2008年安徽銅陵房地產(chǎn)整體市場報告

1、杭州 營銷策劃機(jī)構(gòu)2008年6月整體市場報告1、觀世 銅陵宏觀市場研究 2、閱世銅陵房地產(chǎn)市場研究3、相人 客群分析 內(nèi)容綱要1 觀世 銅陵宏觀市場研究 城市認(rèn)知 銅陵宏觀經(jīng)濟(jì)解讀 銅陵城市解析 銅陵房地產(chǎn)市場研究NO.1城市認(rèn)知銅陵市位于安徽省中南部，長江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武漢395公里，南京180公里，距省合肥168公里，距上游安慶市101公里，下游蕪湖84公里；距黃山風(fēng)景區(qū)170公里，九華山風(fēng)景區(qū)80公里。徐(州)黃(山)公路線在銅陵長江大橋過江。面積1113平方公里(其中市區(qū)面積227平方公里)。銅的儲量占全省70%以上，硫鐵礦儲量位居華東第一、全國第二，石灰

2、石、黃金和白銀的儲量均居全省之首。全市總?cè)丝?1萬左右，城鎮(zhèn)居民43.4萬左右，城市化水平達(dá)到58.2%，這是由于銅陵只下轄一個銅陵縣，城鎮(zhèn)居民占戶籍總?cè)丝诒戎剌^大，有利于提高城市化進(jìn)程。兩山一湖旅游區(qū)的北大門，皖中南中心城市；蕪馬銅經(jīng)濟(jì)圈的骨干城市；銅陵位于武漢上海長江經(jīng)濟(jì)帶上，是長三角區(qū)域重要的資源型城市。1.銅陵的城市特性與區(qū)位優(yōu)勢 自1956年建市以來，銅陵立足資源基礎(chǔ)，依托區(qū)位優(yōu)勢，經(jīng)過四十多年的建設(shè)，形成了以有色、化工、建材、機(jī)電、輕紡為支柱，煤炭、食品、醫(yī)藥等相應(yīng)發(fā)展，擁有 34個行業(yè)、133個門類、數(shù)千種工業(yè)產(chǎn)品的綜合工業(yè)體系，成為皖江地區(qū)一座新型的工貿(mào)港口城市。2.銅陵的城市

3、背景與發(fā)展機(jī)遇 城市坐擁長江黃金水道（是長江航道萬噸輪的終點(diǎn)站）鐵路：銅九鐵路 高速：合銅高速、銅黃高速、沿江高速城市主干道：濱江大道、銅官大道、銅都大道、沿新大道和橫向的環(huán)城北路、銅蕪路、沿江快速通道形成鐵路、水路和公路與城市道路有機(jī)銜接、協(xié)調(diào)發(fā)展的快速綜合交通運(yùn)輸體系?？焖偻ㄟ_(dá)蘇、浙、滬。 3.銅陵的交通狀況 1956年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，銅陵正式建市，由省直轄。以后隨政治經(jīng)濟(jì)形勢變化，行政區(qū)劃曾多次更迭?，F(xiàn)銅陵市轄區(qū)為一縣三區(qū)，分別為銅陵縣、銅官山區(qū)、獅子山區(qū)和郊區(qū)，總面積1，113平方公里，其中市區(qū)面積227平方公里，總?cè)丝?1.35萬人，其中市區(qū)人口43.43萬人。 4.銅陵行政區(qū)域劃分

4、 銅陵城市發(fā)展定位：全國銅產(chǎn)業(yè)基地電子材料產(chǎn)業(yè)基地長江中下游重要的工貿(mào)港口城市皖中南中心城市5.銅陵城市發(fā)展定位 NO.2銅陵宏觀經(jīng)濟(jì)解讀截至2007年銅陵市人均GDP已經(jīng)突破4000 美元，標(biāo)志著銅陵市房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展期。1、GDP總量及人均GDP1.銅陵GDP總量及人均GDP分析安徽省GDP排名：2.銅陵全省GDP排名排名地市GDP1合肥市13002安慶市6003蕪湖市5804馬鞍山5405滁州市4386宿州市4306六安市4307巢湖市4108淮南市3559亳州市34510宣城市35011銅陵市29012淮北市25813黃山市21514池州市158排名城市人均GDP1馬鞍山4266

5、42銅陵市356483合肥市281254蕪湖市269765淮南市151976黃山市140527淮北市129008宣城市125009滁州市995410安慶市9836 11池州市901512巢湖市891313宿州市704914亳州市638815六安市62313.銅陵人均可支配收入漲幅 收入水平的不斷提高，居民消費(fèi)支出也同步增長，住宅消費(fèi)能力大幅度提高，推動了銅陵市房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。五年來，全市生產(chǎn)總值由2002年的93億元增加到2007年的290億元，年均增長16.6%，總量在全省前移2位；人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過5000美元；財政總收入由9.4億元增加到50億元，年均增長39.8%，總量在全省前

