某小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價案例

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價案例1概述 西南某旅游城市是國家新近批準(zhǔn)的對外開放城市。為適應(yīng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)性的發(fā)展，吸引外商和國內(nèi)沿海地區(qū)投資，市政府批準(zhǔn)在該市郊區(qū)興建別墅小區(qū)。為保證小區(qū)建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度，節(jié)約建設(shè)資金，市政府公開招標(biāo)，通過激烈的競爭，南方某著名房地產(chǎn)開發(fā)商中標(biāo)。項(xiàng)目占20.86萬平方米，建筑面積49781平方米，建設(shè)工期4年，銷售期6年。項(xiàng)目坐落在該市西南10公里處的丘陵地帶，自然環(huán)境優(yōu)越，地處上風(fēng)上水，與市區(qū)海拔落差108米，從項(xiàng)止地區(qū)可以俯瞰整個市區(qū)。整個項(xiàng)目計劃依地勢起伏分為三個別墅區(qū)，以區(qū)內(nèi)主要種植的花卉分別命名為牡丹園、月季園和芍藥園。各小區(qū)通過小區(qū)內(nèi)的道路相互聯(lián)系，但彼此又相對

2、獨(dú)立。園內(nèi)除建筑物和道路外，全部綠化?？紤]到市場銷售和消費(fèi)者的不同需求，每個別墅小區(qū)都安排不同的建筑格局、不同檔次的住宅。除住宅外，開發(fā)高還計劃在牧丹園內(nèi)建一個建筑面積為1000m2的綜合商場，為項(xiàng)目區(qū)的住戶提供各類商業(yè)服務(wù)，由開發(fā)商的物業(yè)管理部門經(jīng)營；在月季園建一個建筑面積為1200 m2 休養(yǎng)所，供本單位人員到該市度假用。2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2.1 項(xiàng)目用地整個項(xiàng)目用地情況見表2-1表2-1 土地平衡表項(xiàng)目規(guī)劃用地住宅其他建筑道路綠化牡丹園10000179584612782753754月季園85440106137922166352372芍藥園23200156390120726合計2086403013

3、41253503911268622.2主要建筑物各區(qū)的建筑物和配套設(shè)施的安排見表2-2表2-2 主要建筑物一覽表名稱數(shù)量（幢）建筑面積（平方米/幢）小計（平方米）牡丹園21126163C型中檔18203.563664D型高檔22246.925432E型中檔28151.464241F型普通14283.2811826綜合商場11000.001000月季園9120792A型高檔19276.335250B型中檔32179.795753C型中檔24203.564885D型高檔15246.923704休養(yǎng)所11200.001200芍藥園132826C型中檔13217.382826合計31549781按住宅

4、的檔次分類，整個項(xiàng)目開發(fā)各類房屋及面積匯總見表2-3表2-3 房屋類型及面積表房屋類型數(shù)量（幢）面積（平方米）普通住宅14211826中檔住宅11521369高檔住宅5614386休養(yǎng)所11200綜合商場110002.3建筑與裝修各檔住宅的建筑與裝修條件如下：普通住宅：建筑面積為80120平方米，院落200平方米以下，無車庫，水泥檀條樓板，粘土磚，普通屋面，普通大門窗，水泥地面，局部地磚，清水，廚房衛(wèi)生間貼1.5米高瓷磚，普通潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價格為871.5元，每平方米道路和綠化的費(fèi)用為174.3元。中檔住宅：建筑面積為150220平方米，院落200300平方米，有車庫，水

