2007年四川樂山市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告_secret

1、PAGE 樂山2007房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告目錄第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查4一 、2007前三季度全國經(jīng)濟(jì)概述.4 二 、2007前三季度全國各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)分述5第二章 全國房地產(chǎn)市場概述7一 、全國房地產(chǎn)市場71、商品房供應(yīng)72、商品房需求8二 、全國住宅價(jià)格走勢81、增長幅度.92、上漲原因分析.9三 、各物業(yè)價(jià)格走勢10四 、最新房地產(chǎn)政策10第三章 樂山市宏觀情況調(diào)查11一 、HYPERLINK l _Toc156734134樂山概況.111、資源112、交通.113、外貿(mào).124、投資環(huán)境 .12 5、旅游.12二 、樂山市城區(qū)概況121、城區(qū)現(xiàn)狀122、城區(qū)潛力13三 、樂山經(jīng)濟(jì)13四 、樂山

2、城市發(fā)展規(guī)劃.14HYPERLINK l _Toc156734139第四章 樂山房地產(chǎn)市場調(diào)查14 一、樂山土地市場151、土地供應(yīng)情況.152、土地價(jià)格情況163、 熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域17二、樂山房地產(chǎn)供銷狀況.19HYPERLINK l _Toc156734150三、樂山房地產(chǎn)價(jià)格狀況.201、價(jià)格情況調(diào)查202、價(jià)格走勢分析21四 、物業(yè)形態(tài)與戶型配比調(diào)查.211、物業(yè)形態(tài)212、戶型配比22 五、消費(fèi)者特征分析.22購買者年齡22客戶來源地23付款方式23六、樂山房地產(chǎn)走勢分析.241、市場狀況242、物業(yè)形態(tài)243、戶型面積244、開發(fā)版塊24附 樂山樓盤全案收錄.25第HYPERLINK

3、 l _Toc156734153五章 商業(yè)項(xiàng)目分析.31一、商業(yè)現(xiàn)狀.31二、商業(yè)的未來.32第六章 HYPERLINK l _Toc156734162消費(fèi)者問卷調(diào)查.32一、調(diào)查對象.33二、置業(yè)規(guī)劃調(diào)查.34三、物業(yè)需求狀況調(diào)查36四、產(chǎn)品細(xì)節(jié)要求調(diào)查38五、購房信息來源調(diào)查42第七章 樂山媒體調(diào)查43一、樂山媒體概況43二、各媒體優(yōu)劣分析45三、媒體收費(fèi)情況46第八章 地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)調(diào)查與分析.47第九章 綜合評述.48第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查一、2007年前三季度全國經(jīng)濟(jì)概述：初步核算，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值166043億元，同比增長11.5%，比上年同期加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，一季度增

4、長11.1%， 二季度增長11.9%，三季度增長11.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值18207億元，增長4.3%，回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值83478億 元，增長13.5%，加快0.2個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值64358億元，增長11.0%，加快1.5個(gè)百分點(diǎn)。二、2007前三季度全國各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)分述1、農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長，糧食可望再獲豐收。夏糧產(chǎn)量11534萬噸，比上年增產(chǎn)145萬噸，增長1.3%；早稻產(chǎn)量3196萬噸， 與上年基本持平；秋糧可望繼續(xù)增產(chǎn)，糧食生產(chǎn)將連續(xù)第四年獲得豐收。隨著各項(xiàng)政策逐步落實(shí)，生豬生產(chǎn)正在恢復(fù)。豬牛羊禽肉總產(chǎn)量繼續(xù)增長。 2、工業(yè)工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，企業(yè)利

5、潤大幅度增加。前三季度，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長18.5%(9月份增長18.9%)， 比上年同期加快1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國有及國有控股企業(yè)增加值增長14.1%；集體企業(yè)增長11.7%；股份制企業(yè)增長20.4%；外商及港澳臺(tái)投資企 業(yè)增長17.4%。重工業(yè)增長19.6%，輕工業(yè)增長16.1%。在39個(gè)大類行業(yè)中，增長加快的主要是石油加工、電氣機(jī)械、鋼鐵、交通運(yùn)輸設(shè)備、電力、 建材和化工以及煙草、醫(yī)藥、化纖、飲料和紡織等行業(yè)，增幅回落的主要是有色金屬、農(nóng)副食品加工、通信設(shè)備、非金屬礦采選、造紙和石油開采業(yè)行業(yè)。 1-8月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤15623億元，同比增長37

6、.0%。其中，國有及國有控股企業(yè)增長 31.0%，集體企業(yè)增長26.3%，股份制企業(yè)增長34.5%；外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)增長35.4%，私營企業(yè)增長48.5%。在39個(gè)工業(yè)大類行業(yè) 中，有38個(gè)行業(yè)利潤實(shí)現(xiàn)增長，增長較快的主要是：化纖行業(yè)增長1.2倍，建材行業(yè)增長64.0%，專用設(shè)備制造業(yè)增長62.8%；石油和天然氣開采業(yè)利 潤下降16.2%。 3、投資固定資產(chǎn)投資高位運(yùn)行，增幅有所回落。前三季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資91529億元，同比增長25.7%，比上年同期回落 1.6個(gè)百分點(diǎn)。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資78247億元，同比增長26.4%(9月份增長24.8%)，比上年同期回落1.8個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)

7、村投資13282億 元，增長21.2%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資938億元，同比增長41.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資34522億元，增長29.3%；第三產(chǎn)業(yè)投資42787 億元，增長24.0%。東部地區(qū)投資40172億元，同比增長21.4%；中部地區(qū)投資19331億元，增長36.2%；西部地區(qū)投資17539億元，增 長29.6%。國有及國有控股投資33951億元，增長16.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資16814億元，增長30.3%。前三季度，累計(jì)新開工項(xiàng)目 170123個(gè)，比上年同期增加18151個(gè)；新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資60309億元，同比增長24.2%。 4、外貿(mào)對外貿(mào)易較快增長，貿(mào)易順差繼續(xù)增加。前三季

8、度，進(jìn)出口總額15708億美元，同比增長23.5%，比上年同期回落0.8個(gè)百 分點(diǎn)。其中，出口8782億美元，增長27.1%，加快0.6個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口6926億美元，增長19.1%，回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。貿(mào)易順差1857億美 元，比上年同期增加758億美元。前三季度，外商直接投資實(shí)際使用金額472億美元，同比增長10.9%，上年同期為下降1.5%。9月末，國家外匯儲(chǔ)備 14336億美元，同比增長45.1%。 5、消費(fèi)市場國內(nèi)市場銷售快速增長，居民消費(fèi)價(jià)格繼續(xù)上漲。前三季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額63827億元，同比增長15.9%(9月份增長 17.0%)，比上年同期加快2.4個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，城市

9、43331億元，增長16.3%；縣及縣以下20496億元，增長14.9%。分行業(yè)看，批 發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)分別增長15.8%和18.2%，其他行業(yè)增長4.6%。 前三季度，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲4.1%(9月份同比上漲6.2%，環(huán)比上漲0.3%)，其中，新漲價(jià)因素2.2個(gè)百分點(diǎn)，翹尾因 素1.9個(gè)百分點(diǎn)。分類別看，上漲較快的主要是食品價(jià)格。前三季度，食品價(jià)格同比上漲10.6%。其中，糧食上漲6.3%，蛋上漲26.2%，肉禽及其制 品上漲29.1%，水產(chǎn)品上漲4.6%，鮮菜上漲3.0%，鮮果下降3.3%。其余商品價(jià)格有漲有落。煙酒及用品價(jià)格上漲1.7%，家庭設(shè)備用品及維修服 務(wù)價(jià)格上漲2.0

