[呼和浩特]房地產(chǎn)市場分析報告實例1

1、呼和浩特房地產(chǎn)市場11月以前，房地產(chǎn)市場在政策的宏觀調(diào)控下進入淡季起伏不大，但是進入11月國家嚴格的執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策使的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩個極端，先是11、12月份成交量的巨漲后是1、2月份成交量的暴跌6月10月從成交均價來看只有7月份因為商業(yè)地產(chǎn)的開盤把均價拉高其余時期浮動不大，11月以后成交均價卻出現(xiàn)下跌，總成交金額也出現(xiàn)兩個極端先是11、12月份成交量的巨漲后是1、2月份成交量的暴跌610月，呼和浩特房地產(chǎn)在國家宏觀調(diào)控的政策下雖然市場低迷，但也波動不大，從成交量、總成交金額和成交均價來分析，是按著正常的淡旺季銷售動態(tài)來變化的。從11月份起，國家加大了政策力度并嚴格實行，使得原本的在

2、觀望保價的房地產(chǎn)開發(fā)商不得不加大優(yōu)惠力度進行促銷降價來快速的回籠資金，也就造成了1112月呼和浩特房地產(chǎn)成交量和總成交金額大幅度的提升但是成交均價卻下降的現(xiàn)象。12月為我國傳統(tǒng)節(jié)日元旦、春節(jié)所在的月份，全國均在放假，房地產(chǎn)市場進入淡季，這也就造成了，在成交均價浮動不大的情況下成交量和總成交金額出現(xiàn)了巨大反差的現(xiàn)象。3月春季大地復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場也即將回暖，但是隨著北京首都“兩會”的召開使得我們不得不有了一絲擔(dān)憂與期盼，去年的政策是嚴厲的，市場是慘淡的，今年的房地產(chǎn)市場將何去何從使我們對“兩會”敬請期待。總結(jié)分析呼和浩特房地產(chǎn)市場1月城市月報呼和浩特商品房1月份成交情況回民區(qū)賽罕區(qū)玉泉區(qū)新城區(qū)總和

3、住宅套業(yè)套數(shù)010805113住宅成交均價2946.86元/4956.18元/4075.67元/5962.74元/4485.36元/商業(yè)成交均價07522.75元/09109.5元/8316.13元/總體來看，首府市民依舊鐘情賽罕區(qū)、新城區(qū)作為最佳置業(yè)地點 呼和浩特商品房1月份成交面積情況回民區(qū)賽罕區(qū)玉泉區(qū)新城區(qū)總和住宅成交面積1828.3132885.318989.3222.7143925.63商業(yè)成交面積020829.79282.99021112.78從歷史發(fā)展的角度看，玉泉區(qū)相對落后的硬件設(shè)施和城鄉(xiāng)發(fā)展速度較慢的原因，導(dǎo)致著其成交量相對一直走低 從2012年首月

4、呼市市場表現(xiàn)看，單月成交量持續(xù)出現(xiàn)萎縮；這里面既有調(diào)控政策的持續(xù)影響，又有北方年初置業(yè)時機選擇的因素。但從區(qū)域劃分來看，賽罕區(qū)依然是熱點區(qū)域，多項數(shù)據(jù)均列首位，占據(jù)呼市樓市半壁江山。 從全國市場春節(jié)期間成交慘淡來看，后市量價齊跌可能成為共識，房地產(chǎn)市場將迎來一輪較大規(guī)模的調(diào)整，全年明顯呈現(xiàn)出：去化存量房、去除房價泡沫這樣的一種趨勢。市場總結(jié)呼和浩特房地產(chǎn)市場2月城市月報呼和浩特商品房2月份成交情況回民區(qū)賽罕區(qū)玉泉區(qū)新城區(qū)總和住宅套數(shù)491615265480商業(yè)套數(shù)01941538住宅成交均價2595.504844.643766.005936.265160.71商業(yè)成交均價0.006847.50

5、8630.758626.907806.23賽罕區(qū)和新城區(qū)依舊成為購房者的最佳選著，賽罕區(qū)以改善為主，新城區(qū)則以剛需為主呼和浩特商品房2月份成交面積情況回民區(qū)賽罕區(qū)玉泉區(qū)新城區(qū)總和住宅成交面積6181.2220204.69614.5426464.8853465.33商業(yè)成交面積01312.91193.74964.872471.52由于大市場的調(diào)控的影響，剛需客戶已經(jīng)超高改善型客戶 從2012年2月呼市市場表現(xiàn)看，單月成交量持續(xù)出現(xiàn)回升，這是房地產(chǎn)市場經(jīng)過元旦春節(jié)等假期淡季所回暖的必然現(xiàn)象。從區(qū)域劃分來看，新城區(qū)成為呼和浩特房地產(chǎn)銷售的冠軍，這是因為這是回暖的主力軍是大眾的剛需客戶。 市場總結(jié)案名

