對房地產(chǎn)抵押價(jià)值定義的分析與抵押估價(jià)操作建議

1、對房地產(chǎn)抵押價(jià)值定義的分析與抵押估價(jià)操作建議 點(diǎn)擊數(shù)： 1682 【字體：小 大】 【收藏】 【打印文章】 【查看評論】 接收回傳 2006年1月17日，建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)了關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知(建住房20068號)(以下簡稱通知)，房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(以下簡稱意見)作為附件同時(shí)發(fā)布，已于2006年3月1日實(shí)施。意見的最大意義在于對房地產(chǎn)抵押價(jià)值做出了明確的定義，為房地產(chǎn)抵押估價(jià)提供了理論基礎(chǔ)。 一、抵押價(jià)值涵義的變化 對房地產(chǎn)抵押價(jià)值定義的界定一直是房地產(chǎn)估價(jià)理論中存在爭議的問題之一。有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價(jià)值是房地產(chǎn)

2、在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的價(jià)值，也有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價(jià)值是房地產(chǎn)在抵押權(quán)設(shè)定時(shí)的價(jià)值。 中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試教材房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法在關(guān)于抵押價(jià)值的定義分析中，首先對房地產(chǎn)抵押價(jià)值的理論定義進(jìn)行了分析，即房地產(chǎn)抵押價(jià)值是債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。進(jìn)一步從估價(jià)實(shí)務(wù)的角度出發(fā)，將房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估中的抵押價(jià)值定義為擬抵押房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開市場價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但

3、不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。 國標(biāo)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中盡管未對抵押價(jià)值進(jìn)行明確定義，但其解釋基本是采用了中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試教材房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法的理論基礎(chǔ)。其中第 643款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。第642款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。一直以來，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，估價(jià)師也是采用上述理論為基礎(chǔ)的，只對設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的市場價(jià)格進(jìn)行反映。 意見對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行了明確的界定，房地產(chǎn)抵押價(jià)值為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值

4、，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。而法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。后面將對該定義進(jìn)行深入的剖析。 意見中對房地產(chǎn)抵押價(jià)值的定義與意見(征求意見稿)中的定義也存在不同，意見(征求意見稿)中的定義為：房地產(chǎn)抵押價(jià)值是擬抵押房地產(chǎn)或者抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)值扣除房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款額后的剩余價(jià)值。法定優(yōu)先受償款額是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)法律、行政法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本息抵押貸款受償?shù)目铑~，包括劃撥土地使用權(quán)

5、應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償權(quán)。 從上面的分析可以看出，即使是占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)估價(jià)理論界，對抵押價(jià)值的定義也一直是在不斷的討論研究中，而對抵押價(jià)值定義的統(tǒng)一與規(guī)范，是指導(dǎo)房地產(chǎn)抵押估價(jià)的重要前提。 二、市場價(jià)值定義的理解 市場價(jià)值的定義很多，但“市場價(jià)值來源于市場參與者的共同的價(jià)值判斷”這一觀點(diǎn)已得到普遍的認(rèn)同。假設(shè)買賣雙方是理性的，掌握充分的信息并以自身利益最大化為目標(biāo)，同時(shí)假設(shè)雙方均未受到不當(dāng)?shù)拿{迫，則市場價(jià)值是某一特定的房地產(chǎn)權(quán)利在公平交易和完全競爭的市場中已經(jīng)停留了一段合理的時(shí)間后，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。無論該價(jià)格是