10、%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品價(jià)格上漲1.8%，居住價(jià)格上漲4.1%，交通和通信價(jià)格下降0.7%，娛樂教育文化用品及服務(wù)價(jià)格下降 1.1%，衣著價(jià)格下降0.3%。前三季度，商品零售價(jià)格上漲3.2%(9月份上漲4.9%)，工業(yè)品出廠價(jià)格上漲2.7%(9月份上漲2.7%)，原材 料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲3.8%(9月份上漲3.6%)。 6、居民收入城鄉(xiāng)居民收入大幅度增加，居民得到了較多實(shí)惠。前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10346元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 13.2%，增幅高于上年同期3.2個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入3321元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長14.8%，高于上年同期3.4個(gè)百分點(diǎn)。 截至

11、9月末，全國城鎮(zhèn)累計(jì)新增就業(yè)人數(shù)920萬人，已完成全年900萬人目標(biāo)。9月末，全國城鎮(zhèn)居民最低生活保障人數(shù)2238萬人，農(nóng)村最低生活保障人數(shù)為2781萬人。 7、貨幣信貸貨幣信貸增速仍然較快，流動(dòng)性過剩比較突出。9月末，廣義貨幣(M2)39.3萬億元，同比增長18.5%，比上年末加快1.5個(gè) 百分點(diǎn)；狹義貨幣供應(yīng)量(M1)14.3萬億元，增長22.1%，加快4.6個(gè)百分點(diǎn)；流通中現(xiàn)金(M0)29031億元，增長13.0%，加快0.4個(gè) 百分點(diǎn)。9月末，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額比年初增加33602億元，同比多增6422億元；各項(xiàng)存款余額比年初增加47488億元，同比多增5893億元。 前三季度，貨幣

12、凈投放1958億元，同比多投放302億元。 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一些體制性、機(jī)制性和結(jié)構(gòu)性矛盾和問題還比較突出，經(jīng)濟(jì)增長依然偏快，價(jià)格上漲仍然較多，節(jié)能減排壓力較大，世界 經(jīng)濟(jì)增長的不確定性也在加大。下一階段，要全面貫徹落實(shí)黨的十七大精神，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，著力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā) 展方式，加快推進(jìn)改革開放和自主創(chuàng)新，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展第二章 全國房地產(chǎn)市場概述一、全國房地產(chǎn)市場：上半年，在房地產(chǎn)投資增速提高的同時(shí)，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)有所改善。在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅投資增幅為30.8%，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅；而非住宅類的辦公樓和商用物業(yè)開發(fā)投資增

13、幅分別為27.0%和17.1%，均低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅。商品房供應(yīng)2007年上半年商品房開發(fā)量 上半年，全國商品房施工面積171375.6萬平方米，同比增 長21.9%，增幅比去年同期及今年一季度略有提高；商品房新開工面積44892.0萬平方米，同比增長18.4%，增幅比今年一季度提高7.5個(gè)百分 點(diǎn)，但比去年同期低3.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積14870.66萬平方米，同比增長11.1%，增幅比今年一季度提高2.1個(gè)百分點(diǎn)，但比去年同期低 9.3個(gè)百分點(diǎn)。受宏觀調(diào)控影響，商品房供應(yīng)受到一定的抑制，商品房供應(yīng)指標(biāo)增長速度有所下降。商品房需求 05年1季度-07年2季度累計(jì)商品房銷售額及銷

14、售面積增長率比較由于房價(jià)的持續(xù)上漲，導(dǎo)致商品房銷售額增長率一直大于同期銷售面積增長率。上半年，商品房銷售額增長率為33.8%，同期銷售面積增長率為 21.5%，商品房銷售額增長率高于銷售面積增長率12.3個(gè)百分點(diǎn)，而去年同期兩者差距為8個(gè)百分點(diǎn)。需求類指標(biāo)增長速度高于供應(yīng)類指標(biāo)增長速度，商品房供不應(yīng)求矛盾進(jìn)一步加劇。二、全國住宅價(jià)格走勢： 1、增長幅度今年以來，包括近幾年來，全國住房價(jià)格一直在呈現(xiàn)上升的態(tài)勢，可以說今年以來又逐漸有所加快。一至三季度，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格累計(jì)平均上漲 6.7%，其中一季度上漲5.6%，二季度上漲6.3%，三季度上漲8.2%。其中，新建住宅價(jià)格上漲7.2%，

15、一季度上漲6%，二季度上漲6.4%，三 季度上漲9%。二手住宅價(jià)格上漲6.6%，一季度上漲5.2%，二季度上漲6.9%，三季度上漲7.6%。 需要指出的是，一些大城市房屋消費(fèi)價(jià)格漲幅更高一些，一至三季度平均漲幅超過10%的城市，分別是深圳15.7%，上海市12.1%，北京10.1%。 2、上漲原因分析：近幾年，特別是今年以來住房銷售價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲，主要有這樣幾個(gè)原因：a,需求增長很快，特別是隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入的不斷增加，城市化進(jìn)程的加快，其中還存在著居民多套住房的需求，自然地把需求又有所放大。 b,住宅的供應(yīng)相對偏緊，還存在著結(jié)構(gòu)不盡合理的問題，特別是針對中低價(jià)位的中小戶型住房所占

16、比例還偏低。 C,土地開發(fā)建設(shè)成本提高。全國70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格上漲較快，一至三季度累計(jì)平均上漲12.8%，一季度上漲9.8%，二季度上漲13.5%，三季度上漲15%。另外，建筑材料價(jià)格也在上漲，人工成本、機(jī)械使用費(fèi)的上漲都形成了對房價(jià)上漲的推動(dòng)。 d,由于市場上存在著對住房價(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期，存在著以投資的形式購買住房的需求，也形成了對價(jià)格的推動(dòng)。 三、各物業(yè)價(jià)格走勢房價(jià)普遍上漲，其中：住宅價(jià)格漲幅與辦公樓價(jià)格漲幅基本持平，住宅價(jià)格漲幅超過商業(yè)用房價(jià)格漲幅；普通住宅與高檔住宅價(jià)格漲幅逐漸趨同，均快速上漲。 2007年1-6月房屋分類銷售價(jià)格指數(shù)四、最新房地產(chǎn)政策：在“國六條”、“國十五

17、條”、“土地增值稅”等一系列的宏觀調(diào)空政策出臺(tái)后，最近又出了幾條對房地產(chǎn)影響較大的政策：1.第二套房貸款首付提高到40%，利率增加1.1倍；打擊了投資客，買房難度降低，從而平抑房價(jià)。 2.拿地不準(zhǔn)分期付款，開發(fā)周期最長不準(zhǔn)超過2年；此政策打擊了囤地，提高房子的有效供應(yīng)，地價(jià)趨向緩和，不會(huì)刺激房價(jià)。 3.增加保障類住房的餓供應(yīng)，落實(shí)土地供應(yīng)和資金來源；不少市民將不用去買高價(jià)房，而去買政府開發(fā)的微利房，買房客流轉(zhuǎn)移，樓市悄悄降溫。 4.未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書；不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。宏觀調(diào)控方向預(yù)測：增加市

