2006年長(zhǎng)沙市某項(xiàng)目前期調(diào)研定位策劃案_secret

1、PAGE PAGE 662006年長(zhǎng)沙市某項(xiàng)目前期調(diào)研定位策劃案目 錄第一節(jié) 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)及政策分析1一、2005年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況1二、2006年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向6三、2006年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望8第二節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查10一、地理位置及概況10二、公共設(shè)施狀況10三、交通道路體系狀況10四、區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)11五、規(guī)劃展望11第三節(jié) 區(qū)域個(gè)案調(diào)查11項(xiàng)目SWOT分析 29市場(chǎng)需求分析31項(xiàng)目思路39項(xiàng)目定位40一、項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)40二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位原則42三、市場(chǎng)定位（開(kāi)發(fā)檔次）42四、價(jià)格定位45五、客戶細(xì)分45六、客戶定位49七、功能定位5

2、2八、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議53九、戶型定位61開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想64 第一節(jié) 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)及政策分析 從全國(guó)來(lái)看，2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控初見(jiàn)成效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)快的增長(zhǎng)勢(shì)頭得到一定的遏制。以3月17日央行調(diào)整個(gè)人商品住房貸款利率為起點(diǎn)，以隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”為標(biāo)志，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整發(fā)展的新時(shí)期。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)苗頭得到抑制，普通住宅商品房政策優(yōu)勢(shì)初現(xiàn)，商品房交易量大幅增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格漲幅平穩(wěn)，二手房成交增幅減緩，房地產(chǎn)抵押登記繼續(xù)攀高，房屋拆遷量下降，國(guó)家宏觀調(diào)控效果開(kāi)始顯現(xiàn)。隨著中央穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格各項(xiàng)調(diào)控政策的逐步落實(shí)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著遏制投

3、機(jī)、控制投資、引導(dǎo)合理消費(fèi)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的預(yù)期目標(biāo)健康發(fā)展。一、2005年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況 1、務(wù)實(shí)基礎(chǔ)，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資從1998年的148.43億元，大幅上升到2005年的881.44億元（2000年后平均增長(zhǎng)率為51.8%），成為推動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力。長(zhǎng)沙市加大固定資產(chǎn)投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，城市功能明顯增強(qiáng)，城市規(guī)模初見(jiàn)雛型。固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，改變了城市面貌，也推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2、居民收入的提高為房地產(chǎn)發(fā)展提供了支撐在整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，長(zhǎng)沙市城市居民生活水平持續(xù)提高，年均增幅10%左右。2004年長(zhǎng)沙市城市

4、居民人均可支配收入達(dá)到11000元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出武漢、?？?、河北、鄭州、成都、蘭州等其他同等城市，已處于中西部同類(lèi)城市前列。根據(jù)長(zhǎng)沙市十一五規(guī)劃，預(yù)計(jì)到2010年末，城市居民人均可支配收入將達(dá)到20170元。收入的提高，為房地產(chǎn)的發(fā)展注入了持續(xù)的動(dòng)力，成為房地產(chǎn)發(fā)展的最大動(dòng)力。3、房地產(chǎn)投資依然高歌猛進(jìn)自2000年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)，保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。雖然受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響，2005年開(kāi)發(fā)投資為256.35億元，同比增長(zhǎng)46.04。說(shuō)明投資者普遍看好長(zhǎng)沙市場(chǎng)，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)充滿信心。4、竣工面積首次出

5、現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 20002004年后長(zhǎng)沙房屋施工面積和竣工面積呈現(xiàn)同步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2005年施工面積繼續(xù)保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)，房屋施工面積1913.57萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積779.54萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)30.85、25.21；但竣工面積首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，竣工面積515.16萬(wàn)平方米，同比下降了12.97。 出現(xiàn)此種情況的主要原因，一是由于近兩年新開(kāi)工項(xiàng)目較多，商品房施工量較大且多為大盤(pán)，施工周期較長(zhǎng)，同時(shí)銀行貸款門(mén)檻提高，造成相關(guān)增長(zhǎng)速度放慢。二是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的牽制作用。宏觀調(diào)控使很多市民持觀望態(tài)度，宏觀調(diào)控的不確定性，在市場(chǎng)不明朗的情況下開(kāi)發(fā)商對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)十分謹(jǐn)慎。 預(yù)計(jì)2006年商品房竣

6、工面積將有較大幅度增長(zhǎng)。同時(shí)預(yù)示著未來(lái)幾年長(zhǎng)沙商品房供應(yīng)量逐年大幅增加，將會(huì)有一個(gè)大的放量期，未來(lái)商品房將面臨較大的銷(xiāo)售壓力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。5、銷(xiāo)售面積首次超過(guò)竣工面積 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積數(shù)量一直呈平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)率波動(dòng)較大，呈波峰波谷交替的現(xiàn)象。2005年長(zhǎng)沙市共有584.19萬(wàn)平方米商品房批準(zhǔn)預(yù)售，同比增長(zhǎng)29.94。成交面積639.02萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)41.94，而竣工面積515.16萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積首次超過(guò)竣工面積。 出現(xiàn)此種現(xiàn)象的原因，一是受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響；二是2004年開(kāi)發(fā)過(guò)大，尚有很大部分未消化；三是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的不斷提高，市場(chǎng)需求旺盛，需

7、求量大幅增長(zhǎng)。 以上數(shù)據(jù)說(shuō)明了長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏理性，跟風(fēng)趨勢(shì)較為明顯。市場(chǎng)火熱時(shí)，開(kāi)發(fā)商就盲目的增加市場(chǎng)供應(yīng)量，造成市場(chǎng)供大于求或暫時(shí)飽和，就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的停滯消化期。旺盛的需求，將會(huì)又一次刺激市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)的火熱?？梢灶A(yù)見(jiàn)，06年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)另一個(gè)高峰。6、商品房?jī)r(jià)格平穩(wěn)上升 長(zhǎng)沙市商品房銷(xiāo)售均價(jià)在2001年與2002年之間，出現(xiàn)停滯不增。在2002年后，市場(chǎng)供求矛盾發(fā)生變化，導(dǎo)致2003年商品房銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)幅度較大，擺脫了2002年以前的弱勢(shì)形態(tài)。2002年以后，商品房交易依然保持了強(qiáng)勁上升的勁頭，市場(chǎng)需求量旺盛。2005年商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3030元/平方米，同比上漲10.6

8、7。 受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，2005年上半年商品房市場(chǎng)供應(yīng)總量受到了一定程度的壓縮，商品房銷(xiāo)售量大于商品房竣工量，加之建材價(jià)格的上漲，商品房品質(zhì)不斷提高，導(dǎo)致長(zhǎng)沙市商品房?jī)r(jià)格保持了健康合理的上揚(yáng)。 從目前在售的商品房產(chǎn)品來(lái)看，小高層產(chǎn)品是市場(chǎng)主流產(chǎn)品，占總數(shù)的 40，其次是多層和高層，所占比例分別是24和22，高層基本上集中在市中心地帶，從城市中心向外延展，其產(chǎn)品依次為高層、小高層、多層和別墅，符合市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律。7、二手房市場(chǎng)增速放緩 二手房市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的一個(gè)重要標(biāo)志之一，二手房地產(chǎn)市場(chǎng)與一手房市場(chǎng)相互依存、彼此影響，二手房市場(chǎng)活躍能促進(jìn)一手房市

9、場(chǎng)的良性發(fā)展，一手房市場(chǎng)發(fā)展變化反作用于二手房市場(chǎng)。 自1998年以來(lái)，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)交易在60萬(wàn)平方米左右徘徊五年之后，2003年終于實(shí)現(xiàn)了突破，沖破100萬(wàn)平方米大關(guān)，之后成交面積一路高歌猛進(jìn)，2005年嘎然而止，與2004年基本持平。2005年二手房交易面積187.54萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)2.67，增幅有所下降。 究其原因，一是上市房源減少，新購(gòu)商品房二年內(nèi)上市全額征收營(yíng)業(yè)稅，使得進(jìn)入二手市場(chǎng)的房源減少。二是新政的實(shí)施，使許多人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌，持幣待購(gòu)的風(fēng)氣日濃，造成成交量增速明顯放緩。 2005年二手房和商品房成交面積比為0.29：1，當(dāng)這個(gè)比例達(dá)到1：1時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)非常

