2006年上半年廣東惠州房地產(chǎn)市場調(diào)研報告_secret

1、窗體頂端2006年上半年惠州房地產(chǎn)市場調(diào)研報告窗體底端窗體頂端今年上半年,惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長61、52%，達到26、28億元，商品房施工面積422、27萬平米，其中新開工面積為140、93萬平米，竣工面積41、54萬平米。在投資增加且房地產(chǎn)市場加速發(fā)展的情況下，市場需求也比較旺盛，商品房銷售達78、13萬平米，銷售總額達23、27億元，與去年同期分別增 長36、9%和46、7%。以上數(shù)據(jù)充分反映惠州房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的徘徊發(fā)展，今年上半年出現(xiàn)供求兩旺、行業(yè)加速發(fā)展的態(tài)勢。5月29日，建設(shè)部等九部委出臺了“國六條”新一輪調(diào)控措施。其中涉及到重點開發(fā)90平米以下的中心戶型、不足5年的二手房交易

2、要征收全額營業(yè)稅等措施，以期望能夠達到穩(wěn)定房價的作用。政策的出臺后，引起了購房者的觀望，一定程度抑制消費者的購買欲望，特別是二手房受此影響較大，但調(diào)控政策過后的二個月后，惠州房地產(chǎn)市場已恢復(fù)平衡。考慮到國六條以及相關(guān)政策出臺對市場的影響，為客觀反映惠州房地產(chǎn)市場的情況，本調(diào)研分析報告半從半年延至1-7月。一、2006年上半年惠州房地產(chǎn)現(xiàn)況1、整體經(jīng)濟狀況固定資產(chǎn)投資增長平穩(wěn)。1-7月份，惠州市已完成全社會固定資產(chǎn)投資額149、31億元，增長2、6%，增幅比1-6月上升了1、9個百分點。若剔除上半年同期中海殼牌項目的投資額，則今年1-7月的全社會固定資產(chǎn)投資增長為51、8%，顯示今年以來的新增投

3、資繼續(xù)保持較快的增長。分縣（區(qū)）來看，1-7月各縣（區(qū)）的全社會固定資產(chǎn)投資增幅分別為：惠城區(qū)43、2%、惠陽區(qū)50、2%、惠陽區(qū)50、2%、大亞灣區(qū)52、3%、惠東縣23、2%、博羅縣67、9%、龍門縣14、5%，顯示博羅縣的投資增長加快，躍居全市首位，惠陽區(qū)、惠城區(qū)緊隨其后，增長迅猛。表一：開發(fā)投資對比表（單位：億元）項目 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資2006年1-6月 123、9 26、282005年1-6月 123 16、27同比增長（%） 0、7% 61、52%2006年1-7月 149、31 31、372005年1-7月 145、53 18、76同比增長（%） 2、6% 67、2%

4、第三產(chǎn)業(yè)投資增長強勁。1-7月，第三產(chǎn)業(yè)投資完成60、28億元，增長54、7%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成31、37億元，增長67、2%。房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中的占比從46、6%上升至52、04%，占據(jù)第三產(chǎn)業(yè)半壁江山有多，成為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭。2、商品房投資與建設(shè)從房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模情況來看，投資量持續(xù)擴大增長，開發(fā)局勢穩(wěn)定良好。上半年共完成房地產(chǎn)投資26、28億元 ，其中住宅建設(shè)投資占57、95%，商業(yè)用房占7、1%，其它占34、95%，市場供應(yīng)以商品住宅為主，同比增長為57、7%，商業(yè)用房投資比去年下降幅度較大，所占投資比例比去年下降10個百分點。上半年商品房施工面積及新開工面積增輻較大，但竣工面積

5、卻在減少，依照往年慣例，不少開發(fā)商年初動式，上半年一般竣工較少，商品房供應(yīng)的高峰期集中在下半年，估計下半年竣工量會大幅增長。表二：商品房屋建設(shè)數(shù)據(jù)表（萬）項目 施工面積 其中：新開工面積 竣工面積2006年1-6月 422、27 140、93 41、542005年1-6月 326、07 85、02 43、64同比增長（%） 24、76 65、76 -4、813、商品房銷售1-7月，據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計，全市商品房銷售面積97、02萬平米，增長45、3%；商品房銷售金額27、93億元，增長52、8%，商品房銷售均價2879元/平米。以上數(shù)據(jù)顯示我市受房產(chǎn)新政的影響不大。4、商品房交易第一季度全市房屋合

