2007年9月武漢房地產(chǎn)市場形勢報告_secret

1、2007年9月市場形勢報告 第 PAGE 38 頁 共 NUMPAGES 38 頁2007年9月市場形勢報告2007年10月8日目 錄9月國家宏觀形勢分析9月武漢房地產(chǎn)形勢分析9月全市商品房銷售監(jiān)測及分析9月全市新盤備案監(jiān)測及分析典型監(jiān)測項目最新動態(tài)9月全市土地供應(yīng)與成交監(jiān)測及分析9月全市廣告監(jiān)測及分析一、9月國家宏觀形勢分析面對全國范圍內(nèi)持續(xù)高漲的房價與各地“地王”頻出的一片“紅火”現(xiàn)象，在即將來臨的“十一”黃金周前昔，針對房地市場的各項宏觀調(diào)控政策紛紛出臺。如即將全面實施的房貸新政、對閑置土地處置力度的加強等，不難看出政府調(diào)控房價的決心已非常明顯。不排除后期還會有一系列措施相繼出臺，房價未

2、來走勢如何著實未可預(yù)期。下面將分別從金融、土地及交易等方面對本月出臺的重要宏觀政策予以簡要介紹。近期出臺的主要金融政策有：1、關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知中國人民銀行、中國銀監(jiān)會27日晚間聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知。分別從住宅、商業(yè)用房與土地三個方面加以約束，提高投機(jī)與開發(fā)門檻。并要求商業(yè)銀行密切監(jiān)測房地產(chǎn)價格變化及其對信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響狀況，切實加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理和內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。具體內(nèi)容如下：第二套(含)以上住房貸款首付不低于40%通知規(guī)定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。商業(yè)銀行應(yīng)重點

3、支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。對購買首套自住房且套型建筑面積在90 以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90 以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。 嚴(yán)格房地產(chǎn)開

4、發(fā)貸款對項目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%通知對商業(yè)用房購房貸款進(jìn)行規(guī)范，要求利用貸款購買的商

5、業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗收的房屋。商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%。 第三套住房或?qū)⒉挥栀J款目前我國房地產(chǎn)市場上最大的問題是投機(jī)行為嚴(yán)重，這是房價居高不下的一個重要原因，新建商品房吸引了很多投機(jī)者，真正需要住房的人卻買不起房。 目前央行監(jiān)管層的調(diào)控思路就是區(qū)分一般性住房需求和投資性住房需求，嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為，同時保障普通老百姓的住房需求，因此這次政策的調(diào)整主要是針對多套房的購房者，要提高其購房成本。 對于購買第三套以及更多套住房的純粹投機(jī)行為，監(jiān)管層房貸

6、首付的比例可能會要求調(diào)到50%以上甚至是不予貸款支持。 目前，建行廣東、重慶等地分行已經(jīng)將第二套住房的按揭首付由以前的三成提高至四成。建設(shè)銀行寧波分行昨日也承認(rèn)，本月已經(jīng)對于按揭第二套住房的人開始實施首付四成。此政策覆蓋購買第一套房時未在建行按揭的客戶。2、再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 年內(nèi)第7次上調(diào)，次數(shù)之多創(chuàng)歷史之最中國人民銀行6日宣布，為加強流動性管理，央行決定從9月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這已是央行年內(nèi)第7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，次數(shù)之多創(chuàng)歷史之最。上調(diào)率頻率基本上為每月一次。動用存款準(zhǔn)備金率，在以往一般被視為貨幣調(diào)控的猛藥。不過，從去年開始，面對銀行體系不斷

7、增長的流動性，央行如今頻繁上調(diào)存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行調(diào)控已漸成常態(tài)。旨在穩(wěn)定當(dāng)前物價水平，上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)逼近10年來13%的歷史高點當(dāng)前，流動性過剩矛盾已成中國經(jīng)濟(jì)中存在的突出問題。針對銀行體系流動性總體寬松的情況，央行主要通過存款準(zhǔn)備金率、發(fā)行央行票據(jù)進(jìn)行公開市場操作等手段進(jìn)行對沖。央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，主要的目的還是凍結(jié)流動性。當(dāng)前貨幣供應(yīng)量依然高增，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是抽走銀行資金，減少放貸最有效的方法。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月末廣義貨幣供應(yīng)量同比增長18.48%，始終維持在高位；8月人民幣貸款增加2314億元，創(chuàng)出歷史同期新高；前7個月新增人民幣貸款達(dá)2.77萬億元，已是2006年全年增長額的90%。

8、此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，意味著央行將再次深度凍結(jié)銀行約千億元資金。7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，累計3.5個百分點，合計凍結(jié)約萬億元資金。如今，普通類金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)將提高到12.5%，已逼近10年來13%的歷史高點。此次調(diào)整存款準(zhǔn)備金也是為當(dāng)前穩(wěn)定物價所采取的一個措施。 3、再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率年內(nèi)第四次加息為加強貨幣信貸調(diào)控，引導(dǎo)投資合理增長，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，中國人民銀行決定，自2007年9月15日起，中國人民銀行決定再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27

9、 個百分點，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.18 個百分點。預(yù)計年底前還會再加息兩次8月份消費者價格指數(shù)(CPI)同比增幅將超過6%，遂把全年CPI增幅預(yù)期由4%上調(diào)至4.5%，08年CPI增幅由3.7%上調(diào)至4%。另外由于需求旺盛且貨幣寬松由，預(yù)計8月份經(jīng)濟(jì)增長會重新加速。美國經(jīng)濟(jì)雖面臨增長放緩的前景，但中國CPI加速上升和資產(chǎn)價格膨脹將繼續(xù)給中國央行帶來上調(diào)利率和人民幣匯率的壓力，預(yù)計今年底前央行還會加息兩次。在當(dāng)前流動性過剩的背景下，國內(nèi)物價存在不小上漲壓力。利率和存款準(zhǔn)備金率已成為央行對沖過剩流動性的常備手段。