6、移9位；累計完成固定資產(chǎn)投資395億元，相當(dāng)于2003年前47年投資額的總和。過去的五年，是銅陵實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展的五年，是銅陵整體形象顯著提升的五年，是人民群眾得到較多實(shí)惠的五年。地市可支配收入增幅安徽省1147417.4馬鞍山1613717.7合肥市1342621.9銅陵市1326617.6蕪湖市1323422.1淮南市1200312.6淮北市1164418.7黃山市1136216.9巢湖市1133119.7亳州市1128824.8池州市1101722.2滁州市1090414.4安慶市1071011.7宿州市1056218.1六安市1045916.9宣城市1043615.44.銅陵人均可支配收入

7、排名改革開放以來，在銅陵市委市政府的堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，銅陵市利用外資穩(wěn)步發(fā)展，自1989年批準(zhǔn)第一家外商投資企業(yè)開始，到目前為止，全市累計批準(zhǔn)外商投資企業(yè)227家，外商投資企業(yè)累計投資總額98267萬美元，注冊資本60629萬美元，合同外資額34141萬美元，實(shí)際利用外資28503萬美元。堅持從投資導(dǎo)向著手，積極引導(dǎo)外資投向我市重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。一是明確提出了銅陵投資產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，以基本市情選擇投資對象，針對銅陵產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，按照國家產(chǎn)業(yè)政策，及時明確了我市重點(diǎn)發(fā)展的外商投資產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：銅礦開采、銅產(chǎn)品系列加工及精細(xì)化學(xué)工業(yè)項(xiàng)目；國有企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、嫁接改造項(xiàng)目；電子元器件及電子基礎(chǔ)材料產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目；建材、紡織產(chǎn)業(yè)項(xiàng)

8、目；綜合利用資源、防治污染項(xiàng)目；城市基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)項(xiàng)目，社會公益事業(yè)及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，并做到了根據(jù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向選擇投資合作對象，如銅都銅業(yè)利用亞行貸款進(jìn)行金昌冶煉廠技術(shù)改造及環(huán)境治理項(xiàng)目和引進(jìn)深圳能源、中國華源等。二是相繼出臺了鼓勵外商投資政策，特別是對高新技術(shù)企業(yè)，在所得稅實(shí)行二免三減半的基礎(chǔ)上再延續(xù)三年減半，在土地出讓上，實(shí)施以項(xiàng)目帶政策的做法，以此吸納優(yōu)質(zhì)外資。先后引進(jìn)跨國集團(tuán)7家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)4家，分別是日本住友株式會社、日本伊藤忠株式會社、德國阿爾塔納集團(tuán)和韓國SKC公司。與此同時，也加大了對內(nèi)開放的步伐，引進(jìn)了華源、深圳能源、安徽海螺大型國內(nèi)企業(yè)進(jìn)入我市。三是做好規(guī)劃，引導(dǎo)

9、外商投資符合國家產(chǎn)業(yè)目錄項(xiàng)目，根據(jù)外商投資產(chǎn)業(yè)目錄，結(jié)合銅陵產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，對全市所有招商項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真清理，編制了銅陵投資指南、銅陵招商項(xiàng)目冊，建立了銅陵招商項(xiàng)目庫和銅陵招商網(wǎng)站，引導(dǎo)外商進(jìn)行投資。銅陵與其它內(nèi)陸城市類似，外資對城市的貢獻(xiàn)力比較低。5.銅陵招商引資概況政策/關(guān)鍵詞核心內(nèi)容影響央行5次加息7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2007年9月15日開始，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.18個

10、百分點(diǎn)。由于自2004年10月以來9次加息，今年以來五次加息，在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費(fèi)者，提前還款的意愿將會隨著加息愈發(fā)增強(qiáng)。同時提高資金成本，在一定程度上起到抑制投資的作用。提高了置業(yè)者的還貸成本，降低了購買力和有效需求。 第二套房貸40%首付+1.1倍利率中國人民銀行、中國銀監(jiān)會9月27日聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比

11、例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。提高二套房貸款首付和利率將會有效的抑制非剛性購房需求，有效的減少投資性購房，對于囤房不售的開發(fā)商將是致命的打擊。本輪調(diào)控的出臺可能對于全國目前依然過熱的地區(qū)估計影響比較大，例如目前深圳地區(qū)房價是在大幅度地下降。很多大中城市出現(xiàn)觀望情緒，交易量銳減。6.房地產(chǎn)行業(yè)金融政策部分政策/關(guān)鍵詞核心內(nèi)容影響土地有償使用費(fèi)提高一倍財政部、國土資源部、中國人民銀行三部們聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)政策等問題的通知規(guī)定，自2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)在原有基礎(chǔ)上提高一倍?？偟挠绊懖粫艽蟆Ｔ?/p>

