2000年中國房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究

1、中國房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究page1說明本房地產(chǎn)行業(yè)研究有待Customize，請根據(jù)不同的客戶狀況使用由于正在與北京方面洽談業(yè)務(wù)，本研究偏重北京市場的研究，同時(shí)根據(jù)萬通的戰(zhàn)略方向，增加了對別墅市場/獨(dú)立住宅市場的研究由于缺乏相關(guān)最新專業(yè)數(shù)據(jù)，本研究無法提供最新數(shù)據(jù)分析關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)及走勢部分，還有待根據(jù)兩者關(guān)系進(jìn)一步研究和挖掘相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬科）房地產(chǎn)上市公司比較分析(深圳和香港)房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)（價(jià)值鏈等）房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略（住宅供應(yīng)商還是房地開發(fā)商、多元化）3宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)

2、現(xiàn)狀及發(fā)展綜述4房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特征：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性周期性關(guān)聯(lián)性地域性政策敏感性房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有明顯的周期性作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，具有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，住宅產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)為2.3房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。5房地產(chǎn)行業(yè)2000-2010年間的發(fā)展目標(biāo)和前景以每年12%的速度增長商品房住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比例達(dá)80%，商品房占城鎮(zhèn)竣工房屋總面積的50%實(shí)行社會、專業(yè)化物業(yè)管理和修繕的房屋占社會房屋總量的50%城

3、鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均住房使用面積2010年達(dá)到18平方米，建設(shè)住宅33.5億平方米，平均每年新建3.35億平方米6宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響全面推行住房公積金制度，福利分房變?yōu)樨泿呕址?，放款住房貸款條件，降低住房貸款利率，拉動(dòng)了住宅業(yè)發(fā)展，有利于以住宅為主業(yè)的公司發(fā)展，如深萬科（0002）西部大開發(fā) - 中央財(cái)政加大對西部地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付，涉足基礎(chǔ)設(shè)施的房地產(chǎn)企業(yè)收益，如渝開發(fā)A（0514）中國政府“小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略”的發(fā)展思路，加快小城鎮(zhèn)的發(fā)展和城市化進(jìn)程，有利于中小城市房地產(chǎn)公司的發(fā)展。如三木集團(tuán)（0632）7中國宏觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁而又持續(xù)的增長將極大促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的增長89中國建筑業(yè)占GDP的比

4、例逐年增大，但與發(fā)達(dá)國家10%-20%的比例相比，還有很大距離建筑業(yè)GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%1011國外人均居住面積：XXX12進(jìn)入WTO對中國房地產(chǎn)企業(yè)的影響高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場及工業(yè)用地的需求明顯增加外資房地產(chǎn)企業(yè)將逐步進(jìn)入中國市場，市場競爭更加激烈國外房地產(chǎn)開發(fā)商憑借其先進(jìn)的物業(yè)管理模式、營銷網(wǎng)絡(luò)和更加專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念，對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務(wù)將形成較大的沖擊國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的政府背景優(yōu)勢和天然的地區(qū)優(yōu)勢將不再成為業(yè)務(wù)開拓的主要優(yōu)勢外資房地產(chǎn)開發(fā)商將首先進(jìn)入高檔外銷公寓

5、及寫字樓市場，并逐步進(jìn)入物業(yè)測量、價(jià)值評估等中介服務(wù)市場和中低檔住房市場，其市場份額將逐步提高目前，國外一些知名的房地產(chǎn)物業(yè)管理中介機(jī)構(gòu)已在中國開設(shè)分公司，全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)-美國世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入中國物業(yè)代理市場國外金融機(jī)構(gòu)的介入將促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展加入將加快我國房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟和重組目前已形成南北兩大聯(lián)盟，即由萬科、華遠(yuǎn)等家會員組成的“中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”和以大連萬達(dá)、中房集團(tuán)為首，由家企業(yè)組成的“住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)聯(lián)盟”房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪“洗牌”，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場淘汰，如上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總量，半年內(nèi)已從家降低為家，廣州近年來也有多家房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局。13進(jìn)入

6、2000年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)需求旺盛, 前景看好景氣指數(shù)10010110210310410510610710846810122468101224681012241999年2000年2001年142000年商品房銷售額3572億元，比上年增長30.1，顯示出強(qiáng)有力的發(fā)展勢頭15公積金貸款余額商業(yè)貸款余額16商業(yè)用房辦公樓住宅17購買方研究 - 收入等宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)個(gè)人購買18以上數(shù)據(jù)國外為90年代初，中國為1999年數(shù)據(jù)世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。19按中國政府規(guī)定的目標(biāo)人均住房面積20平方米，中國住房市場容量巨大60平米以上60平米以下國家目標(biāo)人均

