[山東]房地產(chǎn)工程項目可行性研究報告(經(jīng)濟測算)

1、華清冠縣XX路項目可行性研究報告2008-5-22報告邏輯分析圖客戶目標可行性研究分析方法項目結(jié)論針對冠縣XX路項目是否具有投資價值進行研究本體研究明確本項目的優(yōu)劣勢，是項目定位的基礎(chǔ)條件宏觀經(jīng)濟研究研究冠縣經(jīng)濟基礎(chǔ)和發(fā)展，是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)房地產(chǎn)市場研究分析冠縣房產(chǎn)發(fā)展狀況，是項目定位和經(jīng)濟測算的依據(jù)項目機會分析結(jié)合本項目入市時間，研究市場現(xiàn)象，是項目定位的直接依據(jù)項目初步定位根據(jù)以上綜合分析，明確項目定位，是經(jīng)濟測算的直接依據(jù)項目經(jīng)濟測算通過經(jīng)濟效益分析等，判斷本項目的經(jīng)濟可行性可研結(jié)論和風險提示結(jié)合宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場，對本項目全面考慮，提出項目投資建議報告大綱一、項目本體研究二、投資環(huán)

2、境研究三、項目機會研究四、項目初步定位五、經(jīng)濟測算及可行性分析3項目本體研究44地處冠縣縣城核心區(qū)外圍西北角，非傳統(tǒng)居住區(qū)認知，位置稍顯偏遠?？h政府冠縣縣城中心區(qū)項目地理位置本項目位于冠縣縣城西北部，緊鄰教育路北端和北環(huán)路，距離縣城傳統(tǒng)中心區(qū)約2公里，騎自行車時間約10分鐘；項目地處冠縣高三里莊，項目北面即為村莊，與農(nóng)村的聯(lián)系較為密切；到本項目交通成本較高，在縣城內(nèi)部交通成本為1元，到本項目需要2元。項目緊鄰省道北環(huán)路，是進出冠縣的必經(jīng)之路，為冠縣的城市形象大道。本地塊省道北環(huán)路為雙向四車道規(guī)劃中的白楊路生產(chǎn)路XX路交通狀況較為平整的XX路凸凹不平的生產(chǎn)路路況平整寬敞的北環(huán)路北環(huán)路綠樹成蔭，成

3、為冠縣人散步的地方交通便捷，到縣城和聊城通達性好。周邊北環(huán)路、教育路等路網(wǎng)通達性好，交通極為便利，可實現(xiàn)與縣城、聊城的密切聯(lián)系；北環(huán)路為冠縣形象大道，路況和環(huán)境都較為優(yōu)越。北環(huán)路為雙向四車道，兩旁擁有行人和自行車道，道路寬闊，路況平整。道路上綠樹成蔭，成為冠縣環(huán)境較好的地方之一。北環(huán)路周邊高樓林立，廣場點綴，成為展現(xiàn)冠縣城市面貌的門戶。環(huán)境優(yōu)美的金冠廣場冠縣公路局辦公大樓冠縣國稅局大樓北環(huán)路沿案正在興建的高層住宅目前周邊生活氛圍不濃厚，步行尺度內(nèi)生活配套缺失，未來金冠商場開業(yè)后，會有大幅改觀。項目周邊環(huán)境項目南側(cè)的林地項目西側(cè)的果園目前項目周邊以農(nóng)田為主，居住人口較少，生活氛圍不濃厚項目東北側(cè)

4、的小區(qū)，尚未入住，其商業(yè)配套，金冠商城尚未建設(shè)。09年項目入住后，周邊配套和居住氛圍將大為改觀。金冠商場北環(huán)路名仕花園果園生產(chǎn)路空地加油站果園項目南側(cè)的空地，未來要建住宅小區(qū)，東北部在建的高層住宅為名仕花園，有4萬平米的商業(yè)教育北路地塊方正，內(nèi)部為現(xiàn)狀果樹，無特殊資源地塊內(nèi)部的待拆遷的民房地塊內(nèi)部的果樹本地塊省道北環(huán)路為雙向四車道規(guī)劃中的白楊路生產(chǎn)路XX路地塊內(nèi)部的梨樹長約500多米寬約200多米本項目為冠縣大規(guī)模、擁有學(xué)校教育資源的中高容積率住宅項目項目經(jīng)濟指標項目類別指標用地性質(zhì)住宅及配套建設(shè)用地面積185畝居住用地125畝經(jīng)適房用地25畝小學(xué)用地35畝容積率1.9總建面約15.8萬平米經(jīng)

5、濟適用房建面21000平米項目用地性質(zhì)中，含有2.1萬建筑面積的經(jīng)濟適用房，將對項目的形象和價格有一定的影響。項目本體資源評價11緊鄰冠縣形象大道北環(huán)路，周邊環(huán)境和發(fā)展前景較好；項目屬于目前冠縣大規(guī)模項目，規(guī)模優(yōu)勢明顯；地塊方正，擁有學(xué)校教育配套資源。在傳統(tǒng)認知內(nèi)，地塊位置稍顯偏遠；步行尺度內(nèi)，周邊配套稍顯薄弱，生活氛圍不濃；地塊內(nèi)含有經(jīng)濟適用房，將對項目形象和價格造成一定折損。優(yōu)勢劣勢12投資環(huán)境分析12城市宏觀背景研究冠縣房地產(chǎn)市場研究冠縣位于河北、河南和山東的交界處，是山東省東西向發(fā)展經(jīng)濟軸的西大門。城市概況冠縣位于冀魯豫三省交界處，屬于聊城境內(nèi)。 冠縣位于山東省最西部，在全省東西主要經(jīng)

6、濟發(fā)展軸線膠濟發(fā)展軸線的西端，與冀魯豫三省交界，屬于聊城市管轄區(qū)；縣內(nèi)路網(wǎng)交織，到達濟南、北京、青島等城市便利。 東距京九（聊城）40公里，西距京廣（邯鄲）80公里，濟聊館高速公路、329省道橫穿東西，京九、京開公路縱貫?zāi)媳保?lián)接京九、京廣、京滬等鐵路主干線的邯濟鐵路穿越縣境實現(xiàn)了“一個半小時上天（濟南機場），五個小時下海（青島港口）、進京（北京）” ；冠縣冠縣屬暖溫帶季風大陸性氣候，春夏秋冬四季分明，年平均氣溫13.1 ，擁有兩個“AAA”級景區(qū)。城市概況冠縣屬暖溫帶季風大陸性氣候，春夏秋冬四季分明。 冠縣地處北緯36223642、東經(jīng)1151611547之間，冠縣年平均氣溫13.1，年均氣