6、同備案預(yù)售面積和金額與去年同期相比都有小幅增加，預(yù)售商品房均價已達到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均價已達2646元/平米，說明惠州市的房產(chǎn)交易市場在宏觀調(diào)控下，總體需求仍是平衡增長，消費者對房產(chǎn)未來仍然形勢看漲。表三：商品住宅交易數(shù)據(jù)（1-7月）（數(shù)據(jù)來源：惠州房管局、世聯(lián)數(shù)據(jù)中心）指標(biāo) 數(shù)值 增長率（與去年同期環(huán)比）成交面積（萬平米） 130、98 17%成交套數(shù)（套） 10177 0、04%成交金額（萬元） 346701、3 23%成交均價（元/平米） 2646 5%二、房地產(chǎn)市場分析1、 住宅商品房仍是我市房地產(chǎn)價格上漲的主力從市房協(xié)調(diào)研中心及市統(tǒng)

7、計局、市社調(diào)隊及各方綜合資料來看，住宅商品房仍是我市房屋價格指數(shù)上漲的主力軍。按地級劃分來看，我市目前商品房價格指數(shù)漲幅最高的為一級地段，包括了市環(huán)城西路、下埔、南壇片區(qū)以及江北合生帝景區(qū)域等，這部分地段因土地性稀缺和作為市商業(yè)、居住的繁華地段等因素，而決定了該地段房價的高位，開發(fā)商重點將高層住宅作為主賣點；其次河南岸、東平向惠陽方向延伸的四級地段，房價漲幅也因在政策性導(dǎo)向及未來發(fā)展前景等因素的帶動之下逐月遞增。2、 商業(yè)地產(chǎn)開始退熱，所占份額降低較快非住宅中商業(yè)用房投資下降較快，商業(yè)用房所占份額從去年的17%下降為今年 的7、1%，在去年的“井噴”式增長后，各項非住宅商業(yè)用房目前正在市場消化

8、階段，而商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險性逐漸顯現(xiàn)，開發(fā)商投機性行為減少，市場趨向理性。3、 房產(chǎn)新政對二手房存量市場影響較大隨著國家加強市場調(diào)控，抑制市場炒作的政策出臺，特別有關(guān)稅收政策的實施，交易面積和金額都有較大幅度的下降。新政策實施后，我市二手房交易市場在“大限”前幾天出現(xiàn)了一個集中交易的小高潮，交易對象主要是不足5年轉(zhuǎn)手交易的二手房。從6月以來，不足5年的二手房交易量很少。4、 居民收入穩(wěn)步增加，市場需求呈剛性，需求較旺。1-7月，城市居民人均可支配收入9982元，增長6、1%，剔除價格因素，實際增長4、5%。7月末，全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額575，56億元，比年初增長10、2%，其中，城鎮(zhèn)居民48

9、4、14億元，增長9、1%。由于住房消費需求潛力大，房從呈現(xiàn)小幅上漲。根據(jù)今年惠州市社調(diào)隊對我市常年調(diào)查戶中抽取的50戶居民家庭進行住房消費意見調(diào)查資料中顯示，有26%的家庭打算“購買住房”，居民購房意愿足以支撐起龐大的住房消費市場。由此可見，惠州市住房需求潛力還是較大的。只要今后經(jīng)濟保持良好發(fā)展勢頭，居民收入不斷提高，住房價格就不會出現(xiàn)大幅度下降的情況。另外，從市交易中心資料顯示，上半年惠州市房產(chǎn)抵押登記面積和金額與去年同期相比有較大幅度增長，其中個人住房貸款增幅較大，表明本市的房產(chǎn)交易市場需求仍較旺盛。三、房價走勢分析1、住宅品質(zhì)的提升，推動房價上漲。新增供應(yīng)來看，惠州市項目的開發(fā)水平和建

10、設(shè)檔次在不斷提高，樓盤品質(zhì)越來越高，房地產(chǎn)種類也更加豐富，涌現(xiàn)出了合生帝景灣、藍波灣、麗日百合家園、荷蘭水鄉(xiāng)等精品樓盤和花園住宅小區(qū)，房產(chǎn)開發(fā)商對居住小區(qū)的功能、綠化環(huán)境、新型建筑材料的使用以及房產(chǎn)營銷方面都加大了投入，成本的上升直接帶動房價的上漲。2、惠州以其便利的交通、優(yōu)良的居住環(huán)境、房價較低且穩(wěn)定等因素，越來越吸引周邊城市，特別是深圳人到惠州置業(yè)，也吸引到深圳發(fā)展商到惠州挖金。另外，從經(jīng)濟上來看，隨著中海殼牌項目的正式投產(chǎn)，在大項目的帶動下惠州經(jīng)濟高速增長，一些配套項目紛紛興建，大批人才從深圳流動到惠州，深惠間商務(wù)往來將比往年增加數(shù)倍，這也將推動深圳人在惠州置業(yè)以及品牌發(fā)展商涌入惠州。3