7、住房面積為20平米，三口之家為60平米20針對目前購房目的是為了改善住房條件這樣的現(xiàn)狀，中國住宅市場應(yīng)該是相對穩(wěn)定發(fā)展的市場21中國一般居民購買力分析購房款來源 = 原有的儲蓄存款 + 當(dāng)年總收入中扣除消費(fèi)支出的余額 + 住房公積金 + 每月發(fā)放的住房補(bǔ)貼 + 一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼一個(gè)普通的三口之家按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)購買20*3 = 60平米房子的購房能力。2000年一套60平米住房總共所需房價(jià)為60*2100 = 126,000元22居民購買力分析（續(xù)）儲蓄存款：99年底全國城鎮(zhèn)人均儲蓄存款約為7500元，一個(gè)三口之家儲蓄存款為22500元。 當(dāng)年總收入扣除消費(fèi)支出（不含住房支出）的城鎮(zhèn)人均余額

8、。據(jù)對90年至97年數(shù)字分析，得2000年一三口之家的總余額為6039.36元。 住房公積金：根據(jù)新的住房公積金管理制度，職工單位和個(gè)人每月計(jì)繳的住房公積金為上年平均月工資的5%，按1999年職工的平均年工資為7000元，一個(gè)三口之家雙職工家庭的年住房公積金的為1400元。 每月發(fā)放的住房補(bǔ)貼：目前中國許多地區(qū)的補(bǔ)貼辦法還沒有制定出來，從一些已制定出的地區(qū)來看，每月發(fā)放的補(bǔ)貼約為工資的15%，按99年的工資水平來看，就是每年發(fā)放1050元，一個(gè)三口之家的雙職工家庭為2100元。 一次性發(fā)放的住房補(bǔ)貼：從全國己制訂出的實(shí)施方法來看，約為房價(jià)的20%。 （暫且按10%計(jì)算）23居民購買力分析（續(xù)）

9、所需購房款 為 126,000 - 126,000*10% - 22,500 = 90,900 年購房款收入積累 = 6039+1400+2100 = 9539即一個(gè)三口之家在2000年購買一套60平米的房子，約需10年的時(shí)間里，就可利用其可用于購房的收入來還清房款，這對于一般居民都是可以承受的中國居民已經(jīng)具備了購房能力242000年房地產(chǎn)投入資金來源構(gòu)成定金及預(yù)付款其他資金自籌資金國內(nèi)貸款利用外資外商直接投資債券企事業(yè)單位自有資金國家預(yù)算內(nèi)資金25全國商品住宅的價(jià)格一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢26房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬科）房地產(chǎn)

10、上市公司比較分析房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略27北京和上海兩大城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來綜述28北京2000年房地產(chǎn)開發(fā)不管從哪個(gè)指標(biāo)分析，都反映了市場的快速增長，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的強(qiáng)勁估計(jì)將繼續(xù)增長房地產(chǎn)投資總額 +23.9%住宅 +21.9%商品房屋開復(fù)工總面積住宅開復(fù)工面積當(dāng)年新開商品房屋總面積當(dāng)面住宅新開面積銷售總面積 +75.8%住宅銷售 +85.3%銷售給個(gè)人 +160.4%商品房屋銷售總額 +53.1%住宅銷售額 +76.4%29北京1999和2000年寫字樓供應(yīng)量雖比前幾年減少，但市場基本是全盤吸收呈上升態(tài)勢。目前寫字樓供應(yīng)正處于逐步放大的趨勢30按行政區(qū)域

11、分，北京2000年的寫字樓供應(yīng)主要在朝陽區(qū)和海淀區(qū)，按商圈分，主要在CBD、中關(guān)村和金融街地區(qū)31與1999年相比，朝陽區(qū)和東城區(qū)的寫字樓供應(yīng)量有所降低，而海淀區(qū)和西城區(qū)的增量明顯，崇文區(qū)從原來的基本空白開始出現(xiàn)供應(yīng)32而從各概念板塊看，中關(guān)村、亞運(yùn)村、金融街和燕莎商圈增量明顯33北京寫字樓市場在諸多看好因素的刺激下需求將繼續(xù)放大，但也必須看到未來市場的新增供應(yīng)量，投資應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)行加入WTO后中小型外資企業(yè)進(jìn)入中國市場將大量增加，租樓需求擴(kuò)大大型跨國公司在中國市場擴(kuò)大業(yè)務(wù)，使辦公樓需求繼續(xù)增加高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展將擴(kuò)大租樓需求2008年奧運(yùn)會將為寫字樓市場創(chuàng)造潛在商機(jī)中資公司發(fā)展神速，對高級寫字

