2014年度國際城市綜合體項目營銷推廣策劃方案

1、XX下半年營銷推廣方案XX有限公司2014.05.06 一、現(xiàn)實的批判 前期營銷推廣回顧 二、市場的研判 市場研究分析 三、項目的新判 陣地包裝，招商啟動 四、客戶的尋判 目標客戶定位 五、政策的重判 銷售政策調(diào)整 六、營銷的公判 營銷推廣部署PART1 現(xiàn)實的批評 前期營銷推廣回顧批判一：前期推廣太平實，無持續(xù)性，即力度不足！項目前期推廣過于平實，未能在項目入市之初奠定項目準四星級酒店的高大上形象。同時推廣力度嚴重不足，缺乏延續(xù)性！導致項目完全依靠分銷商這一個渠道，中介公司的銷售模式的缺陷，從根本上導致本案在市場上默默無聞，毫無知名度！批判二：優(yōu)勢未充分挖掘，價值未有效整合，落地性不強項目擁

2、有多項優(yōu)勢資源，但從前期推廣來看，卻未能有效挖掘，項目的價值也未能有效整合，致使客戶對項目認知度不夠，認同度較低，極大地影響了項目形象的拉升及溢價空間的提升批判三：銷售政策存在諸多疑問，未起到促進銷售作用后期制定的二八分成與預期的高回報率，讓客戶產(chǎn)生諸多疑問，未能給予項目充足的價值支撐，導致項目宣傳形象與實際價值差距過大，而給予消費者的心理差距也很大。我們認為，既然項目本身已足夠好，又已擁有足夠多的優(yōu)勢，那么我們要做的，就是將最核心的優(yōu)勢集結(jié)成拳，再用力打出去！因此，我們必須營銷新觀點落地 升級PART2 市場的研判 市場研究與分析2014年全國房地產(chǎn)市場關(guān)鍵詞：泡沫 空置 拐點 下調(diào) 破滅

3、降價 充斥著整個房地產(chǎn)市場上海這個國際大都市也未能幸免于難！2014年1-4月份上海樓市成交率持續(xù)低迷周浦的整體房地產(chǎn)市場也不容樂觀，成交率同比下降嚴重！印象春城、慧晶國際、綠地東上海等等樓盤都出現(xiàn)價格波動（下調(diào)）即便如此銷售狀況任然不理想！同時今年的五一期間全國成交比嚴重下滑，基本確定房地產(chǎn)拐點已到來！下面為新浪新聞報道：11下面是針對周浦酒店市場的調(diào)研（調(diào)研時間在2014年5月5日）酒店名稱XX酒店(上海滬南路周浦店)電話XX地址XX公路3218號（滬南公路與上南路交叉口）客房120間停車內(nèi)院停車餐廳有早餐，內(nèi)設(shè)中餐廳會議室50人會議室價格大床房199入住率閑時（周日-周四）50%標準房2

4、08忙時（周五、周六）90%商務(wù)大床房227節(jié)假日100%周邊配套滬南公路邊上，樓下有商店和中式酒店一家，無其它配套客群公司團體，個人酒店基本參數(shù)酒店基本參數(shù)酒店名稱XX酒店(上海周浦店)電話XX地址XX（近周康路/萬達廣場）客房80間停車門前停車餐廳內(nèi)部餐廳會議室無價格大床房210入住率閑時（周日-周四）70%標準房230忙時（周五、周六）100%高級大床房248節(jié)假日100%周邊配套靠近萬達，周邊餐飲等商業(yè)體很多，一樓有商店和飯店?？腿荷虅?wù)、個人酒店名稱XX電話(XX地址XX客房105間停車門前停車餐廳無會議室無價格大床房170入住率閑時（周日-周四）55%標準房180忙時（周五、周六）9