11、、隨著土地交易的規(guī)范化和透明化，土地成本大幅提升；國家有關(guān)節(jié)能建筑政策的實施，建材的升級換代，人工等相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)要素的價格上漲提升了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。表四：近五年惠州房價情況年份 商品房價格（元/平米） 同比增長2002年 2394 -3、70%2003年 1965 -18%2004年 2424 23、35%2005年 2615 7、8%2006年1-7月 2879 10、1%四、國家房地產(chǎn)新政對我市房地產(chǎn)市場形勢的影響當(dāng)前，“國六條”、“國十五條”細則的出臺，引起地產(chǎn)界較大震動。從惠州訕的房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，也不例外。特別是在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)制度方面，要求地方政府編制住房建設(shè)規(guī)劃和保障性住房的

12、建設(shè)目標(biāo)，并在今年9月底前公布；明確了新建住房結(jié)構(gòu)比例，強調(diào)了自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平米以下住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。這是我市房地產(chǎn)進一步發(fā)展的焦點問題。國家房地產(chǎn)新政出臺后，市政府及時召開開發(fā)商座談會，聽取各方意見，并要求業(yè)務(wù)主管部門盡快組織調(diào)研，向市政府反映情況?；葜萁ㄔO(shè)局會同市房產(chǎn)局、房協(xié)于6月份展開為期一個月的專題調(diào)研。從調(diào)研得到的數(shù)據(jù)來看，我市目前近年的商品住房結(jié)構(gòu)基本上以90-144平米的套型所占比例最大，占總比的58、12%，整個住房結(jié)構(gòu)呈橄欖型，因而商品住房結(jié)構(gòu)戶型也明顯偏大。 表五：2003年

13、至2006年5月商品住房結(jié)構(gòu)調(diào)查匯總表類別 小于90平米套數(shù) 所占比重 90-114平米套數(shù) 所占比重 大于144平米套數(shù) 所占比重惠城區(qū) 7256815 21、21% 19225 56、29% 7675 22、47%博羅縣 815 13、75% 4210 71、04% 604 10、19%龍門縣 196 15、56% 953 75、63% 111 8、8%惠陽區(qū) 1023 15、39% 4105 61、78% 1519 22、85%惠東縣 221 6、8% 1824 56、38% 1190 36、79%大亞灣 1210 47、24% 772 30、14% 579 22、6%全市 10721

14、20、04% 31089 58、12% 11678 21、83%另外，建設(shè)局委托惠州市社會經(jīng)濟調(diào)查隊進行了住房消費意向的調(diào)查。從購房目的來看，自住性需求占86、4%，大部分為改善居住條件及結(jié)婚等，而投資保值只占13、6%。在購房要求中，選三房及四房單位的分別占到58、1%和18、3%，這與本地客戶為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關(guān)。選擇的面積也以90-144平米的人口居多，占60、2%，同時還有12、5%的人口選擇144平米以上。而選擇90平米以下的只占27、3%。因惠州市人均住房面積已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比較寬裕，因而較大戶型較受歡迎 。從近五年房價變

15、化來看，惠州房價有起有落，有一定的自身調(diào)節(jié)能力，考慮到目前惠州總體房價不高，從銷售增長來看，房價還是在居民的可接受范圍之內(nèi)。目前，惠州市正處于大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)時期，房地產(chǎn)業(yè)成為加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的重點行業(yè)，并明確提出“以滿足市場需求為導(dǎo)向，加強管理，科學(xué)調(diào)控，大力推動房地產(chǎn)向規(guī)模化、高水平發(fā)展，做大做強房地產(chǎn)業(yè)”。并提出堅持“節(jié)約土地、價格合理、供求平衡”原則，科學(xué)調(diào)控土地供應(yīng)增量和商品房價格，保持房地產(chǎn)市場價格的穩(wěn)定的供需總體平衡。同時要推廣綠色節(jié)能建筑，推動房地產(chǎn)業(yè)增長方式的轉(zhuǎn)型和產(chǎn)品的創(chuàng)新，促進房地產(chǎn)開發(fā)和交易市場健康有序的發(fā)展。同時，也應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況宏觀把握市場，防止房價的大起大落