5、泥檀條樓板，局部現(xiàn)澆，粘土磚，屋面為鍍鋅彩瓦，普通大門，鋁合金窗，松木吊頂，地磚，局部木地板，內(nèi)外墻刷普通涂料，廚房衛(wèi)生貼1.8米高瓷磚，中檔潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價格為1411元，每平方米道路和綠化的費(fèi)用282.2元。高檔住宅：建筑面積為240平方米以上，院落400平方米以上，有車庫，現(xiàn)澆混凝土樓板，水泥空心磚，屋面為鍍鋅彩瓦，高級大門，鋁合金窗桑木吊頂木地板，內(nèi)外刷高級涂料，廚房衛(wèi)生間貼滿瓷磚，高檔衛(wèi)生潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價格為1600元，每平方米道路和綠化的費(fèi)用為332元。休養(yǎng)所和綜合商場為中檔建筑裝修水平，每平方米建筑面積的平均建筑裝修價格為1037.5元

6、和1245元，每平方米道路和綠化的費(fèi)用為207元。2.4 開發(fā)進(jìn)度和項(xiàng)目計算期項(xiàng)目整個工期為4年，前3年為三通一平，道路施工，小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土建工程和水電安裝；后一年為戶外工程，掃及綠化。第五、六年為售后服務(wù)和銷售資金回籠?？紤]到牡丹園內(nèi)的綜合商場為開發(fā)商自營，項(xiàng)目計算期定為10年。2.5 項(xiàng)目總投資及用款計劃項(xiàng)目總投資為13507萬元，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資共12866萬元，包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用等。土地費(fèi)用為1252萬元，前期費(fèi)用684萬元；房地產(chǎn)開發(fā)部分的建筑安裝費(fèi)萬元，基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)為1

7、312萬元，銷售費(fèi)用按售房收入的2.96%計算，管理費(fèi)為前幾項(xiàng)目合計的5%工程監(jiān)理費(fèi)等其他費(fèi)用為235萬元，及不可預(yù)見費(fèi)率合計為11%。詳見表2-4和附表2-2表2-4 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算表序號費(fèi)用名稱金額備注房地產(chǎn)開建設(shè)總投資128661土地費(fèi)用125220.87萬平方米1.11.2土地購置費(fèi)手續(xù)費(fèi)1200522前期費(fèi)用6842.12.22.32.4可行性研究費(fèi)勘察設(shè)計費(fèi)場持準(zhǔn)備費(fèi)其他費(fèi)用3016247814考察、調(diào)研費(fèi)含土方、三通一平3建造費(fèi)用78703.13.2建筑安裝費(fèi)配套設(shè)施65581312道路、綠化、水電增容4銷售費(fèi)用495按售房收入的2.96%5管理費(fèi)用51514項(xiàng)和的5%6

8、其他費(fèi)用2357漲價及不可預(yù)見費(fèi)121616項(xiàng)的11%8財務(wù)費(fèi)用599自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資181萬元，用于建設(shè)1000平方米的商場。其中建筑工程費(fèi)按勞取酬245元/平方米計算，計劃內(nèi)24.5萬元，設(shè)備購置安裝費(fèi)30萬元，建設(shè)期物價上漲率為3%，不可預(yù)見費(fèi)率為8%。另需經(jīng)營資金8萬元。2.6 項(xiàng)目用款計劃項(xiàng)目施工用款計劃見表2-5表2-5 施工用款計劃表年份項(xiàng)目1234合計普通住宅5732981601031中檔住宅57410609234573015高檔住宅4297145886562388休養(yǎng)所125125綜合商場10675181小計18072147161711136740除施工用款外的其他項(xiàng)目用

9、款計劃見表2-6表2-6 其他項(xiàng)目用款計劃表年份項(xiàng)目123456合計土地費(fèi)用12521252前期費(fèi)用684684基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)150340414334731312管理費(fèi)用1941151006541515銷售費(fèi)用220160802087495開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用909055235不可預(yù)見費(fèi)20037025028030861216財務(wù)費(fèi)用71162183122615992.7 資金籌措與借款償還本項(xiàng)目投資的資金來源有：開發(fā)商資本金900萬元，第一年注入540萬元，第二年注入360萬元；申請房地科投資人民幣借款4500萬元，第一年借款待3500萬元，第二年借款1000萬元，貸款名義年利率4%，單利，寬

