2008大連市房地產(chǎn)市場報告_secret

1、 PAGE - 26 - 大連市房地產(chǎn)市場報告大連*營銷策劃機(jī)構(gòu)目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc218329571 第一部分 商品房市場報告 PAGEREF _Toc218329571 h - 4 - HYPERLINK l _Toc218329572 1、2008年房地產(chǎn)市場行業(yè)特點(diǎn)概述 PAGEREF _Toc218329572 h - 4 - HYPERLINK l _Toc218329573 2、2008年中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境 PAGEREF _Toc218329573 h - 5 - HYPERLINK l _Toc218329574 2.1

2、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 PAGEREF _Toc218329574 h - 5 - HYPERLINK l _Toc218329575 2.2 大連經(jīng)濟(jì)環(huán)境 PAGEREF _Toc218329575 h - 9 - HYPERLINK l _Toc218329576 3、2008年大連市房地產(chǎn)市場 PAGEREF _Toc218329576 h - 11 - HYPERLINK l _Toc218329577 3.1 投資狀況 PAGEREF _Toc218329577 h - 11 - HYPERLINK l _Toc218329578 3.2 土地市場 PAGEREF _Toc218329578

3、h - 11 - HYPERLINK l _Toc218329579 3.3商品房市場 PAGEREF _Toc218329579 h - 13 - HYPERLINK l _Toc218329580 4、2008年大連市房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)解析 PAGEREF _Toc218329580 h - 16 - HYPERLINK l _Toc218329581 4.1熱點(diǎn)之產(chǎn)品別墅：供應(yīng)加大、銷售樂觀16 HYPERLINK l _Toc218329582 4.2熱點(diǎn)之區(qū)域開發(fā)區(qū)濱海板塊：百花齊放、各開奇葩16 HYPERLINK l _Toc218329583 4.3熱點(diǎn)之市場參與者品牌開發(fā)商：多樣

4、應(yīng)對、加強(qiáng)營銷16 HYPERLINK l _Toc218329584 4.4熱點(diǎn)之市場參與者消費(fèi)者：觀望加劇，信心漸無16 HYPERLINK l _Toc218329585 4.5熱點(diǎn)之市場表現(xiàn)折扣：幅度加大，范圍延展16 HYPERLINK l _Toc218329586 4.6熱點(diǎn)之項(xiàng)目表現(xiàn)熱銷項(xiàng)目：高性價比、資源優(yōu)勢16 HYPERLINK l _Toc218329587 5、2009年大連市房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測與建議 PAGEREF _Toc218329587 h - 16 - HYPERLINK l _Toc218329588 5.1 2009年宏觀經(jīng)濟(jì)及政策預(yù)測 PAGEREF

5、_Toc218329588 h - 16 - HYPERLINK l _Toc218329589 5.2 供給市場預(yù)測關(guān)注供給膨脹危機(jī) PAGEREF _Toc218329589 h - 16 - HYPERLINK l _Toc218329590 5.3 需求市場預(yù)測購買力疲軟越發(fā)嚴(yán)重 PAGEREF _Toc218329590 h - 17 - HYPERLINK l _Toc218329591 5.4熱點(diǎn)區(qū)域預(yù)測 PAGEREF _Toc218329591 h - 17 - HYPERLINK l _Toc218329592 5.5 09年開發(fā)企業(yè)之建議： PAGEREF _Toc218

6、329592 h - 17 - HYPERLINK l _Toc218329593 第二部分 二手房市場報告 PAGEREF _Toc218329593 h - 18 - HYPERLINK l _Toc218329594 1.大連市二手房成交狀況 PAGEREF _Toc218329594 h - 18 - HYPERLINK l _Toc218329595 1.1 2004-2008年二手房全年成交量 PAGEREF _Toc218329595 h - 18 - HYPERLINK l _Toc218329596 1.2 二手房月成交量 PAGEREF _Toc218329596 h -

7、19 - HYPERLINK l _Toc218329597 1.3 二手房成交均價 PAGEREF _Toc218329597 h - 19 - HYPERLINK l _Toc218329598 2.大連市二手房供應(yīng)狀況 PAGEREF _Toc218329598 h - 20 - HYPERLINK l _Toc218329599 2.1 二手房報盤量 PAGEREF _Toc218329599 h - 20 - HYPERLINK l _Toc218329600 2.2 二手房報盤均價 PAGEREF _Toc218329600 h - 20 - HYPERLINK l _Toc218

8、329601 2.3二手房供應(yīng)結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc218329601 h - 20 - HYPERLINK l _Toc218329602 3. 2008年大連市二手房市場總結(jié)與預(yù)測 PAGEREF _Toc218329602 h - 21 - HYPERLINK l _Toc218329603 3.1總結(jié) PAGEREF _Toc218329603 h - 21 - HYPERLINK l _Toc218329604 3.2預(yù)測 PAGEREF _Toc218329604 h - 21 - HYPERLINK l _Toc218329605 第三部分 租賃市場報告 PAGEREF

9、_Toc218329605 h - 22 - HYPERLINK l _Toc218329606 1.供應(yīng)量分析： PAGEREF _Toc218329606 h - 22 - HYPERLINK l _Toc218329607 1.1 2008年月度供應(yīng)量分析： PAGEREF _Toc218329607 h - 22 - HYPERLINK l _Toc218329608 1.2 報盤量綜合分析： PAGEREF _Toc218329608 h - 23 - HYPERLINK l _Toc218329609 2.供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析： PAGEREF _Toc218329609 h - 24 -

10、 HYPERLINK l _Toc218329610 3.價格分析： PAGEREF _Toc218329610 h - 25 - HYPERLINK l _Toc218329611 4.租賃市場09預(yù)測 PAGEREF _Toc218329611 h - 25 -第一部分 商品房市場報告1、2008年房地產(chǎn)市場行業(yè)特點(diǎn)概述概況： 2008年是中國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中地位進(jìn)一步提高的一年，投資的持續(xù)增長帶來的是國家支柱產(chǎn)業(yè)地位的不斷穩(wěn)固，另一方面，連續(xù)緊縮的政策以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷惡化，至2008中下旬，房地產(chǎn)市場一場由大城市主導(dǎo)的普遍且有深度的調(diào)整作用開始顯現(xiàn)。在購買力廣泛觀望甚至退出市場之后

11、，部分城市已出現(xiàn)嚴(yán)重的供需背離，開發(fā)企業(yè)資金鏈問題更加嚴(yán)重，項(xiàng)目價格深度回調(diào)明顯；在10月份雖然政府開始出臺一系列刺激性政策，力保經(jīng)濟(jì)和樓市健康發(fā)展，但由于時間較短年內(nèi)所反映出的效果有限。那么08年整體的地產(chǎn)市場有哪些令人回味的特點(diǎn)？我們用三個詞語來總結(jié)概括：“高頻”、“探底”、“逆轉(zhuǎn)”。特點(diǎn)1“高頻率”：“政策出臺的高頻率”：單從全年貨幣政策調(diào)整次數(shù)來看，14次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率已超過2007年的2倍，貸款利率9月末到12月末更是3個月連續(xù)下調(diào)5次；同時針對扶持房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)減免、二套房新政等各方面的利好政策也在四季度由中央及各地方政府頻繁出臺，大大超出人們的預(yù)期?！罢劭鄣母哳l率”：2008