10、近期出臺的主要土地政策有1、關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知或?qū)⒔K結(jié)“地王”時代國土資源部本月下發(fā)了關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知，要求加大閑置土地，特別是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域土地閑置處置力度。值得注意的是，國土資源部要求合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，以縮短開發(fā)周期。業(yè)內(nèi)人士分析，此舉可能給各地類似“地王”的整體出讓劃上句號。 通知要求，各地要嚴(yán)格按照土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、閑置土地處置辦法和國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知(國辦發(fā)200637號)有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收；依法

11、可以無償收回的，堅決無償收回。對于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。能夠恢復(fù)耕種的要恢復(fù)耕種，不能恢復(fù)耕種的納入政府土地儲備，優(yōu)先安排開發(fā)利用。 同時，通知要求，實行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓，出讓前應(yīng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)，防止土地閑置浪費。并且，通知要求，未按建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定繳清全部土地價款的，不得發(fā)放土地使用證書，也不得按土地價款繳納比例分期發(fā)放土地使用證書。 2、工業(yè)用地招拍掛正式列入新規(guī)從國土資源部獲悉，招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(修訂草案)已經(jīng)過部務(wù)會議審核并原則通過，該規(guī)

12、定經(jīng)進(jìn)一步修改后，將以部門規(guī)章形式公布施行。在新版規(guī)定中，將工業(yè)用地補充到土地招拍掛范圍。 去年出臺的國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知明確要求，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。在這次的修訂草案中，也明確將工業(yè)用地列入土地招拍掛范圍內(nèi)。 去年，國土資源部首次明確了六類納入“招標(biāo)拍賣掛牌”的出讓國有土地范圍，今年3月新頒布的中華人民共和國物權(quán)法對土地招標(biāo)拍賣掛牌范圍進(jìn)行了明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓?！?同時，鑒于物權(quán)法明確建設(shè)用地使用權(quán)可以分層，分別在土地的地表、地上或者地下設(shè)立。

13、修訂草案也添加了此項內(nèi)容。修訂草案中還將“國有土地使用權(quán)”這一表述一律改為：“國有建設(shè)用地使用權(quán)?！?此外，為進(jìn)一步明確土地調(diào)查的對象、內(nèi)容和方法，國土資源部還起草了土地調(diào)查條例(送審稿)，其將在進(jìn)一步修改完善后報國務(wù)院。 近期出臺的交易政策有1、“戶口換房”陸續(xù)叫停，影響范圍將逐步擴(kuò)大暫?！皯艨趽Q房”是調(diào)控房價的舉措之一 據(jù)寧波市公安局證實，寧波市從9月起停止了實施7年之久的“購房入戶”政策，而北京、上海已陸續(xù)停止了這項政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此項政策被叫停并非偶然，而是調(diào)控房價的舉措之一。戶口換房被叫停的原因之一就是外地人購房比重加大成房價上漲主因之一。業(yè)內(nèi)人士判斷，此項政策和二手房貸收緊風(fēng)由

14、南刮到北一樣，暫?！百彿咳霊簟闭呋蛟S是那些房價上漲明顯城市下一步即將采取的動作。影響范圍將逐步擴(kuò)大在前幾年，“購房入戶”曾是許多城市拉動房產(chǎn)市場的做法。購房入戶政策的興起，始見于上世紀(jì)90年代后期的中國房地產(chǎn)市場，較早推出購房入戶政策的是北京、上海等幾大城市。1996年1月1日，深圳市開始在寶安、龍崗兩區(qū)推出“購房入戶”政策。同年8月1日，上海市政府在浦東新區(qū)推出購買內(nèi)銷商品房可辦藍(lán)印戶口政策。“長三角”各大中城市例如杭州、南京等在上海推出“購房入戶”政策后也相繼出臺有關(guān)“購房入戶”政策。也正是如此，2001年，上海樓市趨熱的時候，上海有關(guān)部門率先取消了購房入戶藍(lán)印戶口，改推“上海居住證”制

15、度。同樣，考慮到目前全國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寧波暫停“購房入戶”這一做法可能更具“調(diào)控房價”的味道。因此，暫?！百彿咳霊簟边@一做法有可能像此前由南刮向北的“二手房房貸收緊風(fēng)”一樣，成為各大樓市熱點城市下一步效仿的新政。2、發(fā)改委、建設(shè)部頒布新規(guī)，物業(yè)服務(wù)定價將監(jiān)審成本國家發(fā)改委近日會同建設(shè)部聯(lián)合頒布的物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)規(guī)定，政府價格主管部門在制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)時，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的原則，并明確了物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成、相關(guān)項目的審核方法和標(biāo)準(zhǔn)。辦法將于2007年10月1日起正式實施。辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會計

16、師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)，遵循合法性、相關(guān)性、對應(yīng)性和合理性原則。 物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)費用、綠化養(yǎng)護(hù)費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護(hù)費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用組成。 辦法還明確了工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及社會保險費、固定資產(chǎn)折舊等成本項目的具體審核標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定了成本費用的分?jǐn)偡椒?，并指出其他未明確的成本費用項目應(yīng)當(dāng)符合一定范圍內(nèi)社會公允的平均水平。 3、住房保障體系法制化，建設(shè)部首提制