10、限期2年，分3年等本還款；其余不足部分用預(yù)售房款按實(shí)際需要補(bǔ)足。詳見附表2-2自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資申請人民幣貸款，借款額20萬元，貸款名義年利率為4%，在第三年一次償救災(zāi)。自營資產(chǎn)經(jīng)營資金全部申請人民幣借款，借款額8萬元，項(xiàng)目結(jié)束時回收。商場經(jīng)營資金中存貨和應(yīng)付賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)為15天，應(yīng)收賬款和現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)天數(shù)為20天。還款資金來源為利潤、折舊和可利用的租售收入。2.8 銷售計劃及價格所有住宅均準(zhǔn)預(yù)銷，預(yù)售從項(xiàng)目大規(guī)模土建施工開始，允許分3年付款，預(yù)計各處銷售資金回籠分別占售房合同額的28%、45%和27%。根據(jù)開發(fā)總成本和預(yù)期的利潤，并考慮當(dāng)?shù)睾屯獾仄渌愴?xiàng)目的售價，開發(fā)商確定各類住宅和休養(yǎng)

11、所的平均租售價格為：普通住宅 2158元/平方米 高檔住宅 4316元/平方米中檔住宅 3718元/平方米 休養(yǎng)所租價 3500元/年，平方米以上價格為分類綜合單價，實(shí)際操作時可根據(jù)具體的房屋的布局、位置、院落大小、付款方、附帶條件等在小范圍內(nèi)變動調(diào)整。由于該項(xiàng)目地理?xiàng)l件優(yōu)越，建筑設(shè)計合理，風(fēng)格典雅，發(fā)展商看好市場，預(yù)計銷售比例逐年上升，銷售計劃見表2-7表2-7 銷售計劃表（%）年份項(xiàng)目1234合計全 部2325448100普通住宅363925100中檔住宅19214910100高檔住照一般賓館出租率的水平，休養(yǎng)所的出租率為80%，從第三年開始營業(yè)。綜合商場的年平均

12、營業(yè)額估計為120萬元，采購成本為60萬元，水電費(fèi)為10萬元，修理費(fèi)按固定資產(chǎn)的2.5%提取。商場建筑物按20年折舊，殘值率5%。綜合商場從第三年開始營業(yè)，當(dāng)年達(dá)到正常營業(yè)額的80%，第四年以后正常營業(yè)。2.9 有關(guān)稅費(fèi)率營業(yè)稅稅率5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加費(fèi)費(fèi)率3%，企業(yè)所得稅率33%，增值稅稅率（一般）4%，房產(chǎn)稅稅率按租金12%，盈利積金按10%提取，公益金按提取。3.財務(wù)分析3.1 盈利能力分析 項(xiàng)目在計算期內(nèi)經(jīng)營收20163萬元，再獲利潤4399萬元，扣除所得稅1452萬元，公益金147萬元，公積金293萬元后，還有2507萬元可分配利潤。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金及附加為10

13、61萬元，企業(yè)所得稅為1452萬元，土地增值稅為867萬元，合計繳納稅金3381萬元。詳見附表23附表2-6?！究晒┓峙淅麧?稅后利潤公益金公積金】 項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為23.8%，在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為20%時項(xiàng)目凈現(xiàn)值為393萬元，項(xiàng)目投資回收期為3.9年。資本金內(nèi)部收益率為65.9%,項(xiàng)目凈現(xiàn)值為831萬元。詳見附表2-7和附表2-8。商品房投資利潤率=利潤總額/總投資100% =4230/12866100%=32.9%商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資金100% =2947/900100%=327%3.2 清償能力分析按照項(xiàng)目的借款條件和還款條件計劃，房地科投資借款從