10、成熟，而2005年長(zhǎng)沙市的這個(gè)比率離1：1還有很大距離，這說(shuō)明二手房市場(chǎng)仍有巨大的發(fā)展空間。長(zhǎng)沙今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)歷史性的突破，必須要刺激二手房的發(fā)展，否則將會(huì)抑制新商品房的發(fā)展。二、2006年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在全面總結(jié)了我國(guó)2005年經(jīng)濟(jì)工作的同時(shí)，明確了宏觀調(diào)控的繼續(xù)加強(qiáng)和改善仍是確?！笆晃濉逼陂g我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入良性循環(huán)的重要方法和必要條件。1、我國(guó)將加大中小戶型商品房供地明年國(guó)土資源部將繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門(mén)”，進(jìn)一步增強(qiáng)參與宏觀調(diào)控的針對(duì)性和有效性。為進(jìn)一步地穩(wěn)定房?jī)r(jià)，明年國(guó)家將繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。我國(guó)明年將繼續(xù)做好

11、各地開(kāi)發(fā)區(qū)清理整頓的相關(guān)工作，鞏固土地市場(chǎng)治理整頓成果。進(jìn)一步貫徹“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的土地供應(yīng)原則，嚴(yán)格新增建設(shè)用地的審查報(bào)批。同時(shí)，適時(shí)出臺(tái)新的禁止供地和限制供地的項(xiàng)目錄，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)。2、我國(guó)將規(guī)范土地出讓合同和程序國(guó)土資源部將在2006年繼續(xù)完善國(guó)有土地使用權(quán)出讓的細(xì)化規(guī)定，考慮將土地后期開(kāi)發(fā)的時(shí)間進(jìn)度等寫(xiě)入合同，以防止開(kāi)發(fā)商囤積土地；而在上海，隨著商業(yè)用地完全實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)以后，有關(guān)政府部門(mén)已基本明確了工業(yè)用地也須進(jìn)行公開(kāi)的招投標(biāo)。國(guó)土資源部的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在2005年地博會(huì)上就明確指出：國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度依舊需要完善，還有一些程

12、序性的深入要求需要繼續(xù)細(xì)化規(guī)定，特別是考慮將出讓土地的后期開(kāi)發(fā)進(jìn)度要求這個(gè)時(shí)間表都一一寫(xiě)進(jìn)出讓合同里面。3、銀行業(yè)放寬房貸業(yè)務(wù)的同時(shí)加大房貸罰息2006年銀行業(yè)為了發(fā)展和經(jīng)營(yíng)的需要將加大對(duì)誠(chéng)信度高和項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求房地產(chǎn)商的貸款規(guī)模，對(duì)誠(chéng)信度和還款能力強(qiáng)的商品房購(gòu)買(mǎi)者也將加大房貸的投資比率和提高消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)時(shí)的貸款比例。而與此同時(shí)，2006年銀行業(yè)上調(diào)房貸罰息的利率，逾期不還將實(shí)行“利滾利”的計(jì)息。按照央行規(guī)定：銀行個(gè)人房貸新老客戶的貸款逾期罰息均要調(diào)整，由現(xiàn)行按日0.21計(jì)收利息改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%至50%。各商業(yè)銀行可在規(guī)定的范圍內(nèi)自主浮動(dòng)罰息利率。提高罰息的主要目的

13、是起到警示作用，同時(shí)罰息記錄還將進(jìn)入個(gè)人的金融誠(chéng)信系統(tǒng)。4、我國(guó)將實(shí)施投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為了規(guī)范房地產(chǎn)金融的發(fā)展，我國(guó)財(cái)政部日前頒發(fā)了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的征求意見(jiàn)稿，該征求意見(jiàn)稿中明確了企業(yè)除了擁有自身長(zhǎng)期使用的房產(chǎn)和短期內(nèi)出售的房產(chǎn)外，還存在用于出租和長(zhǎng)期持有獲取增值收益的投資性房地產(chǎn)，并允許用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)，從而改變了過(guò)去統(tǒng)一按成本法核算投資性房地產(chǎn)的方式。采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)的兩大特點(diǎn)：其一是投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)；其二是投資性房地產(chǎn)每年公允價(jià)值的變動(dòng)將計(jì)入經(jīng)營(yíng)損益。從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)的格局，使我國(guó)的房地產(chǎn)商從建造商轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)商，從注重住宅銷(xiāo)售轉(zhuǎn)為關(guān)注

14、所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體增值和長(zhǎng)遠(yuǎn)增值。5、我國(guó)將推出住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部將從2006年3月1日開(kāi)始實(shí)施國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。該國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)適用于我國(guó)城鎮(zhèn)新建和改建住宅的各項(xiàng)相關(guān)的性能評(píng)定，而不是單純的評(píng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，反映的是住宅的綜合性能水平，體現(xiàn)了新時(shí)期我國(guó)的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水和節(jié)材等的產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策，倡導(dǎo)一次裝修，引導(dǎo)住宅開(kāi)發(fā)和住房理性消費(fèi)，鼓勵(lì)我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提高住宅性能等。三、2006年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望1、大長(zhǎng)沙的城市規(guī)劃，將促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的全面升級(jí)。近年來(lái)，大長(zhǎng)沙的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)的全面升級(jí)提供了更高的平臺(tái)。長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)的一體化，帶動(dòng)了南長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的全面啟動(dòng)與升溫；湘江沿江風(fēng)光帶和橘子洲遠(yuǎn)景規(guī)

15、劃逐步帶動(dòng)了江岸板塊的發(fā)展；河西大學(xué)城片區(qū)、長(zhǎng)沙東區(qū)開(kāi)發(fā)的升級(jí)換代，為近郊大盤(pán)的大顯身手提供了絕佳的機(jī)遇。2、大動(dòng)作調(diào)控政策將暫時(shí)告一段落，但仍將出臺(tái)一系列規(guī)范市場(chǎng)的政府監(jiān)管細(xì)則。2005年出臺(tái)的政策主要以“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”為導(dǎo)向，預(yù)計(jì)2006年將繼續(xù)貫徹落實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。大動(dòng)作調(diào)控政策將暫時(shí)告一段落，但仍將會(huì)有一系列規(guī)范市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的文件陸續(xù)出臺(tái)。3、商品房供應(yīng)量將有較大幅度增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售面臨一定壓力。由于去年新開(kāi)工項(xiàng)目較多，商品房施工量較大且多為大盤(pán)，且有部分開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金問(wèn)題造成施工周期變長(zhǎng)，有很大一部分項(xiàng)目將于

16、2006年竣工，商品房的上市量將比2005年有較大幅度增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售可能會(huì)面臨一定壓力。4、市場(chǎng)需求繼續(xù)堅(jiān)挺，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。根據(jù)2003至2020年長(zhǎng)沙總體規(guī)劃綱要，長(zhǎng)沙的城市規(guī)模將達(dá)到310平方公里，年均將增加城市面積10平方公里；長(zhǎng)沙進(jìn)城人口年均增長(zhǎng)6萬(wàn)人，外來(lái)人口的購(gòu)房比例為15%（據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），按3人/戶，每戶住房面積100平方米計(jì)算，每年將增加30萬(wàn)平方米住房需求；2000年至2005年長(zhǎng)沙市人均居住面積從18.6平方米增長(zhǎng)至27.2平方米，人均住房面積提高8.6平方米，改善住房條件的需求將成為市場(chǎng)需求的一大重點(diǎn)；雖然近年來(lái)長(zhǎng)沙城市拆遷呈下降趨勢(shì)，但舊城改造、城市化帶來(lái)的拆

17、遷所增加的剛性需求不可小視；房產(chǎn)的保值、增值、投資功能也將促使一部分居民新購(gòu)商品房。綜合以上需求，預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙2006年商品房有效需求在500萬(wàn)平方米以上，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。5、商品房?jī)r(jià)格仍將穩(wěn)中有升。2006年，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)需求及國(guó)內(nèi)大環(huán)境影響，長(zhǎng)沙市價(jià)格較高、面積較大的高檔住房?jī)r(jià)格有下降的趨勢(shì)，表現(xiàn)為房?jī)r(jià)震蕩；價(jià)格較低、小面積的中低檔住房、商業(yè)用房?jī)r(jià)格將穩(wěn)中有升。6、二手房成交增幅將會(huì)大于去年，成交價(jià)格仍將上漲。2005年受“國(guó)八條”等政策波動(dòng)的影響，長(zhǎng)沙二手房成交量雖略有增長(zhǎng)，但增幅明顯小于2004年。隨著2006年政策的逐步穩(wěn)定， 58號(hào)文件的繼續(xù)深入執(zhí)行，促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)新政策