18、場供應(yīng)量，控制市場需求量加強(qiáng)住房保障制度制止囤地和抄房第三章 樂山市宏觀情況調(diào)查一、HYPERLINK l _Toc156734134樂山概況樂山位于四川省西南部，轄11個(gè)區(qū)、市、縣、自治縣，幅員面積1.28萬平方公里，總?cè)丝?50.12萬。1、資源資源豐富 全市森林面積57.53萬公頃，森林覆蓋率53.58%；水能資源理論蘊(yùn)藏量達(dá)790萬千瓦，可開發(fā)量達(dá)575萬千瓦；天然氣儲(chǔ)量120億立方米；已探明的礦產(chǎn)資源30多種，其中天然礦泉水可開采量1359立方米/日，巖鹽儲(chǔ)量153億噸，名列全國8大磷礦之一的馬邊磷礦儲(chǔ)量達(dá)24.7億噸，還有大量的高嶺土、石灰石、石英砂等。樂山是西南木材、茶葉、中藥材

19、、草食牲畜等多種農(nóng)副產(chǎn)品的主要產(chǎn)地和集散地。2、交通交通便捷 樂山地處成都平原經(jīng)濟(jì)圈和川西、川南、攀西的結(jié)合部，是溝通南北和連接?xùn)|西的重要樞紐。境內(nèi)水陸交通兼?zhèn)?，成昆鐵路縱貫全境，建有四川省大件物品出川的唯一貨運(yùn)港口，貨輪由樂山可直達(dá)長江沿岸港口。全市公路總里程5993公里，其中，等級公路3959公里。經(jīng)成（都）樂（山）高速公路到雙流國際機(jī)場僅100公里。樂（山）宜（賓）高速公路開工建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)的樂山旅游機(jī)場，將使樂山立體交通網(wǎng)絡(luò)更加完善。3、外貿(mào)外貿(mào)活躍 樂山有進(jìn)出口經(jīng)營資格的企業(yè)249家，出口商品包括電子、冶金、凍豬肉、西醫(yī)藥品、木制品、皮革、機(jī)械等13個(gè)大類100多個(gè)品種，遠(yuǎn)銷世界各大

20、洲等70多個(gè)國家和地區(qū)，2006年自營進(jìn)出口總額4.66億美元。樂山已建成國家二類鐵路出口口岸。4、投資環(huán)境 投資環(huán)境優(yōu)越 樂山建立了行政服務(wù)中心，對行政審批事項(xiàng)提供“一站式”服務(wù)。豐富的資源，潛力巨大的市場，具有相對優(yōu)勢的土地成本、能源成本、勞動(dòng)力成本以及配套的海關(guān)、商檢和城市基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)美的人居典范環(huán)境，使樂山成為四川省除成都外引進(jìn)外資最多的地區(qū)。美國摩托羅拉公司、美國安森美公司、國際金融組織、國際人造林集團(tuán)、日本大冢公司、荷蘭BE公司等一大批外商先后來樂投資發(fā)展。5、旅游風(fēng)景優(yōu)美 “天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州”，“魚米三江金天府，峨山沫水秀嘉州”。樂山中心城區(qū)與樂山大佛隔江相望，岷江

21、、大渡河、青衣江三江匯流，樂山大佛世界第一，巨型睡佛橫臥三江。峨眉山是秀甲天下的生態(tài)王國、全國著名的佛教圣地。峨眉山樂山大佛被列為世界文化與自然遺產(chǎn)。樂山是一代文豪郭沫若的故鄉(xiāng)。樂山城市中心有8.7平方公里的生態(tài)綠地，被聯(lián)合國教科文組織譽(yù)為“森林在城市中，城市在山水中”。樂山先后躋身國家歷史文化名城、全國衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國綠化模范城市的行列，為聯(lián)合國城市管理項(xiàng)目中第一合作城市。名山、名佛、名人、名城融為一體，共同構(gòu)成了獨(dú)具特色、相依相融、世界一流的旅游資源體系。二、樂山市城區(qū)概況：1、城區(qū)現(xiàn)狀樂山中心城區(qū)總?cè)丝谝堰_(dá)32.7萬人，中心城區(qū)建成面積已達(dá)33.15平方公里，人均住房面積

22、達(dá)到18平方米，綠化覆 蓋率達(dá)到41.66%，人均公共綠地達(dá)到9.72平方米，城市垃圾無害化處理率達(dá)到100%，城市自來水、天然氣普及率達(dá)90%以上。人口32.7（萬人）建成面積33.15（平方公里）人均住房面積18（平米）綠化覆蓋率41。66%人均公共綠地9.72平米2、城區(qū)潛力按照樂山城市發(fā)展規(guī)劃，樂山中心城區(qū)到 2010年人口將超過45萬，接近50萬人口規(guī)模，建成區(qū)面積將達(dá)到48平方公里，基本達(dá)到“大城市”標(biāo)準(zhǔn)，這就意味著在未來的兩年新建城區(qū)14.85平方公里，樂山市區(qū)將新增人口12.3萬，就按每人30平米算，需求潛力就是369萬平米，這對房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)有力的推動(dòng)。2007年與2010

23、年樂山市區(qū)人口與面積的對比圖三、樂山經(jīng)濟(jì)：前三季度全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，全市完成生產(chǎn)總值()341.91億元，同比增長153%，GDP總量居全省第七位，增速居全省第2位。19月樂山實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值162億元，增長27.9%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成159.3億元、實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額108.4億元、實(shí)現(xiàn)財(cái)政一般預(yù)算收入17.7億元，分別同比增長24.79%、 16.8%、37.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8059元，比去年同期增長18%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3544元，增長12.7%。樂山經(jīng)濟(jì)增長較快，居民可支配收入不斷提高，購買力增強(qiáng)。四、城市發(fā)展規(guī)劃樂山市城市發(fā)展是以“南控、北拓、西進(jìn)、東抑

24、”為指導(dǎo)，以城市綠心為中心，大渡河、青衣江、岷江綠色走廊為動(dòng)脈，以江河生態(tài)圈、城市周邊生態(tài)圈為兩環(huán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)系統(tǒng)，規(guī)劃各區(qū)各地塊土地性質(zhì)。功能分區(qū)：1、嘉州古城：北以竹公溪張公橋段為界，東南各以岷江、大渡河為界，西至綠心。本區(qū)是樂山市傳統(tǒng)的城市中心，以服務(wù)業(yè)、居住為主。實(shí)施疏解政策，逐步降低人口密度，提高環(huán)境品質(zhì)。2、肖壩科研文教區(qū)：古城區(qū)以西，綠心以南，青衣江、大渡河所包容的范圍以現(xiàn)狀高校和科研院所為基礎(chǔ)，建設(shè)大學(xué)園區(qū)。3、柏楊壩新區(qū)：由竹公溪、岷江、二環(huán)路所包容的范圍?，F(xiàn)狀的新城區(qū)，逐步充實(shí)、提高，使之真正擔(dān)當(dāng)起樂山新城區(qū)的職能。4、青衣綜合區(qū)：東鄰竹公溪，西至青衣江，北至棉竹路。本區(qū)主要

