廣州雖然賣江景/山景資源的項(xiàng)目很多但論項(xiàng)目本身與江景/山景資源兩者之間進(jìn)行整體規(guī)劃的考慮與進(jìn)行優(yōu)化設(shè)施考慮做得出彩的項(xiàng)目卻不多資源整合:揉和江景、山景、湖景、人工造景如何通過本項(xiàng)目的江景/山景資源進(jìn)行整體規(guī)劃、充分利用，突破其他以純江景/山景為賣點(diǎn)的項(xiàng)目是我們需要考慮的？關(guān)于江景/

50、山景資源的思考：項(xiàng)目深度剖析周邊雖然商業(yè)地產(chǎn)比較落后但論未來社區(qū)規(guī)模，人口素質(zhì)、密集度本項(xiàng)目有一定的發(fā)展空間關(guān)于商業(yè)的思考：如何通過本項(xiàng)目商業(yè)部分提升住宅檔次并對(duì)住宅價(jià)格提升作貢獻(xiàn)？項(xiàng)目深度剖析如何針對(duì)不同類型客戶群，提供不同功能的會(huì)所服務(wù)與配套，提供增值服務(wù)我們需要考慮？關(guān)于會(huì)所的思考：項(xiàng)目既有別墅產(chǎn)品，洋房又有大戶型，產(chǎn)品線跨度較大，居住群體高端為主；項(xiàng)目深度剖析從項(xiàng)目外部資源開始挖掘（如山體、濱江公園休閑、珠江沉香沙島等）將山體改造成登山棧道加強(qiáng)濱江公園休閑設(shè)施完成項(xiàng)目整體價(jià)值提升的第二部分開發(fā)江上娛樂設(shè)施片區(qū)價(jià)值、社區(qū)文化價(jià)值提升，體現(xiàn)高貴品質(zhì)，顛覆傳統(tǒng)建立沉香沙島連接通道產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)

51、及各功能復(fù)合應(yīng)用廣佛劃時(shí)代意義的人居生活新標(biāo)桿項(xiàng)目深度剖析豪宅之“豪”，很大程度上系于會(huì)所。貝沙灣會(huì)所是全港最豪華和設(shè)備最齊全的會(huì)所，共設(shè)有8大主題貝沙灣會(huì)所頂級(jí)藝術(shù)館空中服務(wù)俱樂部名車、游艇俱樂部時(shí)尚娛樂城頂尖健身美容會(huì)所豪華宴會(huì)廳品酒館、雪茄館藝術(shù)少年宮搜羅了逾300件來自全球拍賣行、藝術(shù)館及私人收藏家的藝術(shù)名作，住戶只需憑簽帳積分，即可將藝術(shù)品租借回家放置欣賞。此外，會(huì)所更會(huì)定期安排藝術(shù)展覽及講座提供私人客機(jī)及直升機(jī)服務(wù)，并為住客設(shè)計(jì)不同的航程特別提供豪華游艇和名貴房車如勞斯萊斯、法拉利及保時(shí)捷的接載及租用服務(wù)會(huì)所定期邀請(qǐng)世界級(jí)音樂大師為住戶舉辦各類型的藝術(shù)表演，還不時(shí)舉辦著名時(shí)裝品牌最

52、新系列的時(shí)裝表演香港頂尖美發(fā)美容集團(tuán)ILColpo開設(shè)其首間位于豪宅內(nèi)的美發(fā)美容形像設(shè)計(jì)廊。法國奢侈品牌“嬌蘭”亦進(jìn)駐會(huì)所提供星級(jí)水療護(hù)理服務(wù)豪華宴會(huì)廳面積和裝潢媲美五星級(jí)酒店由著名酒評(píng)家定期舉辦試酒會(huì)和雪茄品嘗會(huì)，以供住客及專家互相交流心得。貝沙灣亦曾邀請(qǐng)?zhí)K富比的首席品酒家Serena Sutcliffe，M.W.在貝沙灣Wine & Cigar Club舉行試酒大會(huì)特邀著名國際級(jí)小提琴家西崎崇子進(jìn)駐，教授貝沙灣的小朋友拉奏小提琴本項(xiàng)目定位方向即靈魂之所在：以自然生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)、以貴胄之氣的典雅建筑為載體打造：廣州西.純江景豪宅住區(qū) 最具有影響力的眾多富人聚集的、散發(fā)海濱小鎮(zhèn)特色極富異域風(fēng)情