5、5%套房200節(jié)假日100%周邊配套周邊配套有好又多，東北飯店，棋牌，洗浴?？腿郝糜螆F體，個人酒店基本參數(shù)酒店名稱XX酒店(原格林豪泰酒店)電話XX地址XX8018號（近周康路，萬達廣場)客房75間停車門前停車餐廳無會議室無價格單人房150入住率閑時（周日-周四）55%標準房190忙時（周五、周六）95%商務(wù)套房260節(jié)假日100%周邊配套周邊有快餐，中餐，酒店，休閑娛樂客群個人酒店基本參數(shù)酒店名稱XX酒店(上海周浦店)電話XX地址XX客房90間停車門前停車餐廳中式餐廳會議室無價格大床房180入住率閑時（周日-周四）45%忙時（周五、周六）85%標準房210節(jié)假日100%周邊配套周邊有永樂超市

6、，家具中心，小型飯店客群旅游團體，商務(wù)，個人酒店基本參數(shù)酒店名稱XX酒店(上海周浦店)電話XX地址XX樓客房50間停車無餐廳無會議室無價格大床房150入住率閑時（周日-周四）35%忙時（周五、周六）90%標準房180節(jié)假日100%周邊配套地處小上海中心，周邊衣食住行配套齊全客群個人酒店基本參數(shù)酒店名稱XX國際酒店、XX酒店、XX酒店地址XX客房400間、180間、90間停車門前停車周邊配套綠地東上海商業(yè)街（未完全運營）備注三家酒店在一起，如家和格林豪泰共用一棟，維也納自占一棟，如家和格林豪泰已完工，但未正式營業(yè)，一樓未見其它商業(yè)項目，維也納國際酒店正在裝修，一樓的的酒店以野生魚作為主要招牌，其

7、它商業(yè)未成型，但是三家酒店聯(lián)在一起，超過600間客房，在周浦范圍內(nèi)規(guī)模是最大的，對新城假日酒店的未來有很大的影響。酒店基本參數(shù)周浦酒店調(diào)研小結(jié)：1、本次調(diào)研范圍在以萬達廣場為中心向周邊擴散，主要調(diào)查周浦現(xiàn)有快捷酒店，商務(wù)賓館等，價格區(qū)間在180-280元/標間/天（折后），主要客群有旅游團體，商務(wù)和個人，在200元以上主要以商務(wù)入住為主。2、根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)得出，閑時入住率在50-60%，忙時在80-90%，節(jié)假日都在客滿狀態(tài)，根據(jù)是否周未是否節(jié)假日，約按一年為閑時230天，忙時90天，節(jié)假日45天，客房年入住為67.95%，按新城假日酒店180套客房可得出年入住為44640次。3、酒店周邊配套以

8、酒店（檔次飯店）為主要配套設(shè)施，其它配套有超市/休閑。周浦酒店市場的調(diào)研對于本案制定返租比率提供了建設(shè)性的意見 詳見第五章銷售政策的調(diào)整差異 整合首先在房地產(chǎn)市場 不景氣的情況下，XX新城國際定位于酒店，規(guī)避了一些房地產(chǎn)所帶來的負面影響！這對銷售起到了一定的助力作用！但酒店市場區(qū)域內(nèi)不乏競爭者，同時周浦酒店市場經(jīng)營狀況一般！XX新城國際如何才能與其他個盤形成差異，并凸顯項目獨特優(yōu)勢？我們認為，差異是目的，整合是手段！價值是關(guān)鍵。市場新總結(jié)22PART3 項目的新判 陣地包裝，招商啟動 陣地包裝目標全面提升形象 實現(xiàn)價值升級目前本案即將投入使用的售樓處，從功能角度出發(fā)能夠滿足本案銷售展示需求，整