17、訂住宅法建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠明確指出，政府將研究制訂住宅法。這也是建設(shè)部對我國出臺這一法律的首次表態(tài)。據(jù)悉，住宅法將對我國住房市場發(fā)展規(guī)劃、管理機(jī)構(gòu)、市場主體和市場運行的監(jiān)督管理，以及住房保障制度等予以法律規(guī)定，作為規(guī)范市場的基礎(chǔ)法律。同時根據(jù)住房市場的現(xiàn)實情況和需要，對相關(guān)法律法規(guī)的條款加以完善、修改和細(xì)化。 此次新的低收入階層住房保障政策將明確目標(biāo)責(zé)任制，以便于對地方政府進(jìn)行考核，同時也可令地方政府按照這樣一個目標(biāo)，根據(jù)地方的實際情況去制定措施來落實。 但是，政策落實只是一時之計，從長遠(yuǎn)來看，還需要有一個長效機(jī)制來真正保障目前的政策得以運行。目前政府制定的政策還需要有一套制度以

18、及長效機(jī)制作為保障，因此要加強立法工作，其中包括研究制訂住宅法、住房保障條例等，使得目前的政府政策真正實現(xiàn)制度法制化、規(guī)范化。 早在2001年，中國就曾經(jīng)醞釀制訂全國首部住宅法并上報全國人大，但這一法律卻遲遲沒有正式誕生。 最近，隨著對住宅保障法律體系的討論日漸深入，隨著物權(quán)法下月1日開始實施，住宅法再度受到關(guān)注。盡快建立新的住房制度，尤其是住房保障制度，需要一部完整的住宅法，這才是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中需要重點解決的問題。 我國 “住房保障”的發(fā)展歷史還比較短，還沒有建立一套完整的法律保障體系，目前各地執(zhí)行的法律依據(jù)是國務(wù)院、建設(shè)部等部委和各省區(qū)市政府部門頒布的行政法規(guī)、文件，這與我國目前積

19、極穩(wěn)妥解決中低收入家庭住宅問題的目標(biāo)與要求已不相適應(yīng)，因此必須制訂一部住宅法。 樓市未來發(fā)展趨勢預(yù)測未來十年房地產(chǎn)仍將是中國熱門行業(yè)從1980年到2006年的26年間，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。新增住房面積88.6億 ，如按90 一套計算，共蓋了9430萬套。這么短的時間，就基本解決了13億人口的住房問題，使全國的人均住房水平大大超越一些國家。10多年來房地產(chǎn)行業(yè)保持年均14%以上速度增長，房地產(chǎn)增加值占GDP的比重，近年來一直超過4.5%，預(yù)計到2010年，房地產(chǎn)增加值將占到GDP的8%。因此，僅管目前房價飛漲，但供需仍然相差懸殊。有專家預(yù)測，未來10年，房地產(chǎn)仍然是中國的熱門行業(yè)。其理由如下：

20、1、“人口紅利”使得購房動力大增“人口紅利”是指在一個時期內(nèi)，生育率迅速下降，少兒與老年撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)均相對較輕，總?cè)丝谥袆趧舆m齡人口比重上升，從而在老年人口比例達(dá)到較高水平之前，形成一個勞動力資源相對比較豐富，對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展十分有利的黃金時期。國際經(jīng)驗表明，所有的先行國家和地區(qū)，都曾經(jīng)在一定的發(fā)展階段上，或多或少地得益于“人口紅利”。我國正處于收取“人口紅利”的黃金時期。國際人口專家盼望了近半個世紀(jì)的“人口紅利”現(xiàn)象，已在我國完整呈現(xiàn)，人力資源存量將成為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的最大財富基礎(chǔ)和持續(xù)動力。以海南為例，2005年的抽樣調(diào)查顯示，海南總?cè)丝?28萬人，其中15至64歲勞動力人口為559.69萬人，占

21、總?cè)丝诘?7.3%，比1990年提高6.58個百分點。這個勞動力人口比例在世界上是最高的。在過年的20多年里，勞動力的充足供給和高儲蓄率，為海南經(jīng)濟(jì)增長帶來了可觀的“人口紅利”。即使沒有島外購房者進(jìn)駐，未來島內(nèi)的購房需求和消費能力也會越來越強勁。今年8月份，?？谑猩虡I(yè)用房集中成交價格，已漲至4916元/ ，是1993年房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)平均房價的2倍。清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任李稻葵認(rèn)為，中國人的傳統(tǒng)觀念中，都希望有自己的房子，這一點比西方人重得多，“人口紅利”的到來使得購房動力大增。2、家庭規(guī)?！靶⌒突崩瓌淤彿啃枨笪覈彝ヒ?guī)?！靶⌒突背蔀槌B(tài)，過去的四世同堂，如今越來越少。富裕起來的小家

22、庭，都希望擁有一套稱心的住宅，由此拉動了購房需求。我國商品房銷售面積與竣工面積之比，去年為1.72，今年一季度1.71，上半年達(dá)到1.88。其中商品住宅銷售面積與竣工面積之比達(dá)到2.08，高于去年同期的1.9，說明國民具備一定的購買力。部分城市居民已擁有第二套住宅。3、未來十年房產(chǎn)供應(yīng)依然偏緊據(jù)了解，未來10年，我國商品房總需求約為99億 。而從1996至2005年，我國商品房供應(yīng)年平均增長為13.9%。要滿足未來10年99億 的住戶需求，商品房供應(yīng)年復(fù)合增長率必須達(dá)到13.2%，要實現(xiàn)這個供應(yīng)速度，并不樂觀。主要原因是土地供應(yīng)長期偏緊。我國保護(hù)18億畝農(nóng)田是底線，不容突破。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國