25、在原有工業(yè)企業(yè)的基礎(chǔ)上，逐步調(diào)整用地性質(zhì)，以居住生活服務(wù)功能為主。5、大佛風(fēng)景旅游度假區(qū)：該片區(qū)由樂山大佛風(fēng)景名勝區(qū)和精品線旅游區(qū)兩部分組成。主要作為風(fēng)景旅游、休閑度假用地。6、蘇稽綜合新區(qū)：蘇稽大道兩側(cè)、青衣江以西地區(qū)。在現(xiàn)有鎮(zhèn)區(qū)的基礎(chǔ)上發(fā)展教育以及相關(guān)高新產(chǎn)業(yè)，逐步形成一個(gè)內(nèi)部功能齊備的綜合新區(qū)。7、通江居住綜合區(qū)：二環(huán)路以北、岷江以西，江公路以東、外環(huán)路以南地區(qū)。主要是以生活服務(wù)為主。8、綠心：城市布局結(jié)構(gòu)的中心，約8.7平方公里。主要以各種生態(tài)綠化建設(shè)為主，有少量的用地可用于發(fā)展休憩、娛樂功能。9、車子高新區(qū)：大渡河以南，大佛風(fēng)景區(qū)以西，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。10、牟子綜合區(qū)：岷江以西，

26、佛光路以北。是以居住為主的綜合型新區(qū)。11、棉竹片區(qū)：青衣江以東，棉竹路以北，江公路以西。以醫(yī)藥、物流產(chǎn)業(yè)為主，同時(shí)輔以相應(yīng)的配套設(shè)施。12、九鋒工業(yè)區(qū)：以工業(yè)、倉儲(chǔ)物流為主。規(guī)劃充實(shí)和完善由岷江、大渡河、青衣江所限定的主城區(qū)，以北部新城區(qū)的建設(shè)為契機(jī)，提高主城區(qū)的建設(shè)水平與設(shè)施服務(wù)配套能力，使中心城區(qū)成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁增長點(diǎn)。主城區(qū)主要沿綠心呈環(huán)狀布置，通過開敞楔型綠帶，使綠心與外部生態(tài)環(huán)境溶為一體。主城區(qū)以外的多個(gè)片區(qū)，分片承擔(dān)工業(yè)、倉儲(chǔ)物流、教育、居住等功能，與主城區(qū)之間在功能上互補(bǔ)，在空間上由快速路或主干路便捷連接。HYPERLINK l _Toc156734139第四章 樂山房地

27、產(chǎn)市場調(diào)查 一、土地市場1、土地供應(yīng)情況：2007年，樂山全年計(jì)劃出讓土地面積1258.08畝，雖比2006年略有收縮，但仍相當(dāng)充沛。2007年樂山市區(qū)供應(yīng)地塊： 序號(hào)地塊位置、名稱面積土地用途供地時(shí)間1長青路塊國有土地使用權(quán)32.03畝商住4月2白果灘地塊國有土地使用權(quán)500畝商住5月3柏楊四號(hào)還房點(diǎn)A、B、C、D、E地塊國有土地使用權(quán)7.9畝商住6月4柏楊中路有鳳凰路交匯處地塊國有土地使用權(quán)47.94畝商住6月5桃園新村M、S、T地塊國有土地使用權(quán)82.93畝商住7月6龍游路南側(cè)地塊國有土地使用權(quán)7.53畝商住8月7通江片區(qū)TJ-63地塊國有土地使用權(quán)33.4畝商住9月8通江片區(qū)TJ-66

28、地塊國有土地使用權(quán)64畝商住9月9楊山路南側(cè)地塊國有土地使用權(quán)140畝商住10月10楊山里北側(cè)地塊國有土地使用權(quán)160畝商住10月11岷河四期還房點(diǎn)地塊國有土地使用權(quán)20畝商住11月2、土地價(jià)格情況據(jù)調(diào)查，2006年，樂山共計(jì)出讓土地41宗，總面積1550.82畝，全年土地成交金額85700萬元。均價(jià)55.3萬/畝。 2006年與2007年供地面積與成交價(jià)格圖截至2007年5月11日，樂山共計(jì)出讓土地7宗，總面積278.38畝，共計(jì)成交金額30940萬元。均價(jià)111萬/畝。7月13日，在春化路旁的一宗土地成交價(jià)達(dá)394.4萬/畝。經(jīng)歷了2006年的高歌猛進(jìn)后，2007年全市土地供給穩(wěn)中趨緩，但

29、地價(jià)是一路飛漲。3、熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域圖從各區(qū)域看，第一季度樂山樓市的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在新城區(qū)板塊，有春華上郡、樂府錦城、都市陽光、金江國際、和諧家園、華冠馨苑等10余個(gè)樓盤，總房源達(dá)25.2萬平方米，其余各個(gè)板塊的樓盤則比較少，像舊城區(qū)板塊、青果山板塊、肖壩板塊、通江板塊和城東板塊都分別只有一二個(gè)樓盤，供應(yīng)偏少。第二季度樂山樓市的熱點(diǎn)區(qū)域集中在新城區(qū)板塊和舊城區(qū)板塊，舊城區(qū)板塊有紫氣東升、英倫世家、濱河路99號(hào)、海棠圣景等5個(gè)樓盤，上市房源11.4萬平方米；而新城區(qū)板塊則有云錦閣、城市綠洲、嘉州陽光、金江國際二期等6個(gè)樓盤，上市房源20萬平方米。在青果山板塊、肖壩板塊和城東板塊也分別有

30、一二個(gè)樓盤上市，供應(yīng)仍然偏少，二季度通江板塊則是空白，沒有新開樓盤。第三季度樂山樓市的熱點(diǎn)區(qū)域發(fā)生了細(xì)微的變化，當(dāng)然，熱點(diǎn)區(qū)域仍然是新城區(qū)板塊，有嘉州雅居二期、嘉盛優(yōu)品、春華逸都等5個(gè)項(xiàng)目推出，除此以外，舊城區(qū)板塊有3個(gè)樓盤推出，肖壩板塊和城西板塊分別有2個(gè)樓盤上市，房源都比前兩季度有增加，城東板塊在第三季度沒有動(dòng)作。第四季度及2008年上半年熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域分析，未來的項(xiàng)目將分布在樂山樓市的各個(gè)區(qū)域，從舊城區(qū)板塊、青果山板塊、新城區(qū)（柏楊壩）板塊、通江板塊、柏楊西路板塊、肖壩板塊、城東板塊直到蘇稽板塊，可以說是群雄“割據(jù)”。在眾多板塊中，尤以舊城區(qū)板塊、新城區(qū)板塊和通江板塊的樓盤分布最多。舊城區(qū)

31、板塊以配套成熟完善而著稱。在舊城區(qū)板塊，有世紀(jì)城、天韻城、水岸名邸、威尼斯大廈等多個(gè)項(xiàng)目。其中世紀(jì)城和天韻城都為10萬平方米以上的大盤；水岸名邸的建筑面積也達(dá)到了6萬平方米以上，并且屬于臨大渡河項(xiàng)目；威尼斯大廈則是酒店式公寓?？梢钥闯?，舊城區(qū)的幾個(gè)樓盤產(chǎn)品形態(tài)各不相同，各具競爭優(yōu)勢。新城區(qū)板塊以樂山廣場為中心。新城區(qū)板塊有嘉盛優(yōu)品、春華逸都、鳳凰城、城市綠洲三期、君臨天下、福林花園、快樂家園等多個(gè)項(xiàng)目。嘉盛優(yōu)品總建筑面積4萬平方米，近期有望開盤。在新城區(qū)板塊比較受關(guān)注的是春華逸都、鳳凰城、城市綠洲三期和君臨天下。春華逸都、鳳凰城和城市綠洲都是上規(guī)模的大盤，總建筑面積分別達(dá)到了6萬、8萬、10萬