6、以現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物還是其他明確界定的交易方式表示。 從上面的定義中可以看出，所謂的房地產(chǎn)市場價(jià)值是具備如下條件的房地產(chǎn)及其價(jià)值的表現(xiàn)形式： (1)房地產(chǎn)具有確定的權(quán)利狀態(tài)； (2)市場價(jià)值是在公平交易和完全競爭的市場中形成中； (3)市場價(jià)值需要一段合理的議價(jià)時(shí)間； (4)市場價(jià)值是最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。 三、優(yōu)先權(quán)基礎(chǔ)理論 優(yōu)先權(quán)，概括起來主要有一般優(yōu)先權(quán)和特別優(yōu)先權(quán)兩大類。 (一)一般優(yōu)先權(quán) 一般優(yōu)先權(quán)，是指依法律規(guī)定就債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其又可分為公法上的優(yōu)先權(quán)與私法上的優(yōu)先權(quán)。 公法上的優(yōu)先權(quán)，是指為保護(hù)國家利益而在公法或相關(guān)法律中規(guī)定的優(yōu)先權(quán)，包括各種稅捐優(yōu)先權(quán)和有關(guān)司法費(fèi)用

7、優(yōu)先權(quán)。如法國稅法和韓國國稅基本法規(guī)定的稅捐優(yōu)先權(quán)等。 私法上的優(yōu)先權(quán)，是指為保護(hù)私人利益而規(guī)定在民事法律規(guī)范中的優(yōu)先權(quán)。 綜觀各國的優(yōu)先權(quán)制度立法，一般優(yōu)先權(quán)主要有以下幾種：訴訟費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)用、喪葬費(fèi)用、受雇人員的工資和各種補(bǔ)貼、補(bǔ)償金、稅收、各種保險(xiǎn)費(fèi)等?？梢钥闯觯@些費(fèi)用涉及對社會(huì)生活有重大影響的行業(yè)，對這些債權(quán)的受償加以保護(hù)體現(xiàn)了明顯的社會(huì)公共政策。 (二)特別優(yōu)先權(quán) 特別優(yōu)先權(quán)，是指依法律規(guī)定就債務(wù)人特定的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。依客體的不同，可分為特定動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)和特定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)。 特定動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)，即以債務(wù)人的特定動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的優(yōu)先權(quán)。主要包括：不動(dòng)產(chǎn)出租人對承租人置于其不動(dòng)產(chǎn)上的

8、動(dòng)產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)，旅館主人對顧客攜帶之物品的優(yōu)先權(quán)，運(yùn)送人對其所運(yùn)送的動(dòng)產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)，動(dòng)產(chǎn)保存人對其所保存的動(dòng)產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)，動(dòng)產(chǎn)出賣人對其所出賣的動(dòng)產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)，因公職人員瀆職的被害人對擔(dān)保基金之優(yōu)先權(quán)，耕地出租人對收獲物之優(yōu)先權(quán)，種子、肥料、農(nóng)藥提供人對收獲物之優(yōu)先權(quán)，農(nóng)工業(yè)勞役人員就其報(bào)酬對收獲物之優(yōu)先權(quán)，責(zé)任保險(xiǎn)賠償金之優(yōu)先權(quán)等等。 特定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)，是指債權(quán)人就債務(wù)人的特定不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。主要包括：不動(dòng)產(chǎn)保存人優(yōu)先權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)修建人優(yōu)先權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)出賣人優(yōu)先權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)資金貸款人優(yōu)先權(quán)，共同繼承人就補(bǔ)償金對其他繼承人取得的不動(dòng)產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)，共有物分割人就補(bǔ)償金對原共有的不動(dòng)產(chǎn)之優(yōu)先權(quán)等等。

9、四、法定優(yōu)先受償權(quán)范圍的分析 意見將法定優(yōu)先受償款定義為假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。將“發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”作為法定優(yōu)先受償權(quán)，沒有任何疑義。那么什么是其他法定優(yōu)先受償權(quán)呢?我們有必要進(jìn)一步分析優(yōu)先受償權(quán)的定義。 意見對法定優(yōu)先受償權(quán)的定義是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。如何理解“假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)”?首先說明了優(yōu)先受償權(quán)存在的時(shí)點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，而不是在任何其他的時(shí)點(diǎn)。其次說明了優(yōu)先受償權(quán)是在假設(shè)抵押

10、權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件下存在的。所謂抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)是指債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償，與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣變賣該抵押物所得的價(jià)款受償。處分抵押房地產(chǎn)所得金額依下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的各種稅金；償還抵押債權(quán)本息及支付違約金；賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的傷害；剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)、違約金和賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。根據(jù)這些規(guī)定，優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~除了發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額外還包括支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用和抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的各種稅金，而這兩項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先受償順序要比