23、耕地面積已經(jīng)減至18億畝。保護(hù)農(nóng)田已經(jīng)到了“一分一厘算賬，而不是一分一畝算”。土地供應(yīng)偏緊，使得未來建設(shè)有地量、建設(shè)用地占有耕地比，都將大幅下降。在兩年之內(nèi)，我國建設(shè)用地供應(yīng)處在嚴(yán)重的短缺狀態(tài)。購房需求巨大與土地供應(yīng)有限，這對矛盾的長期存在，使得我國房地產(chǎn)市場空間巨大。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入高速期，社會結(jié)構(gòu)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，居民購買力和購買意向增強，新的施政綱領(lǐng)等等，都為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強勁動力。二、9月武漢房地產(chǎn)形勢分析面對開發(fā)商的捂盤惜售，變相抬高銷售價格等現(xiàn)象，與國家宏觀調(diào)控政策相配合，武漢也相繼出臺的一系列的對策與措施，穩(wěn)定樓市價格水平，規(guī)劃市場行為，保障全市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展。而作為華中

24、重鎮(zhèn)、“中部崛起”龍頭的武漢，面臨著試點城市配套改革的歷史性機(jī)遇，并將促進(jìn)樓市的再度走高。本月武漢樓市主要事件如下：1、出臺關(guān)于進(jìn)一步加強商品房銷售管理工作的通知，6大措施治理捂盤部分房產(chǎn)商以分拆樓盤上市、逐步加價的方式捂盤銷售，將房價越推越高，針對這一現(xiàn)象，武漢市開發(fā)辦發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強商品房銷售管理工作的通知，以六大措施治理捂盤現(xiàn)象。預(yù)售項目必須獲得許可證通知規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，不得以認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號、發(fā)卡等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費用等各種形式變相預(yù)售商品房。每次上市不少于3萬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加快在建商品房項目的建設(shè)速度，及時上市銷

25、售。規(guī)劃建筑面積3萬 （含3萬 ）以下的商品房項目，應(yīng)當(dāng)一次性辦理預(yù)售許可證；規(guī)劃建筑面積超過3萬 的，每次辦理預(yù)售許可證的面積不得少于3萬 。開盤時間價格應(yīng)提前確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)做好商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案除說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付時間等內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)明確開盤銷售時間、銷售價格等，確保銷售活動公開、透明、公正。取得許可證后一次性開盤對已取得預(yù)售許可證的項目，應(yīng)在10日內(nèi)開始銷售，且必須一次性全部開盤，不得分批上市、逐步加價。及時準(zhǔn)確地公示銷售進(jìn)度商品房項目開盤后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照預(yù)售方案執(zhí)行，全部房源對外公開銷售，并及時、全面、準(zhǔn)確地公示商品房基

26、本情況、銷售進(jìn)度等信息。在銷售過程中，不得采取發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等行為惡意炒作、哄抬房價。捂盤者6個月內(nèi)不準(zhǔn)賣房對已取得預(yù)售許可證的商品房項目，若不按規(guī)定時間開盤、捂盤惜售、囤積房源的，將依法撤銷其預(yù)售許可，且6個月內(nèi)不得再次申請上市。2、市中心租售比達(dá)1400，投資者普遍租不抵貸近年來，想通過房屋租金來彌補銀行貸款的難度越來越大了。這兩年武漢市房價持續(xù)走高，2005年8月還是3000元/的均價，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到4200/，無形中，置業(yè)者就要多掏四成資金買房。而租金方面漲幅并不明顯。內(nèi)人士表示，正是因為近年來房價的漲幅明顯快于租金的上漲，使得近兩年武漢房地產(chǎn)市場的“租售比”

27、持續(xù)走高，投資者普遍租不抵貸。據(jù)了解，目前武漢市中心地區(qū)房屋銷售價格普遍在6000元/左右，而中心地段房屋出租價格維持在15元/左右，“租售比”約達(dá)1400。 但僅以租售比衡量房屋投資回報的標(biāo)準(zhǔn)也不完全，因為投資者大多還是希望通過房屋增值獲利，并非完全通過租金收益。那些真正的長線投資者，看的是長期收益，這就需要選擇合適的品種和入市時機(jī)。附注：“租售比”是指每 使用面積的月租金與每 建筑面積房價之間的比值。用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況，一般界定為1200至1：300之間，如果租售比低于1300，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價值變小，樓價高估；如果高于1200，說明該區(qū)域投資潛力較大，樓價泡沫不大。3、武漢

28、有望試點城市配套改革國家發(fā)改委官員在漢透露，力爭近期出臺中部六省城市配套改革試點的具體內(nèi)容，武漢有望試點城市配套改革。 而每一次中央給予政策的扶持，都將會讓一個區(qū)域變化跨越式發(fā)展態(tài)勢。如深圳、上海、東北三省及近期新成立的成渝新區(qū)，而武漢市將得到的政策扶持也不少，如中部六省城市配套改革試點政策等。 對于企業(yè)及企業(yè)家來說，特殊的政策，也將讓一個本地企業(yè)發(fā)生革命性變化，而有眼光的企業(yè)家，也將會看出這塊熱土的發(fā)展?jié)摿ΑＨ?月全市商品房銷售監(jiān)測（9月19月31日）在我司全市商品房銷售數(shù)據(jù)持續(xù)監(jiān)測的基礎(chǔ)上， 對9月市場特征總結(jié)如下：1、三大成交指標(biāo)較8月大幅回落，降幅均在30%左右成交總套數(shù)：9月共成交

29、商品房11360套，較8月15907套減少4547套，降幅為28%；與去年同期相比，漲幅達(dá)27%；成交總面積：9月共成交商品房126.32萬，較8月180.66萬減少54.34萬，降幅為30%；與去年同期相比，漲幅達(dá)28%；成交總金額：9月商品房成交金額為59.53億元，較8月88.11億元減少28.58億元，降幅為32%；與去年同期相比，漲幅達(dá)61%從下表三大指標(biāo)的同比與環(huán)比對比表中可以看出，與去年同期相比，成交套均面積漲幅不到1%，幾乎沒有變化，市場供應(yīng)格局基本穩(wěn)定，而成交總套數(shù)漲幅達(dá)27%，成交金額漲幅更高達(dá)61%，從中可以看出，本年度整體市場需求與價格均較去年大幅提升，樓市的高速發(fā)展可