12、年年初按揭買房，絕大多數(shù)消費(fèi)者只能選擇“首付成、無優(yōu)惠”，同時還要負(fù)擔(dān)多方面的賦稅。但從4月份開始樓盤銷售便出現(xiàn)優(yōu)惠且不斷擴(kuò)大范圍，而后開發(fā)商又開始將首付降低至、“1萬首付”，買房送車位、送契稅、送物業(yè)管理費(fèi)，更有甚者精裝修產(chǎn)品、“送1/3面積”等一系列的優(yōu)惠讓消費(fèi)者感受折扣之豐厚的同時驚嘆市場變化之快?！爸黝}活動的高頻率”：在大連圍繞項(xiàng)目銷售組織的主題活動越發(fā)多樣，先有業(yè)主聯(lián)歡，準(zhǔn)客戶體驗(yàn)周，而后組織各式項(xiàng)目發(fā)布會、說明會到交流會，擴(kuò)大媒體參與度的同時也自發(fā)參與到了團(tuán)購活動中，暖冬行動在年末達(dá)到了高潮，而其中的目的只有一個：那就是提高客戶上門量，進(jìn)而提高客戶成交量，客戶缺失是2008年項(xiàng)目面

13、臨的普遍問題。特點(diǎn)2“探底”：“政策的探底”：2008年三季度政策開始由緊轉(zhuǎn)松，到年底包括金融政策、貨幣政策、財(cái)政政策等方面的利好政策累計(jì)超過30多條，但這些政策卻是在政府一階段一階段的試探、摸底中逐步實(shí)現(xiàn)的。如國家的連續(xù)降息，連續(xù)下調(diào)貸款利率5次，存款利率4次，12月份更是同時大幅度下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點(diǎn)，為97年以來最大降幅，這些政策措施對于拉動內(nèi)需和刺激購房都是一種逐步的試探?！伴_發(fā)商與消費(fèi)者的互相探底”：如果說房地產(chǎn)“蜜月思維”在年初還多少存在于部分開發(fā)商心中，那么市場的逐漸冷淡開始使開發(fā)商逐漸清醒過來。于是，從少量優(yōu)惠到大幅度折扣的逐步試探開始出現(xiàn)，從9.9折的優(yōu)惠，贈

14、送些許房屋面積，最后到一次性免幾萬塊的總房款、1萬元甚至更低的首付。08年的開發(fā)商一直在問：購房者的底到底在哪兒。另一面，購房時討價還價在幾年前對于購房者是不敢想的事，而如今，面對五花八門的促銷優(yōu)惠，購房者也開始占據(jù)了主動，1萬、2萬的優(yōu)惠已經(jīng)不再吸引他們的眼球，“靈活議價”現(xiàn)象已經(jīng)逐漸蔓延開來?？傊?，開發(fā)商急于銷售大多放低了姿態(tài)，消費(fèi)者討價空間也在不斷放大，買賣雙方博弈探底也不斷加深。 特點(diǎn)3“逆轉(zhuǎn)”：“政策的逆轉(zhuǎn)”：國家針對經(jīng)濟(jì)出臺的政策由年初的“雙防”到“一保一控”再到“保增長”的逆轉(zhuǎn)，主要體現(xiàn)在貨幣政策又由“緊”轉(zhuǎn)“松”，財(cái)政政策由“加”變“減”等一系列激變化，這也從一側(cè)面暗示出了本輪

15、經(jīng)濟(jì)危機(jī)對于我國的深遠(yuǎn)影響。在我國出口受到抑制的國際環(huán)境下，加大投資、刺激消費(fèi)是目前我國拉動經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的主要方向和途徑。 “信心的逆轉(zhuǎn)”：從股市大跌到國際金融海嘯帶來的國家經(jīng)濟(jì)增速放緩，一系列傳導(dǎo)效應(yīng)背后帶來的是消費(fèi)者對房市預(yù)期的更加不確定性，隨著各個行業(yè)經(jīng)營環(huán)境的不斷惡化，失業(yè)率的不斷上升，消費(fèi)信心逐步缺失，這已經(jīng)成為了當(dāng)前樓市及整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展最需要解決的問題之一。2、2008年中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況前三季度國民經(jīng)濟(jì)增速放緩CPI、PPI兩核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)由高位走向安全存、貸款余額總體保持上升趨勢2.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)狀況房價回落，景氣不再圖2-4：70

16、個大中城市房價變化情況圖2-5：國房景氣變化情況從2007年末開始，為防止房價過快上漲，國家采取了諸如二套房政策等有針對性的措施，加之今年以來的緊縮貨幣政策，對樓市的影響慢慢顯現(xiàn)。從3月份開始，70個大中城市房價漲幅進(jìn)入下行期，11月僅為0.2%，按此趨勢該指標(biāo)于08年末即將負(fù)增長。另一方面，國房景氣指數(shù)受同樣影響也不斷下降，并于10月已經(jīng)向下突破100進(jìn)入不景氣空間。房地產(chǎn)行業(yè)在2008年全面由景氣轉(zhuǎn)為不景氣。2.1.3 宏觀政策變化 從宏觀經(jīng)濟(jì)狀況來看，2008年中國受國內(nèi)外各種變化因素影響，經(jīng)濟(jì)面上面臨了巨大的轉(zhuǎn)變，同時這種轉(zhuǎn)變很大程度上借助了政策面由“從緊”向“積極”的變化。因此，20

17、08年宏觀政策的總結(jié)也需要沿著“轉(zhuǎn)變”這一思路進(jìn)行。一、二季度 一路從緊，嚴(yán)防經(jīng)濟(jì)過熱上半年連續(xù)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率表2-1：2008年上調(diào)存款準(zhǔn)備金率時間表次數(shù)時間調(diào)整幅度調(diào)整后11月25日0.5%15%23月25日0.5%15.5%34月25日0.5%16%45月20日0.5%16.5%56月15日0.5%17%66月25日0.5%17.5%解讀：年初即發(fā)出強(qiáng)烈政策信號，貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”。上半年6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率共回收約1.2萬億流動性，以防止經(jīng)濟(jì)增長過熱和防止全面通貨膨脹。從稅收、金融角度調(diào)整房地產(chǎn)市場 （具體政策見附錄1）解讀：國家出拳打擊房地產(chǎn)行業(yè)中弄虛作假行為，針對