11、已抵押擔(dān)保債權(quán)在受償順序上還要優(yōu)先。 (一)處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用 處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用因采取的處分方式的不同而有所不同。一般情況下，抵押物的處置都需要經(jīng)過司法程序，這個(gè)過程中的費(fèi)用可統(tǒng)稱為訴訟費(fèi)用。根據(jù)人民法院訴訟收費(fèi)辦法及補(bǔ)充規(guī)定，人民法院收取的訴訟費(fèi)用主要有案件受理費(fèi)和申請執(zhí)行費(fèi)，另外還有執(zhí)行中的實(shí)際支出費(fèi)用，包括人民法院執(zhí)行人員異地執(zhí)行本案時(shí)按照國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支出的差旅費(fèi)用，有人民法院或人民法院委托其他單位或個(gè)人進(jìn)行的與本案有關(guān)的勘驗(yàn)、鑒定、評估、拍賣、倉儲(chǔ)、保管、運(yùn)輸?shù)葘?shí)際支出費(fèi)用。另外，訴訟費(fèi)用還包括抵押權(quán)人支出的律師費(fèi)用等。 (二)處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi) 處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納

12、的稅費(fèi)是指抵押權(quán)人依照法律規(guī)定處置抵押房地產(chǎn)，應(yīng)該由債務(wù)人或抵押人支付的相關(guān)交易稅金及費(fèi)用。主要包括營業(yè)稅金及附加、印花稅、土地增值稅、交易費(fèi)等。另外，如果在建工程存在應(yīng)繳而未繳的各種政府行政事業(yè)性及資源性收費(fèi)等，在處置抵押在建工程時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以補(bǔ)繳，這些費(fèi)用也構(gòu)成在建工程抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。 從上面的分析可以看出，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與已抵押擔(dān)保債權(quán)屬于特定優(yōu)先權(quán)的范圍，而處分房地產(chǎn)的費(fèi)用以及稅金是一般優(yōu)先受償權(quán)。 五、一般優(yōu)先權(quán)與抵押價(jià)值定義的矛盾分析 意見將房地產(chǎn)的抵押價(jià)值定義為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，那么這個(gè)市場價(jià)值就應(yīng)該符合本文在第二部分中論述的四個(gè)條件。也就是說房地產(chǎn)抵

13、押價(jià)值對應(yīng)的抵押房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)為設(shè)定本次抵押之時(shí)房地產(chǎn)本身已經(jīng)具備的權(quán)利狀態(tài)。如果抵押房地產(chǎn)在設(shè)定本次抵押時(shí)已經(jīng)存在發(fā)包人拖欠承包人建筑工程價(jià)款的事實(shí)，那么該抵押房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)就是已經(jīng)具有發(fā)包人拖欠承包人建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)，是不具有完整權(quán)利的房地產(chǎn)。同樣，如果抵押房地產(chǎn)在設(shè)定本次抵押時(shí)已經(jīng)存有抵押擔(dān)保債權(quán)，那么該抵押房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)就是已經(jīng)具有已抵押擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)，也是不具有完整權(quán)利的房地產(chǎn)。已經(jīng)具有上述發(fā)包人拖欠承包人建筑工程價(jià)款和已抵押擔(dān)保債權(quán)兩種優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)的市場價(jià)值是如何評估?這要從交易價(jià)格形成過程來分析。 不考慮拍賣等強(qiáng)制處分因素的影響，如果存在發(fā)包