16、，促進經(jīng)濟的健康發(fā)展。五、惠城區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場分析近年來，惠城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)欣欣向榮的態(tài)勢，形成“百花”齊放的局面，各大片區(qū)各具特色。為此，本刊試對八大片區(qū)進行了分析、解讀，希望傲樹開發(fā)企業(yè)有所幫助，由于有的片區(qū)規(guī)劃已經(jīng)完成，有的正在編制之中，資料不完善之處，敬請見諒。江北片區(qū) 江北位于東江以北，地形沿東江呈V 狀面貌，由早期典型的城鄉(xiāng)工業(yè)、農(nóng)業(yè)地帶經(jīng)多年規(guī)劃發(fā)展，轉(zhuǎn)型為現(xiàn)在的惠州市唯一的行政中心區(qū)域。江北作為規(guī)劃空間最大、開發(fā)空間最為完善的片區(qū)，是惠州市的政治、經(jīng)濟、文化、會展中心。在近年的城中村改造中，融入甲級超高水準(zhǔn)的開發(fā)理念進行長遠規(guī)劃，為房地產(chǎn)市場保留了充足空間。片區(qū)依靠自身優(yōu)勢，

17、優(yōu)化自身環(huán)境，提升經(jīng)濟、生活核心地位，江北片區(qū)象征的不僅是行政中心功能，而且具備中央商務(wù)生活區(qū)的核心功能。在不斷的改造完善過程中，將重點深入發(fā)展惠州大道以西、以東地塊，工業(yè)區(qū)的拆遷將以企業(yè)辦公場所模式代替，這些都為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了更為廣闊的發(fā)展機遇和無限空間。江北片區(qū)引進房產(chǎn)開發(fā)概念以來，早期大片土地主要由城市花園、惠州金寶 江畔花園取得，中后期相繼由金世界、金裕、麗日、陸洲、合生、奧林匹克等多家大型房產(chǎn)公司取得，其中不乏一些中小型房產(chǎn)公司進行片區(qū)房產(chǎn)開發(fā)投資。該片區(qū)是以商品住宅的開發(fā)為主，目前已建和在建的住宅總供應(yīng)面積超過137 萬平方米，其中多層住宅占約15 萬平方米，高層住宅占約32 萬

18、平方米，小高層住宅占約60 萬平方米，聯(lián)排式住宅占30 萬平方米。主要樓盤有金寶 江畔花園、麗日百合家園（麗日雙子星商務(wù)大廈）、金裕 碧水灣、嘉和名苑、合生帝景灣、奧林匹克花園，以及金城廣場、金世界花園（銀座酒店公寓）、金寶 興業(yè)家園、圓方 雅庭院等中高端產(chǎn)品。江北片區(qū)隨著拆遷改造、土地原始開發(fā)等諸多因素，土地供應(yīng)量較其它片區(qū)充足，中小型土地開發(fā)面積2 萬平米，最大的是去年年底惠州奧林匹克公司取得91 萬平方米的土地使用權(quán)，而今年上半年土地供應(yīng)量達到60 萬平方米（建筑面積140 萬平方米），近期土地獲取量再次增加近16 萬平方米，主要從江北南、西、東區(qū)為主區(qū)域獲取。自江北片房地產(chǎn)市場出現(xiàn)建設(shè)

19、熱潮以來，商品住宅價格從整體均價從2001 年2200 元左右漲至現(xiàn)期的3400 元左右，呈現(xiàn)較大升幅。從統(tǒng)計結(jié)果看，江北現(xiàn)供應(yīng)樓盤物業(yè)以小高層居主，戶型結(jié)構(gòu)以三房以上居多，面積以較大戶型供給，其中二房主力一般為64-89 平方米，三房為122-136 平方米，四房142-172平方米，五房174-210 平方米。未來幾年，片區(qū)、樓盤的檔次和素質(zhì)將會逐步成為標(biāo)榜，成為惠州高尚、高檔置業(yè)安家的理想之選，出現(xiàn)更多的高品味，高質(zhì)素物業(yè)。樓盤掃描金寶江畔花園：江北11號小區(qū)，惠州市金寶集團有限公司開發(fā)，占地約12 萬平方，建筑面積25 萬平方米，容積率2.08 ，戶型比例：二房二廳、三房二斤、四房二廳