9、體視覺形象存在提升空間，視覺形象包裝旨在宣傳本案樹立區(qū)域形象，在保證合理的營銷費用前提下，對本案售樓處進行可行性的包裝方案建議，保證以全新形象面世。形象包裝核心建議1、室外：重形象講品質(zhì)2、室內(nèi)：注重商業(yè)氛圍1、室外美化：1）利用樓頂空間增加廣告大牌2）適度增加外圍主要動線道旗3）增加售樓處外圍景觀打造提高品質(zhì)4）廣場led廣告屏幕安裝（已有渠道）5）有條件的話增加樓梯外立面的廣告位裝飾1）增加項目中心標識 樓頂發(fā)光字（XX新城國際+售樓處電話）2）廣場外圍沿線道旗設(shè)置3）售樓處外圍景觀打造4）LED屏幕的設(shè)置5）樓體廣告位2、室內(nèi)調(diào)整1）室內(nèi)調(diào)整的商業(yè)性，建議背景布幔撤掉！換成本案業(yè)態(tài)分布圖

10、的KT板（信息包括1層咖啡店+便利店、23層上海人家、4層快樂迪）2）增加幾個易拉寶，關(guān)于招商方面的宣傳！1）業(yè)態(tài)分布圖KT板裝飾2）招商易拉寶設(shè)置陣地包裝工作排期表類別工作內(nèi)容5月15日5月20日5月25日5月30日6月5日6月10日6月15日室外廣場裝修樓頂LED發(fā)光字樓體廣告廣場周邊道旗室內(nèi)背景墻招商易拉寶設(shè)置工作詳情規(guī)劃類 別工作內(nèi)容預 期預 算負責人備 注室外廣場裝修5月15日到6月5日1萬裝修公司主要對地面和廣場環(huán)境美化樓頂發(fā)光字6月5日到6月15日10萬廣告公司10M*10M彩色屏樓體廣告5月20日到5月30日5萬廣告公司2個樓體廣告位廣場周邊道旗5月15日到5月25日0.2萬廣

11、告公司項目周邊路燈燈柱道旗室內(nèi)背景墻5月15日到5月25日0.3萬廣告公司背景布幔換成本案業(yè)態(tài)分布圖的KT板招商易拉寶設(shè)置5月25日到6月5日0.1萬廣告公司增加關(guān)于招商方面的易拉寶合計16.6萬招商目標實現(xiàn)100%的招商率開業(yè)必旺場，旺場必增值招商的啟動與進展，對于現(xiàn)階段項目銷售起到一定的促進作用，招商的關(guān)鍵第一步就是業(yè)態(tài)規(guī)劃，本案的業(yè)態(tài)定位XX假日酒店的配套！即一層為便利店+休閑咖啡廳，二三層為餐飲，四層為休閑娛樂！同時本案在商鋪未銷售之時已經(jīng)啟動招商，同時取得了一定的成績，現(xiàn)階段已經(jīng)有部分的商家有意向入駐本案！招商的核心操作流程1）商業(yè)業(yè)態(tài)功能定位2）主題形象定位3）招商政策建議4）招商

12、配合物料酒店配套商業(yè)XX1、便利店+咖啡廳2、餐飲3、餐飲4、休閑、娛樂一站式、餐飲、休閑、娛樂、便捷式酒店配套在完善酒店配套的同時，重點為此酒店客戶提供餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)等鏈接式的品質(zhì)消費。 1）商業(yè)業(yè)態(tài)定位“開啟，小上海酒店商業(yè)新時代”商務(wù)人士歡聚的休閑樂園，周浦酒店商業(yè)的經(jīng)典之作。主題形象定位2）主題形象定位3）招商政策建議1、租期：分主力店和小商鋪兩種情況主力店：5年8年 小商鋪：3年5年2、管理費：按市場平均水平收取（具體費用有物業(yè)公司核算）3、租金高開低收租金的高低直接影響到商家和我們雙方的利益，同時也體現(xiàn)地段的價值和商鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動市場階段確定租金價位時，建議租金應高

