萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性實(shí)施方案內(nèi)容指引

1、.WD.WD.WD.萬科房地產(chǎn)工程可行性報(bào)告內(nèi)容指引(2010-08-18 03:52:09) 一、 前言隨著集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲藏力度逐漸加大，未來開展對新工程的需求越來越強(qiáng)烈。為了標(biāo)準(zhǔn)工程前期操作，提高工作效率，躲避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)公司競爭力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。二、 可行性報(bào)告內(nèi)容指引工程決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市開展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對工程開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將公布等；2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略開展等方面的地位。例如，工程處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全

2、國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。3、 工程淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；二、內(nèi)部因素1、 工程啟動對公司未來幾年開展戰(zhàn)略、開展規(guī)劃的意義一般35年，在公司開展中的地位是否核心工程；2、 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、工程合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會影響力的作用；3、 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義；第一局部：工程概況一、 宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。附圖：工程在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物如市中心商圈、機(jī)場等的相

3、對位置和距離、地段的定性描述與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系。二、 宗地現(xiàn)狀1、 四至范圍；2、 地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑小峽谷、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及工程開發(fā)進(jìn)度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/構(gòu)造等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等

4、因素分割土地；7、 地質(zhì)情況，包括土地構(gòu)造、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、 工程周邊的社區(qū)配套一周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、 交通狀況1 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；2 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開展商自己解決；3 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2、 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、 醫(yī)院等級和醫(yī)

5、療水平4、 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5、 文化、體育、娛樂設(shè)施6、 公園7、 銀行8、 郵局9、 其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。二宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、 工程周邊環(huán)境根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫1、 治安情況2、 空氣狀況3、 噪聲情況4、 污染情況化工廠、河流湖泊污染等5、 不安全因素情況如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等6、 周邊景觀7、 風(fēng)水情況8、 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9、 其他五、 大市政配套都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性1、 道路現(xiàn)

6、狀及規(guī)劃開展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系影響。2、 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、 通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。六、 規(guī)劃控制要點(diǎn)1、 總占地面積、代征地面積、凈用地

7、面積、綠化面積、道路面積2、 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3、 綜合容積率、住宅容積率4、 建筑密度5、 控高6、 綠化率7、 其他七、 土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，假設(shè)有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購置價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。八、 土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場開展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來開展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。九、 立即開發(fā)與作為土地儲藏優(yōu)缺點(diǎn)分析第二局部：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、工程用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述一 工程用地現(xiàn)狀1、 土地所有權(quán)歸

8、屬2、 土地使用權(quán)歸屬3、 土地的他項(xiàng)權(quán)力如抵押權(quán)4、 土地的用途5、 有關(guān)工程用地現(xiàn)狀的政府文件寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引二 方案手續(xù)1、 工程是否已經(jīng)立項(xiàng)2、 立項(xiàng)主體是否能夠變更3、 立項(xiàng)變更條件和時(shí)間4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引三 規(guī)劃手續(xù)1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃用地用途4、有關(guān)工程用地規(guī)劃的政府文件寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引四 土地手續(xù)1、 征地批文2、 土地使用權(quán)出讓合同3、 拆遷安置補(bǔ)償4、 有關(guān)工程地塊的政府文件寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引五 工程用地取得土地使用權(quán)程序

9、評估1、 取得土地使用權(quán)的程序描述2、 取得土地使用權(quán)需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決六 工程用地土地性質(zhì)變更的評估已經(jīng)是商品房用地可以不寫1、 土地性質(zhì)變更的程序描述和理由2、 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、 土地性質(zhì)變更需要的工作日七 政策性風(fēng)險(xiǎn)評估政府資源利用的評估：1 當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；2 當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；3 當(dāng)?shù)卣畬υ摴こ痰年P(guān)注程度；4 地塊周邊已有開發(fā)商工程成敗的政府因素；5 與政府合作關(guān)系。政策變更對工程開發(fā)的影響：1 城市規(guī)劃限制或更改；2突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致工程中

10、斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、工程開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或局部損失的可能性判斷。二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估1、 合作方 基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。2、 合作方式：1 合作方式描述例如：一次性買斷土地、建后分房面積、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。2 選擇合作方式的主要原因3、 主要合作條件雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述，包括但不限于：1 報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理2 拆遷安置補(bǔ)償 3 付款內(nèi)容和條件4 交地標(biāo)準(zhǔn)除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。4、