20、，最低價2228 元平方米，最高價4088 元平方米，折后均價為3300 元平方米，小區(qū)配套會所、社區(qū)醫(yī)療、休閑、老人幼兒活動中心、文體配套、商鋪商業(yè)、超市。金裕碧水灣：位于江北15號小區(qū)，惠州金裕房產(chǎn)開發(fā)實業(yè)有限公司開發(fā)，整個小區(qū)占地17 公頃，建筑總面積約39萬平方米，建筑占地3.9 萬平方米，地下停車場面積約8萬平方米。綠化面積7.6 萬平方米，小區(qū)容積率2.3 ，密度229%，綠化率54% ，居住總戶約1550戶。共分七大組團開發(fā)，第四組團金輝苑A、B、C、D、E棟（2 棟12 層、1棟16 層、2 棟18 層）正建設(shè)中。戶型三房二廳、四房五房、復(fù)式，價格最低價2410 元平方米，折后

21、均價為3450 元平方米。雅庭院：位于菊花一路與云山東路交匯處，惠州園方房產(chǎn)開發(fā)，占地約2.4 萬平方面積4.9 萬平方米，分二期開發(fā)，總戶數(shù)372 ，戶型三房四房、復(fù)式，一期基本售磬，折后均價2900元平方米；二期板式住宅2006 年2 月開盤，均為3 房143 平方米，折后均價3100元平方米。麗日百合家園：位于文昌二路，麗日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地約3 萬平方米。建筑面積13 萬平方米，容積率3.5 ，總戶數(shù)754 戶，戶型二房二廳、三房二廳、四房二廳，最低價2800元平方米，折后均價為3850 元平方米。帝景灣：位于文昌一路，廣東合生帝景房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，占地約18 萬平方米，建

22、筑面積20萬平方米，一期于2004年底動工，總戶數(shù)240 套，戶型四房二廳、五房二廳、復(fù)式，價格最低價5000 元平方米，折后均價為6300 元平方米，1500元平米裝修標(biāo)準(zhǔn)。二期現(xiàn)在熱銷當(dāng)中，銷售均價達到7000元平方米。嘉和名苑：位于文昌二路，惠州市樺泰茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地約4.6 萬平方米，建筑面積10 萬平方米，分三期開發(fā)，容積率2 .2 ，總戶數(shù)575 ，一、二期戶型有三四房二廳、四房二廳、四房二廳、五房二廳、復(fù)式，價格一期折后價2450 元平方米，二期折后均價為2910 元平方米。奧林匹克花園：位于惠城區(qū)江北惠博沿江大道旁，占地面積約91 萬平方米、建筑面積約127萬平方

23、米，分三期開發(fā)，第一期為聯(lián)排別墅和小花園洋房。演達片區(qū)分析演達片區(qū)從早期城郊的城市化改造過程中，逐漸形成新型的居住人文社區(qū)功能，在短短三四年內(nèi)，演達一路二路、三環(huán)路、新惠淡路的建成，片區(qū)交通四通八達，形成主要輻射麥地、演達路兩側(cè)、惠淡沿線的新區(qū)板塊，集休閑、購物、誤樂、山水為一體的健康居住家園。城市“南拓北優(yōu)”的規(guī)劃戰(zhàn)略，演達在集商業(yè)大賣場、大型購物休閑娛樂設(shè)施等的多元化高度商業(yè)氛圍后，繼續(xù)向南拓展，由此形成在規(guī)控空間最大、自然景觀資源的惠南新城，50 公里“綠色長廊”貫穿而過，輝映各種配套及生活居住環(huán)境，新生態(tài)生活模式在此得到了長足發(fā)展。以金山湖為起點延伸，道路兩旁山景湖泊景色豐富，地勢平坦

24、而山體錯落有致，相對于城區(qū)其它片區(qū)的優(yōu)勢而言，具有后發(fā)展模式的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、建設(shè)的挖掘條件，亦是最具備注重人居綠色空間的房地產(chǎn)開發(fā)理念。商業(yè)中心不斷南移，以演達路為中核將與麥地、龍豐上排、南壇下埔緊密維系，成為消費型重要經(jīng)濟樞紐，眾多商家跟隨城市規(guī)劃方向發(fā)展在此落戶，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，演達板塊現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點14個，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最為迅速的片區(qū)之一。隨著人氣的旺盛，這里可能是最適合商業(yè)、居住投資的熱土。與此同時，河南岸老城區(qū)也逐漸有一些新盤推出。 房地產(chǎn)建設(shè)方面，片區(qū)視項目大小、檔次以及地段的區(qū)分，戶型出現(xiàn)向中等面積和大面積兩極分化建設(shè)的趨勢，樓盤價格從2002 年早期均價2100元平方米經(jīng)過市場高速培育