13、開低收即前三年租金訂到一個較高的水平，然后通過免租、免物業(yè)管理費等優(yōu)惠政策，來調(diào)整與周邊租金的價格水平，滿三年后租金根據(jù)市場情況在確定三年后的市場租金價格。 4、 “放水養(yǎng)魚”，免租期政策根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小建議給予商家相應的免租期。大品牌主力店、聚人氣店為6個月免租期。小商家為3個月免租期。4）招商配合物料招商手冊+高炮（內(nèi)容以促進銷售為主，主要目的為了配合銷售）商戶登記（填寫招商客戶登記表）附件：招商流程表商戶審核 商戶預交押金以優(yōu)先和淘汰標準進行商戶篩選 產(chǎn)品三證品牌知名度經(jīng)營實力商品定位確定準客戶簽定聯(lián)營合同不合格商戶退還押金商戶交納租金或保證金 商戶進行場地裝修、商品鋪貨，商

14、場開業(yè) PART4 客戶的尋判 目標客戶定位46先從產(chǎn)品屬性上來看XXXX由于采用了10年統(tǒng)一經(jīng)營管理的政策，至使其基本失去了自住的功能，成為一個純投資品，針對這個具有房屋特征卻沒有使用權(quán)的“房產(chǎn)投資品”目標客群也應該區(qū)別于普通的商品房客戶群！而市場上的投資理財產(chǎn)品，他們的客戶群即類似于我們的客群，他們的營銷手段我們不乏可以借鑒！這群人也就是本案的最主要客群！具有一定經(jīng)濟能力，希望自己的財富能夠保值增值！同時具有相關(guān)的投資理財知識?？蛻艟珳识ㄎ豢蛻舻亩ㄎ粚τ跔I銷推廣的方向起到了決定性作用！找到了我們的客群，就可以有效的做廣告的推廣五、政策的重判 銷售政策調(diào)整原先制定的銷售政策1、10年委托經(jīng)營

15、管理，前三年返租20%！后七年2、8分成！政策解讀：上海這個成熟的房地產(chǎn)市場，尤其以投資為目的購房者，早已經(jīng)千錘百煉！返租20%忽悠不了他們！2、8分成更加無法說服他們！所以導致在銷售階段客戶出現(xiàn)很大的抗性！2、2萬抵3萬，1萬元VIP優(yōu)惠卡的促銷政策政策解讀：由于本案采取的分銷模式，而強行引進坐銷模式的銷售策略！出現(xiàn)了嚴重的水土不服，同時由于本案銷售現(xiàn)場的特殊性，至使其此銷售政策根本沒有起到多大的作用市場日漸下滑，簽約受到阻礙，客戶信心不足等等一系列環(huán)境影響著本案的銷售在這樣不利的情況下，本案如何突破阻礙，沖出重圍，銷售政策的調(diào)整起到至關(guān)重要的作用，給予客戶信心，制定“看得見”的銷售策略勢在

16、必行！根據(jù)對周浦酒店的市場調(diào)研，推出本案未來的盈利！從而推算出本案制定的投資回報率！以本案現(xiàn)階段50一套房來說！新城國際假日返租率推算鋪位號面積折后總價使用房型3年后日租金價格7年后日租金價格開房率除去成本3年后的年收益7年后的年收益最高返租率（開發(fā)商零回報）80849.1978318標準間40060065%90%854101281158.7%13%現(xiàn)階段市場上的投資理財產(chǎn)品回報率基本在5%左右徘徊，同時很多商業(yè)項目制定的返租率（保底）基本都在5%6%左右！6%左右的回報率已經(jīng)具有很強的吸引力！完全高于普通的銀行理財產(chǎn)品，同時具有一定的抗通脹力，起到了不讓財富縮水的作用！根據(jù)本案對于市場的調(diào)研