7、溫時數(shù)為2630小時，無霜期198天，年均降水量592毫米，年均大于10的有效積溫4500，全縣土壤以潮土類為主，占耕地面積的84.9%，土壤有機質(zhì)0.95%，全氮0.062%，全磷0.068%，全鉀1.6%，PH值7.1-8.5。冠縣擁有兩個“AAA”級景區(qū)。 一是冠州梨園風景區(qū)。一期工程投資1000萬元，目前二期工程正在規(guī)劃設(shè)計，力爭打造“中華第一梨園”。二是馬頰河森林旅游風景區(qū)。景區(qū)為省級濕地保護區(qū)，集觀光旅游、休閑度假、商務(wù)會議、健身娛樂、溫泉洗浴為一體的平原森林景區(qū)。馬頰河溫泉度假村冠縣旅游景點分布圖冠縣農(nóng)林業(yè)資源豐富，是國家糧棉油生產(chǎn)基地，形成林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱產(chǎn)業(yè)城市

8、概況冠縣是著名的“鴨梨之鄉(xiāng)”，農(nóng)林業(yè)資源豐富 冠縣是國家糧棉油生產(chǎn)基地縣、著名的“鴨梨之鄉(xiāng)”和毛白楊繁育基地，培植形成了林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱產(chǎn)業(yè)：林果、蔬菜、畜牧和油料四大支柱產(chǎn)業(yè)，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的70% 其中，各類樹木8000萬株，木材蓄積量138萬立方米；有果園面積30萬畝，果品年產(chǎn)量3億斤；瓜菌菜面積40萬畝，年產(chǎn)量20億斤，斜店鄉(xiāng)被譽為“江北黃瓜第一鄉(xiāng)”，靈芝產(chǎn)量占全國總產(chǎn)量的三分之一；畜禽存欄量885萬頭（只），肉蛋年產(chǎn)11.1萬噸；花生種植面積穩(wěn)定在30萬畝以上，年產(chǎn)量1.4億斤；冠縣占地200平米，擁有1900年歷史的千年梨樹王靈芝靈芝黃瓜豐收全國毛白楊研究基地2007年

9、，冠縣總?cè)丝诩s75萬，其中農(nóng)業(yè)人口占絕對主力，約為68.5萬，占總?cè)丝诘?0%強。城市概況【數(shù)據(jù)來源：聊城統(tǒng)計手冊(2007)】農(nóng)村人口占絕對主力，2007年占總?cè)丝诘?0.4% 自2005-2 007年，冠縣農(nóng)村人口一直在全縣人口中占絕對主力。2007年，城市人口僅占約9.62%，約為7.3萬人，占比90%強的人口在農(nóng)村；城區(qū)面積狹小，占全縣面積的2.1% 冠縣全縣總面積1152平方公里，耕地113萬畝，城區(qū)面積25平方公里，占總面積的2.1%人口居住以自家蓋的平房為主，多層住宅還尚未全面普及。冠縣街邊的平房冠縣城區(qū)面積冠縣經(jīng)濟落后，多年以來是山東省重點扶貧縣，也是國家級貧困縣。17宏觀經(jīng)濟

10、水平2 007年，聊城市GDP總值為1022.96億元，人均可支配收入12401.28元，在山東省17地市中，分別排名第14位和15位，經(jīng)濟排名較為落后；【數(shù)據(jù)來源：聊城統(tǒng)計手冊(2007)】【數(shù)據(jù)來源：聊城統(tǒng)計手冊(2007) 】冠縣經(jīng)濟較為落后， 2007年全縣GDP總值為94.06億元，在聊城市轄區(qū)一區(qū)一市六縣中，排名倒數(shù)第二，距倒數(shù)第二陽谷縣，還相差約14億元。多年以來，冠縣一直是山東省貧困縣、國家級貧困縣；聊城市經(jīng)濟在山東省排名較為落后冠縣經(jīng)濟在聊城市排名倒數(shù)第二，與倒數(shù)第三陽谷縣差距較大。2007年冠縣年人均可支配收入為10019元，人們生活處于溫飽階段。宏觀經(jīng)濟水平年人均可支配收

11、入與居民貧富階層劃分階段貧困階層溫飽階層小康階層富裕階層年人均可支配收入（元）3000以下3000-1500015000-6000060000以上溫飽階層：生活處于貧困線以上，能滿足日常生活所需，但沒有達到寬裕程度，發(fā)展和享受類消費非常有限的生活形態(tài)；年人均可支配收入為300015000元；2007年，冠縣人均可支配收入為10019元，與2006年相比，增長37.35%（備注：自2006年始，冠縣統(tǒng)計局開始增加年人均可支配收入統(tǒng)計類項）；根據(jù)國家統(tǒng)計局對年人均可支配收入劃分標準，冠縣人民生活水平處于溫飽階段；相關(guān)政策連接年份2005年2006年2007年年人均可支配收入（元）未統(tǒng)計7560.5

12、3100192005-2007年冠縣年人均可支配收入【數(shù)據(jù)均來源冠縣統(tǒng)計年鑒】近年來工業(yè)穩(wěn)步增長，形成了紡織、冶金、農(nóng)副產(chǎn)品加工、農(nóng)機配件四大產(chǎn)業(yè)，其中三大產(chǎn)業(yè)分別由三家企業(yè)支撐。宏觀經(jīng)濟發(fā)展【以上數(shù)據(jù)來源冠縣統(tǒng)計年鑒】工業(yè)對經(jīng)濟的貢獻率逐年增加， 三大產(chǎn)業(yè)中工業(yè)呈逐年增長態(tài)勢。工業(yè)企業(yè)無國家重點扶持企業(yè)，多為民營企業(yè)，企業(yè)發(fā)展靠自身的經(jīng)營。紡織服裝、冶金加工、農(nóng)副產(chǎn)品加工三大支柱產(chǎn)業(yè)，分別由冠星集團、冠洲集團和冠宜春酒業(yè)三大企業(yè)支撐。農(nóng)機配件加工以私營企業(yè)為主，目前已有300多家，成為經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。冠洲集團是冠縣冶金板材加工的支柱企業(yè)冠星集團是冠縣紡織加工的支柱企業(yè)，是冠縣的納稅大戶冠

13、宜春酒業(yè)是冠縣農(nóng)副產(chǎn)品加工的支柱企業(yè)農(nóng)機配件加工主要以私營企業(yè)為主冠星集團和冠洲集團是冠縣兩大支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展一定程度上決定了冠縣經(jīng)濟的發(fā)展。宏觀經(jīng)濟發(fā)展 冠宜春酒廠，擁有員工500名，總資產(chǎn)6000萬元，為冠縣的支柱產(chǎn)業(yè)，其門前的道路，也被命名為冠宜春路。 目前，隨著競爭的加劇，酒廠經(jīng)營日漸衰退，經(jīng)濟難度逐年增加，經(jīng)濟效益相對較低。 冠星集團，民營企業(yè)，紡織加工企業(yè)，總資產(chǎn)9.8億元，員工7500人，其中工程技術(shù)人員285人，2007年，年生產(chǎn)銷售收入約31億，利稅2.73億，為冠縣最大的支柱產(chǎn)業(yè)。 冠洲集團，冶金加工民營企業(yè)，總資產(chǎn)26億元，高級工程人員367人，員工1700人。農(nóng)機配件加