18、銀行方面意在進(jìn)一步防范金融風(fēng)險、加強(qiáng)金融安全，針對稅收方面意在使計(jì)稅依據(jù)與市場價格保持一致，并加快解決中、低收入者的住房問題。加強(qiáng)土地監(jiān)管政策頻出 （具體政策見附錄2）解讀：從各方面加強(qiáng)土地監(jiān)管，保護(hù)耕地、促進(jìn)節(jié)約集約用地。其中“房地產(chǎn)企業(yè)IPO募資不得用于買地”限制了房企取得土地的融資渠道，是對房地產(chǎn)業(yè)的“從緊”體現(xiàn)。一、二季度政策影響：由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，2008年上半年貨幣政策正式轉(zhuǎn)向，以 “雙防”即防止經(jīng)濟(jì)增長過熱和防止全面通貨膨脹為主要宏觀調(diào)控基調(diào)。鑒于通貨膨脹威脅嚴(yán)重，央行六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并多次采取公開市場操作回籠資金，控制住通貨膨脹勢頭。而樓市方面，2008年以來，樓市

19、較往年明顯冷淡，購房者觀望情緒濃重。加之市場上流動性減少、節(jié)約集約用地政策頻出，房地產(chǎn)企業(yè)融資逐漸困難，房價漲幅不斷下降。因此，上半年所采取的各項(xiàng)政策措施無論對于整個經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)業(yè)，都顯現(xiàn)出所期望的效果，宏觀經(jīng)濟(jì)總體朝著預(yù)期方向發(fā)展。三季度 嘗試寬松，控物價保增長首降雙率，釋放寬松信號表2-2：利率、存款準(zhǔn)備金率下調(diào)（1）序號政策要點(diǎn)施行日期1央行：下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)；其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款基準(zhǔn)利率保持不變。2008年9月16日2央行：下調(diào)存款準(zhǔn)備金率除 HYPERLINK /realstock/comp

20、any/sh601398/nc.shtml t _blank 工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、 HYPERLINK /realstock/company/sh601988/nc.shtml t _blank 中國銀行、 HYPERLINK /realstock/company/sh601939/nc.shtml t _blank 建設(shè)銀行、 HYPERLINK /realstock/company/sh601328/nc.shtml t _blank 交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個百分點(diǎn)。2008年9

21、月25日解讀：面對國際經(jīng)濟(jì)形勢的困境、國內(nèi)嚴(yán)峻的市場環(huán)境，首次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，意在穩(wěn)定當(dāng)時較為動蕩的經(jīng)濟(jì)形勢。此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率共釋放約1500億流動性。繼續(xù)嚴(yán)格土地管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場 （具體政策見附錄3）解讀：放松貨幣政策但并未放松土地管理，特別是進(jìn)一步下發(fā)關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知，再次收緊房企拿地的融資渠道。三季度政策影響：宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)新問題GDP累計(jì)增速降至個位。人民幣匯率保持高位、股市暴跌和國際金融市場動蕩嚴(yán)重影響了中國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。為了應(yīng)對這一變化，宏觀調(diào)控基調(diào)由年初的“雙防”改為“一保一控”，即保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長和控制物價過快上漲。由于通貨膨脹威脅基本

22、解除，在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長方面，“雙率”多年來首次下調(diào)，給出貨幣寬松的強(qiáng)勁信號。此次下調(diào)是央行在宏觀經(jīng)濟(jì)上的行為，對房地產(chǎn)市場影響不大，并未改變整體樓市的窘境。國際經(jīng)濟(jì)形勢的困境、國內(nèi)嚴(yán)峻的市場環(huán)境沒有改變，樓市也未借此走出低迷處境，房地產(chǎn)行業(yè)處境堪憂。四季度 寬松積極，力保平穩(wěn)增長繼續(xù)降息、下調(diào)存款準(zhǔn)備金率表2-3：利率、存款準(zhǔn)備金率下調(diào)（2）序號政策要點(diǎn)施行日期1央行：下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。2008年10月9日2國務(wù)院：免征利息稅儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅。2008年10月9日3央行：下調(diào)存款準(zhǔn)備

23、金率下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。2008年10月15日4央行：下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 HYPERLINK /g/20081029/19065445918.shtml t _blank 下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)；個人住房公積金貸款利率保持不變。2008年10月30日5央行：下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整，個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.54個百分點(diǎn)。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。2008年11月27日6央行：下調(diào)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)工、農(nóng)、中、建、 HYPERLINK

24、 /realstock/company/sh601328/nc.shtml t _blank 交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)；下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率2個百分點(diǎn)。2008年12月5日7央行：下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。2008年12月23日8央行：下調(diào)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。2008年12月25日解讀：通過降息、降存款準(zhǔn)備金率，充分體現(xiàn)目前運(yùn)用的適度寬松的貨幣政策，放大了貨幣供應(yīng)量，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)保增長、擴(kuò)內(nèi)需、

25、調(diào)結(jié)構(gòu)的調(diào)控目標(biāo)。出臺針對房地產(chǎn)市場的政策表2-4：房地產(chǎn)業(yè)扶持政策序號政策要點(diǎn)施行日期1財(cái)政部：調(diào)整貸款利率下限，下調(diào)個人住房公積金貸款利率貸款利率下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%；個人住房公積金貸款各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點(diǎn)。2008年10月22日2財(cái)政部：房地產(chǎn)稅費(fèi)減免對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售（或購買）住房暫免征收印花稅、土地增值稅。2008年11月1日3國務(wù)院：放松二套房政策對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款的優(yōu)惠政策。另外，對住房

26、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。2008年12月17日4住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：調(diào)整個人住房公積金存貸款利率其中，上年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金存款利率調(diào)整為1.71%，下調(diào)貸款利率0.18個百分點(diǎn)。2008年12月23日解讀：面對持續(xù)低迷的樓市和購房者信心，出臺相應(yīng)優(yōu)惠政策支持居民購房。國家政策的導(dǎo)向主要是支持居民解決住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。四季度政策影響：進(jìn)入四季度后，通貨膨脹危險已經(jīng)解除，為了全力完成“保增長”這一宏觀目標(biāo)，國務(wù)院常務(wù)會議明確，當(dāng)前要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。11月CPI漲幅低于3%警戒線；而PPI急降至2%，意味著企業(yè)成本的下降。但問題依然存在，由于內(nèi)需不夠強(qiáng)勁

27、，企業(yè)生產(chǎn)減速明顯；通貨膨脹危險已經(jīng)轉(zhuǎn)化為通貨緊縮威脅，擴(kuò)大內(nèi)需仍然是今后一段時期最緊要的問題。而樓市方面出臺的扶持政策從效果來看，并沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。原因是長期存在的觀望情緒消散困難，銀行方面應(yīng)對新政需要一個調(diào)整期，消費(fèi)者對市場和政策變化的接受也存在一個過程。另外，此輪房地產(chǎn)調(diào)整的根源是房價過高，在房價剛開始調(diào)整，還存在強(qiáng)烈降價預(yù)期的階段，目前這些措施尚不能解決這個根本性問題，短期內(nèi)的樓市回暖恐難實(shí)現(xiàn)。2.2 大連經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.2.1 大連經(jīng)濟(jì)狀況大連經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資波動增長居民可支配收入繼續(xù)提高2.2.2 大連政策變化2008年初，大連市針對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整了普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)，從而降