6、萬達廣場開發(fā)商呼和浩特萬達房產(chǎn)投資有限公司投資商大連萬達集團代理商自銷物業(yè)管理萬達廣場物業(yè)管理有限公司地理位置如意開發(fā)區(qū)新華東街26號建筑風(fēng)格ArtDeco物業(yè)類型城市綜合體占地面積400000 建筑面積1300000 容積率3.80綠化率30%物業(yè)管理費2.7元/總戶數(shù)5900剛需盤案例近期動態(tài)活動主題萬達廣場三期認籌推廣形式活動（排號）活動時間2012年2月18日活動地點萬達廣場售樓部活動人數(shù)500人次邀請方式置業(yè)顧問邀請函來人區(qū)域呼和浩特媒體配合網(wǎng)絡(luò)、報紙活動銷售政策排號金交2萬抵5萬銷售政策抽出100名客戶給予了一個點的優(yōu)惠活動策略春節(jié)過后，第一時間以少量的優(yōu)惠搶占剛需客戶整體策略整體

7、價格定制在中端之上，高端之下，利用地段和商業(yè)優(yōu)勢，使得中高端客戶都購買這里市場反饋當(dāng)天認籌400組活動主題萬達廣場三期認籌推廣形式活動（排號）活動時間2012年2月18日活動地點萬達廣場售樓部活動人數(shù)200人次邀請方式置業(yè)顧問邀請函來人區(qū)域呼和浩特媒體配合網(wǎng)絡(luò)、報紙活動銷售政策排號金交2萬抵5萬銷售政策1、 一期住宅、公寓業(yè)主持本人身份證即可至售樓部領(lǐng)取購房一萬元抵值卡；2、 凡認籌客戶持認籌收據(jù)及VIP卡即可到售樓處領(lǐng)取萬達電影票3張；3、 3月3日3月4日到訪客戶均可參與現(xiàn)場抽獎活動活動策略春節(jié)過后，第一時間以少量的優(yōu)惠搶占剛需客戶整體策略整體價格定制在中端之上，高端之下，利用地段和商業(yè)優(yōu)

8、勢，使得中高端客戶都購買這里市場反饋當(dāng)天認籌150組近期動態(tài)競爭個案動態(tài)分析銷售月份東岸國際銷售套數(shù)麥迪遜花園銷售套數(shù)1月002月003月004月105月006月417月108月209月4310月4211月1012月001月002月00東岸國際總銷售17套總銷售金額1.8億麥迪遜花園總銷售6套總銷售金額8千萬11月國家宏觀調(diào)控政策開始嚴格執(zhí)行，對其高端項目也頗具影響案名東岸國際開發(fā)商內(nèi)蒙古雅世春華置業(yè)有限公司投資商雅世置業(yè)（集團）有限公司代理商自銷物業(yè)管理雅世酒店物業(yè)管理有限公司地理位置如意開發(fā)區(qū)東五緯路18號建筑風(fēng)格歐式建筑物業(yè)類型別墅、高層占地面積276014 建筑面積430000 容積率

9、1.10綠化率38%物業(yè)管理費2.8元/總戶數(shù)2039物業(yè)形態(tài)棟數(shù)戶數(shù)剩余均報價成交均價格雙拼別墅480-13000元/四聯(lián)排別墅1144820000元/18000元/六聯(lián)排別墅318720000元/18000元/類獨棟別/26000元/獨棟別墅363691240000元/35000元/高層住宅634417213000元/12800元/物業(yè)形態(tài)銷售戶數(shù)單體面積成交均價單體總價成交總價高層520312800元/260萬1300萬1月5日3月1日銷售情況東岸國際整體銷售情況近期動態(tài)與分析分析：東岸國際近期沒有銷售活動的原因是根據(jù)全國市場低迷和大批購房者的觀望情況而采取的低

10、調(diào)蓄客集中爆發(fā)的整體銷售策略有關(guān)。去年東岸國際總銷售達11個億其中別墅項目占3個億，而近期高層正在集中討論制定幾年的銷售指標和詳細的銷售策略。1、近期東岸國際沒有銷售活動2、5套高層成交分析：5套成交客戶均為改善型客戶，整體的市場環(huán)境對改善型客戶沒有太大影響。改善型客戶以外地的居多，以鄂爾多斯、烏海、巴盟、包頭為主。改善理由以孩子上學(xué)為主。案名金泰中心開發(fā)商內(nèi)蒙大偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商北京金泰地產(chǎn)集團、北京太偉控股（集團）有限公司代理商自銷物業(yè)管理第一太平戴維斯地理位置如意開發(fā)區(qū)如意廣場南側(cè)建筑風(fēng)格ArtDeco物業(yè)類型城市綜合體占地面積69000 建筑面積280000 容積率3.35綠化

11、率35%物業(yè)管理費2.98元/總戶數(shù)572物業(yè)形態(tài)棟數(shù)戶數(shù)剩余均報價成交均價格平層住宅6（22層）1209015000元/13000元/躍層住宅2（22層）2020-塔頂樓王8（頂端）88-商業(yè)2（寫字樓）-15000元/-1月5日3月1日銷售情況物業(yè)形態(tài)銷售戶數(shù)單體面積成交均價單體總價成交總價高層320613000元/280萬840萬金泰中心整體銷售情況近期動態(tài)與分析分析：金泰中心因為春節(jié)時期的房地產(chǎn)淡季才采用低調(diào)蓄客集中爆發(fā)的銷售策略金泰中心寫字樓的銷售剛剛開始運作，處于開始蓄客時期，報價15000元/（西樓），18000元/（東樓靠如意河），整層出售。1、近期金泰中心沒有銷售活動2、3套