14、工主要以中小型企業(yè)為主，近兩年發(fā)展較為迅速。宏觀經(jīng)濟發(fā)展 冠縣軸承加工，最近兩年發(fā)展比較迅速，主要是加工農(nóng)機產(chǎn)品配件，尤其在清水鎮(zhèn)，已經(jīng)成為清水經(jīng)濟的“半壁江山”了。-清水鎮(zhèn)黨委書記農(nóng)機配件加工是冠縣發(fā)展較早的行業(yè)，也是規(guī)模以上企業(yè)戶數(shù)最多的一個行業(yè)，全縣有規(guī)模較大的機械加工企業(yè)300余家，其中規(guī)模以上企業(yè)達到47戶，主要生產(chǎn)各類農(nóng)用車、各類棉機、各類軸承及農(nóng)機配件等。-冠縣縣委 冠縣經(jīng)濟主要以民營企業(yè)為主，大型國有企業(yè)數(shù)量只有一個。目前，冠縣擁有賈鎮(zhèn)汽車及配件加工、北陶鎮(zhèn)軸承加工、萬善鄉(xiāng)冶金板材生產(chǎn)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)2007年，全縣工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值中，個體私營經(jīng)濟總產(chǎn)值占比96%，成為地方經(jīng)濟的重要支

15、撐力量.工業(yè)中四大產(chǎn)業(yè)均以勞動密集型企業(yè)為主，對高收入人群數(shù)量支撐較弱。 冠星集團，紡織加工企業(yè)，員工7500人，其中工程技術(shù)人員285人。 普通員工收入為800-900元左右。 冠洲集團，冶金加工民營企業(yè)，高級工程人員367人，員工1700人。普通員工收入為1000元左右。冠縣軸承加工企業(yè)以振興機械廠為龍頭企業(yè) 振興機械廠擁有固定資產(chǎn)200萬，職工136人，管理技術(shù)人員9名。普通員工月收入為700-800元左右。宏觀經(jīng)濟發(fā)展人口結(jié)構(gòu)呈梯形，出現(xiàn)一部分富裕人群，高收入人群相對缺失。23人口結(jié)構(gòu) 缺失 中高收入人群中端人群低端人群政府高級官員，隱性收入較多，年收入超過10萬以上；中大型私營企業(yè)主

16、老板，年收入20萬以上，傾向于在聊城買房。目前，冠縣此類人群數(shù)量稀少，尚未形成階層，相對缺失鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部、普通公務(wù)員、教師、醫(yī)生等工薪階層，家庭年收入5萬以上，有改善居住或為子女受教育進城購房需求；個體及私營業(yè)主及富裕農(nóng)民，以經(jīng)營輕紡、養(yǎng)殖等行業(yè)，家庭年收入5萬以上；普通城鎮(zhèn)居民，家庭年收入3萬以下；鄉(xiāng)村農(nóng)民，家庭年收入在3萬以下；冠縣作為五線縣域城鎮(zhèn)，人口結(jié)構(gòu)及置業(yè)需求呈現(xiàn)以下特點：縣城規(guī)劃“東擴北展”，本案處于北部新城區(qū)，但目前未看到明顯的擴展跡象。城市發(fā)展東部工業(yè)區(qū)南部生活區(qū)北部新城片區(qū)鐵路北部片區(qū)中部綜合區(qū)未來城市布局結(jié)構(gòu)縣城核心區(qū)城市定位：根據(jù)政府2003-2020年城市規(guī)劃，建設(shè)以機電

17、、輕紡、綠色農(nóng)業(yè)為支柱的生態(tài)型城市；城市發(fā)展布局：“產(chǎn)業(yè)向東、生活北擴、老城優(yōu)化”。近期工業(yè)用地向東，生活用地向北；遠期工業(yè)用地向北，生活用地向南；城市形成“一心、二帶、三軸、五片”城市布局結(jié)構(gòu)。目前,鐵路北部新城區(qū)尚未看到發(fā)展的跡象,政府北擴尚未有明顯的時間表.宏觀經(jīng)濟總結(jié)25工業(yè)民營企業(yè)經(jīng)濟對城市整體發(fā)展有一定帶動作用，但缺乏國家政策扶持。冠縣經(jīng)濟水平薄弱,屬于經(jīng)濟落后的農(nóng)業(yè)大縣.城市人群整體收入水平較低，缺乏高收入人群。城市宏觀面增長趨勢不明顯。26投資環(huán)境分析26城市宏觀背景研究冠縣房地產(chǎn)市場研究國家宏觀調(diào)控政策初見成效，一線城市市場觀望態(tài)勢明顯，房產(chǎn)價格漲幅較小。北京：2008年1-

18、4月份，全市住宅銷售面積同比下降54%。 2008年4月，全市房屋銷售價格同比上漲13%，漲幅比上月回落0.8個百分點； 環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.5個百分點。 數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局上海：2008年4月，上海房屋銷售價格同比上漲9.7%，環(huán)比上漲0.2%； 新建住房銷售價格同比上漲9.8%，環(huán)比上漲0.1%； 90平米住房價格環(huán)比上漲0.1%；二手房價格同比上漲11.0%，環(huán)比上漲0.3%。深圳：2008年4月份，全市一手房成交面積僅為25.99萬平米，環(huán)比下降22.3%，同比 也下降45.1%，供銷比約為2：1； 同時成交均價為11926.6元/平米，環(huán)比下降4.3%，同比卻上升

19、4.5%。數(shù)據(jù)來源：深圳華房數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局全國個人貸款下降，樓市呈觀望狀態(tài) 2008年5月14日中國人民銀行發(fā)布2008第一季度貨幣政策執(zhí)行報告。報告指出，2008年第一季度，國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，金融運行平穩(wěn)。貨幣信貸增速逐步回落，貨幣政策調(diào)控取得初步成效。 受房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚及金融機構(gòu)對個人的信貸投放較為謹慎等因素影響，第一季度個人消費貸款出現(xiàn)2006年下半年以來的首次季度同比下降。市場現(xiàn)狀國家宏觀調(diào)控政策抓住資產(chǎn)價格重估命脈，針對投資過剩市場進行打壓。資產(chǎn)重估當投資者增多的時候，（一是資金多，二是人數(shù)多），資產(chǎn)的價格就上升，資產(chǎn)就開始了重新估值的過程。 催成“資產(chǎn)重估

20、”的幾個因素：流動性過剩負利率可供投資的通用性資產(chǎn)的質(zhì)量和數(shù)量太少國家宏觀調(diào)控加強金融信貸的緊縮，增大對房產(chǎn)投資力度的打壓。調(diào)控重點宏觀政策在“雙防”的彈性調(diào)整中尋找“雙贏”，未來市場將逐漸回歸理性。08年，建設(shè)部強調(diào) 既要防房價過快上漲，也要防止過猛下降在美國次級貸危機與人民幣升值的影響下，經(jīng)濟的增長將更主要依靠內(nèi)需。而房地產(chǎn)是拉動內(nèi)需、支持經(jīng)濟增長的重要力量，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有利于金融體系的穩(wěn)定。在目前較嚴峻的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢下,房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)為“雙防”。南京、上海、武漢等地區(qū)放寬公積金貸款條件，增加公積金貸款額度；證監(jiān)會或受理房地產(chǎn)上市公司再融資申請；出臺經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦

21、法，對從事經(jīng)濟適用房開發(fā)的貸款者提供了更多的優(yōu)惠政策。稅務(wù)總局官員稱近2年內(nèi)不開征物業(yè)稅。 08年，各地區(qū)出臺相關(guān)政策，放寬對房地產(chǎn)的相關(guān)限制未來趨勢2001年，冠縣出現(xiàn)了第一個商品房項目，截至2008年，冠縣商品房一直處于低速發(fā)展階段。住宅小區(qū)樓體形態(tài)特點2001年常興花園多層板樓兵營式排列，樓間綠化2002年新世紀花園多層板樓兵營式排列，樓間綠化2003年西苑小區(qū)多層板樓兵營式排列，樓間綠化，具有康樂設(shè)施2005年天和麗苑多層板樓兵營式排列，樓間綠化2007年世紀花園二期多層板樓兵營式排列，樓間綠化2007年中信花園多層+小高層兵營式排列，成品房2007年名仕花園高層板樓簡單組團綠化200

22、1年 常興花園2007年 世紀花園2001年，冠縣出現(xiàn)第一個商品房項目-常興花園，為多層板樓項目。2007年，冠縣住宅品質(zhì)與2001年的常興花園品質(zhì)無太大變化，皆為行列式多層板樓。2001-2007年，市場商品房項目推出數(shù)量不足10個，整體市場緩慢發(fā)展。冠縣房地產(chǎn)自2001年萌芽以來,一直以企業(yè)自建房為主力,近年來,企業(yè)自建房依然發(fā)展迅速.2006年,冠宜春集團自建小區(qū)2006年,冠縣公路局自建小區(qū)在工業(yè)路建設(shè)局自建的城建小區(qū)冠縣房地產(chǎn)處于起步階段 ，效益好點的單位和企業(yè)一般都會自己建房，這些房子大多不對外銷售，分給自己單位的員工或者以較低的價格賣給自己單位的員工.城建局規(guī)劃科科長這邊自建房還

23、是挺多的.我們項目二期馬路對面就是冠縣公路局辦公大樓，樓后邊的多層小區(qū)就是公路局自己蓋的職工小區(qū);2007年6月,冠洲集團的職工樓也開始動工建設(shè)了,都是針對內(nèi)部職工成本價銷售的.名仕花園銷售代表2005年以來,冠縣商品房價格快速增長，增長率超過35%,到2008年,房價達到1700-1800元/平米。750常興花園 850西苑小區(qū) 1100天和麗苑 1300世紀花園1400-15001700-1800年份200120032005200620072008住宅小區(qū)常興花園西苑小區(qū)天和麗苑世紀花園中信花園世紀花園名仕花園世紀花園名仕花園價格750850110013001600140015001700

24、1800單位：元/平米2005年以前，冠縣商品房價格基數(shù)低，增長緩慢；年均增長率約為10%，年均增長額不足90元；2005年以來，冠縣房地產(chǎn)價格有了大幅度的增長；年均增長額約為230元，年均增長率超過35%。世紀花園名仕花園對比冠縣周邊縣城的房產(chǎn)價格,冠縣商品房價格已經(jīng)出現(xiàn)透支，未來升值空間狹小.332007年，冠縣GDP總值94.06億元，與同是如上五個縣市對比，冠縣遠低于臨清市和莘縣、陽谷縣，排在倒數(shù)第二位與周邊臨清市、莘縣、陽谷縣對比，排在最后；如圖所示，從房價上看，冠縣在所參與對比的周邊縣市中屬于第一梯隊，2008年5月，冠縣市場整體均價約為1700元/平米，同周邊縣市縣比，基本與臨清

25、市持平，與東阿縣并列，并遠高于莘縣；冠縣房價已經(jīng)基本與臨清市保持持平冠縣GDP總值倒數(shù)第二2007年以前,冠縣房地產(chǎn)市場年均消化量約為3萬平米.2007年,由于名仕花園的大量團購,使銷售量大幅增加.2001 2002 2003 2004 2005 20062007 2008常興花園 ，總建面2.9萬，年消化量約1萬常興花園 世紀花園 一期世紀花園一期 ，總建面6.6萬，年消化量約1.4萬西苑小區(qū)西苑小區(qū) ，總建面約3萬，年消化量約0.7萬天和麗苑天和麗苑 ，總建面約1萬，年消化量約0.5萬世紀花園二期中信花園一期 ，總建面約0.5萬，年消化量約0.5萬名仕花園名仕花園，總建面8萬，年消化量約為

26、4.8萬約1萬約3.1萬約3.1萬約2.6萬約2.1萬約2.6萬約6.7萬 冠縣每年消化量大約在2萬平米左右，06年消化量為2.6萬，07年供給量和消化量均大幅增加，供給量約為10萬，消化量約為6萬多。冠縣房管局劉科長注：名仕花園組織大量的團購，消耗了約1.2萬平米中信花園世紀花園二期，總建面約3.4萬，年消化量約1.4萬2007年,6.7萬的消化量將成為曇花一現(xiàn),未來需求將逐漸回歸歷年平均水平.35冠縣宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢人口結(jié)構(gòu)呈梯形，中高收入人群數(shù)量稀少房地產(chǎn)處于初級階段，自建房現(xiàn)象普遍名仕花園團購等消化大量客戶世紀花園和名仕花園的銷售速度已逐漸放緩未來消化量不會繼續(xù)增加，

27、消化速度將有可能回復(fù)到歷年平均水平。注：截至到2008年，世紀花園和名仕花園的上門量和成交量已經(jīng)銳減，銷售壓力倍增。名仕花園四月份積累客戶，一個月時間認購僅約10套-名仕花園銷售代表世紀花園目前銷售狀況也逐漸下降，房源多的時候能在20套左右，現(xiàn)在銷售已經(jīng)明顯不行了。-世紀花園銷售經(jīng)理冠縣開發(fā)商多為當?shù)睾匣镏破髽I(yè),規(guī)模小、不正規(guī)，對外地發(fā)展商有極強的排斥性。36冠縣部分房地產(chǎn)名錄1冠縣金冠房地產(chǎn)開發(fā)公司2冠縣金世紀房地產(chǎn)開發(fā)公司3冠縣中信房地產(chǎn)開發(fā)公司 冠縣的開發(fā)商大家都認識，都是幾個人合伙的，家族式的，大家分別注冊不同的名字。競標的時候也是輪流競，今天是你競標，明天我競標。競標成功后，土地出讓