12、三部門聯(lián)合下發(fā)的通知中規(guī)定，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)在原有基礎(chǔ)上提高一倍，這涉及到商品房銷售單價漲幅具體情況。以上海為例，在新規(guī)定的要求下，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)在原有基礎(chǔ)上提高一倍后，商品房的銷售單價每平方米僅上漲了15元，這樣一來對于暴利房地產(chǎn)行業(yè)來說沒有任何影響，同時對購房者來說影響也不大。廉租房的供應(yīng)要求07年10月8日國土資源部下發(fā)通知，為確保城市低收入家庭住房用地供應(yīng)，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價位、中小套型普通商品房建設(shè)用地 ，其年供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%近兩年銅陵市政府對房地產(chǎn)行業(yè)的管理重心放經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上，06年政府組織了房交會但今年不會組織以避

13、免消費(fèi)者對商品房過度關(guān)注的傾向。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定該規(guī)定強(qiáng)調(diào)，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證，未按合同繳清土地全部出讓金的 ，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證。該規(guī)定出臺，將有助于房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。在規(guī)定出臺之前，一些不正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)可以采取拖欠等方式。不按合同繳納土地全部出讓金，并利用分期分塊發(fā)放的建設(shè)用地使用權(quán)證，將未建成的樓盤通過預(yù)售渠道對外銷售 ，再通過預(yù)售所得款項(xiàng)，進(jìn)行下一步投資建設(shè)。該規(guī)定出臺后，還會影響土地成本，并加大項(xiàng)目開發(fā)成本，縮小利潤率。此外該規(guī)定還將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生洗牌效應(yīng)，將實(shí)力雄厚的開發(fā)公司留下來

14、，間接提高了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻。遏制土地囤積現(xiàn)象辦法明確可以納入土地儲蓄范圍的土地包括：依法收回的國有土地，收購的土地，行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地，已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地，其它依法取得的土地。對納入儲蓄的土地，經(jīng)市、縣人民政府國土資源管理部批準(zhǔn)，土地儲備機(jī)構(gòu)有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時里利用及為儲備土地實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)厥?、縣土地供應(yīng)計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地。依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納

15、入儲備滿兩年未供應(yīng)的，在下達(dá)下一年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃時扣減相應(yīng)指標(biāo)。進(jìn)一步表明國家對土地壟斷，土地資源國有化；強(qiáng)調(diào)土地使用制度的規(guī)范性，遏制土地資源不良運(yùn)作。7.房地產(chǎn)土地政策部分法規(guī)內(nèi)容概要影響分析物權(quán)法物權(quán)法明確了個人對財產(chǎn)的擁有權(quán)和支配權(quán)。在整個物權(quán)法中充分體現(xiàn)了重視個人資產(chǎn)，且并對國有資產(chǎn)做特別保護(hù)。該法規(guī)的出臺同時對房地產(chǎn)市場也有著深遠(yuǎn)的影響，不僅在房地產(chǎn)使用年限、業(yè)主權(quán)益保護(hù)等問題進(jìn)行了改進(jìn)和加強(qiáng)，還預(yù)示著政府在未來將不斷完善政策法規(guī)，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不斷深化。物權(quán)法的出臺對已購房的消費(fèi)者來講，是重大的利好，有利于社會的穩(wěn)定，但在短期內(nèi)不會影響房價的上漲。從長期的角度上看，該法規(guī)將提

16、高土地及房地產(chǎn)的價值。對于城市拆遷也一定影響，拆遷戶也將更多地拿物權(quán)法保護(hù)自己的權(quán)益，從原則上城市拆遷的難度會有些許增加。物權(quán)法的出臺，對于開征物業(yè)稅創(chuàng)造了前提條件。物業(yè)稅物業(yè)稅（），即對于財產(chǎn)的征稅，又稱為不動產(chǎn)稅， 以土地、房屋等不動產(chǎn)為課稅對象，要求承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，同時所繳納的稅值會隨著其市值的升高而升高。即對于擁有的不動產(chǎn)所需繳納的稅費(fèi)，屬于持有稅。在西方發(fā)達(dá)國家，不動產(chǎn)稅一般是地方政府的主要財政收入，所占比重為到左右，其和所得稅、增值稅一起被稱為國際通行的三大稅種。國家稅務(wù)總局和財政部已于2007年9月5日批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)地區(qū)，

17、至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。（1）物業(yè)稅對政府的影響。物業(yè)稅的征收，加強(qiáng)了政府的稅收收入，為整個國家，整個社會的良好發(fā)展打下了基礎(chǔ)。而經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展又會反過來促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，提高人民的生活水平，進(jìn)而形成良性循環(huán)。（2）物業(yè)稅對房地產(chǎn)商的影響。房地產(chǎn)商投資的負(fù)擔(dān)降低，有利于房地產(chǎn)商將更多的精力放到房地產(chǎn)本身的產(chǎn)品質(zhì)量競爭上來，加劇競爭。物業(yè)稅的征收還有利于減少土地交易的灰色成分，進(jìn)一步規(guī)范市場。（3）物業(yè)稅對消費(fèi)者的影響。降低消費(fèi)者在初期購買房子的門檻。物業(yè)稅征收后的消費(fèi)者購買行為將變得更加合理，更適合國內(nèi)大多數(shù)消費(fèi)者的實(shí)際承受能力。