30、見一斑。2、本月成交均價繼續(xù)回落，為4713元/，與去年同期相比漲幅為26%本月商品房成交均價為4713元/，較上月下降164元/，降幅為3%，其中成交均價最高為武昌區(qū)5832元/，其次則為漢陽區(qū)與江岸區(qū)，分別為5698元/、5035元/。但與上月相比，本月三甲均價水平均有所下降，尤其在8月均價水平居于全市第二位的東湖高新區(qū)本月成交均價僅4674元/，較上月下降了880元/，居于全市第六位，較上月下降了四個位次。究其原因，主要在于：本月武昌、東湖高新區(qū)等區(qū)域市場推量較少，以存量供應(yīng)為主，價格缺少上漲動力，而成交量也較上月減少，導(dǎo)致均價下降；漢陽區(qū)由于市場供應(yīng)較為緊缺，價格呈居高不下之勢；面江岸

31、區(qū)則由于晉合世家、融科天城、武漢天地御江苑等高端項目的相繼面市，這些項目的價格預(yù)期均在10000元/左右，從而促進(jìn)區(qū)域樓市價格水平整體上升，由上月的排名第七躍居于全市第三位，整整上升了四個位次。附主要交易指標(biāo)同比及環(huán)比對比表：交易指標(biāo)2007年9月2006年9月同比2007年8月環(huán)比可售總套數(shù)8408987265-3.64%840550.04%可售總面積9945465.8510302769.6-3.47%9943346.60.02%可售套均面積1181180.00%1180.00%成交套數(shù)11360897126.63%15907-28.58%成交面積1263168.24988456.3227.

32、79%1806638.1-30.08%成交套均面積1111100.91%114-2.63%成交金額5952810359370289622660.76%8.811E+09-32.44%成交均價4713374625.81%4877-3.36%3、各區(qū)域供求關(guān)系分析從上圖的對比中可以看出， 11大行政區(qū)中，供需比最大的為青山區(qū)達(dá)到了32，其原因與上月相似，受市場供應(yīng)量及備案量影響所至。另外，洪山區(qū)、江漢區(qū)與漢陽區(qū)供需比也超過了10以上。而其余幾個區(qū)域均在10以下，尤其是武昌區(qū)、東湖高新區(qū)與沌口開發(fā)區(qū)，供需比均在5以下，市場供需結(jié)構(gòu)相對平衡。4、從各區(qū)域成交指標(biāo)看，武昌區(qū)穩(wěn)座全市第一把交椅，而東西湖區(qū)

33、則異軍突起，躍居全市前三甲 從成交套數(shù)上看，全市11大行政區(qū)中，位于前三位的分別是武昌區(qū)、東西湖區(qū)與江岸區(qū)；從成交金額上看，全市11大行政區(qū)中，位于前三位的分別是武昌區(qū)、江岸區(qū)與東西湖區(qū)；從成交面積上看，全市11大行政區(qū)中，位于前三位的分別是武昌岸區(qū)、東西湖區(qū)與江岸區(qū)；從上面的數(shù)據(jù)對比中可以看出，武昌、江岸區(qū)與東西湖區(qū)穩(wěn)踞本月三大交易指標(biāo)的前三甲。其中武昌區(qū)無論在成交套數(shù)與成交面積還是成交金額上優(yōu)勢明顯，穩(wěn)座全市第一把交椅,當(dāng)之無愧為全市的房產(chǎn)高地。而東西湖區(qū)則以金銀湖為核心，在空港經(jīng)濟(jì)的帶動下，區(qū)域樓市開始了自萬科四季花城以來的第三次飛躍階段，通過銀湖翡翠、萬科高爾夫城市花園、沿海塞洛城、萬

34、科西半島等大盤的聯(lián)袂打造，無論在樓盤品質(zhì)、銷售價格、產(chǎn)品設(shè)計、園林規(guī)劃、內(nèi)部配套等各方面都較前兩次飛躍有了質(zhì)的變化。并由此牢固樹立了在全市樓市中的地位與影響力。如今的金銀湖早已今非昔比，可以斷言，未來幾年內(nèi)，隨著空港經(jīng)濟(jì)的逐步釋放，其區(qū)域價值將進(jìn)一步提升，而金銀湖片區(qū)在武漢樓市中的地位也將隨之而日益突出。 四、9月全市新盤備案監(jiān)測（9月19月31日）9月全市備案新盤特征分析如下：1、在分布區(qū)域上：主城區(qū)開始放量，三鎮(zhèn)共有備案新盤20個，占備案新盤量的63%從上述備案新盤的統(tǒng)計中可以看出：漢口共有備案新盤8個；武昌共有備案新盤10個；漢陽共有備案新盤2個其余遠(yuǎn)城區(qū)共有備案新盤12個。從上述備案新