18、的出臺(tái)，二手房成交增幅將有較大幅度的增長(zhǎng)，成交價(jià)格也會(huì)穩(wěn)步上升。7、“品質(zhì)住宅”建設(shè)將成為2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。2006年將以“品質(zhì)住宅”建設(shè)為契機(jī)，提高住宅質(zhì)量，同時(shí)改善小區(qū)環(huán)境、物管等綜合配套，從整體上提高長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)，為老百姓提供物美價(jià)廉的居所 。第二節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查一、地理位置及概況 *案位于新開(kāi)鋪路西側(cè)。東起新開(kāi)鋪路，西至液化氣公司，南距二環(huán)線高架橋約100米，北靠湖南有色地質(zhì)醫(yī)院。毗鄰南郊公園，遠(yuǎn)眺湘江及岳麓山美麗風(fēng)景。 本案在長(zhǎng)沙城區(qū)11個(gè)板塊中隸屬于南郊公園板塊。本板塊曾是長(zhǎng)沙的南大門(mén)，隨著城市的發(fā)展這里已成為新城與老城的交界。其自然環(huán)境優(yōu)美，交通

19、設(shè)施方便，既沒(méi)有老城的喧嘩吵鬧，也沒(méi)有新城的寂靜空曠，有著平實(shí)的生活氣息。特別是近年來(lái)隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的不斷加大、城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高、“拓南”的發(fā)展格局不斷升溫，板塊已改變了人們心中臟、亂、差的形象，取而代之的是萬(wàn)事佳景園、翡翠林居、白沙花園、湖凱逸景苑、華麗家族、金碧文華等十多個(gè)個(gè)案的開(kāi)發(fā)與建成，使板塊迅速成為大眾樓盤(pán)最集中的片區(qū)。但板塊內(nèi)金融商務(wù)、商業(yè)貿(mào)易相對(duì)落后，且其平實(shí)的個(gè)性使得各盤(pán)的價(jià)格偏低。 總體來(lái)說(shuō)，本案位于板塊交通最便利，人氣最旺盛，環(huán)境最優(yōu)美的核心位置。二、公共設(shè)施狀況 商業(yè)貿(mào)易：興萬(wàn)家超市、新一佳超市、萬(wàn)事佳超市、金沙超市、金盆嶺超市 金融機(jī)構(gòu)：中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)

20、工商銀行、交通銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄 文化教育：理工大學(xué)、鐵道學(xué)院、新開(kāi)鋪小學(xué)、第四十二中學(xué) 醫(yī)療保健：有色金屬地質(zhì)醫(yī)院、長(zhǎng)沙195醫(yī)院 餐飲酒店：聯(lián)天賓館、新開(kāi)大酒店、順心山莊 休閑娛樂(lè)：南郊公園、沿江風(fēng)光帶、理工大學(xué)旁眾多小型娛樂(lè)場(chǎng)所 企業(yè)實(shí)體：湖南二機(jī)廠、湖南開(kāi)關(guān)廠、長(zhǎng)沙客車(chē)廠、湖南線材廠等三、交通道路體系狀況 書(shū)院路、新開(kāi)鋪路段自2004年開(kāi)始拓寬改建，現(xiàn)已全線完工，已成為長(zhǎng)沙南北定向的一條主干道。二環(huán)線環(huán)繞城區(qū)，連接?xùn)|西兩岸，出行及其便利。 公交線路：902、150、4、134、104、122、912、804、603、152路等 近年來(lái)長(zhǎng)沙公交打破壟斷，涌入了許多新的生力軍，如本路段的9

21、02、912等。公交線路的增多使業(yè)主出行更為方便。四、區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn) 本區(qū)域?yàn)榇蟊姌潜P(pán)最為集中的片區(qū)，其定位為平實(shí)的日常生活區(qū)。 區(qū)域內(nèi)設(shè)施主要是為滿足居民日常生活的小型購(gòu)物場(chǎng)所及小型娛樂(lè)場(chǎng)所。五、規(guī)劃展望由于區(qū)域開(kāi)發(fā)是朝著大型生態(tài)生活區(qū)邁進(jìn)，因此將來(lái)區(qū)域居民將會(huì)越來(lái)越多。物質(zhì)需求也會(huì)日漸增多，為了滿足居民的日常生活需求，部分大型的生活超市及一些專(zhuān)賣(mài)場(chǎng)將會(huì)進(jìn)駐本區(qū)域。而大的金融商務(wù)場(chǎng)所、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所等將不會(huì)太受重視。第三節(jié) 區(qū)域個(gè)案調(diào)查 目前，在項(xiàng)目周邊有萬(wàn)事佳景園、翡翠林居、富綠新村、湖凱.逸景苑、華麗家族、金碧文華、華菱香墅美地、湘銀佳苑、華盛家園、天翔新新家園等已建或在建項(xiàng)目。這些項(xiàng)

22、目一方面是本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，另一方面則與本項(xiàng)目一起營(yíng)構(gòu)成熟的住宅小區(qū)的區(qū)域氛圍，形成板塊的整體吸引力。 項(xiàng)目周邊的樓盤(pán)是本項(xiàng)目定位的主要參考和研究對(duì)象，為此，我們對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)研究與分析，以為本項(xiàng)目定位提供參考依據(jù)。一、萬(wàn)事佳景園 項(xiàng)目背景：長(zhǎng)沙華昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā) 長(zhǎng)沙土木建筑工程有限公司建設(shè) 項(xiàng)目位置：長(zhǎng)沙市天心區(qū)新開(kāi)鋪路178號(hào) 建筑規(guī)模：a、占地面積：33172.5 b、建筑面積： 93831 c、規(guī)劃8棟12F 規(guī)劃用途：普通住宅 商業(yè)樓 銷(xiāo)售價(jià)格：起價(jià)：2080元/ 均價(jià)：2200元/ 銀行按揭：工商 銀行7成20年 折扣：9.8折 面積戶型：面積范圍： 標(biāo)準(zhǔn)層

23、94150、復(fù)式：149280、商業(yè)房：96300 主力面積：130150 戶型：2*2*1 3*2*2 4*2*2等 總供應(yīng)量：628 建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外墻：-進(jìn)口高級(jí)外墻涂料、局部面磚內(nèi)墻：-888涂料地面：-水泥找平樓梯間：-高級(jí)防滑地面磚門(mén)： -入戶門(mén)為名牌豪華防火防盜門(mén)窗： -塑鋼窗鑲配淡綠色玻璃陽(yáng)臺(tái)： -生活陽(yáng)臺(tái)和觀景陽(yáng)臺(tái)水泥砂漿找平地面，藝術(shù)造型玻璃欄板廚房： -水泥砂漿衛(wèi)生間：-水泥砂漿空調(diào)位：-每戶所有臥室與客廳都設(shè)有空調(diào)機(jī)位 配套設(shè)施： 電梯：-韓國(guó)現(xiàn)代電視：-客廳、主臥室設(shè)有插口電話：-客廳、主臥均設(shè)預(yù)留電話接口寬帶網(wǎng)：-寬帶網(wǎng)入戶液化氣： -管道煤氣入戶供水： -新型P

24、VC，預(yù)留接口供電： -每戶均設(shè)IC磁卡電表安全系統(tǒng)：-家庭安防報(bào)警系統(tǒng)停車(chē)：-有獨(dú)立車(chē)庫(kù)和停車(chē)位 小結(jié)：萬(wàn)事佳景園由長(zhǎng)沙華昌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，交通便利。作為獨(dú)立的生活小區(qū)，其擁有區(qū)域濃厚的生活氛圍，和較完善的生活機(jī)能；區(qū)內(nèi)多個(gè)生活小區(qū)相輔相成，人氣聚升。本案先由深圳怡安信G-ESTAE策劃代理，后由盛意廊廣告代理整合推廣。2002年開(kāi)始銷(xiāo)售，至2004年完工時(shí)以基本售磬，銷(xiāo)售情況較為理想；能有如此銷(xiāo)售情況主要有以下原因：自然環(huán)境優(yōu)美、景觀好：可俯視南郊公園、湘江美景；可遠(yuǎn)眺麓山景色；周邊綠色植被也比較多。其1880元/的起價(jià)，折后僅1600多元/，作為此中規(guī)模較大的小高層個(gè)案