32、平方米，而君臨天下則在樂山廣場旁，優(yōu)勢凝聚。通江板塊是近年來樂山房地產(chǎn)開發(fā)的新熱土，多個(gè)樓盤并起，打造了一座現(xiàn)代化的新城。萊佛士帝景雙子座公寓、星河家園、水晶城、君上河府、金城大廈和伊頓66號(hào)等多個(gè)項(xiàng)目將在今年下半年相繼推出。前四個(gè)項(xiàng)目的面積都達(dá)到了6萬平方米以上，規(guī)模較大。金城大廈在樂青路口有4萬平方米的建筑總面積，伊頓66號(hào)則在樂山一中后校門入口處，可以說是與名校為鄰的典范。柏楊西路板塊是異軍突起的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，目前已有永興一品、花好月苑、嘉州綠城3個(gè)項(xiàng)目正在推出，到春節(jié)前，估計(jì)還有四五個(gè)項(xiàng)目將推出，并有10萬平方米的大盤。青果山板塊最令人震驚的是將有10萬平方米的大盤推出，由匯得置業(yè)和莊

33、大房產(chǎn)聯(lián)袂推出，同時(shí)國眾房產(chǎn)將推出青果嘉苑二期。肖壩板塊擁有兩大亮點(diǎn)，樂山首個(gè)校園生活廣場花樣年華將全方位推出，同時(shí)嘉州新城東區(qū)的高層也將全面啟動(dòng)。在城東板塊，翡翠國際二期三批次房源在推出。同時(shí)，飛龍房產(chǎn)還將啟動(dòng)翡翠明珠33層高層電梯公寓。位于蘇稽青衣江畔的200畝大盤西岸第一城經(jīng)過1年多的準(zhǔn)備，現(xiàn)在基本就緒。二、樂山房地產(chǎn)供銷狀況1、總體供銷狀況據(jù)市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度，樂山中心城區(qū)新建商品房面積達(dá)到了130萬平方米，比去年同期增長63.7%，其中，住宅供應(yīng)9160套、119萬平方米，分別比去年同期增長87.8%、69.3%。而今年13季度，中心城區(qū)新建商品房的預(yù)售量則達(dá)到了9

34、8.6萬平方米，比去年同期增長59.3%，其中住宅銷售7034套、90萬平方米，分別比去年同期增長66.2%、59.3%。2007年樂山樓市，供需形勢發(fā)生了較大的變化，無論是供給還是需求，都有了較大幅度的增長。2、各季度供銷狀況2007年前三季度新建商品房供銷情況時(shí)間供應(yīng)銷售剩余第一季度面積（萬平）38.930.98套數(shù)（套）31902419771第二季度面積（萬平）40.632.77.9套數(shù)（套）32432593650第三季度面積（萬平）27.826.51.3套數(shù)（套）27272598129第一季度，樂山樓市新建商品房供應(yīng)量為44萬平方米，其中住宅供應(yīng)量為3190套、38.9萬平方米。第一季

35、度樂山樓市新建商品房的銷售面積為32.9萬平方米，其中住宅銷售2419套、30.9萬平方米，供給大于需求11.1萬平方米，住宅供給量比需求量多8萬平方米。第二季度，樂山樓市供應(yīng)顯著增大，新建商品房供應(yīng)量突破50萬平方米，達(dá)到了51.7萬平方米，比第一季度增加17.5%。其中住宅供應(yīng)3243套、40.6萬平方米，比第一季度有較大幅度的增加；第二季度樂山樓市走勢平穩(wěn)，但比第一季度有較大增長，新建商品房的銷售面積為36.7萬平方米，其中住宅銷售2593套、32.7萬平方米，分別比第一季度增加7%、5.8%。第三季度樂山樓市供應(yīng)回落，新建商品房供應(yīng)面積為34.4萬平方米，比第一季度增加4.5%，比第二

36、季度減少33.5%。其中住宅供應(yīng)2727套、27.8萬平方米，供應(yīng)面積為前三個(gè)季度最少；第三季度由于包含一年中最熱的兩個(gè)月份-7月和8月，按慣例，就是一年中樓市中最淡的一個(gè)季節(jié)，但是，今年的第三季度樂山樓市的新建商品房銷售量面積仍然有29.1萬平方米，其中住宅銷售2022套、26.5萬平方米，為前三個(gè)季節(jié)中最低的。HYPERLINK l _Toc156734150三、樂山房地產(chǎn)價(jià)格狀況1、價(jià)格情況調(diào)查據(jù)調(diào)查，今年一季度，樂山新建商品房多層住宅均價(jià)2300元/平方米左右，高層住宅均價(jià)2400元/平方米左右；第二季度，多層住宅均價(jià)約2460元/平方米，高層住宅均價(jià)2600元/平方米左右；第三季度，

37、多層住宅均價(jià)約2600元/平方米，高層住宅均價(jià)2750元/平方米左右。2、價(jià)格走勢分析今年以來，樂山新建商品房價(jià)格一直保持上升趨勢。上漲幅度均超過去年的5.5%，特別是第二季度，達(dá)到7.6%高出全國的平均水平6.4%，但第三季度上漲幅回落到5.7%。房價(jià)持續(xù)上漲原因土地價(jià)格上漲，單位面積的土地成本增加；小戶型比例增加，單位開發(fā)成本增加；項(xiàng)目品質(zhì)不斷提高，總開發(fā)成本增加；城市中心區(qū)域土地越來越稀缺，區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢更加突出。四、物業(yè)形態(tài)與戶型配比調(diào)查1、物業(yè)形態(tài)各物業(yè)占比圖在50余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，高層已是市場的主流產(chǎn)品；不過，多層住宅的比例仍然較高。2、戶型配比：07年各戶型配比圖從圖表中可以看出，

38、90-130平米的戶型是主流戶型，占到50%以上，90平米以下的小戶型有上升趨勢，130平米以上的大戶型有所下降。五、消費(fèi)者特征分析根據(jù)對都市陽光、城市綠洲、翡翠森林等代表性樓盤的有效客戶數(shù)據(jù)分析，樂山購買者特性如下：1、購買者年齡調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，30-39歲的人占購房人群的38.5%，位居傍首，而20-29歲的人群比例為33.3%，位居第二。從年齡層次上看，中青年的購買力較大。 總體購房人群以高中以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于企事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)及教育機(jī)構(gòu)，輔之以其他行業(yè)人士、調(diào)查發(fā)現(xiàn)，月薪在2000元以上者為主體購房人士，而收入越高越傾向于購買商品房。2、客戶來源地近幾年，