35、盤的分布特征可以看出，主城區(qū)備案新盤大都分布在二環(huán)線以內(nèi)，而其余則位于中環(huán)線以外，而二環(huán)與中環(huán)之間則相對較少。從中可以看出，全市供應(yīng)格局呈兩極化發(fā)展趨勢二環(huán)以內(nèi)與中環(huán)以外成為供應(yīng)主流，而處于二環(huán)與中環(huán)之間的區(qū)域供應(yīng)則相對薄弱.2、在供應(yīng)類型上：除住宅外，標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房與集中性商業(yè)項目增多。在本月的32個備案新盤中，工業(yè)性項目多達(dá)四個，分別位于東西湖、盤龍城與光谷。隨著政府對土地管理的逐步加強，工業(yè)用地招拍掛已經(jīng)正式列入新規(guī)。另外，在本月的備案新盤中，還新增了2個大型集中性商業(yè)項目，分別位于漢南區(qū)與硚口區(qū)。隨著武漢房地產(chǎn)市場的日益成熟，不同類型的房地產(chǎn)項目將日益增多，從而改變單一住宅一統(tǒng)天下的格局

36、，促進(jìn)市場的均衡發(fā)展。五、典型監(jiān)測項目最新動態(tài)從我司本月對重點項目的監(jiān)測情況看，武漢三鎮(zhèn)中：漢口中心城區(qū)已上市或即將上市的樓盤中，已有10多個超過或接近10000元/，如位于漢口江大路附近的晉合世家叫價已達(dá)12000元/，三陽路一樓盤也喊出11000元/的價格，最高報價則以武漢天地-御江苑為最，其朝向較好的戶型報價達(dá)到了19000元/。在武昌，東湖周邊好幾個樓盤均價已超過9000元/，其他的主要集中在臨江大道、積玉橋、徐東和中南路附近。如位于積玉橋片區(qū)的融僑華府，其售價預(yù)計將突破10000元/，而位于中南二路上遲遲不開盤的奧山星座，其價格也將接近萬元大關(guān)。而漢陽區(qū)雖然目前均價過萬元的項目只有錦

37、繡長江一個，但是位于歸元寺及鐘家村附近部分項目房價達(dá)到了8500元-10000元/左右。 另外，從武漢市今年的土地交易中可以看到，中心城區(qū)不少地塊的樓面地價已經(jīng)超過5000元/，有的甚至超過了6000多元。不難預(yù)測，這些項目一旦建成，其房價必定過萬。據(jù)以上三鎮(zhèn)樓市動態(tài)來看，武漢離萬元房價時代似乎已經(jīng)不在遙遠(yuǎn)。下面將就漢口中心城區(qū)的部分典型價格過萬元的項目基本情況予以詳細(xì)介紹。1、晉合世家項目基本情況項目名稱晉合世家位置江岸區(qū)建設(shè)大道與江大路交匯處總用地面積21584總建筑面積69072主要層數(shù)3棟29F容積率3.2建筑形態(tài)高層綠化率39%車位312個開盤日期擬定于2007 年 10 月底開盤均

38、價12000元/物管公司蘇州晉合物業(yè)有限公司發(fā)展商晉合置業(yè)有限公司投資商新加坡晉合控股有限公司建筑設(shè)計杰盟建筑設(shè)計（新加坡）有限公司環(huán)境設(shè)計貝爾高林國際（新加坡）有限公司策劃代理天橙中國傳播機(jī)構(gòu)廣告公司五千年廣告戶型分布樓棟戶型平層分布面積（）套數(shù)A棟3*2*2 2梯3戶147.113922*2*1 2梯3戶93.924*2*2 2梯3戶176.11B棟4*2*22梯2戶195.033*2*2 2梯2戶160.94C棟4*2*32梯2戶212.035*2*3 2梯2戶237.23項目綜合評述優(yōu)勢：整體而言，該項目總體布局順應(yīng)地形、以弧線排列，打破南北向排列常見的兵營式呆板布局，既保證了各建筑之

39、間充分的日照、良好的景觀朝向，又保持了建筑的錯落之美，豐富了建筑群體空間層次，而且作為漢口中心城區(qū)的純板式住宅，市場的稀缺性也是其一大優(yōu)勢所在，加上新加坡式的園林景觀風(fēng)格更成為其一大亮點。劣勢：由于該項目目前尚未正式開盤，從目前登記情況看，意向客戶以武漢高收入中年人，二次置業(yè)者居多。但是由于其售樓部裝修過于簡單，與其高價位的項目形象不符，加之項目現(xiàn)場正在施工，嚴(yán)重影響售樓部的昭示性，因此與其它同為漢口中心城區(qū)的高價位項目如融科天城、武漢天地御江苑等相比，銷售現(xiàn)場較為冷淡。另外，從項目本身來看，不僅緊鄰建設(shè)大道，有一定噪音污染，而且緊挨統(tǒng)建大江園，居住私密性受到一定影響。此外，其產(chǎn)品設(shè)計也無明顯

40、亮點，主力戶型以140以上的大戶型為主，總價較高，對客戶的承受能力提出了較高的要求。而項目開發(fā)商在武漢的知名度不高，市場影響力有限，雖然目前武漢整體市場形勢看好，但未來仍面臨一定銷售壓力。2、融科天城一期二組團(tuán)項目基本情況項目名稱融科天城位置武漢市建設(shè)大道1155號總用地面積13萬總建筑面積45萬主要層數(shù)30-33容積率4建設(shè)形態(tài)高層開盤日期2007年9月23 日發(fā)展商融科智地投資商聯(lián)想控股策劃代理世聯(lián)地產(chǎn)環(huán)境設(shè)計泛亞國際物管公司第一太平融科物業(yè)廣告公司青銅騎士銷售均價9000元/樓層狀況30-33層戶型分布樓棟戶型平層分布面積（）T72*2*1 2梯5戶82.373*2*22梯5戶123.1