12、樓的需求保持旺盛增長342000年北京住宅市場中住宅新開面積和開復(fù)工面積放大，表現(xiàn)了開發(fā)商對市場看好的信心，市場供應(yīng)量增大總量4206.9總量5307.3352000年北京住宅市場的銷售面積較99年放大，市場需求呈擴(kuò)大趨勢，個(gè)人購房的比例急劇擴(kuò)大362000年北京住宅市場共推出新盤199個(gè)，加上1999年的約120個(gè)項(xiàng)目和前幾年未消化樓盤，2000年住宅市場上活躍的項(xiàng)目在400個(gè)以上，競爭激烈37在激烈的競爭中，2000年北京市場規(guī)模約30萬M2以下中小規(guī)模的項(xiàng)目占主導(dǎo)382000年北京住宅市場新項(xiàng)目價(jià)格在4000-8000元/平方米的樓盤占主導(dǎo)地位主要在城市邊緣地區(qū)39北京住宅市場客戶需求分

13、析拆遷居民和中低收入家庭地理位置：城市邊緣或郊區(qū)市政配套：相對不完善購買原因：房價(jià)低廉（3000元/平方左右）中產(chǎn)階級地理位置：城市邊緣或新興商業(yè)區(qū)或居住區(qū)市政配套：齊全購買原因：配套好，交通方便，舒適的居住環(huán)境高收入者構(gòu)成：當(dāng)?shù)睾屯馐「呤杖腚A層，國外駐京人士需求特征：豪華、舒適、高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理40由于1997年-1999年底北京別墅市場不立項(xiàng)，別墅市場增加供應(yīng)量不大，但由于2000年經(jīng)濟(jì)回升，別墅新開發(fā)項(xiàng)目明顯增加不完全統(tǒng)計(jì)13個(gè)14個(gè)約80-90個(gè)，但只售空置部分7個(gè)1個(gè)建筑面積約120萬平方米約4000套建筑面積約50萬平方米約1700套建筑面積約40萬平方米41北京別墅市場東北部地區(qū)

14、，西部和西南部地區(qū)別墅分布零散，相對較少422000年北京市場別墅市場經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位，改變了豪宅一統(tǒng)天下的局面，大大拉低了別墅價(jià)格和客戶購買力的差距，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)型“獨(dú)立住宅”將會貼近更廣大消費(fèi)者的需求北京1999年底、2000年初存量供應(yīng)別墅平均價(jià)格在9580元/平方米但2000年13個(gè)新盤中11個(gè)平均價(jià)格在7000元以下43北京別墅市場客戶以前是富豪享受的豪宅，但目前正逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)，客戶結(jié)構(gòu)已發(fā)生部分變化外國客戶客戶構(gòu)成：外資企業(yè)家/高管人員、外交使館人員購買傾向：東北部高檔豪華別墅區(qū)消費(fèi)預(yù)測：隨著WTO的加入需求不斷擴(kuò)大歐美留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士特征：追求高質(zhì)量的生活和理

15、想的居住環(huán)境購買傾向：受工作和居所交通條件制約，熱衷于西北部及北部地區(qū)的精品別墅消費(fèi)預(yù)測：隨著經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整和投資環(huán)境的改善將增大需求財(cái)力雄厚的港、澳、臺商特征：由于北京的經(jīng)濟(jì)社會關(guān)系，需要長時(shí)間在京城滯留購買傾向：京城別墅，尤其是近郊區(qū)商住兩用別墅中資企業(yè)家、高級人員及IT、金融、房地產(chǎn)精英特征：追求生活的品質(zhì)和質(zhì)量而改善居住條件購買傾向：郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅薪資優(yōu)厚的律師、會計(jì)師和高級知識分子構(gòu)成的“中產(chǎn)階級”購買傾向：四環(huán)與公路一環(huán)之間、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型別墅44上海45房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬科）房地