11、 合作風(fēng)險(xiǎn)評估：1 通過其他相關(guān)渠道了解工程背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；2 土地使用年限；3 土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；4 土地方的信用；5 付款進(jìn)度及與土地出讓轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)土地手續(xù)的配合；6 其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。三、總體評價(jià)對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)展評價(jià)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；局部或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。第三局部：市場分析一、 區(qū)域住宅市場成長狀況1、 區(qū)域住宅市場簡述 形成時(shí)間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購置人群變

12、化2、 區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況近3-5年 開工量/竣工量 銷售量/供需比 平均售價(jià)3、 區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及開展趨勢二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、 各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價(jià) 開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均消化率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征3、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：工程周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。4、 未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型5、 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的時(shí)機(jī)點(diǎn)和威脅點(diǎn)6、 結(jié)論： 區(qū)域市場在整體市場的地位及開展態(tài)勢 本案所在位置的價(jià)位

13、區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題三、 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位1、 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍建設(shè)在本區(qū)域參照工程的經(jīng)歷研究及全市的趨勢特征上2、 本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購置方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。3、 確定目標(biāo)客戶4、 市場定位四、 整體市場對本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。五、 產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。第四局部：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均及

14、多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)展最 基本的建筑排列不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期方案、成本估算、銷售價(jià)格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指引第五、六局部表達(dá)。2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例不同數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第六局部表達(dá)。3、有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計(jì)思路該思路對應(yīng)的成本估算要在本指引第六局部表達(dá)。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、不安全因素、“風(fēng)水因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和

15、環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)、供水、排水、通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況與是否開通業(yè)主班車有關(guān)、商業(yè)設(shè)施大型購物中心、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念1、 設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)工程預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。2、 技術(shù)概念：方案采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。3、 可持續(xù)開展概念：對工程分期開展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、

16、對產(chǎn)品差異性的考慮。第五局部：工程及銷售方案一、 截至工程施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。二、 工程方案：開竣工時(shí)間及工期方案、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。按季列示三、 銷售方案：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售方案實(shí)現(xiàn)的可行性分析。按季列示第六局部：投資收益分析一、 成本預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，工程總投資直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅等。并參照下面表格：在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示。二、 稅務(wù)分析1、 營業(yè)稅及附

17、加2、 所得稅3、 土地增值稅上述稅種的 基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，工程本身適用的稅率，假設(shè)享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、 經(jīng)濟(jì)效益分析1、 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等2、 工程利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：3、 工程開發(fā)各期的利潤表達(dá)4、 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動比率。1 成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升下降一定金額或上升下降一定百分比來比較，如：2 售價(jià)變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升下降一定金額或上升下降

18、一定百分比來比較，如：3 容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化5、 盈虧平衡點(diǎn)分析1 保本售價(jià)：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-T1)2保本銷售率：假設(shè)工程全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，那么計(jì)算公式如下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2式中：C：表示單位投資額即財(cái)務(wù)部所印發(fā)?經(jīng)濟(jì)測算表?中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用R：表示保本銷售率S：表示單位售價(jià)T1：表示營業(yè)稅率T2：表示所得稅率四、 工程資金預(yù)測1、 資金投入方案：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、根基、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。2、 資金回款方案：各期銷售回款方案。3、 資金需求方

19、案：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、 啟動資金及啟動時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額第七局部：管理資源配置一、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司工程公司；主要部門設(shè)置。二、 人力資源需求：啟開工程對個(gè)專業(yè)部門人員的需求，具體人數(shù)重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理。三、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等。第八局部：綜合分析與建議一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫開展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性

20、、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫開展思路等方面論述。三、時(shí)機(jī)：從市場時(shí)機(jī)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市開展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。四、結(jié)論和建議第九局部：競拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容一 主要指標(biāo)測算1、 預(yù)測直接建造成本不包括地價(jià)、售價(jià)2、 投資收益分析參考以下格式：注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，假設(shè)沒有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性或重要性變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。3、 根據(jù)需要，可增加如下測算：注：R代表可承受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。二 競爭對手分析1、 主要背景，控股股東情況2、 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤每股利潤3、 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本4、 操作水平，主要開發(fā)的工程，土地儲藏情況5、 近期或未來的開展戰(zhàn)略6