18、（4）物業(yè)稅對二手市場的影響。產(chǎn)生“買房容易養(yǎng)房難“的現(xiàn)象。消費(fèi)者會更加理性的考慮自己的投資行為的合理性，減小一部分投機(jī)行為。綜合分析：2007年國家宏觀調(diào)控政策在2006年基礎(chǔ)更加嚴(yán)厲跟進(jìn)，宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的主要影響體現(xiàn)在投資市場和市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化上，將有力的推動銅陵市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。8.房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)政策綜合分析銅陵經(jīng)濟(jì)增長速度連續(xù)兩年全省第三，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展通道， 2007年,在中國城市綜合競爭力排名第78位，在安徽省中排列前茅。居民消費(fèi)能力強(qiáng)勁，2007年銅陵市居民的戶均存款達(dá)到了4.3萬元，處于安徽省領(lǐng)先位置。人均GDP突破35000元，全省排名第二。城鎮(zhèn)人口占全

19、市人口58%說明城市化水平高。隨著經(jīng)濟(jì)水平的提升這部分城鎮(zhèn)人口改善居住意愿強(qiáng)。以上諸多國家宏觀政策對銅陵房地產(chǎn)市場總體影響不大，僅對部分投資客有所影響，在后續(xù)的房產(chǎn)市場分析中也將有體現(xiàn)。當(dāng)?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)政策相對寬松，如申請預(yù)售許可證對工程進(jìn)度要求低1）多層建筑進(jìn)度到3層。2)無需面積預(yù)測。3）無需之前進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)。NO.3銅陵城市規(guī)劃解析新一輪總體規(guī)劃確定銅陵為全國銅產(chǎn)業(yè)基地，電子材料產(chǎn)業(yè)基地，長江中下游重要的工貿(mào)港口城市，皖中南中心城市。城市人口規(guī)模近期（2010年）為60萬，遠(yuǎn)期（2020年）為80萬人。1.建設(shè)大銅陵城市空間新體系 城市將形成“一城三區(qū)，一主兩副”組團(tuán)式空間布局結(jié)構(gòu)

20、，主城區(qū)是全市的政治，經(jīng)濟(jì)，文化，信息和公共服務(wù)中心；東部城區(qū)由順安鐘鳴和金橋工業(yè)園組成，形成富有活力的以工業(yè)為主的綜合性新城區(qū)；南部城區(qū)由橫港，大通組成，主要發(fā)展商貿(mào)物流，旅游服務(wù)業(yè)，工業(yè)形成多種功能協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性新城區(qū)。 2.主城區(qū)東擴(kuò)南拓以“山水銅都”為核心，通過全面保護(hù)、嚴(yán)格控制、重點(diǎn)恢復(fù)、綜合利用和有序建設(shè)，使大銅官山公園成為成為國家級森林公園、國家礦山公園、中國第一銅文化旅游目的地?！皟缮揭缓北辈块T戶景區(qū)、城市市民公園和山態(tài)城區(qū)，全面打造成為銅陵市山岳生態(tài)景觀名片。 大銅官山公園板塊分為： 戰(zhàn)略區(qū)域包括：四大戰(zhàn)略板塊，兩大景觀區(qū)域。 戰(zhàn)略軸線包括：五條景觀軸線。 戰(zhàn)略據(jù)點(diǎn)包括：

21、七大核心項(xiàng)目。 游客量（預(yù)計）： 2010年接待游客15.02萬人次 2020年接待游客60.18萬人次 2030年接待游客100.13萬人次 項(xiàng)目地塊地處城市規(guī)劃的南部城區(qū),規(guī)劃是以商貿(mào)物流、旅游、工業(yè)等行業(yè)為主的綜合性新城區(qū)。項(xiàng)目緊鄰城市主干道銅都大道，銅都大道直通長江大橋是該區(qū)域經(jīng)濟(jì)交流的重要渠道。項(xiàng)目南靠大銅官山，城市規(guī)劃大銅官山在2030年前會建成大銅官山公園，項(xiàng)目周遍的旅游服務(wù)業(yè)也將成為該區(qū)域的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，將很大程度的提升項(xiàng)目地塊的價值。周邊的海螺水泥廠等市重點(diǎn)企業(yè)的發(fā)展也有助于項(xiàng)目地塊的發(fā)展。3.大銅官山公園市政概念規(guī)劃 綜合分析發(fā)展戰(zhàn)略推動城市擴(kuò)容，城市發(fā)展躍上新平臺?！皷|擴(kuò)