41、33*2*2 2梯5戶125.323*2*1 2梯5戶100.95T12*2*1 2梯5戶81.953*2*2 2梯5戶109.463*2*22梯5戶118.413*2*2 2梯5戶131.36項目綜合評述優(yōu)勢：整體而言，該項目作為漢口中心城區(qū)規(guī)模最大的住宅項目，無論在地段上還是在規(guī)模上都具有無可比擬的優(yōu)勢。而且，該項目一期一組團(tuán)在開盤前進(jìn)行了大量的前期推廣活動，在市場上樹立了較高的知名度，極受追捧。一期良好的市場形象也為本次熱銷奠定了牢固了基礎(chǔ)。此外，該項目外觀整體品質(zhì)感強,富有時代氣息,售樓部裝修簡潔明快，極具現(xiàn)代風(fēng)味，現(xiàn)場人氣較旺。其戶型設(shè)計新穎多樣，客戶可選擇性較大，其主力戶型以三房兩

42、廳兩衛(wèi)109-131為主，南北通透，方正實用，并贈送三層挑高空中露臺，給客戶較大的實惠感。其客戶也以武漢本土的高收入群體為主。劣勢：僅管該項目本次開盤較上次僅相隔三月之久，價格漲幅高達(dá)2500元/之多，而前來咨詢的客戶仍然絡(luò)繹不絕，銷售較旺。但從該項目45萬方的體量來看，后期面臨較大的銷售壓力。如何在項目各分期之間維持均衡的市場熱度，以保證項目的持續(xù)旺銷仍是其成功的關(guān)鍵所在。但從目前情況看，該項目此次開盤與上次開盤之間的推廣銜接并不流暢，只是在開盤前，通過明星效應(yīng)進(jìn)行集中式的宣傳，我司認(rèn)為這種旺銷的原因主要得益于良好的外部大環(huán)境所致，而非營銷推廣所產(chǎn)生的效果，市場因素大于營銷因素。而要取得最終

43、的成功，后期的營銷推廣策略至關(guān)重要。3、武漢天地御江苑項目基本情況項目名稱瑞安天地御江苑位置武漢市中山大道1505號產(chǎn)品性質(zhì)都市綜合體建筑形態(tài)高層/小高層/多層總用地面積61.2萬總建筑面積140萬開盤日期擬定于2007年10 月 容積率2.3發(fā)展商武漢瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投資商瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司起價12000元/最高價19000元/戶型分布樓棟戶型平層分布面積（）7棟(7F)2*2*2 1梯2戶104.142*2*11梯2戶104.193*2*2 1梯2戶141.732*2*1 1梯2戶107.692*2*2 1梯2戶207.89-240.08項目綜合評述優(yōu)勢：作為“地王極”項目，

44、該項目拿地之初就備受市場關(guān)注，加之其開發(fā)商瑞安集團(tuán)的港資背景、漢口核心區(qū)濱江地段的優(yōu)勢，各界都對該項目予以較高的預(yù)期，市場關(guān)注度極高，經(jīng)過兩年多的醞釀后才姍姍開盤，超過萬元大關(guān)的價格也在預(yù)料之中。除了這些外部的利好因素外，項目自身產(chǎn)品上也極具亮點，其整體規(guī)劃布局新穎，其分組團(tuán)小圍合的布局模式極大保證了業(yè)主的居住私密性。主力戶型以100-140的兩房與三房為主，不僅動靜分區(qū)合理，而且景觀視野良好，居住舒適性較高；從現(xiàn)場調(diào)查情況看，前來售樓部咨詢的意向客戶頗多。劣勢： 作為武漢價格新標(biāo)桿的引領(lǐng)者，其產(chǎn)品品質(zhì)將尤受關(guān)注，因此必需保證項目的整體建筑質(zhì)量與所配套的設(shè)施品質(zhì)與檔次的一致性，否則將影響其已經(jīng)

45、形成的良好市場口碑，對后期銷售造成壓力。另外，作為145萬方的大型都市綜合體項目，除了住宅產(chǎn)品外，商業(yè)、商務(wù)都將是其重要的組成部分，如何保證這些不同類型產(chǎn)品之間連貫性與良性互動也將是該項目成功的關(guān)鍵所在。而且推出時間上的銜接也極為重要，對開發(fā)商的操盤能力提出了較高的要求。僅管該項目開發(fā)商瑞安集團(tuán)擁有成熟的一線城市綜合體開發(fā)經(jīng)驗，但是如何使種經(jīng)驗適應(yīng)武漢本土的市場環(huán)境也是其成功開發(fā)的重要因素，忽視本土環(huán)境而一味的照搬照抄，后果將未可預(yù)期。六、9月全市土地成交監(jiān)測（9月19月31日）在本月土地交易中，全市首宗王家墩CBD地塊被華潤以14.5億元的價格獲得，至此，華潤集團(tuán)繼漢陽鋼廠地塊、武昌楊園地塊

46、后，三度出手，完成了三鎮(zhèn)土地儲備的戰(zhàn)略布局。另外，福星惠譽集團(tuán)也以近11億元的價格攘括漢陽歸元寺附近一宗規(guī)模近170畝的地塊，與華潤、世貿(mào)兩大實力開發(fā)商攜手打造武漢新區(qū)，并將促進(jìn)漢陽中心城區(qū)居住價值得以更充分體現(xiàn)。而融僑集團(tuán)繼武昌積玉橋地塊后也再度出手，以7.7億元的價格拿下硚口建一路地塊，該地塊與熱銷的麗水康城相距不遠(yuǎn)，同時也是融僑集團(tuán)繼融僑錦城后在古田區(qū)域的第二個開發(fā)項目。幾大地產(chǎn)巨頭聯(lián)袂爭奪武漢中心城區(qū)地塊，一方面充分表明武漢作為中部崛起的支點，未來樓市潛力巨大。另一方面，也是地產(chǎn)大鱷們戰(zhàn)略擴(kuò)張的必然表現(xiàn)。據(jù)我司數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近期的全國土地市場交易也異常火熱，各大實地開發(fā)商紛紛出擊，導(dǎo)致