25、后，2005 年市場均價為2600元平方米，目前這到3000-3200 元平方米，在優(yōu)勢開發(fā)后續(xù)發(fā)展中，價格有升漲空間。2006年1-6 月，板塊附近熱銷樓盤項目不多，主要以大盤供應(yīng)為主：有在售的全山龍庭藍翠苑、山水華府、美地花園城二期、雍逸園、TcL 翠園，其余原售樓盤均已進入售罄期或清盤期。樓盤掃描嘉園：由新興房產(chǎn)綜合開發(fā)公司開發(fā)，項目占地8794 平方米，建筑面積28902 平方米，由二棟12 層塔樓組成圍合式院落化小區(qū)布局，共153 套住宅，120 個停車位，1-2 層商鋪，3-12 層住宅。起價2180 元平方米，均價2450 元坪方米，戶型二房二廳、三房二廳、四房二廳。恒宇新苑：由

26、惠州市天耀實業(yè)有限公司建設(shè)，項目占地2 萬平方米，建筑面積3.6 萬平方米，由10 棟多層及2 棟小高層圍合成封閉式園林小區(qū)，共264 戶住宅，停車位200 個，起價1680 平方米，均價21 80 平方米，戶型有二房二廳，三房二廳。海燕 玉蘭花園：海燕房產(chǎn)投資有限公司開發(fā)建設(shè)，占地面積30000 平米，建筑面積13 萬平米，均價2650 元平方米，戶型一房一廳、二房二廳、三房二廳、四房二廳、復(fù)式、小復(fù)式房。南翠花園：惠州鵬達實業(yè)發(fā)展公司開發(fā)，項目占地面積3.6 萬平方米，建筑面積8.6 萬平方米，分二期開發(fā)，一期445 套住宅，二期205 套住宅，均價2850 元平方米，戶型三房二廳、四房二

27、廳。山水華府：惠州倍特建設(shè)有限公司開發(fā)，集聚別墅區(qū)、商品房住宅區(qū)的獨立性綜合型生態(tài)文化社區(qū)，分三期滾動開發(fā)，一期160 套，起價2300 平方米，均價多層3000 平方米，小高層3200 平方米，戶型三房二廳、四房二廳、五房二廳、七房。美地花園城：惠州美地房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，項目總占地面積6 萬平方米，建筑面積18 萬平萬米，現(xiàn)在開發(fā)二期由4 棟小高層組成，整個小區(qū)由澳大利亞墨爾本公司規(guī)劃設(shè)計，共398 套住宅，均價3200 平方米，戶型二房二廳、三房二廳、四房二廳。TCL 翠園：TcL 房產(chǎn)開發(fā)，項目總占地2.5 萬平方米，建筑面積5.5 萬平方米，項目由6棟10 座小高層組構(gòu)小區(qū)，共480

28、套住宅，均價2800 平方米，戶型二房二廳、三房二廳、四房二廳、復(fù)式。金山龍庭：香港冠和國際集團惠州金山房產(chǎn)分公司開發(fā)，項目總占地75 萬平方米，目前正在鋪售的藍翠苑由7 棟小高層規(guī)劃建造，共372 套住宅，均價3200 元平方米，戶型三房二廳、四房二廳、復(fù)式.雍逸園：由惠州市建設(shè)集團開發(fā)公司建設(shè)，占地12 萬平方米，建筑面積36 萬平方又共1750套。分兩期開發(fā)，二期于2003 年8 月動工，已售罄，二期于2005 年7 月動工，主力戶型為110 - 140 平米居家三房，其余有180 平米左右四房、五房，以及復(fù)式，銷售均價3100元/平方米，銷售接近尾聲。龍豐-上排片區(qū)分析普通商品住宅均價