28、金也是大家平攤，受益也是平分的。冠縣縣委霍先生 冠縣這邊的人對外地發(fā)展商挺排斥的。主要是本地發(fā)展商知根知底，你建的房屋有問題了，我可以去家里找你。外地發(fā)展商，你賣完房子，我去哪里找你。 外地發(fā)展商到這里估計也挺難做的，常興花園本來就是個外地發(fā)展商做的，不知道為什么就被擠走了。名仕花園銷售代表 建設(shè)路上的中信花園，跟我們就是一家。我們在一起辦公，不過銷售什么的是分開的。我們互相都比較了解。世紀花園銷售經(jīng)理37冠縣整體商業(yè)價值不高，商業(yè)空置率較高，未來商業(yè)的增值潛力不大。商業(yè)價格租金價格備注工業(yè)路3000元/300元/月/間工業(yè)路為冠縣最繁華的商業(yè)街每間約40平米XX路2000元/200元/月/間

29、世紀花園底商，距離本項目較近世紀花園底商紅旗北路底商市場上底商非常多，基本住宅一層全為底商，但空置率非常高。除了目前縣城商業(yè)中心外，其余地段商業(yè)絕大部分空置。商業(yè)價值整體水平較低。目前縣城中心的商業(yè)價格僅為3000元/平米。冠縣商品房主力客群是泛政府公務(wù)員和周邊私營業(yè)主，置業(yè)目的以自住為主。在售項目主力客群世紀花園周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，泛政府公務(wù)員為輔名仕花園泛政府公務(wù)員為主，包括教師、醫(yī)生等，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為輔，以及河北、河南等地的生意人 冠縣這邊人買房子還是自住為主，很少有投資的。居民目前還沒有太強的投資意識。世紀花園和名仕花園銷售冠縣經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)，決定其中高收入人群為泛政府公務(wù)員和周邊私營業(yè)主

30、。冠縣經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，人均收入水平較低。政府公務(wù)員成為當?shù)鼐褪杖胼^高的人群。目前，私營經(jīng)濟初步發(fā)展，出現(xiàn)了部分先富起來的人群，私營業(yè)主的力量逐漸擴大。冠縣房產(chǎn)市場發(fā)展初級，置業(yè)目的以自住為主。冠縣房地產(chǎn)以自住為主，受房地產(chǎn)宏觀政策影響較小；未來，金融緊縮政策將在一定程度上影響居民購買力。 現(xiàn)在宏觀調(diào)控都是針對大城市，大城市普遍都不行了。所以，現(xiàn)在的開發(fā)商都往小城市來，這兩年冠縣的開發(fā)量也大幅上升。小城市受到的影響較小。冠縣某居民 這兩年冠縣的房價漲的挺快的。本來冠縣貸款就只能是三成十年，月供就比較多。要是國家再提高利率，估計能買得起房子的人就更少了。冠縣房管局某科長冠縣房地產(chǎn)市場發(fā)展初級。冠縣商

31、品房發(fā)展比較緩慢，處于初級階段，自建房占主力。居民置業(yè)受宏觀政策影響較小。冠縣房地產(chǎn)以自住為主。冠縣居民購房以自住為主，多為首次置業(yè)，不受二次置業(yè)等貸款利率的限制。冠縣執(zhí)行國家政策力度不強。冠縣房地產(chǎn)市場執(zhí)行國家力度不強，沒有執(zhí)行國家90/70政策及土地招拍掛等相關(guān)政策。冠縣金融開放度較小。目前冠縣的金融開發(fā)度較小，金融按揭的形式單一，目前，貸款方式僅有首付三成，按揭十年。冠縣房地產(chǎn)研究總結(jié)4040冠縣商品房發(fā)展緩慢，企業(yè)自建房為當前住宅主力。冠縣房產(chǎn)價格已出現(xiàn)透支，未來升值空間狹小。冠縣市場容量有限，未來市場消化量將回歸正常水平。本土開發(fā)商開發(fā)規(guī)模小、不正規(guī)，且對外地開發(fā)商強力排斥。市場化水

32、平較低，處于發(fā)展初級階段。市場價格及消化量后市增長乏力。項目機會研究目前，縣城內(nèi)在售項目數(shù)量稀少，僅有名仕花園、中信花園和世紀花園。目前，縣城內(nèi)已開發(fā)的小區(qū)多集中在紅旗北路沿線，即縣政府周邊；冠縣商品房僅有一個高層項目名仕花園，一個小高層項目中信花園，其余全部為多層項目；市場上在售項目數(shù)量稀少，僅有名仕花園、中信花園和世紀花園，分別為高層項目、小高層項目、多層項目的代表。西環(huán)路南環(huán)路北環(huán)路東一環(huán)東二環(huán)西苑小區(qū)天和麗苑新世紀花園城建小區(qū)宜春小區(qū)常興花園紅旗路名仕花園世紀花園中信花園名仕花園和世紀花園是目前冠縣兩個規(guī)模大盤，分別是多層項目和高層項目的典型代表。名仕花園世紀花園中信花園注：由于中信花

33、園無任何宣傳推廣、無售樓處，在冠縣基本無認知度。目前，在冠縣具有認知度的僅有世紀花園和名仕花園，本報告主要從以上兩個項目的市場表現(xiàn)中來分析本項目的市場機會。世紀花園名仕花園中信花園項目規(guī)模10萬12萬3.41萬住宅面積9.5萬8萬2.69萬樓層狀況多層高層+小高層多層+小高層占地面積約6.7萬，其中二期占地2.27萬占地40畝1.52萬容積率1.5約為32.24綠化率35.37%40%37.60%入市時間2002年2007年2007年主力戶型101-137104-135106-135銷售均價1700元/1800元/1700元/目前銷售狀況世紀花園二期，2007年開盤，總建面3.4萬名仕花園二期

34、，2008年5月25日即將開盤兩棟多層已銷售完畢，2008年下半年將開兩棟11層的小高層名仕花園和世紀花園均以100-130的三居為主，此類面積供需兩旺，總價約在18-23萬。典型項目主力戶型面積（）項目均價（元/）總價（元）世紀花園1011700171700104176800111188700119202300123209100137232900名仕花園1041800187200125225000135243000主力總價范圍 100-130的挺好賣的，基本上大家過來都會選這么大的。大戶型不好賣，我們這里的190的子母戶型，很適合兩代人居住，可是直到現(xiàn)在一套都沒有賣出去。還是因為總價太高。世

35、紀花園銷售經(jīng)理韓經(jīng)理 我們這期只有104、125、135平米三種戶型，賣得都挺好的。賣得不好的就是上期有60多平米的一居和240平米的頂復(fù)，都剩的很多。名仕花園銷售代表市場整體營銷水平較低，名仕花園具有寬敞的售樓處，已經(jīng)成為冠縣的營銷標桿,具有較高的知名度和美譽度。45市場營銷水平較為初級，項目無項目圍擋、指示牌等基本工具。世紀花園的售樓處為住宅底商，無裝修，毛坯房，基本上只是個交易場所。銷售道具只有DM單，起到告知性的作用。名仕花園是冠縣銷售做的最好的項目。也只是建了個稍微舒適的售樓處，并擁有沙盤、模型等宣傳道具。在冠縣公路邊設(shè)立戶外廣告。世紀花園工地現(xiàn)場公示牌世紀花園工地現(xiàn)場售樓處名仕花園