28、低了部分房源的契稅額，這對于市民購房是一項(xiàng)利好消息，但面對仍然日益萎靡的房地產(chǎn)市場，更加大力度的政策支持亟待推出。表2-5：大連房地產(chǎn)業(yè)扶持政策序號政策要點(diǎn)施行日期1大連市：再次提高公積金個人住房貸款額度中心城區(qū)單職工最高貸款額度由20萬元調(diào)整為25萬元，雙職工最高貸款額度由38萬元調(diào)整為45萬元。2008年10月15日2大連市：關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的指導(dǎo)意見意見從9個方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)控，有關(guān)政策有效期截至2009年6月30日。2008年11月1日多角度、全方位促進(jìn)大連樓市發(fā)展從大連的地區(qū)政策可以看出如下特點(diǎn)：1.從買賣雙方入手。不僅從費(fèi)用、支出上為消費(fèi)者進(jìn)行多方面減免，同時

29、延長地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳期限、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)保持對房地產(chǎn)行業(yè)信貸支持的連續(xù)性和穩(wěn)定性，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張問題；2.降低消費(fèi)者購房“門檻”。包括提高公積金貸款額度，降低首購的首付成數(shù)，促進(jìn)商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等，以期促使剛性需求盡快釋放；3.減免各項(xiàng)稅費(fèi)。變更普通住房標(biāo)準(zhǔn)以降低契稅，特別在二手房交易中，減免一系列稅費(fèi)降低消費(fèi)者購房支出；4.商品房與保障性住房共同發(fā)展；5.界定政策期限，促進(jìn)大連地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)盡快得到恢復(fù)。政策效果：大連的扶持政策與國家政策同時出臺，但由于實(shí)施細(xì)則、施行時間等問題，政策效果11月后才逐漸顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在：由于二手房稅費(fèi)減免力度較大，促進(jìn)了報盤和成交量的增長；而在商品

30、房市場方面，消費(fèi)者對政策和后市的觀望仍在持續(xù)，成交量的小幅上升能否繼續(xù)保持并進(jìn)一步擴(kuò)大仍需時間的檢驗(yàn)。2.2.3 大連重點(diǎn)規(guī)劃表2-6：重點(diǎn)規(guī)劃信息列表分類編號規(guī)劃信息區(qū)域規(guī)劃信息1修編中的大連“總體規(guī)劃”將把長興島臨港工業(yè)區(qū)、花園口經(jīng)濟(jì)區(qū)納入全市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，把普蘭店市劃入規(guī)劃范圍2國家批復(fù)大連港總體規(guī)劃3大連港東部地區(qū)搬遷改造規(guī)劃啟動4大連規(guī)劃建設(shè)星海灣“金融城”道路規(guī)劃1大連灣海底隧道獲國家批復(fù)2地鐵一號線09年6月開工3第二快速路“東聯(lián)路”預(yù)計(jì)09年8月竣工4快軌三號線至金州延伸線通車，金州至普蘭店線建設(shè)方案完成配套規(guī)劃1周水子機(jī)場09年改擴(kuò)建2東部規(guī)劃建設(shè)超大海岸公園3大連西郊國家森林公

31、園等5個大公園進(jìn)行升級420處大停車場09年開建重點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃提示：大連市城市總體規(guī)劃修編工作全面展開 這次開始的大連城市總體規(guī)劃是新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施以后全國第一個進(jìn)行修編的城市總體規(guī)劃，將在規(guī)劃的范圍和規(guī)劃的整合上實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新：把長興島臨港工業(yè)區(qū)、花園口經(jīng)濟(jì)區(qū)納入全市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，把普蘭店市劃入規(guī)劃范圍；實(shí)現(xiàn)發(fā)展規(guī)劃、總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的同步整合；把城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、基本農(nóng)田保護(hù)、海洋環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行有機(jī)整合，統(tǒng)一管理。 大連市總體規(guī)劃時間為2008年-2020年，最大特點(diǎn)是“環(huán)保先行”，確立的十個修編專題中就包括生態(tài)環(huán)境保護(hù)與環(huán)境影響評價。由此聯(lián)系到我市近年采取多項(xiàng)措施推進(jìn)環(huán)境

32、友好型住宅建設(shè)，在07年啟動百萬平示范工程基礎(chǔ)上，08年再啟動百萬平環(huán)境友好型住宅示范工程建設(shè)，逐步使我市住宅建設(shè)向生態(tài)住宅的方向和方式發(fā)展。第二快速路“東聯(lián)路”預(yù)計(jì)09年8月竣工 大連進(jìn)出市區(qū)第二快速路“東聯(lián)路”，起點(diǎn)為華北路與華東路交會處，向南沿華東路、西南路、華北路后，接聯(lián)合路最終至勝利路；東聯(lián)路全長14.3公里，全線按城市快速路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計(jì)行車速度為每小時60公里，預(yù)計(jì)2009年8月底完工。 道路建設(shè)除了解決日益嚴(yán)重的城市交通擁擠問題外，還對連接城市新、老市區(qū)起到重要作用，大大縮短人們往返其間需要消耗的時間。東聯(lián)路作為進(jìn)出我市的第二條快速路，對于在其起點(diǎn)華北路與華東路交會處以北區(qū)域居

33、住的人們，今后進(jìn)入市區(qū)無疑將更加方便。便利的交通也會吸引更多的居住人群，由此附近區(qū)域包括南關(guān)嶺及更北部地區(qū)很可能成為人們未來選擇居所的熱點(diǎn)區(qū)域。周水子機(jī)場09年改擴(kuò)建 東部規(guī)劃建設(shè)超大海岸公園計(jì)劃投資建設(shè)并有國家投資計(jì)劃支持的周水子機(jī)場三期擴(kuò)建工程，將再建35萬平方米機(jī)坪，8萬平方米航站樓等，2009年動工，2010年投入使用。東港區(qū)將打造市民親水海岸線，建設(shè)規(guī)劃面積153公頃的海岸公園，同時改造海之韻公園，讓東部海岸公園與海之韻公園渾然一體。機(jī)場的擴(kuò)建和東部地區(qū)的改造，無疑是對機(jī)場區(qū)域和東港地區(qū)的利好規(guī)劃，也將一定程度上帶動這些區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。3、2008年大連市房地產(chǎn)市場 3.1 投