12、高層成交分析：3套成交客戶均為1為改善型客戶（烏海），2為關(guān)系戶（未知）消息：據(jù)統(tǒng)計金泰中心已銷售30戶左右，但是由于市場關(guān)系，出現(xiàn)了客戶退房情況，退房客戶均為關(guān)系戶，先銷售在20戶左右。案名御龍灣開發(fā)商呼和浩特市中海宏洋地產(chǎn)有限公司投資商中海地產(chǎn)代理商自銷物業(yè)管理中海物業(yè)地理位置賽罕南二環(huán)路與豐州路交匯處往南500米 建筑風(fēng)格新古典物業(yè)類型別墅，高層住宅占地面積-建筑面積-容積率-綠化率40%物業(yè)管理費-總戶數(shù)82（別墅）物業(yè)形態(tài)棟數(shù)戶數(shù)剩余均報價成交均價格雙拼別墅9189020000元/-四聯(lián)排別墅72820-六聯(lián)排別墅6368-高層住宅6-中海御龍灣整體銷售情況中海御龍灣整體銷售處于蓄客

13、階段，根據(jù)中海置業(yè)顧問了解有效蓄客數(shù)目達到50組+。近期動態(tài)活動主題中海凱旋門婚房認籌活動推廣形式活動（認籌）活動時間2012年2月11日活動地點凱旋門銷售大廳活動人數(shù)100人邀請方式置業(yè)顧問邀請函來人區(qū)域呼和浩特媒體配合網(wǎng)絡(luò)活動銷售政策2月11號排號期間小高層交5萬抵8.6萬，高層交2萬抵5.6萬，“日增1000金”優(yōu)惠直至開盤，參加婚房活動贈送2萬銷售政策全款97折，按揭99折活動策略以2月14日情人節(jié)為背景，以婚房為主題，在春節(jié)后市場淡季的時期針對剛需客源的一次有效的活動策劃整體策略低銷低走快速回籠資金，加快銷售速度市場反饋當(dāng)天認籌60套活動主題中海凱旋門開盤推廣形式活動（開盤）活動時間

14、2012年3月3日活動地點凱旋門銷售大廳活動人數(shù)350人邀請方式置業(yè)顧問邀請函來人區(qū)域呼和浩特媒體配合網(wǎng)絡(luò)活動銷售政策2月11號排號期間小高層交5萬抵8.6萬，高層交2萬抵5.6萬，“日增1000金”優(yōu)惠直至開盤，參加婚房活動贈送2萬銷售政策全款98折，按揭99折活動策略經(jīng)過20天的認籌階段，日增千金達到兩萬，所正是開盤，積攢人氣，集中爆發(fā)整體策略低銷低走快速回籠資金，加快銷售速度市場反饋當(dāng)天賣出250套近期動態(tài)消息與分析1、中海去年總銷售12個億，今年總銷售指標25（20）個億（中海職業(yè)顧問了解）分析：2011年在政策的調(diào)控下，整體的房地產(chǎn)市場均顯低迷的情況，中海卻采用中價開盤，高度優(yōu)惠的銷

15、售政策，底價速銷取得了12個億的銷售成績，而今年的房地產(chǎn)行情依然不樂觀，中海卻開出了25（20）個億的銷售指標，這說明今年他們?nèi)匀灰獙嵭械變r速銷的銷售策略。中海地產(chǎn)就是要在別的房地產(chǎn)開發(fā)商觀望保價的時期，促銷降價吃掉剛需客戶。2、中海御龍灣報價20000元/均價，根據(jù)客戶了解成交價1500018000元/分析：中海高層對別墅項目的銷售保密措施極其嚴格，現(xiàn)了解中海置業(yè)顧問均在蓄客時期，報價20000元/，但是中海的高層卻已經(jīng)在接觸意向客戶，并且可以接受預(yù)定成交價1500018000元/（詳細情況有待核實），這就說明中海御龍灣的銷售策略是以低價格進行促銷，集中一起高爆發(fā)產(chǎn)生銷售熱度案名麥迪遜花園開發(fā)商呼和浩特市麥迪遜置業(yè)有限公司投資商華勘集團代理商自銷物業(yè)管理呼和浩特市澤居物業(yè)服務(wù)公司地理位置如意開發(fā)區(qū)騰飛路黨政辦公區(qū)公交總站南50米建筑風(fēng)格西班牙物業(yè)類型別墅、多層住宅占地面積227869 建筑面積310000 容積率0.8綠化率56.9%物業(yè)管理費3.0元/總戶數(shù)192戶物業(yè)形態(tài)棟數(shù)戶數(shù)剩余均報價成交均價格獨棟別墅43