17、以及推算，本案可以做到9%13%的超高回報率，所以本案完全可以承諾客戶保底的回報率！回報率制定在6%-8%！銷售策略前三年20%返租（6、7、7）不變！4-5年7%的保底（超出部分5、5分成），超出7%的部分與客戶2、8分成！后五年客戶根據(jù)自己所需可以自行選擇托管還是自用！如果選擇托管則產(chǎn)生的利潤與客戶2、8分成！六、營銷的公判 營銷推廣部署“淘汰你的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是你不接受互聯(lián)網(wǎng)” 王石如今大數(shù)據(jù)興潮，已經(jīng)完全進入了互聯(lián)網(wǎng)時代！小米的成功營銷，天貓掀起的全民互聯(lián)網(wǎng)消費狂歡，正在一步一步的顛覆以房地產(chǎn)為代表的傳統(tǒng)行業(yè)！在不改變就真的要落后了因此我們需要突破形象瓶頸，讓整個周浦聽見XX的聲音！突

18、破價值瓶頸，讓所有周浦及周邊客群看見XX的優(yōu)勢！突破品牌瓶頸，讓項目品牌與XX品牌實現(xiàn)雙贏！營銷方式三大行銷在廣告泛濫的年代，進行項目的形象推廣，最好的方式是以最新的時事動態(tài)，病毒營銷熱點話題，精準傳播信息，同時配合活動與廣告的輔助配合與補充，編織一張具有價值的廣告天網(wǎng)！1、全民營銷利用身邊的一切資源，實行全民營銷，最大化宣傳本案，從而吸引客戶關(guān)注，強化客戶對項目的認知度。2、廣告引爆通過各種廣告媒體的炒作，強化項目核心優(yōu)勢，吸引市場對本項目的關(guān)注。3、活動提升通過舉辦各種活動，充分吸引市場關(guān)注，同時通過活動進一步強化項目綜合優(yōu)勢，在吸引客戶參與活動的同時，吸引更多客戶到場參觀。在本案對外宣傳

19、之前，需要精心包裝一番！迪士尼2500萬人次，千分之一入駐本案25000人次。周邊工業(yè)園區(qū)100萬常駐人口，全年百分之一入駐本案1萬人次。地鐵16+18號線為周浦帶來的無盡人潮！1萬人次周浦40萬人口（項目隸屬中心地段）百分之入駐本案4000人次即每年有大約5萬人次入駐XX假日酒店以數(shù)據(jù)來支持本案的投資回報率！給予客戶購買信心！全家、良友、星巴克、上海人家、快樂迪等等知名商戶的即將入駐無不體現(xiàn)本案的價值！包裝的重點在于強調(diào)本案投資屬性，酒店的功能，而盡量弱化房地產(chǎn)屬性！項目包裝工作完成，接下來需要做的是銷售目標推廣渠道 強銷期：加推1-4層商鋪分銷商帶客+宣傳推廣重新界定+現(xiàn)場的包裝圈層營銷活

20、動+網(wǎng)絡(luò)營銷+分銷商待客啟動商鋪銷售帶動酒店物業(yè)銷售蓄客策略返租策略的重新制定開盤期：剩余樓層快速去化營銷推廣總綱時間節(jié)點5月1日-5月31蓄水期：項目新形象出街6月1日6月30日7月1日9月1日 活動策略特價尾盤策略推廣節(jié)點蓄客目標20套50套60套300組600組800組第一階段5月1-5月31第二階段6月1-6月30第二階段7月1-9月1第一階段 5月1-5月31一、線上 1、陣地包裝（詳見PART3） 2、針對股票證券經(jīng)營場所進行定點的廣告宣傳 3、網(wǎng)絡(luò)渠道的挖掘二、線下 1、與股票、證券、貴金屬等行業(yè)經(jīng)理接觸，給予他們一定的利益，讓其提供客戶資料，或者由他們?yōu)槲覀兌ㄆ谂e辦項目推介會