39、樂山經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民生活和消費(fèi)水平得到了很大的提高。購買商品房的人士不僅局限于市區(qū)，區(qū)縣購買力在一定程度上推動(dòng)了樂山房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在樂山購買商品房的人士主要來自樂山市中區(qū)和樂山市其他區(qū)縣。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：樂山市中區(qū)；五通橋區(qū).；沙灣區(qū).；金口河區(qū).；峨眉山市.，犍為縣.；沐川縣.；馬邊彝族自治縣；峨邊彝族自治縣.；夾江縣.，井研縣。區(qū)縣購買能力占據(jù)整個(gè)樂山市場的3、付款方式隨著房價(jià)的不段攀升，大部分人（68.2%）都選擇了銀行按揭付款的方式，為以后項(xiàng)目營銷過程中的針對付款方式的策略提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。六、樂山房地產(chǎn)走勢分析1、市場狀況供不應(yīng)求供大于求樂山樓市供應(yīng)充足，共有50余個(gè)樓盤，1萬多套

40、房源先后入市，住宅供不應(yīng)求局面一去不返，樂山房地產(chǎn)市場由賣方市場走向買方市場，市場初顯競爭壓力。2、物業(yè)形態(tài)多層高層隨著土地資源越來越稀缺，多層住宅會(huì)慢慢淡出中心城市區(qū)，高層物業(yè)會(huì)有更大的擴(kuò)充，人們也會(huì)越來越認(rèn)同高層物業(yè)。3、戶型面積：大戶型緊奏戶型90平米以下與90-130平米的戶型均有增加，隨著國家9070政策的調(diào)控，房價(jià)的不斷上漲，緊奏型將成為市場的主打。4、開發(fā)版塊傳統(tǒng)城區(qū)八大版塊齊頭并進(jìn)樂山樓市，舊城區(qū)、傳統(tǒng)新城區(qū)、通江片區(qū)、城東片區(qū)、城西片區(qū)、肖壩片區(qū)、青果山片區(qū)、蘇稽片區(qū)八個(gè)板塊齊頭并進(jìn)，大、中、小盤并駕齊驅(qū)，樂山住房價(jià)格出現(xiàn)梯級差異，城市擴(kuò)張步伐加快。附：樂山樓盤全案收錄板塊項(xiàng)

41、目名稱投資商&開發(fā)商產(chǎn)品類型總戶數(shù)施工進(jìn)度面積區(qū)間(平方米)待售房源售價(jià)(元/平方米)亮相/開盤時(shí)間舊城區(qū)板塊世紀(jì)城一期一批次泛華置業(yè)&成都建工高層、多層288施工中83-135接受咨詢2900（均價(jià)）2007.8亮相天韻城新開元置業(yè)高層1145打樁34-178未開盤未公布待定水岸.名邸印象房產(chǎn)&嘉潤房產(chǎn)多層、高層438主體三層45-320接受咨詢未公布2007.9亮相威尼斯大廈大中華實(shí)業(yè)高層333已封頂24-108接受咨詢未公布待定皇華臺(tái)東安房產(chǎn)高層26112月底交房140、180（1-2套）7套3500（均價(jià)）200612月開盤靜水樓臺(tái)通產(chǎn)物業(yè)高層180主體11層118-143接受登記23

42、98（起價(jià)）2007916開盤海棠圣景筑成城物業(yè)高層186主體26層144.97、186.64接近30套3000多2007.6開盤濱河路99號(hào)東安房產(chǎn)高層1609月封頂160、1808套4150（均價(jià)）2007.6開盤嘉定國際2期馳宏實(shí)業(yè)高層494基礎(chǔ)動(dòng)工33-129接受咨詢未公布2007.9亮相英倫世家嘉潤房產(chǎn)高層151主體22層119-14850余套2458（起價(jià)）2007.6開盤紫氣東升紫東房產(chǎn)多層200多外墻裝飾1391套25002007.4開盤項(xiàng)目名稱投資商&開發(fā)商產(chǎn)品類型總戶數(shù)施工進(jìn)度面積區(qū)間(平方米)待售房源售價(jià)(元/平方米)亮相/開盤時(shí)間紫云苑樂華房產(chǎn)多層69主體3層50-14

43、0接受咨詢3000多（均價(jià)）20079月底開盤新苑小區(qū)華夏房產(chǎn)小高層96現(xiàn)房98平米為主的樓頂花園3套2900多2006.2開盤青果山板塊海棠國際匯德置業(yè)&莊大房產(chǎn)多層、高層1153即將啟動(dòng)60-130未開盤未公布待定青果嘉苑二期國眾房產(chǎn)多層81主體3-4層100-120接受咨詢未公布國慶前后開盤翡翠森鄰銀豐房產(chǎn)高層409主體封頂92-130一期售完,二期45%2500(均價(jià))2007.5開盤肖壩板塊嘉洲新城.北歐印象立事達(dá)實(shí)業(yè)&新業(yè)置地多層600主體封頂.外墻裝飾120-200不足10%剩余房源2700-45002007.1.13開盤滿庭芳.花樣年華新業(yè)置地多層526樓在建,很快封頂27-1

44、312套2550(均價(jià))2007.8開盤粼江水印3三環(huán)實(shí)業(yè)高層72主體封頂196-33011套3600(均價(jià))2007.6開盤盛世.格蘭美景金盛房產(chǎn)高層72主體封頂140左右15套3100(均價(jià))2007.2開盤新城區(qū)板塊時(shí)代東安東安房產(chǎn)高層600余戶打樁基本是90以上未開盤未公布預(yù)計(jì)年底亮相項(xiàng)目名稱投資商&開發(fā)商產(chǎn)品類型總戶數(shù)施工進(jìn)度面積區(qū)間(平方米)待售房源售價(jià)(元/平方米)亮相/開盤時(shí)間春華逸都仁和房產(chǎn)多層、高層一期96。二期400二樓主體工程建設(shè)中一期86-177二期86-180接受咨詢未公布2007.8亮相城市綠洲新天房地產(chǎn)多層、高層二期72三期180二期主體四層三期負(fù)一層二期90-

45、200（頂躍）二期30套，三期接受咨詢二期2600（均價(jià)）200710開盤樂府錦城炎華置信&遠(yuǎn)大房產(chǎn)多層、高層375外墻裝飾136-15244套24002007.2開盤嘉盛.優(yōu)品嘉盛房產(chǎn)多層高層298打地基39-180接受咨詢未公布2007.9開盤岷河雅筑峨嵋永豐房產(chǎn)多層118二樓建設(shè)中84-180接受咨詢未公布預(yù)計(jì)2007.11亮相都市陽光.水森林金杯集團(tuán)小高層、高層334快封頂60-130多2套2800(均價(jià))2007.2開盤紫氣東來紫東房產(chǎn)多層高層1122007.12.交房1604套26002005.8開盤金江國際金遠(yuǎn)集團(tuán)多層高層290主體封頂71-23658套2600-27002007

46、.3開盤嘉州陽光錦泰房產(chǎn)多層高層260高層修到12樓60-13015套2600(均價(jià))2007.5開盤大城小室元龍房產(chǎn)高層142挖基礎(chǔ)96-113接受咨詢未公布預(yù)計(jì)2007.11月開盤項(xiàng)目名稱投資商&開發(fā)商產(chǎn)品類型總戶數(shù)施工進(jìn)度面積區(qū)間(平方米)待售房源售價(jià)(元/平方米)亮相/開盤時(shí)間百福.鑫源益凌投資多層95現(xiàn)房120-17020多套2300(均價(jià))2007.5開盤和諧家園鑫茂置業(yè)小高層354主體封頂140左右30余套2600多2007.2開盤竹溪庭院哈哥集團(tuán)多層76主體完工80-1305套25002007.2開盤投資商&開發(fā)商產(chǎn)品類型總戶數(shù)施工進(jìn)度面積區(qū)間(平方米)待售房源售價(jià)(元/平方米