25、單價(jià)偏低，市場(chǎng)吸引力強(qiáng)。其93150/2*2*14*2*2的面積和戶型，基本適合消費(fèi)市場(chǎng)的需求。其區(qū)別于其他個(gè)案水泥陽(yáng)臺(tái)的全玻璃陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)，頗具現(xiàn)代感，新穎別致。商業(yè)用房分為兩層，1F為沿街店面，2F可商可住，置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)時(shí)須兩層一起購(gòu)買(mǎi)。項(xiàng)目立面采用墻漆，幾年之后將褪色變舊，將嚴(yán)重影響個(gè)案檔次。其戶型設(shè)計(jì)不佳，動(dòng)靜不太明確，且通風(fēng)采光不太好。開(kāi)發(fā)商由于資金問(wèn)題，導(dǎo)致售樓部等受到破壞，給銷(xiāo)售帶來(lái)了嚴(yán)重的負(fù)面影響。二、翡翠林居 項(xiàng)目背景：湖南省天心潤(rùn)豐園置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā) 沙坪建筑公司建設(shè) 項(xiàng)目位置：長(zhǎng)沙市天心區(qū)新開(kāi)鋪路174號(hào) 建筑規(guī)模：占地面積：42410 建筑面積：121180 規(guī)劃21棟611

26、F 規(guī)劃用途：普通住宅、商業(yè)樓 銷(xiāo)售價(jià)格：住宅：起價(jià)：1748元/ 均價(jià)：2020元/ 銀行按揭： 銀行7成20年 商業(yè)用房：起價(jià)：5488元/ 均價(jià)：5488元/ 銀行按揭：銀行5成10年 面積戶型：面積范圍： 標(biāo)準(zhǔn)層：94142、商業(yè)房：96300 戶型：2*2*2 3*2*2 4*2*2等 總供應(yīng)量：808 建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外墻：-高級(jí)瓷磚內(nèi)墻：-砂漿抹面地面：-水泥砂漿找平樓梯間：-花崗巖地面、高級(jí)地板磚地面門(mén)： -高級(jí)防火防盜入戶門(mén)窗： -塑鋼玻璃窗陽(yáng)臺(tái)： -封閉陽(yáng)臺(tái) 配套設(shè)施： 電梯：-有電視：-有線電視入戶電話：-電話線預(yù)埋寬帶網(wǎng)：-廣達(dá)液化氣： -煤氣管道安全系統(tǒng)：-電子對(duì)講，

27、24小時(shí)保安停車(chē)：-地下停車(chē)場(chǎng) 小結(jié)：翡翠林居由湖南省天心潤(rùn)豐園置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，是一個(gè)由住家和商業(yè)用房構(gòu)成的中檔住家個(gè)案，位于新開(kāi)鋪，其區(qū)域環(huán)境較好，周邊生活氣息濃厚，居住環(huán)境較好，日常生活配套設(shè)施齊全，各生活機(jī)能較完善。本案由鼎嘉企劃代理銷(xiāo)售，自2003年公開(kāi)銷(xiāo)售至今以全部售磬。之所以有如此好的情況，主要因?yàn)槠涿娣e、戶型設(shè)計(jì)合理，適合目前區(qū)域人居需求。多層以1488元/的起價(jià)、小高層以1588元/的起價(jià)，針對(duì)個(gè)案來(lái)說(shuō)，相對(duì)校低，對(duì)市場(chǎng)有一定吸引力。且其規(guī)模較大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。項(xiàng)目?jī)擅媾R路和一座立交橋，噪聲嚴(yán)重，灰塵也較多；其立面設(shè)計(jì)呈暗紅色，現(xiàn)代感不強(qiáng)。廣告主訴求：新長(zhǎng)沙，新方向三、湖凱逸

28、景苑 項(xiàng)目背景：湖南湖凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā) 湖南省朝輝建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè) 項(xiàng)目位置：長(zhǎng)沙市書(shū)院南路78號(hào) 建筑規(guī)模：占地面積：11000 建筑面積：38128 規(guī)劃2棟13、17F 規(guī)劃用途：普通住宅 銷(xiāo)售價(jià)格：住宅：起價(jià)：2580元/ 均價(jià)：2750元/ 銀行按揭： 銀行7成20年 面積戶型：面積范圍： 標(biāo)準(zhǔn)層：89227 戶型：2*2*2 3*2*2 5*3*2等 總供應(yīng)量：246 建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外墻：三層采用仿麻石面磚，其他主墻面采用淺色面磚或外墻涂料；天花及內(nèi)墻：888仿瓷涂料刮白地面：-水泥砂漿找平樓梯間：-地面磚、鐵欄桿門(mén)： -新型高級(jí)防火防盜入戶門(mén)，戶內(nèi)預(yù)留門(mén)洞；窗： -

29、高檔名牌噴塑鋁合金窗陽(yáng)臺(tái)：采用鐵藝欄桿 配套設(shè)施：電梯：奧的斯有線電視：-客廳、主臥室預(yù)埋接口電話：外線入戶，客廳臥室均有接口可接駁IDD數(shù)據(jù)點(diǎn)，每戶10M寬帶信息網(wǎng)信箱：為住戶配備高級(jí)私家信箱水表：獨(dú)立水表電表：獨(dú)立電表燃?xì)猓汗艿廊細(xì)馊霊艄苍O(shè)施：小區(qū)內(nèi)設(shè)背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)保安設(shè)施：1、四周?chē)鷫υ鲈O(shè)050M紅外線報(bào)警系統(tǒng)；2、公共區(qū)域及電梯間增設(shè)電視監(jiān)控系統(tǒng)；3、增設(shè)停車(chē)場(chǎng)智能化管理系統(tǒng)；4、增設(shè)電子門(mén)禁系統(tǒng)；5、設(shè)可視/非可視對(duì)講系統(tǒng)，可視線路到戶，但可視機(jī)住戶自備供電：專(zhuān)用變壓器雙電源供電，每戶容量（小戶型6KW，大戶型8KW12KW）；室內(nèi)電路采用多回路設(shè)計(jì)供水：大型水池及自來(lái)水加

30、壓泵房變頻供水 小結(jié)： 湖凱逸景苑是由湖南湖凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，位于芙蓉南路，地理位置優(yōu)越，周邊環(huán)境優(yōu)雅，交通便利生活配套設(shè)施齊全，居家方便。本案開(kāi)始由長(zhǎng)沙零點(diǎn)商務(wù)咨詢有限公司策劃銷(xiāo)售，后由大匠企畫(huà)進(jìn)行策略推廣。項(xiàng)目于2003年開(kāi)始建設(shè)至今，銷(xiāo)售率為90。項(xiàng)目定位為環(huán)保型伴山親水雅宅，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代，大量使用了節(jié)能、環(huán)保材料，并引進(jìn)了家庭供暖系統(tǒng)德國(guó)威能，在長(zhǎng)沙尚屬首家；戶型設(shè)計(jì)得體，復(fù)式戶型帶有空中花園，贏得部分置業(yè)者喜愛(ài)。其地勢(shì)高，卻作為了主賣(mài)點(diǎn)之一，但距離小區(qū)大門(mén)過(guò)長(zhǎng)的路和過(guò)高的坡度同樣使得銷(xiāo)售受到影響。項(xiàng)目面積、戶型為89227、2*2*25*3*2選擇空間較大，但大面積的戶型

31、較多，超出了區(qū)域人居需求，因此使得銷(xiāo)售受到影響，房屋至今仍未全部售磬。其2580元/的起價(jià)和2750元/均價(jià)也相對(duì)同地段、同檔次基本持平。廣告主訴求：芙蓉南半山親水社區(qū)座擁都市繁華,俯看山水湘城四、華麗家族 項(xiàng)目背景：湖南天晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)湖南省華龍建筑工程總公司、長(zhǎng)沙友仁建筑工程有限公司、長(zhǎng)沙建設(shè)工程集團(tuán)有限公司建設(shè) 項(xiàng)目位置：新開(kāi)鋪路227號(hào) 建筑規(guī)模：占地面積：18078 建筑面積：53400 規(guī)劃9棟716F 規(guī)劃用途：普通住宅、商業(yè)樓 銷(xiāo)售價(jià)格：住宅：起價(jià)：1988元/ 均價(jià)：2778元/ 銀行按揭： 農(nóng)業(yè)銀行7成20年 商業(yè)用房：起價(jià)：5700元/ 均價(jià)：6000元/ 銀行