34、資狀況圖3-1：房地產(chǎn)投資情況截至2008年11月末，大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到430.5億元，占全社會固定資產(chǎn)投資額的20.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資總體保持平穩(wěn)態(tài)勢。但與2007年相比，今年要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資20.9%的增長仍比較困難，且在全社會固定資產(chǎn)投資中占比目前仍未超過2007年21.1%的水平。依據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)和行業(yè)狀況，預(yù)計(jì)2009年的房地產(chǎn)投資應(yīng)該以繼續(xù)保持平穩(wěn)為目標(biāo)。3.2 土地市場今年的土地供應(yīng)狀況，加時競買現(xiàn)象消失，調(diào)整影響了土地市場，但影響的程度并不大。3.2.1市內(nèi)四區(qū)住宅用地供地計(jì)劃從供地計(jì)劃來看，2008年大連市市內(nèi)四區(qū)住房建設(shè)供地計(jì)劃為305萬平方米，2009年計(jì)劃放

35、量小幅增長，同比增長3%，但對政策性住房有更大傾斜。3.2.2 土地掛牌成交分析（僅住宅及其配套公建用地）土地掛牌成交概況表3-3：08年住宅土地掛牌成交狀況表掛牌總建筑面積（平）成交總建筑面積（平）成交總金額（萬元）成交樓面價（元/平）4890853521534813636672614.722008年大連市掛牌土地共計(jì)28宗，其中兩塊公建用地暫停掛牌，成交土地28宗，包含07年末掛牌今年1月成交的2宗土地。另據(jù)高新園區(qū)國土資源局通告，屬于08年計(jì)劃內(nèi)放量的2宗土地將于09年1月掛牌，總建筑面積約10萬平，本處未作統(tǒng)計(jì)。月度土地成交分析圖3-2：月度成交土地信息 圖3-3：四區(qū)土地成交分布本年

36、度的土地供應(yīng)只集中在幾個月內(nèi)，1月07年末掛牌的2宗土地成交，建筑面積44.07萬平方米，12月單月放量最高，成交建筑面積高達(dá)268萬平。我市土地實(shí)行預(yù)告制，即掛牌前期即進(jìn)行拿地運(yùn)作，因此集中放量、底價成交現(xiàn)象表現(xiàn)明顯，歷年如此。區(qū)域土地成交分析（圖3-3）從市內(nèi)四區(qū)的土地成交分布來看，土地放量符合大連市城市發(fā)展規(guī)劃西拓北進(jìn)的原則，甘井子區(qū)比重高達(dá)70.2%，中山區(qū)的主要開發(fā)熱點(diǎn)為東港區(qū)域，本年度土地放量約68萬平方米，沙河口區(qū)及西崗區(qū)土地供應(yīng)量稀缺。 圖3-4：四區(qū)土地成交面積與金額圖3-5：四區(qū)平均樓面價對比本年度土地全部底價成交，平均樓面價2614.72元/平。其中，中山、西崗、沙河口三

37、區(qū)的樓面價由于中心城區(qū)的土地稀缺性仍舊處于高位。同比狀況表3-4：市內(nèi)四區(qū)住宅土地供應(yīng)狀況同比（含公建）指標(biāo)07年08年同比指數(shù)（%）成交地塊數(shù)量（宗）3228-12.5成交占地面積（萬）296.48218-26.47成交建筑面積（萬）457.07521.5314.1成交金總金額（億元）128.61136.376.03樓面價（元/）2813.762614.72-7.07（注：按照實(shí)際成交日期統(tǒng)計(jì)）本年度成交土地的建筑面積同比上漲14.1%，甘井子區(qū)住宅用地小高層、高層建筑增多是主因，這種現(xiàn)象會隨著周邊城區(qū)的逐步開發(fā)而明顯。樓面價同比下降7.07%，一是受大市場環(huán)境影響，土地價格也合理調(diào)整，二是

38、結(jié)構(gòu)性調(diào)整，低價位土地放量增加，甘井子區(qū)放量占比進(jìn)一步提升，由去年的65.4%提升至今年的70.2%。 總結(jié)：08年大連房地產(chǎn)土地市場平穩(wěn)，仍舊如往年一樣呈現(xiàn)出底價成交、集中放量和聯(lián)合拿地等特點(diǎn)。但大市場環(huán)境的影響仍舊使得今年的土地市場有所不同，具體表現(xiàn)在：06年土地成交建筑面積545萬平方米，平均樓面價1591.22元/平，所以從總體趨勢來看：土地市場整體放量趨緩，這有利于市場上存量的減少和消化，價格出現(xiàn)小幅回調(diào)態(tài)勢，這會從根本上有利于商品房市場的整體調(diào)整。3.3商品房市場3.3.1 供應(yīng)狀況 大連市在售項(xiàng)目分布： 根據(jù)*營銷策劃機(jī)構(gòu)根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2007年高漲的開發(fā)熱潮帶來的傳導(dǎo)效應(yīng)，

39、導(dǎo)致2008年的在售及展示項(xiàng)目出現(xiàn)爆發(fā)性增長，對比07、08兩年年終數(shù)據(jù)，僅在售項(xiàng)目及展示項(xiàng)目就分別環(huán)比增長47.5%和42.6%，雖然從分布區(qū)域看依然是市內(nèi)四區(qū)的甘井子區(qū)和沙河口區(qū)為主要增長區(qū)域，但兩區(qū)域的在售、展示樓盤占比已上升至39%和60%，配套越發(fā)成熟的西部、機(jī)場區(qū)域展示項(xiàng)目開始飆升，同時西拓北進(jìn)的步伐在外三區(qū)同樣得到突破性發(fā)展，07年金州老城區(qū)及開發(fā)區(qū)濱海路區(qū)域展示項(xiàng)目開始陸續(xù)進(jìn)入銷售周期。大連市項(xiàng)目供應(yīng)分布：統(tǒng)計(jì)分布來看大連市內(nèi)四區(qū)共劃有13個板塊，在售項(xiàng)目建筑存量面積701.74萬平方米，展示項(xiàng)目面積1601萬平方米，截至08年底總計(jì)項(xiàng)目156個，其中91個在售項(xiàng)目，65個展示

40、項(xiàng)目；從存量面積來看軟件園區(qū)域、泛星海區(qū)、中央商務(wù)區(qū)占比較大，分別占到市內(nèi)的17.2%、14.2%、12.4%，三個板塊在08年城市住宅供需市場上最為活躍，從展示面積來看甘井子機(jī)場、北部區(qū)域供應(yīng)主力地位依舊穩(wěn)固，分別占到27.8%和17.96%，由于區(qū)域城市發(fā)展依然相對落后，過大的供應(yīng)帶來的將是激烈的競爭壓力，加深需求市場觀望態(tài)勢。圖3-8：市內(nèi)四區(qū)可售套數(shù)供應(yīng)分布圖截至2008年12月26日，市內(nèi)四區(qū)市場上共有39379套商品房可供應(yīng)，同比增長44.45%，這主要由于08年高密度的開發(fā)和低效率的消化速度導(dǎo)致的；其中甘井子區(qū)的存量占比提升約10個百分點(diǎn)，達(dá)62.29%可售套數(shù)為24530套；其