47、)亮相/開盤時(shí)間項(xiàng)目名稱華冠馨苑華冠房產(chǎn)多層212主體封頂82-1767套250左右2007.3開盤盛世.雅園盛世房產(chǎn)多層67主體封頂正進(jìn)行外裝82-1446個(gè)商鋪,住宅售完5850(均價(jià))2007.6開盤嘉州雅居2建華房產(chǎn)多層130外墻裝飾83-13840套2700(均價(jià))2007.7開盤城西板塊意凡星辰意凡實(shí)業(yè)小高層232打圍50-180接受咨詢未公布2007.9亮相永興.一品永興房產(chǎn)多層高層281完成打樁70-200接受咨詢未公布2007.7亮相花好月苑新開元置業(yè)多層138主體2層85-15020套2000（均價(jià)）2007.9.16開盤通江板塊萊佛士帝景領(lǐng)地集團(tuán)多層高層小高層二期940年

48、底交房二期98-330；雙子座公寓45-120二期在售，雙子座公寓即將開盤二期2800（均價(jià)），雙子座未定2007.5開盤，雙子座即將開盤置地.新府置地房產(chǎn)多層高層248結(jié)構(gòu)封頂144-23655套高層3100（均價(jià)）2006.10開盤項(xiàng)目名稱投資商&開發(fā)商產(chǎn)品類型總戶數(shù)施工進(jìn)度面積區(qū)間(平方米)待售房源售價(jià)(元/平方米)亮相/開盤時(shí)間凌江峰閣寶林置業(yè)多層高層396二期內(nèi)裝電梯調(diào)試126、13167套2700-2800二期2006.10開盤君.上河府君一投資多層高層583多層修到主體5層70-200接受咨詢未公布2007.8亮相星河家園樂地置業(yè)多層高層658打樁51-160（躍）接受咨詢未公布

49、2007.7亮相水晶城建安房業(yè)多層、高層887打樁56-128接受咨詢未公布2007.8亮相金城大廈筑城物業(yè)高層186即將啟動(dòng)80-120年底推出未公布待定文星府三環(huán)實(shí)業(yè)多層198打樁68-113接受咨詢未公布預(yù)計(jì)2007.11亮相流水庭院圣達(dá)置業(yè)多層花園洋房475結(jié)構(gòu)封頂多層135-236疊墅233-245多層3套，疊墅40%多層2000-2100，疊墅起價(jià)25802006.9開盤城東板塊翡翠明珠飛龍房產(chǎn)高層580打圍70-120未開盤未公布2007.12亮相翡翠國際社區(qū)恒邦房產(chǎn)多層高層小高層、花園洋房別墅1000一期即將交付使用，二期主體基本完工，三期即將動(dòng)工80-200二期三批次4%二期

50、三批次起價(jià)2550二組團(tuán)三批次2007.8開盤項(xiàng)目名稱投資商&開發(fā)商產(chǎn)品類型總戶數(shù)施工進(jìn)度面積區(qū)間(平方米)待售房源售價(jià)(元/平方米)亮相/開盤時(shí)間清華.海棠香國樂山清華房產(chǎn)多層306主體完工77.34-164.66120套2100(均價(jià))2007.5、6開盤蘇稽板塊西岸第一城1期新城房產(chǎn)疊墅別墅花園洋房364三通一平已完成88-168未開盤未公布預(yù)計(jì)2007.11亮相第HYPERLINK l _Toc156734153五章 商業(yè)項(xiàng)目分析一、商業(yè)現(xiàn)狀樂山商鋪積壓20萬平方米 據(jù)調(diào)查，從2004年至今，樂山推向市場的商鋪（含車庫等非住宅）供應(yīng)量為50萬平方米，而實(shí)際銷售量僅為30萬平方米，積壓量

51、高達(dá)20萬平方米，給年均商鋪消化不足10萬平方米的樂山房地產(chǎn)市場帶來巨大的壓力。 這么多商鋪沒有賣出去，出租率自然也不容樂觀。據(jù)調(diào)查，除了舊城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)街道沿線的商鋪出租率特別高以外，在新城區(qū)則僅有柏楊路、嘉州大道、嘉定北路等 少數(shù)街道容易出租，回報(bào)也不錯(cuò)。但是像鳳凰路、天星路、嘉興路、春華路北段等一帶的商鋪的日子則遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有這么好過，有不少商鋪落成三四年了，仍然閑置。而城區(qū)的一些純商業(yè)項(xiàng)目以及一些概念性的商業(yè)街區(qū)，日子也不好過，比如樂山第一條商業(yè)步行街-泌水院商業(yè)步行街打造已三四年，但其位于大橋西街的文化街至 少有30%的商鋪閑置，另有一些商家雖然仍在經(jīng)營，但卻張貼出“旺鋪轉(zhuǎn)租”廣告，還有一些

52、鋪面則在進(jìn)行清倉處理，也有鋪面大門緊鎖，店里貨物堆里面擺著未 完的牌局，可以推斷，這一段的經(jīng)營不理想。在張公橋、羅馬大道、土橋街附近、樂山廣場旁，都有很多商鋪閑置。 商鋪積壓嚴(yán)重，商鋪出租率低，閑置大，給后繼的一些商業(yè)項(xiàng)目及商鋪銷售產(chǎn)生阻力，樂山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展困境重重，方向迷茫困境現(xiàn)象一：“上住下商”遍布全城 樂山房地產(chǎn)開發(fā)最大的特點(diǎn)就是“上住下商”，除了很少幾個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，其他的房地產(chǎn)項(xiàng)目95%以上都是“上住下商”。 很多開發(fā)商在開發(fā)過程中，意識(shí)不到這些問題，總認(rèn)為商鋪能比住宅多賺錢，導(dǎo)致“上住下商”泛濫全城。困境現(xiàn)象二：缺乏定位 業(yè)態(tài)雜亂 開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目過程中，只想到把一樓二樓開發(fā)成商鋪，

53、但是將來這些商鋪到底經(jīng)營什么，卻缺乏認(rèn)真的分析和研究。困境現(xiàn)象三：買了商鋪就脫手 后續(xù)經(jīng)營無人問津 許多開發(fā)商都比較急功近利，所以開發(fā)出來的商鋪只想賣了就脫手，把錢拿在手中后，好去做下一個(gè)項(xiàng)目。困境現(xiàn)象四：主力賣場缺乏 品牌消費(fèi)資源流失 樂山幾乎沒有主力賣場，這在全省的二級市場是非常特殊的，在綿陽、南充、攀枝花等其他二級城市，都有數(shù)個(gè)有影響力的品牌大賣場，樂山在北京華聯(lián)進(jìn)駐以前，這是一個(gè)市場空白。困境現(xiàn)象五：知識(shí)匱乏 投資者購鋪盲目 我們很多商鋪投資者是不具備這種專業(yè)知識(shí)和識(shí)別能力的，過分相信地段，盲目聽從銷售人員天花亂墜的“神吹”，就很容易投資失誤。二、商業(yè)的未來發(fā)展對策1：準(zhǔn)確定位，精心打