32、按揭：農(nóng)業(yè)銀行5成10年 寫(xiě)字樓：均價(jià)：4000元/ 面積戶型：面積范圍： 住宅：74138、商鋪：180310、寫(xiě)字樓：580590 戶型：2*2*1 3*2*2 等 總供應(yīng)量：339 建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外墻： 高級(jí)外墻磚 地面： 水泥砂漿找平 樓梯間： 大理石 門(mén)： 入戶高級(jí)防火防盜門(mén)、室內(nèi)預(yù)留門(mén)洞 窗： 塑鋼玻璃推拉窗 陽(yáng)臺(tái)： 高級(jí)鐵藝護(hù)欄 廚房： 水泥砂漿 衛(wèi)生間： 水泥砂漿,預(yù)留給排水管道接口 空調(diào)位： 預(yù)留 配套設(shè)施：電梯： 上海永大日立電梯 有線電視： 國(guó)安 電話： 電信 寬帶網(wǎng)： 電信 液化氣： 新奧燃?xì)?安全系統(tǒng)： 高級(jí)電子對(duì)講門(mén)鈴 供水： 市政供水 供電： 市政供電 小結(jié)：華

33、麗家族有由湖南天晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，是較大型居住個(gè)案，帶有少量商鋪和寫(xiě)字樓。其設(shè)計(jì)較好，物業(yè)管理及配套設(shè)施完善，其周邊生活、文化氣息濃厚，交通便利，生活機(jī)能完善，是居家的好場(chǎng)所。個(gè)案由長(zhǎng)沙凹凸廣告策劃有限公司進(jìn)行整合推廣，自2003年開(kāi)始推出一期6棟多層已全部售磬，現(xiàn)在正推出二期三棟高層和多層，銷(xiāo)售情況良好。其建筑風(fēng)格融典雅的湖湘文化及儒雅的歐式后現(xiàn)代于一體；面積、戶型以74138/2*2*1、3*2*2為主，符合目前區(qū)域人居需求，且其戶型設(shè)計(jì)大膽考究，空間布局理性明快，全方位的立體景觀陽(yáng)臺(tái)與功能陽(yáng)臺(tái)給置業(yè)者帶來(lái)了觀景休閑等多種享受；且其起價(jià)：1988元/ 和均價(jià)：2778元/均不算太高

34、，符合其尊貴不貴的口號(hào)，受到了置業(yè)者的青睞，這些都是贏取市場(chǎng)的重要原因。但由于臨近馬路，導(dǎo)致灰塵較多，影響了空氣質(zhì)量；且項(xiàng)目所在新開(kāi)鋪路段的坡度過(guò)大，給人們出行帶來(lái)了較大不便。廣告主訴求：溫馨典雅，尊貴不貴五、金碧文華 項(xiàng)目背景：湖南恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā) 湖南六建金大建筑工程有限責(zé)任公司、湖南洞井建筑有限公司建設(shè) 項(xiàng)目位置：赤嶺路348號(hào) 建筑規(guī)模：占地面積：67818 建筑面積：196631 規(guī)劃11棟716F 規(guī)劃用途：普通住宅、商業(yè)樓 銷(xiāo)售價(jià)格：住宅：起價(jià)：2350元/ 均價(jià)：2800元/ 銀行按揭： 銀行7成20年 商業(yè)用房：均價(jià)：7800元/ 面積戶型：面積范圍： 住宅：831

35、14、商鋪：135176 戶型：2*2*1 3*2*2 等 總供應(yīng)量：1880 建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外墻： 采用三色面磚，及高級(jí)涂料 內(nèi)墻： 二遍888仿瓷涂料 地面： 水泥砂漿找平搓毛 樓梯間： 水泥地面找平，表面壓光。墻面：二遍888仿瓷涂料刮白。 門(mén)： 單元門(mén)為高級(jí)防盜門(mén)，入戶門(mén)為新型高級(jí)防盜入戶門(mén)，戶內(nèi)預(yù)留門(mén)洞 窗： 白色塑鋼配綠玻，裝紗窗 陽(yáng)臺(tái)： 陽(yáng)臺(tái)門(mén)為推拉塑鋼門(mén)，陽(yáng)臺(tái)欄桿為成品鐵藝欄桿 廚房： 只提供一個(gè)給水口和潔具的排水口，其余一切使用潔具、案臺(tái)均不提供 衛(wèi)生間：只提供一個(gè)給水口和潔具的排水口，其余一切使用潔具、案臺(tái)均不提供 空調(diào)位： 預(yù)留空調(diào)機(jī)位 配套設(shè)施：電梯： 中外合資廣日電

36、梯 有線電視： 線路安裝到戶，每戶2個(gè)信息點(diǎn) 電話： 外線路入戶，客廳、主臥室均有接口 寬帶網(wǎng)： 設(shè)1個(gè)信息點(diǎn) 液化氣： 煤氣管道安裝到戶，IC卡燃?xì)獗?安全系統(tǒng)： 入戶黑白可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)、周邊紅外線對(duì)射防穿越系統(tǒng)與小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng) 停車(chē)位： 682個(gè) 會(huì)所： 供水： 13樓市政供水，417層均由變頻泵加壓供水 供電： 雙電源供電，每戶IC卡供電；2房2廳6KW,3房2廳8KW 其它： 小區(qū)內(nèi)設(shè)背景音樂(lè)系統(tǒng)及緊急廣播系統(tǒng) 小結(jié)：金碧文華由湖南恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，是由11棟716層公寓組成的大型居住個(gè)案，帶有少量商鋪。其物業(yè)管理及配套設(shè)施完善，其周邊生活、文化氣息濃厚，交通便利

37、，生活機(jī)能完善。個(gè)案由智尚地產(chǎn)顧問(wèn)進(jìn)行全程策劃，自推出以來(lái)，銷(xiāo)售率超過(guò)80。其原因主要有以下幾點(diǎn)：20萬(wàn)平米大型社區(qū)，易形成生活小區(qū)。毗鄰長(zhǎng)沙理工大學(xué)，定位于專(zhuān)為年輕知識(shí)一族，并提出入住業(yè)主子女可進(jìn)入長(zhǎng)沙理工大學(xué)子弟學(xué)校就讀。2350元/的起價(jià)和2800元/的均價(jià)能被目前市場(chǎng)所接受。采用立體的傳統(tǒng)院落布局，小圍合，小組團(tuán)的設(shè)計(jì)，造型豐富、輕快、簡(jiǎn)潔。只推出80平米的兩房?jī)蓮d和110平米的三房?jī)蓮d兩種戶型，戶型簡(jiǎn)約，空間合理，功能針對(duì)性強(qiáng)，總價(jià)低，能夠減輕年輕人第一次置業(yè)的負(fù)擔(dān)，受到年輕人的追捧。金碧文華的園林以一帶、三園、一廣場(chǎng)為主題的進(jìn)行布局，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，功能分區(qū)明確。在社區(qū)配套上，引進(jìn)智

38、能化VOD系統(tǒng)，創(chuàng)造了先進(jìn)的智能化社區(qū)。商業(yè)街采用別具風(fēng)格的古代騎樓形式，于時(shí)尚質(zhì)感中顯現(xiàn)出典雅韻味。廣告主訴求：新知專(zhuān)署，學(xué)院雅居六、華菱香墅美地 項(xiàng)目背景：湖南華菱置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā) 長(zhǎng)沙市建筑工程公司建設(shè) 項(xiàng)目位置：長(zhǎng)沙市芙蓉南路49號(hào) 建筑規(guī)模：占地面積：41115.15 建筑面積：150000 規(guī)劃6棟18F 規(guī)劃用途：普通住宅、商業(yè)樓 銷(xiāo)售價(jià)格：住宅：起價(jià)：2500元/ 均價(jià)：3000元/ 銀行按揭： 銀行7成20年 面積戶型：面積范圍： 住宅：40160 戶型：1*1*1 3*2*2 4*2*2等 總供應(yīng)量：1182 建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外墻： 外墻磚與外墻漆 內(nèi)墻： 混和砂漿 地面：