47、“地王”頻出。而據(jù)新近出爐的中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告表明，在未來20年內(nèi)，中國都將是全球房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)規(guī)模最大、增長最快、購買力最強的市場。其主要表現(xiàn)有：1、房企的資源占有能力成為其占領(lǐng)市場份額的有力武器目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備與總資產(chǎn)規(guī)模之間呈同向變化趨勢。這表明房地產(chǎn)企業(yè)的資源占有能力在很大程度上提升了企業(yè)的規(guī)模競爭力， 這就是為什么房地產(chǎn)企業(yè)會不惜重金到處拿地。 據(jù)資料顯示，2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)平均新增土地儲備36.2萬 ，而去年這一數(shù)字達(dá)到51.11萬 ，提高了41.18。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)平均土地儲備總量為380萬，最大的“地主”碧桂園儲地量達(dá)到了驚人的4500萬，萬科、

48、富力、新世界、合生創(chuàng)展等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的儲地量均在1500萬 以上。 2、一線城市成為規(guī)模企業(yè)必爭之地，目前已出現(xiàn)向二三線城市轉(zhuǎn)移跡象 一線大城市是房地產(chǎn)企業(yè)最喜歡去的地方，北京、上海、廣州、深圳都令開發(fā)商們趨之若鶩。我國最具競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)均集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的大城市，尤其以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大都市圈最為明顯。其中，廣東、上海及北京三地的房地產(chǎn)上市企業(yè)數(shù)量均超過20家。 主要原因在于這些地方基礎(chǔ)設(shè)施好、區(qū)位條件優(yōu)越，城市化發(fā)展速度快，客觀上促進(jìn)了其房地產(chǎn)企業(yè)的飛速發(fā)展。但同時，目前一線城市拿地越來越困難，房地產(chǎn)企業(yè)向二三線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)的跡象十分明顯。3、房企差距拉大，規(guī)?；l(fā)展趨勢下跨區(qū)房

49、企競爭優(yōu)勢明顯隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)間的差距呈現(xiàn)逐漸拉大的趨勢，企業(yè)將逐漸走向規(guī)?；l(fā)展的道路。而跨區(qū)發(fā)展、資源占有與規(guī)?；?、品牌效應(yīng)以及融資能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的四大核心要素。隨著國家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地購置面積也越來越大。在許多二三線城市，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)難以拿到土地，規(guī)模較大的跨區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)往往具有明顯的競爭優(yōu)勢?？梢灶A(yù)計，未來地塊的規(guī)?；_發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的規(guī)?；瘮U(kuò)張趨勢將愈演愈烈。全國最大的“地主”是碧桂園，今年8月末，該公司總土地儲備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬 。其土地儲備量超過土地儲

50、備量第二的房地產(chǎn)企業(yè)近一倍。但碧桂園的土地主要集中在二三線城市和一線城市的郊區(qū)，因而其資產(chǎn)價格相對低廉。而萬科是擁有接近500億元人民幣的資產(chǎn)規(guī)模，資產(chǎn)負(fù)債率為59%，超過1500萬 （2007年上半年）的土地儲備規(guī)模以及中國首家銷售額突破200億元的房地產(chǎn)企業(yè)。又如新世界在全國各地的土地儲備已達(dá)1753萬 ；越秀投資房地產(chǎn)業(yè)五年保持了300億左右的資產(chǎn)規(guī)模，土地儲備達(dá)600萬 ；華潤置地去年基本盈利為6億港元，其總土地儲備量也達(dá)到819.9萬 。另外，富力地產(chǎn)最新公布的公告顯示，截至8月11日，富力地產(chǎn)全國的土地儲備量約為2092萬 。預(yù)計今后幾年，資金和客戶等資源將逐步向有實力且有品牌價值

51、的房地產(chǎn)企業(yè)聚集，品牌房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額將進(jìn)一步提高。通過對滬、深、港三地所有以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司的資料分析，在品牌價值競爭力評價中，萬科表現(xiàn)優(yōu)異，拔得頭籌。其次如富力地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、新世界中國地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金融街、金地、北辰實業(yè)、復(fù)地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)以及北京城建等均具有較強的品牌競爭力優(yōu)勢。4、地價上升造成房價暴漲背后的土地爭奪戰(zhàn)新一輪全國性房價上漲已經(jīng)開始，土地也隨之成了搶手貨。令地產(chǎn)商為難的是，拿不到地，很可能會被淘汰出局，但多拿了地，又意味著要承擔(dān)諸多風(fēng)險。隨著銀行儲蓄將向樓市轉(zhuǎn)移；土地的供給不足導(dǎo)致未來可售面積下降，造成房源緊張，從而造成地價與房價交錯上漲的

52、趨勢越來越明顯。年，我國開始實行土地收購儲備制度，在這一制度下，地方政府通過土地收購儲備機(jī)構(gòu)成為了土地一級市場的壟斷供應(yīng)者。在土地收購儲備制度之外還輔之以招拍掛，招拍掛下“價高者得”，以保證地方政府成為土地出讓收益的最大受益者。但客觀上“價高者得”的成交規(guī)則，在土地供給緊張的局勢下，直接推動了地價上漲。拍賣地價不斷創(chuàng)出新高，以致很多新拍出的地價比周邊正在賣的樓盤房價還高。月日下午，浙江綠城讓上海樓市吃了一驚。僅僅五六分鐘的時間，新江灣城地塊便以.億元的“天價”落入浙江綠城手中。樓面地價達(dá)元。而此時，新江灣城的樓盤售價剛剛超過萬元。高地價增加了商品房成本，客觀上抬高了房價。而房價上漲，又增加了開發(fā)商以高價拿地的