36、戶外廣告名仕花園售樓處名仕花園的戶型模型名仕花園為冠縣第一個規(guī)模高層商品房項目，改變了市場全為多層產(chǎn)品的格局，產(chǎn)品形態(tài)得到客戶的追捧。名仕花園實景圖名仕花園效果圖從2001年，冠縣出現(xiàn)第一個商品房項目以來，入市項目都是多層住宅。2007年，名仕花園以高層高形象入市，改變了市場全是多層產(chǎn)品的市場格局。目前，名仕花園高層住宅的形象，已經(jīng)成為冠縣人心目中的高端住宅。 名仕花園的房子，一定很貴吧？那是高層住宅啊。冠縣居民 我以后換房子，肯定換高層。住高層有電梯，不用總爬樓梯。而且高層的檔次要更高一點。冠縣居民 買名仕花園的房子的人都是有錢人。聽說有的人買了好幾套，給自己家里的人買，買了也不一定住，就放

37、在那，覺得那是冠縣最好的房子。世紀花園銷售經(jīng)理名仕花園散售的銷售速度要高于世紀花園，但由于市場容量的限制，目前市場銷售速度整體呈下降趨勢。項目名稱建筑形式單價區(qū)間總價區(qū)間散售銷售速度世紀花園小高層、高層170017-22萬20套/月名仕花園多層180018-24萬25套/月（散售速度）名仕花園二期4月開始積累客戶，5月25日開盤，截至5月9日，約1個月的時間周一到周五：日來訪2-3組周末來訪量：5-6組認購數(shù)量：不足10組2008年以后，銷售量一直就不太好。房源多的時候，一個月還能賣20套左右。到現(xiàn)在每月的成交量就不行了。現(xiàn)在形勢不好，房子賣不出去，所以要漲價。我們每次漲的幅度很小，每次都漲幾

38、十塊錢，漲的多了，就沒人買了。這邊的人買房子對價格很敏感。我們的五樓、六樓都不好賣。五一之前，我們把三樓、四樓的價格調(diào)高，相當于頂樓變相降價就多賣出去了幾套。現(xiàn)在這邊價格再快速漲挺難的，除非這周邊的道路都修好，環(huán)境搞好，或許還能漲100多塊錢。世紀花園銷售經(jīng)理2007年，名仕花園整體銷售4.6萬平米，除去團購1.2萬平米，散售的速度也要遠遠大于歷年冠縣正常的銷售速度。經(jīng)歷了07年價格和銷售的大幅增長，08年銷售開始出現(xiàn)疲軟跡象。名仕花園的成交量出現(xiàn)大幅下降。世紀花園的成交量也開始逐漸下降。名仕花園和世紀花園的客戶群都以中端收入人群為主，但主力客群差異較大。世紀花園名仕花園地理位置距縣城較近的X

39、X路東側(cè)距縣城較遠的冠縣形象大道北環(huán)路以北樓層狀況多層高層為主，小高層為輔主力戶型100-130104-135均價1700元/1800元/總價17-22萬18-24萬按揭絕大部分按揭七成十年決大部分按揭七成十年物業(yè)費0.2元/月0.5月/月客戶群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主為主，以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府官員等為輔以政府官員，企事業(yè)單位員工為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主為輔不同不同差異較大教育北路北環(huán)路紅旗北路名仕花園世紀花園兩個項目相差約500m振興路中端收入人群置業(yè)特征為對單價和總價都較為敏感，尤其是私營業(yè)主對生活成本格外關(guān)注。中端人群：泛政府公務(wù)員：包括政府官員、公務(wù)員、教師、醫(yī)生等階層，家庭年收入5萬以上，有改善居住

40、或為子女受教育進城購房需求；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群：個體及私營業(yè)主及富裕農(nóng)民，以經(jīng)營輕紡、養(yǎng)殖等行業(yè)，家庭年收入5萬以上，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)搬到縣城和從平房搬到樓房等的改善需求。泛政府公務(wù)員周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主收入特征收入水平中等，政府官員有一定的灰色收入，整體收入穩(wěn)定以做機械加工類居多，財富積累速度較慢，收入不確定性較大置業(yè)特征一般在縣城有一套多層住房，換房主要是改善性需求，置業(yè)需求有一定的惰性在鄉(xiāng)鎮(zhèn)多住平房，有在縣城居住的欲望，對產(chǎn)品了解不多，只要是樓房就行，價格敏感度高。置業(yè)關(guān)注點環(huán)境、形象、總價價格、物業(yè)費所選擇的住宅高層住宅價格便宜的多層住宅 我買名仕花園就是看中那片環(huán)境挺好的，還有溫泉。至于距離，我道不在乎

41、，反正我開車上下班。物業(yè)費每個月50塊錢也不是很多，能支付得起。冠縣一中某教師 一個月什么都不干，就給他交50塊錢，我才賺幾塊錢啊。只要是樓房，有獨立的衛(wèi)生間、洗浴室，剩下的都差不多，還是便宜的比較合適。鄉(xiāng)鎮(zhèn)某私營業(yè)主目前，大量的泛政府公務(wù)員已被名仕花園提前消化，短期內(nèi)，此類人群無較強的購房需求。電信局整購1#樓 2007年，項目一期最南邊的1#樓被電信局整購了，總共135套，大概有1.2萬平米。名仕花園銷售代表 XX路與北環(huán)路的東南角那塊地，現(xiàn)在正在挖坑，預(yù)計要建4棟樓，已經(jīng)有三棟被財政局團購了，大約能有5萬平米已被消化。名仕花園銷售代表北環(huán)路北側(cè)地塊，已被財政局團購 現(xiàn)在還有很多單位自己買

42、地給職工蓋樓，以后這種情形會越來越少。因此，有些企業(yè)會和開發(fā)公司達成協(xié)議，為企業(yè)職工團購。這種團購并非是只限制本企業(yè)的員工，員工的親戚朋友等都可以，沒有限制。冠縣縣委霍先生未來周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營業(yè)主將成為冠縣房地產(chǎn)置業(yè)的主力客戶群。冠縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企業(yè)主將成為未來市場主力客群冠縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企業(yè)主：私營經(jīng)濟的快速發(fā)展使私企業(yè)主的數(shù)量和購買能力不斷提升泛公務(wù)員、冠縣大型企業(yè)職員：泛政府部門、大型企業(yè)近年多自建房、團購，較大數(shù)量被消化，未來購買數(shù)量有限外來生意人、外出務(wù)工人員數(shù)量有限，難以形成購買主力51世紀花園名仕花園核心客戶：冠縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企業(yè)主重要客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府官員邊緣客戶：外出務(wù)工人員核