22、南拓”城市發(fā)展戰(zhàn)略，南部區(qū)域交通便利靠近銅陵長江大橋有助于物流商貿(mào)行業(yè)發(fā)展，周邊天然生態(tài)環(huán)境資源充分是政府重點(diǎn)規(guī)劃的旅游區(qū)域，大銅官山森林公園規(guī)劃將帶動整個南部區(qū)域的旅游產(chǎn)業(yè)。也將帶動整個南部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。NO.4銅陵房地產(chǎn)市場研究全省房價可能繼續(xù)穩(wěn)步上升 大環(huán)境帶動小環(huán)境一、投資住宅仍居主導(dǎo) 2007年，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)上年平穩(wěn)快速的增長態(tài)勢，增速基本保持在40%左右，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資891.51億元，比上年增長39.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資指數(shù)為114.4，是8個分類指數(shù)中最高的，比上年提高0.2個點(diǎn)。 從投資用途看，住宅投資居主導(dǎo)地位。全年住宅完成投資662.28億元，增長37

23、.7%，投資額占房地產(chǎn)投資的74.3%;辦公樓完成投資23.88億元，增長52.6%，占總額的2.7%，所占比例最低；商業(yè)營業(yè)用房投資109.94億元，增長37.8%，占總額的12.3%。二、商品房空置率下降 截止2007年12月底，全省商品房空置率面積280.49萬平方米，比上年下降18.1%。商品房空置面積下降，表明安徽省房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的內(nèi)在質(zhì)的量逐步提高。 從空置房的用途來看，住宅空置面積172.13萬平方米，下降18.9%，占全省商品房空置面積的61.4%；辦公樓16.45萬平方米，下降25.8%；商業(yè)營業(yè)用房72.72萬平方米，下降20.8%。從空置的時間來看，空置13年的商品房面積2

24、06.9萬平方米，下降9.1%；空置3年以上的商品房面積14.45萬平方米，下降19.7%。三、2007年“皖房景氣指數(shù)”值指數(shù)名稱2007年指數(shù)（%）2006年指數(shù)（%）2007年比2006年增減（點(diǎn)）景氣狀況皖房景氣指數(shù)104.2101.6+2.6景氣開發(fā)投資指數(shù)114.4114.2+0.2景氣資金來源指數(shù)108.3107.1+1.2景氣購置土地面積指數(shù)99.394.6+4.7不景氣土地購置費(fèi)指數(shù)101.998.8+3.1景氣空置面積指數(shù)106.2105.7+0.5景氣新開工面積指數(shù)95.396.3-1.0不景氣竣工面積指數(shù)104.8104.4+0.4景氣銷售價格指數(shù)104.6101.0+

25、3.6景氣1.安徽省總體房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示， 2007銅陵市區(qū)竣工面積達(dá)98.19萬平方米，同比去年增長29.25%。其中住宅面積67.51萬平方米，同比去年增長15.46%。07年開工面積101.6萬平方米，同比去年下降30.81%。其中住宅83.14萬平方米，同比去年下降9.92%。2007年銅陵市區(qū)成交面積54.61萬平方米，同比去年下降25.41%。其中：商品住宅成交42.86萬平米，同比下降33.07%，占總成交的78.48%。整體07年房產(chǎn)市場成交量均同比06年有大幅度下滑。07年整體房產(chǎn)市場供需同比06年均有大幅度的下降。07年的開發(fā)量少導(dǎo)致現(xiàn)銅陵市場可售房源稀少，全市

26、可售房源僅1600余套遠(yuǎn)底于同規(guī)模其他城市。2007年銅陵房地產(chǎn)市場的供銷關(guān)系保持活躍態(tài)勢。2. 2007年銅陵房地產(chǎn)市場回顧商品房價格穩(wěn)步上漲，全市住宅均價突破3500元/平方米，同比已超過安徽省省會城市合肥。房屋空置面積減少，市場呈需大于求狀態(tài)至07年底，全市空置商品房面積約在5.1萬平方米左右，同比減少20.93%，市場現(xiàn)供應(yīng)量較少，潛在競爭力威脅較大截止到今年3月份，銅陵三個區(qū)共有1600余套房屋可以出售，按照平均面積100計算，潛在供應(yīng)量大約16萬，同比其他同類城市供應(yīng)量較少?？紤]到市區(qū)內(nèi)現(xiàn)土地出讓情況，保守估計今年商品房市場將新增供應(yīng)量在70萬以上。年份投資額（億元）施工面積（萬）

27、竣工面積（萬）銷售面積（萬）均價（元/）空置面積（萬）20036.38117.3344.9934.0619009.7320049.50153.9151.0844.8627508.27200510.46151.3854.1639.5831006.06200617.79261.6675.9773.2132466.45200720.77262.0598.1954.6135875.103. 2007年銅陵房地產(chǎn)市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道29通過表中數(shù)字我們計算出，07年1-12月份，我市商品方一共銷售2600余套。按照每套100平方米計算，我市房地產(chǎn)交易面積達(dá)到260000平方米左右。銷售主要節(jié)點(diǎn)為3