14、第3年開始分3年等額償還本金，每年還1500萬元；自營資產(chǎn)投資借款第3年一次還清，借款利息每年照付，總計付利息601萬元。項(xiàng)目的清償能力還是可以的。詳見附表2-9。3.3 資金平衡和資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。從第一年起，資產(chǎn)負(fù)債率是逐年降低的，即前4年的資產(chǎn)負(fù)債率依次為85%、79%、64%、39%。因此，從總體上看，在項(xiàng)目計算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)還是合理的。詳見附表2-10和附表2-11。3.4 敏感性分析敏感性分析是財務(wù)評價的重要內(nèi)容。從本項(xiàng)目的情況來看，影響項(xiàng)目收益的主要因素有：固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品投資，商品房銷售價格，出租房的出租價格，預(yù)售款回籠進(jìn)

15、度和自營資產(chǎn)經(jīng)營達(dá)綱的比例。表2-8給出了以上幾個因素上下變動10%時，主要評估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動情況。圖2-1繪出了各敏感因素變動的趨勢。從該圖中亦可看出售房價格和固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品投資是項(xiàng)目最為敏感的因素。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至16.0%和15.7%，凈現(xiàn)值分別下降至-458萬元和-462萬元，投資回收期則增加到4.4年。預(yù)售款回籠進(jìn)度相對較不敏感。最不敏感的是租房價格，這是因?yàn)樽夥渴菑牡谒哪瓴砰_始出租，租房收益占整個項(xiàng)目收益的比重較小。表2-8 敏感性分析表序號項(xiàng)目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投

16、資回收期（年）0基本方案24.63933.91固定資產(chǎn)及開發(fā)產(chǎn)品投資+1016.0-4584.4-1033.712343.52售房價格+1033.512473.5-1015.7-4624.43預(yù)售款回籠進(jìn)度+1025.65373.7-1020.91014.24租房價格+1024.44553.9-1023.33313.95經(jīng)營達(dá)綱+1023.94013.9-1023.73853.935 臨界點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分析是項(xiàng)目評價的另一重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方面能承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。假定投資者期望的內(nèi)部收益率為20%，在這種情況下，開發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點(diǎn)為13

17、659萬元，增加603萬元；平均售房價格的臨界點(diǎn)為每平方米3350萬元，下降161元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為1775萬元，增加523萬元；售房面積的臨界點(diǎn)為42748平方米，減少4833平方米。詳見表2-9。表2-9 臨界點(diǎn)分析表敏感因素基本方案臨界點(diǎn)計算內(nèi)部收益率（%）23.8期望值20開發(fā)投資額（萬元）13056最高值13659售房價格（元/平方米）3511最低值3350租房價格（元/年平方米）3750最高值1374土地費(fèi)用（萬元）1252最高值1775售房面積（平方米）47581最低值427484.評估結(jié)論本項(xiàng)目是某市為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展建立的一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身盈利能力較強(qiáng)，全部投資

18、內(nèi)部收益率為23.8%，投資回收期為3.9年，商品房投資利潤率為32.8%，商品房資本金利潤率為327%，項(xiàng)目資金和資產(chǎn)負(fù)債平衡狀況良好，從臨界點(diǎn)分析看，項(xiàng)目有一定的潛力，項(xiàng)目在財務(wù)上是可行的?？紤]到項(xiàng)目投資部分資金來源是預(yù)售房款，為防范風(fēng)險，應(yīng)加強(qiáng)營銷工作，做好售房資金回收的組織工作。項(xiàng)目評價綜合指標(biāo)見表2-10表2-10 財務(wù)分析綜合指標(biāo)表序號名 稱單位數(shù)據(jù)備注11.11.21.32建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積商品房銷售普通住宅中檔住宅高檔住宅出租房休養(yǎng)所自營資產(chǎn)綜合商場自營收入平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米萬元4978147581118262136914386120010