21、2、售樓處人氣暖場活動三、蓄客目標 300組1、針對股票證券基金所在地進行定點宣傳，可以做易拉寶放置于他們店門口，也可以安排業(yè)務(wù)員在周邊派發(fā)本案DM單頁。通過前面對于本案客戶的分析，知道本案基本屬于純投資產(chǎn)品，客群可以到股票行，貴金屬投資行等等地方去挖掘！因為那里的客群才是我們所需要的客戶。2、網(wǎng)絡(luò)渠道挖掘如今平面媒體廣告基本上與上個世紀的電視廣告與廣播電臺廣告類似，慢慢走出房地產(chǎn)的舞臺，取而代之的是網(wǎng)絡(luò)廣告，現(xiàn)比較知名的搜房網(wǎng)，搜狐焦點，新浪樂居都是我們選擇投放的理想渠道！3、線下活動與股票行、證券所合作，定期舉辦項目推介會，從而正真抓住本案的客群，促進成交以下售樓處暖場活動供參考活動內(nèi)容：

22、精彩的萊美運動表演、健身操表演、瑜珈表演等活動，現(xiàn)場氣氛熱烈，吸引置業(yè)者參加。為新老業(yè)主及廣大置業(yè)者舉辦的一項健身運動，準備精彩的節(jié)目以及豐富的禮品，所有到場參觀者均得到價值150元的健身卡一張?；顒?：金色五月健康之旅策略分析：借助“金色五月健康之旅”活動旨在配合項目的健康居家理念，讓更多置業(yè)者了解御景華城的健康居住環(huán)境，吸引更多目光的投注，利于后期銷售?；顒觾?nèi)容：邀請區(qū)域內(nèi)各項目營銷總監(jiān)，就該區(qū)域市場的影響及區(qū)域未來區(qū)域的市場走向進行討論。論壇利用新浪、搜狐、搜房網(wǎng)絡(luò)直播的方式進行宣傳?；顒?：業(yè)內(nèi)論壇策略分析：本次活動的舉辦，使得項目在為投資者、中間運營商創(chuàng)造投資效益和價值的同時也為業(yè)主

23、帶來酒店式辦公居住新體驗。并且通過創(chuàng)新獨特的開發(fā)理念讓業(yè)主、中間運營商及開發(fā)商能同時達到“三贏”的局面?；顒觾?nèi)容：與媒體、汽車銷售商聯(lián)和運作，開發(fā)商提供贊助和場所，媒體負責宣傳推廣。媒體宣傳可選擇報紙廣告、電話邀約 、網(wǎng)絡(luò)推廣等活動3：名車試駕策略分析：深化項目知名度和美譽度延深項目高檔形象品牌；吸引大客戶和高層次人群對項目的關(guān)注活動內(nèi)容：專門邀請專業(yè)人士提供培訓，教授廣場健康舞種作為本次比賽的基選項目，普及后由各隊領(lǐng)隊帶領(lǐng)參賽隊員繼續(xù)進行集中訓練，迎接比賽。為了提高賽事的評判能力，發(fā)展商還專門邀請了來自文化局、宣傳部、各大文藝團體的資深文藝工作者、藝術(shù)家等專業(yè)人士作為大賽評委?；顒?： “舞

24、出”文化策略分析：通過舉辦中老年舞蹈大賽，倡導科學、健康、文明的生活方式，豐富周邊中老年人精神文化生活，推進新城國際項目在周邊中老年心中的地位，容易引導投資?；顒觾?nèi)容：在節(jié)假日期間，應主動出擊，在市場的空檔期發(fā)出聲音 ，由政府出面，聯(lián)合其他中心區(qū)樓盤舉行“煙花匯演”，各樓盤制作花車，一盤一個在全市巡游！活動5：煙花、花車表演策略分析：通過樓盤相互聯(lián)合，營造空前氣氛，加上政府層面使得活動最大話，讓營銷隱藏于活動中?；顒觾?nèi)容：農(nóng)歷的九月初九是我國傳統(tǒng)佳節(jié)重陽節(jié)，為老人們組織了一個非同尋常的“婚禮”?；閼c活動的形式是讓參加慶典的夫婦沿著從銀婚到金婚、鉆石婚的不同門檻回顧自己的人生軌跡。把各自的新婚誓