16、產(chǎn)上市公司比較分析房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略46萬科1992年的戰(zhàn)略和樓盤狀況，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)利潤3380萬宏觀經(jīng)濟(jì)背景國內(nèi)市場全面啟動(dòng)、國民經(jīng)濟(jì)迅速增長投資戰(zhàn)略在中國人口密集、交通便利、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好的沿海三大經(jīng)濟(jì)圈形成較為合理的組合投資戰(zhàn)略根據(jù)市場和投資環(huán)境的成熟程序，由南向北漸次延伸北京上海廣州香港哈爾濱長春沈陽大連煙臺南通青島無錫蘇州南京合肥杭州寧波福州廈門汕頭天津石家莊太原濟(jì)南鄭州武漢烏魯木齊西寧蘭州成都銀川西安呼和浩特重慶貴陽昆明南寧海口珠海長沙南昌大同以香港為龍頭的華南經(jīng)濟(jì)圈以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈以山東半島、京津地區(qū)和遼東半島為重點(diǎn)的環(huán)渤海海

17、灣經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行47萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤增長050000100000150000200000250000300000200019991998199719961995199419931992年份金額（萬元）050001000015000200002500030000房地產(chǎn)銷售收入房地產(chǎn)利潤48萬科至2001年初的土地儲備占地面積達(dá)871萬平方米，可建面積780萬平方米。充足的土地儲備為未來發(fā)展提供了有利的資源保障。根據(jù)土地儲備的區(qū)域差別也反映了萬科的地區(qū)戰(zhàn)略萬科至2001年初的土地儲備21615114158363017245289392886132121135050100150200250300

18、350上海天津成都武漢北京長春深圳南京城市土地面積（萬平方米）建筑面積土地面積4950萬科1992年的物業(yè)狀況權(quán)益%66.67%50%2.38萬M250%城市物業(yè)名稱地點(diǎn)深圳荔景大廈紅嶺中路萬景大廈福田新市區(qū)土地儲備福田新市區(qū)上海西郊花園西郊物業(yè)用途綜合商住高級公寓別墅建筑面積29層/3.76萬M225層/1. 5萬M212.56萬M283棟物業(yè)狀態(tài)6月開工7月開工93年底完工出售狀況88%住宅出售93年底落成售完100%萬科廣場古北新區(qū)高級住宅10月開工40%萬科城市花園閔行區(qū)中檔住宅占地38. 3萬M25000多套年底首期開工45%青島銀都花園高級公寓/花園別墅占地14.1萬M2建筑14.

19、6萬M210月開工首期347單位售出42.1%天津萬科中心大廈市區(qū)金剛橋高層商住/大型商場占地0.71萬M2年底開工經(jīng)銷項(xiàng)目北海萬達(dá)苑建筑1.03萬M235%土地儲備天津保稅區(qū)高層寫字/商住樓占地4.43萬M2建筑14.5萬M2已完成設(shè)計(jì)%鞍山土地儲備市中心高層商住大廈占地0.62萬M2建筑4.7萬M251萬科93年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年完成利潤9,570萬元繼續(xù)堅(jiān)持城市居民住宅這一潛力極大的市場，在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中倡導(dǎo)城市居民住宅，并以中檔及中高檔城市居民住宅為本集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)方向。城市居民住宅項(xiàng)目總投資已經(jīng)占本集團(tuán)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資的52.5。年初本集團(tuán)正式椎出以內(nèi)銷市場為主、附有完善生活

20、和服務(wù)設(shè)施的中檔住宅區(qū)“上海萬科城市花園”和中高檔住宅區(qū)“青島銀都花園”，深受市場歡迎。上海萬科城市花園項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積50.3萬平方米。該項(xiàng)目首期和二期共3371個(gè)單位已售出61。青島銀都花園建筑面積131萬平方米，總共839個(gè)單位已經(jīng)售出30。除城市居民住宅項(xiàng)目外，本集團(tuán)分布在深圳、上海、天津、鞍山、成都等地辦公、商業(yè)及商住樓字等在建項(xiàng)目共8個(gè)，進(jìn)展順利。在建項(xiàng)目總開工建筑面積為604萬平方米，竣工建筑面積為69萬平方米。在北京、天津、沈陽等地?fù)碛型恋貎?13.6萬平方米。上海西郊花園、青島銀都花園、北海萬達(dá)苑等項(xiàng)目為本期溢利做出了貢獻(xiàn)。521994年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤達(dá)1.47億元重點(diǎn)開發(fā)