54、造發(fā)展對策2：專業(yè)運(yùn)營 做出特色發(fā)展對策3：做活樂山商業(yè)地產(chǎn)，需要各個(gè)方面的配合協(xié)作發(fā)展對策4：引進(jìn)品牌主力商 引領(lǐng)樂山商業(yè)未來第HYPERLINK l _Toc156734162六章 消費(fèi)者問卷調(diào)查樂山消費(fèi)者的問卷調(diào)查：為了進(jìn)一步了解樂山的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，并促進(jìn)其良性發(fā)展，中凱對樂山市城市房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行了一次問卷調(diào)查。收回問卷1228份，其中，有效問卷1015份，有效率為90%。問卷共設(shè)計(jì)20多個(gè)問題，涉及到問卷參與者所處年齡段、是否有購房意向、購房選擇區(qū)域、意愿購房面積、能接受的商品房單價(jià)、購房用途、購房的影響因素和了解樓盤信息的渠道等問題。根據(jù)問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果，對目前樂山房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析

55、總結(jié)如下：一、調(diào)查對象1、年齡調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2030歲的人占購房人群的33.3%，位居傍首，而3145歲的人群比例為26.7%，位居第二。從年齡層次上看，中青年對住房需求比較大。2、家庭年收入從上圖我們可以看出，大多數(shù)居民的年收入都處在58萬這樣一個(gè)中等收入?yún)^(qū)域內(nèi)（33%），但偏低及較低收入的受訪者也占據(jù)了相當(dāng)部分。一方面，這說明居民對較大建筑面積住宅的消費(fèi)能力不足；因此，樓盤開發(fā)在面積上應(yīng)以中等及中等偏小戶型為主。3、職業(yè)總體購房人群以高中以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于企事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)及教育機(jī)構(gòu)，輔之以其他行業(yè)人士。問卷參與者比例：企業(yè)白領(lǐng)16%；機(jī)關(guān)干部16%；事業(yè)單

56、位31%；個(gè)體戶9%；警官5%；教師6%；一般公務(wù)員6%；其他11%。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，月薪在2000元以上者為主體購房人士，而收入越高越傾向于購買商品房。二 置業(yè)規(guī)劃調(diào)查1、購房計(jì)劃絕大多數(shù)居民選擇了在中短期（1年內(nèi)及13年內(nèi)）作出購房決策，這反映了相當(dāng)部分居民強(qiáng)烈的購房意愿。因此，購房意愿的存在使得市場上存在大量的潛在客戶，對潛在客戶的開發(fā)成為該項(xiàng)目后期市場運(yùn)作中的重點(diǎn)。2、購房用途調(diào)查顯示，絕大部分人購房用于自住，占83%，用于投資的只占8%，市場的剛性需求明顯。3、付款方式在付款方式上，選擇銀行按揭，占71.3%，而一次性付款的占6.2%分期付款的有12.5%。多數(shù)消費(fèi)者選擇銀行按揭。4、購房

57、者首選區(qū)域顯然，老城區(qū)是傳統(tǒng)的居住地段，是人們的首選，而柏楊片區(qū)近幾年繁榮起來，成為人們的居住新寵，肖壩獨(dú)特的地理優(yōu)勢，發(fā)展勢頭已經(jīng)起來了，另外，通江地段已經(jīng)開始逐漸升溫。近幾年來，樂山城市建設(shè)持續(xù)發(fā)展，柏楊片區(qū)、肖壩片區(qū)、通江片區(qū)成為城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，可見，城市建設(shè)對居民居住地段的選擇產(chǎn)生了很大的影響。三、物業(yè)需求狀況調(diào)查1、建筑形態(tài)：多層雖仍是人們的主選，但電梯公寓已經(jīng)得到了廣泛的認(rèn)同。2、建筑面積問卷顯示，18%的居民的住房面積需求為60902，34%的人住房面積需求為901102，42%的居民住房面積需求為1101302，僅僅有6%的人愿意購買1302以上的房子?？梢姡M(fèi)者對住房的

58、需求很理性。3、戶型選擇：對于商品房戶型選擇，接受調(diào)查者中，愿意選擇兩室一廳的占，選擇兩室兩廳的有；選擇三室兩廳兩衛(wèi)的有，選擇四室兩廳兩衛(wèi)的。緊湊的戶型是市場需求的主流，中小戶型面積需求量也較大，而大戶型不太被看好。4、接受房價(jià)房價(jià)（單位：元/m2）334871136.67%53.33%7.78%1.11%1.11%0102030405060180022002200280028003200320040004000以上0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%大部分能接受單價(jià)在22002800元2的商品房。從樂山房價(jià)發(fā)展情況上看，居民對房價(jià)的評價(jià)也有不同的

59、觀點(diǎn)。問卷顯示，有19%的問卷參與者認(rèn)為比較合理，可以承受；認(rèn)為房價(jià)漲幅太快，不能承受的占據(jù)調(diào)查參與者的51.7% ；有10%的參與者認(rèn)為未來價(jià)格還要大幅上漲；參與者中的19.3%相信經(jīng)過國家宏觀調(diào)控，未來房價(jià)會(huì)有所回落。四、產(chǎn)品細(xì)節(jié)要求調(diào)查1、交房裝修標(biāo)準(zhǔn)中高裝修的住宅比較受到市場的歡迎，這可能因?yàn)閭€(gè)人裝修的成本要高于房產(chǎn)商對所開發(fā)樓盤的集體裝修。此外，在房價(jià)一定的情況下，裝修的質(zhì)量與特色成為樓盤的競爭優(yōu)勢之一。此外，也不能忽視居民的個(gè)性化需求，清水與廚衛(wèi)中檔裝修、其他簡裝修也應(yīng)該成為樓盤開發(fā)的關(guān)注點(diǎn)。2、窗戶的形式開發(fā)商對樓盤的集體裝修不能忽視一些個(gè)性化的色彩。飄窗本是從西方美學(xué)設(shè)計(jì)、光學(xué)

60、科學(xué)中汲取的有益元素，其大方簡潔的設(shè)計(jì)理念和良好的采光效果以及對空間的拓展深受大眾的歡迎，這可以從上圖反映出來。此外，落地窗也較為迎合市場的需求。3、陽臺(tái)形式從傳統(tǒng)設(shè)計(jì)上來看，陽臺(tái)一般都與主臥室或是客廳相連，因此，對此類傳統(tǒng)的陽臺(tái)設(shè)計(jì)形式的需求占了調(diào)查對象的四分之三。此外，還有很多受訪者選擇了大露臺(tái)，但是，就設(shè)計(jì)理念而言，中小戶型的住宅是無法承接大露臺(tái)的設(shè)計(jì)需求的。因此，在陽臺(tái)設(shè)計(jì)上，應(yīng)充分尊重傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)理念，并在具體的細(xì)節(jié)上加以創(chuàng)新，如設(shè)置半圓形陽臺(tái)、轉(zhuǎn)角陽臺(tái)，或在陽臺(tái)護(hù)欄上采用巴洛克花紋式的鏤空等等。另外，還要考慮到空調(diào)室外機(jī)及晾衣架的擺放。4、交房標(biāo)準(zhǔn)大多數(shù)居民選擇了房間少但面積大，用戶