25、言也如實地記在同心牌，掛在親情樹上。在水晶愛戀的留言墻上，寫下了一生一世牽手的承諾：甘苦相伴，知足常樂；歌舞相隨，青春常駐?；顒?：舉辦長者婚戀紀念活動策略分析：在市場強大競爭的壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)商己意識到加強人脈關(guān)系的營銷其實就是為該樓盤提供一種無形的價值傳播。不僅能為該項目帶來良好的口啤效應還能在市場中贏得更好的知名度與美譽度，可謂是一舉兩得。第一階段5月1-5月31第二階段6月1-6月30第三階段7月1-9月1第二階段 6月1-6月31一、線上 1、網(wǎng)絡(luò)渠道廣告投放 二、線下 1、網(wǎng)絡(luò)團購發(fā)起 2、定制的圈層營銷活動 3、售樓處人氣暖場活動 三、蓄客目標 600組活動內(nèi)容：通過與大眾點評

26、合作，將項目信息放在大眾點評網(wǎng)，只要點擊團購即可享受團購優(yōu)惠政策。用戶同樣可以分享鏈接給好友，引起更多人的關(guān)注?；顒?：大眾點評團購優(yōu)惠行策略分析：利用團購對用戶的潛意識影響，通過這種促銷手段，增加看房量，從而促進銷售。 活動內(nèi)容：舉辦“世界杯三重炮”大型有獎活動，三重炮包括：世界杯有獎競猜、購房金牌優(yōu)惠及購房贈送名貴禮品。世界杯期間，項目售樓處將成為“世界杯比賽直播室”，每天全程直播比賽情況，親臨售樓處者均可觀賞到世界杯激情時刻的精彩場面?；顒?：世界杯三重炮策略分析：當全世界將目光聚焦巴西世界杯時，新城國際舉辦世界杯主題活動，誠邀各界人士直擊巴西，分享激情，充分展現(xiàn)發(fā)展商利用世界杯挈機打造

27、開盤聲勢，提高樓盤知名度?；顒觾?nèi)容：同步2014年世界杯”活動：凡是在46月購買新城國際項目的客戶，均有機會得到兩個去巴西旅游并且現(xiàn)場觀看世界杯的名額。并且，對于已經(jīng)購房的老業(yè)主，也通過推出“超級球迷”活動，使得老業(yè)主也有機會參加其免費巴西世界杯之旅?；顒?：啟動“與世界同步計劃”策略分析：在對業(yè)主服務(wù)方面敢于推陳出新、追求世界級標準的服務(wù)方式來滿足業(yè)主要求，是營銷的優(yōu)良傳統(tǒng)?！芭c世界同步”的社區(qū)開發(fā)理念，勢必將引發(fā)地產(chǎn)新的變革?；顒觾?nèi)容：針對業(yè)主和來訪客戶，傳授養(yǎng)生方面的知識，蓄積人氣，造成轟動效應，帶動更多的客戶參加，從而以養(yǎng)生之道講座帶動銷售。活動10：高端養(yǎng)生高端人群策略分析：根據(jù)兩代

28、居的推貨情況，針對老年人開展養(yǎng)生之道講座，傳授養(yǎng)生方面的知識，提倡健康生活，吸引上門，促進成交，活躍現(xiàn)場氣氛，感受項目溫馨生活。 活動內(nèi)容：為慶祝六一兒童節(jié)和迎接傳統(tǒng)的端午節(jié)，在項目現(xiàn)場舉辦“六一端午同樂日”活動?；顒蝇F(xiàn)場提供了不同地方特色的風味粽子以供品嘗，還專門請來專業(yè)人員指導來賓自己動手包粽子；小朋友們可以學習龍舟摺紙繪畫，也可以參加有獎游戲等豐富的節(jié)目，憑活動券還可獲得精美禮品一份。 凡在當天定購業(yè)主可獲額外99折，新城國際業(yè)主介紹購房成功可獲贈上海迪斯尼樂園門票。 活動11：推出“同樂日”購房99折策略分析：用“購房折扣”慶祝雙節(jié)再一次引爆置業(yè)高峰，讓消費都真正得到實惠，抓住消費者的