28、、4月；9、10月；1月三大節(jié)點(diǎn)。前兩大節(jié)點(diǎn)是房產(chǎn)市場常規(guī)黃金時段。而1月份這一節(jié)點(diǎn)主要因?yàn)殂~陵此類城市打工返鄉(xiāng)一族購房的高潮。4. 07年銅陵商品房銷售走勢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道有利因素 銅陵經(jīng)濟(jì)5年內(nèi)持續(xù)高速增長及城市規(guī)劃有利于房地產(chǎn)的發(fā)展； 銅陵市城市規(guī)劃有助于郊區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 銅陵房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，這將在一定程度上促進(jìn)項(xiàng)目的發(fā)展； 不利因素 宏觀政策調(diào)控頻出，投資客戶進(jìn)一步被 打擊； 區(qū)域發(fā)展還未兌現(xiàn)； 5.銅陵房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析 08年將持續(xù)宏觀調(diào)控，一些新的政策將出臺，積極維護(hù)和促進(jìn)市場健康發(fā)展； 銅陵前幾年房產(chǎn)市場平均每年按350元/平方米左右，屬于穩(wěn)健上漲。08 年銅陵

29、市商品房價格依然會上漲，總體上是穩(wěn)中略升。 板塊競爭將進(jìn)一步加劇，有創(chuàng)新產(chǎn)品的發(fā)展商領(lǐng)銜主演； 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，消費(fèi)者生活質(zhì)量需求逐步提高；6. 2008年銅陵房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 2 閱世銅陵房地產(chǎn)板塊競爭研究銅陵新區(qū)規(guī)劃研究銅陵新區(qū)與各區(qū)的競爭房地產(chǎn)板塊競爭研究銅陵市場后續(xù)供應(yīng)量分析 按照地理位置與樓盤聚集情況，銅陵市城區(qū)大致可以劃分為中心區(qū)板塊、新城板塊、東郊板塊、城南板塊、環(huán)天井湖板塊五大房地產(chǎn)板塊，呈現(xiàn)“一主四幅”的格局： 新城板塊城南板塊東郊板塊中心區(qū)板塊環(huán)天井湖板塊1.銅陵房地產(chǎn)板塊競爭研究中心區(qū)板塊（以金山路以北，翠湖路以南，銅官大道以東，銅都大道以西）市場供不應(yīng)求、價格穩(wěn)定。中

30、心區(qū)供地有限，盡管中央華庭、陽光山水、香樟花園等項(xiàng)目陸續(xù)有房源推出，但區(qū)域推盤總量不大，房價穩(wěn)定在高位。該板塊一直是市民居住認(rèn)知度最高的區(qū)域，擁有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和完善的 生活配套設(shè)施。2.中心區(qū)板塊特征分析 項(xiàng)目名稱：中央華庭 基本資料：地點(diǎn)：緊鄰長江路，緊貼義安大道北段開發(fā)商：合肥火炬物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司銅陵分公司總建面積：68077.70 M2總套數(shù)：520 套建筑形式：多層容積率：1.19 綠化率：43.66%物管費(fèi)：0.5元/平方米/月優(yōu)劣勢分析：1.優(yōu)勢項(xiàng)目地處銅陵長江路黃金地段，周遍配套齊全。教育學(xué)區(qū)好。產(chǎn)品以大戶型為主，定位市場上層高端客戶群體為銷售目標(biāo)。在銅陵房產(chǎn)市場市區(qū)新盤較

31、少的情況下該項(xiàng)目取得良好的銷售業(yè)績。2.劣勢項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)較差，使用率低；項(xiàng)目產(chǎn)品外立面較差。銷售情況：銷售率：項(xiàng)目07年上旬開盤至今已全部售罄。價格；均價4900左右3.中心區(qū)板塊代表項(xiàng)目分析-中央華庭 36項(xiàng)目名稱：陽光山水基本資料：地點(diǎn)：長江東路開發(fā)商：銅陵有色銅冠房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總建面積：45990.45 M2總套數(shù)：352 套建筑形式：多層容積率：1.14 綠化率：40%物管費(fèi)：0.6元/平方米/月項(xiàng)目分析：項(xiàng)目從06年開盤至今一期已即將售磬，2期將在08年5月份推出，項(xiàng)目價格從06年的均價3800元/漲至07年4300元/，現(xiàn)一期銷售均價在4600元/左右。預(yù)計二期銷售價格還會有一

32、定幅度的上漲。1）優(yōu)勢項(xiàng)目地處銅陵長江路沿線，屬銅陵較好地段緊鄰市中心。項(xiàng)目北靠景觀大山，園區(qū)內(nèi)有人工水系環(huán)境好。項(xiàng)目周遍配套齊全生活方便，地屬15中學(xué)區(qū)教育好。小區(qū)智能化安保系統(tǒng)完善。2）劣勢項(xiàng)目建筑立面效果較差，外立面類似安居房。項(xiàng)目戶型面積同比其他項(xiàng)目偏大導(dǎo)致總價偏高。項(xiàng)目銷售現(xiàn)場銷售氣氛差，業(yè)務(wù)員不專業(yè)。銷售情況：銷售率：一期可銷售套數(shù)370套,已銷售352套，二期今年5月開盤價格；均價4600左右3.中心區(qū)板塊代表項(xiàng)目分析-陽光山水 新城區(qū)板塊（翠湖路以北，泰山大道以東）規(guī)模樓盤最為集中區(qū)域，領(lǐng)袖地位已然確立。依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，新城區(qū)板塊加速掘起，已成為銅陵市場上最熱門的板塊