29、2900 元平方米，中至高檔樓盤大部分以140 平米以下的二房、三房供給比例（量）及鋪量居多，中高端房價在2500 元平方米以上。現(xiàn)期面市的樓盤主要有美林玉桂山、湖畔新城、金輝三期、金迪八期、天鵝雅居等項目，戶型面積仍以中等三房為主力，預(yù)算房價在市場趨勢和項目價值中有較高提升。片區(qū)中心2 公里輻射范圍的需求以中（高）端產(chǎn)品居多，來自外區(qū)域的需求比例最大。高端樓盤潤園正在建設(shè)中，亦有相當(dāng)部分深圳置業(yè)群體表示看好此片區(qū)發(fā)展，對陳江、仲愷以及深圳的客戶還是有所吸引。樓盤掃描金輝新苑：位于鵝嶺南路西側(cè)，項目總體占地8 萬平米，建筑面積168000 萬平方米，分三期開發(fā)，一期、二期共800 余套于200

30、6 年3月售罄，三期總建筑面積5 萬平方米，戶型面積104-143 平方米，2006年下半年入市。湖畔新城：西域原生山水名宅，占地100000 平方米，建筑面積250000 平方米，有小高層以130-160平米位主要戶型和別墅類型住宅，均價3700 元平方米。君龍雅苑：20 層兩棟塔樓構(gòu)成小區(qū)管理，占地面積2200 平方米，建筑面積20000 平方米。小戶住住宅均價2910元/平方米，普通住宅均價2650元/平方米。商業(yè)底鋪均價11000元/平方米。鵝城國際：19層單體樓，從1房50平米至3房103平米均有供應(yīng)，住宅均價2500元/平方米。商業(yè)底鋪售價5500-12000元/平方米。才俊金城：

31、由2層8 單元合圍成小區(qū)，中心花園。為7 層多層不帶電梯，底層商用，2 樓起住，占地面積9000 平方米，建筑面積14000 平方米，主力2 房75-79 平米、3 房86-118 平米，共124 套，住宅目鞠麟1720 元評方米。商用售價3900-6000 元/平方米。怡和人家：帶綠地面積的5 棟7 層特色住宅樓構(gòu)成自然山景社區(qū)，占地面積12221 平方米，建筑面積33928 平方米，共256 套住宅，一梯兩戶，以90 多平方米超高實用房三房二廳為主打，均價2170 元平方關(guān)，現(xiàn)已售罄。嘉亨灣：19 層兩棟塔樓商住樓，1-3 層商業(yè)層，4 樓空中花園，占地面積4000 ，建筑面積35000

32、平方米，單層14 戶，小戶型40-60 平米占31 、兩房70-89 平方米占46 % ，三房111 平方米，均價2550 平方米。美林玉桂山：位于鵝嶺南路東側(cè)，項目總占地2 萬余平米，總建筑面積5.7 萬平米，由7 棟18 層、2 棟11 層樓宇構(gòu)成，一梯三戶設(shè)計，二房81 、三房108-139 、四房142 平米多種標(biāo)準(zhǔn)戶型，樓宇頂層200 平米以上復(fù)式，均價3200 元了平方米。潤園：紅花湖山腰項目，占地19萬平米，總建筑面積30 萬平米，建成歐陸風(fēng)格獨立別墅區(qū)、現(xiàn)代風(fēng)格小高層住宅區(qū)，有3 房2 廳138.3 -1 43.6平方米，4 房2 廳177.1-182.7平方米，5 房2 廳2

33、05.4-264.2 平米，大型園林生態(tài)生活社區(qū)，2007 年初入市，均價待定。鵬基項目：項目占地80 萬平米，總建38 萬平米，其中，別墅99000 平米，花園洋房55800 平米，小高層171850 平米，酒店公寓15000 平米住宅，住宅均價6000 元/平方米，一期別墅擬現(xiàn)房銷售。預(yù)計2007 年7月入市。天鵝雅居：鵝嶺南路西側(cè)，項目總占地2 萬余平米，總建筑面積8.4 萬平米，由5 棟18 層大型裙樓構(gòu)成，商業(yè)氛圍濃厚，供應(yīng)一房至四房不等，共532 戶，部份復(fù)式，主力戶型二房、三房，預(yù)計2006年11月入市。山水世家：建筑面積30000 平米，分二期開發(fā)，一期3 棟小高層、2 棟多層