41、它三區(qū)占比略有下降，沙河口區(qū)7466套次之占據(jù)總體的18.96%；中山區(qū)約占總體的14.74%，可售套數(shù)為5803套；西崗區(qū)供應(yīng)量依然有限為1580套，約占總體的4.01%。新城區(qū)共劃分為12個板塊，總計(jì)83個在售項(xiàng)目，22個展示項(xiàng)目，建筑存量面積1244萬平方米，展示面積441.28萬平方米；從存量面積來看開發(fā)區(qū)濱海路及金石灘區(qū)域極高，兩個區(qū)域已經(jīng)成為08年新城區(qū)市場的主角，大品牌開發(fā)商的帶動及政府發(fā)展規(guī)劃的刺激作用開始在08年凸顯，相信在未來相當(dāng)一段時間內(nèi)將引領(lǐng)開發(fā)區(qū)高端住宅市場的發(fā)展，而展示面積則不僅集中于這兩板塊外，金州各區(qū)及旅順的老城區(qū)域均有部分放量，將依托于城市發(fā)展的不斷成熟而被激

42、活。3.3.2 需求狀況 成交量價狀況：圖3-11：1-12月市內(nèi)四區(qū)成交均價（數(shù)據(jù)截至2008.12.24）從2008年市內(nèi)四區(qū)商品房成交均價圖可以看出，成交均價一改07年一路上升的走勢，出現(xiàn)上半年波動，中旬上揚(yáng)后迅速回落的趨勢。上半年政策從緊導(dǎo)致對中低層消費(fèi)群體的影響逐漸加重，同時普通改善和投資性需求被抑制，歷年來3、4月份理應(yīng)掀起的價格上漲也因?yàn)橄M(fèi)者的觀望情緒而開始下行，從6月份開始的價格緩步上漲主要源于高端需求的依然堅(jiān)挺，政策對此類客群的影響有限導(dǎo)致如中山西崗區(qū)域價格持續(xù)上升拉高整體房價，10月份伴隨著我秋季房展會開幕，如沙河口區(qū)開始出現(xiàn)高性價比樓盤，高端需求進(jìn)一步釋放，各區(qū)成交均價

43、上漲為年度高點(diǎn)，而后年末房市松綁政策的頻繁出臺開始作用于市場導(dǎo)致價格有所回落。綜合來看，我市商品房價格在08年沒有出現(xiàn)部分一線城市的大跌現(xiàn)象，城市房地產(chǎn)成熟度開始表現(xiàn)出來，健康的發(fā)展有利于帶動經(jīng)濟(jì)利益各方均衡發(fā)展。圖3-12：1-12月市內(nèi)四區(qū)成交套數(shù) （數(shù)據(jù)截至2008.12.24）對比2007年和2008年市內(nèi)四區(qū)商品房成交量圖可以看出，成交量只有上半年的4、5、6月份基本達(dá)到去年同期水平，其余月份銷售量均出現(xiàn)大幅度萎縮，截至12月24日總體成交量24385套，與07年同期37273套比較，環(huán)比減少幅度高達(dá)34.6%，說明國家從緊的住房政策也嚴(yán)重影響了我市住房消費(fèi)市場，而這一作用在8月份進(jìn)

44、入最低谷，同時折扣讓利普遍且加大的現(xiàn)象也到達(dá)頂峰，隨著四季度救市政策信號頻出以及最終在10月份得以落實(shí)，11月份成交量有所提升，但是整體市場信心的缺失導(dǎo)致消費(fèi)者“惜購”依然沒有給市場帶來明顯改觀，地產(chǎn)市場前景需要進(jìn)一步的力度扶持，如果有效作用能快速傳導(dǎo)在成交量上，那市場的冷淡氛圍會被慢慢打散。成交面積、成交金額圖3-13：1-12月市內(nèi)四區(qū)成交面積 圖3-14：1-12月市內(nèi)四區(qū)成交金額 （數(shù)據(jù)截至2008.12.24）1-12月大連市商品房累計(jì)成交面積為225.57萬平方米，與去年同期相比下降26.48%；成交金額為183.39億元，與去年同期相比下降6.9%；市場的不景氣導(dǎo)致成交面積同比大

45、幅下滑，而成交金額受影響相對有限，由于成交套數(shù)的下滑幅度較大，單套平均成交數(shù)據(jù)卻表現(xiàn)增長，單套成交面積92.5平方米，與去年同期相比上漲10.8%，而房地產(chǎn)市場價格總體相比07年穩(wěn)中有升，單套成交金額與去年同期相比也上漲了44.6%達(dá)75.2萬元，08年大連商品房實(shí)際購房需求偏向中高端。成交比例（略）4、2008年大連市房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)解析（略）5、2009年大連市房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測與建議預(yù)測：2009年房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入深度調(diào)整，資源重組、優(yōu)勝劣汰步入白熱化。2009年，回款目的的優(yōu)惠銷售將普遍發(fā)生，但整體降價很難出現(xiàn)；成交量將先于價格見底，樂觀估計(jì)市場信心可望在年底開始回復(fù)；政策干預(yù)與執(zhí)行力度

46、、媒體導(dǎo)向?qū)⒅苯幼笥?9年地產(chǎn)行業(yè)的生死。5.1 2009年宏觀經(jīng)濟(jì)及政策預(yù)測5.1.1、全國刺激政策有限，消費(fèi)信心是關(guān)鍵首先，此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響的深度和廣度都是超出我們的預(yù)期的，因此，國家在08年年內(nèi)陸續(xù)高調(diào)出臺了一系列強(qiáng)勢的宏調(diào)措施，力求穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)形勢，保持經(jīng)濟(jì)增長，其中房地產(chǎn)業(yè)也是調(diào)控的重點(diǎn)之一；不過，由于密集的刺激政策公布時間尚短，市場需要一定的反應(yīng)和消化時間，市場究竟會如何走向，還需要一定時間的驗(yàn)證。從宏調(diào)的力度來看，我們預(yù)計(jì)09年中央政府可出臺的政策余地已經(jīng)非常有限。預(yù)計(jì)09年采用的主要政策手段有：利率繼續(xù)下調(diào)，消費(fèi)抵稅、返稅等有限手段，如果經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然不樂觀，很可能動用人民幣匯率杠桿

47、，刺激出口和消費(fèi)。另一方面，國家雖然做出了大量財(cái)政赤字的犧牲，但目前來看，依然沒有解決居民收入普遍下滑現(xiàn)實(shí)和他們悲觀的未來收入預(yù)期，加之社會保障體系的不健全，存錢、惜購、抑制當(dāng)前消費(fèi)欲望是任何一個理性的居民目前最好的選擇。因此，大力提高居民收入，完善社會保障制度，促進(jìn)就業(yè)再就業(yè)，才是刺激消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本。5.1.2、地方政府政策余地更大，規(guī)劃帶動依然有效 相比之下，2009年我市政府在刺激地方經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度和影響上，是更具備優(yōu)勢的。同時，預(yù)計(jì)我市將在09年進(jìn)一步加快外圍區(qū)域城市建設(shè)，和老城區(qū)城市再建設(shè)，產(chǎn)業(yè)帶動效果將在09年表現(xiàn)比較明顯；同時，在房地產(chǎn)運(yùn)營方面，也會在土地市場