43、心客戶：泛公務(wù)員、冠縣大型企業(yè)職員重要客戶：冠縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企業(yè)主邊緣客戶：外來生意人、外出務(wù)工人員本項目入市時間預(yù)計會在2009年初，屆時市場無大盤，本項目具備成為市場領(lǐng)導(dǎo)者的質(zhì)素。世紀花園（二期）名仕花園（二期）備注剩余體量1.2萬約2.4萬針對2008年下半年銷售速度放緩，將兩項目銷售速度均下調(diào)10%預(yù)計入市時間08年5月22日08年5月消化速度0.18萬/月0.27萬/月09年剩余體量0.120.78萬世紀花園08年下半年入市樓座名仕花園08年下半年入市樓座近期即將入市土地信息宗地編號土地坐落占地面積（平方米）土地用途使用年限出讓方式200801興貿(mào)西路北側(cè)1704住宅70年招標200

44、803育才路西側(cè)3519.6住宅70年招標200804冠宜春路北側(cè)2565.7住宅70年招標合計7789.3到2009年，世紀花園和名仕花園已經(jīng)基本到尾房階段，與本項目競爭力度不大。未來入市的土地，將有可能在2009年上市，但其均為小面積地塊，競爭優(yōu)勢與本項目無法同日而語。項目機會研究總結(jié)市場產(chǎn)品和營銷水平較為初級，存在極大的提升空間泛政府公務(wù)員提前消化，本項目面臨拓展其它客群的需求2009年市場無大盤，本項目具備成為市場領(lǐng)導(dǎo)者的質(zhì)素本項目易于占領(lǐng)市場高地，需要拓寬客戶來源。項目發(fā)展策略及初步定位本項目SWOT分析優(yōu)勢（STRENGTH）劣勢（WEAKNESS）機會（OPPORTUNITY）威

45、脅（THREAT） 交通便利，進入性和通達性良好周邊高層建筑矗立，環(huán)境宜人，城市意向初現(xiàn)規(guī)模較大，具備一定的規(guī)模優(yōu)勢 目前所在位置屬于傳統(tǒng)認知的偏遠地區(qū)步行距離內(nèi)，生活配套相對缺失地塊內(nèi)部建設(shè)21000經(jīng)適房，影響項目形象 處于政府規(guī)劃方向，地塊價值逐漸提升2009年，入市產(chǎn)品無大規(guī)模項目房地產(chǎn)市場極為初級，產(chǎn)品和營銷均存在極大提升空間 市場容量有限，名仕花園集中消耗一部分房地產(chǎn)市場化程度不高，項目操作不正規(guī)目前，全國宏觀房地產(chǎn)市場處于低谷，將有可能波及到本區(qū)域SWOT分析及競爭策略原則本項目競爭策略原則：抓住機遇借助政府區(qū)域規(guī)劃利好，建設(shè)適度超前的產(chǎn)品形式，塑造市場焦點。發(fā)揮優(yōu)勢利用本地塊規(guī)

46、模大，周邊城市意向較濃，打造高端城市住宅項目，奠定市場領(lǐng)導(dǎo)者地位。規(guī)避劣勢利用規(guī)劃區(qū)隔消除經(jīng)適房對本項目的不利影響。隨著名仕花園4萬平米商業(yè)的入市，本項目可坐享成熟配套。化解威脅積極拓展周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主，擴大客群。掛靠本土開發(fā)商，降低市場對外來開發(fā)商的抵觸。項目定位的原則：市場容量為本項目面臨的最大問題，項目定位應(yīng)基于需求導(dǎo)向。冠縣經(jīng)濟水平較低，中高收入人群數(shù)量較少中高收入人群主要有泛政府人員和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主絕大部分泛政府公務(wù)員已被提前消化本項目具備成為市場領(lǐng)導(dǎo)者的質(zhì)素本項目應(yīng)在建立高端形象基礎(chǔ)上以需求為導(dǎo)向，擴大客戶群為主要任務(wù)項目發(fā)展戰(zhàn)略的確定冠縣宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)較低，經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢房地產(chǎn)

47、市場容量有限，消化速度比較緩慢房地產(chǎn)價格已被提前透支，未來價格上漲空間狹小本項目應(yīng)以銷售速度為目標，保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定性市場機會：高端高層項目成為冠縣居民普遍認同的產(chǎn)品本項目定位應(yīng)基于需求導(dǎo)向市場威脅：客戶容量有限，部分客戶已被提前消化發(fā)揮自身優(yōu)勢，向外拓展客戶，抓住客戶的敏感點。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主成為本項目拓展的主力客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主對價格敏感，對生活成本高度敏感高端形象造勢，市場價格入市，降低生活成本，全面捕捉置業(yè)客群。項目發(fā)展策略：一方面通過合理的戶型面積和總價控制抓住主流客戶，另一方面通過贈送面積，降低總價和物業(yè)費。發(fā)展策略一：壓縮戶型面積，控制總價，發(fā)展策略三：爭取引入名校，提升住宅價值，

48、形成市場熱點。發(fā)展策略二：戶型面積多點贈送，降低銷售面積，進一步提升總價和物業(yè)費的超值感受。保證高性價比促進高性價比體現(xiàn)高性價比冠縣首席舒適宜居城市大宅本項目形象定位本項目客戶定位核心客戶重要客戶邊緣客戶核心客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主冠縣周邊從事機械加工、軸承等一部分先富起來的私營企業(yè)主置業(yè)目的：首次置業(yè)或改善需求重要客戶：泛政府公務(wù)員有穩(wěn)定工作，收入較高的政府公務(wù)員、銀行職員、教師、醫(yī)生、大型國有企業(yè)職員等。置業(yè)目的：改善居住邊緣客戶：外來生意人、外出務(wù)工人員與冠縣交接處的河北、河南等地的生意人冠縣在外打工的人員置業(yè)目的：改善需求住宅產(chǎn)品定位戶型戶型面積單價（元/）總價（萬元）套數(shù)比策略緊湊兩居

49、80-90200016-1820%左右戶型實用、總價相對較低緊湊三居110左右200022左右50%左右主力戶型。戶型實用、功能齊全舒適三居130左右200026左右30%左右次主力戶型。以舒適、實用為原則，避免華而不實建筑形式戶型配比建議為高層社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品定位 因冠縣整體商業(yè)價值不高，政府無商業(yè)規(guī)劃的硬性要求，建議本項目不做商業(yè)。價格定位2009年2010年2011年2012年1785元/平米 1874元/平米 1968元/平米 2066元/平米 2009年2010年2011年2012年1836元/平米 1983元/平米 2142元/平米 2313元/平米 按年增長率為5%，未來四年價格保守

50、計算2009年2010年2011年2012年1904元/平米 2132元/平米 2388元/平米 2675元/平米 正常漲幅預(yù)判按年增長率為8%，未來四年價格樂觀漲幅預(yù)判按年增長率為12%，未來四年價格根據(jù)冠縣歷年正常價格增長幅度，結(jié)合房產(chǎn)市場穩(wěn)定增長的普遍規(guī)律，確定本項目正常漲幅為年增長率8%計算在正常漲幅基礎(chǔ)上，結(jié)合05年以來的高速增長情況（年增長價格200元左右），判斷本項目樂觀漲幅為12%保守估計是根據(jù)消費的自然增長估算，判斷保守增長率約為5%項目經(jīng)濟測算及可行性分析65經(jīng)濟測算及評價風險與不確定性分析可行性研究結(jié)論項目風險及防范建議經(jīng)濟測算的前提和條件報告中各評估方法測算依據(jù)城鎮(zhèn)土地