19、00120常年?duì)I業(yè)額1234567891011121314經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)總投資自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資建設(shè)期利息自營資產(chǎn)經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品投資其中：財務(wù)費(fèi)用資金籌措其中：資本金借款預(yù)售房款經(jīng)營收入經(jīng)營稅金及附加總成本費(fèi)用利潤總額所得稅稅后利潤土地增值稅商品銷售增值稅萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元1305718118128665991305790045287629252013317285511823691085年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均12345678910111213財務(wù)評價指標(biāo)投資利潤率投資利稅率資本金凈利潤率商品房投資

20、利潤率商品房投資利稅率全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）全部投資投資回收期（所得稅前）全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）全部投資投資回收期（所得稅后）資本金內(nèi)部收益率長期借款償還期（房地產(chǎn)投資）長期借款償還期（房地產(chǎn)投資）自營部分盈平衡點(diǎn)（經(jīng)營達(dá)綱率）%年%年%年年%4.26.441.032.932723.83.917.74.265.93.05.055.7以年計以年計建設(shè)期起建設(shè)期起附表2-1 項(xiàng)目總投資估算表序號項(xiàng) 目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資128661.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)

21、間接費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)財務(wù)費(fèi)用12526841312655851549523512165992經(jīng)營資金83項(xiàng)目總投資130573.13.23.3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金128661818序號項(xiàng)目合計123456789101總投資1305746693386276119362121.11.21.31.41.5自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財務(wù)費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用1811812866122675991064563449271751331031481626275425711832193418131222121526

22、193932資金籌措130574669338627611936632.12,22.32.42.5資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款固定資產(chǎn)投資長期借款自營資產(chǎn)投資人民幣借款房地產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資外幣借款房地產(chǎn)投資外幣借款自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款經(jīng)營資金人民幣借款90076294528452020450085406093520352020350036020261000100010002754619342附表2-2 投資使用計劃與資金籌措表附表2-3 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號項(xiàng)目合計123456789101售房收入1670799126904901497227593941.11

23、.21.3可銷售面積（平方米）平均售價（元/平方米）銷售比例（%）47581101086932562312016326325210183707443679396382經(jīng)營稅金及附加91954148270273152222.12,22.3營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加83552550311349424517724917713810420113土地增值稅86745123247270158244商品房銷售凈收入149218912419438444282449348附表2-4 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號項(xiàng)目合計123456789101租房收入25203603603603603603603601

24、.11.21.3可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%）9603750809603750809603750809603750809603750809603750809603750802經(jīng)營稅金及附加139202020202020202.12,22.3營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加1269418111811181118111811181118113租金凈收入23813403403403403403403404凈轉(zhuǎn)售收入182182附表2-5 自營銷售收入、稅金及附加估算表序號項(xiàng)目合計12345678910經(jīng)營期達(dá)綱率（%）801001001001001001001001自營收入93

25、6961201201201201201201202商品銷售收入（不含增值稅）936961201201201201201201203營業(yè)稅金及附加40.000.000.380.480.480.480.480.480.480.483.13.23.33.4營業(yè)稅消費(fèi)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加310.000.000.000.000.270.120.340.140.340.140.340.140.340.140.340.140.340.140.340.144商品銷售增值稅370.000.003.844.804.804.804.804.804.804.80附表2-6 損 益 表序號項(xiàng)目合計12345678

26、9101經(jīng)營收入2016399126904997545232398744804804804801.11.21.3商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入16707252093699126904901964972360120275936012027593601203601203601203601203601202開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營成本126847582057371237452070302101010102.12.2商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本12613717582057371237351020601029210101010103出租房經(jīng)營費(fèi)用388555555555555554自營部分經(jīng)營費(fèi)用678708

27、78787878787875自營部分折舊、攤銷8310101010101010106自營部分財力費(fèi)用317經(jīng)營稅金及附加10615414827029417242202020208土地增值稅86745123247270158249利潤總額439913436368899068635329729729729710彌補(bǔ)前年度虧損11應(yīng)納稅所得額439913436368899068635329729729729712所得稅1452441202273272261169898989813稅后利潤294789243461663459236199199199199公益金法定盈余公積金任意盈余公積金1472934