14、方拖欠承包方工程價(jià)款，在建工程在市場交易中要達(dá)成交易行為，或者是買方以不包含拖欠工程價(jià)款的較低價(jià)格購買但要承擔(dān)支付拖欠工程價(jià)款的義務(wù)，或者是以包含拖欠工程價(jià)款的較高價(jià)格購買而由賣方支付拖欠工程價(jià)款，總之，拖欠的工程價(jià)款要在交易額中有所體現(xiàn)。對于在建工程抵押貸款，如果發(fā)生借款人拖欠貸款的行為，實(shí)際上相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)購買該在建工程，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)還要負(fù)擔(dān)借款人拖欠的工程價(jià)款。因此，在確定在建工程抵押價(jià)值時(shí)自然要將發(fā)包方拖欠承包人工程價(jià)款從假定不拖欠工程價(jià)款的在建工程的市場價(jià)值中扣除。 如果擬抵押房地產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定抵押，該抵押房地產(chǎn)進(jìn)入市場中交易，賣方首先要還清以該房地產(chǎn)抵押所形成的債務(wù)。而在抵押貸款市場

15、中，如果金融機(jī)構(gòu)判斷該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于已抵押擔(dān)保債權(quán)，還可以就超過部分再次設(shè)定抵押。由于法律規(guī)定，抵押權(quán)在實(shí)現(xiàn)時(shí)受抵押登記時(shí)間先后具有不同的受償順序，從保證抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的角度考慮，后設(shè)立的抵押權(quán)自然要將已經(jīng)設(shè)定的抵押權(quán)數(shù)額從抵押價(jià)值中扣除。因此，在不考慮其他優(yōu)先受償權(quán)存在的情況下，可以認(rèn)為存在已抵押擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)的市場價(jià)值等于假設(shè)不存在已抵押擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)的市場價(jià)值減去已抵押擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)價(jià)值。 從上面的分析，如果將法定優(yōu)先受償權(quán)界定在發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額兩項(xiàng)，則抵押價(jià)值可以認(rèn)為符合市場價(jià)值的條件，也只有將這兩項(xiàng)法定優(yōu)先受償權(quán)扣除后

16、的結(jié)果才是抵押房地產(chǎn)在本次設(shè)定抵押權(quán)時(shí)具有的權(quán)利狀況的市場價(jià)值。但是在對法定優(yōu)先受償權(quán)的定義進(jìn)行深入分析時(shí)，明確了其他法定優(yōu)先受償款的范圍包括處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅費(fèi)兩項(xiàng)后，按照意見的定義，我們需要將這上述兩項(xiàng)其他法定優(yōu)先受償款從假設(shè)無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價(jià)值中扣除后才能得到抵押價(jià)值評估額，而在此以前我們所評估的抵押價(jià)值是不需要將上述兩項(xiàng)其他法定優(yōu)先受償款從假設(shè)無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價(jià)值中扣除的。意見定義的抵押價(jià)值還符合市場價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)嗎?回答這個(gè)問題的關(guān)鍵在于弄清楚其他法定優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)。 處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)是指抵押權(quán)人依照法律規(guī)定處置抵押房地產(chǎn)，應(yīng)該由債務(wù)人或抵押人支付的

17、相關(guān)交易稅金及費(fèi)用。我們知道，房地產(chǎn)交易過程中，按照國家以及地方相關(guān)規(guī)定，買賣雙方都要相應(yīng)的承擔(dān)一定的稅費(fèi)。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)的所有權(quán)人也就是債務(wù)人或抵押人應(yīng)該承擔(dān)應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。但是我們知道，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，要讓房地產(chǎn)的所有權(quán)人負(fù)擔(dān)應(yīng)由其負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)在多數(shù)情況是不可能認(rèn)同，這部分費(fèi)用要從房地產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格中支出，從而使得可用于償還借款的金額減少，將該項(xiàng)費(fèi)用從假設(shè)無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價(jià)值中扣除實(shí)際上是對市場價(jià)值在抵押估價(jià)中的一項(xiàng)交易情況修正，但還沒有改變市場價(jià)值形成所應(yīng)具有的市場條件基礎(chǔ)。 處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用是由于實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而在處置房地產(chǎn)過程中發(fā)生的服務(wù)性費(fèi)用支出。抵押權(quán)絕大多數(shù)不是在和