33、。周邊扎堆有萬泰翡翠城、豪邦康城、五環(huán)國際等一批高品質(zhì)樓盤。該板塊是主城區(qū)連接經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的前沿，是順應(yīng)城市空間戰(zhàn)略“北擴(kuò)”的要地，受石城大道的改造、翠湖公園建設(shè)等大型市政工程的利好影響，該板塊近2年上升勢頭非常明顯。隨著石城大道的擴(kuò)改工程結(jié)束，連接新老城區(qū)的價值鏈正在拉開，拉近該板塊地產(chǎn)和主城區(qū)距離。5.新城區(qū)板塊特征分析 項(xiàng)目名稱：五環(huán)國際基本資料：地點(diǎn)：翠湖二路北側(cè)開發(fā)商：銅陵華源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司容積率：1.42 綠化率：40%物管費(fèi)（元/平方米/月）未定 一期總建筑面積：29440.70 M2產(chǎn)品類型：多層項(xiàng)目分析：項(xiàng)目07年12月28日開盤銷售，前期客戶積累時間在2個月左右。

34、項(xiàng)目一期推出可售房源266套，開盤一個月內(nèi)即銷售200余套在業(yè)內(nèi)造成一定轟動。項(xiàng)目的熱銷也反映出07年底的國家調(diào)控并未為對銅陵房地產(chǎn)市場造成很大的波動，也反映出了銅陵市場中底價位樓盤的需求量較大。1）優(yōu)勢項(xiàng)目銷售均價在3600元/左右，相對周遍樓盤具有一定的價格優(yōu)勢。項(xiàng)目規(guī)劃理念先進(jìn)，景觀組團(tuán)，奧林匹克廣場，景觀水系設(shè)計具有很大賣點(diǎn)，會所等配套規(guī)劃齊全。項(xiàng)目地處銅陵規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，地塊升值潛力較大。園區(qū)靠近翠湖公園，增加了項(xiàng)目的景觀賣點(diǎn)。項(xiàng)目產(chǎn)品以多層為主，戶型也以中小戶型為主。建筑設(shè)計如底層架空、大堂挑高、底層下沉式私家庭院等，具有較大的產(chǎn)品優(yōu)勢。集中布局太陽能熱水器。項(xiàng)目銷售現(xiàn)場銷售氣氛

35、營濃厚，銷售員業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。2）劣勢項(xiàng)目周遍現(xiàn)配套較差，無生活配套設(shè)施，無交通配套。銷售情況：銷售率：一期可銷售套數(shù)291套,已銷售266套。價格；一期銷售均價3600元/M2。6.新城區(qū)板塊代表項(xiàng)目分析-五環(huán)國際39項(xiàng)目名稱：萬泰翡翠城基本資料：地點(diǎn)：石城大道于翠湖一路交匯處開發(fā)商：安徽萬泰置業(yè)有限公司容積率：1.7 綠化率：35.5%物管費(fèi)：0.65元/平方米/月總建筑面積：30萬平方米產(chǎn)品類型：多層項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分四期開發(fā)分多個組團(tuán)，04年開盤至今已銷售700余套。價格從開盤是的2050元/漲至現(xiàn)在3900元/。項(xiàng)目一期現(xiàn)已交房入住二期基本都已結(jié)構(gòu)封頂，會所等配套設(shè)施均已投入使用。該項(xiàng)目以

36、綠城經(jīng)典多層產(chǎn)品桂花城以模板，從規(guī)劃、景觀、配套、物業(yè)等方面均體現(xiàn)出銅陵一線大盤的形象。但現(xiàn)在由于該區(qū)域一些較具競爭力的新生樓盤推出影響下，項(xiàng)目的銷售情況正大幅度的下滑。一些如戶型配比不合理大戶型偏多之類劣勢也慢慢的體現(xiàn)出來。1）優(yōu)勢項(xiàng)目整體總建面積30萬平方米，是銅陵規(guī)模最大的項(xiàng)目。項(xiàng)目一期已入住增加項(xiàng)目后期銷售的人氣。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計模仿綠城桂花城，在景觀產(chǎn)品上居有較大賣點(diǎn)。項(xiàng)目規(guī)模園區(qū)配套設(shè)施齊全，如會所、游泳池等。項(xiàng)目物業(yè)由綠城做物業(yè)顧問，物業(yè)管理在銅陵數(shù)一數(shù)二。2）劣勢項(xiàng)目立面顏色當(dāng)?shù)厝溯^不認(rèn)可，色彩偏灰。項(xiàng)目大戶型偏多，當(dāng)?shù)卮髴粜拖鄬︿N售進(jìn)度較慢。項(xiàng)目價格在同區(qū)域中偏高。項(xiàng)目銷售現(xiàn)場銷