51、估價規(guī)程（中華人民共和國國家標準GB/T18508-2001）和房地產(chǎn)估計規(guī)范，并采用專業(yè)測算與市場調(diào)研相結(jié)合，其中各因子的選定參數(shù)根據(jù)專業(yè)要求及市場評估經(jīng)驗建立；本地塊的經(jīng)濟測算是在擬定的方案基礎(chǔ)上進行分析和評估，假設(shè)計入容積率內(nèi)總建筑面積全部可作為商品房銷售； 我們對建造成本、建設(shè)期等方面結(jié)合冠縣當?shù)氐膶嶋H情況，進行一般假設(shè)和判斷； 本報告不考慮開發(fā)單位項目管理、營銷手段、風險控制能力、利潤目標等方面的差異性所造成的價值差異，我們采取市場平均水平；資金運用考慮全部自有資金、35%自有資金、100%銀行借款和股東貸款80%四種狀況進行經(jīng)濟測算。經(jīng)濟測算-開發(fā)成本根據(jù)冠縣政府的要求，本項目開發(fā)

52、周期為兩年；經(jīng)濟適用房于2008年12月底和2009年12月底各交付150套；2009年6月底完成35畝小學(xué)的建設(shè)；因本項目入市時間約為2009年初，比合同簽訂時間約晚一年，因此，經(jīng)適房和學(xué)校的建設(shè)也順延一年 在不計算地價的情況下，項目總開發(fā)成本約2.5億元。計算地價的情況下，項目總開發(fā)成本約為2.74億。樓面地價約為153.02元/，開發(fā)成本單價（含土地）為1728.36元/本項目的土地款、前期工程費、報建費等均按冠縣政府的相關(guān)規(guī)定計算；室外工程費參照周邊項目成本估算，約為40元/序號項目名稱 單價(元/) 計價面積（）總價(萬元）備注1土地成本 153.02 158,412.50 2,42

53、4.04 按建筑面積計算1.1地價款 45.14 158,412.50 715.00 1.2耕地占用稅 11.84 158,412.50 187.59 1.3清場及征用土地 94.69 158,412.50 1,500.00 1.4契稅 1.35 158,412.50 21.45 2前期工程費 20.00 158,412.50 316.83 包括規(guī)劃設(shè)計費、勘察費等3建筑安裝工程費 19,009.44 3.1高層住宅 1,200.00 158,412.00 19,009.44 3.2商業(yè) - - - 4建設(shè)配套費 2,785.00 4.1學(xué)校 1,000.00 4.2經(jīng)濟適用房 850.00

54、21,000.00 1,785.00 5室外工程費 40.00 158,412.50 633.65 小區(qū)道路、綠化及其他等6城市配套費 35.00 158,412.50 950.47 7管理費用 20.00 158,412.50 316.83 8不可預(yù)見費 13.53 158,412.50 214.33 9其他費用 46.00 158,412.50 728.76 9.1工程監(jiān)理費 10.00 158,412.50 158.41 9.2城建規(guī)費 36.00 158,412.50 570.34 包括配套費、綜合開發(fā)費、散裝水泥專項資金、勞動保障金等10合計（不含地價） 1,575.34 158,4

55、12.50 24,955.30 11合計（含地價） 1,728.36 158,412.50 27,379.35 經(jīng)濟測算投資計劃住宅分兩年，四期平均開發(fā)，建安成本合計19009.44萬元，總投資計劃約為2.7億；土地和前期工程費用集中于開發(fā)期第一年投入；園林成本和其他費用根據(jù)工程進度當期投入。序號項目名稱投資金額20092010上半年下半年上半年下半年1土地成本 2,424.04 2,424.04 1.1地價款 715.00 715.00 1.2耕地占用稅 187.59 187.59 1.3清場及征用土地 1,500.00 1,500.00 1.4契稅 21.45 21.45 2前期工程費 3

56、16.83 316.83 3建筑安裝工程費 19,009.44 6,336.48 6,336.48 6,336.48 3.1高層住宅 19,009.44 6,336.48 6,336.48 6,336.48 3.4商業(yè) - - - - 4公建配套費 2,785.00 01392.5946.25446.254.1學(xué)校 1,000.00 500.00 500.00 4.2經(jīng)濟適用房 1,785.00 892.50 446.25 446.25 5室外工程費 633.65 633.65 6城市配套費 950.47 950.47 7管理費用 316.83 79.21 79.21 79.21 79.21

57、8不可預(yù)見費 214.33 53.58 53.58 53.58 53.58 9其他費用 728.76 609.95 39.60 39.60 39.60 9.1工程監(jiān)理費 158.41 39.60 39.60 39.60 39.60 9.2城建規(guī)費 570.34 570.34 10合計 27,379.35 10,770.56 7,901.37 7,455.12 1,252.29 分期銷售策略依照客戶目標要求，并結(jié)合市場情況，建議本地塊銷售周期最短為4年根據(jù)冠縣的銷售條件，期房即可入市銷售，即2009年初開始銷售高層住宅平均到4年進行銷售，按正常價格估算，價格年均增長率約為8%。高層住宅年均銷售面

58、積約為4萬平米項目合計2009201020112012上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年銷售收入（萬元） 33,354.29 3,635.56 3,781.10 3,926.64 4,084.06 4,241.48 4,410.78 4,580.09 4,694.59 高層銷售收入(萬元) 33,354.29 3,635.56 3,781.10 3,926.64 4,084.06 4,241.48 4,410.78 4,580.09 4,694.59 銷售面積() 158,412.00 19,801.50 19,801.50 19,801.50 19,801.50 19,801.

59、50 19,801.50 19,801.50 19,801.50 平均售價(元/) 1,836.00 1,909.50 1,983.00 2,062.50 2,142.00 2,227.50 2,313.00 2,370.83 經(jīng)濟測算-銷售收入根據(jù)冠縣的銷售條件，期房即可入市銷售，即2009年初開始銷售四年總銷售凈收入約為3.17億元。項目合計2009201020112012上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年銷售收入（萬元） 33,354.29 3,635.56 3,781.10 3,926.64 4,084.06 4,241.48 4,410.78 4,580.09 4,69

60、4.59 高層銷售收入(萬元) 33,354.29 3,635.56 3,781.10 3,926.64 4,084.06 4,241.48 4,410.78 4,580.09 4,694.59 當期銷售回款（萬元） 33,354.29 3,635.56 3,781.10 3,926.64 4,084.06 4,241.48 4,410.78 4,580.09 4,694.59 銷售稅金及附加（萬元） 1,701.07 185.41 192.84 200.26 208.29 216.32 224.95 233.58 239.42 銷售凈收入（萬元） 31,653.22 3,450.14 3,5