48、、商品房市場的流通環(huán)節(jié)，降低企業(yè)運(yùn)營門檻，如放款土地款繳納條件、調(diào)整抵押貸款運(yùn)行模式，補(bǔ)貼、回購滯銷商品房，縮減經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)等等措施，以保證我市經(jīng)濟(jì)各個方面，和諧發(fā)展。 而從2008年規(guī)劃信息來看，08年度的工作重點(diǎn)在于交通設(shè)施的完善，而09年，主要是在完善市內(nèi)交通網(wǎng)路的同時，加大衛(wèi)星城、外三市的產(chǎn)業(yè)建設(shè)，以產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 居民生活水平。5.2 供給市場預(yù)測關(guān)注供給膨脹危機(jī)5.2.1、新增土地供應(yīng)規(guī)模依然穩(wěn)定根據(jù)2008年年初，市政府發(fā)布的市內(nèi)四區(qū)2009年住宅供地預(yù)安排計(jì)劃統(tǒng)計(jì)，除去目前未知比例的工業(yè)用地，待定性質(zhì)用地等，09年預(yù)計(jì)供應(yīng)計(jì)劃合計(jì)254.72萬，其中，普通商品房約16

49、8萬平米，包括限價房116.44萬平方米；商品住房86.72萬平方米。供應(yīng)區(qū)域依然以甘井子為最大供應(yīng)區(qū)域，沙河口次之。根據(jù)目前的形式看，預(yù)計(jì)的供應(yīng)計(jì)劃可能會出現(xiàn)延遲掛牌、謹(jǐn)慎摘牌的現(xiàn)象，政府部門或許會出臺一定的優(yōu)惠輔助政策，以降低開發(fā)商拿地難度，同時，開發(fā)商聯(lián)合運(yùn)作及政府主導(dǎo)建設(shè)將在09年影響頗大。5.2.2、已知供應(yīng)急待消化由前文我們知道，2008年底，我市市內(nèi)四區(qū)市場上在售項(xiàng)目存量面積698.3萬平方米，展示項(xiàng)目面積1131.36萬平方米，可知供應(yīng)環(huán)比增長高達(dá)43.4%。區(qū)域上看，競爭主要集中于甘井子區(qū)域，未來3年，可參與競爭的產(chǎn)品集合超過1242.07萬平米。以目前的經(jīng)濟(jì)形勢和市場狀況分

50、析，如果政府沒有適當(dāng)?shù)妮o助政策，單純依靠市場自身，那么，大連房地產(chǎn)市場，僅消化掉目前的存量就需要至少兩年的時間。因此，在09年上市的產(chǎn)品，更要追求產(chǎn)品上的差異和功能上的強(qiáng)化，客戶爭奪將成為焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。5.3 需求市場預(yù)測購買力疲軟越發(fā)嚴(yán)重從08年整體消化形式來看，雖然投資需求和改善需求有很大部分的縮水，但隨著高性價比的樓盤不斷涌現(xiàn)，此類客戶又有回歸的趨勢?？磥?，當(dāng)前市場雖然需求比例有所調(diào)整，但需求組成依然健全。當(dāng)前的消費(fèi)者買房，已經(jīng)駢棄了前期無知的跟風(fēng)競買，更拋掉了后期盲目追求地段、品牌的心理。價格回歸價值成為了根本，房子，又回歸到了一種保值且增值的產(chǎn)品，如果開發(fā)企業(yè)要把未來的增值空間全部壓

51、榨掉，消費(fèi)者是不會買賬的。從消化結(jié)構(gòu)來看，08年逆勢銷售的主要是高端改善型、奢侈型產(chǎn)品及中低端小戶型產(chǎn)品，形成一個典型的“凹”字結(jié)構(gòu)。這也正好驗(yàn)證了“*市場部”07年底所做的預(yù)測，受政策影響最大的還是中低端的客戶，中產(chǎn)階級。我們相信，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)危機(jī)很難快速轉(zhuǎn)好，未來收入預(yù)期的不確定很難讓消費(fèi)者大膽購房，背上幾十萬的貸款；同時，幾年來的資本市場積累效果已經(jīng)基本在07、08消化殆盡，房地產(chǎn)業(yè)將隨著經(jīng)濟(jì)整體步入新一輪調(diào)整期，并醞釀下一次反彈沖擊。因此，09年的需求市場將會延續(xù)08年的冷淡局面，高成本運(yùn)作項(xiàng)目進(jìn)入市場，將很難得到消費(fèi)者的認(rèn)可；相反，價格回歸價值的優(yōu)秀產(chǎn)品，操作空間和流轉(zhuǎn)余地就會大得很多

52、。5.4熱點(diǎn)區(qū)域預(yù)測5.4.1機(jī)場新區(qū)09年群雄并起的板塊5.4.2東港區(qū)域09年新興升值地塊5.4.3外三縣之普蘭店、莊河產(chǎn)業(yè)帶動新一輪的造城運(yùn)動5.5 09年開發(fā)企業(yè)之建議：5.5.1、提高自有資金比例，拓寬融資渠道。“現(xiàn)金為王”是目前開發(fā)企業(yè)需要達(dá)成的共識，在目前的經(jīng)濟(jì)條件下，建材成本在快速的下滑，相信09年平均開發(fā)成本將遠(yuǎn)低于07、08年，這就為再開發(fā)新項(xiàng)目的低價、快速入市提供了條件，價格優(yōu)勢會表現(xiàn)得非常明顯；同時，單純依靠銀行業(yè)的資金組合也需要進(jìn)一步調(diào)整，08年的資金鏈壓力已經(jīng)給了開發(fā)企業(yè)不少的教訓(xùn)，積極開發(fā)融資渠道，大膽引入基金、投行參與，不但加大了項(xiàng)目運(yùn)營的靈活性，更能有效的分?jǐn)?/p>

53、風(fēng)險。5.5.2、放緩開發(fā)進(jìn)度，以消化存量房為首要目標(biāo)，適時做好未來土地儲備。所謂放緩開發(fā)進(jìn)度，基本是對于手中有大量存量房的開發(fā)企業(yè)。由于07、08年的高成本拿地，高成本建材、高成本人工已經(jīng)使在售項(xiàng)目喪失了價格優(yōu)勢，快速消化存量，才能有效應(yīng)對09年市場各個元素價格下滑的威脅，也同時實(shí)現(xiàn)資金回籠，把握實(shí)際，擴(kuò)大土地儲備，醞釀后續(xù)開發(fā)。5.5.3、注重前期研究，謹(jǐn)慎、區(qū)別開發(fā)。住宅產(chǎn)品希望得到逆勢營銷，前提的產(chǎn)品規(guī)劃需要重新歷史的高點(diǎn)，得到充分重視。回顧08年逆市銷售較好的項(xiàng)目，除掉價格優(yōu)勢外，更多的也是占據(jù)了獨(dú)特的自然資源、貼心的戶型設(shè)計(jì)、獨(dú)特的產(chǎn)品風(fēng)格；而很多照搬南方看似優(yōu)美的整體設(shè)計(jì)，而忽略