29、時機消費心理，既促使他們和孩子雙節(jié)快樂，又能讓真正在中海會成立一周年時的購房者得到實實在在的優(yōu)惠。活動內(nèi)容：舉辦主題為“六一關(guān)愛未來歡樂活動”。通過向孩子們贈送兒童書本； 豐富多彩的孩童游戲，孩子們的爭相參與、或淘氣或笨拙的樣子和生動可愛的表情，不時在現(xiàn)場漾起陣陣歡聲笑語；業(yè)主攜帶家人游玩會所、園林、樓宇體會未來生活境界?；顒?2：兒童節(jié)關(guān)愛活動策略分析：營造人與自然及建筑和諧共融氛圍，本著關(guān)心業(yè)主、關(guān)愛家庭、關(guān)愛孩童、關(guān)愛生活的宗旨，通過在開展“六一關(guān)愛未來歡樂活動”，體會到開發(fā)商對業(yè)主的人文關(guān)懷。同時也讓業(yè)主對項目未來的發(fā)展前景有所感受。活動內(nèi)容：凡是活動期間填交了有獎問答卡的看房客戶，只

30、要正確回答了有獎問答卡上的所有問題，并現(xiàn)場提交，即獲得抽獎資格。8個問題全部是基于目前項目呈現(xiàn)的成熟實景提出的?？蛻粢贿咉w驗現(xiàn)房實景帶來的視覺上的愉悅，一邊憧憬著社區(qū)內(nèi)完善的配套意味著的生活品質(zhì)，同時也期望著明年春天的異域風光。 活動13：舉辦有獎問答活動策略分析：通過游戲的方式讓潛在客戶更加了解項目的情況，而有獎問答也恰恰是抓住了消費者的心理，從而寓宣傳于娛樂，這是很普遍的營銷方法，也是比較經(jīng)典的手法。第一階段5月1-5月31第二階段6月1-6月30第三階段7月1-9月1第三階段 7月1-9月1一、線上 1、啟動全城的尾盤特價房促銷（平面釋放） 二、線下 1、特價房活動 2、售樓處人氣暖場活

31、動 三、蓄客目標 800組活動內(nèi)容：活動期間舉行“晚間納涼選鋪”活動，銷售接待時間延長至晚間九點。通過“四大驚喜”回報顧客：1）來就送，晚間前往新城國際看房的客戶即可獲贈禮品一份；2）買就送， 總價100萬元以上（含100萬元），買一套就送2000元購物券；總價低于100萬元，買一套就送800元購物券；3）早付款，大折扣！ 活動期間購鋪一次性付款享受97折優(yōu)惠；4）大客戶，大優(yōu)惠！活動期間一次性付款200萬元以上（含200萬元）即可直接享受95折優(yōu)惠（不同時享受第二、三項服務(wù)）；活動14：晚間納涼選鋪策略分析：吸引消費者的關(guān)鍵點是特色，結(jié)合周浦當?shù)厝讼矚g晚間納涼的習慣舉辦了這次活動，得到了廣大社會各界人士的認可，同時增加了人氣促進了銷售?；顒觾?nèi)容：在情人節(jié)前，發(fā)布以“999朵玫瑰送給最愛的人”的主題活動，迅速提前升溫情人節(jié)的浪漫情緒，廣告載體主要通過在公交車與公交站臺發(fā)布，通過微博引導大眾參與，引起大家對這樣一個活動的反應是：以前是聽說過送999朵玫瑰給自己最愛的人，但還沒有見過，很新鮮！活動15：999朵玫瑰送給最愛的人策略分析：抓住情人節(jié)這個特殊的日子作樓盤文章并不鮮見，這里特別之處在于并不急于在這個時候賣樓，而是制造特有的浪漫氣氛，借送