53、的灣區(qū)生活?；释ハ碌纳蠈咏ㄖ?尊耀純墅私享會(huì)所，金光熠熠，挑高中空的歐式燈下，名流們匯聚于此，論“股”談“金”。富裕的名流在自己的圈層里面快活的游走，尋找一份被擱置已久的歸屬感。國標(biāo)，空中的華爾茲在海拔100米空中會(huì)館，唯美的華爾茲舞曲伴隨著天空點(diǎn)點(diǎn)繁星劃過那一片江景與山野，整個(gè)灣區(qū)的魅力尤如華爾茲舞步散發(fā)著雍容、華貴。七、 目標(biāo)客戶定位板塊內(nèi)客戶發(fā)展趨勢隨著區(qū)域的優(yōu)化，產(chǎn)品檔次的提升篩除了前期購買力相對(duì)較弱的客戶。濱江片區(qū)的客戶成交不多，主要原因是金沙洲臨江帶現(xiàn)階段還沒有擁有成熟的居住氣氛，但從金沙洲臨江帶片區(qū)的發(fā)展來看，未來的生活氛圍將與濱江非常相似，隨著這一區(qū)域配套逐漸成熟，獨(dú)特的國際濱

54、海生活的氛圍和環(huán)境必然使濱江豪宅客戶進(jìn)一步增加。區(qū)域輻射力增強(qiáng)，客戶來源以金沙洲為中心逐漸擴(kuò)散，廣州和佛山是這一片區(qū)未來客戶的重要來源。越來越多的3高客戶（高學(xué)歷，高職務(wù)，高收入）涌入這一片區(qū)，使得金沙洲臨江帶即將成為廣州下一個(gè)豪宅區(qū)。與第一代富豪不同的是他們更多從事金融、國際貿(mào)易和職業(yè)投資等全新領(lǐng)域。年齡更加年輕化，家庭結(jié)構(gòu)更加多元化，傳統(tǒng)的三代同堂數(shù)量越來越少，他們的生活方式更加西化更加自我，對(duì)產(chǎn)品的要求也越來越高。置業(yè)動(dòng)機(jī)愈加多元化（增值保值、分散資金風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)稀缺資源的占有），只要片區(qū)還沒有完全成熟，投資與保值永遠(yuǎn)是他們內(nèi)在的隱性需求。目標(biāo)客戶定位別墅客戶鎖定 2341廣州市內(nèi)的高級(jí)公務(wù)

55、員、政界要員、政府官員。佛山其他區(qū)域想擠進(jìn)廣州城較近的等經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)勁的企業(yè)老板、生意人。廣州市區(qū)第一居所客戶。廣州市企業(yè)家、外企高管、小型公司老板。項(xiàng)目目標(biāo)客戶鎖定目標(biāo)客戶定位客戶分類購房關(guān)注點(diǎn)特征主力需求戶型與項(xiàng)目契合度企業(yè)高管交通、配套、文化、品質(zhì)、尊貴對(duì)價(jià)格不是很敏感，年齡35歲以上；不是第一居所；追求品位；對(duì)生活質(zhì)素要求高；注重身份；4房 5房 公務(wù)員交通、配套、產(chǎn)品品質(zhì)、尊貴對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求高，對(duì)配套設(shè)施要求齊全，住房公積金補(bǔ)貼高，對(duì)價(jià)格不敏感；注重生活質(zhì)量3房 工商戶交通、教育配套、樓盤質(zhì)素有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，除考慮居住地離店鋪近外，對(duì)居住環(huán)境要求高，且注重子女入學(xué)問題。3房4房 原

56、地居民居住環(huán)境、社區(qū)配套、品牌多以換房需求為主，因而對(duì)居住環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)有要求，關(guān)注交通便利性。3房核心客戶重要客戶普通客戶洋房客戶需求細(xì)分目標(biāo)客戶定位 2341廣州市經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)勁企業(yè)高管、公務(wù)員、生意人。廣州荔灣、越秀等區(qū)域，由于方便經(jīng)常往返廣佛兩地選擇購買的企業(yè)老板。廣州市內(nèi)有一套小戶型，現(xiàn)計(jì)劃改善居住環(huán)境的客戶。保值、增值物業(yè)投資客洋房目標(biāo)客戶鎖定目標(biāo)客戶定位八、 產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目商業(yè)部分評(píng)估1、優(yōu)勢與機(jī)會(huì) 項(xiàng)目西面小區(qū)路邊有約500米的商業(yè)外展面。 小區(qū)周邊消費(fèi)配套不足，本商業(yè)可以為未來恒大及本項(xiàng)目住戶提供生活便利配套。 隨著金沙洲板塊的內(nèi)外交通改善和各住宅項(xiàng)目發(fā)展，將有更多