37、售氣氛較差，銷售人員較不專業(yè)銷售情況：銷售率：一期98%；二期80%價格；一期銷售均價3600元/M2。二期銷售多層銷售均價3900/M2，小高層均價4300/M26.新城區(qū)板塊代表項(xiàng)目分析-萬泰翡翠城40項(xiàng)目名稱：豪邦康城基本資料：地點(diǎn)：螺絲山西側(cè)開發(fā)商：安徽省豪邦置業(yè)有限責(zé)任公司容積率：1.45綠化率：36.52%物管費(fèi)：（元/平方米/月）未定一期總建筑面積：14874.14 M2產(chǎn)品類型：多層項(xiàng)目分析:項(xiàng)目06年中旬開盤至今天一期已售磬，開盤運(yùn)用搖號造勢的推廣手段取得良好的效果，加以項(xiàng)目以85左右二房110左右三房為主力戶型，價格同比周遍項(xiàng)目略低，在短時間取得了良好的銷售業(yè)績。1）優(yōu)勢項(xiàng)

38、目以堆坡造林方式制作園區(qū)景觀。項(xiàng)目一期已售磬增加項(xiàng)目后期銷售的口碑。項(xiàng)目規(guī)模大，小區(qū)配套設(shè)施齊全，地處銅官山區(qū)，具有優(yōu)異的教學(xué)配套優(yōu)勢。項(xiàng)目戶型以中小戶型為主打，符合當(dāng)?shù)厥袌隹蛻粜枨蟆?）劣勢項(xiàng)目銷售現(xiàn)場銷售氣氛差，銷售人員不專業(yè)，原銷售已解散。銷售情況：銷售率：一期已售罄，二期08年中旬推出價格；一期銷售均價3850元/M2。6.新城區(qū)板塊代表項(xiàng)目分析-豪邦康城東郊板塊（銅都大道以東）借題材發(fā)力。代表樓盤中房東郡、銅官書香苑、物華臻邸。該區(qū)域曾是一個“臟、亂、差”的市場聚集之地，不宜居住。然而經(jīng)過幾年來的發(fā)展，東郊區(qū)域在一波波的發(fā)展浪潮中迎來了它的巨變。7.東郊板塊特征分析 項(xiàng)目名稱：物華臻

39、邸基本資料：地點(diǎn)：北京東路北側(cè)開發(fā)商：銅陵市物華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司容積率：1綠化率：40.5%物管費(fèi)：0.6元/平方米/月總建筑面積：31848.07 M2總套數(shù)：210套優(yōu)勢：項(xiàng)目從景觀、戶型等方面規(guī)劃檔次比較高。銷售人員專業(yè)。銷售形象包裝比較好。劣勢：戶型面積偏大以140左右大戶型為主，單價相對偏高導(dǎo)致總價高。部分戶型設(shè)計不合理，南向房間少，當(dāng)?shù)厝溯^難接受。銷售情況：銷售率：15%。價格；4800元/ 。8.東郊區(qū)板塊代表項(xiàng)目分析-物華臻邸 城南板塊（金山路以南）蓄勢待發(fā)，性價比較高。該板塊代表樓盤有世紀(jì)花園、香格里拉、金色蘭庭等，以豐收門為中心的城市南向板塊被稱為銅陵城市生活的發(fā)源地

40、之一。南部城區(qū)是構(gòu)成我市“一城三區(qū)，一主兩副”城市空間結(jié)構(gòu)的 三個城區(qū)之一。該區(qū)域依托交通便利和市政重點(diǎn)規(guī)劃的旅游產(chǎn)業(yè)，將對本板塊有較大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展后發(fā)優(yōu)勢。9.城南板塊特征分析 項(xiàng)目名稱：金御華府基本資料：地點(diǎn)：淮河大道南段開發(fā)商：銅陵城鄉(xiāng)置業(yè)有限責(zé)任公司占地面積：12.71公頃一期總建筑面積：68610M2容積率：1.51 物管費(fèi)（元/平方米/月）：未定項(xiàng)目優(yōu)勢：規(guī)模相對比較大?？赡芤?guī)劃有5000平方方米的購物中心（沃爾瑪）。有露天游泳池。車位比例45%，能滿足現(xiàn)客戶的需求。很多戶型有入戶花園，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)。項(xiàng)目劣勢：戶型普遍次臥開間小，采光差。高層產(chǎn)品較多，當(dāng)?shù)厝藢Ω邔赢a(chǎn)品認(rèn)可度較差。項(xiàng)目周邊靠近焦化廠對項(xiàng)目周邊環(huán)境污染較多，道路情況差。項(xiàng)目靠近銅陵火葬場，當(dāng)?shù)乜蛻舯容^忌諱。銷售情況：銷售率：08年中旬開盤暫未銷售。價格；未定。10.城南板塊代表項(xiàng)目分析-金御華府環(huán)天井板塊（銅官大道以西）板塊借助天井湖、南湖等天然湖泊景觀，在五大