28、712242346334633662346122410201020102014加：年初末分配利潤7828467612391630162016091599158915可供投資者分配的利潤78284676123916301831178817781768175816應(yīng)付利潤929211179179179179A方B方C方92921117917917917917年末未分配782846761239163016201609160915991589附表2-7 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）序號項(xiàng)目合計123456789101現(xiàn)金流入2045399126904997545232398744804804807701

29、.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入16707252093610081829912690490196497236012027593601203943601203601203601203601203601201008182 2現(xiàn)金流出1690247413613339128478504182602602602612.12,22.32.42.52.62.72.8固定資產(chǎn)投資（含方向稅）開發(fā)產(chǎn)品投資（不含財務(wù)費(fèi)用）經(jīng)營資金自營部分經(jīng)營費(fèi)用出租房經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅181122678678388106186714

30、521064492544544753148148123120257167027024722718132875529427032715287551721582269387554224116875520988755209887552098875520983凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量3550-3751-3751-923-46741606-30682605-46323891926456238222026022202821220304150935504所得稅前凈現(xiàn)金流量累計所得稅前凈現(xiàn)金流量5002-3707-3707-803-45101833-267729322552615280757334423173

31、760317407731743956075002計算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后內(nèi)部收益率（） 23.81% 17.69%財務(wù)凈現(xiàn)值（） 393 -231投資回收期 3.91 4.19基準(zhǔn)收益率（） 20.00% 20.00%附表2-8 財務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）序號項(xiàng)目合計123456789101現(xiàn)金流入2045399126904997545232398744804804807701.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入167072520936100818299126904901964972360120275936012039

32、436012036012036012036012036012010081822現(xiàn)金流出17506129327765008446824124182612612612692.12,22.32.42.52.62.72.82.92.102.11資本金預(yù)售（租）收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資自營部分經(jīng)營費(fèi)用出租房經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅長期借款本金償還流動資金借款償還短期借款本金償還借款利息支付900762967838810618671452452083540609544544360202614812312027547027024722715201.071934875529427032715000.

33、33212875517215822615000.3393875542241160.33875520980.33875520980.33875520980.338755209883凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標(biāo) 所得稅前 內(nèi)部收益率（） 65.9% 財務(wù)凈現(xiàn)值（） 831 基準(zhǔn)收益率（） 20.00% 附表2-9 長期借款還本付息估算表序號項(xiàng)目合計123456789101長期借款償還1.11.21.31.41.5年初借款本息累計本金建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)付利息本年還本付息還本付息年末借款本息累計452060145206013520717171352035203520100016316316

34、345204520452018417041520184452030003000122162215001221500150015006115611500612自營資產(chǎn)投資人民幣借款2.12.22.32.42.5年初借款本息累計本金 建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計利息本年還本付息還本付息年末借款本息累計202202202020201112020201212013房地產(chǎn)投資人民幣借款3.13.23.33.43.5年初借款本息累計本金建設(shè)期利息本年借款本年應(yīng)計利息本年按約定還本付息還本付息年末借款本息累計450059945005993500717171350035003500100016216216245

35、004500450018316831500183300030003000122162215001221500150015006115611500614還本資金來源1481791539240431624.14.24.34.44.54.6上年余額攤銷折舊利潤可利用租售收入其他1481483117910392957191056418119041039018585償還等額還款本金1500150015006償還長期貸款一本金能力1481793990416627長年借款償還期（年）5.00附表2-10 資金來源與運(yùn)用表序號項(xiàng)目合計123456789101資金來源25881505140505003545432398744804804807701.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房銷售收入房地產(chǎn)租金收入自營收入自營資產(chǎn)長期借款自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入16707252093620845009001008182991203500540269010003604901966497236012022759360