21、城市居民住宅，其竣工面積占本年度全部竣工面積的.。其他商業(yè)樓宇亦進(jìn)展順利。上海萬科廣場、深圳荔景大廈、深圳萬景大廈于年內(nèi)竣工，上海及北海萬科城市花園、青島及石家莊銀都花園于年內(nèi)部分竣工。全年竣工面積為萬平方米，比上年度增長。本年度在建房地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)，在建項(xiàng)目總開工建筑面積達(dá).萬平方米，比上年度增長。在深圳、合肥、沈陽、北海等地?fù)碛型恋貎?萬平方米。531995年業(yè)務(wù)進(jìn)展全年竣工面積萬平方米，平均售出率約。北京萬科城市花園項(xiàng)目第一期為本集團(tuán)之盈利作出重要貢獻(xiàn)，年內(nèi)完成竣工面積萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積達(dá)。上海萬科城市花園第一期及上海萬科廣場繼續(xù)為本集團(tuán)主要利潤來源之一。集團(tuán)控股之天津萬興實(shí)業(yè)股份有限

22、公司通過對年初收購之“天津世貿(mào)廣場”項(xiàng)目進(jìn)行綜合改造，年內(nèi)即實(shí)現(xiàn)銷售及回款均達(dá)，亦為本集團(tuán)盈利作出貢獻(xiàn)。在青島、沈陽、成都、石家莊及北海開發(fā)的住宅項(xiàng)目均獲得穩(wěn)定回報(bào)。自年介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來，長期致力于售后服務(wù)。本集團(tuán)管理之深圳“天景花園”及青島“銀都花園”均獲得全國“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”的稱號。541996年業(yè)務(wù)進(jìn)展和97年戰(zhàn)略房地產(chǎn)業(yè)務(wù)期內(nèi)保持良好經(jīng)營業(yè)績，全年結(jié)算竣工面積17.69萬平方米在各地的居民住宅項(xiàng)目均有理想市場表現(xiàn)。上海萬科城市花園繼續(xù)為集團(tuán)帶來良好溢利回報(bào),該項(xiàng)目一期工程累計(jì)265,000平方米于年內(nèi)全面竣工，售出率達(dá)85，二期新開工及部分竣工面積33,000平方米，銷售

23、業(yè)績理想；規(guī)劃面積125,857平方米,分三期開發(fā)的天津萬科城市花園第二、第三期于年內(nèi)全面開工，首先推出銷售的第三期售出率達(dá)70，亦為本集團(tuán)利潤作出貢獻(xiàn)；北京萬科城市花園項(xiàng)目累計(jì)竣工124,000平方米,年內(nèi)增開30,000平方米，銷售穩(wěn)定，為集團(tuán)帶來盈利。荔景大廈項(xiàng)目與萬景大廈項(xiàng)目的售罄和青島銀都花園的良好銷售亦為集團(tuán)帶來溢利回報(bào)。在沈陽、鞍山的住宅項(xiàng)目，在大連的寫字樓項(xiàng)目增開面積達(dá)160,000平方米繼深圳天景花園、青島銀都花園之后,上海萬科城市花園、天津萬科城市花園北海萬科城市花園和深圳荔景大廈又獲得“全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（小廈）”榮譽(yù)97戰(zhàn)略：憑借已確立的專業(yè)優(yōu)勢及萬科城市花園品牌

24、效應(yīng)，加快現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目的消化進(jìn)程在已開發(fā)的十二個(gè)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，集中資源在深圳、上海、北京、天津等大城市開發(fā)居民住宅。鑒于深圳居民住宅市場的潛力及九七香港回歸的良好時(shí)機(jī)，本集團(tuán)將繼續(xù)貫徹加大在深圳投資的經(jīng)營方針，增加在深圳的土地儲備。551997/8年業(yè)務(wù)進(jìn)展1997年全年結(jié)算樓宇面積24.7萬平方米1998年繼續(xù)貫徹將房地產(chǎn)項(xiàng)目集中于深圳、北京、上海、天津、沈陽五大城市的經(jīng)營策略，全年結(jié)算摟宇面積27.6萬平方米。1998年擔(dān)憂的經(jīng)營問題：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場競爭日趨激烈，將根據(jù)市場情況及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市消費(fèi)水平的提高，以及刺激住宅消費(fèi)各項(xiàng)優(yōu)惠政策的出臺，購房層面發(fā)生較大變