57、的居住及商業(yè)落入?yún)^(qū)域內(nèi)，有利于強(qiáng) 化區(qū)域商業(yè)氛圍。2、劣勢與風(fēng)險(xiǎn) 偏離金沙洲區(qū)域商業(yè)中心，缺乏商業(yè)氛圍。 位于小區(qū)內(nèi)部道路之間，外部可視性及可達(dá)性較差。 除本小區(qū)外，恒大項(xiàng)目內(nèi)部也有8500平米的商業(yè)街，較難吸引周邊居住區(qū)的生活消費(fèi)。 本項(xiàng)目供給量如過高則有出現(xiàn)銷售和租賃困難。小結(jié)：約500米的外展面有較好的商業(yè)基礎(chǔ)，周邊居住區(qū)開始 成型，片區(qū)內(nèi)陸續(xù)有一定的居住氛圍，有利于強(qiáng)化區(qū)域商業(yè)氣息。但由于項(xiàng)目偏離金沙洲商業(yè)中心，外部可達(dá)性較差，主要服務(wù)于本項(xiàng)目業(yè)主為主，商業(yè)體量不適宜太大。周邊社區(qū)商業(yè)情況售價(jià)水平：萬科金域藍(lán)灣40000-50000元/；中海金沙灣35000-45000元/；萬科四季花

58、城30000-40000元/租賃水平：萬科金域藍(lán)灣100-150元/中海金沙灣100-120元/萬科四季花城90-120元/小結(jié)：金沙洲商業(yè)仍以社區(qū)的底商為主，暫時(shí)未形成大型集中式綜合商業(yè)體。 位于金沙洲現(xiàn)代化商貿(mào)金融中心、文化娛樂和行政辦公中心范圍內(nèi)的萬科金域藍(lán)灣由于外部 可視性和可達(dá)性較高，售價(jià)較高，部分價(jià)值較高的可達(dá)4-5萬/。 其他區(qū)域社區(qū)底商售價(jià)較低。項(xiàng)目商業(yè)建議規(guī)劃原則： 作為小區(qū)級(jí)別的商業(yè)配套，適宜布置在西側(cè)路邊。 商鋪門前預(yù)留10米以上進(jìn)深的廣場用于綠化、停車及步行。小區(qū)集中式出入大門前預(yù)留50米進(jìn)深的 開放式廣場。 商業(yè)街每150-180米設(shè)置一個(gè)與住宅小區(qū)的交流通道。 商鋪

59、立面與住宅小區(qū)一致，可考慮首層騎樓式建筑。 由于餐飲功能較多，必須考慮集中式煙道到塔樓頂及室外隔油池。 店鋪門面4.5-6米，進(jìn)深10-15米，首層高6米，二層4.5米。單店面積在50-150。預(yù)留雙層銷售 結(jié)構(gòu)。商鋪體量建議： 體量方面主要為1-2層街鋪為主，用于零售及生活配套店鋪使用。主入口及靠近合作方集中式商業(yè) 區(qū)段，可考慮在二層設(shè)置較大進(jìn)深面積商鋪用于餐飲休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營。 總體量控制在12000，規(guī)劃一個(gè)10000集中式商業(yè)交還合作方使用。商鋪持有方式：商鋪以銷售為主，自家持有為輔，毛坯交付。社區(qū)底商街鋪外形參考物業(yè)類別市場接受度經(jīng)濟(jì)效益規(guī)劃、開發(fā)綜合選擇獨(dú)棟別墅別墅產(chǎn)品市場接受度高，施

60、工期短，可快速投入市場，同時(shí)有助于拉升整體售價(jià)，加速銷售回款、提高樓盤檔次。獨(dú)棟別墅屬于別墅用地性質(zhì)，不適合本項(xiàng)目。從市場接受度和經(jīng)濟(jì)效益綜合考慮，雙拼和疊加別墅與本項(xiàng)目有一定的契合點(diǎn)。聯(lián)排別墅雙拼別墅疊加別墅高層洋房盡管超高層及高層利潤較高，但若全部興建超高層及高層，將降低居住舒適度，令市場接受度下降，最終影響利潤，同時(shí)超高層及高層施工期長，資金流轉(zhuǎn)速度慢。酒店式公寓適合在商務(wù)區(qū)興建，金沙洲規(guī)劃為居住區(qū)，商務(wù)氛圍弱，在此片區(qū)的接受度很低。建議興建超高層、高層。超高層洋房酒店式公寓（板塊內(nèi)）住宅部分產(chǎn)品建議廣州市場上接受度和經(jīng)濟(jì)效益衡量的物業(yè)類型 綜上所述，在板塊內(nèi)適合興建的物業(yè)包括高層、超高