39、 水泥砂漿 樓梯間： 瓷磚 門(mén)： 防火、防盜門(mén) 窗： 鋁合金窗 陽(yáng)臺(tái)： 水泥砂漿 廚房： 水泥砂漿 衛(wèi)生間： 水泥砂漿 空調(diào)位： 預(yù)留 配套設(shè)施：電梯：-知名品牌電視：-有電話：-有寬帶網(wǎng)：-有液化氣： -有供水： -二次加壓、直飲水系統(tǒng)供電： -雙電源安全系統(tǒng)：-有停車(chē)：-558個(gè) 小結(jié)：華菱香墅美地由湖南華菱置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，位于芙蓉南路，整個(gè)小區(qū)由6棟1618層的高層建筑組成。項(xiàng)目所在地交通便利、生活氛圍濃郁、人文環(huán)境優(yōu)越，社區(qū)宜居。2005年6月，項(xiàng)目榮獲建設(shè)部頒發(fā)的“中國(guó)建筑設(shè)計(jì)示范樓盤(pán)”。其戶型包括40左右的1房、102-160左右的3-4房，獨(dú)特的空中庭院是對(duì)戶型的大膽創(chuàng)新；采用

40、LOFT戶型，是長(zhǎng)沙首次采用躍式結(jié)構(gòu)的1房，適宜商住，受到年輕時(shí)尚一族的追捧。是區(qū)域內(nèi)整合推廣較成功的項(xiàng)目之一。七、湘銀佳苑 項(xiàng)目背景：湖南長(zhǎng)盛房產(chǎn)物業(yè)有限公司開(kāi)發(fā) 長(zhǎng)沙市園藝建筑工程有限公司建設(shè) 項(xiàng)目位置：長(zhǎng)沙市天心區(qū)赤嶺路82號(hào) 建筑規(guī)模：占地面積：20677 建筑面積：62700 規(guī)劃7棟911F 規(guī)劃用途：普通住宅、商業(yè)樓 銷(xiāo)售價(jià)格：住宅：起價(jià)：2280元/ 均價(jià)：2483元/ 商業(yè)用房：起價(jià)：13800元/ 面積戶型：面積范圍： 住宅：138280 商業(yè)用房：50 戶型： 3*2*2 4*2*2 5*3*3等 總供應(yīng)量：318 建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外墻： 高級(jí)瓷磚 內(nèi)墻： 888仿瓷涂料

41、 地面： 水泥沙漿 樓梯間： 麻石地面 門(mén)： 高級(jí)防盜門(mén) 窗： 電泳鋁合金 陽(yáng)臺(tái)： 水泥沙漿抹平 廚房： 水泥沙漿抹平 衛(wèi)生間： 水泥沙漿抹平 空調(diào)位： 預(yù)留 配套設(shè)施： 電梯： 合資新馬電梯 有線電視： 廣達(dá)網(wǎng)絡(luò) 電話： 電信、網(wǎng)通 寬帶網(wǎng)： 入戶 液化氣： 混空汽 停車(chē)位： 129個(gè) 會(huì)所： 有 供水： 長(zhǎng)沙市自來(lái)水公司 供電： 城南供電局雙向電源 小結(jié)： 湘銀嘉苑由湖南長(zhǎng)盛房產(chǎn)物業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，位于芙蓉路南邊，交通便利，生活、文化氛圍濃厚，居住環(huán)境較好，生活機(jī)能基本完善。本案由開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售，自2002年10月開(kāi)始公開(kāi)至今住宅以基本售磬，商業(yè)用房有少量余留。項(xiàng)目為全復(fù)式結(jié)構(gòu)，卻以2280

42、元/的標(biāo)準(zhǔn)層單價(jià)作為起價(jià)，對(duì)置業(yè)者有一定的誘惑力。但由于其面積過(guò)大，致使總價(jià)過(guò)高，限制客源客層，導(dǎo)致了銷(xiāo)售失利。其戶型雖然獨(dú)特，但結(jié)構(gòu)不太合理，通風(fēng)采光不良，公攤面積較大；棟距太小，進(jìn)口也較小，影響了項(xiàng)目檔次。雖然開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了大量的廣告宣傳，但效果不佳，未引起熱銷(xiāo)。廣告主訴求：市中心住宅，交通生活便利；終極置業(yè) 八、華盛家園 項(xiàng)目背景：長(zhǎng)沙華盛置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā) 湖南華盛建設(shè)工程有限公司建設(shè) 項(xiàng)目位置：芙蓉南路59號(hào) 建筑規(guī)模：占地面積：48000 建筑面積：100000 規(guī)劃9棟12F 規(guī)劃用途：普通住宅 銷(xiāo)售價(jià)格：住宅：起價(jià)：2320元/ 均價(jià)：2500元/ 面積戶型：面積范圍： 標(biāo)準(zhǔn)層：4

43、7167、復(fù)式：196282 戶型：1*1*1 3*2*2 4*2*2等 總供應(yīng)量：966 建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外墻： 進(jìn)口外墻涂料、局部面磚 內(nèi)墻： 高級(jí)瓷性涂料 地面： 水泥砂漿找平層 樓梯間： 高級(jí)防滑地面磚 門(mén)： 高級(jí)防盜門(mén)、陽(yáng)臺(tái)為高級(jí)鋁合金推拉門(mén) 窗： 高級(jí)鋁合金門(mén)窗 廚房： 墻為水泥底灰抹平 衛(wèi)生間： 墻為水泥底灰抹平 配套設(shè)施： 電梯： 2戶一OTIC電梯 有線電視： 預(yù)留接口 電話： 預(yù)留接口 寬帶網(wǎng)： 預(yù)留接口 液化氣： 到戶 安全系統(tǒng)： 紅外線防范系統(tǒng)、電子巡更、閉路電視監(jiān)控 停車(chē)位： 近萬(wàn)米的地下停車(chē)位 會(huì)所： 配有閱覽室、棋牌室、體操房、健身房、乒乓室、臺(tái)球室 其它： 籃球

44、場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、室外兒童樂(lè)園、室外健身區(qū) 小結(jié)：華盛家園由湖南華盛集團(tuán)開(kāi)發(fā)，是一個(gè)較大規(guī)模、較高檔次的純住家個(gè)案，其區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，居住環(huán)境優(yōu)美。本案由開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售，樓書(shū)設(shè)計(jì)推廣及廣告推廣由東方列車(chē)企劃有限公司執(zhí)行。自2000年12月一期推出和2002年二期推出至2003年底已全部售罄，銷(xiāo)售狀況非常理想。項(xiàng)目曾被評(píng)為2001年長(zhǎng)沙市民新樓盤(pán)，被中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)推薦為“生態(tài)住宅開(kāi)發(fā)莫模式”。之所以有如此成績(jī)是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商曾開(kāi)發(fā)華盛大廈、華盛花園等個(gè)案，有一定的品牌形象，加之2320元/的起價(jià)和2500元/的均價(jià)符合當(dāng)時(shí)消費(fèi)水平，且戶型選擇空間大。還有一個(gè)重要原因是在一期推出時(shí)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)幾乎為零，

45、占盡天時(shí)，而市場(chǎng)對(duì)此種物業(yè)需求的潛在業(yè)主很多，因此銷(xiāo)售很好，而且入住率非常高；而二期也由于一期樹(shù)立的良好形象及物業(yè)本身的價(jià)值，吸引了不少職業(yè)者慕名前來(lái)，因此可以看到本案一期銷(xiāo)售時(shí)電視、報(bào)紙、告示等強(qiáng)勁的媒體攻勢(shì)在二期已幾乎沒(méi)有，而銷(xiāo)售情況卻保持良好的勢(shì)頭。 九、白沙花園 項(xiàng)目背景：長(zhǎng)沙市天心區(qū)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā) 長(zhǎng)沙工程建設(shè)有限責(zé)任公司三公司建設(shè) 項(xiàng)目位置：天心區(qū)赤嶺路68號(hào) 建筑規(guī)模：占地面積：46440 建筑面積：100000 規(guī)劃21棟714F 規(guī)劃用途：普通住宅、商業(yè)樓 銷(xiāo)售價(jià)格：住宅：起價(jià)：2400元/ 均價(jià)：2700元/ 銀行按揭：建行7成20年 商業(yè)用房：起價(jià)：3500元/ 均