25、化，工薪階層的購買能力進(jìn)一步增強(qiáng)。根據(jù)這一趨勢，將積極開拓中檔經(jīng)濟(jì)住宅市場，擴(kuò)大市場定位，有效增加房地產(chǎn)客戶層面，提高市場占有率。業(yè)務(wù)規(guī)模簇張對人力資源提出更高要求。99年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新開工面積將達(dá)62萬平方米，以上年同期增加近1倍。對專業(yè)人才需求及培訓(xùn)工作提出更高要求。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，市場競爭的加劇導(dǎo)致各地現(xiàn)樓庫存的增加，截止98年底，集團(tuán)現(xiàn)樓庫存面積達(dá)6.5萬平方米，可售樓花面積11.5萬平方米。隨著99年度房地產(chǎn)開發(fā)量的大幅提升，可售面積將進(jìn)一步增加，對集團(tuán)銷售能力提出更高要求。集團(tuán)將充分利用銷售代理、萬客會等各種資源擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)，并采取有效的銷售策略加快銷售速度。集團(tuán)早期投資的部分

26、地產(chǎn)項(xiàng)目由于市場發(fā)生變化，投資效益不佳，如天津?qū)懽謽呛途频觏?xiàng)目，北海城市花園項(xiàng)目、鞍山寫字樓項(xiàng)目、成都項(xiàng)目對集團(tuán)盈利也產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。561999年業(yè)務(wù)進(jìn)展及2000年展望繼續(xù)實(shí)施在深圳、上海、北京、 天津和沈陽五大城市重點(diǎn)投資開發(fā)住宅的策略， 實(shí)現(xiàn)樓盤竣工面積45.2萬平方米，結(jié)算銷售面積38.6萬平方米截止1999年12月31日， 集團(tuán)住宅土地儲備之規(guī)劃建筑面積達(dá)131.2萬平方米。運(yùn)用成熟的品牌形象、 善于創(chuàng)新的專業(yè)能力和相對充足的資金實(shí)力，集中發(fā)展大、 中型住宅項(xiàng)目，并加強(qiáng)新技術(shù)的運(yùn)用。 年內(nèi)成立的萬科建筑技術(shù)研究中心的研究成果及有關(guān)設(shè)施已逐步應(yīng)用于集團(tuán)住宅項(xiàng)目，提高了住宅的環(huán)保及

27、科技含量。為客戶提供“全心全意全為您”的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理。 集團(tuán)在國內(nèi)首創(chuàng)的“萬客會”獲得了消費(fèi)者的熱烈響應(yīng)，集團(tuán)五大開發(fā)城市“萬客會”會員人數(shù)達(dá)9,700人，該會通過為客戶提供免費(fèi)資訊、優(yōu)惠商家等增值服務(wù)，充分加強(qiáng)了公司與客戶的溝通。2000年展望在未來數(shù)年，住宅開發(fā)量將持續(xù)增加， 全年開發(fā)和銷售項(xiàng)目14個(gè)。 在項(xiàng)目開發(fā)上將進(jìn)一步加強(qiáng)對科技成果的應(yīng)用。將加快在深圳、上海、北京、天津、 沈陽及成都的土地儲備，重點(diǎn)選擇城鄉(xiāng)結(jié)合部的大宗土地，保障集團(tuán)住宅開發(fā)不斷增長的發(fā)展需求。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)帶來全新的發(fā)展機(jī)遇，將結(jié)合主業(yè)的發(fā)展，推出“住宅聯(lián)盟”網(wǎng)站， 全力拓展以建材貿(mào)易為主的B2B電子商務(wù)，該網(wǎng)站所形成的規(guī)模采購優(yōu)勢將進(jìn)一步降低集團(tuán)營運(yùn)成本，提高效率， 提升集團(tuán)核心競爭力；未來將進(jìn)一步強(qiáng)化人力資源的建設(shè)及培訓(xùn)工作的開展。繼98年“職業(yè)經(jīng)理年”及 99 年“團(tuán)隊(duì)精神年”， 2000年確定為“職業(yè)精神年”，提倡以職業(yè)精神為平臺，積極創(chuàng)新進(jìn)取57房地產(chǎn)行業(yè)研究大綱宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀研究北京/上海房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析（萬科）房地產(chǎn)上市公司比較分析房地產(chǎn)企業(yè)成功要素分析和現(xiàn)存問題及挑戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略58香港的房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大后往往進(jìn)行多元化發(fā)展以降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，但主要還是圍繞在地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)91.69億港元40.98億港元59在香港，房地