18、平條件下實(shí)現(xiàn)的，所謂和平條件是指在債務(wù)人無力履行借款合同時(shí)，由債務(wù)人或抵押人自覺的將抵押物變現(xiàn)用來償還借款。在和平條件下，處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用主要是房地產(chǎn)銷售推廣費(fèi)用。這種條件下處分抵押房地產(chǎn)仍然可以認(rèn)為符合市場價(jià)值實(shí)現(xiàn)的市場條件基礎(chǔ)。而在非和平條件下處分抵押房地產(chǎn)是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的主流方式。其費(fèi)用構(gòu)成在前面已經(jīng)分析過。這種條件下處分抵押房地產(chǎn)已經(jīng)完全脫離了市場價(jià)值所要求的市場條件的基礎(chǔ)。將假設(shè)無優(yōu)先受償權(quán)的市場價(jià)值扣除在非和平條件下處分抵押房地產(chǎn)的優(yōu)先受償款，所得的結(jié)果還認(rèn)為是市場價(jià)值，我認(rèn)為過于牽強(qiáng)，這就形成了意見對抵押價(jià)值定義中自身矛盾，即首先肯定抵押價(jià)值是市場價(jià)值，但根據(jù)定義計(jì)算所得的結(jié)果

19、已經(jīng)失去了市場價(jià)值所應(yīng)具有的市場條件。 六、抵押價(jià)值定義的補(bǔ)充與抵押估價(jià)操作建議 其實(shí)無論是處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)，還是處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用都可以認(rèn)為是對交易方式的一種修正。只不過在一般的估價(jià)修正中，我們通常是將非正常條件下的交易修正為正常條件下的交易結(jié)果，而在抵押價(jià)值估價(jià)中，通過扣減處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)和處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用來將正常條件下的交易結(jié)果修正為非正常負(fù)擔(dān)條件下的交易結(jié)果。因此，我認(rèn)為，在進(jìn)行這樣一個(gè)交易條件修正后所得的抵押價(jià)值定義為市場價(jià)值是不夠合理的。而要解決抵押價(jià)值定義中的矛盾，必須弄清楚這種矛盾產(chǎn)生的原因，其實(shí)在上面的分析中已經(jīng)可以看出這個(gè)原因就是對其他法定優(yōu)先受償

20、權(quán)涵義的界定造成的，相應(yīng)的解決抵押價(jià)值定義中存在的矛盾的途徑有兩個(gè)： 第一個(gè)途徑是肯定抵押價(jià)值是市場價(jià)值，將動(dòng)搖這個(gè)基礎(chǔ)的其他法定優(yōu)先受償權(quán)從優(yōu)先受償權(quán)的概念中排除，就像中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試教材房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法中定義的那樣。這樣抵押價(jià)值的定義恢復(fù)到房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的定義框架中。也就是說房地產(chǎn)抵押估價(jià)中的法定優(yōu)先受償權(quán)主要是指特定優(yōu)先權(quán)，對一般優(yōu)先權(quán)無須在抵押價(jià)值前扣除。一般優(yōu)先權(quán)導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)通過貸款乘數(shù)來解決。 意見的制定意義主要是對房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范在抵押貸款目的估價(jià)的原則性規(guī)定的細(xì)化，并進(jìn)一步明確了估價(jià)師在抵押估價(jià)對發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額兩項(xiàng)法定優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行調(diào)查與披露的責(zé)任。而假設(shè)無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價(jià)值只是取得擬抵押房地產(chǎn)在擬在本次設(shè)立抵押權(quán)時(shí)的所具有的實(shí)際權(quán)利狀態(tài)下的市場價(jià)值的中間計(jì)算結(jié)果。 第二個(gè)途徑是保留處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)和處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用兩項(xiàng)其他法定優(yōu)先受償權(quán)，而不再將抵押價(jià)值定義為市場價(jià)值，就像意見(征求意見稿)中的那樣。估價(jià)報(bào)告中估價(jià)結(jié)果要披露下表所列示的內(nèi)容。 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果構(gòu)成- 價(jià)值項(xiàng)目