46、價(jià)：4000元/ 銀行按揭：建行7成20年 面積戶型：面積范圍： 住宅：128168 戶型： 3*2*2 4*2*2 等 總供應(yīng)量：909 建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外墻：高級(jí)面磚內(nèi)墻：高級(jí)仿瓷涂料地面：水泥砂漿找平樓梯間：公用部分為高級(jí)地磚門(mén)： 入戶門(mén)為防盜門(mén)，戶內(nèi)預(yù)留門(mén)洞窗： 鋁合金窗陽(yáng)臺(tái)： 北向陽(yáng)臺(tái)封閉，南向陽(yáng)臺(tái)不封閉，地面水泥砂漿找平廚房： 墻面、地面水泥砂漿找平衛(wèi)生間：共用衛(wèi)生間為蹲廁，墻、地面水泥砂漿找平空調(diào)位：預(yù)留空調(diào)機(jī)位 配套設(shè)施： 電梯：SIGMA電話：兩線五插座寬帶網(wǎng)：以太網(wǎng)液化氣： 燃?xì)夤艿澜涌诘綉艄┧?二次供水供電： 三相四線安全系統(tǒng)：小區(qū)設(shè)電視監(jiān)控系統(tǒng)停車(chē)：小區(qū)內(nèi)設(shè)地下，地上

47、車(chē)庫(kù)備注：水、燃?xì)膺h(yuǎn)程抄表系統(tǒng) 小結(jié)：白沙花園由湖南天心城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，是一個(gè)大型居住小區(qū)，個(gè)案開(kāi)發(fā)規(guī)模大，設(shè)計(jì)較好，物業(yè)管理及配套設(shè)施完善，其周邊生活、文化氣息濃厚，交通便利，生活機(jī)能完善，是居家的好場(chǎng)所。本案前期由長(zhǎng)沙比銳廣告公司代理廣告企劃，后來(lái)由深圳生益房地產(chǎn)顧問(wèn)代理策劃銷(xiāo)售。項(xiàng)目規(guī)劃共19棟，分四期開(kāi)發(fā)，一期、二期、三期在2001年2月以全部售磬，四期于2001年8月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，同期開(kāi)始銷(xiāo)售，其面積戶型較大皆為三房、四房，超出了區(qū)域人居需求，單位定價(jià)2200元/起，與同地段、同檔次個(gè)案相對(duì)而言基本持平，但天心城建的影響力，其白沙品牌在房地產(chǎn)市場(chǎng)的號(hào)召力；被評(píng)為全國(guó)物業(yè)管理示范

48、單位的長(zhǎng)沙天環(huán)物業(yè)管理有限公司；大型的規(guī)模和完善的配套都是白沙花園能贏得市場(chǎng)的重要原因。但美中不足的是它的戶型設(shè)計(jì)不太理想，讓人感覺(jué)凌亂，且面積戶型過(guò)大，致使總價(jià)過(guò)高，置業(yè)者難以接受。廣告主訴求：家園、花園、樂(lè)園十、天翔新新家園 項(xiàng)目背景：長(zhǎng)沙天翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā) 長(zhǎng)沙市鴻宇林建筑工程有限公司建設(shè) 項(xiàng)目位置：天心區(qū)新開(kāi)鋪路18號(hào) 建筑規(guī)模：占地面積：46551 建筑面積：89129 規(guī)劃10棟616F 規(guī)劃用途：普通住宅 銷(xiāo)售價(jià)格：住宅：起價(jià)：1923元/ 均價(jià)：2260元/ 面積戶型：面積范圍： 住宅：90164 戶型： 2*2*2 3*2*2 4*2*2 等 總供應(yīng)量：909 建筑裝

49、修標(biāo)準(zhǔn)： 外墻： 采用高級(jí)磁磚 內(nèi)墻： 普通抹灰 頂棚：普通抹灰 地面： 水泥沙漿找平搓毛 樓梯間： “888”涂料 門(mén)： 品牌防盜門(mén) 單元門(mén)：設(shè)電子對(duì)講系統(tǒng) 窗： 塑鋼窗 陽(yáng)臺(tái)： 封閉式 廚房： 毛坯 衛(wèi)生間： 毛坯 配套設(shè)施： 有線電視： 有限電視入戶 電話： 電信電話入戶 寬帶網(wǎng)： 寬帶入戶 液化氣： 管道入戶 停車(chē)位： 車(chē)庫(kù)或停車(chē)場(chǎng) 供水： 每戶一表 供電： 每戶單獨(dú)電表 小結(jié)：天翔新新家園由長(zhǎng)沙天翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，由5棟多層住宅，3棟高層住宅，2棟綜合樓組合而成。項(xiàng)目選址于省微生物研究所，其周邊配套設(shè)施較好，交通方便，臨近湘江和南郊公園，景觀條件好，居住環(huán)境理想。多層房屋開(kāi)盤(pán)

50、僅半個(gè)月就全內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)炅耍蹣遣拷⒅颁N(xiāo)售率就已經(jīng)過(guò)半，因此其項(xiàng)目幾乎沒(méi)有在宣傳上下功夫。銷(xiāo)售如此火爆的原因一部分是因?yàn)槠涞乩?、交通條件較好，景觀優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，藏風(fēng)得水；其住宅面積和戶型為90164/2*2*24*2*2，選擇空間大，受眾人群廣；還有部分原因是其相對(duì)于其他樓盤(pán)較低的價(jià)格，其起價(jià)為1923元/，均價(jià)為2260元/，價(jià)格優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)無(wú)遺。第四節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)自然景觀優(yōu)勢(shì)突出：南鄰南郊公園，西靠湘江風(fēng)光帶，舉目遠(yuǎn)眺，秀麗山水風(fēng)光盡受眼底。同時(shí)，由于與市中心的距離，使本區(qū)域的空氣質(zhì)量較好，適合人居。地理位置優(yōu)越：位于書(shū)院路與新中西路相匯處，東臨即將拓寬為60米的書(shū)院路，西靠湘江碧水

51、，南傍南郊公園，距長(zhǎng)沙市二環(huán)線高架橋僅100米。攬盡湘江之絕代風(fēng)華，坐看麓山之四季美景，是未來(lái)居家的理想之地。交通便利：項(xiàng)目所在區(qū)域交通條件便利，緊貼二環(huán)的黃金位置，使得出行極為方便快捷。項(xiàng)目周?chē)痪€路較多，交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市。文化氣氛濃郁：項(xiàng)目周?chē)嗨髮W(xué)林立，學(xué)習(xí)氣氛濃烈。片區(qū)形象：隨著城市擴(kuò)容，以及城中心商業(yè)與商務(wù)功能的成熟，南郊板塊已漸成為住宅物業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)，項(xiàng)目周邊涌現(xiàn)出的多個(gè)住宅物業(yè)正是這一趨勢(shì)的證明。景觀資源優(yōu)勢(shì)突出：緊靠南郊公園的位置，是周邊項(xiàng)目都不可比擬的，因此應(yīng)將此做為主訴求點(diǎn)來(lái)進(jìn)行 市場(chǎng)空白點(diǎn)：周邊項(xiàng)目雖臨近南郊公園，卻都沒(méi)有將其作為主要賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行推廣，縱觀整個(gè)長(zhǎng)沙樓市，以

52、自然生態(tài)做為主廣告語(yǔ)的項(xiàng)目并不多，而此項(xiàng)目在這方面又擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。因此我們建議將生態(tài)自然來(lái)做為主訴求點(diǎn)。二、劣勢(shì) 周邊商業(yè)氣氛不濃烈：項(xiàng)目周邊除興萬(wàn)家外沒(méi)有其他較大超市賣(mài)場(chǎng)，隔東塘、候加塘商圈距離較遠(yuǎn)。 周邊配套設(shè)施欠全：由于項(xiàng)目位置等因素，此處在各種商務(wù)、休閑、酒店等設(shè)施上缺乏有較高檔次的設(shè)施。距離神農(nóng)、五華大酒店較遠(yuǎn)。生活氛圍： 項(xiàng)目周?chē)m有多個(gè)小區(qū)林立，但較大的購(gòu)物廣場(chǎng)卻只有興萬(wàn)家一個(gè)，華銀旺和購(gòu)物廣場(chǎng)距離項(xiàng)目位置較遠(yuǎn)，而新一佳則太小，只能滿足日常生活最基本的需要。片區(qū)文化資源：片區(qū)周?chē)鷽](méi)有著名的人文歷史文化資源，因此無(wú)法從此點(diǎn)上進(jìn)行深度挖掘。周邊環(huán)境欠佳：由于周邊有多個(gè)項(xiàng)目在建，