54、北方生活習(xí)慣的差異的產(chǎn)品，基本無從消化。2009年，如何把有限的客戶全部抓在手中，前期研究至關(guān)重要。5.5.4、完善配套，提高項(xiàng)目整體價值與使用價值。2009年，以期房銷售為主體的市場格局將繼續(xù)向現(xiàn)房銷售傾斜。在做好前期研究、做好產(chǎn)品本身之余，還需要做好后續(xù)的配套跟進(jìn)。當(dāng)前消費(fèi)者購房，已經(jīng)從買房居住轉(zhuǎn)向了一種生活方式的選擇，因此，成品樓更能打動當(dāng)前的消費(fèi)者，完善的配套、較高的舒適度也更能引起消費(fèi)者的共鳴。第二部分 二手房市場報告1.大連市二手房成交狀況1.1 2004-2008年二手房全年成交量圖1-1：2004-2008年二手房成交狀況大連市今年1-11月二手房總成交量為13103套，年底或

55、能達(dá)到1.5萬套，成交量出現(xiàn)大幅下滑，環(huán)比降幅34.78%。調(diào)整導(dǎo)致大量剛性需求觀望，是成交下滑的主要原因。1.2 二手房月成交量 圖1-2：市內(nèi)四區(qū)每月成交狀況 圖1-3： 市內(nèi)四區(qū)月成交量走勢圖對比兩年成交量同比和環(huán)比變化，總結(jié)08年二手房成交特點(diǎn)：成交量較去年同期各月均有下降。其中8、9月因觀望加劇、旺季不旺下降尤其明顯，10月新政導(dǎo)致成交進(jìn)入下月。展會拉動效果顯弱，展會期間并未出現(xiàn)成交高峰。3-7月，因觀望的持續(xù)，市場為平臺期。因需求壓抑時間較長，爆發(fā)性釋放明顯。3月進(jìn)入銷售旺季，自去年年底開始積壓的需求釋放，11月新政刺激、年關(guān)將近以及部分房主主動下調(diào)房價，積累了將近一年的需求釋放，

56、且新政實(shí)行時間導(dǎo)致10月成交進(jìn)入本月。1.3 二手房成交均價圖1-4： 市內(nèi)四區(qū)月成交均價走勢圖 春展拉動作用未顯，看跌預(yù)期逐漸清晰，觀望延續(xù)及成交量的持續(xù)低迷，使價格呈小幅微調(diào)走勢，秋展之后，市場情勢未見好轉(zhuǎn)，議價空間加大。2.大連市二手房供應(yīng)狀況 2.1 二手房報盤量 圖2-1：二手房月報盤量 圖2-2：二手房月供銷比報盤量上，11月受新政刺激，出現(xiàn)激增。供銷比上，因?yàn)槿鲁山涣繘]有依市場慣例攀升，在結(jié)合春展之后的觀望情勢，供大于求局面越發(fā)嚴(yán)峻，十一月雖有所好轉(zhuǎn)，但上漲幅度不大。2.2 二手房報盤均價圖2-3：2008年二手房報盤均價上半年價格小幅上漲，自春展之后，房主也進(jìn)入市場觀望態(tài)勢，

57、價格基本持平。六月以后，成交狀況低迷情勢逐漸加重，價格回調(diào)力度加大，尤其秋展之后，環(huán)比降幅2.6%。2.3二手房供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖2-4：主力總價區(qū)間20-60萬的比重變化圖2-5：90平以下面積產(chǎn)品比重變化二手房產(chǎn)品的主要結(jié)構(gòu)一直是20-60萬的區(qū)間為總房款的主力區(qū)間，90平以下產(chǎn)品，為主力產(chǎn)品，剛性需求特征和商品房市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)決定了這一點(diǎn)。隨著調(diào)整期延續(xù)，無論總房款還是面積，都有向下趨勢。3. 2008年大連市二手房市場總結(jié)與預(yù)測3.1總結(jié)08年二手房市場總體表現(xiàn)平淡。身為商品房市場的“晴雨表”，08年二手房的成交量大幅縮水，供應(yīng)量大幅增加，價格一路下行，調(diào)整態(tài)勢十分清晰。3.2預(yù)測新政對二手房

58、市場的較大力度扶持從十一月成交狀況來看，確實(shí)有極大促進(jìn)作用。鑒于國家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，未來利好政策可能陸續(xù)出臺，結(jié)合二手房本身的價位優(yōu)勢，09年二手房市場狀況或有所好轉(zhuǎn)。但目前市場中局部地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)一二手房價格倒掛現(xiàn)象，二手房目前的價位優(yōu)勢受到商品房威脅，如果這種現(xiàn)象擴(kuò)散，二手房價格將面臨更大程度的回調(diào)，議價空間或?qū)⒓哟?。第三部?租賃市場報告1.供應(yīng)量分析：1.1 2008年月度供應(yīng)量分析：圖1-1 ：2008年租賃市場報盤量圖1-2：2008年高低端租賃報盤量*注解：高端租賃以報盤產(chǎn)品有項(xiàng)目案名為準(zhǔn)。 普通租賃以報盤產(chǎn)品沒有項(xiàng)目案名的產(chǎn)品為準(zhǔn)。租賃市場受傳統(tǒng)因素影響明顯，春節(jié)過后返

59、連打工人群及大學(xué)畢業(yè)，畢業(yè)生選擇在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)成為租賃市場需求集中釋放的兩個重要時間節(jié)點(diǎn)，自然而然形成了租賃市場的傳統(tǒng)旺季，這種現(xiàn)象不會產(chǎn)生改變，因此租賃市場整體走勢基本一致，08年報盤量走勢也沒有出現(xiàn)例外。受租賃市場消費(fèi)能力影響，普通租賃相價格優(yōu)勢明顯，去化速度快，因此普通租賃報盤量比高端租賃少，另一方面因許多承租方不愿將手中價格優(yōu)勢明顯的房源報到中介門店，而選擇自行出租，這也是普通租賃報盤量少的另一原因。隨著經(jīng)濟(jì)不景氣，消費(fèi)者在盡量降低租房成本，減少日常開支壓力，高端租賃因價值高不可能像普通租賃在合同到期后可在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)再出租，而高端租賃租房者也在經(jīng)濟(jì)的壓力下部分的選擇了普通租賃，隨著這個現(xiàn)象的普遍