34、豪宅于2001 年動工，主力戶型3 房102-122 平米，二期3 棟12 層住宅于2004 年4 月動工，現(xiàn)已售罄。金迪星苑：金迪星苑位于惠城區(qū)南三環(huán)路口處，是由惠州市金迪實業(yè)發(fā)展公司投資開發(fā)的一個大型居住小區(qū)。小區(qū)總體規(guī)劃用地區(qū)17 萬平方米，規(guī)劃建筑面積37.4 萬平方米，擬建多層至高層住宅28 棟，按照一次性規(guī)劃，分階段連續(xù)開發(fā)的思路依次推進。小區(qū)現(xiàn)已建成七期共20 棟，第八期將于今年10 月初開始建設(shè)。七期以109-143 平米三房為主，均價2900 元平方米，共400 多套，銷售已接近尾聲。寶樂園：小區(qū)管理式多層、小高層，占地面積4000 平方米，建筑面積20000 平方米，住宅1

35、90 套。設(shè)計主力三房中小戶型及部分四房、五房。南壇-下埔片區(qū)片區(qū)分析 南壇下埔片區(qū)位于惠城區(qū)中心，教育配套、市政配套、商業(yè)配套等無論是城市硬件抑或是軟終相對于其它板塊都比較發(fā)達，地域性優(yōu)勢顯著，是城市的核心地段之一。房產(chǎn)市場以高層商住樓型為主要產(chǎn)品定位，南壇下埔板塊的人口密度大，原因是這里商務(wù)配套繁華，道路寬敞，出行安全方便，住在這里能夠享受到城市的繁華與便捷，且戶口所在地價值高。因此，此期間此片區(qū)樓盤更為適宜居家功能體現(xiàn)，面積趨于中等戶型。南壇下埔片區(qū)土地供應(yīng)逐年減少，目前可供新開發(fā)土地近乎零面積，僅限于原江蘇投資悅都大廈爛尾樓和一些改造項目。多年的建設(shè)，片區(qū)高尚住宅區(qū)的形象深入人心，而商

36、住面積供應(yīng)量的下降，仍消除不了消費群體的“眼球”，并隨著居民收入水平的提高，樓盤建一個賣一個的快速銷售是本片區(qū)的市場特征，區(qū)域升值潛力開始暴激。2005 年，新建熱售樓盤住宅供應(yīng)不足5 萬平方米，房價均已達到3000 元平方米以上，2006年內(nèi)上市的濱江一帶的億豪園、立業(yè)大廈、凱旋閣三個樓盤，供應(yīng)面積約55500 平方米，售均價達到3500 元平方米以上，而在數(shù)碼街至九中一帶，已有兩個小高層單體項目基礎(chǔ)施工及悅都大廈啟動或銷售。普通商品住宅均價3400元平方米。從產(chǎn)品構(gòu)造趨勢來看，土地使用量小的限制，小高層建筑形態(tài)是唯一規(guī)劃途徑，配以較大戶型面積的設(shè)計，提高容積率，是濱江一帶樓盤的主要特色。樓

37、盤掃描瑞樣大廈：位于濱江路，小高層兩棟塔樓，均為四房二廳，146、154 平方米兩種面積，起價3050 元平方米，均價3300 元平方米，總戶數(shù)56套。億豪園：位于下埔惠沙堤（公路局對面）, 20F / 2B 單體高層，建筑面積21056 平方米，戶型配比四房二廳、五房二廳，162-201 平方米共六種面積，價格起價2900元/平方米，均價3580 元平方米，總戶數(shù)76套。立業(yè)大廈：位于濱江堤下，22F/2B高層小區(qū)式管理里，占地面積6300平方米，建筑面積21088平方米，153套。戶型三房二廳100-140平方米，占32 % ；四房二廳140-170 平方米，占63 % ；復(fù)式占5 % ，均價3800 元平方米。凱旋閣：位于濱江大堤下，20F 高層，建筑面積26449 平方米，供應(yīng)套量68 套，戶型基本為5 房240-280 平方米，價格均價3800 元平方米。悅都大廈：數(shù)碼街后面，加層兩棟高層，建筑面積2萬余平方米，戶型80-120 平米的二房、三房，項目于2007 年3 月主體完工，現(xiàn)售均價2850 元平方米。下角片區(qū)片區(qū)分析下角做為水景資源（菱湖、鱷湖、平湖）豐富的老城區(qū)之一，沉寂多年的房地產(chǎn)業(yè)一直未受注視，隨著受益城市統(tǒng)一規(guī)劃，籍大環(huán)境發(fā)展帶動，及下角東江大橋的建成，下角將以打造下角至上排的城市風(fēng)景線區(qū)為方向，育蘊下角片區(qū)活力