53、造成了周邊人流復(fù)雜、喧囂嘈雜的現(xiàn)象，并且周邊的建筑多為居民自建用房，缺乏整體規(guī)劃，錯(cuò)亂無(wú)序。盡管目前有眾多住宅項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)，住宅開(kāi)發(fā)正成為項(xiàng)目區(qū)域的熱點(diǎn)，但此區(qū)域在環(huán)境上的缺陷短時(shí)間內(nèi)無(wú)法改變。在優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)里只列舉了可能會(huì)成為優(yōu)劣勢(shì)的各方面，其實(shí)其中各方面都是可以互相轉(zhuǎn)化的，視項(xiàng)目的具體情況加以歸類(lèi)。優(yōu)劣勢(shì)一般著重于項(xiàng)目的實(shí)體問(wèn)題。三、機(jī)會(huì)（1）長(zhǎng)沙房產(chǎn)城市邊緣的需求在今后一段時(shí)間將呈上升趨勢(shì)。隨著城市的擴(kuò)大以及置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，城市邊緣的房產(chǎn)需求日增。（2）目前在項(xiàng)目周邊的樓盤(pán)銷(xiāo)售除天翔新新家園外，其他多處樓盤(pán)的銷(xiāo)售多處于收尾階段，這給本項(xiàng)目提供了一定的機(jī)會(huì)，有利于緩解目前的銷(xiāo)售壓力。（3）本

54、項(xiàng)目周邊的高層、小高層，銷(xiāo)售情況較好，這說(shuō)明了本區(qū)域小高層的需求較為旺盛。而本項(xiàng)目也是以高層為主，符合時(shí)下消費(fèi)的趨向。（4）緊靠南郊公園的絕佳地理位置，可以以生態(tài)自然為主題，迎合了現(xiàn)今大眾對(duì)居住環(huán)境的要求。四、威脅（1）周邊項(xiàng)目針對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)展的營(yíng)銷(xiāo)阻擊。由于本項(xiàng)目的出現(xiàn)會(huì)引發(fā)本區(qū)域房產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，勢(shì)必會(huì)引起其它樓盤(pán)的壓制。（2）供給過(guò)于集中，同檔次樓盤(pán)的推出量巨大，周邊樓盤(pán)尚余下的單位對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生較大威脅，缺乏足夠的市場(chǎng)需求做支撐。（3）長(zhǎng)沙市其它地方可能推出相關(guān)項(xiàng)目亦會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生威脅。由于長(zhǎng)沙城市面積并不大，房產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)在全市范圍內(nèi)。第五節(jié) 市場(chǎng)需求分析一、購(gòu)置新房情有獨(dú)鐘調(diào)查結(jié)果反映出，打算

55、選購(gòu)新房占86；二手房占7，尚未決定占7，主要以選購(gòu)新房為主。這一方面說(shuō)明置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級(jí)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。二、自用為主導(dǎo)購(gòu)房用途的選擇中，自住占83，投資占9，為親友占4，為度假占3，其他占1。購(gòu)房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對(duì)主導(dǎo)，度假和購(gòu)房給親友的比例較少。三、潛在需求旺盛以計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間來(lái)分析：計(jì)劃最近購(gòu)買(mǎi)的占47，半年以后占27，一年以后占17，兩年以后占9。 從計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)時(shí)間看，計(jì)劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。這顯示近期的潛在需求非常旺盛。四、最?lèi)?ài)的是小高層或多層頻數(shù)分析表明，中意小高層

56、的消費(fèi)者占44，多層占33，高層占21，別墅占2，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。從住房類(lèi)型看，平層占56，躍式占20，復(fù)式占23，其他占1。對(duì)平層的選擇不再是一支獨(dú)秀，其他類(lèi)型的戶型也開(kāi)始進(jìn)入人們選擇的視野。交叉分析表明，喜歡多層的消費(fèi)者中，平層占67，躍式占15，復(fù)式占18；喜歡小高層的消費(fèi)者中，平層占56，躍式占25，復(fù)式占19，兩者對(duì)平層、復(fù)式單位的鐘愛(ài)比例是不同的；喜歡高層建筑消費(fèi)者中，平層占44，躍式占18，復(fù)式占38，選擇復(fù)式單位的比例之高引人注目；相比之下，喜歡多層建筑的消費(fèi)者中，選擇復(fù)式單位則不十分突出。五、更喜歡自己裝修在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占40，廚衛(wèi)裝

57、修占34，普通裝修占19，精裝修占7。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。六、三房是首選在單位房間的選擇上，選擇1房占4，2房占28，3房占55，4房占10，5房以上占3。購(gòu)房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。上述結(jié)果與家庭結(jié)構(gòu)交叉分析則顯示，單身在選擇上：1房占5，2房占25，3房占58，4房占12；二口之家的，1房占3，2房占36，3房占51，4房占10；三口之家的，1房占2，2房占10，3房占68，4房占20；二代同堂的：1房占4，2房占19，3房占55，4房占22；三代同堂的：1房占0，2房占8，3房占52，4房占

58、40；分析表明當(dāng)前不同的家庭結(jié)構(gòu)對(duì)戶型的選擇近似，并不呈現(xiàn)單身、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）的梯級(jí)消費(fèi)比例。因此選擇三房的比例與整體選擇的比例相同。單位房間選擇與置業(yè)次數(shù)交叉分析：首次置業(yè)的，選擇1房的占4，2房占16，3房占58，4房占3，5房占3；多次置業(yè)的，1房占4，2房占10，3房占40，4房占24，5房占6。分析表明首次置業(yè)與多次置業(yè)相比，選擇一房、三房的比例相近；選擇二房、四房、五房的比例相差稍多。由此看來(lái)，三房是各類(lèi)客戶首要選擇。七、最希望的面積區(qū)間希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望購(gòu)置面積在

59、70平方米以下的比例不高。與希望購(gòu)買(mǎi)的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購(gòu)房者希望面積在70-90平米占比較大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米以下，很少一部分希望在110-130平米。整體選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；選擇三房的購(gòu)房者希望面積在90-130平米占較大比例，也有不小比例選擇70-90的小三房。整體選擇面積的中位數(shù)M0=104平米；與當(dāng)前住房面積交叉分析表明，置業(yè)者在購(gòu)房時(shí)購(gòu)房面積的期望要超過(guò)租住或自有住房面積的比例較高。八、按揭付款是主流頻次分析表明購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中選擇按揭付款占81，一次性付款占19。按揭的比例超過(guò)八成，說(shuō)明按揭正成為人們購(gòu)房中普遍的選擇，也說(shuō)明銀

60、行按揭對(duì)長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)的支持作用不容小視。九、環(huán)境因素很重要在促成購(gòu)買(mǎi)的因素中，環(huán)境占重要位置。從統(tǒng)計(jì)可以看出，為了改善居住環(huán)境的占65，方便小孩上學(xué)占10，離上班近點(diǎn)占4，生活方便點(diǎn)占15，顯得更有身份占1，現(xiàn)在的房子太小占4，離親戚朋友更近些及其他占1。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購(gòu)買(mǎi)前三位的因素。十、大家一起出主意買(mǎi)房調(diào)查表明：自己看樓選房的占26，多數(shù)情況是自己看樓的占36，大部分情況請(qǐng)懂行的朋友帶著一起看的占38。購(gòu)房者在抉擇過(guò)程中不是獨(dú)立的，受許多其他因素的影響，尤其是業(yè)內(nèi)人士的建議。十一、平民置業(yè)時(shí)代來(lái)臨調(diào)查顯示：購(gòu)房者單身占40，二口之家占17，三口之家占26，二代